城市土地一级开发项目投资建议书.doc

地产江湖数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流城市土地一级开发项目投资建议书一、 城市建设的新兴业态:一级土地开发城市的出现是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。城市具有如下特点： 人口、财富和经济活动在空间上的集中； 非农业经济在整个经济活动中占支配地位； 经济活动具有对外开放性。、背景：现阶段的中国，经济和社会全面对外开放、农村人口向城市集聚对城市房地产开发和城市运营提出了越来越高的要求。但是，在这样的城市化进程中也出现了一系列问题：对征地农民或市民的民生问题、毛地拍卖难以推进的问题、基础设施投资建设问题等。这些问题由谁解决、如何解决？由此，城市土地一级开发商应运而生。、概念：所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开 发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，土地一级开发是要使毛地成为熟地，达到出让的标准。只有达到出让标准的熟地，房地产开发商才能够在此基础上进行二级开发，城市运营商才能进行深度开发。、运作a)流程： b)分工：1、政府：11、负责与上级政府相关部门协调，在上述建设工程正式实施前完成南部片区规划用地范围的界定，确保其提供的区域范围内5平方公里左右整理土地属于商品住宅建设及其市政配套设施用地且无权属争议，并确保5平方公里左右土地经统征和整理后的出让采取合法的方式进行，以保证双方的权益不受损害。1.2、对投资方的工程质量、进度进行监督。1.3、及时审批工程建设的各种批文，及时完成该区域地上附着物拆迁，协助办理完毕项目实施前的所有前期准备工作。1.4、按照用地计划办理有关土地的统征及国有土地使用权证的相关手续。2、企业：2.1、由于政府资金瓶颈，单靠政府一方的力量很难顺利征收土地，而且还会产生一系列社会矛盾。但是，政府与企业合作的方式可以解决这些问题。企业可以投入资金安置和补偿居民，并未居民缴纳社会保障金。同时协助政府及基层组织做好群众的疏导工作，构建和谐社会。2.2、一级土地开发商帮助政府做出高品质高起点的片区规划和商住用地推向市场的营销策划2.3、一级土地开发商进行基础设施投资建设（投资代建业主），提高城市的承载能力，促进城市发展。3、社会：社会应该理解政府管理和经营城市的行为、理解土地开发商对城市建设的积极作用。在建设自己的宜居家园上贡献自己的力量。c)、一级土地开发商与建筑商、房地产开发商、城市运营商的区别：1、工程项目：一级土地开发商依法实行公开招投标，选择由一定资质的建筑承包商完成工程建设。2、商住用地：一级土地开发商依法实行招拍挂，选择有实力的房地产开发商完成房产开发，建设高品质的商住用房。3、文化氛围和商业运作：政府通过一定方式选定符合本城市发展理念的城市运营商，由城市运营商挖掘城市潜在资源，向世人展示城市特色。4、一级土地开发商在完成自身任务的同时，组织、引荐上述企业参与各层次的开发和运营，发挥桥梁和纽带作用。、一级土地开发商的投资回报a、投资的性质属于风险投资b、基本的回报：投资方负责承担拆迁安置和补偿、土地整理等成本性支出和市政基础设施工程投资；政府负责确保投资方通过合法的方式足额获得土地开发成本及投资回报。C、收益分成：当土地处置实现价款高于土地开发成本时，超出部分政府与投资方按约定比例分配（参照资阳市沱东土地一级开发项目分配比例）；当土地处置实现价款低于土地开发成本时，政府负责从本项目区域二级房地产开发所收取的相关税费或其他渠道安排给予投资方补足，使投资方的实际所得不低于土地开发成本。、案例：中信公司在郫县5平方公里的一级土地开发；东方正红公司在攀成钢的3000亩的一级土地开发；花样年公司在蒲江的3000亩的一级土地开发；保龙集团在金堂3000亩的一级土地开发等二、我们对安岳的历史、现状及未来的认识I历史，文化安岳，历史悠久，文化璀璨，取安居于山岳之上之义而得县名。隋、唐、宋时期，安岳普州已是闻名遐迩的重镇，其文化与眉山的三苏齐名，得东普（州）、西眉（山）之美誉。