长沙南城工业地块初步发展建议报告（77页） .pptx

此报告仅供客户内部使用，克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,南城工业地块初步发展建议,2012.09,目录,一、本案思考,二、工业地产概述,三、长沙工业用地相关政策,四、工业地产开发模式研究,五、本案建议,本案思考,part i,本案位置,长沙南部 雨花区边缘 融城中央 靠近暮云工业园、环保科技园,本案思考,项目地块位置：融城中央,目前地块周边1公里范围内有公交站点共6个，105、134、703等公交车经过地块周边 地块位于地铁1号线及5号线终点之间，预计1号线2014年即可投入运行 长株潭轻轨中信新城站近在咫尺，韶山南路、芙蓉南路、万家丽路延伸段三条主干道包围,本案思考,项目地块交通：地铁1、5号线，长株潭轻轨，3路公交,本案位置,1,5,本案思考,地块区域价值,地块位于暮云组团中心位置，西部即为城市综合服务带，有着较好的市政配套及较为优越的环境资源。,地块位置,地块位置,地块位于长株潭“一心双轴两带”的生态绿心区域，且位于“长株”、“长潭”两条发展带之间，该区域起到衔接长株潭三城区的过渡作用，是未来长株潭的次中心，有着较好的发展前景。,地块位置,地块为未来城市规划设计的“现代都市风貌区”，为未来暮云组团的形象展示区域，在该板块有着极好的昭示性。,地块周边1公里有中信新城近165万方体量的综合体项目，以及友阿奥特莱斯这样的主题型购物中心，也有理工云塘校区这样的教育配套，在地块东面集中了较多中高档住宅小区，周边业态丰富,本案思考,项目地块参数，工业用地，容积率2.6，100亩左右,本案思考,本案地块紧邻中信新城5期“数码港商务区”地块及北部规划学校用地，未来依托北部中信新城有着较为齐全的配套资源。,规划学校用地,项目地块依托中信新城，未来综合配套完善,本案地块,本案思考及建议,本案地块,综合来看,未来地块周边人气充沛，配套齐全！,双地铁口之间，交通通达性毋庸置疑！,长株潭融城中心，区域优越性极为显著！,风险性,综合来看，该地块在工业用地的范畴内开发，风险最小，且工业地产开发得当，也能获得较高收益。,本案思考,地块周边1公里有中信新城近165万方体量的综合体项目，以及友阿奥特莱斯这样的主题型购物中心，开发商业物业面临较大竞争压力，且对企业招商运营能力要求高。 地块周边为暮云别墅高端住区，住宅市场竞争也面临一片红海，由于地块本身用地性质是工业用地，作为住宅开发需要改变用地性质，不仅需要补缴土地出让金，代价不菲，未来还将减少政府在该区域税收，政府抗性大，对企业政府关系要求高。 综合用地性质和工业地方目前发展考量，项目未来可以依托周边未来完善配套、便捷交通，打造工业产业园区，利用长沙试点机遇，做到最大价值的开发。,本案物业开发风险性排序：商业住宅办公酒店工业产业,建议,本案思考,解决问题的出发点： 创新思路，避免推倒重来 否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费 主张因地制宜、与时俱进 利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源 以变求利,本案思考,思考，工业地产开发 速读概念 解析政策、了解开发模式 借鉴可行案例 把握本案发展方向,下一步,工业地产概述,part ii,二、工业地产概述,工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本gdp贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国gdp贡献也超出了30”。,起源,工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。,工业地产之消费者 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。,工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。,工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。,工业地产概述,工业地产概述,政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；,区域性强 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导性强、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。,工业地产概述,国内工业地产发展历程,工业地产概述,工业地产开发市场风险相对较小，政府在土地政策调控及产业结构上的变化，使工业地产政策和经营方面的风险偏大,经营风险： 区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险,政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降,市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化,开发风险,政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值,趋势一,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势,趋势二,由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇,趋势三,工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”,趋势四,工业地产概述,工业投资持续增长；呈现工业地产开发热,特征一,工业土地存量不足，工业土地日益稀缺,特征二,工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨,特征三,工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大,特征四,国内工业地产现阶段特征及未来趋势,长沙工业用地相关政策,part iii,长沙工业用地相关政策,由于工业用地粗放经营、大量违规开发，政府06-09年密集出台政策加大对工业用地出让的过程监管与事后监管，这使得工业用地开发政策风险成为主要考虑因素！