山东潍坊新天地项目户型配比提报.ppt

,谨呈：新天地房地产开发有限公司,新天地项目户型配比建议,2010年5月15日,户型配比建议思路,新天地项目户型思考,问题,新天地两项目合计1200亩，典型的三线千亩项目。三线千亩运作周期一般为五年以上，动辄十年。,思辨,从户型角度看，在市场容量有限的前提下，要实现项目的快速化，必须做到两点.,二，引领市场,一，尊重市场,尊重市场上原有的居住习惯,消费习惯，比如双卧朝南，喜欢储物间.,立足本地市场发育情况，结合其它城市户型产品发展变迁,预测诸城未来户型需求，引导其需求的发展。,北三里庄项目一期产品户型配比建议,北三里庄项目基础分析,地形位置及地貌,项目指标,项目配套条件,项目开发条件,周边环境条件,项目区位条件,地理位置：项目北临潍河，南临密州东路，西临白玉山子社区，东临东武街。,地貌：地块整体被路网切割为三块，北侧地块呈矩形，其余两地块不规整；地势平坦。,规划用地面积：约800亩,总建筑面积：约117万,容积率：2.0,建筑密度：20%,绿地率：35%,交通：路况条件良,教育：密州路学校,其他：利群购物、汽车站、阳光春天购物、齐鲁海鲜、质监局、检查站、明斯克家居、龙派KTV。,开发条件：项目地块属于城市二类地块，位置较好，开发条优。,拆迁状况：拆迁量大。但执行难度小。,自然景观：北临诸城第一自然景观资源潍河,区位：城市待开发板块,前景：政府“东扩北进”政策利好；东关大街北端拉升区域商业价值。,文化景观：毗邻诸城恐龙文化广场,北三里庄项目规划建议,规划建议 立足拆迁对开发难度的影响、结合虑周边整体环境，分析地块价值。 项目一等价值区域的高层考虑做以板楼为主住宅；二等价值区域高层部分考虑以板楼、塔楼相结合的中高端住宅；三等价值区域未来潜力巨大，可根据路网完善进度/地块北端民房、西侧电厂改造力度灵活决定产品布局。 还迁区以高层塔楼为主。,二等价值区域,还迁区,三等价值区域,一等价值区域,多层+板楼+塔楼,多层+塔楼,多层,洋房+薄板高层,潜力板块,对两项目具备参考价值楼盘分布,参考楼盘选取标准 成规模楼盘，参考价值大 相似板块项目成熟板块 热销项目 热销大盘，龙都现代城 其它对本项目参考价值大 的楼盘,个案分析金东世纪城,项目优势：内部配套完善，诸城第一家可以实现实时网上监护小孩的社区，第一家以地热项目。 项目劣势：受周边养殖业影响，区域空气异味明显；项目销售价格较高。,个案分析得利斯世纪城,项目优势：成熟地段；大体量商业拉动住宅品质；内部配套相对完善。； 项目劣势：户型差，暗卧多；期房销售、,个案分析皇家半岛,项目优势：恐龙公园内，两河交汇处，诸城第一自然景观项目；大体量运动广场。 项目劣势：项目偏离主城区，客户认可度低；典型火行地，风水差，不利开发，化解难度高。,个案分析龙城现代城,项目优势：成熟地段，配套较全。去掉餐厅后，户型、面积小，产品总价低。 项目劣势：大比重的紧凑型户型，影响了项目整体品质。 另暗客较多；,个案分析当代帝中海,项目优势：开发商国企背景，内部团购量大，人气拉升快。销售现场气氛营造到位，销售人员专业度高。 项目劣势：地块偏离市中心，大型水景施工现场混乱，影响项目形象，社区商业配套匮乏。,个案分析盛世名城,项目优势：项目均价格低，性价比比较高，对客户吸引力大。 项目劣势：社区偏离主城区；周边配套少，社区内部配套不完善；销售部户外施工，形象差。,城市主要项目户型解析,户型：3室2厅一卫 面积：96.86平 点评：户型方正，南北通透，卧室均带飘窗。 缺点：卫生间无采光。,总结：盛世名城整体户型较好。,96.86三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘窗；缺点：卫生间无采光。,盛世名城,城市主要项目户型解析,户型：3室2厅2卫 面积：131平 点评：户型方正，南北通透，全明设计，三室朝阳，卧室均带飘窗。 缺点：卫生间过于狭长，不利使用。