安岳县位于川中腹地，东邻大足，南接内江，西毗乐至，北连遂宁，自古以来就是成渝道上的陆路交通要冲。安岳富有深厚的文化底蕴。神秘的宗教渊源，以石刻等文物为载体，蕴含了厚重的文化底蕴，既有佛教文化，道教文化和儒家文化，又有川剧、曲艺、杂耍和湘鄂文化，可谓是宗教文化的载体、民俗文化的展示和雕刻艺术的集大成，闪烁着人文精神美丽的光辉。a.安岳石刻-安岳石刻内容丰富，规模恢弘磅礴；艺术精湛，雕刻鬼斧神工，有着鲜明的艺术特点和内涵极其丰富的旅游价值和学术研究价值。盛于唐宋的石刻，具有极高的史学和艺术价值,被著名美学家王朝闻誉为古、多、精、美。 特别是始建于南北朝普通二年公元521年的摩岩石刻造像，在我国石窟艺术中居于上承云冈、龙门石窟，下启大足石刻的重要地位，现正着手申报世界文化遗产。境内现存摩崖石刻造像200余处、10多万尊、经文15窟、40余万字，列为国家和省级文物保护单位的有八庙卧佛院，石羊毗卢洞，鼎新华严洞、茗山寺，黄桷玄庙观，城郊圆觉洞、千佛寨等。还有罕见的石仿木古建筑-木门寺。石羊毗卢洞的紫竹观音高3米，悬刻于长、宽约10米的石窟中，她巧笑倩兮、美目盼兮，侧身坐在一张长3米的弧形荷叶上，飘逸自然而有丰韵，被前来观赏的专家、学者誉之为东方维纳斯。保存完好的侏罗纪马门溪恐龙化石、大量的石刻题记，珍贵的馆藏文物，尤令研究历史、观赏古迹的人们赞不绝口。b.安岳名人唐代名将程咬金，著名苦吟诗人贾岛，北宋大理学家陈抟，宋代大数字家秦九韶，广州起义革命先烈袁绍柏、彭明晶烈士，新诗的开拓者康白情，农业科学家允奎，当代著名作家刘心武等一大批饱学之士及英豪人物或生于斯或葬于斯，为安岳的发展做出了杰出贡献。II安岳现状-安岳物产丰富，是全国商品粮基地县，水产大县、四大产肉县、四川省瘦肉型商品猪生产县。安岳柠檬以占全国70的独特优势成为全国唯一的柠檬商品生产基地，是国家授牌的中国柠檬之乡。通贤柚多次荣获国家金奖，粉条畅销西南诸省。拥有154.4万人人口的安岳县,位于成都至重庆、南充至宜宾的十字交汇点上，幅员面积2690平方公里，耕地133.6万亩，辖69个乡镇。从九五末期2000年的情况看，全县GDP32亿元，第一产业占53.9；第二产业占20.8；第三产业占25.3，城镇居民人均纯收入1846元，农民人均收入1746元。2005年，全县GDP实现63.3亿元，地方财政一般预算收入实现8805万元，完成全社会固定资产投资16.8亿元，社会消费品零售总额实现21.6亿元，农民人均纯收入2937元。截至2006年，安岳县GDP达72.2亿元，人均国内生产总值为5532元，城乡居民储蓄存款余额为600349万元。全县一直保持了高于资阳市平均水平的、较高的经济增长速度，入围第五届中国西部县域经济基本竞争力百强县。 安岳农业发达，物产富饶。是全国商品粮基地县、产肉大县、瘦肉型猪生产基地县、水产品超万吨县、中国柠檬之乡。柠檬、通贤柚、红苕加工、蚕桑、畜牧已成为安岳的五大支柱产业。安岳工业以丝绸、纺织、食品、竹编、医药、机械加工、建工建材为主的产业已初具规模。柠檬王牌系列饮料，南洋牌低耗防雷变压器，天府牌系列汽车水泵，岳城牌系列农用运输车，千里牌系列布鞋，大丈夫牌多鞭酒，五十铃4JBI发动机连杆等荣获国家、省、部优质产品称号。安岳工业园区建设目前已全面完成，安岳工业方兴未艾。安岳基础设施建设发展迅速。纵横贯通境内的772公里干道公路出入十分快捷。已有220千伏输变电站1座、110千伏输变电站5座、10000门程控电话，移动通讯、光缆传输使通讯联络更加方便。基础设施建设的迅速发展，有力地推动了对外开放、招商引资工作的突破性进展。全县坚持对内改革、对外开放，凡县内外人员利用县外资金、技术、知识产权在县内兴办实业者一律享受优惠政策。专门机构一站式服务，漏斗式管理。一批国内知名企业如四川科伦、吉林兴隆、重庆帛泰等纷纷入县落户。安岳县还与一些沿海市县和国内发达地区结为好友。 III安岳的发展两会期间，全国人大代表、四川省委书记刘奇葆告诉记者，围绕建设西部经济发展高地这一发展定位，四川已经绘就一幅打造西部综合交通枢纽、变蜀道难为蜀道通的壮丽蓝图：出川铁路由4条增至10条，与周边省会城市兰州、西安、贵阳、昆明、武汉形成4小时交通圈，成都至京津冀、珠三角、长三角地区形成8小时交通圈；高速公路出川通道由6条增至14条，省内高速公路通车里程十一五末达到3160公里。