罗兰贝格中冶南京滨江项目投标方案.ppt.ppt

,项目建议书 呈 南京临江老城改造建设投资有限公司,打造清晰发展规划，推动中冶南京滨江项目的可持续发展,北京，2010年10月30日,a. 罗兰贝格为滨江项目提供规划服务的能力优势 3 b. 罗兰贝格对于项目的理解 54 c. 项目方法论、时间安排与项目成果清单 76 d. 项目团队及项目费用 82,a. 罗兰贝格为滨江项目提供规划服务的能力优势,罗兰贝格有能力为中冶南京提供优质的滨江项目规划服务，从而支撑项目方案的成功落地,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,1,2,3,丰富的园区开发规划和操盘服务经验,广泛的行业优质客户网络,4,全球及中国房地产行业的战略咨询专业服务经验,专业、诚信、客观、独立的咨询服务,通过科学严谨的内外部信息分析，审慎的提出具有良好发展前景的园区规划方案,丰富的园区潜在客户资源，支撑项目的招商启动,通过设计高效的业务运营体系、稳健的园区开发模式、科学合理的房地产产品，确保中冶南京的投资回报水平和现金流安全性,罗兰贝格的四大核心优势,罗兰贝格是源于德国的全球五大战略咨询公司之一，在全球范围内为世界领先的客户提供咨询服务,阿姆斯特丹i 巴林i巴塞罗纳 i 北京i 柏林 i布鲁塞尔 i 布加勒斯特i 布达佩斯i卡萨布兰卡i芝加哥 i 底特律 i杜塞尔朵夫i 法兰克福 i 汉堡 i 香港 i基辅 i 伊斯坦布尔i里斯本 i 伦敦 i 马德里 i米兰 i 莫斯科 i 慕尼黑i 纽约i 巴黎 i布拉格 i 里加 i 罗马 i 圣保罗i 上海 i 斯图加特 i 东京i 维也纳 i 华沙 i 萨格勒布 i 苏黎世,25个国家/36个办公室/2,100名员工 76%的项目是国际项目 1,000个国际客户,罗兰贝格在全球业务分布,1,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,罗兰贝格的行业中心结合了全球行业知识和功能知识,汽车 _,石油化工_,快速消费品 & 零售 _,工业 & 高科技 _,金融服务 _,信息通信 _,医药和医疗产品 _,房地产和区域经济_,交通运输 _,公共事业 _,行业,_ 公司发展战略,_ 信息管理,_ 市场销售,_ 运营战略,_ 重组和企业财务,功能,共同的团队 共同的结论,对行业以及主要企业的深入理解 创新的功能上的解决方案和思路 将行业知识和功能知识相结合,竞争力,1,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,自1994年落户中国，罗兰贝格先后在上海、北京、香港和台北设立了分支机构，现已成为中国顶级的管理咨询公司之一,员工数,+40 % p.a. (cagr),20,24,30,48,115,95,160,80,65,亚太区,营业收入增长指数 1998=100,200,办公室,合作伙伴,北京(1995),上海(1994),香港(2007),台北(2008),东京(1991),首尔(2007),孟买(2008),1,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,“兼具创造性和可操作性的战略”是罗兰贝格区别于其他战略咨询同行的理念和价值定位,创新,罗兰贝格具备创业精神及专业化工作,给客户带来创新的竞争力,对于客户的价值,罗兰贝格结合欧洲严谨的工作作风与专业素养,兼具全球化意识和本土化敏感度,战略,罗兰贝格在运营可实施的基础上提出战略,和客户并肩作战，创造切实价值,可实施！,1,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,罗兰贝格所追求的是战略规划成果可以被客户成功实施，并能带来实实在在的业绩提高,战略的可操作性,严谨的工作作风,知识传授,客户导向,罗兰贝格并不刻意追求理论的先进性，但非常强调方案的可操作性。每个咨询顾问必须始终设身处地地思考 “如果我处在客户的角度和环境，我会怎么去做？”,由于企业自身体制缺陷、所处市场的不规范性、竞争对手的非经济性竞争行为等特殊性，中国国有企业首先需要的是一个“可以实施的战略”,罗兰贝格秉承了德国式的严谨、实事求是和对质量一丝不苟的工作作风,中国企业需要严谨、务实、对质量一丝不苟的企业文化来制定和实施战略,罗兰贝格非常强调在项目操作过程中向客户毫无保留地传授罗兰贝格长期积累的行业及功能方面的经验和知识,许多中国企业的管理基础相对较为薄弱，迫切需要在管理体系、对行业和市场的分析以及运营功能等方面学习全球领先企业的实际经验和知识,罗兰贝格对“客户导向”的理解是：“在任何时候尊重客户的成员，尊重客户的经验，尊重客户的想法，尊重客户的现实”,需要咨询公司在形成和制定咨询方案过程中充分理解自身的问题、需求和设想,罗兰贝格的独特优势,中国企业的需求,1,全球战略咨询视野，本地专业服务经验,在区域开发领域，罗兰贝格广泛参与中国各地区的区域开发项目,深刻理解不同区域所处的发展状态和面临的发展问题,部分区域开发项目举例,长三角区域,宝山区政府 上海宝山城市园区产业定位，招商策略 上海国际赛车场有限公司 赛场组合及赛场综合利用 