,131三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。,盛世名城,城市主要项目户型解析,户型：3室2厅一卫 面积：113平 点评：南北通透，全明设计，主卧、书房带飘窗。 缺点：动静、洁污分区不到位，餐厅浪费面积大。,113经济型三室两厅一卫，全明设计，书房带飘窗；缺点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；,龙城华庭,城市主要项目户型解析,户型：3室2厅2卫 面积：134平 点评：户型方正，南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。 缺点：动静分区不到位，次卧过道浪费面积。,134三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南；缺点：次卧走道浪费面积。,皇家半岛,城市主要项目户型解析,户型：三室一厅一卫 点评：南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。 缺点：厨房房门正对卫生间。无餐厅，产品品质受影响。,热销户型,思辨：在紧凑型产品中，我项目也可考虑增加一定比例无餐厅产品。,88-100紧凑型三室一厅，全明设计，主卧带飘窗，双卧朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；,龙都现代城,城市主要项目户型总结,通过对诸城主要项目户型的了解，发现主流项目套型内部的进一步优化空间已经非常有限。部分项目开始尝试创新型产品，如一室小公寓、凸窗，但做得还不够彻底。,发展总结,客户心理,在房价增长速度远高于大众收入增长的情况下，户型的实用性，更高的性价比成为客户关注的焦点。,对 策,创新型产品、高得房率产品、小面积产品,个案户型综合分析,现阶段诸城最热销户型,市场去化 主力户型,个案产品综合分析,诸城市热销户型分析,销售分析：低总价，是三房热销的关键。两房销售情况略逊于三房，两大原因，一，自住型市场需求以三房为主；二，两房与三房总价差小。 客群分析：经济型产品的热销，说明客户注重居住的实用性，也说明客户整体承受能力有限。,城市典型楼盘户型均以三室为主，其次为两室；两室面积主要集中在85-100，三室户型面积主要集中在100-140 城市在售产品总价范围集中在1644万之间 两室户型主力总价在20-27万，三室户型主力总价在30-40万之间,个案户型总结,诸城市滞销户型分析,销售表现：一房销售情况最差，基本无销量。另城市平层四房销售速度慢。 客群分析：外来人口比例小，一房市场小。诸城平均家庭结构小，四房刚性需求少；客户产品认识处于初级阶段，基本不考虑基本居住功能之外的书房、娱乐房或健身房，改善型四房需求小。 操作分析：盲目复制一二线产品，造成数量可观的一房产品滞销。四房产品比例配置，无深度思考，套用其它城市经验；缺乏产品创新。 破局：一房产品在数年内，基本是死局，极个别的青年、老年客户会考虑购买；四房产品在产品创新方面多下功夫，可实现良好销售。,个案产品综合分析,立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比； 以项目地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品； 总在2335万三房户型为主，总价2026万两房户型为辅， 少量总价40万以上大户型或者顶层复式设计 部分两室、三室户型客厅与餐厅公共部分错层设计，层高3.4米， 错层后提升30公分，层高为3.1，或者错层后净层高均为3米 部分产品，通过大阳台/大凸窗/入户花园，实现高得房率。 部分产品，通过入户花园/大阳台，实现“N+1”。 两梯两户可设计为电梯专享入户。