徐州市房地产住宅市场调研报告.doc

徐州市2008年度住宅市场调研报告2008年12月目 录一、房地产政策分析41.1政策展示41.2【政策解读】81.3【房市展望】81.4 【徐州房市展望】8二、土地市场分析102.1土地成交情况10三、房地产市场分析153.1 固定资产投资、房地产投资额占比153.2施工面积与竣工面积分析163.3住宅市场供销分析173.4徐州住宅分月销量分析183.5徐州住宅销量面积分析193.6徐州住宅市场历年价格分析203.7徐州住宅市场分月价格分析213.8 住宅市场产品分析223.8.1 建筑风格223.8.2 外立面233.8.3 景观243.8.4 交付标准253.9 住宅配套设施服务分析253.9.1 物业管理及物管费253.9.2 智能化配套263.9.3 生活配套263.9.4 车位263.9.5 供暖273.10 住宅市场产品促销手段分析273.10.1 08年市场主要促销手段273.10.2【解读】313.11 08年报广投放量分析323.12 09年年度展望33四、区域住宅市场分析354.1 东区35东区代表楼盘分析384.1.1绿地世纪城384.1.2世茂 东都424.1.3城置 国际花园城444.1.4 锦绣滨湖464.2 西区484.2.1 阿尔卡迪亚504.2.2 华厦天山绿洲524.2.3 河畔花城554.3南区584.3.1 泉山森林海604.3.2 苏商御景湾644.3.3 国基城邦674.4 北区704.4.1 华商清水湾734.4.2 锦绣山水（内部认购，未开始正式销售）774.4.3 豪绅佳苑78一、房地产政策分析1.1政策展示10月15日中国人民银行决定下调存贷款基准利率 从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整10月22日财政部“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。10月27日 中国人民银行决定下调存贷款基准利率自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。 三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。10月30日中国人民银行决定下调存贷款基准利率 从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整11月26日中国人民银行决定下调存贷款基准利率 从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。 12月22日国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见意见提出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行 企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用中华人民共和国房产税暂行条例。 12月23日 住房和城乡建设部调整存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率从2008年12月23日起，下调一年期人民币各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。另外对公积金贷款下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%12月24日江苏省10条出台在鼓励住房合理消费方面，对契税政策做了调整，个人购买普通商品住房的契税税率暂时下调到1；进一步放宽了公积金贷款的条件，职工购买自住房暂时不受面积、价格及贷款次数的限制，购买二手房申请公积金贷款可享受新房贷款政策，普通商品房认定标准主要以容积率和套型面积为依据。在改善对房企服务方面，对资金困难的在建项目采取特殊的信贷政策，保证项目按期完成。对资金确实困难的开发企业，各类建设规费上交时间可适当延期；加大对各类涉房企业经营和服务收费的清理力度，规范垄断企业服务收费行为，降低房地产开发企业经营成本。 “暂停普通商品房核价程序，房企可自主调整销售价格，但开发商仍必须在售楼处明码标价，明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业，如违反价格法则追究相关法律责任并严处，如不违反价格法相关部门将不得干预。同时调整契税适用税率及标准，高档房契税税率由4调整为3，其中个人购买普通住房的契税税率暂同一下调到1”“目前江苏省的公积金各个地方根据资金情况，如果本身还款能力和个人信用比较好的情况下，个人买新建商品房可以执行20的首付，买二手房也可以执行20的首付，取消原来规定的买二手房和新建商品房在公积金利率、首付方面差别。”进一步减轻购房者的经济负担，活跃商品房和二手房交易市场。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为安其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。1.2【政策解读】从今年下半年央行5次下调存贷款利率以及随后中央出台：降低首付、降低印花税率、放宽二次置业、降低减免二手房交易税费、放宽房地产开发商土地款缴纳时间、支持银行合理放贷开发商等一系列政策的出台，宣告中央救市工作的全面展开。系列房地产宏观调控新政策的出台，其实是国务院“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，降低购房门槛，支持居民购房”要求在政策上的具体化。房地产税收政策的调整也好，降低首付比例、调整公积金、商业贷款利率也罢，决策层的态度已经很清晰的表达：以保障民生为前提，以刺激购买力为渠道，以提高交易量和交易额为手段，从而达到稳定房地产市场的终极目标。房地产业是中国的支柱产业之一，政策的推出意在通过房地产市场的回暖带动国内经济发展，摆脱最近低迷的经济状况。同时，通过12月22日国务院办公厅下发“国六条指导意见”以及24日江苏省10条出台，也传递出明确信息：政府鼓励开发企业通过降价等手段进行自救，政府真正救的是“市”而不是“价”，一切对房价可以上涨的期望都将无法实现。1.3【房市展望】在本轮国内外经济形势不景气的大环境下，新政或许会刺激一批刚性购房者，短期内增加交易量，但市场并不是某一条政策所能扭转的，调整需要时间，新政并不能成为扭转楼市疲软的拐点，但预示着从紧的政策思路将发生转变，预测政府还将视市场情况出台更多的暖市政策，各地政府救市政策也会将于近期陆续推出。市场将会在中长期实现逐步回暖。时间或许在一年以上，或许会更长。1.4 【徐州房市展望】包括徐州在内的三线城市对宏观政策调控向来有着后知后觉的脾性，纵观07年9.27新政给徐州商品房市场带来一定影响，但本地市场的疲软关键在于国际国内经济形势对徐州购房者信心的影响。从一二线城市商品房交易量的萎缩，到价格的下挫，严重的影响了本地刚性置业者的预期，使其进入了观望中，08年以来徐州市商品房成交量逐渐走低，客观存在着的刚性需求要受到压抑。 当前房市新政作用于徐州商品房市场短期内效果不会太大，即便是刚性需求也是如此，虽然新政增强了刚性需求的购买力，降低了购房门槛，但同时更加重了市场上的观望气氛。购房者会期待下一步利好政策的出台。新政的推出在于给市场一个明确的导向，使购房打破观望的关键还是在于房屋升值的预期，预期的支撑是房价的上涨，而非下跌。新政加上各种促销打折对短期内的刚性置业会有一定的刺激作用，可能会在短期内小幅提高成交量。但是要扭转目前市场的疲势，还要依靠国内商品房市场大势的回暖，这个过程仍将十分漫长。二、土地市场分析2.1土地成交情况图2-1 徐州近年土地成交情况（不含工业用地） （单位：平方米，万元）数据来源：徐州国土局纵观徐州土地市场，虽然土地成交量的起伏较大，但是成交总额不断上升，04年成交量出现回落，原因主要是由于当年挂牌上市的土地价格普遍较高，影响了成交情况。至05年，挂牌土地价格较04年出现回落，再加上房地产市场一路上扬的发展态势，成交量激增。但随着05年下半年国家宏观调控政策的出台，房地产市场受到很大影响并在06年全面显现，该年的土地成交面积再次出现下滑。但随着各大开发商逐渐将发展重点由一线城市向二、三线城市转移，再加上徐州开始着力发展新城区，07年徐州土地供应量再次放大，成交总额也继续攀升， 08年，随着全国房地产市场的转淡，徐州房地产的一，二级市场成交量均大幅度下降。