玉柴项目市场调研与规划建议报告.doc

玉林市场调研报告及项目规划建议杭州诺鼎房地产策划有限公司 2008年1月绪 论本次调研主要目的是获取当地房产市场相关信息，基本提供项目市场定位策略，并为贵司的开发规划提供基础数据及相关的建议。根据以往的专业策划经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。第一部分 宏观状况调查一、城市综合概况城市简介玉林古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，其中，市区建成面积45平方公里。总人口600多万人，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，市区人口约40万人，被评为“广西文明城市”，是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一，国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地，福绵管理区被誉为“世界裤都”，博白县获国家级“中国编织工艺品之都”称号。全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。自然特征地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积17.4%，丘陵占49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。森林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，温和湿润，年平均温度21；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。地理位置地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）正编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心的“半小时经济圈”。资源丰富旅游资源丰富，被世人誉为“岭南美玉，胜景如林”。旅游景区（点）众多，平原盆地、谷地占全市面积17.4%，耕地19.02万公顷，宜林果地27.8万公顷，牧草地10.33万公顷。水资源量为156亿立方米，矿产资源丰富，高岭土储量占广西第一，地热资源丰富，著名的“荔枝之乡”，“桂圆之乡”、“沙田柚之乡”。投资环境玉林经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”，玉林制药已被认定为中华老字号品牌；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长，彰显了玉林良好投资环境和经济活力。在积极推进中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”经济合作，在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设，扩大对内对外开放，拓展对外交流合作。二、城市规划及发展方向1、总体规划玉林做为泛北部湾概念的一个中心城市，将打造成为一个可以承接世界商务、承接现代生活的环境，居住概念的改变及居住文化的发展，成为玉林的发展主题。玉林市城市近期建设规划（20062010）、玉林市玉北福区域一体化概念（20062020），玉林市城市住房建设规划（20062010）等规划显示：至2010年，城镇化水平达到42，实现城区常住人口户均拥有或租住一套住房；中心城区常住人口达到70万，人均住房面积28平方米，建设各类住房7.97万套，住房总建筑面积为680万平方米等。将玉北福一体化列入“十一五规划”，进行重点建设，明确一体化区域内城镇人口约为230-235万人，其中核心地区城镇人口约为190万人，重要城镇城镇人口为24-27万人，城市中心将会向东移，形成主副两大城市。2、版块详析玉林城区现分为江南、江北、城东、城北、玉柴五大版块。