,户型配比设计原则一,户型配比设计原则二,一等价值区域，一梯两户，凸窗、楼台等,二等价值区域，两梯三户，凸窗、楼台等,还迁区,潜力区域，可考虑高端产品,多层+板式中高层（一等价值区） 价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观 产品元素：凸窗、空中院落、入户花园、飘窗等 建筑形式：一梯两户、三房为主，平层面积65135 /部分四房，顶层复式130-170（送露台） 多层+板式高层+塔楼（二等价值区） 价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观 建筑元素：凸窗、露台、入户花园、空中院落、飘窗 建筑形式：两梯三户三房为主/部分两房/平层面积65135，顶层复式80-170（送露台） 多层+点式高层（还迁区） 价值区特点：园林景观 洋房+多层+薄板（三等价值区）（视情况而定） 价值区特点：薄板+现代简约风格+活水景观湖 产品元素：凸窗、入户花园、空中庭园 建筑形式：两梯两户/平层面积65135，顶底层复式80-170（送露台）,户型面积配比建议,同时结合以下方面：,户型需求面积主要集中在在70 135 之间,区域市场畅销户型为经济型三房、两房。社区景观好、配套完善的三房。,结合目标客户需求方面:,结合城市市场竞争方面:,结合地块自身条件方面:,结合项目客户消费能力:,主要针对城市主流消费群设计,项目属性、地块条件决定项目做中高端住宅,以三房为主，两室为辅，部分顶层复式,多层、高层相结合,在沿河优质景观区域考虑花园洋房,产品排布方向,一期户型面积配比建议,多层产品户型配比建议配比,一期户型面积配比建议,高层产品户型配比建议配比,户型尺寸设计原则,产品在保障户型格局合理的情况下客厅面宽、主卧面宽及赠送面积应按照产品面积大小分布，这样有利于产品后期营销 两室户型可做为2+1赠送飘窗面积，三室户型可做成3+1赠送入户花园、阳台，四室复式赠送露台 多层基本不考虑做面积赠送。,多层,评析： 有限的五十多平建筑空间内，设置了客厅、双卧室、餐厅、卫生间； 卫生间做到了洁污分离； 餐厅设置自然、灵活，去掉餐厅，客厅变大，无面积浪费； 阳台设置洗衣机位，充分考虑了，小户型居住者的生活问题。 缺点是，卫生间无采光。 其它：本户型做到了双卧朝南，符合诸城本地消费习惯。,两室,户型：2室2厅1卫 建面：53.74 ,53.74经典两室两厅一卫，双卧朝南，此户型可放大至70平左右，置于一期。,东向户型： 2室2厅1卫 建面： 63.49,西向户型： 2室2厅1卫 建面： 64.78 ,评析：六十余平米空间内，设置了客厅、双卧室、餐厅、卫生间；经典之处在于，东向户型中的卫生间处理，巧妙利用了中间空间，卫生间西墙做了西向户型的电视壁，东墙做了东侧户型的电视壁。整体来讲，这两个户型属于处理巧妙型。 点评：这两户型可调整放大至70平米后，放置于项目一期产品中。,多层,两室,60多平经典多层两室，在左户型卫生间处理上设计巧妙，可调整放大至70余平使用；,户型：2室2厅1卫 建面：80.85,户型：2室2厅1卫 建面：75.23,多层,两室,75、80两室两厅一卫，全明设计，南北通透，卧室均带飘窗；75平产品带储物间；,户型：3室2厅一卫 建面：90.03 公摊：7.15 ,多层,三室,户型：3室2厅一卫 建面：115.65,90、115三室两厅一卫。90 三房属紧凑型，超低公摊。115三房全明设计，双卧朝南。,多层,三室,产品特色：全明设计，户型方正，双卧朝南。,户型：3室2厅1卫 面积:114-135平,114-135三室两厅一卫，全明设计，南北通透，户型方正，双卧朝南。,多层,三室,户型：3室2厅两1卫 面积：100-130平（尺寸可调） 借鉴之处：户型方正，全明设计，三室朝南，功能分区明确，增设储物间，飘窗设计。经典三房户型。,100-130三室两厅一卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，增设储物间。