江苏泰州市房地产市场调研报告2005年-25页-cjzlk.doc

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市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部，长江北岸。泰州已经有2000多年的历史。是江苏省历史文化名城，素有“汉唐古都、淮海名区”之称，是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地，也是长江三角洲的一座新兴工业城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，人口503万，面积5790平方公里。泰州市区面积428平方公里，市区人口60万，其中，非农业人口有30万。1、城市发展定位泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。2、宏观经济环境（1）综合环境：泰州城与水紧密相连，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，形似凤凰，又有凤凰城之别称，生活环境优良，十分适宜居住。（2）产业经济：泰州农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉；工业经济基础雄厚，形成了以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。涌现了春兰集团、扬子江药业集团等知名企业。这些产业经济成为当地国民经济重要来源，也是居民收入水平的重要增长点。（3）经济运行：自1996年设立地级市以来，泰州市国民生产总值一直以超过10的增长。2004年实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，为建市以来的最高增幅。人均地区生产总值14014元，增长14.8%，全面小康进展顺利，对当地拉动房价及市场成熟度有一定的促进作用。（4）区位优势：泰州临海濒江，具有得天独厚的区位优势。境内拥有丰富的长江岸线资源，江苏400公里长江岸线泰州占据四分之一，其中长江岸线-10以下的深水岸上线达60多公里，尚未开发利用的有50多公里，被誉为“黄金水道”中的“黄金江岸”，其财富价值不可估量，泰州长江岸线可容纳的投资本数以千亿计。拥有国家一类对外开发港口泰州港；境内高速公路密集，京沪高速、宁盐高速、同三高速公路均穿越泰州。江阴长江大桥将泰州与上海、苏州、无锡等地区联为一体，市场辐射力极强；新长铁路从泰州东部经过；泰州周边有上海虹桥、 浦东国际机场，南京禄口国际机场和规划中的无锡国际机场，车程均在60-150分钟之内。从宏观经济环境的角度来看，泰州是一个正处于高速发展的城市，属于投资较为理想的场所。3、市民消费水平2004年泰州市进入百强城市行列，居第75位，市域GDP和人均可支配收入连续多年增长10以上，去年分别增长了14.7和 13.8。居民收入的强势增长导致市区主动性购房需求持续增长。根据经济规律来看，随着泰州市人们生活水平的提高，恩格尔系数将逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。目前泰州城区居民的住房消费比重只有9%左右，但取消福利分房和一系列政策出台后，城区居民住房消费能力还在增长过程中。按照通常规律，城区居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有百分之十几的城区居民购房能力有待于用好的产品激发出来。泰州人是性情中人，懂得享受生活，体味生活，知足常乐，安于、满足现状。在消费方面，属于积极消费型。老城区相对年龄较大的人不愿意去新城区，对居住几十年的老地方有很深的“恋旧情结”。然而年轻人和中年人都愿意定居在新城区。4、城市发展规划2003-2005年，泰州市规划人口40万，规划用地49平方公里。其中：主城区30万人，高港区10万人。