值得关注的是，四川将加快高速公路建设，成渝高速公路复线(成都-安岳-重庆)与内遂高速公路（经安岳）的开工指日可待。交通条件的改善，将给安岳县带来巨大的推动效应。安岳县在成渝经济区中，具有东西对接、双向开发的战略区位优势。是成都经济区向东辐射的门户，也是承接重庆经济与成都经济的连接点，在川渝经济联系与合作、构建成渝经济高地中起到十分重要的作用。2007年，安岳县规划建设的物流园区被列为资阳市的重点发展项目，进一步加速安岳商贸流通及现代服务业融入成渝经济区。同时，在企业向发展区集中的发展思路明晰后，2003年安岳工业集中发展区建成，农业大县工业起飞。2005年园区投产企业实现产值9.3亿元，增加值3.3亿，对GDP增长的贡献率为38.4%。安岳县还针对集中发展区的建设、管理、运作、投融资等进行了一系列创新。06年7月，集中发展区管理与投资开发有效分离，组建成立建设投资公司；集中发展区四期开辟2万平方米中小企业孵化园，配套农行对中小企业的贷款扶持，培育一批有前景的企业。此外，安岳县农副产品、休闲旅游、劳动力等资源丰富，服务业具有一定基础和良好发展空间，与成都、重庆实现产业对接、配套、互动发展的基本条件已经形成。IV未来的方向十一五期间，四川省把安岳县纳入成都经济区发展规划范畴，为安岳县产业发展提供了良好发展机遇。在县政府的领导下，安岳城镇建设日新月异，旧城改造超过80，新区开发突飞猛进。鳞次节比的高楼大厦遍布县城，配套的设施，规范化的管理，使城市功能日臻完善；绿化、亮化、美化使县城更加绚丽多姿，为人们生产生活提供了良好的环境。工业集中发展区的快速发展，为安岳下一步谋篇布局。围绕十一五期间奋斗目标，安岳县实施基础设施带动战略，构建加快发展的硬件支撑。全力争取内遂高速公路、内遂铁路、新成渝高速公路、资安路等大动脉立项和建设，构建安岳至成都、重庆、遂宁、内江、资阳1小时快捷通道。整体规划、统筹推进通乡、通村公路建设，形成便捷通畅的交通路网，使全县90%以上乡镇到县城时间缩短在1小时内，各行政村到本乡镇时间缩短在半小时内，促进生产要素在安岳快速集聚流动。大力争取毗河引水首期工程关刀桥水库立项建设，力争实施朝阳水库扩容工程，深入推进农田水利基本建设，逐步解决水资源匮乏对安岳生产生活的瓶颈制约。此外，成渝两地退二进三的产业结构调整，也为地处成渝中心点的安岳带来机遇。三、我们的公司、战略合作伙伴及投资意向1. 公司概况四川锐锦实业股份有限公司是一家实力雄厚、业务精专的投资开发型企业，由成都双流顺宇置业有限公司（肖永明全资公司）、四川境成房地产有限公司等投资组建而成。公司从事于土地开发整理，土地一级开发，基础设施投资建设，房地产深度开发以及营销策划等优势产业领域，是一家集投资、开发、策划于一体的综合型公司。公司拥有高素质的专业化团队，科学、严谨的管理制度，坚持企业化管理与市场化运作，通过聚合人才与资源整合，为同样的资源，创造不一样的价值。成都双流顺宇置业有限公司：双流顺宇置业有限公司是一家投资型综合公司，主要从事钾矿、煤矿和铜矿等矿产资源的开发、生产和销售。现公司正在成都市、拉萨市和格尔木市三地兴建三个五星级酒店。四川境成房地产有限公司：2008年投资资阳市（市本级）七个土地整理项目，投资概算1.44亿；项目于2008年元月正式开工，现进程顺利，预计竣工时间08年6月。2. 战略伙伴中国第十九冶金建设公司：系中冶集团所属大型综合施工企业，具有多个总承包和专业承包一级资质，连续八次荣获国家和省级重合同守信用和质量信得过企业称号。四川省建筑设计院、勘测院：省属大型工业与民用建筑设计院，承担过美国塞班岛、日本等国家和地区的工程项目，先后有百余个项目获得国家级、部省级优秀设计奖、优秀标准设计奖等。四川恒力勘测设计院：工程勘察专业类公司，具有勘察设计资质。香港盛雨田设计策划（顾问）有限公司：专业从事营销策划、广告设计与品牌推广。（以上排名不分先后）3. 投资意向根据城市总体规划，安岳城南新区现有约5平方公里土地未征地开发。城南新区地势平坦，自然环境宜人，建设条件完善，具备较好开发优势。此地块的开发对安岳县城市扩容，提高城市品位，加快城市经济发展具有较强推动作用。但因解放村历史遗留问题制约了该片区的开发推进。