,户型：3室2厅2卫 面积：120平 点评：南北通透，全明设计，三室朝阳，动静、洁污分区明确。亮点：主卧带衣帽间。 缺点：在舒适型三房中，无玄关。,多层,三室,120三房两厅两卫，全明设计，南北通透，双卧朝阳，另主卧带衣帽间；,户型：2室2厅2卫 面积：85平,户型：2室2厅2卫 面积：79平,高层,两房,85、79两房两厅两卫，南北通透，厅房方正，均是大进深板楼两房，利于整体出面积；,项目：复地YOYO 户型： 2室2厅1卫 面积：87平方米 评析：舒适二居，赠送入户花园,可调三室户型。在不改变容积率的同时,巧妙的提升产品附加值,属于目前一线市场流行做法,利于销售.,入户花园,高层,两室 可变三室,87两室两厅一卫，全明设计，超大入户花园，2+1户型，主卧带超大阳台。,94两室两厅户型，赠送空中花园，“2+1”可变三房，并且实现了三室南向采光；,产品特色： 全明结构（如变三房则次卧无采光）；功能分区明确，动线设计合理；可变空中花园设计（3米面宽、2.6米进深，使用功能较优）；三室南向采光，客厅附带一步式阳台，主卧带南向飘窗；人性化设计，厨房连接生活阳台；,户型：2室2厅1卫 建面：94,高层,两室 可变三室,产品特色：全明设计，户型方正，卧室弧形凸窗。经典高层两房。,项目：绿海名城 户型：3室2厅2卫 建面：105平,高层,三室,105三房两厅两卫，紧凑三房，全明设计，双卧朝南，面积紧凑，客厅次卧共享大凸窗；,产品特色：全明设计，三室朝南，厅房方正，卧室飘窗设计，超大入户花园，增加工人房。经典高层三房。,户型：3室2厅2卫 建面：112平,高层,三室,112三室两厅两卫，全明设计，双卧朝南，超大入户花园，另外增设工人房，可改储物间。,户型：3室2厅2卫 建面：115 建筑形态：两梯三户 点评：三室朝南，动静分明，增设储物间。入户花园、超大南阳台、北阳台设计巧妙。可改四房。,高层,三室,115三室两厅两卫，双卧朝南，入户花园，增设本地消费者喜欢的储物间。,产品特色： 全明设计，户型方正，卧室飘窗设计，入户玄关增强了隐私性，紧凑合理。 缺点：厨房过小。,户型：3室2厅2卫 建面：119.52平,高层,三室,119三室两厅户型，全明设计，实现南北双阳台，入户玄关设计；,轩苑世家 120.89平米三室两厅 南北通透，30公分错层踏 步梯设计,轩苑世家 119.86平米三室两厅 入户花园设计，户型紧凑实用,30公分踏步梯,入户花园,高层,三室,115三室两厅户型，空中院馆设计，实现南北双阳台，并且在东向赠送双层挑高阳台；,产品特色： 全明结构；功能分区明确，动线设计合理； 可变空中花园设计（2.6米面宽、3.3米进深，使用功能有限）； 南北双阳台，主卧设置南向步入式凸窗，东向双层挑高阳台，观景采光效果极佳，生活舒适度高；,高层,三室 可变四室,3室2厅2卫 建面：115,户型：3室2厅2卫 建面：115平 建筑形态：2梯3户 点评：三室朝南，动静分明，增设储物间。入户花园、超大南阳台、北阳台设计巧妙。可改四房。,高层,三室,115三房两厅两卫，双卧朝南，入户花园，储物间，超大南北阳台。可改四房；,实用空间,赠送面积,深圳万科城 户型：3室2厅2卫 125 赠送-南向阳台一半面积4.0*2.2/2约4.4 入户花园面积2.75*1.6约4.4 凸窗全部面积（2.4+2.5）*0.6约2.94 合计：赠送11.74 所占比例：9% 点评：1.入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化； 2.入户花园设计，增加室内景观空间； 3.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 4.主卧功能细化，增加独立衣帽间、书房功能空间。,高层,三室,125三房两厅两卫，入户花园设计，入户玄关，大凸窗 主卧功能细化，增设书房、独立衣帽间。