老城区（江北）无论从交通、居住环境等各方面无法满足人们对居住舒适度的需求，也无法满足玉林成为一个有竞争力的城市化趋势，扩大城区建设是必然途径，根据玉林现有城市结构及规划，城东与江南新区将成为城市发展的两大重点区域。 江北老城区所在，以人民路为核心为城区最繁华地带。 城东属新开发区域，新行政中心；随着玉北福一体化的推进，城东做为玉林商务政治中心的地位会更加突出。但城东区受到天地楼影响，虽然有大量的土地储备，但相对于江南来讲，离一环路较远，成为其发展的一大阻力。 江南新开发区域，属高品质居住区及文化景观区；凭借临江的景观优势，及江南新规划中流畅的道路交通及华商国际成型的住宅群，促成了一个城市高品质、低密度、大社区住宅群落。江南将成为玉林最具人气的居住版块，由于江南板块离玉柴区相对较近，区域内楼盘整体体量较大，分流了众多玉林的购房客群，尤其是玉柴的客群。 城北整体规划较为滞后，现大型果菜农批市场落户于此，将来可能会引领农副产品批发为主的批发市场的逐步迁移； 玉柴是全国最大的内燃机生产基地，是玉林的支柱产业之一，位于城市的最南侧，该版块在玉林较为特殊，人群构成、消费力、发展前景等内容均与玉柴机器紧密相关，在房产需求方面，目标客群主要来自区域内，市区及其他板块到玉柴购房可能性较小，所以在打造房产品方面，应紧密结合玉柴本地的置业需求。根据玉林市委、市政府发出的关于实施“强柴兴玉”战略的决定，明确了 “强柴兴玉”的战略目标，通过玉柴跨越式发展带动玉林加快发展。抓住中国东盟自由贸易区、泛珠三角、泛北部湾的区域经济合作新机遇，在“十一五”期间，玉柴要力争2至3家公司实现上市融资。规划中指出把玉柴工业园作为玉林城市化和城市经济的一个重要组成部分来规划建设，以玉柴为依托，配套发展商贸、交通、物流业，把玉柴新区打造成为最佳创业、最宜人居环境的新区。到2010年，玉柴新区人口达到5.5万人，用地规模8.4平方公里；到2020年规划区人口达到12万人,用地规模22.83平方公里。玉林市区版块图第二部分玉林房地产市场分析一、房地产市场总体情况分析1、玉林近两年房地产开发相关数据年份施工面积（万）竣工面积（万）销售面积（万）销售收入（万元）销售均价2006157.574.567.8127730.81883元/2007136.770.975.51739972305元/从表上的数据可以看出，2006年和2007年各项指标数据有差距，但波动不是很大，相对来说比较平稳。差别最明显的是销售收入。比较发现，2007年销售单价比2006年要高出422元/；从有关部门了解到，2006年玉林市场存量土地面积为1639.4亩，2007年为1678亩，这为以后土地放量提供了必要的条件。截止年底，2007年整年土地放量为300亩，预计08年计划拍卖数量控制在2000亩以内，主要以城东为主。2、房地产需求分析 农村劳务人员和外来务工者涌入城市工作而定居下来的； 城市化进程中新增城市人口的住房需求； 旧城改造产生的住房需求； 改善生活的需求； 投资性和投机性需求； 工业、商业的不断发展而带动房地产业等需求。3、区域楼市综合点评 住宅物业概述（1） 整体市场处于初级阶段，受国家宏观政策的影响不是太大，仍然有较大的房地产市场空间。（2） 从经济状况分析，玉林有“政府穷、民间富”的不平衡现象。从这种现象去应对玉林整个城市规划与建设滞后、城市形象差，但房产销售状况良好、日常消费物价较高的现状，就可以理解了，也预示着市场有着巨大的消费潜力。（3） 销售均价在15002500元的范围，这种价位的前提下，开发商更多考虑的是控制建安成本和做足容积率。如果是大盘，相对有规划、成本、容积率、品质感等各方面平衡操作的余地。（4） 江南为城市高尚居住区，城东为新行政中心，江北为老城区，目前购房人相对青睐江南区，因为江南是政府绿地规划的一个重要部分，同时还有华商国际规模大盘的标杆引导作用。玉柴区作为一个特殊区块，与江南区接壤，地理上有着较大优势，可以顺势而为。（5） 从各个房产项目看，规划密度较大，容积率较高，户型设计不理想或者说开发商尚未用心于此，景观设计只作为点缀，商业部分的利益没有充分挖掘。（6） 部分高端消费者将投资眼光放到了南宁，主要是玉林整体对他们缺乏永久引力、同时市场上又缺乏真正高品质的房产项目。 