RET 和昌置业洛阳项目顾问合同 121210（二）.doc

洛阳金谷园、铁二处城中村改造项目顾问服务合同甲方: 河南兴昌置业有限公司乙方: 北京睿意德房地产咨询有限公司 合 同 内 容甲方：河南兴昌置业有限公司法定代表人： 办公地址：郑州市CBD内环路2号中油新澳大厦4层401室电话：0371-6012 6930 乙方：北京睿意德房地产咨询有限公司办公地址：北京市朝阳区建国路81号华贸中心1座1106电话：010 5969 5896根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其它有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，经双方友好协商，乙方接受并为甲方提供 洛阳金谷园、铁二处城中村改造项目 （划线部分以下简称“该项目”）房地产顾问服务之相关事宜，双方达成本合同共识并自愿共同遵守以下全部内容：第一条：该项目概述在本合同期限内，甲方就以下物业委托乙方担任其房地产顾问：1、名称：洛阳金谷园、铁二处城中村改造项目2、位置：洛阳西工区、火车站南侧3、范围：东至金谷园路，西至纱厂北路，北至道南路；4、面积：占地337亩，其中金谷园地块166.4亩，铁二处及哈斯曼地块170亩；5、合法性：甲方确认、承诺并保证该物业的开发建设符合国家现行房地产开发及房地产市场的法律法规。作为聘请方，甲方愿意对该物业的合法性所引致的任何后果承担相关法律责任。第二条：该项目委托事项及合作目的在合同约定期间，甲方就该项目委托乙方担任甲方的专业房地产顾问（包括产品顾问及营销顾问），并支付相应房地产顾问服务费用。在此期间，乙方通过对该项目所处的独特环境及项目自身状况进行针对性分析，运用专业经验及技能，为甲方项目提供专业化建议、方案及指导性意见，全力协助甲方达成项目目标。第三条：合同期限1、房地产顾问服务期限：本合同约定的房地产顾问服务期限为 60 个工作日，第一阶段即自 2012 年11 月 29 日第一阶段时间也需要和本协议签订时间相匹配起，至2013 年 01 月 18 日止，第二阶段自2013 年 01 月 21 日至2013 年 2 月（第二阶段具体时间以最终商定时间为准）2、硬件优化跟踪服务时间：乙方在顾问服务期结束合后向甲方免费提供建筑产品设计优化跟踪顾问服务，服务期限为12个月。第四条：服务范围甲乙双方同意，乙方提供的房地产顾问服务内容以本合同及本合同合同附件一约定的全部内容为准。第五条：服务进度本合同签订后且甲方向乙方支付本合同约定的第一笔款到达乙方账户后的 35 个工作日内，乙方将完成本合同合同附件一第一阶段内容，并向甲方提交该项目市场研究与定位报告；甲方向乙方支付的第二笔款到达乙方账户后的 25 个工作日内，乙方将完成第二阶段工作，向甲方提交产品规划及硬件设计建议报告，具体工作进度以本合同合同附件三为准。第六条：服务团队1、乙方将按本合同合同附件二中约定的服务团队来参与本合同约定的顾问服务。2、乙方并指定固定联络人为 侯晓薇 女士，甲方指定固定联络人为 李博 先生/女士；凡是为执行本合同内容必须开展的工作，均在联络人联络工作的范畴之内，并对各自公司负责。第七条：成果报告1、乙方提交甲方的顾问成果报告包括二份乙方标准打印及装订版式的文本报告，以及相应的电子文本（PDF格式）一份，对于甲方提出的额外报告打印要求，甲方将向乙方另行支付费用，以贰仟元/份（￥2,000元/份）为标准计算。2、如果甲方需要英文版报告，乙方将积极配合，但翻译英文报告所需的费用将由甲方单独支付，翻译费用为乙方顾问服务费用20%，翻译英文报告所需的时间不包括在乙方的工作周期内。第八条：知识产权及保密条款1、本合同生效后，乙方必须遵守本合同保密条款，乙方就该项目的房地产顾问服务成果以及甲方提交给乙方的该项目相关数据、信息、技术经济资料等及甲方相关信息，乙方不得以任何形式向第三方泄露、转让，不得用于该项目以外的其它项目。2、乙方对甲方提供的资料、报告及建议书等专业文件，甲方仅应作为自用，不得以任何形式提供、泄露、披露、发表、转让予与甲方无股权关系之第三方。3、甲方不得邀请乙方的竞争对手参加乙方针对该项目的汇报会议。