,全国工业用地出让最低价标准规定工业用地必须招拍挂转让 工业用地是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。 从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公。而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。且积极寻求对外销售的操作方式在经营。 工业项目建设用地控制指标工业用地项目必须符合多项建筑指标规定 2008年1月31日国土资源局发布和实施了工业项目建设用地控制指标，其中再次规定，工业项目建设用地必须符合： 1） 工业项目投资强度控制指标应符合相关规定 2） 容积率控制指标应符合相关规定 3） 工业项目的建筑系数应不低于30% 4） 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施 5） 工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。,国家政策对相关项目的限制规定,长沙工业用地相关政策,建筑设计问题 根据工业用地的土地性质，在规划层面建筑的报建只能按照工业厂房进行报建，那么建筑设计同样也只能按照工业厂房的设计规范来套取，即便按照最低标准的轻型工业厂房，规范要求的楼面载荷也要达到500公斤/平方米。 产权划分面积限制问题 按照目前长沙产权部门的审批惯例，工业地产项目的最小划分单元大约是150平方米。 配套功能总量的限制问题 长沙市政府的文件规定可以是10%，而国土部门依旧只能执行7%。,工业用地开发面临主要瓶颈：建筑规划、产权、配套限制,长沙工业用地相关政策,现状规避： 工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。,长沙市城镇国有土地有偿使用规定长政发200619号 出让地经批准改变土地用途、容积率等规划要求的，应依法重新签订出让合同，补交按现行出让金标准和改变前后用途、容积率分别计算值的差价。划拨地用于经营性的，须按本规定办理出让手续；经审查同意不办理出让手续的，应缴纳年土地出让金。 规划用途、容积率等的调整需首先报规划等部门审批，取得规划等部门审批文件后方可办理用地手续。属非经营性用地改变为经营性用地的，应依法办理招标拍卖挂牌出让手续。 发现擅自改变用途和国有土地使用权出让合同约定的土地利用条件的，应按有关法律、法规给予处罚。经依法处罚后，可以办理修改出让条件用地手续的，按上述规定重新办理用地手续。,土地改变用途须经规划审批，补缴差价，代价高昂！,（一）中华人民共和国土地管理法 （二）中华人民共和国土地管理法实施条例 （三）湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法 （四）建设用地审查报批管理办法 （五）国土资源听证规定 （六）湖南省集体建设用地管理暂行办法,政策依据,长沙工业用地相关政策,中华人民共和国土地管理法、国发200115号文件 一、政策依据：中华人民共和国土地管理法第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。国发200115号文件规定：土地使用者需改变原批准的土地用途、必须依法报经市、县人民政府批准。 二、办理程序：1、申请； 2、受理；3、科长初审；4、分管局长审查；5、局长审阅；6、分管市长审批；7、审批的资料转地籍科。 三、申报材料： 1、用地单位向国土资源部门提出用地申请； 2、规划部门调整规划用途或容积率的意见书及规划红线图； 3、宗地图； 4、土地评估报告； 5、补交土地出让金发票及契税、测绘费、交易服务费、土地交易价款等相关费用票据； 6、招拍挂公告、成交确认书、公证书；（依法应实行招拍挂供地的） 7、一书一方案； 8、国有土地使用权出让合同及补充协议； 9、受让方法人代表身份证明及个人身份证复印件； 10、原国有土地使用证或地籍科权属通知书、监察科通知单。,改变用途、改变容积率等审批流程，需要政府关系紧密,长沙工业用地相关政策,一是 必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准； 二是 如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖； 三是 通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。,目前工业用地转化为办公、住宅、商业用地三个途径主要,长沙工业用地相关政策,新机遇：“两型”产业要求，长沙工业地产获得产权试点,几年前，长沙的工业厂房只能够租用不能够买卖，有实力的大企业自己购置土地自己建厂房，然而大多数的中小型企业始终不能够拥有自己所属产权的厂房或者办公场地。