靖江国有土地上房屋征收细则.doc

靖江市国有土地上房屋征收评估细则第一章 征收评估总则第一条 为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，根据国有土地上房屋征收与补偿条例房地产估价规范（GBT502912015）、城镇土地估价规程国有土地上房屋征收评估办法靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则，结合本市国有土地上房屋征收工作实际，制定本细则。第二条 本市范围内国有土地上房屋征收补偿评估，适用本细则。第三条 依法设定的房地产价格评估机构在本市从事房屋征收评估的，应当在本市当年公布的征收评估机构名录内。第四条 房地产价格评估专业人员从事房屋征收评估的，应当符合下列条件：（一）在本细则第三条规定的房地产评估机构执业；（二）具有1年以上房地产评估工作经历；（三）能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识，遵守房屋征收职业道德规范，参加培训并考核合格； （四）无违法犯罪记录。第五条 本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产。分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类。住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类，具体划分见附件1。第六条 被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条 被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。第八条 被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第九条 根据本市城市现状，按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况，进行征收区位分区，具体划分见附件10。第十条 房屋征收评估应当按照以下程序进行：（一）签订委托合同，明确基本事项；（二）开展实地查勘，收集相关资料；（三）对照评估细则，进行评估测算和内部审核；（四）提交初评结果，公示并现场说明解释；（五）修正初评结果，交付整体及分户评估报告；（六）接受咨询质疑，作出说明解释和复核；（七）建立评估档案。第十一条 评估结果的运用包括：（一）房屋征收项目补偿资金概算评估结果，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；（二）房屋征收分户补偿评估结果，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应当精确到人民币元。第十二条 评估结果应用的有效期自出具正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。第二章 住宅房屋征收评估第十三条 高档住宅房屋（见附件1）的征收评估方法：适用比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其他方法评估，具体操作按房地产估价规范执行，可比实例的选择要求见附件2。第十四条 一般住宅房屋的征收评估方法：适用比较法的基准价格修正方式进行评估，一般住宅房屋的界定及细分见附件1。其征收补偿评估测算的路线为：（一）确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求见附件3；（二）测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按经修正和调整后的各个可比实例价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件2。计算公式为：基准价格 Vs为可比实例价格，n为可比实例的个数；为交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；为市场状况修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数，系数确定见附件4；为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数，系数确定见附件5；为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数，根据本细则第八条规定，该系数取值为100。（三）确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，公式为：oj为标准样本住宅分类基准价格，其中o1为成套住宅分类基准价格，o2为独门院落住宅分类基准价格，o3为非成套住宅分类基准价格，j为对应的分类基准价格调整系数，其取值见附件3；（四）确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房屋实物状况比较，按比较方式修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格，公式为：为被征收住宅评估价格，为标准样本住宅分类基准价格，K31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系数确定见附件4。第三章 非住宅非营业房屋征收评估第十五条 非住宅非营业房屋征收评估首选比较法。因案例收集等具体原因无法适用比较法的，可适用成本法评估。非住宅非营业房屋的成本法评估说明见附件6。第十六条 成本法评估应当按照下列程序进行：（一）测算土地重新取得价格。根据被征收非住宅非营业房屋的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；（二）确定建筑物的重置价格。根据被征收非住宅非营业房屋的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；（三）估测折旧。现场勘察对照附件7所示的房屋成新评定等级标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C，C=PJ(1-g)（g为成新率）；（四）补偿价格评估。根据房地产估价规范，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业房屋的征收补偿价格iPDPJC。第四章 非住宅营业房屋征收评估第十七条 非住宅营业房屋应当区分不同情形，选择相应的评估方法：（一）非住宅营业房屋有较多交易的，选用比较法估价；（二）通常有租金等经济收入的，选用收益法估价；（三）对于商务写字楼、大型宾馆、大型超市、大型百货商场等，单独直接采用比较法或收益法进行评估；（四）当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或者其同类房地产没有租金等经济收入的，选用成本法。第十八条 非住宅营业房屋的典型样本房设定见附件8。采用收益法评估被征收非住宅营业房屋典型样本房的基准价格时，应当采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，公式如下： 其中o为商业街区基准价格，a为典型样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定见附件8。第十九条 被征收非住宅营业房屋评估适用商业街区基准价格比较方式修正，其征收补偿价格经过综合进深修正、商业街道路线修正和楼层因素修正后得到，公式为：为被征收非住宅营业房屋评估价格；为商业街区基准价格； f1为综合进深修正系数，具体数据的选用见附件8；f2为商业街道路线修正系数，具体数据的选用见附件8；f3为商业用房楼层修正系数，见附件8。