《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的操作细则.docx

上海市实施城市房屋租赁管理办法的意见的操作细则上海市人民政府于一九九六年八月二十五日发布了上海市实施城市房屋租赁管理办法的意见（以下简称实施意见）。这对本市实施建设部城市房屋租赁管理办法（以下简称管理办法），培育和发展本市的房屋租赁市场创造了有利条件。为进一步规范操作，现结合本市房屋租赁管理的实际，制定本操作细则。一、本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内，凡一九九六年十月一日起建立租赁关系的房屋，除房管部门直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和按本市规定的公有住房租金出租给职工居住、并持有租用公房凭证的系统公房外，均应按实施意见的规定办理登记，取得上海市房屋租赁证（以下简称房屋租赁证）。二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租赁关系的列入本操作细则第一条规定范围内的房屋租赁，均应在一九九六年十二月三十一日前补办房屋租赁登记、取得房屋租赁证。其中，已按上海市私有房屋租赁管理办法和关于加强本市私有房屋出租综合管理的联合通知办理登记或取得私房出租许可证的租赁当事人，则应在一九九六年十二月三十一日前，持原已加盖“上海市区（县）房产管理局（所）房屋租赁合同备案专用章”的租赁合同或发给的私房出租许可证，换发房屋租赁证。三、出租的房屋必须具备实施意见规定的条件。其中，需向境内流动人口出租或转租私有居住房屋的，应按规定向公安派出机构申请房屋租赁治安许可证；需向境外单位或个人出租或转租非外销批租地块上的房屋，应按实施意见第六条规定的管理分工，向市或浦东新区房地产交易管理部门填报涉外租赁申请表，经市或浦东新区房地产交易中心初审及市房地局或浦东新区规土局复审同意后，方可正式办理租赁手续。四、自一九九六年十月一日起，房屋租赁当事人签订的租赁合同，或在此以前已建立租赁关系，经当事人协商重新订立的租赁合同，均必须具备管理办法规定的条款内容。房屋租赁当事人可使用由市房地产局会同市工商局拟订的上海市房屋租赁合同规范文本。在订立时，需对规范文本条款进行补充的，则应符合管理办法的规定。五、私有非居住房屋出租，房屋租赁当事人签订的租赁合同，应根据上海市公证条例的规定，经上海市公证机构办理公证。其他房屋的租赁合同公证或鉴证，则以租赁双方当事人自愿为原则。六、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后的15天内，按实施意见的规定，办理房屋租赁登记。在市或各区、县、浦东新区房地产交易中心建立后，房屋租赁登记统一由市或各区、县、浦东新区房地产交易中心负责受理，未建立前，则先暂由市或区、县、浦东新区房地产交易管理所负责受理。各县乡镇房屋租赁登记，由各县房地产交易中心或房地产交易管理所委托乡镇房管所负责受理（各受理部门，以下简称为房地产交易管理部门）。七、市房地局授权市、浦东新区、各区、县房地产交易管理部门对房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并核发由市房地局统一印制的上海市房屋租赁证。八、租赁双方当事人在办理租赁登记时，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验有关证件。（一）出租人应交验的有关证件：1房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证。其中：向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的，则还应提交公安派出机构核准发给的房屋租赁治安许可证；向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的，则还应提交经市房地局或浦东新区规土局审核同意的涉外租赁申请表；出租已抵押房屋的，则还应提供抵押权人同意出租的书面证明。2出租人的身份证明或出租单位的合法资格证明。其中：共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的书面证明或委托书；代理人受委托出租的，还须提交房屋所有人委托代理出租的书面证明。受境外单位或个人委托出租的，则应提交经公证或认证的委托代理出租的书面证明。（二）承租人应交验的有关证件：境内个人须提交居民身份证或户籍证明；境内单位（包括“三资”企业）须提交单位工商注册登记证明；境外人士须提交护照或回乡证明；境外单位除法律、法规另有规定外，须提交经公证或认证的合法资格证明。九、房屋租赁登记审核程序：1房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内，根据实施意见第六条规定，分别到市或区、县或浦东新区房地产交易管理部门办理租赁登记。填写由市房地局统一印制的上海市房屋租赁登记申请表（以下简称租赁登记表（一式三份），并提交租赁合同及应交验的有关证件。2房地产交易管理部门受理房屋租赁登记申请后，应对当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并在租赁登记表上提出审核意见。审核的内容应包括：（1）租赁当事人是否具备相应的条件，所提供的证件是否合法有效；（2）出租的房屋是否符合实施意见的规定条件；（3）租赁合同是否具备管理办法规定的条款内容；（4）当事人的租赁行为是否符合租赁政策法规的规定。3经审核，凡符合规定的，由房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的5日内核发房屋租赁证；凡不符合规定的，则由房地产交易管理部门将房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件退交房屋租赁当事人。十、非特殊原因，房屋租赁证有效期限最长不得超过两年。凡租赁当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期在两年或两年以内的，按合同实际租赁期填发房屋租赁证；合同租赁期超过两年的，则先填发有效期限两年，到期由租赁当事人持原已登记的房屋租赁合同和房屋租赁证，到原受理登记的房地产交易管理部门换发新的房屋租赁证。十一、房屋租赁经登记，取得房屋租赁证后，租赁双方当事人应认真履行租赁合同，除管理办法第十二条规定的情况外，任何一方均不得擅自变更或解除合同。凡租赁双方当事人根据管理办法第十二条规定变更或解除租赁合同的，则应在变更或解除合同之日起的15日内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理变更或注销登记。十二、房屋承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将租赁房屋一部分或全部转租给他人。但未按本操作细则第三条规定取得房屋租赁治安许可证的私有居住房屋或经审核同意涉外租赁的非外销批租地块上的房屋，不得向境内的外来流动人员转租，或向境外单位或个人转租。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，转租双方当事人应签订书面的房屋转租合同。转租合同经原出租人书面同意后的15天内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理登记手续。十三、办理房屋转租登记时，转租当事人应填写房屋转租登记申请表（以下简称转租登记表），并提交下列证件：1转租双方当事人订立的房屋转租合同；2该房屋已经登记的房屋租赁合同和房屋租赁证；其中，向境内的外来流动人员转租私有居住房屋的，或向境外单位或个人转租非外销批租地块上房屋的，则还应分别按本操作细则第三条规定提交房屋租赁治安许可证或经审核同意的涉外租赁申请表；3根据本操作细则第八条第（二）款规定，转租承租人需交验的有关证件。十四、房地产交易管理部门应自受理房屋转租登记申请之日起的5天内，对当事人提交的转租合同及有关证件进行审核，并在转租登记表上提出审核意见，凡符合规定的，由房地产交易管理部门在原房屋租赁证背面的转租注记栏中加盖该房地产交易管理部门的准予转租专用章后，退交转租当事人。十五、各房地产交易管理部门应积极配合税务机关做好房屋租赁税收的征管工作。在按规定核发房屋租赁证或在房屋租赁证背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后的5天内，应将有关租赁登记表或转租登记表送交给税务机关，并协助进行纳税宣传和纳税检查