.11武汉别墅市场月报x

nov,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2012年11月,别墅市场监测报告,目录,市场特征,本月开盘,11月别墅供应1.54万方，来自纳帕溪谷；成交42套，1.06万方，环比、同比均呈下滑态势，整体成交占住宅市场成交面积的1%；成交均价15325元/，环比有9%下滑，主要受远郊区低总价别墅成交影响，如恒达盘龙湾、远洋庄园,11月两个别墅项目开盘，为：碧桂园生态城和纳帕溪谷，其中碧桂园生态城备受客户关注，成交人气较高，成为12年武汉市单次推盘量最大项目,市场预判,年底将至，别墅类项目推盘情绪不高，预计未来3-4个月将有8个项目开盘，但整体蓄客情况较差，不乏延后开盘的可能；未来别墅主力供应项目来自汉阳三环内新盘，海伦春天，以叠拼产品为主,11月别墅供应1.54万方，来自纳帕溪谷一个项目，成交42套，1.06万方，环比、同比均呈下滑态势，整体成交占住宅市场成交面积的1%；成交均价15325元/，环比有9%下滑，主要受远郊区低总价别墅成交影响，如恒达盘龙湾、远洋庄园,市场特征,11月别墅共成交1.06万方，环比同比均呈现下滑态势，整体成交持续低迷，其中成交面积仅占住宅市场的1%；本月别墅预证供应1.54万方（均已推出市场），个案开盘本月表现较为活跃,武汉别墅2007.01-2012.11成交量及占比走势,11月整体市场成交量约105万方，环比上涨2.2%，其中别墅成交面积仅1.06万方，同比下滑约53%，环比下滑14%。别墅成交面积占整体市场1%，成交金额占整体市场2.2%，占比在整体市场也相应减少。,月均成交面积2.11,-52.7%,-14%,11月别墅成交42套，共1.06万方，整体成交均价15325元/，环比有9%下滑，主要受远郊区低总价别墅成交影响，如恒达盘龙湾、远洋庄园,武汉别墅市场2007.01-2012.11成交量价走势,11月成交主力项目来自华侨城（13套，27804元/)、碧桂园生态城（8套，10895元/）、恒达盘龙湾（7套，5903元/）、远洋庄园（3套，5730元/），其余项目成交套数均在1-2套。本月碧桂园生态城和纳帕溪谷项目为别墅市场，注入了新的房源，纳帕溪谷表现一般，而碧桂园生态城在趋冷的别墅市场环境下，点了一把热销的火。,震荡上行,停涨,因华侨城别墅产品入市，价格持续在高位,-8%,分板块别墅成交前三，依次为徐东、盘龙城和关山，其中关山板块因新盘碧桂园生态城的入市，在原本并无较多别墅项目的条件下，成为别墅成交的主力板块,2012.11各板块成交套数情况,汤逊湖：5套,恒达盘龙湾4套，宝安山水龙城2套,徐东：13套,华侨城13套,盘龙城：9套,碧桂园生态城，8套,关山：8套,2,传统别墅四大板块成交19套，占比45%，较上月有11%下滑，传统板块在整体别墅成交都表现平淡的大环境下，也显得十分乏力；价格方面，各板块价格均呈现下滑态势，主要受低总价项目成交影响,重点板块2009.01-2012.11成交量价走势,拼,2009.01-2012.11各产品成交结构走势,2009.01-2012.11各产品成交价格走势,11月成交主力产品为联排（28套），占比67%，较上月有2%上涨；其次是叠拼（10套），占比24%，其余产品成交均在4套以下；价格上，除双拼产品价格因华侨城成交有所上涨外，其余产品价格均呈现小幅下滑态势,11月联排产品成交28套，叠拼产品10套，双拼产品1套，独栋产品3套； 11月各产品线均价：联排16282元/，叠拼7429元/，双拼46827元/，独栋16796元/；本月叠拼产品价格持续走在低位，主要受远洋庄园低总价别墅成交影响，而联排类产品价格与独栋近几月价格不相上下，主要是受中心区华侨城项目高总价的联排产品（28000元/）成交影响。