长沙工业地产获得产权试点给了长沙工业地产发展新出路，发展独立产权，分割经营，自由交易。 产权优点 小产权厂房方便企业办理按揭，向金融机构申请资金支持等 固定资产投资，可租可售、操作空间更大 开发经营产权式更便于销售获利,长沙工业用地相关政策,长沙产业园区，产权试点带来蓬勃发展，工业地产产权分割式开发模式开始进入“春天”,工业地产开发模式研究,part iv,工业地产开发模式研究,开发模式概述,工业地产开发模式研究,工业地产开发按照渠道划分，通常包括四种模式,工业地产开发模式研究,根据建筑体规模大小的差异，可将其开发模式划分为两大类，即工业厂房和工业园区,工业地产开发模式研究,对于开发商来说，标准厂房投入较低，对资金能力要求较小； 对于企业来说，可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间； 长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张,工业厂房开发标准厂房,标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。,标准厂房优势,联排,单层,单层,标准厂房劣势,对于开发商来说，收益较低，资金回收期长； 需要区域产业支撑，及政府政策支持,工业地产开发模式研究,相比普通厂房，开发商可获得更高的租金或出售收入； 开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍； 开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资； 量身定制物业解决方案可充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务。,工业厂房开发定制厂房,定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。,定制厂房优势,定制厂房劣势,国内可供借鉴的案例较少； 在开发前期必须确定入驻企业，以便确定厂房建设规格及标准，对开发商的招商能力提出较高要求； 受政策及区域产业化程度等客观因素影响较大； 开发成本较普通厂房更高,德国飞煌世亚电子公司,苏州工业园,工业地产开发模式研究,工业园开发,工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。,多层停车场,货运电梯,综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园区techplace i，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。,北京嘉捷科技园,北京经开科技园,科技园、孵化器 园区物业类别以科 技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。,工业地产开发模式研究,工业园开发,工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。,物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。,专业园 对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。,总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。,工业地产开发模式研究,工业园开发,工业园优势,开发模式较为多元化，受客观因素限制相对较少,开发方式较为灵活； 工业园区开发可以更靠近商业地产的开发形式获取更高的收益，例如以“企业总部基地”的开发模式，可开发市场接受度较高的低密度写字楼产品,工业园劣势,针对某一大型企业的工业园，需按照行业特征及企业要求定制开发； 大部分工业园开发，在开发前期就需要确立入驻企业，依照客户要求定制产品，对开发商招商能力是种考验，且需要政府税收、产业支持等政策配合才能顺利完成开发前期工作,工业地产开发模式研究,工业园开发,工业园区不同开发模式对政策、区域产业发展程度都表现出不同的依赖性，其租金及售价也都表现出不同的特征。,工业地产开发模式研究,对于房地产开发商来说，工业园区因其收益较高，是目前开发主流模式,以企业总部基地的形式开发，对“定制化”要求较低，其开发方式最为灵活，且收益最为可观！是工业用地最接近商业地产的开发模式！,那么，企业总部究竟是一种什么样的开发模式？,工业地产开发模式研究,企业总部基地：是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。,工业地产开发模式研究,企业总部基地特点,由于具备以上特点，企业总部基地通常秉持生态办公区（eod）的理念。即营造“田园式”办公场所，让入住办公者在“商务休闲办公”两者之间随意转换。,工业地产开发模式研究,eod与cbd比较,cbd和eod带来同样的经济和社会效益，只是产业特点和形态不同的两种总部集聚模式。,工业地产开发模式研究,案例借鉴,工业地产开发模式研究,总部基地在长沙是种全新的地产开发模式，其运作方式究竟如何？,他山之石，可以攻玉！,工业地产开发模式研究,长沙市案例研究,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,长沙国际企业中心由武汉东湖高新集团股份有限公司开发，该公司从事工业地产开发18年。公司通过招投标竞得雨花区环保科技园1#、8#地块以及在环保大道以南的21#地块。目前已开发1#、8#地块。 