主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。二、泰州房地产市场环境分析从整体上看，目前泰州市房地产健康稳定发展，供求矛盾缓和，价格涨幅趋于平稳，逐渐进入了房地产产品时期。随着政府的宏观调控、人口的增加、居民生活条件的好转、土地推出量的增大、外地房地产开发商的进入，在以后的几年，房价将会继续稳步上涨，同时房地产的竞争也将进入白热化。1、房地产完成投资情况2005年上半年，泰州市区累计完成房地产开发投资12.60亿元，比去年同期的8.83亿元增长42.70%。从用途上看，其中住宅投资占了相当大的份额，详见下图：2、土地出让情况自2000年以来，泰兴市市区共招标出让土地25幅，公示出让土地9幅，挂牌出让土地43幅，总出让面积3021843平方米（4532.76亩）。市区已供土地的地价已经处于高位，然而从今年供地的地价来看，仍在大幅攀升，因此房价仍将上涨。截止2005年6月末，在市区已出让的77幅土地中，已经开发项目的土地有45幅，总面积93.43万平方米，占总出让面积的30.92%；已经动工新建或者续建开发项目的土地有15幅，总面积127.99万平方米，占总出让面积42.35%；尚未动工开发的土地有17幅，总面积80.76万平方米，占总出让面积的26.73%。截止2005年6月底尚未全面开工建设地块一览表地块名称地块面积地块成交日期出让方式竟得或建设单位规划可建面积项目名称项目建设进程五一路北侧地块490932002.07.19公示毛地财富广场63500财富广场拆迁未完成，一期已开工建设坡子街核心区地块410382003.08.15挂牌净地宝江200000坡子街商业广场拆迁未完成，一期已开工建设海陵区政府西侧362912003.08.29挂牌毛地凤凰公司51380闲置，尚未拆迁原荧光灯厂222432003.11.07挂牌净地集富25000城市之光正在拆迁香江花园三期地块75692003.12.17挂牌毛地威亨7074香江花园三期闲置，尚未拆迁邑庙街南侧地块169262003.12.26挂牌毛地房总、江海29165闲置，尚未拆迁中百一店三期扩建工程12612004.02.04挂牌毛地中百一店14800正在拆迁府前街区三号地块1902172004.03.24挂牌净地恒景243320恒景国际闲置，尚未拆迁城南变电所北侧337032004.04.28挂牌净地苏源81600闲置，尚未拆迁福寿苑二期地块422192004.05.11挂牌毛地苏房51880正在拆迁，尚未开工肉联厂东侧地块929032004.09.07挂牌毛地无锡中益112274正在拆迁，尚未开工东进西路7号地块165042004.09.07挂牌毛地小开发17000闲置，尚未拆迁府前街区二号地块778712004.09.16挂牌净地新世纪99550闲置，尚未开工电视塔街区工程改造1213472004.11.22挂牌毛地金成122650正在拆迁，尚未开工原泰州二建构件厂171002005.03.23挂牌净地房总、江海20935闲置，尚未拆迁原荧光厂东侧56742005.03.30挂牌毛地集富6612闲置，尚未拆迁经济开发区原明珠家具城372012005.04.13挂牌净地杰盛（金冠）57732闲置，尚未开工合计755203在这17幅土地中，有14幅是2005年前取得的，超过80。这些尚未全面开工建设地块几乎都与拆迁问题相关联，但也有些开发企业拿地时间较早，却拉长项目开发周期，从中赚取土地差价，对市区房地产市场有较大的负面影响。政府也充分认识到了它的危害性，加大了土地供后监管力度。结合2005年泰州市城区土地开发计划（见下表），我们不难看出泰州市土地供应总量完全能够满足房地产市场的开发要求。 