赛场的招商策略和招商计划 上海市商委 制定上海市零售业发展规划和管理框架 杭州余杭区政府 开发区产业规划，开发模式和招商策略 嘉兴市政府 嘉兴科技城产业定位，开发模式,珠三角区域,广州市白云机场 广州市航空枢纽建设规划,环渤海区域,天津西青区政府 高端服务业发展规划 大连市发改委 大连软件园的产业定位及发展战略 廊坊市政府 全市功能定位和产业定位,中西部地区,成都市政府 成都创意产业园规划 成都东区规划 成都北区规划 太原市政府 太原市旅游发展中远期规划 南昌市政府 服务外包产业发展规划 汽车零部件产业定位以及发展战略,丰富的园区开发规划和操盘服务经验,2,过去几年，罗兰贝格为国内众多企业和政府机构提供了关于区域开发的咨询服务(1/2),部分项目经验,丰富的园区开发规划和操盘服务经验,2,过去几年，罗兰贝格为国内众多企业和政府机构提供了关于区域开发的咨询服务(2/2),部分项目经验,丰富的园区开发规划和操盘服务经验,2,罗兰贝格拥有丰富的园区开发经验，规划类型涉及科技城、文化创意区、航空城、物流区、旅游区、传统工业区、新型工业区等各城市开发类型,各类园区的规划经验,丰富的园区开发规划和操盘服务经验,1,2,5,3,6,4,7,2,科技城发展需借力杭州，以“研发设计生活”作为主要元素，将科技城定位于“杭州北区 科技新城”,科技城近期 (5-8年)发展愿景,杭州北区科技新城,以创意/设计为外延的内容定位奠定设计的内涵 在科技新城建设中，在设施建设等各个方面融入并突出设计元素,设计,以研发为核心的内容定位奠定科技基础 在科技城建设中，在设施建设等各个方面融入并突出科技元素,研发,高端的生活服务、商务服务组合为科技新城融入生活元素，打造具有科技园区特征的德清城市中心,生活,1,科技城,2,科技城的发展与周边的产业建设、城市拓展协调一致，有助于吸引人口、研发机构，加速科技新城的发展成熟,科技新城、开发区、临杭工业区可持续发展,德清经济开发区,临杭工业区,德清科技新城,研发,总部经济,创意,差异化、抗风险的最优产业配置,主导产业 通信电子 医药制造 医疗设备与仪器仪表 新能源设备 建设目标 浙江省高新技术产业聚集、产业特色突出的领先开发区 带动德清县区域产业结构升级的产业高地,主导产业 食品加工 装备制造 新型建材 建设目标 环杭州现代制造业和物流基地,定向、集中力量吸引研发机构,定向研发需求 企业总部,研发成果 技术支持 产业化需求,2010,2020,1,科技城,2,罗兰贝格通过对市场规模、增长、竞争、社会贡献等外部指标，以及交通、土地、人力等内部指标的分析，为客户识别出四大创意产业,2,文化创意区,通过外部、内部一系列指标对文化创意产业主题内容进行定位，并对文化创意产业的放送渠道、消费和体验场所等重要环节进行研究，项目组建议成都东部新城的产业定位和发展模式结论如下 特色内容：依托本地优势内容，着力打造影音娱乐和文博艺术，培育动漫游戏，形成“大文化、泛娱乐”的特色文化创意产业内容 放送渠道：以电视台为主体的广电媒体作为引擎实现快速启动，以数字新媒体为桥梁形成传统与新兴渠道的立体整合，实现特色内容的“全媒体”立体营销放送 体验场所：围绕“大文化、泛娱乐”内容和“大传媒”放送，匹配博物馆中心、音乐节、传媒聚集区、演出场馆、艺术街区、教育培训机构等消费和体验场所，聚集人气、营造创意氛围、提升城市品牌 共分为四大产业板块：大传媒、影音娱乐、动漫游戏、文博艺术,产业定位,生态体系,2,并在产业分析的基础上确定了土地开发的具体年限、进度，并提出了收益成本平衡方案,土地一级开发阶段 10年,2,文化创意区,2,罗兰贝格为北京首都机场和北京航港物流公司所提供的发展规划涵盖了北京首都机场周边大约100平方公里的面积,阶段二:,阶段三：,阶段一：,项目启动,全球航空城发展研究,4 周,航空城实施建议,国内机场评估,建立国内机场航空城发展潜力评估模型 对国内3个机场进行建立航空城吸引力分析 (具体的机场将与航港物流共同确定),北京航空港的实施步骤建议(阶段的划分里程碑、项目开发的顺序等） 细化的行动计划 营销/游说材料（政府、机场、客户） 根据开发计划的商业计划和财务测算 组织架构的建议,1周,北京航空城内/外部研究,航空城的概念性研究（内涵、功能组成、环境条件、驱动因素、关键成功因素等） 重点航空城的深入研究 （规划设计的原则、开发/发展的历程、投资运营模式、重大的挑战及应对、政府的作用航空城对当地经济的带动作用等）,北京航空城周边环境和基础设施的现状和发展 对航空城发展产业长名单进行初步合理性筛选 分析备选产业未来在北京发展的可能性及主要价值链环节 分析备选产业主要价值链环节的需求及北京机场航空城的竞争优势 北京航空城规划要求和制约条件的分析(外部/内部) 国内外成功保税港区案例研究,北京航空城发展规划,航空城发展的总体目标和定位 制定航空城功能区和空间布局的规划原则 建立价值创造模型并对航空城不同的房地产项目组合进行分析和优化 提出航空城的功能组合和业态配比的选择 航空城实施难点识别与分析并确定航空港成功所需要的外部和内部条件,综合保税港实施建议,确定目标行业和客户（长名单） 保税港招商营销组合要点 招商运作的行动计划 招商组织架构建议 针对难点的对策,综合保税港区总体规划,保税港区在航空城中的角色和功能定位 