杭州丁桥板块市场研究报告.ppt

丁桥板块市场研究报告,市场研究二部 2010年7月15日,第一部分区域概况,第二部分市场研究,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,第三部分板块评价,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,丁桥板块位于杭州主城 东北部，北靠临平，西 接半山、石桥，东攘天 都城，是“承主启副”的 未来城市副中心。,杭州主城区与郊区半山 、副城临平的发展要道,城市发展的枢纽,丁桥板块,丁桥大型居住区东起绕 城公路，西至丁桥港、 笕丁路，南起沪杭铁路， 北至上塘河，用地面积 5700亩，规划居住人口 10万人。,距离市中心：10公里,丁桥有山最著名的要数北部的皋亭山、黄鹤山，早在明代就成为“钱塘八景”之一；丁桥有水全镇水网纵横，上塘河等五条内河流淌在区域内穿镇而过，总长度达到30余公里。,皋亭山,上塘河,黄鹤山,丁桥拥有着独特的自然资源,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥 综合体为启动区块推进城北新城建设 丁桥为城北新城的核心构成部分之一,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设。将丁桥功能定位：位置借用区位交通等优势，发展宜居综合枢纽等优势。,城北新城的规划确立，指明未来方向,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设。将丁桥功能定位：位置借用区位交通 优势。,一期大型居住区、二期大型商业区,大型居住区 新杭州城市副中心,卫星城,远景：,近期：,中期：,丁桥居住区一期、二期、长睦居住 区、半山田园居住区和天都城成片,大型居住区规划用地5000 多亩，总建筑面积347万平方米， 规划一期进驻居民3万多户， 居住人口10万。,规划交通,“一绕、二快、三横、四纵” 的区域路网骨架 一绕：绕城公路 二快：石桥路、石详路 三横：临丁路、华丰路 大农港路 四纵：华中路、同协路、 丁桥东路、笕丁路,拉近丁桥与市中心的距离,规划中的地铁3号线 按照规划，地铁三号线将从丁桥经过。地铁3号线是城市主干线，西起留下至武林广场与1号线同台换乘，往东北至丁桥大型居住区最后至临平与1号线临平站相连。地铁3号线的建立，拉近丁桥与主城的距离使得丁桥的交通更便利，宜居性得到进一步提高。,3号线, 区域交通分析：,交通现状：临丁路、华丰路和大农港路城市主次干道，目前组成了丁桥与外界联系的东西向路网骨架；勤丰路和丁桥东路，组成了丁桥镇与外界联系的南北向路网骨架，另外还有一条环丁路，环绕着整个丁桥板块。,东西向 南北向 环线,规划交通 现状： 丁桥公交中心站：345、 335、k812、535、371 以及区间车677路快速公 交b3路 设立多个公共自行车站点 今后： 普通公交、轻轨、 brt快速公交、地铁等 将构成一个的交通网络,规划环境,目前总投资达8900万元的丁桥港整治工程已正式启动。今后入住丁桥大型居住区的 市民将像住在运河、东河边的人们一样拥有迷人的滨水风景。整治河道，建造水景、 种树植绿，建成后的丁桥居住区将是一个水含韵、绿满眼的美丽水乡。,规划教育,区域规划设置36班中学两 所、36班小学四所，12班幼 儿园七所。 建成后的丁桥将拥有完善 的教育配套资源，让丁桥人真 正实现“在家门口上学”。,规划商业,规划300亩商业设施、3个社 区配套中心，净菜超市3座。丁桥、丁桥农贸市场、银鼎 商贸城等 新城广场： 建筑面积近11万平方米，目前物美大卖场、苏宁、kfc、知味观等等入驻 丁兰广场： 主要定位为百货、休闲娱乐、餐饮等，10万平方米的商业 中心正在建设中,拉升丁桥居住品质及整个区块的形象,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,区位：“城北新城核心区”， 杭州主城区与郊区半山 、副城临平的发展要道， 与田园 、华丰板块相互呼应,交通：“一绕、二块、三横、 四纵”主干道建设，快速公 交、地铁等，主城区10公里 公交圈。