滁州市皖东五金机电市场合作建议书.doc

致森源投资有限公司合作建议书经过我们对滁州市森源投资公司“天长路项目”的区域位置及商业基本要素的考核，同时我们对滁州市机电市场的目前现状的调查和研究，得到以下的粗浅结论，我们认为在此项目中，最为适合投资经营皖东五金机电城。理由如下：第一滁州五金机电市场的可行性我国五金机电专业市场经过二十多年的发展，从无到有，从弱至强，已形成具备一定规模及影响力的专业市场达150余家。据行业协会发布的资料显示，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。滁州市的2007年的GDP总值是443.93亿元，其中全部工业增加值156.12亿元。全社会固定资产投资额249.63亿元，根据以上数据，以行业经验保守估算，滁州机电产品的年销售额度不低于工业增加值的10%的比例。因此滁州地区目前存在五金机电行业的市场需求至少在15亿元以上。面对如此庞大的市场需求量，就按50的数据来测算，未来皖东五金机电城有7.5亿元的市场消费量来支撑，已绰绰有余。根据行业经验，五金机电行业的毛利率在2025之间，皖东五金机电城的市场总利润在1.51.8亿元之间，而经营户所能承受的租金范围在经营利润的1015之间，也就是说，未来皖东五金机电城的租金总收益在15002700万元之间。验证该数据的真实性，以未来皖东五金机电城的经营户为250家计，每户经营户承受的年租金平均在610.8万元之间，这完全符合一个成熟专业市场商户承受的租金标准。目前在项目周边500米范围内接近有150家的各类五金机电的专业店，这从另一个角度也能论证未来皖东五金机电城的可行性。因为滁州市场有很大的市场需求量，但目前滁州市缺少该类集聚性的专业市场，造成价格居高不下，品种和品类不够完善（该观点从我们专业团队与外埠市场做的市场调研作出的结论），绝大部分的机电产品仍需要从南京或者合肥市场购进。商业俗语，存在即是合理，我们未来打造的皖东五金机电城肯定能弥补现在滁州市场此行业的不足，让滁州市场的机电市场回归理性，从根本上、源头上让消费者接受我们未来的皖东五金机电城。同时这150多家的专业店，也为今后的招商营运打下良好的基础，我们借市场的需求顺势打造一个专业的交易平台。第二建设皖东机电市场的必要性和紧迫性。 目前森源集团建设的项目区域位置，是目前滁州地区最佳的五金机电市场的所在地，经营其他项目或用作他途，绝对是舍近求远，拣了芝麻丢西瓜的市场。有必要的话，我们建议森源高层参观一下常州五金机电市场，那个市场和地段是皖东五金机电城克隆版，都是紧靠汽车站和火车站，周边的商业环境一直就是机电产品经营的集散地。至于该专业市场的紧迫性，如果任其自然发展，将永远行不成市场的规模效应，而且今后滁州的市场份额必然被周边地区城市所蚕食；另外随着一个城市的发展，城市势必进入旧城改造的阶段，如若项目周边改建扩建，如军供站改扩建、装饰市场的（老木材市场）改造、市政的重新规划等等因素，项目周边的市场氛围被慢慢迁移走后，再要搞这市场困难就比较大了，可以说是坐失良机。同时长江商贸城的五金机电市场正在建设，面积在15000平方以上，2009年中肯定是正式运营，这将势必对天长路的五金机电市场形成很大的冲击，商户的迁移加上消费者习惯的形成，我们的项目优势马上大大的减弱。而且那个市场真的形成，我们的弱势相当明显，首先规模没它大，其次租金没有优势第三地产角度分析。森源集团如果把房产纯粹的租赁，今后只能享受到物业升值的附加值，而这种增长的幅度是缓慢而有限，不具备自身的核心价值，例如租赁给超市卖场，随着卖场的离场，物业空置后，剩下的还是物业本身的价值。但商业地产不一样，操作成功，不仅仅是物业价值的大幅提高（从房产评估值来阐明），而且商业的附加值也能同步享受，比如常州市金桥五金机电市场，面积有12000平方。金桥市场位置同森源集团的房产位置差不多，租金水平从99年500万元到08年的3000万元房租收人，从最初房产评估值的6000万元到现在的4亿元，带给了常州金桥集团巨大的发展，不仅仅是实物货币充实，而且从资金运作层面上来讲，也是益处多多。这样来运营，同时能带动整栋大楼的物业巨大的升值，对森源集团的发展和股东带来最大的收益！第四 招商运营。滁州市场已经具备众多专业店的经营户，证明该类资源客户已经存在，但是要加以促进引导。凭我们对市场的专业了解，且我们还有充分的客户资源与经营管理经验，要靠我们的专业招商团队，从南京的金桥机电市场，常州的金桥五金机电市场，合肥的长江市场招来一半的经营商户，来充实市场，填补目前市场缺失的品类。