产业组合定位及配套设施建议 阶段性战略目标（里程碑） usp及需要的前提条件,3,航空城,2,战略规划明确航空城的总体定位和以“创势”、“提升”和“完善”为要点阶段性的发展重点,主动承接产业转移带来的现代制造业和高科技制造业 大力发展会展和物流业,起始阶段,发展阶段,成熟阶段,以临空指向性高产业为主 逐步发展非航空相关服务业,现代服务业成为航空城的主导产业,产业发展,功能建设,产品开发,工业仓储 住宅 酒店 写字楼1） 会展 商业,住宅 写字楼 商业 科研 文化娱乐,商业 写字楼 住宅 教育和医疗设施,开通连接机场和市区的轨道，建议提前建设到国展的m15线 环机场高速公路网络基本形成，并直接辐射周边大城市,建成连接航空城内部轨道网络和公共交通网络，建成交通枢纽 建成直达天津和滨海新区的高速铁路,进一步完善航空城内部交通基础设施和服务水平 建成“东达天津、西接海淀、南至朝阳、北连顺义”的纵横交错的轨道交通网络,基础设施,重点开发航空基础设施和配套功能 优先开发航空延伸功能 适当开发城市功能,加快开发航空配套功能 全面开发航空延伸功能和完善卫星城市功能,提升卫星城市功能,北京航空城各阶段的发展重点,1) 应首先开发大通关基地综合办公设施,内部,外部,3,航空城,2,罗兰贝格拥有丰富的物流中心开发设计经验，为郑州打造国际物流中心提供了有效的战略方案,4,物流基地,2,项目的目标是协助唐山湾三岛制定具备创新性、联动性、和谐性的市场定位，将唐山湾三岛打造成为独具特色的休闲旅游目的地,5,旅游区,2,创新性,联动性,和谐性,将唐山湾三岛打造成为独具特色的休闲旅游目的地,a,b,c,将唐山湾三岛置于整个环渤海区域的整体旅游发展的环境中进行考虑，强调唐山湾三岛与周边旅游资源之间的联动,突破单一旅游项目规划的局限，将唐山湾三岛自身资源以及周边的旅游资源进行整合分析，开创独具特色的旅游项目商业模式,充分考虑河北省政府和唐山市政府对唐山湾三岛提出的不同要求，一方面考虑从整体旅游布局出发，强调各地资源相互促进和补充；另一方面达到有力促进当地就业和当地经济发展的目标，实现唐山湾三岛项目的和谐发展,对以传统工业为主的绿岛火炬开发区项目，罗兰贝格通过内外部分析筛选产业后，制定了“一轴一心、两区两带”的发展策略,6,传统工业区,2,高速公路,公路,工业园,生态健康产业带,高新科技产业带,生态控制区,绿岛火炬开发区的总体规划 (2020年),a：装院路产业发展轴,b：高端产业服务中心(2km2),c：生态控制西区(16km2),d：生态控制东区(9km2),e： 生态健康产业带,f：高新科技产业带,g：食品制造工业园(1.34km2),h：医药制造工业园(1.41km2)1）,i ：通信电子工业园(0.72km2),j：装备制造工业园(1.64km2),k：物流园(1.08km2),绿岛火炬开发区的总体规划,总体规划：一轴一心、两区两带 一轴 以装院路作为开发区产业发展的主干道 依托装院路实现工业、农业、第三产业的综合布局和发展 一心 将原铜冶镇区打造成为为开发区提供产业配套和服务的高端产业服务中心 该中心辐射整体开发区的产业配套和服务需求 两区 实现开发区内工业区和生态区协调布局，在开发区东西侧设立生态控制东区和生态控制西区 两带 依托食品制造工业园和医药制造工业园打造生态健康产业带 依托通信电子工业园和装备制造工业园打造高新科技产业带,l：龙凤湖生态度假区(3km2),1）医药制造工业园包括医药产业和装备制造业中的医疗器械制造,4,通过模型对新能源各产业进行筛选分析，为园区进一步开发提供产业支撑，并进一步提供了园区营销及新能源企业招商支撑,7,新型工业区,2,光伏,1,海洋能,4,地热能,5,风能,3,3,31,609,31,200,6,127,5,600,光热,2,94,704,126,000,20,348,31,500,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,official source：china wind power report 2007,official source：ndrc development plan,official source：ndrc development plan,official source：ndrc development plan,official source:中国农村太阳能热利用专业委员会,模型预测,行业和官方数据,模型有效性,除上述规划项目累积以外，罗兰贝格也已积累起丰富的项目操盘经验,1,2,3,贵州旅游地产 综合体项目,河北唐山三岛 开发规划,俄罗斯高端商务休闲 度假区规划,项目操盘案例,本项目的主要目标是：为“大地之舞”项目提供战略定位、整体规划、增长模式、产品组合和实施方案的建议,如何对“大地之舞”进行主题定位，以把花溪打造成世界旅游目的地，并通过合理的产业布局、土地功能规划和整体开发计划，以最小的投入启动不同产业的发展，各类产业项目能通过内部的配套，实现自我运营，从而带动总体项目自身土地价值增长以及经济和人口的持续健康增长，“大地之舞”投资人获取最大效益？,项目目标, 旅游一个主题是否就足以满足该地块的发展，比如还有某类会展中心、研发基地、疗养基地、主题公园、生态住宅或者其它等？