,配套：大量经济适用房的 建造，引入大量商业、教 育、交通等配套，可居性 强。,丁桥大型居住区逐渐将建 设成为设施齐全、交通便 捷、环境优美、功能完善 的现代化新城区，区域发 展潜力被看好。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,丁桥一直都是杭州的 “价格洼地”，是政府 建造经济适用房的基 地，直到07年7月才 出让首块商品房土地 ，为广宇竟得，随后 天阳、联合、三胜、 冠宇等进入，楼市日 益繁荣。而后随着广 大、昆仑、中豪等知 名开发商陆续拿地， 丁桥楼市必将再掀 高潮。,概况：,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,九大开发商逐鹿丁桥 广宇上东城 上东领地（在建基本售罄） 上东臻品（在建在售） 上东名筑（在建在售） 上东82号地块（规划中） 天阳观筑（在建在售） 联合格里（在建基本售罄） 冠宇隽园（在建在售） 丁桥颐景园（在建在售） 昆仑51号地块（规划中） 中豪77号地块（规划中） 广大83号地块（规划中） 昆仑西房78号地块（规划中）,丁桥在售项目情况一览表,项目名称：广宇上东城 地理位置：丁桥，新城广场西侧 项目规模：占地约12.8万方 总建面积约32万方 容积率：2.5 物业类型：高层住宅 项目简述：目前是丁桥规模最大的盘，分为三期开发，一期上东领地，二期上东臻品，三期上东明筑，其产品多为中小户型，其客户多为首次置业者，以及大量投资客户（主要09年购买）。 目前在售部分二期尾房和5月开盘的三期房源，均较13000元左右，截止7月8日已售23套，去化率 仅为6%。,项目名称：天阳观筑 地理位置：丁桥，勤丰路与环丁 支路交叉口 项目规模：占地约4.05万方 总建面积约12万方 容积率：2.2 物业类型：6幢高层、6幢联排 项目简述：拥有丁桥唯一的排屋建筑，公寓以90方精致三房为主。 公寓部分目前已售罄，成交均价约13500元/；当前在售排屋600万/套，共36套，仅去化3套。,项目名称：联合格里 地理位置：丁桥板块，南至农港路，西到勤丰路 项目规模：总用地约5万方，总建面积近10万方 容积率：2.0 物业类型：11幢小高层/高层公寓 建筑风格：现代 产品简述：一首“格里没有陌生人”打响了营销的第一炮。加之“格里的90方”的众人皆知，造就了销售的火爆。 当前该项目已全部推盘完毕，据透明售房网数据显示，基本已售罄。其于2010年3月29日推出的3、4楼，实际成交均价超过14000元/。,项目名称：冠宇隽园 地理位置：丁桥区域 蕙兰雅路与丁群街交叉口 项目规模：占地39352方，总建约12万方 容积率：2.3 物业类型：11幢高层 项目简述：后现代主义建筑风格，规划布局规整，立面简洁明快。主力户型86-115方三房，少量130方舒适三房，户型比较方正，舒适度较高。 项目近期待开盘时遭遇“新国十条”系列调整政策，开盘时间一度延迟，最终于5月10日正式开盘，对外均价13000元/，推出314套房源，截至7月8日，仅成交92套，实际成交均价约12000元/。,项目名称：丁桥.颐景园 地理位置：丁桥东路与大农港路交叉 路东南角 项目规模：占地37575平方米 104294.19平方米 容积率：2.2 物业类型：12-16层小高层10幢 项目简述：总规划12-16层小高层10幢，2层沿街商业2幢，主力户型70-130左右，主要目标客户是刚性需求的首次置业者。 项目于7月5日开盘，推出357套房源，对外均价约12000元/。开盘期间有到指定银行预存2万可享受日减500元优惠，一次性付款95折等优惠。