房地产前期测算表

项目名称:ddbd1e205efbe1bd4db65bc8a4329850 单位 地块1地块2总计 ha87873.00 ha0.00 ha87873.00 30.00% ha26361.90 ha25000.00 ha35149.20 m 0.00 40.00% m2m2193320 m2193320 m20 m291200 m292120 m24000 m215000 m20 m20 m20 m23000 m20 m20 m20 m20 m2000187320 m291200 m292120 m24000 个500 个0 个0 个0 说明： 1.经营性物业指可销售和可出租的各类物业，包括住宅和非配套公建、可独立经营的配套公建等。 2.可销售和经营面积指根据销售面积计算规则计算的可用于计算销售和经营收入的面积。 3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。 规划经济指标 成本项目六 用地控规条件 规划指标 容积率 绿地率 成本项目四 成本项目五 成本项目三 销售项目四 人防 绿化用地 成本项目二 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 成本项目一 建筑限高 配套项目六 建筑密度 建筑用地 配套项目二 道路用地 规划指标 总用地 代征用地 建设用地 销售项目三 销售项目五 销售项目六 配套项目四 配套项目三 可销售、经营面积 销售项目一 销售项目二 配套项目五 项目名称:ddbd1e205efbe1bd4db65bc8a4329850 备注 3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。 含地上地下 含地上地下 成本项目一成本项目二成本项目三 1土地成本 1.1土地成交价款121320 1.2土地交易服务费1.1土地成交价款0.1% 1.3土地交易契税1.1土地成交价款3% 1.4大市政配套费建筑面积165 2开发前期准备费 2.1可行性研究费3建筑安装工程费0.30% 2.2规划设计费3建筑安装工程费60 2.3勘察费建筑面积1.30% 2.4临时三通和场平费建筑面积40 2.5招投标服务费、代理费3建筑安装工程费0.15% 2.6 环境评价、交通评价费 130 2.7设计图纸审核费建筑面积2.5 2.8造价咨询费建筑面积10 2.9报批报建费用建筑面积20 3建筑安装工程费 3.1经营性物业建筑安装工程 3.1.1成本项目一建筑面积15001500 3.1.2成本项目二建筑面积18001800 3.1.3成本项目三建筑面积18001800 3.1.4成本项目四建筑面积2200 3.1.6成本项目五建筑面积 3.1.7成本项目六建筑面积 3.2工程监理费建筑安装工程费2.20% 3.3其它1 4基础设施建设费 4.1红线外市政接口、摊销费193320300 4.2红线内基础设施193320400 4.2.1道路及地面停车场00 4.2.2绿化景观00 4.2.3上水00 4.2.4雨污水00 4.2.5电力00 4.2.6热力00 4.2.7电信0 4.2.8路灯00 4.2.9标志0 4.2.10 中水系统00 4.3其它与基础设施相关费用 4.3.1人防异地建设费7732.82000 4.3.2绿化补偿费00 4.3.3地下水资源费10 4.3.4其它1 5公共配套设施建设费 5.1公共配套设施建设费 5.1.1人防建筑面积0 5.1.2配套项目二建筑面积1800 5.1.3配套项目三建筑面积 5.1.4配套项目四建筑面积 5.1.5配套项目五建筑面积 5.1.6配套项目六建筑面积 5.2其它1 6开发间接费 6.1工资福利支出1120 成本费用参数取值表 序号成本项目计算基数费用/费率参数 分类费用/费率参数 成本项目一成本项目二成本项目三 成本费用参数取值表 序号成本项目计算基数费用/费率参数 分类费用/费率参数 6.2办公、折旧、修理支出150 6.3水电支出130 6.4其它1 7不可预见费2至6之和4% 1营销费用 1.1销售前期准备费销售收入0.50% 1.2广告宣传费用销售收入1% 1.3销售佣金、代理费销售收入1% 1.4其它销售收入0.30% 2管理费用3% 3财务费用 4销售税金及附加 41营业税销售收入5%5%5%5% 42城建税营业税7% 43教育费附加营业税3% 4.4房屋交易手续费销售收入 5预征税金 5.1土地增值税销售收入1%1%1%1% 借款利息率5.85% 自有资金（万元）29000 折现率8% 根据实际情况确定 根据实际利率水平确定 根据公司定期公布标准 其它参数说明 成本项目四成本项目五成本项目六 34951.456非熟地还需包括征地、拆迁补偿、土地出让金 见右表 土地价款的3% 包括市场、市政调研，咨询，前期商业策划等，按建筑安装工程费的0.1-0.3% 公建3%，住宅2.2% 建筑安装造价（包括配套建筑）的0.2%-0.5% 依据现场情况测算（可以按照占地3元-5元/平米） 0.06% 交评0.8-1.5元/建筑平米，环评表3-5万元、环评报告8-15万元（15万平米以 下） 住宅4-6元/平米，公建6-8元/平米 普通住宅（带电梯）1250-1500元/平米，中挡档住宅（带电梯）1500-1700元/ 平米 根据档次2800-4000元/平米 根据造价费用标准计算 2200根据造价费用标准计算 0根据造价费用标准计算 0根据造价费用标准计算 一般公建2.5%，成片小区2%-2.2% 消防、防雷等各类检测费，按照当地收费标准计算 按收费文件 以下各子项之和 一般交通道路150元-200元/平米，小型环路、步行路80元-120元/平米 一般草坪绿化60元/平米，一般绿地加树木120元/平米，绿地加树木加景观120 元-200元/平米 按收费文件 按收费文件 按收费文件，不含施工路由和赔偿费用 按收费文件 电信单位免费负责接通 按建筑面积估算 估算 以下各子项之和 