, 如何实现“大地之舞”的土地价值从目前300元/平方米，以本公司理想的每年增长4倍的速度，到2010年实现4800元/平方米的土地价值，同时后续也能保持持续增长势头？,整个项目分成四个阶段，九个模块进行,2,内外部分析+案例研究,3,战略定位及总体规划,4,实施计划,模块3,模块4,模块5,模块8,模块9,模块7,我国旅游市场分析 入境旅游市场分析 国内旅游市场分析 商务旅游市场分析,住宅市场分析 本地购房市场分析 外来购房市场分析,总体战略定位及各子地块的核心概念 总体规划及优先开发顺序 初期开发地块的产品组合、产品核心概念以及开发顺序 各主要产品的商业模式,市场营销战略及潜在合作伙伴筛选,战略实施计划,2周,4周,2周,模块6,国内外案例研究,花溪现有资源分析,1,快速预审,模块1,模块2,对花溪综合资源进行快速审计,全球旅游业发展趋势研究,4周,项目设计,到项目的中期阶段，罗兰贝格为项目制定独特的“世界城”的定位,花溪区的定位,“世界城” 在花溪37平方公里的土地上，通过10年左右的努力，建立起一座具有世界级旅游吸引力的国际化新城 （暂定名为花溪世界城），每年有近4000万来自省内、国内和国际的旅游客到此观光休闲，30万居民在此绿色和健康的工作与生活，形成以旅游为主题，多产业联动的发展格局，整个城市呈现出蓬勃旺盛的生命力，成为中国乃至世界新兴城市发展的典范,定位,并且为“世界城”这一定位进行了清晰的定义,世界城的定义,733,花溪世界城不是 , 需要不断投入，无造血能力的主题公园 . 100%中国人口居住的城市 单纯供游客住宿过夜的设施建设 对于现有任何城市规划项目的复制 一个常规的房地产项目,花溪世界城应该是,. 充满活力与生机，蓬勃发展的以旅游为主题的现代新城 具备国际化定位、国际化城市风貌、国际化人口与国际化生活方式，是一个对全球创业者和商业人士具备吸引力的开放之城 . 集旅游、商务、住宅、休闲、文化为一体的综合性新兴城市 人们到此来参观伟大的创意，并由此激发对自身工作和生活产生重要影响的创意 旅游产业发展与房产开发相互促进，共同发展的典范,同时，罗兰贝格就项目就产业组合与所需地产设施进行了匹配,花溪产业组合的初步想法,细化产业说明,产业吸引力1),建立难度2),设施要求,该类设施 回报能力3）,产业大类,高雅/民族艺术创作/展示,艺术教育/商业培训,康复与疗养服务,抗衰老/美容服务,艺术/民俗/高雅物品交易,时尚/特色购物中心,会议展览业,绿色加工业,商务会议与展览服务,绿色食品/工艺品/生活用品加工/绿色建材,艺术中心/博物馆,培训中心,疗养中心,治疗中心/spa,交易场所,购物中心,会展中心,工厂/手工作坊,文化创意业,商贸产业,健康服务业,1) 从区位商、市场容量、与旅游主题关系、集聚效应等评估 2) 从集聚产生难度、花溪条件等评估 3) 从推动土地升值能力、利润水平、现金流等评估,吸引力最弱/难度最大 吸引力最强/难度最小,随后根据项目开发策略，对“世界城”的开发投资进行了概要预测；此外还涉及企业效益评估和社会贡献价值测算,“花溪世界城”的投资估计,土地购置 (经当地政府批准),市政设施建设,房屋建造,生活旅游配套设施建设,总投资,假设 需要购置大约60,000 亩土地 与政府协商的平均价格是rmb 300,000/亩,假设 道路及其他基础设施建设成本大约rmb 200,000/亩,假设 大约50%的土地面积用于建造房屋（包括酒店） 房屋的平均建造成本为rmb 3,000,000/亩,假设 10%土地面积用于建造公共服务设施(购物中心、娱乐设施等） 平均建造成本为rmb 3,500,000/亩,200亿,100亿,900亿,200亿,1400亿,人民币,世界城镇区,中央商务区,最后，落实到总体布局来看，花溪世界城被划分为中央商务区、原住民聚居区、自然风景旅游区和世界城镇区合理布局,总体布局,交通枢纽,大学城,自然风景旅游区,非客户建设区,城市主干道,水道,美国,墨西哥,希腊,意大利,法国,英国,西班牙,泰国,埃及,澳大利亚,花溪世界城主要由四大功能区：中央商务区、原住民聚居区、自然风景旅游区和世界城镇区 中央商务区是地块标志，商业、会展、艺术和旅游集散中心 自然风景旅游区分布于花溪河沿岸 原住民聚居区位于地块北部，以民俗体验和商品贸易为主题 世界城镇区由10个国家组成，每个国家区域按照其原国疆界的形状划分国家之间主要建绿化带、康体设施、公共设施等,原住民聚居区,除上述规划项目累积以外，罗兰贝格也已积累起丰富的项目操盘经验,1,2,3,贵州旅游地产 综合体项目,河北唐山三岛 开发规划,俄罗斯高端商务休闲 度假区规划,项目操盘案例,基于详实的内外部分析，罗兰贝格为客户指定了三岛的定位方案,三岛面临良好发展契机 整体市场走势：中国休闲和商务旅游市场客源前景良好 市场竞争格局：目前环渤海板块目的地缺乏中长期竞争力 三岛自身优势：区位、旅游资源组合差异化、客源基础,环渤海第一 海滨旅游目的地,国际性知名 海滨旅游目的地,河北省和唐山市的支持有可能进一步提升三岛客源潜力 唐山市能否通过国际化建设，增进三岛国际知名度，提供高品质国际性客源？ 河北省和唐山市能否进一步提升交通设施便利性，增加三岛的客源覆盖半径？