第九条：本合同房地产顾问服务费用及支付形式1、顾问服务费用：乙方根据其专业服务的工作内容、工作时间及所提供的国际化专业经验的价值，在在合同生效后向甲方收取产品顾问服务费用人民币 玖拾万元整（RMB900,000 ）。2、产品顾问费用支付形式：产品顾问费用支付形式：甲方于本合同生效后3个工作日内，向乙方支付第一笔服务费用，即产品顾问服务费用之40%，即人民币 叁拾陆万元整（RMB360,000 ）；于合同签订 35 个工作日内，乙方提交市场研究与定位报告后的三个工作日内，甲方向乙方支付产品顾问服务费用之40%，即人民币 叁拾陆万元整 （RMB360,000 ） 。于合同签订 60 个工作日、乙方提交产品规划及硬件建议报告后三个工作日内，甲方支付乙方产品顾问服务费用之20%，即人民币 拾捌万元整 （RMB180,000 ）。3、若甲方同意委托乙方为该项目的独家销售代理（且代理费用为1.1%），乙方同意抵扣产品顾问服务费用。甲方向乙方在该项目支付销售代理费用合计超过人民币伍佰万圆整（RMB5,000,000）基础上，项目顾问费所有有关顾问费的说法统一，避免造成混淆，指代不明；开始从甲方支付乙方之销售代理服务费中按每月人民币拾万圆整（RMB100,000）的标准进行抵扣，直至到抵扣完全部已付顾问费为止。甲方支付、乙方收取的乙方银行信息资料如下：账户名称：北京睿意德房地产咨询有限公司开户银行： 中国工商银行股份有限公司北京现代城支行开户行地址：北京市朝阳区建国路88号SOHO现代城D座S0401账号：0200228109200077105 4、对于延期付款的，乙方将向甲方每天收取相当于合同总价款万分之三的滞纳金，延期超过十五个工作日的，乙方有权停止本合同合同附件一服务范围内涉及工作内容。第十条：合同附件双方签订本合同须同时提供给对方各自加盖公章的营业执照副本复印件一份，与合同附件一、合同附件二为本合同的附件部分，视为本合同不可缺的一部分，与本合同一并保存并具有同等法律效力。第十一条：名称使用乙方同意甲方在该项目使用“睿意德”名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）作为本合同项目约定该项目的推广用途使用，唯使用字句、比例、颜色等资料应事先征得乙方书面确认方可进行，以保证乙方形象。第十二条：甲方的权利与义务1、甲方应在本合同生效后5日内以书面或电子文件的形式向乙方提供同开展该项目顾问服务工作相关的所有资料（包括但不限于项目用地范围、用地性质、限制条件、当地政府审批通过的针对该项目的控规条件、甲方对该项目的发展预期、初步设想等），并保证所提供资料的完整、准确、真实及有效，不侵犯任何第三方的权益；2、甲方擅自变更委托项目、项目规模、项目条件、委托需求或所提供的资料有较大调整和修改，因此造成乙方工作增加或返工的，甲方应按照乙方工作量的增加情况增付费用，并顺延各板块工作成果的交付时间；3、如果乙方因甲方的要求，对任何已经完成了的市场调研、顾问成果、说明或者报告而做出相应明显的更改或修正，或甲方造成乙方工作上的延误或者中断，甲方应向乙方支付由此而产生的额外支出和合理的费用，同时乙方的顾问服务工作周期相应顺延；4、甲方应按照本合同约定的付款方式、付款时间及金额向乙方支付顾问费。如果甲方因自身原因没有及时向乙方支付顾问费而导致乙方顾问成果提交及顾问服务工作的延迟，则由此产生的责任由甲方承担，同时顾问服务工作周期相应顺延；5、按照合同规定甲方及时对乙方顾问成果予以确认。对于乙方提交的任何书面文件及方案，甲方需在3个工作日内做出必要的书面回复，超出3个工作日的则视为甲方对书面文件及方案的默认。因甲方未能及时对乙方提交的顾问成果提出书面反馈及确认意见，由此导致的工作延误由甲方负责，同时乙方顾问服务工作周期相应顺延；6、在双方的整个合作过程之中，及时将本方与顾问服务工作有关的各项信息通知给乙方，对乙方提出的所有合理询问给予及时及准确的答复，并按照顾问服务工作计划安排召开阶段性的项目交流及顾问成果汇报会，同时保证乙方顾问服务工作的相对独立性；第十三条：乙方的权利与义务1、乙方须按照本合同的约定，按时认真并完整地履行本合同及本合同的合同附件一所涉及的顾问服务的全部内容，按时提交本合同约定的房地产顾问报告成果等；2、乙方应具备本专业内相近规模和复杂性的项目经验，秉承专业、细致的态度履行本次房地产顾问服务工作，过程中须合理的运用专业技能及经验，充分及发挥公司信息网络及专业人才优势，谨慎工作，与甲方紧密配合按时完成房地产顾问服务工作；3、乙方须遵照诚信原则，保障顾问服务工作的广度与深度，向甲方提供真实可靠的资料。