制定合适的招商政策， 7000平方米的市场招商对于我们专业的团队来讲，是小菜一碟；而市场成功招商，是市场营运成功的一半，我们潜心用三年的时间来培育市场，市场的兴旺发达指日可待。 第五森源投资集团长期发展森源投资集团已经涉足房产，应该在这行业的低谷期做好大发展的准备，商业地产是未来房地产发展的重要方向，纵观滁州市场，严格意义来讲缺少太多专业类市场，在此市场操作成功的基础之上，今后我们愿同森源投资集团共同与政府合作，在滁州地区大力发展专业市场（这种成功的案例很多，比如红星，月星，万达等）。我们的市场定位：不仅提供机床配件、量具刃具、模具配件、工装夹具、研磨产品、工业电器、五金工具灯具等产品的销售平台，并打造产品形象展示、信息交流、技术研发、商业办公、物流配送、仓储服务等功能于一体，整合行业最新技术资源，以权威信息发布、最新产品展示，为特色的大型五金机电灯具专业市场。综上所述，投资这样的专业市场，我们是充满了信心！我们同森源集团的合作模式第一种方式。我方租赁贵公司房产15年来经营。到期后，一个完整的成熟的市场交给贵方。因为这样的专业市场的培育期一般在3年左右，如果经济环境较好的情况下，三年，就可以打造出良好的市场，真正获到收益的是在三年后。目前我们面对的是百年不遇的全球经济危机，在这样的市场经济情况下，我们能开始的收益期将会被延长。所以前期的房租考虑到目前的真实的市场状况，和参考附近的房屋租金水平给予核算。经过我们的调查，对面的汽车站的房屋，一层平均是1.5元每平方每天。森源大厦天长路的对面和左边，平均是2.5元每平方每天，紫薇路的房租水平基本在1.5元每平方每天。综合以上情况，森源大厦的一层在2元每平方每天。通常情况，商业地产的二层的房屋的租金是一层的50%，三层租金是二层租金的40%。这样核算下来，森源大厦，一层2000平方建设面积，实际可用面积在1200平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金87.6万，二层是2400平方建设面积，实际可用面积在1600平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金是58.4万，三层2400平方建设面积。实际可用面积在1600平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金是23.36万元，合计169.36万年租金。考虑到一层的房屋，只有两面是直对紫薇路和天长路的，大部分的面积在房屋的里面，按照目前的滁州市的租金水平，还要整体打85折扣。这样的计算最终的房屋的租金，合理价位应该在146万元。这是前三年的价格，考虑到三年后的经济危机会减弱，第四年始，以三年为一个租金递增周期，每个周期的递增幅度为10%。在和贵公司的接触中，贵方一直提到前期的泰克隆，双方的合同价格达到了216万的房租。我们认为，他们后来的迟迟不进场，不装修，是他们在慎重调研滁州市场后，按此租金价位无法经营是一个重要原因。当然也同目前全球的经济危机是分不开的。目前我们可以参考类似项目：苏果金光大道店，建筑面积18000平方，租金是450万元/年，按照这个价格来比的话，在森源大厦开超市的价格应该是在120万元/年；建设大厦（滁州宾馆旁）的三层裙楼一共是4000平方，目前的房租开价是90万元/年，目前依然空置，即使按照这个价格来比算的话，森源大厦的合理价位应该在150万元/年以内。第二种方式。如果双方对房租认识有差异的话，我们可以共同合作，签订合作协议。不低于10年的市场合作运营期限。一起打造皖东第一五金机电市场。短期利益贵方独占，中长期利益双方均享，真正的长期利益是贵方独享。具体方案是：我方投资前期的内装修和整体的外立面装饰的资金（估计在400万）；前期外地招商费用、招商推广费用、开业后的滁州地区的宣传推广费用（估计在100万元）；开业以后管理团队的营运管理成本和日常的管理维修费用（估计在120万元/年）；就算不计我方专业团队操作的无形资产，假设合作期10年，10年我方共投入1700万。而经过我方对该项目十年操作下来，届时交给贵方是一个成熟稳定的专业市场，给贵司培养了一支具备管理经验丰富的管理团队。贵方投资的是10年的租金，其实本质只是房产的折旧。房租当然应该是双方认可的合理的预期租金收益来入股，按照我方的方案应该是在1642万的总房租。双方初步可按这个比例来分成租金收入。第一年按6/4比例分成，第二年5.5/4.5，第三年5.0/5.0，第四年5.0/5.0，以此类推止第十年，按五五分成。 具体市场的运营和预期的收入，考虑目前的经济危机下，和附近的房屋的实际的租金水平，经市场铺位划分后，一层的目前租金水平在3元/天左右，2楼在1.5元/天，3楼0.6元/天，计算