项目可行性论证指标.ppt

项目可行性论证经济指标体系,一、实行新的指标论证体系的必要性,房地产业务发展的要求 房地产规模扩大、新项目不断增加，急需提高项目可行性论证的效率。目前各新项目经济指标不完整，必要的信息没有，报表格式不统一，难以对项目作出正确评估。 项目决策科学化的需要 实践告诉我们，项目的成败关键在决策，提高可行性论证阶段的科学性显得尤为迫切和重要。 原指标不能适应项目投资的复杂性 过去主要用投资回报率来评估新项目，由于房地产项目投资的复杂性，任何单一指标都不能作为评判标准，需要建立一个科学的指标体系。,1、房地产经营需要哪些要素投入？,如同制造业一样，房地产开发也必须有生产要素。我们认为，房地产开发的要素应包括：土地、资金、人工。 土地是第一要素，没有土地项目无从谈起，同时房地产开发本身就是资金密集型的投资。有了土地和资金还需要有效的管理，即要投入人工。 房地产经营引起资金的流入和流出，资金流入主要是销售收入；资金流出一般包括：地价、工程款、期间费用和税金等。,（1）房地产的经营要素,二、几个基本概念,（2）地价及开发成本构成,地价构成：,开发成本构成：,1、政府地价 土地出让金 土地开发费 市政配套费 应缴契税 其他 2、合作款项 3、红线外市政配套费 4、拆迁补偿费,1、土地获得价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区智能化工程费 6、园林环境工程费 7、配套设施费 8、开发间接费,2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题,营业税及附加销售额的5.05% 印花税税率有5档：万分之零点五、万分之三、万分之五、千分之一、千分之四,房屋买卖合同、建安合同、材料设备购销合同,设计合同,合作建房合同、土地出让合同无需缴纳印花税,所得税公司利润总额的15%（深圳，广州则为33%）,(1)主要税收,3、项目利润是怎样计算出来的？,项目利润（毛利）=销售收入-开发成本-营业税及附加(5.05%) 项目净利润=项目利润-期间费用-所得税(15%) （期间费用包括：营业费用、财务费用、管理费用）,土地增值税（深圳不执行）,*增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； *50%100%的部分，税率为40% *100%200%的部分，税率为50% *200%以上的部分，税率为60%,扣除项目的确定： 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发成本（含开发间接费） 开发费用：在上述两项之和的10%以内计算扣除，具体比例各地确定 税金：营业税、城建税 对房地产开发企业加计20%扣除,土地增值费（仅深圳执行）,公式：（销售收入-建安造价*1.4-政府地价*1.4）*20%,要点： 收入是含税收入 地价部分凭土地出让合同和付清地价款证明确定 建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定的结算书 口径一致 93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一次转让房地产时免交,三、新的可行性论证经济指标体系的特点,采用动态指标与静态指标结合 引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的指标；静态指标即未考虑资金时间价值的指标。 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标是评估项目的主要指标；其他指标均为辅助指标，作为补充和参考。 除整体指标外增加了单项指标 如资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数。,四、房地产投资与资金的时间价值,投资是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。 房地产开发是一种特殊投资。我们认为，房地产项目的开发不同于工业项目投资，它既是商品的制造过程同时也是投资过程，房地产项目的开发过程是特殊的投资活动（对传统制造业而言）。 房地产投资的特点：投资的直接对象不是生产手段（如厂房、机器）而是商品本身；其开发过程即是投资过程；投资金额大，开发周期长。,1、房地产投资,2、资金的时间价值 作为一项投资，随着时间的推移投入的资金会不断增长，是一种客观经济现象。如： 现在的100万和一年后的100万经济价值不等，即使不做其他投资存入银行，假设得到10万利息，这就是资金的时间价值，用相对数表示为10%。 由于资金随时间的增长过程与利息的增值过程在数学上相似，因此在计算时广泛使用利息计算的方法。,资金时间价值是没有风险和没有通胀条件下的社会平均资金利润率。由于竞争使投资利润率趋于平均化，每个企业在投资时至少要取得社会平均利润率。因此，资金时间价值成为评价投资方案的基本标准。,五、现金流量与净流量、现值与净现值,现金流量：指项目投资引起的现金流入和现金流出的增加量（现金指广义现金）。 现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 现值：资金的时间价值使不同时期单位资金的价值不等，因此不同时期的现金流量不宜直接比较，必须换算到相同的时间基础上来。如果换算成当前的价值就是现值。 计算现值必须先确定一个贴现率，也可以是预期的资金报酬率或利率。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。,净现值、净现值率、内部收益率（内含报酬率）都是项目财务评价中常常用到的指标。而内部收益率综合性最强。,六、现金流量与利润的关系,利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金流量是根据收付实现制确定的分期损益 在项目可行性研究中，一般考察的是现金流量而不是利润。这是因为： 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。,七、项目可行性论证经济指标体系,核心指标 1、内部收益率% 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率% 项目净利润/销售收入100% 参考指标 3、总投资回报率% 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率% 项目利润/销售收入100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,注：红色字体为考虑时间价值的评价指标；第6、7、8项为单项辅助指标，其它均为总体指标。,7-1、内部收益率（IRR）,7-1-1内部收益率：是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现值。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是一种客观存在。对于长期投资项目决策，内部收益率比投资回报率更具科学性。如：,总投资都是1000万，总利润都是100万，经营期两年，其投资回报率都是10% 。但A项目如果第一年投500万，收回200万，第二年投500万，收回900万，则其内部收益率为33%；B项目和A项目相同但第一年没有任何回收资金，则其内部收益率为20%；比较内部收益率，应选择A项目而非B项目。,7-1-2如何正确理解内部收益率？ 内部收益率是项目内在的投资回报率，本质上是一个贴现率。 内部收益率是将现金流量按贴现系数折现后测试出来的，而贴现系数是按一定利率和时间经复利计算确定的。因此内部收益率和利率有密切关系又不同于利率。 内部收益率也是项目期望的最低回报率，必然要求高于利率。如果以内部收益率做贷款利率通过借款来投资项目，将一无所获。 同一项目的内部收益率一般会远高于其投资收益率。 不受成本、费用核算口径的影响,7-1-3内部收益率计算举例,注：假设现金净流量均发生在年末。,EXCEL提供了强大的函数计算功能，可快速、方便地进行内部收益率计算。,7-2、销售净利率,销售净利率=项目净利润/销售收入100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税） 销售净利率取代投资回报率作为核心指标的意义在于：,第一：以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本； 第二：销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？,7-3、总投资回报率,总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）,总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标越失去意义。,7-4、销售毛利率,销售毛利率%=项目利润/销售收入100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）,销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率-销售净利率=销售税、费率,7-5、获利指数（现值指数）,获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。 现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1,7-6、资金峰值比例,资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。 资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。,7-7、地价支付贴现比,地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额 地价的支付方式直接影响土地实际成本，在项目论证中极其重要和敏感。因此必须考察地价的情况。 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）,地价支付方式问题,地价占启动资金和总成本比重较大 尽量分期付款 应考虑项目预期开发进度 地价支付和合作方责任直接挂钩,7-8、启动资金获利倍数,启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金 启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。,八、核心指标的基本要求（参考）,内部收益率25% 销售净利率9% 指标评价考虑： （1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 （2）集团经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 （3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。,九、项目财务评价指标编制程序,大致分为三个阶段:,规划要点 地块基本情况 地价情况 建造标准,项目开发计划 销售计划,地价成本,建安成本 费用预计 收入预测,指标计算、 分析,基础资料准备,项目预测,财务分析,十、关于本指标体系,1、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 2、正确