第五章 在建工程征收评估第二十条 被征收房屋为在建工程，具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应当选用假设开发法评估。第二十一条 假设开发法评估应当按照下列程序进行：（一）选择具体估价方法；（二）选择估价前提；（三）选择最佳开发经营方式；（四）测算后续开发经营期；（五）测算后续开发的必要支出；（六）测算开发完成后的价值；（七）确定折现率或测算后续开发的应得利润；（八）计算开发价值。第二十二条 在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值续建成本管理费投资利息销售费用续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费。第六章 其他征收评估问题处理第二十三条 对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应当给予补偿，并按照下列公式计算： “地大于房”补偿评估金额WS S为“地大于房”面积合法土地面积合法房屋建筑面积W为“地大于房”区位单价=OKj /100-PJgO为该征收项目标准样本住宅基准价格；PJ为该标准样本住宅建筑物重置单价，见公布的重置价格；g为该标准样本住宅建筑成新率，见附件7；Kj为分类基准价格调整系数，见附件3。第二十四条 直管公房和自管公房的评估：直管公房、自管公房为住宅房屋的，其重置价结合成新部分的补偿金额补偿给产权人，其他部分补偿给使用人，计算方法如下：（一）为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；为对应的被征收房屋建筑重置单价，见公布的重置价格；为对应的被征收房屋成新率，见附件7；为房屋建筑面积。（二）为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；O为该征收项目标准样本住宅基准价格；PJ为该标准样本住宅建筑的重置单价，见公布的重置价格；g为该标准样本住宅建筑成新率，按附件3的设定要求，g0.8；Kj为分类基准价格调整系数，见附件3;pi4为住宅房屋层次修正系数，见附件4，非成套及独门院落的房屋层次修正参照成套住宅多层住宅房屋层次修正；S为房屋建筑面积。第二十五条 选择产权调换的住宅房屋，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应当按照比较法评估。产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致。第二十六条 征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质的，其土地补偿评估金额应当扣除土地基准地价的40%。非住宅营业房屋的合法用地为划拨性质的，其补偿评估价格计算公式为： Vi为被征收非住宅营业房屋的征收补偿评估价格；V为被征收非住宅营业房屋的市场评估价格；f2为对应的非住宅营业房屋商业街道路线修正系数；Vjo为靖江市土地基准楼面地价，其中Vj为基准地价，m为标准容积率。第二十七条 被征收住宅房屋于2010年7月1日江苏省城乡规划条例施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上的，根据房屋的不同情况参照非住宅营业房屋按照下列方式评估：（一）沿街“住改非”房屋，根据营业年限取其营业房屋性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿评估价格，公式为：ViWyViyWzVizVi为“住改非”房屋征收补偿评估价格；Viy为“住改非”房屋营业房屋性质评估价格；Viz为“住改非”房屋住宅性质评估价格；Wy、Wz分别为“住改非”房屋营业房屋性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取见附件9。（二）非沿街“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿单价住宅性质评估单价定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件9。第二十八条 2010年7月1日江苏省城乡规划条例施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上，且产权登记性质为非营业房屋的非住宅根据房屋的不同情况，参照非住宅营业用房按照下列方式评估：（一）沿街“非改非”房屋，根据营业年限取其营业房屋性质和非住宅非营业房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿评估价格，公式为：ViWyViyWFViFVi为“非改非”房屋征收补偿评估价格；Viy为“非改非”房屋营业房屋性质评估价格；ViF为“非改非”房屋非营业房屋性质评估价格；Wy、WF分别为“非改非”房屋营业房屋性质和非营业房屋性质的价格权重系数，权重系数的选取见附件9。（二）非沿街“非改非”房屋，其实际营业部分的征收评估单价非营业房屋性质评估单价定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件9。第二十九条 被征收房屋室内装饰装修价值和对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程费用分析等各分类专业技术的，具备相应资格的评估机构可直接评估，没有相应资格的评估机构可以委托有资格从事该类业务的其他机构协助评估。此类评估费用按相关收费标准由房屋征收部门另行支付。未超过批准期限的临时建筑应当按照成本法评估其建筑物残值。第七章 征收评估报告第三十条房地产价格评估机构应当按照房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告，报告附件中应当有能够证明估价师现场实地勘察的材料（如照片等）。第三十一条房地产价格评估机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名（复印无效）并注明签名日期，加盖房地产价格评估机构公章。在评估报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的房地产价格评估机构，对评估报告的内容和结论负责。第三十二条 房屋征收评估报告应当图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。第八章 征收评估工作准则第三十三条 房地产价格评估机构依法确定后，由房屋征收部门作为委托人，与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托合同应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、估价目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。第三十四条 负责征收评估的房地产价格评估机构应当确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人应当是注册房地产估价师。评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十五条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第三十六条 评估人员应当佩戴由泰州市房管部门统一监制的房屋征收评估工作证件，逐户逐项评估，做到工作上门到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项、徇私舞弊。