人防建筑面积按总建筑面积的2 估算 以下各子项之和 以下各子项之和 按照实际情况计算 按照实际情况计算 根据造价费用标准计算 根据造价费用标准计算 根据造价费用标准计算 根据造价费用标准计算 根据直接管理人数、标准和开发周期计算 成本费用参数取值表 分类费用/费率参数 备注/指导性标准 成本项目四成本项目五成本项目六 成本费用参数取值表 分类费用/费率参数 备注/指导性标准 根据直接发生额和开发周期计算 根据发生额和开发周期计算 根据需要计算 2至6之和的3-5% 销售收入的0.5%，包括售楼处建设、租金 销售收入的1% 销售收入的0.7-1.2% 销售收入的0.3% 不含土地费用的直接成本的2-3% 根据借款和还本付息计划计算 5%5%5%按照销售收入的5% 依据当地适用税率 依据当地适用税率 依据当地适用税率 2007200820092010 1 1.1土地成交价款100.00%0.00%0.00%0.00% 1.2土地交易服务费100.00%0.00%0.00%0.00% 1.3土地交易契税100.00%0.00%0.00%0.00% 1.4大市政配套费100.00%0.00%0.00% 2 2.1可行性研究费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.2规划设计费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.3勘察费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.4临时三通和场平费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.5招投标服务费、代理费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.6环境评价、交通评价费100.00%0.00%0.00%0.00% 2.7设计图纸审核费50.00%50.00%0.00%0.00% 2.8造价咨询费50.00%50.00%0.00%0.00% 2.9报批报建费50.00%50.00%0.00%0.00% 3 3.1 3.1.1成本项目一40.00%60.00%0.00%0.00% 3.1.2成本项目二0.00%10.00%60.00%30.00% 3.1.3成本项目三30.00%60.00%10.00%0.00% 3.1.4成本项目四0.00%70.00%30.00%0.00% 3.1.5成本项目五0.00%0.00%0.00%0.00% 3.1.6成本项目六0.00%0.00%0.00%0.00% 3.2工程监理费30.00%30.00%30.00%10.00% 3.3其它0.00%0.00%0.00%0.00% 4 4.1红线外市政接口、摊销费70.00%30.00%0.00%0.00% 4.2红线内基础设施30.00%30.00%20.00%20.00% 4.2.1道路及地面停车场0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.2绿化景观0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.3上水0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.4雨污水0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.5电力0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.6热力0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.7电信0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.8路灯0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.9标志0.00%0.00%0.00%0.00% 4.2.10中水系统0.00%0.00%0.00%0.00% 4.3 4.3.1人防异地建设费100.00%0.00%0.00%0.00% 4.3.2绿化补偿费100.00%0.00%0.00%0.00% 4.3.3地下水资源费100.00%0.00%0.00%0.00% 4.3.4其它100.00%0.00%0.00%0.00% 5 5.1 5.1.1人防0.00%0.00%0.00%0.00% 5.1.2配套项目二60.00%30.00%10.00%0.00% 5.1.3配套项目三0.00%0.00%0.00%0.00% 5.1.4配套项目四 5.1.5配套项目五 5.1.6配套项目六 5.2其它 开发投资计划开发投资计划 土地成本 开发前期准备费 建筑安装工程费 经营性物业建筑安装工程 开发周期年度投资比例 序号项目 公共配套设施建设费 基础设施建设费 其它与基础设施相关费用 公共配套设施建设费 2007200820092010 开发投资计划开发投资计划 开发周期年度投资比例 序号项目 6 6.1工资福利支出20.00%30.00%30.00%10.00% 6.2办公、折旧、修理支出20.00%30.00%30.00%10.00% 6.3水电支出20.00%30.00%30.00%10.00% 6.4其它 7不可预见费30.00%30.00%20.00%20.00% 1 1.1销售前期准备费40.00%30.00%30.00%0.00% 1.2广告宣传费用30.00%30.00%30.00%10.00% 1.3销售佣金、代理费0.00%47.31%42.73%9.96% 1.4其它20.00%40.00%40.00%0.00% 2管理费用30.00%30.00%30.00%10.00% 开发间接费 营销费用 可销售面积平均价格 (m2) 