商业物业概述近年来，玉林房地产市场的高速发展带动了商业地产的快速发展，但由于业态及档次等同质化严重，同一个成熟商圈里的几个大型百货企业都以综合百货为特点，经营的产品不外是服装鞋帽、化妆品、家电等，不能充分满足市民消费档次提升后的需求，玉城商业地产的供大于求，出现招商瓶颈并导致经营艰难。只有实行差异化经营、错位经营、特色经营才能赢得商机。二、玉林市场住宅个案分析（1）华商国际悉尼城 总占地面积130多亩总建筑面积20万容积率231建筑类型住宅物业类别多层、小高层房屋属性期房装修状况毛坯销售状态在售主力户型119.0（三房二厅二卫）销售信息/工程进度12月推出中心小高层，已0。销售价格多层均价约为2350元/，小高层均价约为2400元/，层差价、边套差价约在30-50元/之间。销售率约有20-30%的剩余房源，主要集中在多层部分。付款方式一次性、贷款、分期（时间一般在1个月左右）。目标客群以本市及周边区县为主，其中约有40%的业主来自“玉柴机器”。内部配套会所、幼儿园、网球场、游泳池、主题公园（澳洲风情）、中央景观绿轴（长1.4KM，宽100M）周边配套影情院、商务中心、美食中心、酒店、体育馆、超市交通状况4路，18路建筑规划特点多层一层为汽车库，小高层架空层区域设置汽车位，均未售；平屋顶、楼中楼；管道煤气小高层强制安装，多层自愿安装物业公司海南新成海物业管理公司物业管理费多层0.6元/月，小高层0.7元/月，电梯使用费20元/户/月。宣传主题印象澳洲，阳光生活；阳光、自然、休闲、健康的生态社区。投资商浙江建设投资集团开发商玉林市世纪华商房地产有限责任公司项目地址江南新区江南大道售楼地址江南大道欧景嘉园南区销售电话07753896661/3896662（2）华商国际香港城实景图 五房两厅两卫四房两厅两卫三房两厅两卫两房两厅一卫总占地面积105亩总建筑面积16.39万容积率234物业类别多层、小高层、别墅建筑类型住宅房屋属性现房建筑规划国际人居水准的高级住宅，集高级商务公寓、写字楼公寓、特色步行街于一体的高档商住社区装修状况部分精装销售价格2450元/（10月）销售及工程状态多层已在06年交付，别墅08年交付，中环大厦已交付使用，小高层已动工车位（库）半地下车库，人车分流；停车位地上32个，地下658个，车位配比1：1.6内部配套游泳池、休闲广场、步行街、庭院、空中花园周边配套体育馆、会展中心、商业广场、交通状况18路宣传主题中央形象区国际人居典范开发商玉林市世纪京华房地产有限责任公司项目地址江南大道销售电话07753891888/3891666/3899666（3）梦境佳苑实景图总建筑面积240000建筑类型高层（12、15层）物业类别住宅销售状态玉柴内部发售，四月份对外发售。项目简介该盘目前推出的一期为4栋高层，主要针对玉柴内部职工开发，户型面积138起，主力户型为140150，设置两部电梯，主要分为两梯四户、两梯六户；后续开发的时间将根据玉柴总部的具体需求而定。销售价格内部均价约为2300元/，对外发售时，估计将会有小幅提升。开发商广西玉林玉柴房地产开发有限公司售楼地址玉柴路玉柴集团公司一楼销售电话3287777/8987077梦境佳苑装修标准1、外墙：贴瓷砖或刷涂料。2、内墙：室内墙面、天棚只做基层抹砂浆，面层业主自理。3、地面：住宅室内地面为现浇混凝土。4、门扇：统一安装入户防盗门、客厅阳台维拉门（带纱门轨），纱门及其余门扇由业主自理。5、窗户：采用塑钢双层玻璃窗（带纱窗轨，纱窗安装业主自理）。6、水电：水电表集中室外安装；电线（铜芯线）暗装，配装开关、插座和灯具（一半灯泡）。7、厨房：安装一个普通水龙头。8、卫生间：安装一个普通的水龙头，洗刷台业主自理；共用卫生间安装蹲式便器，接通水管；主人房卫生间设计为坐厕，厕坑只做防水不回填，只安排污接口，坐便器业主自理。9、电梯间地面和墙面贴大理石或瓷砖，楼梯间为不锈钢扶手，地面为普通泥砂浆抹面，墙面刮腻子。10、电话、电视、网络线路安装到户门外，室内布线费用、开户费用业主自理。燃气管道由玉林市燃气公司安装，开户费用户自理。11、电梯：每栋两部电梯（7号楼一部）。12、智能安防系统：每户安装一套彩屏可视对讲分机。13、每户安装太阳能热水器一台。14、其他：客厅、卧室预留空调管孔，室外安装空调水集排管。注：出卖人保留以同档或更高档次材料更换以上装饰、设备标准的权利。