房地产开发项目的全过程造价控制管理.pdf

工程管理 Construction & Decoration 42 建筑与装饰2017年5期 房地产开发项目的全过程造价控制管理 王雷 舟山舟宇房地产开发有限公司 浙江 舟山 316000 摘 要 随着改革开放的进行，社会经济也进一步得到了发展，这也就使得我国房地产开发项目不断的增 多 但是，由于市场的不规范，这使得行业内的竞争也越来越激烈，在发展的过程中，建筑市场也逐步的走 向规范化，国家为了能够更好地控制建筑行业，也出台了一系列的规章制度来规范，使得建筑行业的利润也 逐步走向了平均化 所以，在进行房地产项目开发时，开发商要能够更好的对房地产项目进行造价控制，以 便能够更好地降低企业施工成本，最大限度地获取更高的投资效益 关键词 房地产开发项目；工程造价；控制管理 就整体看来，目前房地产开发项目所关联的面比较 广，在项目开发的过程中，所面对的问题具有许多的不确 定性；所以，如果在施工的时候，对工程项目不加以控制 和监督，这就将会使得在施工中会产生一系列的问题，难 以更好的发挥工程项目的实际作用 因此，在日益激烈的 市场竞争形势下，通过对房地产开发项目进行各个阶段的造 价控制，进而确保最大限度地提高房地产企业的经济效益 这对房地产开发项目的造价控制和房地产开发项目各个环 节的把控有着重要的作用，需要通过一系列的技术措施和 方法，将项目的工程造价控制在批准的限额和合理范围之 内，以便能够确保人、财、物可以合理使用，并且在更好 的控制造价基础上，以便能够取得更好的投资效益 1 项目决策阶段的工程造价控制 所谓项目决策，是指投资方在进行投资的时候，对投 资方案的选择和判断的过程，该环节就需要其对建设项目 的各项功能的可能性和必要性进行一系列的比较，从而对 投资方案和设计方案、技术经济方面进行一个综合性的比 较，以确保能够选择一个最优的方案 实践证明，这个步 骤对于工程项目的造价的影响程度在80%以上，所以，项目 决策是工程项目造价控制中的重要环节 项目决策在进行项目的投资估算时，需要对其建设规 模、地点、标准、技术等各个环节做出一系列的评估 在房 地产开发项目中做一系列的可行性报告研究 投资估算是最 重要的一个环节，为后期投资提供最基本的依据；所以，在 工程造价控制过程中，首先要确定该项目是否合理，然后再 进行一系列的判断，用科学的方法和多种途径来对造价成本 进行控制，这就需要确定一个科学合理的投资规模 在完成 各项设计和管理之后，需要从财务的角度来对过程项目进行 可行性的评价，进而以便能够更好地降低施工成本1 2 设计阶段的工程造价控制 2.1 设计方案招标 在对项目设计的任务完成之后，应该需要的进行设计 招标工作，在这个阶段，需要对其相关的技术和投资单位 的项目进行一系列的比较和选择，对于设计方案招标主要 注意以下几点： 第一、设计的方案是否能够根据实际的项目出发，从 而把建筑项目的经济性和合理性、技术性整合起来，通过 有限的投资，获取更好的项目功能水平 第二、设计的方案是否合理，具有前瞻性，为了能够 更好地获取发展空间，需要考虑投资方案的实际适用性，如 果是住宅结构，则需要更好地保证其平面布局的合理性 第三、设计的方案是否从项目的实际性出发，我们比 较常见的是住宅小区，在进行住宅设计时，对住宅的娱乐 区和生活区、绿化区的布局是否合理，是否可以达到最优 化，在确保方案可行性的基础上，最大限度的加大对土地 的使用率 2.2 审核设计概算 在项目设计文件中为投资计划的编制及建设项目投资的 控制提供基本依据，所以，可以对设计概算进行有效管理并 设计概算是极重要的组成部分，实现对总造价的有效控制 2.3 合同规范，控制项目成本 在方案的设计阶段的时候需要确保设计合同的合理化 和规范化，应该加大对合同方案的设计阶段的重视进而避免 出现过于简要的现状 实践证明，因为缺乏一个规范的合同 管理因而能够更好地在比较规范的前提下进行设计、设计质 量、工程造价进行一系列的管理控制 所以，会导致在施工 过程中出现一系列的设计缺陷这就极大地增加了项目投资单 位的造价成本 所以，在进行合同设计的时候，比如出现需 要对原设计方案进行变更时就需要对经济条款加以限制，却 难以找到设计单位进行索赔，比如出现了设计方案的修改或 者变更的时候费用由谁来承担达到全局的控制造价成本2 3 招投标与合同签订阶段的工程造价控制 房地产开发项目的招标工作和合同条款的签订对于工 