4、乙方应按照甲方要求，在合同生效后，根据顾问服务工作开展的实际需要，定期以电话、传真、电子邮件或会议的方式与甲方进行顾问服务工作的沟通；5、对于所约定的服务团队成员，如果乙方需要更换，应以书面方式通知甲方，征得甲方同意方可以更换，但任何人员的更换将以提供同等或更高级别的服务为原则； 6、任何由甲方提供的或支持的物品，（包括但不限于图纸资料、文件、样品等），都属于甲方财产，当顾问服务工作完成或终止时，应甲方要求乙方应无偿将此类物品归还甲方；第十四条：违约责任1、本合同任何一方或双方不履行或不适当履行或不依约履行本合同约定之任何义务或责任的行为，包括作为及/或不作为，均构成对本合同的违反，亦即构成本合同项下的违约行为，唯遭遇本合同约定的不可抗力者除外。2、本合同之任何一方因其违约行为而给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。损失方保留向违约方追索补偿损失的权利。第十五条：不可抗力1、除非本合同另有约定，凡本合同双方在订立本合同时对其发生不能预见，且对其发生或进行或终止，无法抗拒，并无法克服的事件，均构成本合同项下之不可抗力事件。2、若本合同任何一方或双方遭遇本合同约定之不可抗力事件，遭遇不可抗力事件的一方应于该等不可抗力事件发生之日起十五日内向对方提供不可抗力发生地相关行政机关出具之不可抗力发生之书面证明材料。由于不可抗力使甲方或乙方不能执行本合同项下任何责任或义务的，应予以部分或全部免责。第十六条：争议解决因本合同的解释、效力、订立、履行等产生的或与本合同有关的任何争议，均应由双方友好协商解决。协商解决不成的，任何一方均有权向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请，并适用该会当时有效之仲裁规则。因仲裁发生的一切费用均由败诉方承担。第十七条：适用法律本合同受中华人民共和国法律管辖，并根据中华人民共和国法律解释及执行。第十八条：约定本合同一式 贰 份，甲、乙双方各持 壹 份，此 贰份文本具有同等法律效力，本合同自于双方代表签字、并加盖公章之日起生效。甲方：河南兴昌置业有限公司代表签字：公司盖章：日期：乙方：北京睿意德房地产咨询有限公司代表签字：公司盖章：日期：合同附件一： 第一阶段、项目整体定位与开发策略一、城市基础资料研究-洛阳城市总体定位-洛阳相关经济技术指标（GDP、人均GDP、城市化率等）-城市人口规模与收入水平（城市总人口规模、市区人口规模、新增人口规模、人均可支配收入等）-城市产业构成与产业分布-城市房地产投资情况 -城市商业设施投资情况-城市基础设施、交通情况二、项目所在区域基础资料及未来规划研究-区域功能构成分布（在城市中所承担的功能、相对低位、发展前景、与其他区域关系）-资源分布-人口构成及分布-交通系统发展现状及发展规划-区域规划及重大建设项目三、各物业市场机会研判在此部分，乙方将针对区域商业特征、区域竞争状况、区域业态构成等做研究，以此作为该项目定位操作及业态规划的重要参照资料。本部分主要内容指标：1、商业市场分析1.1 零售市场现状-现有物业供应情况-商业需求分析-不同行业零售商（租户）现状-与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量-未来商业发展趋势-商业零售市场现状总结1.2消费者群体分析-消费者社会背景特征-个人状况：年龄、职业、收入水平等-消费者现有消费习惯特征-对商圈现有项目之意见-消费者特征类别分析-区域未来人口增长对项目的影响-消费者未来潜力研究-开放式建议：对区域的看法、对项目档次、经营内容等的建议1.3 竞争或可比性商业个案研究分析-项目基础资料及发展背景情况-竞争项目市场定位的评价-项目规划设计的适应性分析-商场出入情况、公共交通以及车位情况对顾客便利性影响-项目业态及品牌构成-项目硬件优劣状况及对项目产生何种影响-项目竞争及借鉴要点分析，对项目价值有何启示1.4投资客研究-投资客来源-投资客置业习惯-投资客承受单价/总价-投资客分析与小结1.5 