（4）南兴锦绣江南四房两厅两卫三房两厅两卫总占地面积22.5亩总建筑面积36000容积率240建筑类型砖混住宅物业类别多层房屋属性准现房装修状况毛坯（砖混）销售状态在售销售价格1698元/（12月）销售信息/工程进度动工绿化率40.32%建筑风格现代内部配套岭南风情园林周边配套玉林火车站、中药材市场学区房城站小学/铁路小学/铁路中学/苗园中学交通状况1路、2路、9路、18路宣传主题百姓专属，绿色家园；高绿化、低价位、百姓生活。开发商玉林南兴房地产开发有限公司投资商玉林南兴房地产开发有限公司物业公司玉林志和物业管理有限公司项目地址城站路售楼地址城站路销售电话3128899（5）新泰江景园一梯五户一梯四户建筑面积总建面30000多，住宅20000多，商场商铺近5000。建筑类型住宅物业类别高层房屋属性期房装修状况毛坯（框架）主要卖点江景房、270度观江阳台和弧形卧室设计。户型户型面积为80.77226.30，主力户型为四房两厅两卫，面积范围为131.61226.30。销售状态在售工程进度已结顶销售价格起价1780元/（11月），目前均价2150元/。物业费用未定，预估为0.6元/月电梯每单元配备双电梯，电梯维护费为25元/户/月，电量由每栋住户均摊。交通状况2、4、8路宣传主题市中心270全江景美宅；滨江高尚社区，水岸优居生活。开发商玉林新泰和房地产有限公司项目地址江滨路和广场动路交汇处售楼地址江滨路和广场动路交汇处销售电话2687708/2687709（6）弘景金色蓝湾实景图效果图四房两厅两卫两房两厅一卫三房两厅一卫四房两厅两卫总占地面积76.7亩总建筑面积14.78万整体定位健康人文、清新、自然、和谐、高尚、优雅一体的玉林首席高尚生活社区。容积率289物业类别多层、商铺、小高层、高层建筑类型住宅绿化率38%建筑特色圆弧造型，海派建筑风格。装修状况毛坯建筑风格现代层高3米销售状态在售主力户型四房两厅两卫销售价格一期多层约1900元/，二期小高层约2450元/，目前在售的为最后4栋多层，均价约为2500元/内部配套商业街、会所（2000）、游泳池、网球场、音乐广场、休闲广场周边配套江南公园、会展中心、体育馆、云天文化城交通状况18路物业管理引进深圳鹏基物业，多层为0.5元/月，小高层为0.7元/月。电梯维护费30元/月自行车库统一规划区域，集体停放。营销亮点免一年宽带费用，“20万电梯维修基金会”，3年内实现小高层与多层物业管理费无差异。宣传主题主流生活，品质先锋。开发商广西玉林弘景房地产开发有限公司项目地址江南大道销售电话3888588/3888688（7）正泰花园实景图效果图总建筑面积57亩建筑类型住宅物业类别小高层（11层）装修状况毛坯销售状态在售房屋属性现房销售价格07年10月均价为1880元/，目前均价为2200元/。销售率基本销售完毕，仅剩若干顶层楼中楼房型。内部配套中心花园、停车场（地下）、商铺。周边配套学校、菜市场、银行、医院。交通状况4路物业管理费0.5元/开发商广西怡景房地产开发有限公司售楼地址玉林市一环东路47号销售电话07752819866/2859866（8）金碧苑四房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫总占地面积20.7亩总建筑面积建筑类型住宅物业类别小高层房屋属性准现房装修状况毛坯销售状态在售销售价格2080元/（10月）内部配套中庭花园（6000多，加拿大C&L人居与环境设计公司设计）景观欧式与中式结合交通状况1、2、7路开发商广西众宇房地产开发有限公司项目地址玉林市广场东路往东300米售楼地址玉林市广场东路往东300米销售电话2660888/2660788（9）盛业家园实景图占地面积31521.31定位市中心全生活高尚商住一体社区规划由9幢17单元小高层住宅群楼、5000的临街商铺、底层大型商场、20000多的超大型地下停车场及10000多架空绿化庭园组成。设计住宅均为12层小高层建筑，户型由二房、三房、四房组成，顶层为跃层带空中花园。建筑类型商铺物业类别商铺房屋属性现房装修状况毛坯销售状态在售销售价格2500元/（11月）周边配套金城商厦、商用一购、圣安商厦、国美电器交通状况4、7路宣传主题中央街区，精英名邸。开发商玉林盛业房地产开发有限公司项目地址教育中路386号售楼地址人民中路，原邮政宾馆东侧。