价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2) 1销售项目一9120000.00%5400100.00%54000.00%00.00%540049248 2销售项目二9212000.00%54000.00%540080.00%540020.00%540049744.8 3销售项目三400000.00%1100030.00%1100070.00%00.00%110004400.0 4销售项目四500700000.00%7000080.00%7000020.00%700003500 5销售项目五000 6销售项目六000 1873200.00%49.33%41.05%9.89% 0.000.00%50568.0047.31%45675.8442.73%10648.969.96% 5879.10 5344.64 374.12 160.34 1033.93 1033.93 99979.77 注：销售比例为实际回款比例 20092010 合计 房屋交易手续费0.000.000.00 2781.242512.17585.69 合计 5519.58106892.80 159.87 序号销售项目 0.00 0.00 城建税（万元） 教育费附加（万元） 销售税金（万元） 营业税（万元） 20072008 99.49 75.8568.5115.97 0.00 0.00 0.00 176.99 销售净收入（万元）0.0047281.0842734.919963.78 预征税金（万元） 预征土地增值税（万元）0.00505.6899.49 505.68428.76 销售收入（回款）计划表销售收入（回款）计划表 37.27 2528.402283.79532.45 428.76 0.00 序号成本项目单位计算基数 费用/费率 金额 （万元） 单位成本指标 总成本费 用比例 1土地成本25170.701302.0229.25% 1.1土地成交价款项12132021320.001102.83 1.2土地交易服务费万元213200.10%21.321.10 1.3土地交易契税万元213203.00%639.6033.09 1.4大市政配套费万元1933201653189.78165.00 2开发前期准备费3179.93164.493.70% 2.1可行性研究费万元350480.30%105.14 2.2规划设计费万元193320601159.92 2.3勘察费万元19332010.00193.32 2.4临时三通和场平费项19332040773.28 2.5招投标服务费、代理费万元1933200.15%289.98 2.6环境评价、交通评价费项13030.00 2.7设计图纸审核费项1933202.548.33 2.8造价咨询费项19332010193.32 2.9报批报建费项19332020386.64 3建筑安装工程费35047.681812.9440.73% 3.1经营性物业建筑安装工程34281.60 3.1.1成本项目一m291200150013680.00 3.1.2成本项目二m292120180016581.60 3.1.3成本项目三m240001800720.00 3.1.4成本项目四m21500022003300.00 3.1.5成本项目五m2000.00 3.1.6成本项目六m2000.00 3.2工程监理费万元348222.20%766.08 3.3其它项10.00 4基础设施建设费15078.96780.0017.52% 4.1红线外市政接口、摊销费 项1933203005799.60 4.2红线内基础设施1933204007732.80 4.2.1道路及地面停车场m2000.00 4.2.2绿化景观m2000.00 4.2.3上水项000.00 4.2.4雨污水项000.00 4.2.5电力项000.00 4.2.6热力项000.00 4.2.7电信项000.00 4.2.8路灯项000.00 投资测算表投资测算表 序号成本项目单位计算基数 费用/费率 金额 （万元） 单位成本指标 总成本费 用比例 投资测算表投资测算表 4.2.9标志项000.00 4.2.10中水系统项000.00 4.3其它与基础设施相关费用1546.56 4.3.1人防异地建设费项773320001546.56 4.3.2绿化补偿费项000.00 4.3.3地下水资源费项100.00 4.3.4其它项100.00 5公共配套设施建设费540.0027.930.63% 5.1公共配套设施建设费00540.00 5.1.1人防m2000.00 5.1.2配套项目二m230001800540.00 5.1.3配套项目三m2000.00 5.1.4配套项目四m2000.00 5.1.5配套项目五m2000.00 5.1.6配套项目六m2000.00 5.2其它项000.00 6开发间接费200.0010.350.23% 6.1工资福利支出项1120120.00 6.2办公、折旧、修理支出项15050.00 6.3水电支出项13030.00 6.4其它项100.00 7不可预见费万元540474.00%2161.86111.832.51% 直接开发成本81379.134209.56 8营销费用2993.00154.823.48% 8.1销售前期准备费万元1068930.50%534.46 8.2广告宣传费用万元1068931.00%1068.93 8.3销售佣金、代理费万元1068931.00%1068.93 8.4其它万元1068930.30%320.68 9管理费用万元562083.00%1686.2587.231.96% 成本费用合计86058.384451.60100.00% 序号成本项目单位计算基数 费用/费率 金额 （万元） 单位成本指标 总成本费 用比例 投资测算表投资测算表 11销售税金及附加5879.10 11.1营业税万元1068935.00%5344.64 11.2城建税万元53457.00%374.12 