,三岛定位潜力分析,项目团队通过头脑风暴和创意筛选，形成了旅游产品库，共计93项,三岛的初步旅游产品库小计 93项,三岛初步旅游产品创意库,47项,14项,7项,25项,热带风情馆（渤海之心） 摩天轮（渤海之眼） 海上欢乐谷 海鲜美食城堡 动感海岸 海岛生存园 海岛高尔夫 ,海景会议中心 海景温泉spa馆 私人游艇码头 情人湾顶级海湾酒店 ,三岛湿地观鸟公园 向日葵/葡萄田庄园 ,佛静禅山庄 文化研讨中心 老呔村 ,以三岛之一的月坨岛为例，其旅游产品和地产设施额布局是围绕岛屿定位和产品组合进行设置,月坨岛产品空间分布,产品开发类型多给予月坨岛自身沙滩、温泉、海岛生态禀赋等 非设施倚重型海岛生态公园 充满动感的休闲娱乐沙滩 以水上运动、帆船为主要内容的中端及高端运动设施 温泉养生类型的康体设施 配套主要以海鲜主题餐饮、中/高端单一型/综合型海景住宿为主,部分休闲娱乐沙滩面向所有客群 海洋运动主题公园针对所有的中端游客 月坨岛其他特色产品分别主要针对以下客群 因私中端青年 (个人/夫妇)游客 因私及因公高端客群,体验娱乐：产品突出沙滩、阳光、动感、体验等定位要素 运动康体：重点凸显海洋运动与健康养生两大亮点主题 商务会展：综合性、顶级高端商务会议项目,为使客户能够高效的将规划方案予以实施，罗兰贝格将项目方案的实施路径落实成详细的关键里程碑,建设准备期核心工作,1,总体实施路径表（2009年末2020）,建设期核心工作,2,推动招商引资,争取政策支持,开展三岛旅游营销,进行后期三岛旅游及基建维护,3,4,5,6,2009,2010-2012,2013-2017,2018-2020,除上述规划项目累积以外，罗兰贝格也已积累起丰富的项目操盘经验,1,2,3,贵州旅游地产 综合体项目,河北唐山三岛 开发规划,俄罗斯高端商务休闲 度假区规划,项目操盘案例,俄罗斯7个旅游度假区,涉及100多间酒店,大约7,000公顷土地,包括高尔夫球场、海洋公园、游艇俱乐部、海洋馆等,旅游的内容涉及：健康、生态旅游、豪华度假、冬季活动、夏季活动、阳光&乐趣、自然景观、水上运动中心、体育馆、人工湖等,作为欧洲最著名的咨询规划公司，罗兰贝格受邀为俄罗斯规划操盘设计了系列化高端商务休闲度假区项目,项目的结果被直接应用于对外招商，并受到了俄罗斯时任总统普京的高度评价,罗兰贝格多年来在不同行业的专业服务积累了丰富的客户资源，有望为中冶南京400万平米园区内不同业态客户招商提供有利支持,3,广泛的行业优质客户网络,在全球零售领域，罗兰贝格与麦德龙、家乐福等跨国综合性零售百货业巨头均建立了长期合作伙伴关系,全球大型综合性零售百货企业客户及项目举例,3.a,零售与奢侈品企业,此外，罗兰贝格在世界范围内几乎所有零售业主要细分市场中都拥有广泛的客户资源,3.a,零售与奢侈品企业,在中国，罗兰贝格通过多年的商业零售咨询实践，积累了丰富的本土客户资源,客户,内容,部分中国零售类客户项目举例,类型,友谊南方商城,品类管理及其店面规划的概念及其实施计划,购物中心,华润集团,国内零售发展战略及其实施计划,超市、大卖场及便利店,新世界百货集团,组织战略,百货连锁,巴黎春天百货,收购策略和收购后整合,百货连锁,上海市商业委员会,上海零售部门的发展计划和管理框架,政府部门,宏图三胞,公司品牌战略,pc为主的家电连锁,小肥羊,收购策略和收购后整合,餐钦连锁,老百姓大药房,收购策略和收购后整合,药房连锁,郑州商贸城,商贸产业发展战略,政府部门,3.a,零售与奢侈品企业,苏宁电器,集团战略及组织变革,家电连锁,此外，罗兰贝格为全球众多奢侈品制造企业也提供了一系列专业咨询服务，建立了广泛的战略合作伙伴关系,3.a,全球奢侈品类客户项目举例,客户,项目内容,业务重组、企业战略,企业战略、市场筛选、运营提升,企业战略、运营优化,企业战略、业务模式设计、品牌架构设计、组织结构、流程设计,企业战略、业务模式设计、运营流程优化,业务重组、企业战略,零售与奢侈品企业,目前，罗兰贝格与全球500强中的大部分企业都开展了广泛合作，这为今后园区写字楼等业态的招商奠定了良好的客户基础,3.b,各行业领先企业与政府事业单位,全球客户举例,2009年至今国内项目客户举例,在国内，众多海内外制造业与服务业的翘楚也成为罗兰贝格的优质客户 (1/3),3.b,各行业领先企业与政府事业单位,2008年国内项目客户举例,在国内，众多海内外制造业与服务业的翘楚也成为罗兰贝格的优质客户 (2/3),3.b,各行业领先企业与政府事业单位,2007年国内项目客户举例,在国内，众多海内外制造业与服务业的翘楚也成为罗兰贝格的优质客户 (3/3),3.b,各行业领先企业与政府事业单位,在酒店管理行业，罗兰贝格曾经为众多全球企业提供从战略、营销到运营等各个领域的咨询服务，从而积累了良好的合作伙伴资源,3.c,酒店管理,酒店管理业客户举例,罗兰贝格是房地产行业咨询方面全球最领先的战略咨询公司之一，相关项目和研究涉及了所有细分市场以及各项专题,4,全球及中国房地产行业的战略咨询专业服务经验,战略规划,产品定位及开发策略,项目可行性分析,组织结构,管控体系,流程优化,罗兰贝格在全世界房地产开发、工程建筑和房地产金融领域具有深刻理解和丰富的项目经验，项目范围涉及各项专业领域,4,全球及中国房地产行业的战略咨询专业服务经验,房地产项目举例,房地产开发企业,工程建筑企业,房地产金融公司,公司战略 