销售电话2855201/2859566（10）龙城花园总占地面积18.06亩建筑类型住宅房屋属性准现房装修状况毛坯销售状态在售销售价格1600元/（7月）交通状况1、2路宣传主题便捷空间，谐美生活；亲情社区，舒心生活。开发商玉林龙城房地产开发有限公司项目地址玉林苗园路387号售楼地址玉林苗园路387号销售电话3825858（11）玉林国际购物中心 总占地面积31.2亩总建筑面积12.8万总投资3.2亿元装修状况毛坯房屋属性现房建筑类型高层住宅、主题MALL规划一期约8万，分ABCD四区，1-5层为品牌商业区，住宅户型为80-150，负一层设置停车城和大型超市，B区楼厅规划为4000空中花园，在商业群和住宅之间的架空层构筑绿化景观，面积达6000。销售状态在售销售价格住宅起价2100元/，目前均价为2600元/，内部配套停车场、超市、空中花园交通状况1、4、7、18路宣传主题领航玉林商业大府园流金商业升级版；Shopping Mall，城市MALL革命。开发商玉林市洪源房地产开发有限公司设计公司深圳粤鹏设计有限公司建筑单位邯郸市洪源安装工程有限公司项目地址人民中路（12）财富100实景图总占地面积4亩总建筑面积13054建筑类型住宅物业类别高层销售状态在售房屋属性现房装修状况精装房屋结构框架规划及销售形式通过烂尾楼回收形式，玉林首家投资型公寓酒店，签约南宁圣展酒店，1-4层规划为商场，精品百货，统一管理；5-6层为健康会所，包租三年，租金为总房款的21%一次性返还，7层为开发商自用，8-17层为产权式酒店，07年12月开始销售，26间/层，均价约3500元/，建面在28-38之间，得房率为85%，向业主提供8天/年的免费自住期，前三年的年回报率为总房款的7%，第四年至第七年的年回报率为总房款的8%，第八年至第十年的年回报率为总房款的9%，返租总额相当于总房款80%；18-19层为云顶餐厅，地上车位约为100个。教育配套第十中学，第二实验小学交通状况1路、2路、9路开发商广西东臻置业有限公司项目地址玉林火车站广场销售电3838088（13）丽景花园地理位置邻火车站、中药材市场。建筑规划规划15栋多层、1栋小高层。定位城南片区集商业、住宅一体的综合性商业新区。项目内容目前为预登记阶段，定于08年5月开盘，均价约为1800元/，项目于07年规划，受规划要求，90以下的户型比重相对较高。户型户型面积范围为68156。宣传主题清雅秀丽 自然怡景开发商玉林市林丰房地产开发有限公司项目地址玉林市苗园路397号销售电话3820688/3820788（14）金湾名城地理位置位于玉州路，与商业步行街道、人民公园相邻。建筑规划21层SOHO建筑宣传主题都市地标 尽揽繁华发展商深圳市泰鸿益实业发展有限公司开发商玉林市金湾房地产开发有限公司项目地址玉林市玉州区玉州路260号销售电话2833333楼市个案总结：1、 物业形态较为单一，以住宅为主，别墅、排屋等高端物业市场基本空缺，华商国际规模大盘的开发，带动了玉林房地产的快速发展，“财富100”其产权式酒店的规划及售后返租模式的尝试，为玉林楼市注入了新的活力；2、楼盘品质同质化严重，各代表性楼盘在相关方面的规划打造处于同等水平，在整体规划、景观营造、物业管理等方面具有极大的发展空间；3、三房两厅两卫为玉林房地产市场的主力户型，单身公寓、楼中楼等格局已经呈现，绝大部分楼盘为平屋顶设计，主要原因为玉林市民喜欢方正户型，对阁楼具有较大的抗性，在顶层基本实行“楼中楼”的规划；4、玉林楼市均价约为2000元/，最高价格仅为2500、2600元/，尚未突破3000元/大关，作为一个地级城市而言，其房价是较低的，说明玉林房地产发展时间不长，还处于初级阶段，但也预示着玉城房地产具有较大的发展空间；5、建筑格局中，一梯四户格局占据较大比重，个别楼盘甚至规划有一梯五户的楼宇，通过一梯多户的规划，减少公摊，增加了开发商的可销售建筑面积，很大程度上也体现了区域建筑特色，因为玉林光照时间充裕，居民对光照要求相对较低，虽然一梯多户对通风等有一定影响，由于市场上楼盘的雷同性，从而逐步形成了对一梯多户格局的居住习惯。6、“天地楼”的传统居住观念虽已趋于逐渐淡化，通过打造性价比较高的楼盘，对玉林人进行一个有效引导，能更有利于房产商达到一个双赢的目标。