,-,2012年11月别墅项目成交前十名排行榜,2012年1-11月别墅项目成交前十名排行榜,金地格林春岸-联排 31套，260-28011000，220-300w,绿地新都会 63套，130-140联排 16000，200w,金地澜菲溪岸 31套，192叠拼，15000，350-400w,梦湖香郡-联排 14套，220-380 14000，300-600w,宝安山水龙城-联排 174套，220-300，7000，150-200w,香榭北郦湖-联排 23套，201-2506500，150w,恒达盘龙湾-联排 118套，200 8500，170w,f天下-独栋 168套，230-290，17000，390-500w,十二橡树-独栋 104套，280-32015000，300-600w,长岛-独栋 116套，350-630，23000，800-4000w,纳帕溪谷-联排 44套，250-35019000，470-680w,阳光100-联排 68套，190-220 16000，230-270w,保利心语-联排 60套，190-220 12000，230-380w,保利拉菲-联排 31套，190-23018000，220-400w,东澜岸-联排双拼 32套，134-138/200-260， 150-500w,心斋桥-联排 26套，180-240，10000，200-350w,万科红郡-叠加 219套，135-19516000，220-400w,世茂龙湾-联排 202套，98-114联排，180-200双拼 均价9000元/,湾郡-联排 133套，130-180 12000，180-220w,复地东湖国际-叠加 61套，180-240，22000，440-600w,远洋庄园-独栋双拼叠加 81套，207-467，160-1200w,银湖水榭 联排 41套，180-260， 190-270w,美加橘郡-联排 154套，240-260 12000，400-480w,九台-叠加 263套，140-22026000，350-700w,五月花-联排 85套，160-2209500，150-220w,海悦天地-双拼 42套，280-440 预计350-1100w,滨湖壹号-联排 29套，330-660,银湖翡翠 联排 29套，200-420， 22000,保利中央公馆-联排 48套，233-28115000，330-450w,汤逊湖1号-联排双拼 167套，197-220/223-251， 200-500w,华侨城-联排双拼 21套，252/337-440 400-1200w,纯别墅项目,非纯别墅项目,武汉市别墅存量共计81.45万方，去化周期约2年半到3年，存量大户则集中在汤逊湖及盘龙城板块，多为联排和叠拼产品,海昌之星-叠加 25套，200-22010000，180-200w,碧桂园生态城-联排 758套，270-3509770-13000,分产品类型存量占比情况,11月别墅供应1.54万方，供应量偏少，来自一个项目纳帕溪谷，其房源于本月初开盘销售；本月别墅共成交42套，1.06万方，供求关系保持平稳，成交面积环比、同比均呈下滑态势，整体成交占住宅市场成交面积的1%；整体成交均价15325元/，环比有9%下滑，主要受远郊区低总价别墅成交影响，如恒达盘龙湾、远洋庄园。 11月成交主力项目来自华侨城（13套，27804元/)、碧桂园生态城（8套，10895元/）、恒达盘龙湾（7套，5903元/）、远洋庄园（3套，5730元/），其余项目成交套数均在1-2套。主力成交产品仍以联排和叠拼为主，此类型产品价格适中，且市场供应量占比较多，成为目前别墅去化的主流产品。本月虽有2个项目开盘销售，新房源为前期冷清的库存去化注入一骨暖流，个案开盘成交表现良好，尤以碧桂园生态城为代表。 因新增供应房源的入市，截止11月底武汉市别墅存量有所加大，共计81.45万方，以12年月均去化水平计算，预计去化周期在2年半到3年时间，存量大户则集中在汤逊湖及盘龙城板块。