,产品特色：全明设计，厅房方正，紧凑合理。如作板楼设计，户型会更佳。,户型：4室2厅2卫 建面：112.45平,高层,四室,112四室两厅两卫，全明设计，厅房方正，卧室飘窗设计；,借鉴之处： 此户型除包含主卧八角情趣空间、入户花园等一期原有卖点外，最吸引人的在于双层挑高的超大露台，极具震撼，可在四房中借鉴此户型。,高层,四房,顶楼产品，功能齐全，创新亮点多。,东西泊项目户型配比建议,东西下泊项目基础分析,地形位置及地貌,项目指标,项目配套条件,项目开发条件,周边环境条件,项目区位条件,地理位置：项目北临密州东路，南临繁荣路，西临东武路，东临东泊路。,地貌：地块呈不规则梯形；边角地多，利用难度大。地势略有高差，东高西低，南高北低。,规划用地面积：276亩,总建筑面积：约36万,容积率：2.0,交通：路况条件优越,教育：密州路学校,其他：中百购物、各银行网点、各类餐饮。,开发条件：项目地块属于城市二类地块，地段好，开发条件优。,拆迁状况：拆迁量大。但执行难度小。,自然景观：无特别的自然景观。,区位：城市开发中板块,前景：政府“东扩北进”政策利好。,文化景观：无特别的文化景观,东西下泊项目规划建议,规划建议 根据地块基本情况、结合虑周边整体环境，分析地块价值。 项目一等价值区域的考虑以多层为主、薄板为辅；二等价值区域高层部分考虑以多层板、楼、塔楼相结合； 还迁区以高层塔楼为主。,板楼/凸窗/楼台/入户花园/空中庭院,多层/飘窗/玄关/空中庭院,还迁区,板楼+凸窗+楼台+入户花园+空中庭院,一等价值区域,多层+高层,多层+高层,总则 立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比； 以项目地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品； 多层部分 总价在1827万三房户型为主，总价1521万两房户型为辅 少量总价40万以上大户型或者顶层复式设计 高层部分 总价2329万三房户型为主，总价在1823万两房户型为辅，少量总价40万以上大户型或者顶层复式设计 两梯两户可设计为电梯专享入户，两梯三户为板式设计,户型配比设计原则一,户型配比设计原则二,多层（一等价值区） 价值区特点：西班牙风格中央水景 建筑元素：飘窗、玄关、空中庭院等 建筑形式：一梯两户，部分一梯三户、四户/三房为主，平层面积53135 /部分四房，顶层复式100-160（送露台） 板楼+塔楼（二等价值区） 价值区特点：板式高层+西班牙风格+园林景观 建筑元素：凸窗、露台、入户花园、空中院落、底层院楼 建筑形式：一梯两户、两梯三户、两梯四户/三房为主/部分两房/平层面积65135，顶层复式80-170（送露台） 多层+点式高层（还迁区） 价值区特点：园林景观,板楼/凸窗/楼台/入户花园/空中庭院,多层/飘窗/玄关/空中庭院,还迁区,板楼+凸窗+楼台+入户花园+空中庭院,一等价值区域,多层,高层,户型面积配比建议,同时结合以下方面：,户型需求面积主要集中在在75 135 之间，主力群体对室内空间舒适度要求低,区域市场畅销户型为经济型三房、两房。社区景观好、配套完善的三房。,结合目标客户需求方面:,结合城市市场竞争方面:,结合地块自身条件方面:,结合项目客户消费能力:,主要针对城市中高端群体（家庭年收入8万以上）设计,项目属性、地块条件决定项目做中高端住宅，品质略低于北三里庄项目,以三房为主，两室为辅，部分顶层复式,优先考虑多层区，高层区补容积率,产品排布方向,一期户型面积配比建议,多层产品户型配比建议,高层产品户型配比建议,户型面积配比建议,户型尺寸设计原则,多层,产品在保障户型格局合理的情况下客厅面宽、主卧面宽及赠送面积应按照产品面积大小分布，这样有利于产品后期营销 两室户型可做为2+1赠送飘窗面积，三室户型可做成3+1赠送入户花园、阳台，四室复式赠送露台 为了增强产品的品质，做到面积浪费少，主要参数偏大。