7、08年，随着各种利好因素的影响，估计玉林房地产将步入稳中有升的发展阶段。第三部分 玉柴市场综合研析一、玉柴房地产市场状况（1）由于玉柴区块在玉林具有较强的特殊性，根据目前玉柴现状，区域外的消费群到玉柴购房的几率相对较小，在玉柴开发的房地产项目主要针对玉柴区域内的消费群体。（2）目前玉柴区只有一家房地产开发企业玉柴房产，主要面对玉柴区域内的消费群体进行开发，项目品质一般。（3）区域内有16000名员工，加上家属，估计生活人口在34万人，玉柴机器总部员工约为9000人，中高层管理人员约为200-300人。区域的收入是玉林最高的，隐藏着具大的商机和市场。（4）区域市场消费群体划分：类别范围特征住房消费特点第一类刚工作的大学生收入不高，单身租赁为主，过渡房消费型第二类工作34年考虑结婚婚房消费型为主；第三类工作8年左右收入稳定，工作生活稳定以改善生活消费型为主第四类中高层管理层收入高、职位高买第二套以上房，属于投资、置业型（5）区域消费群消费倾向由于玉柴区域历史上属于工业厂区规划，没有完善的商业、生活、教育等设施，收入较高的人群在住宅、购物等消费上以玉林市中心、江南区为主，有的已经在南宁购置房产。二、关于地块定位思考（一）单纯从项目看，东面住宅部分可用地约46亩，西面商业部分可用地约5亩，地块面积均不大，难以较充分地进行规划和品质建设。（二）从项目操作角度考虑：（1） 定位：有两种策略可供选择；第一种策略是按照区域市场内玉柴房产的项目标准定位，强调容积率、目标客户定位于玉柴所有员工，成本可以控制，但是会导致与其的正面交锋，争夺同级市场。我们的优势在于地理位置较其好，劣势在于规模小、品质感会更差。同时，因为面对的是所有员工，根据玉柴员工的住宅消费分类情况与消费倾向，将共同争夺第二、第三类消费人群，由于玉林其他版块楼盘的相继开发，分流了部分玉柴客群，相对较广的产品定位针对面有利于降低项目的开发风险性。综上我们最大的关注点在于控制成本。第二种策略是做区域市场差异化，定位中高端客户群，在保证合理利润前提下，充分发挥处于玉柴核心位置的优势， 规划、建筑和营销定位中高层人群的消费心理，而在价格上介于梦境佳苑与华商国际之间，强调性价比，这样我们面对的客户将是第二、第三和第四类人群，并且可以获得良好的社会声誉，确立自身的品牌地位。我们最大的关注点在于强化产品性价比。（2）规划定位：在强调成本控制的压力下，建筑类型（多层还是小高层）、景观、房型（舒适型、精致型还是过渡型）将是非常矛盾的平衡过程，在46亩的地块面积内，是不可能很好地平衡的，选择市场青睐的多层，可能会做不足容积率；一梯四户的房型多，做足容积率，可能会损失环境景观和生活品质；兼顾所有消费群体，则会导致四不象，而房产开发最忌没有个性与特点。西面商业部分初步规划为超市、写字楼、宾馆等，超市的规模与档次、类型，将与东面的住宅定位有很大联系，写字楼的客户在从区域外进驻后，他们的消费、居住等如何定位也是需要平衡的问题。（3）客户群体定位：项目目前主要面对的是玉柴员工。到底锁定哪部分人群，是我们要研究的主要事情。第一类人，没有消费能力，以租赁过渡为主；第二类人，对生活充满希望，有想法没办法，以婚房消费型为主，房型集中于90方左右，喜欢性价比高的消费；第三类人，工作生活稳定，有实力改善生活，着眼于120130方为主的主力户型，注重性价比；第四类人，拥有主力住房，高收入、高储蓄，有一定投资理念与欲望，对于房产的消费，着眼与投资和长期置业。从某种意义上讲，第二、第三类客群是频繁消费的群体，但高端少，而第四类人则是消费量少质优的群体。（4）区域消费者选择心态：据了解，区域人群普遍选择区域外的房产，尤其是高端人群。原因有两个，第一区域内没有好的房产项目；第二是区域生活消费休闲等配套缺乏，这是最主要的原因。从这点分析，我们可以在配套缺乏、即大环境缺乏的情况下继续提供缺乏许多支撑的房产项目吗？他们会继续买吗？市场可以持续多久呢？房地产还有一个原则，做有钱人的生意是最好的，只要你做到位。（三）、开发商玉柴置业的发展思路（1）从长远看，作为第一个开发项目，品牌、形象、操盘能力、经营开发理念等才是第一等需要考虑的问题，而利润、效益是第二位的。（2）从现实来讲，在目前的市场均价情况下，这个项目按常规做、或者说按照玉柴房产的开发模式做，将会陷入“埋头关注于成本”。