表2-1徐州07，08年主要居住用地拍卖情况表编 号地块位置面积()用途成交价(万)竞得人竞得时间2007-1金色里程36600商住10150徐州宏宇房地产2007年2007-2水岸春天78915居住7100江苏淮海置业2007-3汉之源安置202239商住19700徐州城建投资公司2007-4清水湾144651居住13000江苏华商2007-6苏商御景湾236179居住28400徐州苏商2007-7山居笔记21362居住4320徐州天润投资2007-9新华景苑7543居住1500徐州新华房地产2007-10河畔花城13674商住5100徐州颐和房地产2007-12君廷湖畔127485综合9560徐州博顿置业2007-13中心医院南侧1700住宅700徐州市同力创展房地产2007-14水印城51654商住18600江苏龙商实业2007-15三团一校12253住宅4450中央商场2007-16大庆路东侧6947住宅200徐州馨宝房地产2007-17新城龙域中央286096住宅41000中铁房地产开发2007-20徐州经济开发区杨山路南.158585商住9600徐州鸿泰房地产2007-21玫瑰公馆18620商住10300江苏龙商实业2007-24香槟城47757商住11300福州润敏投资2007-32新城区7号地块90057住宅93300江苏国信2007-33新城区商住综合地块333417综合 江苏中茵置业2007-35碧水湾280031商业居住39000江苏华商置业2007-36新城区商务城939550商住办公117000上海绿地2007-38菁英汇41679商住18300徐州市广达铁路2007-39城置国际花园575100商住17250徐州城置2008年2007-40铜沛路南侧8400商住756徐州九里区房产开发2008-3二环北路以北、九里山132816商住29400荣盛（徐州）房地产2008-9奔腾大道南侧6382商住970徐州市兴隆村2008-14三环东路西侧,刘湾小区25803商住2300徐州市恒邦房地产2008-15二环北路北侧43393商住11065徐州高速铁路投资有限公司2008-16迎宾路西,新华阳光花园西侧18015城镇住宅4000徐州高速铁路投资有限公司2008-17徐铁二中南侧13163城镇住宅2000徐州高速铁路投资有限公2008-19郭庄路北侧16017住宅、商业2310徐州金狮房屋开发公司2008-26中山北路西、陇海铁路北侧33305城镇住宅11000徐州天创置业发展有限公司2008-27淮海西路北侧、二轻路西侧9941商住2694徐州新世纪房地产开发有限公司2008-28三环北路北侧，平山路东侧269848商住18225徐州华美房地产开发公司2008-29三环北路南侧,平山路西侧56707商务金融城镇住宅2730徐州九里湖建设开发发展有限公司2008-30三环南路南侧、泉山美墅旁47491商务金融城镇住宅10000苏州协鑫置业有限公司2008-39惠谷阳光花园东侧、黄河南路西侧14900商住4200香港钧濠控股有限公司2008-40中山北路与二环北路交叉口东南角77958商住24570徐州市新盛建设发展投资有限公司2008-41子房美景小区东侧、子房山北侧579居住150江苏久隆投资置业集团有限公司由表中可以看出，07年全市成交的4622180平方米住宅用地中，仅新城区就成交了2132353平方米，国信，中铁，中茵，绿地等外地公司纷纷拿地，随着老城区土地的减少，作为徐州市重点的开发对象，新城区必定成为徐州为未来土地供应的大户，而08年112月份包括年初成交的2007-39号地块（城置国际花园城），仅成交1349818平方米。随着全国房地产市场的转淡，徐州房地产的一，二级市场成交量均大幅度下降。土地成交经过07年一次疯狂成交后，08年整体疲软，成交量仅为07年1/4,这也体现了开发商拿地的谨慎态度。合理拿地、科学规划开发，将成为明年地产开发主流声音。西区近两年仅有一块土地放出，土地放量较小，但西区存在“湖光山色”“乐庭”、“西华园”、“中凯 城市之光”四个项目土地以划拨、转让等形势出现，较低的地价势必降低了企业开发成本，使上述楼盘拥有较大价格空间，对项目明年将带来巨大的冲击。三、房地产市场分析3.1 固定资产投资、房地产投资额占比图3-1 房地产开发投资额占固定资产投资比例情况分析 从04年后徐州房地产市场保持着稳步的增长，房地产开发投资占固定资产的比重日益扩大，但随着08年房地产市场整体不景气，房地产开发投资总额虽然在增加，但所占全市固定资产投资比例有所下降，作为经济增长支柱性产业之一，08年房地产整体表现疲软。