长沙国际企业中心为湖南首座可按揭独立产权企业花园，单栋建筑面积从7000平米-42000平米不等，每栋总部楼6-7层，单层分割面积为 30-800销售。 后期21#地块还将开发3栋工业产权的纯商务写字楼。,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,项目历史价格变动： 2012年4月 至今 均价3900元/ 2012年1月 2012年4月 均价3620元/ 2011年9月 - 2012年1月 均价3300元/ 2011年3月 - 2011年9月 均价3200元/ 2010年11月 2011年3月 均价2910元/ 2010年05月 - 2010年11月 均价2680元/ 2010年04月 - 2010年05月 均价2588元/ 2010年03月 - 2010年04月 均价2500元/ 2009年11月 - 2010年03月 起价2588元/ 2009年10月 - 2009年11月 起价2300元/ 2009年09月 - 2009年10月 均价2500元/,项目售价从2009年起，近三年已上涨50%，当前售价为周边住宅价格的70%左右，为市中心写字楼价格的三分之一左右。 项目目前已开发至四期，至今总部写字楼及厂房去化率达87%，回收资金近5.2亿元。,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,长沙国际企业中心销售模式,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,厂房平面图,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,项目实景图,工业地产开发模式研究,案例分享/长沙国际企业中心,项目实景图,工业地产开发模式研究,案例分享/佳海创业中心工业园,项目以酒店式综合服务大楼为核心，采用围合式布局，边界布置厂房，内层以多层研发中心为主，沿南北向生活服务轴布置商业街、银行、超市、餐厅、运动设施等丰富生活配套。 项目北侧及西侧紧邻主干道，布置综合服务大楼和多层研发中心有利于提高项目整体形象。 项目主入口设在青竹湖大道，通过综合服务大楼及商业街衔接东西两大片区，最大化满足基本配套需求。 东地块东侧及南侧远离主干道，外围布置厂房及公寓，保证内部多层研发中心的纯粹性。 西地块南部属于突出的边角地块，布置厂房，实现集约用地及项目回款。,工业地产开发模式研究,案例分享/佳海创业中心工业园,一期厂房平面图,项目一期厂房已于2012年6月拿到预售证，整体均价2700元/平米。从预售至今三个月去化近1万平米,回收资金2500万元。,工业地产开发模式研究,案例分享/佳海创业中心工业园,交企业税务登记、组织机构代码、营业执照、企业法人复印件做前期审核,签订预订协议、自购自营承诺书，缴纳15%头期款,房屋结构封顶，缴纳15%房款,银行审核企业 / 企业法人银行流水账号,银行放款,签商品房买卖合同，缴纳20%房款,5成8-10年按揭，初步定交通银行,佳海工业园销售模式,工业地产开发模式研究,案例分享/佳海创业中心工业园,项目沙盘,工业地产开发模式研究,案例分享/麓谷创业广场,该项目总规划面积达366亩，总投资逾8亿元，项目2010年10月12号动工，预计将在2012年底前建成；建成后总建筑面积将达43万平方米，包括加速器、孵化器、创业大楼和配套区四大组团。,工业地产开发模式研究,案例分享/麓谷创业广场,总部办公楼平面图,项目即将交房，总部办公楼最小分割产权面积为50平米，均价4600元/平米；普通厂房最小分割产权面积为300平米，均价3600元/平米。,厂房平面图,工业地产开发模式研究,案例分享/麓谷创业广场,麓谷创业广场销售模式,工业地产开发模式研究,外省案例研究,工业地产开发模式研究,案例分享/北京丰台总部基地,工业地产开发模式研究,案例分享/北京丰台总部基地,西区独栋写字楼的户型多样，面积在1100至6000平米之间，其中11002000平米是主力户型，占总栋数的62。大部分单栋写字楼面积与城区5a级写字楼单层面积接近。 西区独栋写字楼的层数在612层之间，其中2000平方米以下的6、7层层数占了主要比例，主力标准层面积在300平米以下。 东区写字楼合计54栋，在建15栋。面积在600012000平米左右。弥补西区写字楼面积小的市场。整个项目可提供不同客户需要的面积，销售面比较宽。,西区写字楼户型配比,工业地产开发模式研究,案例分享/北京丰台总部基地,a型总部楼： 12层商务楼，二楼座组合，电梯2台/楼座，计4台。 结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。 单体建筑面积5960平米。,b型总部楼： 二楼座组合或三楼座组合，电梯2台/楼座，共计4台或6台。 结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。 单体建筑面积为：10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米。,工业地产开发模式研究,案例分享/北京丰台总部基地,c型总部楼： 二楼座或三楼座组合，电梯1台/楼座，计2台。 结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体建筑面积为：6层-1620平米；7层-1910平米；8层-2190平米。,d型总部楼： 6层商务楼，四楼座组合，电梯1台/楼座，计4台。 结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体建筑面积为：1