,丁桥规划中项目一览表,广大项目,广宇项目,昆仑项目,中豪项目,昆仑西房项目,分析可知，该板块内近期出让的项目体量普遍较小， 都没有达到20000方，在容积率、建筑密度、绿地率 方面都存在明显的相似性。在成交楼面价方面，也基本 维持在6000元/平方米左右。因此可以预计未来丁桥板块 上市的楼盘无论在价格还是产品方面都存在较大的共性， 同质化程度高。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,注：数据收集截止2010年7月8日,分析该区域在售楼盘销售数据可知，广宇上东城2008年底 首次在丁桥推出房源均价7400元/平方米，而09年初，价格也维 持在这个水平。随后随着楼市的大热，在2009年底2010年初一 路上涨到13000-14000元/平方米，涨幅达到90%。各项目销售情 况乐观，去化率都超过90%。而随着楼市调控政策的出台，丁桥 楼市也随之急速降温，虽价格只有小幅度的下降，但是销售情况 不容客观，销售去化率极低。当前大多陷入僵局，这从侧面反映 出近郊楼盘客户对政策、价格的敏感性较强。,丁桥各在售项目去化情况表,分析：无论从去化套数和去化面积上，广宇上东城都将近占 有一半的比例，名副其实是丁桥板块的楼市“大哥”。,丁桥已售房源面积分布表,分析：从成交面积结构看，80-90方的小户型为该市场的主流，占到成交面积的一半比例。其次是60-80方的户型，达到18%。这两类总和约占成交总量的2/3都达到成交总量的一半，可见90方下的小户型是丁桥的主流，刚性需求或者投资客是该区域客户的主要构成。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,未来将上市房源建筑面积列表,从上图可知，丁桥未来几年上市房源总量在90000方左右，而各项目的规模都不 到20万方。其中昆仑西房项目所占比例最大，达到20%。其次是广大项目，占到16%。广宇上东城的余量仍占有较大的比例，达到13%。按照2/5/3的比例，开发商以三年为周期开发，未来三年丁桥板块房源供应为18000方、45000方、27000方。可见后续房源供应比较充足。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,丁桥楼市分析小结： 1、丁桥各项目相距很近，丁桥板块本身也不大，所以对版块各种配套资源的 共享度相差无已。而各项目产品间差异性也不大，除观筑36席排屋外，都是 高层建筑，都以小户型为主，且都是毛坯房，所以在价格上差异度也很小，这 造成了其直接竞争。 2、各项目主要在售的户型主流都是紧凑的小户型，虽没有明显的硬伤，但是 也没有让人眼前一亮的可以大热的户型。其空间设计上，通过“赠送面积”吸引 消费者眼球，如赠送阳台、露台、飘窗、花池等面积，增加使用空间。 3、除广宇上东城外，其余在售或者在规划中的项目体量都较小，基本建筑面 积都在100000平方米左右。 4、该区域内主要客户基本为首次置业的刚性需求者，以年轻人为主，他们相 较于品牌更关注性价比。各项目在产品定位和项目推广上也符合年轻人的需求。 5、广宇上东城在板块内存在明显的优势，除了项目体量最大外，它也拥有完 善的配套资源，配备了比较丰富的户型选择，广大宣传力度也比较大。 6、在广告策略上，因为人们对丁桥认识度不高，普遍对其印象是比较落后、偏 远，所以各项目在炒板块发展预期上投入力度比较大。,第三部分板块评价,丁桥作为杭州主城区的“价格洼地”凭借这个“诱惑”的称号，丁桥在09年可谓是好好地火了一把，从当初的均价7000多，到如今在13000左右，涨幅几乎翻番。但是随着4月出台的楼市调控政策的出台，丁桥楼市急速降温，各近期开盘的项目销售不佳。而随着楼市理性销售的到来，丁桥板块做为城北新城重点规划项目之一，丁桥的楼市必将面临机遇也将遭遇各方面的竞争。 机遇： 1、杭州市政府对丁桥整体规划，