第三十七条 征收评估结果应当经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的责任。第三十八条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。 第三十九条 分户的初步评估结果在公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明和解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第四十条 分户初步评估结果公示期满，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。第九章 征收评估工作资料存档第四十一条 房屋征收评估完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及下列资料立卷、归档保管：（一）房屋征收委托合同；（二）房屋征收决定公告；（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（四）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；（六）确定评估结果的有关系数、参数等证明材料；（七）其他涉及评估项目的必要资料。第四十二条 房屋征收评估机构完成并出具评估报告后，应当对有关该评估项目的资料进行整理、归档和妥善保管。房屋征收评估档案的保存期限不少于30年。第四十三条 评估涉及办理证据保全手续的房地产的，房屋征收评估机构应当将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。第十章 附 则第四十四条 本细则自发布之日起实施。2012年11月9日靖江市人民政府发布的靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则（靖政规201221号）同时废止。附件：1被征收房屋分类及其说明2应用比较法的可比实例选择要求及说明3标准样本住宅的设定条件及其应用说明4住宅房屋实物状况（K31、K31i）修正说明表5住宅房屋区位状况（K32）修正说明表6非住宅非营业房屋及其成本法评估说明和房屋建筑等级说明7房屋成新等级及成新说明确定表8非住宅营业房屋评估的基准价格修正法应用说明9“住改非”和“非改非”参照非住宅营业房屋评估的说明表10靖江市区国有土地上房屋征收区位划分体系附件1被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类高档住宅房屋是指以商品开发建设方式建造的独栋、双拼、联排等密度低（容积率1）、层次少（4）、环境优、式样有特色的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），院落进深（短边）2.0米及2.0米以上，房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅除以上两类的房屋以外的房屋。二、非住宅营业房屋分类一商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。二商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。三商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。四娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间，电照设施较复杂。五旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。六餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。七其他类建筑除上述类型之外的其他营业性质用房。三、非住宅非营业房屋分类一工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。二办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。三公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件2应用比较法的可比实例选择要求及说明一、可比实例应当选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋。二、可比实例应当与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例应当是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应当按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应当与估价对象的建筑结构相似。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：1钢结构，2钢筋混凝土结构，3砖混结构，4砖木结构，5简易结构。四、可比实例应当与估价对象的规模相当，档次相接近。五、可比实例的交易类型应当选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应当是正常市场交易价格。六、可比实例的成交日期应当与价值时点接近，与价值时点相差不宜超过一年，情况特殊的可超过一年，但最长不得超过两年。七、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应当为3个及以上数量。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过30。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。十、经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。附件3标准样本住宅的设定条件及其应用说明一、住宅标准样本房屋设定要求说明住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下列条件：（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；（二）层数5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；（三）房屋为中等套型，成新为八成新；（四）根据具体情况，从方便操作提高效能的角度出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）项要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；（五）每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应当设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准；（六）住宅标准样本房屋设定说明表。