为进一步加快安岳县城市建设步伐，推进经营城市战略，加快存量土地熟化包装上市，彻底解决解放村农民的拆迁安置就业问题，进行安岳县城南片区的土地一级开发项目已成为安岳县经济大发展的形势所趋。而前述已启动的土地一级开发项目为安岳县城南片区项目的实施奠定了坚实的理论及经验基础。四、投资意向性协议（草案）第一条 项目概述项目位于安岳县城南部，区域面积约为5平方公里，实际整理开发土地面积根据城市分区规划及区域实际可拆迁的土地状况确定。本项目一级土地开发的内容包括：（1）控制性详细规划、景观详细规划编制、设计、土地征收、土地整理、房屋拆迁、补偿和安置等。（2）项目范围（区域）内的基础设施和附属工程建设。（3）双方商定的其他工程。第二条 项目投资21项目投资拟采用分期开发的方式，总投资估算约为25亿人民币，共分三期进行：第一期为1平方公里，投入资金约5亿，已统征规划；第二期为1.5平方公里，投入资金约7.5亿人民币；第三期为2.5平方公里，投入资金约12.5亿人民币。22项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程，由相应的产权经营单位负责投资、建设，由政府负责组织、协调有关产权经营单位按照规划设计要求确保市政公用设施与市政基础设施建设同步进行，保证按期达到本项目建设要求。第三条 项目合作模式3.1政府以协议形式授予投资方本项目一级土地开发投资建设权，并以政府公文形式予以确认，投资方采取分期滚动的开发方式进行一级土地开发以及市政基础设施的建设。3.2项目实施原则：政府提供政策支持、投资方负责投资建设。3.3土地开发成本本项目的土地开发成本是指以下费用：（1）本项目前期的规划设计、评审费用等；（2）征地、拆迁、补偿、安置费用；（3）土地整理费用；（4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、施工、监理费用等）。（5）管理费用；（6）财务费用；（7）相关税费；（8）项目的投资资金成本（9）不可预见费用及其他合理支出。3.4投资方式及利益分配投资方负责承担拆迁安置和补偿、土地整理等成本性支出和市政基础设施工程投资；政府负责确保投资方通过合法的方式足额获得土地开发成本及投资回报。当土地处置实现价款高于土地开发成本时，超出部分政府与投资方按约定比例分配（参照资阳市沱东土地一级开发项目分配比例）；当土地处置实现价款低于土地开发成本时，政府负责从本项目区域二级房地产开发所收取的相关税费或其他渠道安排给予投资方补足，使投资方的实际所得不低于土地开发成本。3.5双方按照商定的区域和各自职责完成征地、拆迁安置和补偿、土地整理及基础设施建设，并经验收达到相应要求后，政府负责将投资方移交的具备开发建设条件的经营性项目用地按照法定程序和双方商定的条件进行处置：采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让。基础设施完工后交由政府相关部门接收（具体方式由双方另行商定）。本项目经公开招标、拍卖、挂牌成交的土地，政府确保在土地出让合同签订后60日内将投资方的土地开发成本和土地处置溢价分配部分支付给投资方，不可挪作它用。3.6政府以招标、拍卖、挂牌方式处置土地时，所确定的土地招标、拍卖、挂牌底价应高于土地成本，该成本应包括土地开发成本、政府固定收益部分、双方认可的其它费用。政府在确定土地招标、拍卖、挂牌底价时应采纳投资方的合理建议。3.7按国家有关规定应计提的费用从政府的所得部分中支出。若因国家法律、法规或政策调整，导致应计提费用的数额发生增加，悉由政府承担，如政府应得部分不足以支付的，由政府负责安排自有的其他款项予以补足。第四条 项目规划设计4.1 双方签订协议后，投资方快速启动本项目的策划，并受政府委托对该区域的详细规划进行优化设计。4.2 由投资方委托规划设计单位根据已批准的安岳县南部片区项目进行详细规划，在满足片区规划定位及开发强度的前提下，结合企业的城市运营及开发理念，对政府现有的区域控制性详细规划进行优化和调整，并按程序报政府批准。4.3 投资方根据政府批准的控制性规划制定该片区总体开发建设实施计划（以下简称开发建设计划），并按计划分阶段实施。4.4政府批准的区域控制性详细规划，将作为指导本项目的纲领和依据，任何一方均不得更改。4.5 投资方进行项目可行性研究、环境影响评估、