并购后整合 管控体系优化,资产重组 pmi投资组合管理 组织和流程审计,战略优化 业务重组 组织结构优化,供应链管理 兼并收购 激励机制,业务发展战略 尽职调查 市场研究,企业重组及实施 管控和组织设计 流程优化,罗兰贝格为国内领先的房地产公司提供战略咨询服务,4,全球及中国房地产行业的战略咨询专业服务经验,项目内容,客户简介,开发商,集团发展战略,房地产业务发展战略,业务发展战略规划，组织结构设 计公司战略,上海大型房地产开发商,上海领先房地产开发商,东莞最大的房地产开发商,管控体系标杆分析,中国最大民用住宅开发商,景 瑞 股 份,住宅产品战略研究/组织重组,中国领先的房地产开发商,组织结构设计,重庆最大的5家房地产开发商之一,北京航空城总体发展规划,北京航空城和综合保税港的开发商,大型旅游度假园区发展战略规划,贵阳市著名的房地产开发公司,北京大型房地产开发商,集团发展战略及组织重组,集团发展战略,长三角地区国资背景上市地产公司,公司产品品牌战略规划,聚焦城市综合体的央企地产公司,嘉凯城,在专业房地产金融领域罗兰贝格同样具有丰富的项目经验，是国际众多金融机构的战略合作伙伴,4,全球及中国房地产行业的战略咨询专业服务经验,专业房地产金融机构项目举例,b. 罗兰贝格对于项目的理解,针对滨江项目，中冶南京期望打造城市功能新型综合体，形成城市中心区旧城改造的独特业务模式；进而在更多城市推广应用，提升中冶品牌,“五功能带” 跨江发展轴、公共路旅游休闲轴、大马路时尚轴、南京火车西站再生文化轴和滨江创业生活轴,“三界面” 滨江活力带、中央景观大街和明城墙风光带,市中心大规模 旧城改造 营造城市功能新型组合城,“两焦点” 下关电厂到中山码头的城市观景平台、南京火车西站到老江口的城市水湾,中冶南京的项目初步定位思路,未来发展思路 首先在滨江项目打造城市功能新型综合体，实现南京市中心区域旧城的成功改造 将上述这一独特的业务模式，在更多城市推广应用；提升中冶品牌，建立区域综合开发领域的行业领导地位。,罗兰贝格认为，能否选择恰当的整体定位和产业组合，能否规划系统的开发策略以确保资金安全，能否制定高效实施路径，是滨江项目的成败关键,南京滨江项目应怎样 的级别定位，吸引哪些 核心产业实现良性发展？,辐射苏北的中小企业商务中心 配套上海的差异化金融商贸中心 南京新兴的滨江“城中城” 南京北部的旅游商务会展中心 。,?,如何系统制定项目 开发策略确保收益和 资金安全？,滨江项目需要制定合理的地产开发策略，布局规划，招商运营策略 进而通过财务模型对开发收益和现金流安全性进行预测分析,?,如何制订高效的项目 开发实施路径,?,滨江项目咨询总体方法论,制定项目实施路径图，明确核心实施步骤及其关键时间节点 组织管控策略 清晰的规划设计任务书,潜在方向需研究验证,前述潜在定位方向，是基于使罗兰贝格对滨江项目基础现状的初步分析；最终方案将在项目中细化研究确定,整体定位和产业组合的前期分析模型,区位条件：优势不突出,商业地产竞争环境：竞争激烈,经济产业基础：有一定支撑力,政府对规划的前提限定：不利,自然文化资源：较丰富,交通基础：待强化,a,b,c,d,e,f,1,2,3,4,5,初步分析评估,不利,有利,市场辐射影响能力,产业吸聚能力,滨江项目整体级别定位 市级、省级、区域级、全国级？,产业辐射影响能力 金融、制造、休闲、物流。？,滨江项目区位处于最新规划确定的长三角都市圈，但由于南京较上海的劣势，及周边皖江都市圈的竞争，项目对外部的辐射力面临巨大挑战,中国主要都市圈分布,长三角都市圈的地理范围,一类城市,二类城市,三类城市,四类城市,以6 个城市为核心区： 上海市 江苏省：南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通 浙江省：杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州,长三角都市圈的定位及核心规划 亚太地区重要的国际门户：打造全球影响力的国际金融服务体系、国际商务服务体系、国际物流网络体系，提高开放型经济水平 全球重要的现代服务业和先进制造业中心 具有较强国际竞争力的世界级城市群 对外部的辐射力面临巨大挑战 南京较上海存在明显劣势 长三角都市圈内其他二级城市，周边皖江都市圈的竞争激烈,长三角都市圈的定位及核心规划,a,区位条件全国&区域,在南京市内，滨江项目所处下关区不属于目前的城市核心区，处于市区西北方向，市内区位优势不明显,项目地块,下关区,南京市主城区,区块位置：南至中山北路，北至长江大桥及大桥公园，东至明城墙、大桥南引桥，西至长江 规划指标：总用地面积236.3万平方米 政府要求：提升南京市下关地区城市形象，整合该区域历史文化资源和滨江的自然风貌资源，加快危旧房改造，推进污染企业搬迁，打造全新的滨江新城,项目基本区位和规划信息,下关区旧城总面积约占南京旧城总面积的三分之一,滨江项目在南京市的区位情况,a,区位条件市内,就滨江项目交通联动性看，公路基础有限，与其他交通枢纽距离较远，短期内难以直接借力发展；且高铁建成后有可能加重上海的吸聚影响,轨道 