3.2施工面积与竣工面积分析图3-2 徐州近年施工与竣工面积 （单位：万平方米）施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，故施工面积就可以反映出未来12年后的现房供应量情况。若其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来供应量将会放大。结合徐州市在建项目的实际情况，08年施工面积为竣工面积12.11倍，可见未来1-2年徐州的供应量将会持续放大，未来市场情况不容乐观。观点：结合土地成交情况来看，目前在售的和即将上市的项目，100万平方米以上的超大型项目就有7家，随着新盘、大盘的逐渐放量，预计住宅市场供销结构将进一步失衡。3.3住宅市场供销分析08年市场新增住宅供应面积分析图3-3 08年徐州新增供应面积 （单位：万平方米）（西区统计数据包括开元、天山绿洲、阿卡、乐庭、幸福家园、河畔花城）数据来源：徐州房产网08年全年徐州市的新增住宅供应面积为336.14万平方米，由图可见，2-5月市区新增供应趋于平稳，月供应量维持在20万平方米左右。六月份由于楼市继续转淡，各大楼盘纷纷新推销售产品，导致该月供应量激增，7月、8月市场整体表现疲软，供应量降低，进入9月后，因阿卡、天山绿洲、河畔花城等西区项目陆续入市，市区供应量出现一次新的供应高峰，除11月外，每月供应量均超40万方。从未来供应来看，随着年底新城区三块地（约150万方）动工之后，除了恒基之外，在徐州新城区买地的开发商们均开始施工，预计明年上半年新城区的楼盘将纷纷投入市场。市区内，仅几个30万方以上大盘城置国际花园城，世茂东都、西华园、锦绣山水、华美生态园、恒嘉国际城等楼盘也会对市场形成巨大的冲击。西区楼盘目前在售的楼盘目前有5家（开元、天山绿洲、阿卡、河畔花城、乐庭）， 08年总放盘量为50.21万平方米，约占全市08年新推总量15%，下半年至明年上按年随着几个新盘（乐庭、西华园、中凯、彩印厂地块）的推出，西区的放盘量将会有较大增幅，预计在10万方左右，未来西区竞争将会更加激烈。3.4徐州住宅分月销量分析图3-4 08年徐州市场分月销售量 （单位：套、万平方米）数据来源：DRC监测数据08年1月份徐州的房地产销售状况延续了07年的大好形势，2月份由于春节休假等因素的影响致使销售量大幅度下降，在紧随其后的3，4，5月三个月由于2次房展会的举办，成交量再次上扬，不过由于房展会前后释放了大量的购房需求，再加上5月份“四川地震”和天气转热等因素的影响，5月中旬徐州房地产市场开始走淡，各售楼处的日接待量明显下降。6月份之后，众多开发商纷纷按耐不住，部分代表性的楼盘纷纷祭出降价牌，不过效果并没有预期的明显。在大多数售楼处均人气低落,很是冷清，随着御景湾、绿地花城等项目集中签约销售，7月房地产交易数量明显回升，受全国地产市场不景气影响，徐州购房者也开始处于观望态度，两月成交明显下降，10月后，由于西区天山绿洲、阿卡、河畔花城、东区香花畦集中签约（均积累了近一年左右的客户），森林海、如意家园等楼盘大幅降价（均约在6折），两月成交有较大回升。待实际过滤集中签约项目后，实际成交量均不足1000套，12月第三周前成交仅600余套，市场惨淡情况已直接凸显。3.5徐州住宅销量面积分析图3-5 分面积段供销情况数据来源：DRC数据监测根据对08年市场主要在售楼盘的供销数据统计发现，徐州住宅市场供应的主力面积集中在81-143平方米区间，占到了总供应的84.73%。80平方米以下的经济型住宅在08年的供应量同比有明显增加。143平方米以上面积的房源供应较少，多为市中心的高端住宅，而200平方米以上面积的房源基本为别墅类产品。从销售情况来看，81-90平方米、101-110平方米和91-100平方米这三个面积区间的销售情况最好，分列前三位。从目前状况来看，小户型销量较好，可是随着90/70政策的实施，未来市场小户型供应量将暴增，小户型市场竞争会趋于白热化。面积在144平方米以上的大户型目前销售尚可，随着未来市区大户型住宅持续减少，大户型住宅的销量看好。3.6徐州住宅市场历年价格分析图3-6 徐州近年住宅价格走势 （单位：元）数据来源：DRC数据监测08年之前，徐州房地产市场住宅销售均价呈持续快速上升的趋势，从04年的1868元/平方米上涨至07年的3385元/平方米，年均增幅21.92%。