（四）、关于“单身公寓”的思考单身公寓并不是家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，作为一种过渡产品，客户群体相对比较单一。玉柴单身公寓的客户群体，主要为刚毕业参加工作，资金相对有限，但迫切想改善居住品质的年轻阶层。具体操作上以面对投资型购买为主。我司建议规划部分单身公寓（可通过子母套形式规划），一方面可满足90的规划要求，另一方面可弱化项目目标客群被分流而引发的市场风险。结论：从以上分析，我们觉得操作这个项目，不能单纯地就项目而定位，如何改善和增强区域配套，增强消费群体对区域的兴趣，甚至吸引其他区域的人来本区域消费，才能真正达到开发的最终目的。五、玉柴区域规划建议1、玉柴有什么？中国最大的柴油机器生产基地辐射广西的强大的品牌形象、品牌影响力区域生活人口45万人，普通乡镇的规模玉林市最大的高收入人群集中区2、玉柴需要什么？ 与品牌相配的企业形象，提升整体形象区域的进一步升级，挖掘区域新的市场潜力构建玉柴新型产业链基地摈弃小富则安的思想，替政府分担，为提升整个玉林的城市形象和综合实力作贡献2、 玉柴整体形象与品牌声誉有较大距离，可以从整个玉柴区域的总体布局考虑，从玉柴原先的生产基地的规划布局，提升为从玉柴产业基地的规划布局。这是两种完全不同概念的规划，前者强调为生产而服务、提供配套，安置员工；后者则是从现代化企业发展、与国际接轨而规划，生产只是其中的一个组成部分，强调玉柴整个产业链的完善，最终实现“玉柴新城”集总部经济（CBD与研发中心）、制造、物流、商贸、居住、教育为一体的新的城镇型产业基地布局。3、 作用：进一步提升玉柴整体形象，提升玉柴的国际综合竞争力；充分挖掘整个基地的市场潜力，推动玉柴基地的产业结构升级，增强区域地方经济实力；留住人才、留住人心、留住消费、留住市场；替政府分担，为提升整个玉林的城市形象和综合实力作贡献。六、玉柴新城定位设想（一）项目定位和主要功能1、总体定位集总部经济（CBD与研发中心）、制造、物流、商贸、居住、教育为一体的新的城镇型产业基地。建成具有交易、展示、设计、制造、信息交流、物流配送、金融等多种功能，制造经营规范、服务专业，配套齐全的大规模、专业化、多功能、现代化产业基地。2、主要功能（1）生产制造功能（2）展示功能、交易功能最新产品设计、制造信息发布；最新潮流和趋势介绍；最新技术介绍；特色产品展示；专家学术讲座和交流。（3）产品研发设计功能（4）信息交流功能基地是全国信息交流平台和中心，定期和不定期发布各种相关信息。（5）配套服务功能配套服务功能是基地不可缺少的重要功能，专为上述专业性功能服务。主要包括：金融服务；保险服务；物流服务；工商服务；邮电服务；保安服务；商务服务；旅游服务；餐饮服务；居住服务。（二）空间布局根据玉柴产业链基地的发展战略、总体定位和基本功能，按照“总体规划，分步实施”和“高起点、高标准、高要求”原则，结合现有基础和条件，确定将本项目空间划分为五大功能区，分别是商务区、展示区、制造区、研发区和配套区。第四部分 项目定位及规划建议一、主题定位基于上述分析，针对本案，我司建议住宅部分定位为大众化的精品楼盘，增强目标客群覆盖面，降低开发风险；商业部分定位为多功能形态兼容的、能满足区域商业需求，并推动玉柴区域商业发展的复合商业体。（一）住宅主题定位：玉柴核心区高性价比鲜氧社区定位诠释： 核心区：以项目所处地段为出发点，表明项目所占据的地段优势，强化玉柴区域内区位优势。 高性价比：通过产品在建筑规划、户型格局、景观营造、物业管理等方面精心打造，体现出与玉林及玉柴地区其它房产品的差异性，凸显出本项目的独有优势，吸引目标客群的眼球；但在规划设计方面，要考虑项目成本与房价之间的关系。 中高档精品：结合市场分析，项目面对的应是玉柴区域内中高档有一定品味人士，但不能一味考虑作纯高端（可消化量不够）。 鲜氧社区：主要针对玉柴地区的空气及环境的劣势，通过大景观、高绿化的配设，塑造绿意盎然的居住环境，使项目的环境品质在区域市场中脱颖而出，改变消费群体对区域内空气质量差等因素的不良认知。（二）商业主题定位：玉柴首席一体化复合广场由于项目的占地面积不大，结合玉柴区域商业配套相对欠缺，建议项目功能定位为集商务办公、大型超市、娱乐休闲、星级酒店于一体的复合型广场。 