交通,公路,毗邻南京火车西站；但其客运功能将逐步萎缩 未来有望借力未来规划的地铁5号和9号线,通过南京长江大桥与江北相连 对外道路数量有限，影响了区块的外部连接效率,水运,航空,区块内的客运港口线路已经萎缩，几度关闭,与南京禄口机场间隔较远，需纵穿南京市区，难以借力,b,交通基础,就城市产业基础来看，南京本地产业有望对项目商业设施提供一定支撑，但考虑到总体体量有限，大规模体量的商务业态仍将面临较大压力,南京未来发展的重点产业,现代 物流业,生物与 医药业,电子 信息业,石化 产业,国家发改委的长三角区域规划中定位以上海为中心，以南京和杭州为 “两翼”,1）按规模以上企业总产值计算,初步来看，南京本地产业基础有望对项目商业设施提供一定支撑，但考虑到总体体量有限，滨江项目商务功能业态仍将面临较大压力,资料来源：南京统计年鉴；南京政府网站,c,经济产业基础,滨江项目将临长江而建，秉承了良好的自然资源优势；此外，项目区域内拥有众多近代文化资源,d,自然文化资源,自然资源沿江岸线项目1/3号地块沿江岸线近3公里 由于历史原因，长江景观和居住及商业区域人为分割，“城不见江、江不见城”的问题严重,%,政府对滨江项目规定了较高比例的商业用地；为争取项目赢利空间和现金流安全而做的必要规划调整，需未来与政府策略的沟通协调,住宅,住宅混合,4%,商业,商业混合,商业金融业,文化娱乐,建设项目规划设计要点中对地块规划用地性质、建筑密度、建筑高度等详细规划指标及相关配建都做出了详细的要求,政府对滨江项目用地性质的要求,资料来源：政府文件；公司内部资料,e,规划前提限制,就商务业态功能的竞争来看，在二线城市有限的商务需求规模下，滨江项目面临着南京其他区域的严峻挑战,最新确定的白下区规划到十二五末围绕新街口为核心，打造南京中央商务区；其中，洪武路已经集聚了南京70的银行总部及太平洋保险、平安保险等地区总部，目前正在规划继续引进世界知名金融机构入驻，建设江苏和南京的“华尔街” 河西cbd是一城三区战略的重中之中，商务中心将形成中央公园商务商贸休闲核，金融产业集聚区、国际创意产业集聚区、高端消费商贸集聚区、旅游博览集聚区、现代居住集聚区“一核五区”的空间发展框架,a,b,a,b,滨江项目,写字楼业态面临的竞争,f,地产竞争环境商务,就商贸业态的竞争来看，在南京市现有商圈中，新街口辐射能力相对较强，各商圈竞争日趋白热化,a,b,c,南京现有四大四个旅游商贸区,d,新街口商圈，在南京商业圈中实力最强，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力,a,b,湖北路商圈，位于鼓楼区；人均消费水平较高，颇受本地消费者青睐,c,夫子庙商圈，位于久负盛名的夫子庙秦淮风光带，外地游客所占比重最高，但人均消费水平较低,d,中央门商圈，城市北部，本地消费为主，消费能力一般,滨江项目,f,商业地产竞争环境商贸,综合上述现状和挑战，罗兰贝格认为中冶南京需在咨询项目中，着力思考解决六大方面的关键议题，从而以科学严谨的规划指导项目后续实施工作,25%,未来应当主打怎样的定位及城市产业组合，才能使园区充满活力和竞争力，从而为中冶南京带来持续的收益 滨江项目应当采取怎样的地产开发策略，才能获得稳定的收益并确保现金流的安全？ 开发策略中，房地产产品应如何进行业态选择和定位？ 各业态之间配备怎样的比例结构？不同业态的开发优先性和开发模式（持有/出售）如何确定？ 滨江项目未来应采取怎样的运营管理策略，才能实现园区快速发展和公司收益增长并举的最佳效果？ 区内各业态的运营管理模式（自营/招商）如何制订，具体比例如何匹配？ 中冶南京在滨江项目自营业务的价值链中涉足哪些环节？哪些环节需要外包？ 作为园区开发商，需提供哪些配套功能和服务？ 滨江项目中各业态功能如何制定合理的总体布局方案？ 滨江项目如何制定对外招商的目标对象和谈判策略？ 就规划的实施支持体系来看，滨江项目如何确定未来三年的关键行动方案？如何搭建一套合理的管控模式？如何以科学的财务预测模型，佐证项目的收益水平和现金流安全性？,项目规划面临的关键议题,1,2,3,4,5,6,项目研究的关键议题,滨江项目的总体定位和城市产业组合选择,为制定清晰的整体定位及产业组合，罗兰贝格将通过内外部分析在咨询项目中进行深入系统的研究,全球城市产业发展趋势分析：哪些行业不仅呈现良好发展前景，同时对地产需求更大？,文化教育,健康产业,金融服务,结合中国市场特征及项目所处竞争环境，哪些城市产业呈现较好的发展机遇？,会展行业,1）按规模以上企业总产值计算；2）项目区块秉承了怎样的价值体系,1,关键议题未来应当主打怎样的定位及产业组合？,。,分析中国宏观市场环境、经济结构调整趋势、产业经济研究、政策法规 重点聚焦长三角区域竞争环境，南京面临杭州、苏州、无锡、上海等城市在众多行业的招商引资、人才流动、政策制度等方面的竞争 分析南京市各区产业分布和发展状况,交通基础,自然文化 资源2）,区位情况,产业现状,人口消费,外部研究,内部分析,示例,基于未来的产业组合规划，房地产产品的开发策略如何合理制订，也是中冶南京在滨江项目中面临的重要挑战之一,街区式店铺,高层住宅,洋房,3%,酒店,购物中心,写字楼,洋房,高层住宅,街区 商铺,酒店,会展中心,写字楼,别墅,购物中心,工业厂房,物流 仓库,13%,主题公园,园区的房地产产品应如何进行业态选择和定位？