但步入08年之后，全国房地产市场在宏观调控的政策因素的影响下均遭受重创，徐州也不例外。年初还有一些市中心的楼盘延续了07年的牛市，价格继续上扬。可5月份的房展会之后，无论是中心区还是其他区域的楼盘近 3个月的均价几乎没有上涨，反而许多楼盘打出优惠措施，如森林海2480元/平,绿地部分楼盘85折,中川如意家园6.5折起,锦绣山水2900元/平起,等等,系列优惠活动直接拉低了08年下半年徐州房地产市场均价，徐州市区住宅均价约3133元/平方米.从9月份开始，由于泉山森林海、中川（如意家园）的大幅降价促销，占有全市的成交量较高，拉低了整个市场的均价。正常的徐州市商品房均价约在3300元之间。3.7徐州住宅市场分月价格分析图3-7 徐州市区2008年住宅分月价格走势 （单位：元）数据来源：DRC监测数据观点：徐州市08年上半年由于未受一线城市降价风潮波及,1-6月市区住宅均价较为稳定,维持在3700元/平,进入08年下半年,受全国整体地产疲软影响,同时由于购房者对于房价的心理预期已经发生了变化，买房更加谨慎，众多楼盘拿出了优惠措施进行降价销售,森林海、锦绣山水等楼盘甚至将楼盘价格拉入3000元以内的价格区间，自8月开始中川甚至直接将价格降至2000以内区间，直接促使8月后市区均价跌入3000元/平以内区间,11月随着天山绿洲、阿卡等项目新产品入市，均价随之拉回3000元以上，随着明年更多产品入市，房地产市场竞争将更加趋于激烈，08年下半年整体徐州市住宅市场价格暂无提升空间，仍有近一步下跌趋势。3.8 住宅市场产品分析3.8.1 建筑风格整体来看，徐州居民对于楼盘的建筑风格、外立面色彩等并不十分重视，居民购房的关注点大多还停留在地段、价格、交通、户型等较为基础的楼盘卖点上，但这不表示徐州居民不喜欢优雅、时尚、具有品质感的楼盘外观，而是市场缺乏亮点的产品。就市场现状来看，现代简约仍是目前大部分楼盘的建筑风格，而目前市场上出现的打着北美风格，新古典主义口号的楼盘的风格也不伦不类，市面上缺乏纯粹风格的产品。表1-1 部分楼盘建筑风格久隆领域泉山森林海协丰森林湾天山绿洲南山水镇城置国际花园城法派南加州北美风格现代简约中式新古典主义数据来源:DRC监测数据3.8.2 外立面徐州住宅楼盘多采用涂料、面砖、涂料+面砖来作为外立面用材，出于成本方面的考虑，大理石、大理石等材料很少被用于普通住宅，大多数楼盘采取的是涂料+底层石材或面砖的搭配方式，如开元四季，国基城邦等。05年前，徐州楼盘外观用色多为淡色，跳跃性色彩较少。随着绿地，国基等外地公司楼盘带来的新式建筑理念，楼盘颜色在不断丰富中。表1-2 部分楼盘外立面选材久隆凤凰城奥运城开元四季御景湾绿地世纪城泉山森林海国基城邦城置国际花园万宁华府面砖文化石奥运五环色涂料面砖涂料面砖涂料文化石涂料面砖面砖涂料文化石文化石涂料文化石面砖面砖涂料数据来源:DRC监测数据3.8.3 景观随着徐州房地产市场竞争的加剧，开发商意识到了仅仅在价格和楼盘品质上下功夫是远远不够的。同时随着消费者消费意识的不断觉醒，景观开始逐渐成为衡量小区品质与档次高低的重要标准之一。在此基础上，开始有越来越多的开发商在小区的景观打造上动尽心思，以求获得消费者的充分认可，徐州房地产市场景观打造的水平因此而得到很大提升。虽然徐州山多水多，景观资源丰富，但是由于工业城市的特点，市区的环境较差，所以居民对于山水景观都有着不错的喜好。许多楼盘都借助周边资源并结合绿化，水景等打造小区景观。如滨湖花园借助云龙湖，泉山森林海借助泉山森林公园打风景牌。除了借助于外部资源的方式，还有一些大型项目在自身小区内制造景观，将其做为自己的项目卖点，很好的提升了项目档次。这其中做的较好的如绿地世纪城，率先在小区内引入了维多利亚景观元素，以林木为主，配合自挖生态水渠景观，得到了消费者的广大认可。绿地世纪城久隆凤凰城3.8.4 交付标准徐州现有楼盘基本都是以毛坯房形式交付，市场在售楼盘无一家带装修交付。在实际调研过程中了解到，徐州居民对于带装修的房子兴趣不大，一方面是对于开发商提供的施工、装修质量不够信任，另一方面也是从经济的角度考虑，认为开发商会利用装修来额外提升房价。3.9 住宅配套设施服务分析3.9.1 物业管理及物管费徐州现有在售楼盘都配备有物业管理服务。