功能定位：商务办公、大型超市、娱乐休闲、星级酒店 商业去化问题：鉴于项目所在区域情况，商业如要在短时间内完全去化可能性不大。所以开发商应有心理准备.在操作方式上可尝试采用销售与招商结合方式。 宾馆部分操作上可考虑作成产权酒店，其客户群体主要为玉柴集团客户。二、规划建议分析（一）建筑风格建议1、代表楼盘建筑风格区域项目名称建筑类型建筑风格外立面材质外立面色系市区玉林国际购物中心高层现代涂料以灰白为主江南华商国际香港城多层、小高层现代涂料白色与米黄华商国际悉尼城多层、小高层澳洲弘景金色蓝湾多层、小高层现代涂料白色与米黄玉柴月亮湾多层现代马赛克以米黄为主梦境佳苑小高层现代涂料以灰白为主从市场整体看，已建的现房中以现代风格为主，在建的华商国际悉尼城规划澳洲风格园林，南兴锦绣江南规划为岭南风情，具有一定的差异性，随着区域房产市场的不断发展，消费者对楼盘的风格要求将会逐步提升；外立面材质多采用涂料，颜色主要以灰白与米黄为主。2、建筑风格建议方案一：岭南建筑风格由于区域市场的房地产水平相对较低，结合开发成本和目标客群的接受程度，建议采用岭南建筑风格。外立面：以涂料和面砖结合，颜色可以浅褐色为主。方案二：现代建筑风格可采用现代优雅的建筑形象，巧妙地运用建筑小品，塑造良好的城市天际线。外立面：以涂料和面砖结合，颜色可以灰白为主。（二）建筑形态建议：建筑形态分为多层和小高层，南低北高，多层位于地块南面，一层为架空层，五跃六，坡屋顶；小高层设置于邻北侧与东北侧民居处，一层为架空层，设置停车位，十跃十一，坡屋顶；可在地块东侧设置高层；90以下的占40%（可考虑子母套），主力户型为120-130，建筑密度约为30%，一梯四户与一梯二户、三户结合，以一梯四户为主。 车位比建议采用高档小区设置为1:0.8。（三）景观规划建议就本项目而言，景观设计成功与否，在很大程度上决定了这个楼盘的品质，希望予以重视。因为在整个玉林市场，开发商对景观营造这一关注程度较低，我们与其他楼盘的差异性、减弱区域地段、目标群体因素的影响也在于此。中央景观的规划是着重点。本项目景观建议尽可能强调中央景观和局部细化景观处理。（四）入口规划建议结合地块周边情况，建议设置一个主入口，一个次入口，与外围路网连通。主入口：设于地块西侧，玉柴路。1、由于保留地块西北侧的商住楼，主入口设于玉柴路，车流可通过主入口直接进入社区，可避免地块西南侧转盘对车流的影响；2、可与中央景观组团有效衔接，增强项目亮点。次入口：在静安路设一个次入口。在静安路设置次入口，便于人流出入，而地块东北侧为桂南医院，不宜配设次入口，地块南面不设入口，一方面可增大商业面积，从而增加收益，综上建议在静安路设置一个次入口。（五）商铺规划建议 沿街商铺设于玉柴路主入口右侧。商铺做一层，挑高，层高4.5-5米，开间3.5-4.0米之间，进深1215米。预计总面积约3千方。商铺部分建议以租赁为主，当前销售价预计可达9000元/平米左右。第五部分 项目经济效益分析项目占地面积为30793，由于其它各类经济指标未定，我司根据对区域市场及地块的属性分析，将容积率拟定为2、2.5与3三个目标数据，结合区域的开发建筑成本与销售价格，进行经济测算，并对测算结果进行综合分析。方案一（容积率=2）：1、成本分析：序号项目或费用名称投资金额（万元）单项成本备注一土地费用建筑面积=61586土地出让金184746亩40万元土地使用金15.39655元/年二前期工程费城市建设配套费27.71.5%图纸设计费215.535元/（含人防）面积为规费91.5元/（人防不计）人防费110.818元/墙改基金61.510元/质检及安监费3.92.1审图费用12.62.05元/防雷费用8.61.40元/三房屋开发费建筑安装工程费6158.61000元/区内公共配套设施建设费615.8100元/煤气费1102200元/户共500户四管理费275.93%按上述三项总额计五财务费用408直接成本30%7.5%2年按前三项（不包括人防费）计（比较足额的计算）六开发期税费1083.67.65%营业税5%按总销售额计，不包括所得税。土地增值税1%其它税费1.65%七营销费用212按销售总额的1.5%计八不可预见费558.8按上述各项费用之和5%计九总成本117342、销售额销售额=2300元/*61586=14164.7万元3、利润