2005年泰州市城区土地开发计划序号地块名称地块面积（万平方米）用地性质1原荧光灯厂东侧地块0.7小区配套用地2原泰州电子仪器厂及周边地块3商住3东进西路街区北侧地块3.3住宅4东进西路8号地块3.3商住5西仓路127号地块1.3商住6江苏省教导大队原址地块15商住7原海陵港务有限公司码头地块2商住8原泰州华夏集团公司（泰州二建）地块1.7住宅9泰州渔网厂及周边地块6商住10东风路北延综合改造地块15.6商住11老看守所地块1.7住宅12海陵南路东侧南山寺路南侧地块1.8商住13新纪元商业广场地块19商住14老泰州日报社及周边地块4.4商住15莲花3号区北侧地块2.7商住16新区人行大楼西侧地块7.4商住17凤凰河东侧凤凰东路南侧地块12商住18市交通局财政局南侧地块12商住19海陵区塘湾镇永鑫花园中心服务区地块3.2商住20东风南路西侧328国道北侧地块39商住21金地花园西侧地块1.5商住22原经济开发区明珠家具城地块3.7商住23西湖翠苑南侧地块15商住24别墅区东侧地块33商住25高港人民医院东侧地块18商住26九龙镇328国道北侧地块24商住27九龙镇强陈路西侧地块3.6商住28九龙镇强陈路东侧地块4商住从上表中我们可以看到，今年计划可供招拍挂的出让土地共28幅，面积达248.3万平方米，相当于近五年来已供土地面积总和的82.16%。由此可见，市区可供土地总量和可供土地面积完全能够满足房地产市场的开发需求。同时从05年出让土地计划来看，绝大部分土地用地性质为商住混合用地，其中只有3块土地为纯住宅用地。而从目前泰州市场来看，商业营业用房增长过快，空置面积有所上升，不少商城铺面空关，人气不旺，经营亏损。因此土地供应结构尚欠合理。从土地分布来看，新推土地主要集中在城南新区和老城区。3、商品房销售情况目前，泰州的房地产业仍处于高速发展阶段，建成的住宅楼盘销售形势乐观，2005年1-6月主城区新建商品住宅预售均价为2482元/平方米，涨幅平稳上扬。分析其价格上涨的具体因素，主要表现为较为强烈的市场需求、经济适用房供应有限、不均衡的房屋供给结构等原因。2005年1-6月新建商品房住宅已售2274套，已售出面积28.79万平方米。应当看到，目前的供需状况受政策效应的短期影响较大，不少真实需求处于观望等待之中。反应较为明显的是在二季度，随着稳定房价的一系列政策措施相继落实，商品住房成交量有所下降，不少开发商加快了在建项目的开发进度，市区商品房竣工量明显增多，市区供求矛盾得到缓解。但是，随着房地产政策的明朗化，买卖双方的僵持局面将逐渐打破，大量自住型普通消费者仍将进一步释放消费需求，购房心理恢复理性，市场前景看好。 4、未来走势预测（1）供需持续走旺，消费者心理步入成熟未来很长一段时间，长江三角洲经济必然高速增长，百姓人均可支配收入也会呈增长的趋势，对于住宅的消费需求也会逐步走向成熟，层次消费的观念将逐步为大众接受。随着泰州城市化进程加快，越来越多的农村人口和外地人口进入城市，为房地产市场打下一个良好的基础。老城改造速度加快，使得拆迁量增大，货币补偿的政策促使居民换房、买房。商品房的市场需求量很大。从土地出让以及楼盘上市情况看，05年泰州市商品房上市量将持续走高。同时随着城区面积的扩大，城区人口的增多以及旧城改造进程，需求市场将继续保持旺盛。新项目开发将在产品品质上有相当的提升，购房者可选择余地放宽，购房行为更为理性。（2）房地产产品升级，房价仍有上涨趋势从市场因素来看房地产市场在变成买方市场之前，竞争不是完全充分的，而且开发商对于定价有主导权。“房产新政”可能淘汰一批中小开发企业，剩下的大公司更容易形成价格垄断。市场产品不断升级，不断丰富，各种新材料、新技术的运用，以及建筑、产品形式的提升，这些都增加了建筑成本。这些因素无疑会导致住宅价格上升。从目前在售楼盘看，各期近期上市和即将上市的楼盘价格都比以前有所上升：预计今后住宅价位仍有一个上涨过程，但预计幅度不会太大。（3）城南新区房地产发展倍受瞩目从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。预计随着泰州市城南新区建设的全面启动，房价还有一定的上涨空间。由于城南新区基础设施起点及规划开发水平更高，必定会带动全市的房地产市场的开发，对于拉动金坛市整体房价起到显著作用。（4）营销手段朝多元化发展泰州房地产营销的快速提升，归功于行业间的激烈竞争，迫使开发商不得不增加推广费用去谋求一种新的且极具感染力的营销手段或活动，以此在竞争中出类拔萃。