,各业态之间应当配备怎样的比例结构？,不同业态的开发优先性如何确定？,不同业态的开发持有模式如何确定？,示例,2,关键议题滨江项目应采取怎样的地产开发策略？,就运营管理模式而言，滨江项目各业态的自营/招商比例、自营业务价值链的布局选择、及为园区提供哪些配套功能服务，对快速激活园区发展，同时确保公司获得最佳收益能力至关重要,13%,3,关键议题滨江项目应采取怎样的运营管理模式？,如何确定不同业态的自营和招商经营比例,如何在自营业务的价值链中合理布局,作为园区开发运营商，应当提供哪些配套功能和服务,通过具有品牌影响力的专业公司进驻，可以有效激活园区的快速发展 坚持自营业务维持一定比例，不仅有利于长期能力的培养，更能使中冶南京在经营环节获得更多的收益增长,在自营业务的价值链当中，需要分析评估哪些环节需要外包专业公司参与，哪些环节需要中冶南京自己投入和把控,就滨江项目未来的布局规划，罗兰贝格认为需要重点考虑六大核心问题,六大核心问题,区域经济增长方式,交通对产业布局的影响,区域分工问题,地理相邻的经济体间关系,产业空间分布集中还是分散,空间梯次发展问题,主要内容,滨江项目内各区块全面均衡发展还是按先后次序发展？ 如果次序发展，则次序发展的方式是什么 (点，轴，带，网络)？,滨江项目的交通干线会如何促进产业发展？ 在产业布局的过程中如何考虑交通的影响？,滨江项目发展如何与当地的自然经济要素相结合，并决定发展什么？ 项目内不同的区块如何分工合作？,滨江项目与南京相邻经济体如何合作？ 弱势经济体如何接受强势经济体的溢出效应？,一个产业发展要素是否应该集聚于相应地理空间还是应该均衡分布？ 在特定的区域内，产业应该垂直聚集还是应该水平聚集？,产业发展的生命周期与地理区隔之间的发展规律,主要涉及理论支撑,平衡发展理论，不平衡发展理论，大推进理论，网络开发理论，发展极理论,点轴开发理论,区域分工贸易理论 劳动地域分工理论,城市圈域经济理论 中心外围理论,产业集聚理论,梯度推移理论 循环累积因果理论,4,关键议题滨江项目将制定怎样的业态布局规划？,生物医药行业长名单,医药制造业,通信电子业,结合滨江项目产业规划，中冶南京需遵循怎样的招商原则，接洽哪些匹配的目标招商企业，将直接影响整体项目开发的成败,血制品生产企业,试剂生产企业,疫苗生产企业,百特（中国）投资有限公司 杰特生物医疗（亚太区）有限公司 成都蓉生药业有限责任公司 上海莱士血制品有限公司 四川远大蜀阳药业有限公司 哈尔滨世亨生物工程药业股份公司 河南新乡华兰生物工程股份有限公司 卫生部上海生物制品研究所 广东汕头卫伦生物制药有限公司 广东深圳卫武光明生物制品有限公司 山西康宝生物制品有限公司 绿十字（中国）生物制品有限公司 ,长春长生生物 深圳康泰生物 北京科兴生物 天成生物 浙江天元 江苏延伸生物 华兰生物 海王英特龙 云南沃森 中云大科技 重庆啤酒 华神集团 ,上海科华生物工程股份有限公司 中山大学达安基因股份有限公司 中生北控生物科技股份有限公司 英科新创厦门科技有限公司 上海复星长征医学科学有限公司 丽珠医药集团股份有限公司 英科国际控股有限公司 华美生物工程公司 深圳匹基生物工程有限公司 北京利德曼生物生化技术有限公司 3v生物工程集团公司 北京科美东雅生物技术有限公司 ,购物中心招商策略,对外招商基本原则 维护已确定的经营主题和品牌形象 遵守购物中心产业经营比例要求：零售、餐饮、娱乐 50%:20%:30% 招商目标要在功能和形式上形成差异互补 核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套 。 对目标企业的筛选原则 战略匹配度、资源掌控力、经营优势、市场品牌地位 。,5,关键议题对外招商的目标企业和谈判原则如何落实？,示例,在未来的开发周期中，中冶南京如何制订关键行动的里程碑、交付时间和交付品，对整个方案的实施效率具有重大影响,关键里程碑,3,4,5,2011,负责部门,kpi/交付品,关键里程碑说明,根据每个国家特点分配销售指标,海外出口部/销售部,每个国家指标分配完成,针对每个国家制定销售计划,海外出口部/销售部,每个国家的销售计划制定完成,按照销售计划开始实施,海外出口部/相关国家的营销部门,海外市场的份额，销售额和利润,制订进入策略分析标准，确定不同国家进入方式,战略规划部/海外出口部,进入策略的分析标准及各个国家的进入策略,持续工作,设立针对进入国家的营销职能,相关职能建立,进入海外市场的职能明确，在组织上得到保障，并为下一步人员招聘/内部调动提供了方向,海外出口部/人力资源部,分析各个国家潜在客户群,潜在国家的进入策略,战略规划部/海外出口部,明确海外市场的进入方式，意味着各个市场的战略地位得到确定，资源分配也可以得到落实,6,7,8,9,10,11,12,评估实施并分配下一年销售指标,海外出口部/销售部,下一年每个国家指标分配完成,下一年海外销售目标确定，据此制定下一年的销售计划和开展实际销售工作,行动计划,时间(年/月),调研其他潜在的国家，制定进入策略和相关职能,海外出口部/销售部