从全市整体情况来看，徐州目前的物业管理水平不高，大部分楼盘一般仅能达到卫生与安全这两个最基本的服务内容。但是随着徐州房地产市场的不断发展成熟，其物业管理水平也一直在保持着上升的势头。如开元四季、锦绣嘉园等在物业管理服务的水平上较之前有较大提升，在很大程度上改善并拉升了徐州物业管理的水平和形象。3.9.2 智能化配套目前徐州在售的楼盘都或多或少的配备有智能化设施，调查显示，徐州的小区整体智能化已经发展到中等水准。目前大多数小区都配有可视对讲系统、消防报警系统、电子巡更系统、车辆出入管理系统等安全、管理系统。其中城置国际花园还安装了红外线探测器、IC卡身份识别系统等相对高级的管理系统来保证居民的安全和方便。3.9.3 生活配套徐州很多在售楼盘的生活配套主要依靠外部，所在区域成熟度越高，则小区可用的配套越全。内部配套则相对较少，尤其是一些规模小的楼盘。而对于一些体量较大的楼盘，则多少会提供一些相关、必备的生活配套设施，如日成奥运城，除了一个达8000平方米的会所，还有小学、超市、银行、以东等各项生活配套设施。而一些总建超过百万平方米的超级大盘，其内部配套也是相当完善的，学校、医院、超市、商业街一应俱全。3.9.4 车位由于购房者的收入不同，不同定位的楼盘在车位的配置上均不同。从楼盘价格来看，市场上车位配比为1:0.4及以下的楼盘售价普遍在4000元以下，如城置国际花园城1：0.4，华商清水湾1：0.25。在售价40005000元之间的楼盘的车位配大都在1：0.5以上，如滨湖城市花园1：0.5，绿地世纪城1：0.6。而距市中心的不远，周边配套较完善的的楼盘和产品为洋房，别墅的楼盘车位配比基本在1：1，如如天山绿洲、阿尔卡迪亚等住宅项目和御苑、久隆凤凰城等别墅项目。如果从区域上来看，二环内楼盘的车位配比多数可以达到1：1，价格在68万元/个，而三环附近的楼盘的车位配比多在1：0.5，价格在5万元/个左右，这与不同板块的客群构成以及项目档次高低的差异是密切相关的。3.9.5 供暖由于徐州地处北方，冬天寒冷，供暖是所有购房者都非常关心的要素之一。除了东方美地采用了中央空调供暖，其他95%以上的普通住宅楼盘都配有集中供暖设施，采用水暖供热，分户按流量收费。暖气初装费一般在80-100元/平方之间，少数楼盘的初装费已含在房价之中。但是徐州的别墅项目与普通住宅项目不同，除霖雨山庄之外，普遍没有提供供暖设备。3.10 住宅市场产品促销手段分析3.10.1 08年市场主要促销手段【老带新】东方美地：1月20日推出，老客户带新客户并签定合同，老客户可减免1年物业管理费用。泉山森林海：老客户带新客户优惠政策：春节前购房，首付40%以上（含40%），优惠9折，如果一次性付款再优惠9.9折（总房款0.90.99），如果老客户带新客户购房，可优惠9.85折（总房款0.90.985），老客户可免新客户房款1%的相等金额的物业管理费。【一口价】泉山森林海：2月23日2月29日针对一期前三批余房（主要集中在7、11、13、15、17、20、21和28#楼中，面积在130m左右的房源）推出“一口价（2800元/m）”的销售活动。泉山森林海：一期清盘一口价（洋房2480元/；叠加3198元/）【交定优惠】河畔花城：第二批房源于3月15、16日接受预定，第二批房源为1#楼1单元的1622层和第一批剩余的房源。两房认购金5万，如果定金交至8万，即可有总房款1%的优惠；三房认购金10万，如果定金交至12万，即可有总房款2%的优惠。现工地已开始动工，正在打地基。【限时优惠】香花畦：新推出10#房源，面积106和88，均价3500元/。在4月19日25日，购房客户可享受优惠100元/，一次性付款再可优惠给予9.88折。【送面积】山居笔记： 5月3日将开始“摇号”进行内部认购。花园洋房均价4500元/；小高层均价4000元/。购买花园洋房将赠送地下室，一层房源同时赠送花园。绿地国际花都：叠排别墅购一、二层赠送30花园及车库，三、四层赠送4个露台及五层阁楼。【存现金抵房款】清水湾：4月14日推出“存5000元抵10000元”VIP卡购房活动，在21、22日针对项目东区剩有房源可优先认购，购房可优惠5000元。如果未选中房源，23日可办理退卡手续，退回5000元预存款。河畔花城：交2000元开盘时抵7000元。【团购打折】国基城邦：5月矿大老师购房9.5折，一次性付清9.9折，但是在此购房者多为投资目的，所以很少有人在乎优惠。