比如目前泰州在销的纯别墅项目泰墅园就聘请了苏州博思堂代理公司，给当地营销带来了全新的洗礼。预计以后几年，泰州市房地产营销手段将有新的突破，从而更好地推动房地产的健康、快速发展。第二部分 房市热点分析一、热点区域分析根据泰州市整体规划和当地居民居住、消费习惯，以及区域房地产发展水平，将泰州市进行区域划分，主要包括海陵区和高港区。我们选取海陵区作为重点研究对象。以泰州路、口泰路、通扬运河和西城河为划分边界，将泰州市海陵区划分为老城区、城南新区、城东区、城西区和城北区五大区域。泰州市主要新盘分布一览表海陵区高港区老城区城南新区城东区城西区城北区鹏欣丽都坡子街商业中心财富广场阳光新景锦泰城市购物中心荣星公寓盛和花园泰墅园泰河名府景泰苑西湖翠苑鑫龙家园（莲花六区）东河阳光原野小区汇景苑杰盛俊园暂无百年豪景府后人家银杏苑广信台湾商城从上图不难看出，市场格局清晰，发展层次分明，主力与非主力，热点与空白，一目了然。老城区和城南新区明显处于泰州市房地产市场的第一阵营，其开发水平，发展程度、市场竞争力已领先于其它区域，作为市场消费的两大主力区域，也是目前泰州市房地产发展的核心代表。特别是城南新区，作为泰州市新崛起不久的“新星”，在政策和规划双轮驱动之下，房产快速启动，未来发展前景广阔。1、老城区老城区是泰州市传统商业街和居住区，一直以来承担着泰州CBD的功能，医院、学校、餐饮、商业等城市配套非常成熟，这些都成为居住者受益的最大资源，是新建居住区短时间内难以达成和无可比拟的。老城区主要楼盘统计列表项目名称项目地址开发商楼盘规模均价鹏欣丽都东进路北侧鹏欣占地160多亩3400元/m2（二期住宅）坡子街商业中心西护城河东侧江南实业占地约4.1万平米3500元/ m2（住宅）2.3万元/ m2（一层商铺）财富广场五一路北侧凤凰占地约5万平米3200元/ m2（平层住宅）5500-6000元/ m2（挑高5.4m）2.3万元/ m2（内街商铺）3.3万元/ m2（外街商铺）阳光新景迎春路北侧今日阳光占地约8000平米未定锦泰城市购物中心海陵路与东进路交叉口嘉泰占地约6500平米1.3万元/ m2（一层商铺）4000-5000元/ m2（二层商铺）荣星公寓青年路西侧荣星总用地面积3160 m2 ，总建筑面积36188.72m23500元/ m2（待建32层高层）2、城南新区城南新区在市政府的利好规划下，城市基础配套建设以及城市环境得到非常大的改善，该区域凭借着利好市政规划改造的东风，房地产业迅速发展起来。城南新区主要楼盘统计列表项目名称项目地址开发商楼盘规模均价盛和花园凤凰大道与青年路交叉口盛和总建筑面积30万平方米，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋迭加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口6000多人2800元/ m2泰墅园江洲南路东侧梵提诺约200亩。共228幢别墅，分四期开发70万以上（联体别墅）110万以上（独栋别墅）泰河名府江洲南路与汤家河交叉口华盛占地约106亩，总建筑71831 m2，共61幢楼2500元/ m2（多层）3200元/ m2（联体别墅）3350元/ m2（双拼别墅） 景泰苑海陵南路西侧基泰共2幢楼2600元/ m2西湖翠苑泰高路与永定路交叉口复兴占地约303亩2100元/ m2（多层）60-70万/幢（联体别墅）150-200万/幢（独栋别墅）鑫龙家园（莲花六区）永泰路北侧鑫龙占地约384亩，建筑面积30万m2 ，56幢多层2300元/m2二、典型楼盘个案分析1、盛和花园背景资料项目地址： 位于城南新城区，北侧为凤凰大道，西依泰高路，南面为永兴路，东面为刘西河，泰州军分区开 发 商： 江苏盛和房地产开发有限公司联系电话目概况总体规模：总建筑面积30万平方米，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋迭加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口6000多人。