是否成套户型结构所在层次成新朝向成套二室一厅砖混5层3/5八成新一室朝南坐落位置区位环境室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上同被征收项目范围环境普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积中等套型权属及证照情况产权，证照齐全门窗铝合金或塑钢门窗，普通防盗门二、住宅房屋评估中可比实例选择要求（一）应当选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；（二）一般为砖混结构的多层普通装修住宅房屋和被征收房屋配套情况相似；（三）应当与估价对象的规模相当，档次接近；（四）可比实例的交易类型应当选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应当是正常市场交易价格；（五）成交日期应当与价值时点接近，与价值时点相差不宜超过一年，情况特殊的可超过一年，但最长不得超过两年；（六）采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量； （七）每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过30；（八）选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应当超过30%；（九）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。三、分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套院落内建筑密度60%以上院落内建筑密度60%及以下分类调整系数j98102101105105-1089298备注：分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98附件4住宅房屋实物状况（K31、K31i）修正说明表一、成套住宅房屋实物状况修正系数表（一）住宅房屋结构状况修正系数P1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-79（二）住宅房屋成新状况修正系数P2表 待估房屋 成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108（三）住宅房屋朝向状况修正系数P3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102备注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。（四）住宅房屋层次状况修正系数P4表1.多层住宅房屋层次修正系数P4表： 楼层数 楼层系数 (%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一1001009897969595二10010099989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85说明：a.底层为车库的，一层系数增加1%，顶层系数减少1%；b.原设计顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%；c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%2.小高层及高层住宅房屋层次修正系数P4房屋的标准层为100%，每增加或减少一层系数1%。以上数据可以根据实际情况在系数上作0.5的浮动。二、非成套及独门院落住宅实物状况修正系数表（一）住宅房屋结构状况修正系数P1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-78（二）住宅房屋成新状况修正系数P2表 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108（三）住宅房屋檐/层高状况修正系数P3表檐/层高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系数取值9497100102104106108110113-115备注：上表数字在实际勘察时可对照实际檐/层高作范围为0.51.5的变动（四）住宅房屋功能状况修正系数P4表住宅功能状况按照实际采光、通风、日照、通行等状况综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅功能状况等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适通行较为方便，一室朝南设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变不满足上述要求的非成套住宅房屋三、有关说明1K31i的取值范围应当界于80120之间。2可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可以参照上述测算办法进行。3. 实物状况修正系数采用计算方式为：K31i/ K310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4附件5住宅房屋区位状况（K32）修正说明表 一、住宅区位状况修正调节系数评分表因素类别因素项目内 容考 察 项 目评分等级一等二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987备注：以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5的浮动二、住宅区位状况调节系数评分等级说明表因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响靠近污染源或重噪音源长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显交通条件离市区主干道的距离离主干道的距离在50米以内离主干道的距离在50-150米之间离主干道的距离在150-300米之间离主干道的距离在300-500米之间离主干道的距离在500米以上公交线路情况距离公交站点50米内，有3条以上重要公交线路距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路距离重要的公交线路的距离在100-200米之间，至少有2条公交线路距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路距离公交线路的距离在400米以上教育医疗设施所在学区1公里内学校情况属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区属于本市一般中学（初中）和小学学区一般中小学学区无中学或小学医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500米以内距市级及以上医院500米1000米距市级及以上医院1000米1500米距市级及以上医院1500米-2500米以上距市级及以上医院2500米以上商业配套实施重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施在400-800米范围内市级商业设施较集中在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求在800米范围内基本上无商业网点在1000米范围内无商业网点规划设计建筑布局、小区与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求布局一般，排列不整齐，外型较整齐任意布置、外型破旧杂乱、拥挤建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40%-50%建筑密度在50-60%建筑密度在60%-65%建筑密度在65%以上绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小少量绿化，少量的公共活动空间无绿化，基本无公共活动空间无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲物业管理物业管理情况全封闭物业管理半封闭物业管理有物业管理无物业管理无物管，无环卫管理住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施三、住宅基准价格修正中的区位状况修正系数测算说明：（一）基准价格修正中的区位状况修正系数以住宅房屋区位状况调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数：Q其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。