11.3教育费附加万元53453.00%160.34 11.4房屋交易手续费万元1068930.00%0.00 投资总额投资总额单位成本单位成本经济指标经济指标AA+M （万元）（万元） （元/m（元/m2 2）土地低价土地低价 1102.834678 土地获得 价款 25170.701302.02楼面地价1102.83 开发前期 准备费 3179.93164.49开发成本78079.13 主体建筑 安装工程 费 35047.681812.94总投资86058.38 基础设施 建设费 15078.96780.00销售收入106892.80 开发间接 费 200.0010.35税前利润15865.70 不可预见 费 2161.86111.83税后净利10630.02 开发成本开发成本 合计合计 81379.134209.56 内部收益 率 11.77% 管理费用1686.2587.23 销售净利 率 9.94% 销售费用2993.00154.82 财务费用1355.680.01 项目总项目总 投资投资 87414.06354666.56 项项 目目 A+2MA+nM 2007200820092010 1土地成本25170.7025170.700.000.000.00 1.1土地成交价款21320.0021320.000.000.000.00 1.2土地交易服务费21.3221.320.000.000.00 1.3土地交易契税639.60639.600.000.000.00 1.4大市政配套费3189.783189.780.000.000.00 2开发前期准备费3179.932865.79314.150.000.00 2.1可行性研究费105.14105.140.000.000.00 2.2规划设计费1159.921159.920.000.000.00 2.3勘察费193.32193.320.000.000.00 2.4临时三通和场平费773.28773.280.000.000.00 2.5招投标服务费、代理费289.98289.980.000.000.00 2.6环境评价、交通评价费30.0030.000.000.000.00 2.7设计图纸审核费48.3324.1724.170.000.00 2.8造价咨询费193.3296.6696.660.000.00 2.9报批报建费386.64193.32193.320.000.00 3建筑安装工程费35047.685917.8212837.9811240.785051.09 3.1经营性物业建筑安装工程34281.605688.0012608.1611010.964974.48 3.1.1 成本项目一13680.005472.008208.000.000.00 3.1.2 成本项目二16581.600.001658.169948.964974.48 3.1.4 成本项目三720.00216.00432.0072.000.00 3.1.5 成本项目四3300.000.002310.00990.000.00 3.1.6 成本项目五0.000.000.000.000.00 3.1.7 成本项目六0.000.000.000.000.00 3.2工程监理费766.08229.82256229.82256229.8225676.60752 3.3其它0.000.000.000.000.00 4基础设施建设费15078.967926.124059.721546.561546.56 4.1红线外市政接口、摊销费5799.604059.721739.880.000.00 4.2红线内基础设施7732.802319.842319.841546.561546.56 4.2.1 道路及地面停车场0.000.000.000.000.00 4.2.2 绿化景观0.000.000.000.000.00 4.2.3 上水0.000.000.000.000.00 4.2.4 雨污水0.000.000.000.000.00 4.2.5 电力0.000.000.000.000.00 4.2.6 热力0.000.000.000.000.00 4.2.7 电信0.000.000.000.000.00 4.2.8 路灯0.000.000.000.000.00 4.2.9 标志0.000.000.000.000.00 4.2.10中水系统0.000.000.000.000.00 4.3其它与基础设施相关费用1546.561546.560.000.000.00 4.3.1 人防异地建设费1546.561546.560.000.000.00 4.3.2 绿化补偿费0.000.000.000.000.00 4.3.3 地下水资源费0.000.000.000.000.00 4.3.4 其它0.000.000.000.000.00 0.00 5公共配套设施建设费540.00324.00162.0054.000.00 5.1公共配套设施建设费540.00324.00162.0054.000.00 5.1.1 人防0.000.000.000.000.00 5.1.2 配套项目二540.00324.00162.0054.000.00 5.1.3 配套项目三0.000.000.000.000.00 5.1.4 配套项目四0.000.000.000.000.00 资金使用与筹措计划表资金使用与筹措计划表 年度 序号项 目合计 5.1.5 配套项目五0.000.000.000.000.00 5.1.6 配套项目六0.000.000.000.000.00 5.2其它0.000.000.000.000.00 0.00 6开发间接费200.0040.0060.0060.0040.00 6.1工资福利支出120.0024.0036.0036.0024.00 6.2办公、折旧、修理支出50.0010.0015.0015.0010.00 6.3水电支出30.006.009.009.006.00 6.4其它0.000.000.000.000.00 