楼盘参数：容积率1.1，绿化率50%户型设计：环境特色：销售价格：销售情况： 项目优势项目缺点三、产品投资空间分析近几年，泰州市房地产开发非常活跃，楼盘层出不穷，不同主题、不同理念、不同风格、不同档次的各式特色项目全面开花，以各自不同的“吸引点”展开激烈竞争。同时，差异化中呈现“同质化”现象，同类楼盘的产品设计、建筑设计、环境景观、配套设施、户型面积以及价位等多方面存在一定的趋向性，呈现某种共同特征，预示着目前房地产开发的产品特征同质化趋势严重。1、产品分布特点：整体上看，泰州市场的产品分布格局为中部老城区和城南新区为中高档产品，其它区域产品档次相对较低。市场呈现多样化的格局，以中档为主，高档、低档同步开发，满足了不同层次消费者的需求，房地产开发也进入了产品品质竞争阶段。目前开发的热潮集中于城南新区。2、产品价格特征：从价格上看，老城区的楼盘价位较高，均价在3200-3500元/m2之间；城南新区的楼盘价位在2300-2500元/m2；低于2000元/m2的楼盘大多集中在城东区和高港区。此外，临近老护城河和市民广场等稀缺资源旁的楼盘，价格亦处于较高的价位。3、产品规划设计特点：目前市场上的大部分小区普遍采用行列式的规划布局，或以行列式稍加扭转，进行局部围合。组团式或全围式的应用较少。同时大部分开发商开始注重绿化的布置，在小区内部设有集中景观广场，宅间绿化或配以运动娱乐配套设施；部分社区设有商业街。4、产品建筑设计特点：住宅类型的丰富化是泰州楼市春天来临的最显着特征。目前，泰州市房地产物业形态已打破了多层住宅一统天下的格局、小高层、高层和别墅已经显现出峥嵘，但还没完全形成气候。建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧式风格较少。而一般中低楼盘则较平板，并不讲究色彩的搭配，以单一主色应用，在视觉观感上极其乏味。5、住宅户型分析：以目前泰州市场上最大的楼盘盛和花园为例：多层、小高层户型面积配比表：户型面积（平方米）户型面积（平方米）二室二厅一卫99.24三室二厅二卫130.63二室二厅一卫88.97三室二厅二卫142.39三室二厅一卫115.92三室二厅二卫151.56三室二厅一卫118.43四室二厅二卫182.88三室二厅一卫114.98四室三厅二卫198.48三室二厅二卫129.56四室二厅二卫（小高层）194.05三室三厅二卫（小高层跃层）172.55其中，三室二厅二卫129.56平方米为该小区多层住宅的主力户型双拼别墅的户型面积为四室二厅三卫，面积269.89平米联排别墅的户型面积为四室二厅四卫，面积272.58平米 三室二厅三卫，面积253.50平米迭加别墅的户型面积为三室二厅二卫，面积208.64平米 四室二厅二卫，面积250.56平米三室二厅二卫，面积209.54平米四室二厅二卫，面积251.15平米从盛和花园的户型配比和销售情况来看，100180平米的中等户型的市场份额最大，其中尤其以三房二厅二卫户型最为流行。在户型结构上以平层为主。户内空间的组合上，如主卧卫生间、衣帽间、工作阳台等均有应用。6、营销手法：通过实地考察的情况来看，泰州房地产在策划、营销方面，相对滞后，专业的营销策划仅仅停留在的萌芽阶段，与其它房地产发展较为成熟的城市相比，还存在一定差距。泰州本地的房产公司在项目推广过程中缺少系统的营销策略，比如项目优势的挖掘、推广主题的延续、房地产产品形象的建立等均没有得到充分的把握及展开；在销售卖场的营造上，除外地几家房产公司销售总部营造较好以外，其它房产公司销售部均比较简陋，销售人员专业水准和服务水准有待提高。但是随着房地产市场的竞争白热化，产业细分必然呼之欲出，前期拥有良好的营销策划，必然会占领市场的先机，为销售营造良好的市场环境，为开发商赢取最大利润。专业的营销策划必然会在不久的泰州得到重视并发展。综述：从上述投资空间分析中我们可以看到，泰州市未来房地产开发将更加专业化、产品也将更加多样化，开发理念也逐步趋向理性，回归到注重产品内在品质的提升上来。根据市场需求，不断细分市场定位，产品差异化竞争是目前占领市场最有效的手段，以此来建