零售商意见访谈-零售商访谈-零售商背景情况及经营状况-商家在本地可承受的租金水平、租期-商家对店铺的硬件技术要求-零售商对该项目的意向-零售商对该项目的评价与建议2、住宅市场分析-整体公寓或住宅供应情况-公寓或住宅市场分布情况-公寓或住宅销售情况-公寓或住宅未来供应-市场竞争分析-公寓或住宅产品特点分析-重点住宅项目案例分析3、公寓/写字楼市场分析-供应量及需求分析-现时各区物业的售价和租金水平-现时公寓/写字楼市场的租售及空置情况-现时公寓/写字楼硬件条件及物业设施-公寓/写字楼的地理位置分析及与周边配套设置的分析-公寓/写字楼目标客户分析-公寓/写字楼市场未来发展趋势-未来客户需求预测分析4、酒店市场分析-酒店经营环境调查及分析-所在地旅游经济发展状况分析-项目所在地相关行业的发展状况分析-酒店重点竞争对象经营状况分析-项目所在地市场和客源调查分析及定位-酒店重点竞争对象的市场客源分析5、各物业市场机会研判-机会研判-物业选择四、项目整体规划1、该项目地块分析通过对该项目地理特征等方面的研究，从地块角度判断适合发展的业态。本节将对该项目地块的展示、可及性及周边环境、地块状况和性质等作详细分析，了解其优、劣势，以便制订一套能突出该项目优点的建设规划，分析的范围包括：-地块现状条件-交通网络和地理位置的影响-项目之基础条件及周边环境-周边人流量及车流量分析-该项目区域所在商圈辐射范围分析-项目周边现有生活、教育、卫生等配套设施及项目周边建筑设施的分析-该项目地块优势、劣势、机会、风险2、项目总体规划建议-项目整体规划建议-产品形式建议-功能分区规划示意-交通组织要点建议五、 项目整体定位及发展战略1、项目整体发展战略-项目总体竞争力分析-项目总体发展战略-主要功能定位-核心驱动模式2、 项目整体定位-总体规模及物业配比建议 -物业功能选择分析及建议-物业档次定位及建议-目标客户定位-产品定位-配套设施及标准定位-各物业协同关系研究、功能布局及交通组织定位六、 分物业定位1、商业部分定位1.1项目自身商圈研究-项目商圈辐射范围确定-商圈发展评审（商业形态、业态构成）对项目的利弊-项目交通可达性及环境分析-项目辐射人口需求分析-考虑商圈内消费者消费能力对人群的影响-商业竞争环境综合分析1.2 目标消费者定位-潜在消费者选择评审-目标消费者建议-目标消费者主要来源分析1.3 功能定位-功能定位重点考虑的因素（市场承受能力、客观的市场环境、需要投入的资源、投资风险）-基于主题定位的项目功能方向建议-实现项目功能定位之支持商家分析1.4 主题定位-对项目主题特色进行价值描述-主题定位实现之操作要点提示-主题定位下的项目商业模式选择2、住宅定位-目标客户群定位-住宅产品市场定位-项目档次定位-住宅外观风格建议-项目户型建议3、写字楼/公寓定位-市场定位建议-客户定位-单元面积、格局及户型配比、楼层建议-产品定位-配套服务建议-各物业协同关系研究-功能布局及交通组织定位第二部分、产品规划及硬件建议阶段（一）、项目规划布局1、商业规划-商业规划布局整体思路-中庭及公共空间的设置-交通是否有利于有效组织人流-垂直交通对于高楼层的人群到达的便利性-业态配比实现项目价值最大化-商场店铺平面规划-内部布局以及业态组合的建议-店铺的分割如何实现未来动态调整-目标商户清单及示意2、写字楼/公寓布局规划-项目整体布局规划-写字楼/公寓建筑主体规划 -规划设计优化调整建议（功能划分、建筑设计、设备设施、内外装修及单元分割调整建议）-设备及配套设施建议-停车数量建议3、住宅部分布局规划-总体布局建议，规划设计指导思想-产品组合、类型比例确定-建筑外立面设计及色彩、材质建议-单元设计完善建议-项目景观设计完善建议-配套设施设计完善建议（二）、项目收益测算-项目有关财务测算的基本参数-商业地产项目开发成本假设-项目投资进度安排-租金及其它收入预测-现金流量分析模型建立 -内部收益率IRR-项目风险评估第三部分、建筑设计跟踪顾问建议此阶段服务时间为12个月，主要以配合建筑设计师对该项目硬件进行持续优化。1、外围环境营造评审及建议具体指标如下：-与主题定位一致的建筑风格