杭州百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告.ppt

百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告 2012-10-18,“品牌+折扣”的shopping天堂,本次调查的目的是较为全面了解目前杭州下沙奥莱业态的经营情况，为公司项目的业态定位，制定营运模式及招商提供参考，为规划设计提供参考。,物业坐落,坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠下沙大学城，东临钱塘江著名观潮区，广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速、杭州绕城高速网中央，占地面积近13万平米，营业面积80000平米。,交通停车便利,距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。周六、周日增开顾客免费购物班车，9条的公交线路，杭州方向公交路线3条，海宁方向公交线路6条。,建筑风格,整体建筑呈优美典雅的欧式风格,目前广场拥有二百余家工厂直销和折扣商铺、三百多个国内外品牌： a区主要经营国际一线品牌的折扣商品，包括armani、zegna、burberry、coach、bally、hugo boss、dunhill、maxamara、cerruti1881、trussadi、aquascutum、verri等；b区和c区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，有nike、adidas、esprit、i.t、lacoste、ecco、clarks、geox等；餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、哈根达斯等。 下沙百联奥特莱斯最吸引人的是什么？ 就是以超低的折扣、丰富的大牌货品吸引了不少血拼族的光顾。 a区的大牌常年保持着较低折扣，如 burberry全场折扣力度基本维持在4-7折，max mara保持在全场3-5折，大家无需再苦等奢侈品牌的年中折扣季就可以享受大牌品质。另外， b区的各种运动名品例如nike、adidas、puma的最低折扣达到了全部3折起。 c区的各种户外休闲类品牌如timberland、the north fac、northland、狼爪、乐飞叶等在预热期也纷纷打出3-5折扣来吸引顾客。,品牌汇聚度高,（1）、进出口处保安把门。保安的作用不仅仅是保障消费者和奥特莱斯本身的安全，同时承担着为消费者指引方向、指挥私家车停靠等作用。 （2）、3000多个停车位。众多的停车位解决了消费者的停车问题，花园式停车场简单大方，给人以回到家的舒适感。,物业方面,奥特莱斯的商圈主要划定为25km范围内，辐射整个杭州市区的消费者包括下沙高教园区，武林广场商业区，杭州萧山国际机场等几个重要地带，同时，延伸至海宁市、绍兴市两个方向。毫无疑问，下沙地区是第一目标群，海宁次之。,辐射的商圈范围,购物环境,1、奥特莱斯内环境清幽，花园式生态购物广场，各个店铺装饰精美，很适合购物。在商圈内还有很多的休闲饮食场所可以供消费者休息，如星巴克、kfc等。但是项目周围少有人烟。,购物环境,2、主题购物环境的布局，走几步就有的遮阳棚和休闲椅，数量众多的垃圾桶和厕所，随处可见的指示牌和地图，随时可以上下的楼梯、电梯、自动扶梯等完全符合消费者对大型购物广场的需求，在方便消费者的同时，提高了对奥特莱斯的印象。 3、品牌汇聚度高，广场很大，里面的构造是以一个点为中心，围绕中心设立商店，这样的话，在内购物的顾客寻找店铺比较的方便，在中心就能够对店铺进行一目了然的观看。内环境清幽，花园式生态购物广场，各个店铺装饰精美，很适合购物。,人口特征和消费结构分析,项目周边是下沙的经济开发区，该店离杭州绕城高速公路下沙出口仅2公里，流动人口比较的多。在项目附近有一部分的居民区，其次商圈内有许多的学生和居民。学生的收入基本上大多就是父母给的生活费，而居住在下沙的居民的话基本上收入都比较的好，以一些白领的阶级为主。学生这一块的消费群在购物时常常会出现一些不理性的时候，同时品牌的忠诚度比较的高，喜欢购买一些时尚、前卫的东西。而白领阶级比较偏好一些比较的，奢侈的品牌，能够体现自己的身份的物品。,注： 武林广场也是奥特莱斯商圈的主要辐射区。 武林广场的杭州大厦与奥特莱斯的a区商品基本属于同一档次，但杭州大厦卖当季适销新品，奥特莱斯则销售品牌服饰过时款式、断码产品、库存商品等，侧重点不同。对于多数希望购买到高档服饰正品但