五一房展会发放优惠卡，一次性优惠2000元，但由于来天山绿洲的购房者多为烟厂，电厂等公司的高收入员工，所以此优惠活动无太大效果北京路18号：7月26日推出位于小区中心位置的1#和3#楼，约110套房源，并针对小高层举行“团购优惠”活动，意向客户交订金2万元选房即可加入团购。【内部价】绿地：内部领导购房8.5折，内部员工家属购房9.5折【交定金买卡送优惠】泉山森林海：6月16日到7月12日之间花1万元购买一张VIP卡，在7月13日买房，每平方米赠送1200元的精华装修，或者每平方米减少800元。如选取减价优惠，每平方米价格为27003000元。【买房送礼】泉山森林海5重连环优惠1重：购洋房即送3个月房贷。购叠拼赠10万元汽车1辆，一次性付款享50元/平米优惠。2重：购房即送6005000元家电1件3重：每5套抽出价值4.5万元地面车位1个（仅使用权）4重：送2000元助动车1辆。5重：老带新可获5000元装修代金券1张。香花畦：7月19日位于大庆路的售楼处开放，现均价3600元/。在7月1921日购房优惠60元/，同时获赠19寸液晶显示器一台。泉山森林海：7月26日-8月17日推出“精装礼遇，双重惊喜”活动，房款单价+198元/，赠送1000元/精装修；或赠送汽车一辆（90-110送价值5万汽车，110-130送价值6万元汽车，130-150送价值7万元汽车，150以上送8万元汽车）。【买房送旅游】天山绿洲：7月4日三期小户型房源开始登记，前三天订房的客户，可以携带家人（3人）享受免费的日照1日游。【无条件退房】绿地世纪城：业主买房后至上房前，可无理由直接办理退房【现房打折】中川：8.11日起，中川在众多报刊首页刊出广告，对其旗下所有在售楼盘（彭城大院，楚岳山庄，西湖美景，如意家园）进行打折（7折起售）活动如意家园：如意家园剩余现房6.5折，70平米多层住宅11万。【交定优惠】天山绿洲：8.23日起，天山绿洲二期交纳15万认购金优惠1万，交纳20万认购金优惠2万。【买房送装修基金】豪绅嘉苑：9月30日-10月6日购房业主可获赠家装基金：购买2房赠3万元、购买3房赠4万、购买跃层房源赠5万。【汽车、住宅捆绑销售】绿地 世纪城：首付9万，有房有车【低首付】香花畦两房两万，三房三万香槟城:首付3.3万，即可拥有【买房送装修】华商 清水湾：买房送装修，装修房，毛坯价，3143元起【房价保值】日成 奥运城：房价保值活动，购房者上房前如房价跌，日成按当时销售价与合同价之间差额退还购房者【老房换新房】河畔花城：老房换新房【会员优惠价】绿地世纪城：推出“绿地会”金秋感恩活动（11月5日-11月30日） 90平以下房源白金卡 本人 优惠5%、客户亲友优惠2%、一次性付款再优惠2%金卡 本人 优惠3%、客户亲友优惠1%、一次性付款再优惠2%3.10.2【解读】08年受全国房地产市场低迷影响，徐州房地产市场也开始进入低迷期，市场观望情绪弥漫，市场成交量逐渐萎缩，大部分楼盘纷纷拿出促销手段进行促销，绿地、森林海等全国大型地产开发公司受集团公司战略目标影响，为确保完成销售目标，促销力度大（8.5折、2480元/平清盘价）、措施频繁、手法新颖，如无条件退房、购房送装修、送电动车、送月供等，对徐州楼市起到相当程度导向作用；中川地产公司在8月推出全部房源6.58.5折清盘优惠，在大幅度折扣下成交量大幅度提升。徐州本土开发公司开发项目多为中小型项目，促销力度较小，方式多以少量房源降价或整体给予少量优惠为主。新开盘项目均以低价位拉低整体价格区间造成低价错觉以吸引人气，在低迷的成交面前，众多开发商仍旧死守价格，不愿做出更多利益让步。认为，随着市场成交低迷的持续，众多开发商将会拿出更多的优惠措施、更大的价格优惠来促进成交，2009年地产市场竞争将会进一步加剧。3.11 08年报广投放量分析 （单位：次）08年随着市场的转淡，许多楼盘本想借助于大量的报广来重新拉动销量，从3月开始，每月均有近30家楼盘进行广告投放，月投放量维持在100次左右，可是从成交情况来看并没有太大改善。进入7月后随着楼市的继续走淡各大楼盘的报广量也在逐渐减少。 9月报广投放量较8月份报广量明显增加，基本都是近期有开盘活动和优惠促销活动，为了传统的“金九月”和房展会的到来，加大宣传力度。进入10月，随着天山绿洲开盘、中川如意家园6.5折清盘和泉山森林海2480元/平清盘等系列活动, 报广量仍维持一个较高的投放次数,但进入11月后,随着天气的转冷,报广投放量明显减少。