住房商品化与住房保障法律问题.ppt

,第七章 住房商品化与住房保障法律问题,目录 第一节 城镇住房制度改革与立法概述 第二节 公房出售及售后产权 第三节 经济适用住房 第四节 廉租住房,第一节 城镇住房制度改革与立法概述, 1.1 城镇住房制度改革的历史进程 1.2 原则 1.3 内容,第一节 城镇住房制度改革与立法概述,第一节 城镇住房制度改革与立法概述,住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。大约经历了三个10年： 1978-1988年的探索试阶； 1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段； 1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。, 1.1 城镇住房制度改革的历史进程,第一节 城镇住房制度改革与立法概述,国家、单位、个人共同负担原则 租、售、建并举原则 统一政策下的因地制宜、分散决策原则, 1.2 城镇住房制度改革的原则,第一节 城镇住房制度改革与立法概述,1. 改革住房建设投资体制。国家或单位统包投资变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。 2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由单位统包的单位所有制，转变为社会化的体制。 3. 改革住房分配体制。由福利性实物分配制转变为货币分配制。, 1.3 城镇住房制度改革的内容,第一节 城镇住房制度改革与立法概述,4. 建立双轨制的住房供应体系。以中低收入家庭为对象的经济适用住房、廉租住房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5. 建立住房公积金制度。由职工和单位分别交缴一定的资金作为职工住房基金，以增强职工住房消费能力。 6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。, 1.3 城镇住房制度改革的内容,第二节 公房出售及售后产权, 2.1 公房出售的特点 2.2 公房出售后的产权归属状况 2.3 关于住房部分产权 2.4 关于住房家庭共有关系,第二节 公房出售及售后产权,第二节 公房出售及售后产权,公有住房出售，不同于一般的商品房买卖，它表现出自身的一些特点。 公房出售的对象是家庭； 公有住房的售价为成本价或标准价； 公有住房的购买者享有优惠政策。 从上述特点中可知，公有住房出售给职工家庭后，其产权应归属于全体家庭成员，而不是某一个出资者。, 2.1 公房出售的特点,第二节 公房出售及售后产权, 2.2 公房出售后的产权归属状况,公有住房出售后的产权归属有以下情形： 第一，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场； 第二，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般使用5年后可以进行市场交易，但需补交土地使用权出让金。 第三，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承。,第二节 公房出售及售后产权,特点： 以家庭身份关系为前提； 对公房出售后形成的家庭家庭共有住房的处分应当征得全体成员的同意，实行一票否决制； 各个家庭成员不得转让共有权或者在共有权上设定负担； 各个家庭成员对公房出售后形成的家庭共有住房所发生的债务承担连带责任。, 2.3 住房家庭共有关系,第三节 经济适用住房, 3.1 经济适用住房概述 3.2 政策规定的具体内容 3.3 建设和价格管理 3.4 准入和退出,第三节 经济适用住房,第三节 经济适用住房,概念：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。, 3.1 经济适用住房概述,第三节 经济适用住房,1、相关政策 ： 经济适用住房管理办法 经济适用住房价格管理办法 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 经济适用住房建设和管理意见的通知, 3.2 经济适用住房概述,第三节 经济适用住房, 2、 政策的具体内容 1）建设标准：现阶段经济适用每套住房一般控制在60110平方米。 2）销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户。同等条件下优先销售给教师和离退休职工。 3）购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核。,第三节 经济适用住房,4）销售价格：按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同房价有所不同。 5）销售价格构成：征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；管理费（以上4项之和为的2%）；贷款利息；税金等。, 3.2 政策规定具体内容,第三节 经济适用住房,经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。, 3.3 建设和价格管理,第三节 经济适用住房,申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件： 具有当地城镇户口； 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 无房或者现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。, 3.4 准入条件,第四节 廉租住房,第四节 廉租住房, 4.1 概述 4.2 申请与核准 4.3 监督管理,第四节 廉租住房,廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。, 4.1 廉租住房概述,第四节 廉租住房,廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。它的来源主要是腾退的旧公房等。 廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户；二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。, 4.1 廉租住房概述,第四节 廉租住房,（一）申请 申请材料： 家庭收入情况的证明材料； 家庭住房情况的证明材料； 家庭成员身份证和户口簿； 市、县人民政府规定的其他证明材料。, 4.2 廉租住房的申请与核准,第四节 廉租住房,（二）审核 建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核定。申请人及有关单位和个人应该予以配合，如实提供有关情况。, 4.2 廉租住房的申请与核准,第四节 廉租住房,城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房： （一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的； （二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。, 4.3 监督与管理,第五节 公共租赁住房住房,公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。 公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。, 5.1 公共租赁住房的概念,第五节 公共租赁住房住房,国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。, 5.2 公共租赁住房管理主体,第五节 公共租赁住房住房,申请公共租赁住房，应当符合以下条件： （一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准； （二）收入、财产低于规定标准； （三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。 具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。, 5.3 公共租赁住房申请与审核,第五节 公共租赁住房住房,对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。, 5.4 公共租赁住房的轮候,第五节 公共租赁住房住房,公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。 配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。, 5.5 公共租赁住房的配租,第五节 公共租赁住房住房,配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。 租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。, 5.6 公共租赁住房的合同,第五节 公共租赁住房住房, 5.7 公共租赁住房的租期 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。,第五节 公共租赁住房住房,市、县级人民政府住房，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。 公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。 承租人应当根据合同约定，按时支付租金。 承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。, 5.7 公共租赁住房的租金,第五节 公共租赁住房住房, 5.8公共租赁住房的退出 公共租赁住房的退出有两种情况： 1、违约退出 2、依法退出,第五节 公共租赁住房住房, 5.8公共租赁住房的退出 1、违约退出。承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房： （一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的； （二）改变所承租公共租赁住房用途的； （三）破坏或擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的； （四）在公共租赁住房内从事违法活动的； （五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。 承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。,第五节 公共租赁住房住房, 5.8公共租赁住房的退出 2、依法退出 承租人有下列情形之一的，应腾退公共租赁住房： （一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的； （二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的； （三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。,第五节 公共租赁住房住房, 1、行政管理部门的法律责任 住房城乡建设（住房保障）主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,第五节 公共租赁住房住房,2、公共住房所有权人或运营单位的法律责任 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款： （1）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的； （2）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的； （3）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。,第五节 公共租赁住房住房,3、申请人的法律责任 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。 以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。,第五节 公共租赁住房住房, 4、承租人的法律责任 承租人有下列行为之一的，由政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款： （1）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的； （2）改变所承租公共租赁住房用途的； （3）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的