0.00 7不可预见费2161.86648.56648.56432.37432.37 直接开发成本81379.1342892.9918082.4113333.727070.02 8营销费用2993.00598.601114.971066.05213.38 8.1销售前期准备费534.46213.79160.34160.340.00 8.2广告宣传费用1068.93320.68320.68320.68106.89 8.3销售佣金、代理费1068.930.00505.68456.76106.49 8.4其它320.6864.14128.27128.270.00 9管理费用1686.25505.88505.88505.88168.63 资金使用合计86058.3843997.4619703.2514905.647452.03 1自有资金29000.0029000.000.000.000.00 2销售净收入再投入42060.920.0019703.2514905.647452.03 3借款14997.4614997.464960.000.000.00 资金筹措合计86058.3843997.4619703.2514905.647452.03 2007200820092010 1年初借款余额0.000.0015449.360.000.00 2本年新增借款15449.3615449.360.000.000.00 3用于支付投资14997.4614997.460.000.000.00 4利息及财务费用1355.68451.89903.790.000.00 5本年归还借款本金15449.360.0015449.360.000.00 6年末借款余额15449.3615449.358710.000.000.00 借款还本付息计算表借款还本付息计算表 序号项 目合计 年度 ddbd1e205efbe1bd4db65bc8a4329850 利润表利润表 2019/4/28 1 12 23 34 45 5 1销售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.96 2预增土地增值税返还1033.930.000.000.001033.93 3销售税费5879.100.002781.242512.17585.69 4销售成本78079.130.0036756.4233364.727957.99 5销售利润22934.570.0011030.349798.952105.28 6营销费用2993.00598.601114.971066.05213.38 7管理费用1686.25505.88505.88505.88168.63 8利息和财务费用1355.68451.89903.790.000.00 9预增土地增值税1033.930.00505.68428.7699.49 10税前利润15865.70-1556.378000.037798.271623.78 11所得税5235.680.002126.412573.43535.85 12税后利润10630.02-1556.375873.625224.841087.93 静态效益指标 税前18.86% 税后12.64% 税前54.71% 税后36.66% 21.46% 9.94% 序号 项目综合销售项目一销售项目二#REF!销售项目三 销售项目五 1 单位销售价格5519.585400.005400.0011000.0070000.00.00 2 单位销售税金303.58297.00297.00605.003850.000.00 3 单位成本费用4418.024184.834591.225746.00.000.00 4 税前边际利润797.98918.17511.78464966150.00.00 5 税后边际利润534.65615.17342.893115#0.00 注：如果土地增值税不为零，则上述边际利润计算需要另行扣除土地增值税。 边际利润计算表边际利润计算表 自有资金利润计算表自有资金利润计算表 总投资利润率 自有资金利润率 销售净利润率 序号序号项 目项 目合计合计 年度年度 销售毛利润率 21 ddbd1e205efbe1bd4db65bc8a4329850 利润表利润表 2019/4/28 6 6 销售项目六 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 22 1 12 23 34 4 1现金流出98654.4743997.4625678.6720274.978703.37 1.1 开发成本费用86058.3843997.4619703.2514905.647452.03 1.2 销售税金及附加5879.100.002781.242512.17585.69 1.3 预增土地增值税1033.930.00505.68428.7699.49 1.4 所得税5683.060.002688.502428.40566.16 2现金流入106892.800.0050568.0045675.8410648.96 2.1 销售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.96 2.2 土地增值税返还1033.930.000.000.001033.93 3净现金流8238.33-43997.4624889.3325400.871945.59 4累计净现金流-43997.46-19108.136292.740.00 5净现金流折现2194.29-40738.3921338.5920164.031430.07 6累计净现金流折现-40738.39-19399.80764.230.00 全投资动态指标 内部收益率IRR11.77% 净现值2194.29 动态回收期（年）3 资金投入峰值-43997.46 1 12 23 34 4 1现金流出115012.1444449.3641820.1720083.808658.80 1.1 开发成本费用860