预测，09年随着新城区各大项目陆续启动以及城区城置、世茂等百万方楼盘的强推期的到来，报广投放量将会高于08年月均报纸投放量。随着地产政策利好的不断出现，各家楼盘将会拿出不同的促销手段进行楼盘销售，除继续投放传统报纸媒体外，各家广告投放将更加注重策略性、针对性，广告投放手段将继续多元化，电梯框架、液晶电视、邮政商函、活动营销、会议营销、社区营销、行销等，或许会成为明年重要的广告投放手段。3.12 09年年度展望 随着各项地产利好政策的陆续出台，政府向房地产市场释放强烈信号，明年市场政府会以稳定房地产市场为主，在稳定的前提下利用各种税费的减免、购房门槛的降低来刺激购房者出手购房，达到刺激消费，拉动经济增长的目的。政策的放宽对开元来说既是机遇也是挑战，机遇在于不断降低的购房门槛、购房税费将会刺激更多观望中购房者出手，开元产品打造、景观打造、物业服务等方面在徐州房产市场拥有无可比拟的优势，这些卖点的宣传将会吸引更多的购房者关注。同时随着中央政府鼓励房地产企业降价、规定地方政府不得行政干预楼盘降价以及江苏省将住房定价权直接下放到开发商，徐州众多前期拿地价格较低，开发成本较低的房企（如天成西华园30万方项目），将会拿出更低的价格进行促销，造成客户分流，将严重威胁开元后续二期产品的销售。 面对2009年市场，认为开元二期产品如想在市场中取得较好销售业绩，需完善以下两点：对外，重点加强对工程进度、景观、物业服务等优势内容宣传，推广重心放到产品优势的强化上，更加紧密切合现房与准现房优势，吸引更多购房者关注；对内继续完善小区配套设施如煤气、暖气、小区超市、菜场、银行、出行交通等购房者最为关心的内容建设，同时完善“开元会”等社区文化构建，通过提高产品附加值来实现产品价值的体现。在完善以上内容同时，通过对区域内其它楼盘价格的把握，适当进行价格调整，用最优的性价比来促成2009年项目成交量的提升。四、区域住宅市场分析4.1 东区区域划分东区东至市界南迎宾大道以北西复兴北以东北下淀路以南区域简析由于生活配套和交通条件等方面的不完善，东区的房地产市场一度发展缓慢。随着徐州城市的不断发展，东区成为了城市中心向外扩张的重要区域。随着徐州市政府的东迁计划运行,东部交通往来的打造、城市东进步骤逐步展开,东区的发展也在此过程中不断升级。楼盘介绍从分布来看，东区的楼盘多在东三环外，在未来将细化形成围绕京沪高铁站的金桥商务住宅区，徐州的新城区住宅区，以绿地等楼盘为核心的居住片区和围绕响山和子房山的4大片区。目前东区板块主要在售楼盘有绿地世纪城、锦绣滨湖、君廷湖畔等十个楼盘。此外，还有世茂东都、城置国际花园城、绿地国际花都等九个楼盘尚未正式对外销售，预计总建面积在700万平方米以上，区域未来供应量较大。表2-1 东区在售楼盘概况楼盘名区划建面均价在售物业形态山居笔记云龙区330004200洋房，小高层绿地世纪层，小高层永泰东方美地2500003800多层，小高层如意家园3000001700多层锦绣滨湖2000003750多层，小高层山水康桥910004200多层，小高，高层香花畦鼓楼区1000003500多层君廷湖畔金山桥2600003400小高层，高层星光名庭1500003000多层，小高层森林湾800003300多层万豪绿城2400002800（精装）多层，小高层世茂东都云龙区11100005100洋房，小高，高层绿地国际花都新城区10000004100小高层，高层，别墅中铁龙域中央6300003100（定销）多层，小高，高层数据来源：DRC监测数据表2-2 东区未来楼盘概况楼盘名区划建面均价物业形态城置国际花园城金山层，小高层国信龙湖世家450000未定小高层，高层，别墅国信7630000未定恒基兆业占地800亩小高层，高层，别墅中茵皇冠假日占地500亩小高层，高层，别墅上海建工200000小高层，高层数据来源：DRC监测数据客群构成本区域客群主要以原东部地区居民为主，周边老小区内居民换置新房，以及一些工矿企业员工、学校老师和部队军人，由于看重新城区的发展潜力和知名房地产公司的进驻，到该区买房的其他区域人群也越来越多。供销分析从供应情况来看，城市向东发展的形势极大地刺激和带动了东区板块的房地产市场，区域接受度也得到显著提升，随着新城区和金桥商务区周边的楼盘大量增加，东区将成为徐州市未来的主要居住区。目前，东区板块的供应面积位于前列的是91-100