（二）可比实例区位状况调节系数为QS，标准样本住宅区位状况调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32。附件6非住宅非营业房屋及其成本法评估说明和房屋建筑等级说明一、非住宅非营业房屋的成本法评估应用（一）成本法是测算估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。（二）成本法评估的基本公式：被征收房屋的评估价格土地重新取得价格房屋重置成本或重建成本房屋折旧（三）土地重新取得价格应首选比较法测算，在无法适用比较法时，可采用基准地价修正法、成本法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地购置价款、相关税费、管理费用、投资利息和开发利润等。备注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PDPO（1+t）（1a）n1k1k2k3（1+e）（1+i）n2（1+w）如土地空置且尚未开发，则不计管理费用、投资利息和开发利润。PD为土地重新取得价格；PO为地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；t为契税税率；a为地价涨落的年均价格指数；n1价值时点年份-基准地价颁布年份；e为管理费率，一般取3%；i为央行公布的价值时点的基准贷款利率；n2为计息时间应为投资建设期。如合法房屋建筑面积S5万平方米，建设期1年；5万平方米S10万元平方米，建设期2年；S10万平方米，建设期3年；w为开发利润率，一般取6%；k1为土地使用年期修正系数，按土地价值时点后的剩余使用年限计算。具体公式为k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n。r为土地还原率，一般取值6%；m为待估土地剩余使用年期；n为基准地价设定年期；k2为土地状况修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1土地形状0.25110-120100-11095-10090-9585-902地势0.10110-120100-11095-10090-9585-903地质条件0.10110-120100-11095-10090-9585-904规划条件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附属物状况0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3为土地市场状况修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1交通状况0.15110-120100-11095-10090-9585-902商业服务设施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通讯等条件0.10110-120100-11095-10090-9585-905学校配套情况0.20110-120100-11095-10090-9585-906医院配套情况0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共设施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-90（四）房屋重新购建价格通常采用成本法求取。房屋重新购建价格内涵包括房屋建设成本、管理费用、投资利息及开发利润等。具体参照公布的重置价格标准。（五）房屋折旧应根据现场勘察结果，对照房屋完损等级评定标准的规定确定。房屋折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、住宅房屋建筑等级说明表（一）钢筋砼结构多层住宅房屋类别等级分部项具 备 条 件钢筋砼结构钢筋砼一等结构钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其他轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好。门窗铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。钢筋砼二等结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其他轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门，木质用料中等。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。（二）砖混结构多层普通住宅房屋类别等级分部项具 备 条 件砖混结构砖混一等结构钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。砖混二等结构砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。设备水电齐全，照明、动力线路未分线路设置，有厨无厕。砖混三等结构砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。门窗铝合金或塑钢窗，用料一般的木质门。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。屋楼地水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。砖混四等平房结构砖基础，实砌一砖墙或空斗墙承重。门窗铝合金或塑钢窗，用料一般的木质门。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。屋楼地水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电及卫生设施。（三）砖木结构房屋类别等级分部项具 备 条 件砖木结构砖木一等结构砖或砼基础，砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为涂料或面砖等；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面。设备水、电齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。砖木二等结构砖或砼基础，砖墙承重，外观质量一般、屋面木梁、木屋架承重。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门。墙面内墙为一般涂料墙面；