,高层,项目：上海万邦城市花园 户型：两室两厅两卫 面积：73 点评：全明设计，双卧朝南，布局紧凑，卧室大凸窗。,73两室两厅一卫，全明设计，双卧朝南，布局紧凑。 卧室均带大凸窗；,137三室两厅两卫，全明设计，入户花园，主卧带衣帽间 ，独立阳光茶室，超大露台。,户型：三室两厅两卫 面积：137 点评：全明设计，双卧朝南，入户花园，超大露台与主卧附带的大衣帽间茶室是其亮点。从各个角度满足了中高端群体对品质的渴望。,79两室两厅两卫，全明设计，紧凑合理，弧形客厅极富 时尚的异国风情；,项目：理想深圳新城华语坊 户型：两室两厅两卫 面积：79 其它：一梯多户产品，可供项目后期参考使用。,78两室两厅两卫，全明设计，斜状阳台配套紧凑的户型 现代感极强；,项目：广州加勒比海湾 户型：两室两厅两卫 面积：78 其它：一梯多户产品， 供项目后期参考使用。,77两室两厅两卫，全明设计，入户花园兼做阳台，卫 生间，次卧均带大飘窗，实用性强。,项目：深圳信义假日名城锦绣园 户型：两室两厅两卫 面积：77 其它：一梯多户产品， 供项目后期参考使用。,项目：深圳假日托乐嘉 户型：两室两厅两卫 面积：76 其它：一梯多户产品， 供项目后期参考使用。,76两室两厅两卫，全明设计，错层设计，紧凑型两房中 少见。,71两室两厅两卫，全明复式，厅房方正。,项目：深圳鹏兴花园 户型：两室两厅两卫（复式） 面积：71,评析：户型方正，南北通透，凸窗设计，增加储物间。缺点，餐厅难利用。,户型：2室2厅1卫 建面：80.85,户型：2室2厅1卫 建面：78.23,评析：南北通透，全明户型，两处凸窗设计，偷面积潜力大。,多层,两房,78、80两室两厅一卫，均是全明设计。78产品增设储物间。,多层,两层,85平两室两厅一卫，全明设计，厅房方正，引进入户花园 拉升产品品质。,户型：2室2厅1卫 面积：85 点评：全明设计，厅房方正，,多层,三房,产品特色： 全明设计，户型方正，错层设计，增设储物间。经典高层两房。,户型：3室2厅2卫 面积：97.75平,97.75三室两厅两卫，全明设计，南北通透，两错设计，增设储物间；,水岸东方 88平米两室两厅,恒大绿洲 80平米两室两厅,沁水新城 97平米两室两厅,规矩、方正，传统的纯南户型,L型厨房设计，衍生了生活阳台,户型紧凑，没有浪费空间,高层,两房,88、80、97两房两厅一卫，厅房方正，全明设计；,产品特色：全明设计，户型方正，紧凑合理。,项目：云顶翠峰 户型：2室2厅1卫 面积：78.9平,置换南北方向后，推荐一期实用。,高层,两房,78.9两室两厅一卫，户型方正，全明设计，紧凑合理；方向调换后，适合项目使用；,户型：2室2厅1卫 面积：约87 m2， 户型点评：面积约87m2，方正紧凑、动静分区，全明设计。入户花园。3.9米大开间餐厅、客厅、阳台；客厅带有观景阳台。,高层,两室,87两室两厅一卫，全明设计，入户花园，主卧、餐厅均配步入式大阳台；,产品特色：全明结构；功能分区明确，动线设计合理； 可变空中花园设计（2.7米面宽、3米进深，仅能作书房只用）;双卧朝南，大面宽落地窗设计,采光观景效果极佳，生活舒适度高；,户型：2房2厅1卫 建面：88.5,88.5两室两厅一卫户型，双卧朝南，空中花园实现“2+1”两房变三房，超高得房率；,高层,两室 可变三室,户型：3房2厅2卫 面积：139平 点评：全明设计，南北通透，分区明确，三室朝南，超大入户花园。,高层,三室,139三房两厅两卫，全明设计，南北通透，分区明确，超大入户花园；,户型：3室2厅2卫 户型定位：奢侈三房 建筑面积：140平 借鉴之处：全明设计，三室朝南，动线明确，大凸窗设计、入户花园、大北阳台海量面积赠送；工人房可做储物间；如需要，三房最多可变五房等。,高层,三室,140三室两厅两卫，全明设计，双卧朝南，入户花园，北侧超大阳台，工人房可做储物间；三房可改五房；,户型：3室2厅2卫 建面：1