建筑与装饰2017 5期.indd 422017-05-12 17:12:46 万方数据 工程管理 Construction & Decoration 建筑与装饰2017年5期 43 程造价控制有着重要的作用，通过专业化的市场招标，能够 选择那些最优的设计项目和最好的施工单位，从而对施工项 目质量进行控制，进而更好的降低工程造价，有效地缩短工 期，所以，在进行工程造价控制时，招标工作具有重要的作 用 并且需要有专业的造价控制团队对整个项目进行一个评 价，进而更好地制定一个切实可行的招标计划 在项目工程造价控制中以确保最终价格的可行性和经 济性 而且，可以通过根据工程量清单计价形式来进行招 标活动可以加大对招标控制阶段的审核，对于投标中具备 固定总价包干条件的工程单位签订固定总价合同 就具体 的房地产开发项目招标来说，在出现相关单位招标范围不 明确的时候进而产生不必要的索赔和产生额外的费用 所 以，在对招标范围做出准确划分后会造成实际项目施工的 不清，在建设项目目标化的基础上推动整体项目建设的有 效性，这在一定程度上从而实现对项目造价的有效控制 在实际施工过程中造成施工的重复性和遗漏的问题， 合同具有规范性和法治性可以制定严密的合同条款避免出 现施工单位不合理的索赔，在房地产开发项目施工中通过 法律渠道维护自身的合法权益，以实现工程造价对工程项 目的有效控制 4 工程施工阶段的造价控制 在工程施工阶段，要常去施工现场以便能够更好地 了解到工程进度和一些特殊施工工艺，以便有利于预算和 审核，及时掌握工程的变更、材料的价格，应该由专业的 检验人员来进行检验，以便能够及时跟进材料的采购工作 和材料、设备的质量，在采购的过程中要拒绝出现吃回扣 的现象，出具检验报告后并交给相关负责人进行审核后再 进行采购，以便能够更好地保障采购材料和设备在质量和 价格上都是最优的 目前，许多开发商为了能够更好的防 治出现偷工减料和以次充好的现象，则往往在合同中规定 由业主供应一部分的材料，避免出现因为材料的问题出现 损害工程质量的状况；业主对于供应商进行评比，以公布 的价格信息为基础进行询问、议价 选择一个最合适的供 应商，只有这样才能够更好地对工程项目施工成本进行控 制，更好地确保工程的质量，杜绝出现因为质量不合格而 需要重新施工的现象 在每个项目完结后都需要及时的造价分析，为企业以 后的项目开发积累丰富的经验和提供参考依据，以便能够更 好地积累数据，在合同的制定和定价上更加的严密和周全 5 结束语 总而言之，房地产开发企业要想在竞争中能够更好 地发展，确保项目建设活动的效益最大化，需要有一个全 局的意识观，能够把工程造价项目的原则始终贯穿工程项 目的整个开发过程 同时，工程造价控制是一个动态的过 程，建筑市场是多变的，房地产开发企业在明确自我定位 的前提下，对工程造价进行一个全方位的控制，以便能够 更好地适应市场发展的需要，从而最大限度地确保投资方 的经济效益，提高企业在市场中的竞争能力 参考文献 1 谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理J.科 技资讯,2012,(12):155. 2 顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施J.中国新 技术新产品,2011,(18):212-213. 生，相关的人员应该在工程的施工建设期内对相关的账目 进行记录，对设计方面产生的变更进行严谨的记录，并且 对这些账目进行科学的审核；在进行竣工的验收环节时， 应该严格的实行业主的尾款会签的制度，如果业主对账目 中产生质疑的问题应该及时提出，避免出现工程的投标价 格以及决算的价格相差太大的情况的发生，科学合理的对 工程进行造价的管理4 2 结束语 总而言之，在工程的建设市场的竞争的不断加强的环 境之中，对工程造价进行全周期的动态管理的方式，能够 及时、有效地对工程造价进行控制、管理 但是对工程造 价进行全生命周期的动态管理的难度相对较大，所涉及的 内容也较多，所以，应该对工程造价管理的体系不断地进 行完善，以便更好地进行造价管理的工作 参考文献 1 孙建华,周斌辉.基于全生命周期工程造价管理的业务流程再 造论我国工程造价咨询公司的发展J.项目管理技术,2009,(S1): 532-534. 2 吴玲,刘宗志.工程项目全生命周期成本的精细化管理解析 J. 阜阳师范学院学报(社会科学版),201