,总结,年底将至，别墅类项目推盘情绪不高，预计未来3-4个月将有8个项目开盘，但整体蓄客情况较差，不乏延后开盘的可能；未来别墅主力供应项目来自汉阳三环内新盘，海伦春天，以叠拼产品为主,市场预判,别墅市场未来3个月预计有8个项目供应，供应主力来自汉阳新盘海伦春天；供应产品多以联排和叠拼，将推出房源约286套；但年底将至，多数别墅项目开盘时间有待进一步根据认筹效果确定，不排除因蓄客不足而延后开盘的可能,未来12年12月-13年2月，预上市别墅项目分布情况,新入市项目,在售项目,预计未来3个月会上市别墅项目共8个，因年底将至，且别墅市场整体表现低迷，别墅类产品蓄客较难，整体推盘情绪不高，项目延后开盘的可能性较大 武昌2个、 黄陂2个、 江岸1个、 光谷1个、 汉阳1个、 江夏1个。,汤逊湖壹号 190-270联排 240-470万/套,百瑞景 420联排 400-700万/套,德大浅水湾 140-210联排 100-150万/套,优活城 280叠拼 待定,尚都一品 联排 待定,珑璟轩 99联排 待定,海悦天地 280-440双拼 待定,海伦春天 130-170叠拼 待定,11月别墅投放报纸广告情况，投放首位，碧桂园生态城项目，总刊例价占比74%,小结：11月在报纸投放上，由10月仅4个项目，增加至本月7个，但整体投放金额却有11%，其中碧桂园生态城项目投放金额持续保持在高位，开盘后的借势宣传，达592.48万元，占整体别墅项目投放量的74%。该项目为11月开盘销售新盘，首次推盘量创12年新高，并取得不错的销售成绩，在报纸宣传上也借热销打品牌。,别墅投放报纸广告欣赏,碧桂园生态城,绿地新都会,世茂龙湾,纳帕溪谷,武汉碧桂园,红莲湖果岭壹号,11月两个别墅项目开盘，为：碧桂园生态城和纳帕溪谷，其中碧桂园生态城备受客户关注，成交人气较高，成为12年武汉市单次推盘量最大项目,本月开盘,%,主力户型： 83-1272-3房，180-230双拼。 销售情况：2012年11月03日开盘，本次推出1710套房源，销售849套，开盘销售率为49.6%，折后均价：双拼13300元/、联排9700元/平米、花园洋房7000元/、高层6000元/。 优惠活动：成功认购的，洋房诚意金1万抵3万，别墅5万抵10万。 热销原因： 1、产品种类丰富、客户选择性较多。 2、项目蓄客时间长，项目成交以团购为主。 3、品牌开发商项目、受到市场关注度较高。,地理位置：东湖新技术开发区花山生态新城碧桂园社区会所（花城大道与花山大道交汇处） 开发商：武汉生态城碧桂园投资有限公司 总建面/未开发面积：28万方/15万方 本次推售楼栋：水蓝湾区联排别墅、山湖间及桃花源区部分洋房。,黄标区域为当天推出产品,碧桂园生态城,%,3*2*1，面积75,热销户型分析： 1、户型方正、通透，功能性强. 2、户型各功能区分布合理，空间利用率较高。 3、户型面积为当日最小户型，总价低，客户接受度较高。,现场情况：现场车辆估计有300多辆（包含大巴），上午人数约有3000人左右，其中内场约有500人左右。 客户来源：近一半来自外地客户，部分来自周边大学及事业单位工作人员。 客户年龄：30-55岁 现场活动：外场设置一些小丑表演和舞蹈表演，行为艺术，增加现场气氛。,碧桂园生态城,2*2*1，面积75,2*2*1，面积75,t4-n-1联排180,t4-s联排4室2厅2卫1厨 177.64,g49-d双拼别墅3室2厅2卫1厨 181.00,碧桂园生态城,%,主力户型： 230-295别墅。 销售情况：2012年11月3日开盘，本次推出55套房源，销售41套，开盘销售率为75%，折后均价：17500元/。 优惠活动：认购20万可享受总房款直减18万，再99折，按揭99，一次性98,15天内签约99折。 热销原因： 1、三期项目蓄客时间较长，开盘客户客源较充足。 2、新品房源产品赠送面积较多。 3、特殊营销手段，针对意向客户采取定向营销方式。,地理位置：洪山民族大道与龙城路交汇处（中南财经政法大学旁） 开发商：武汉源兴房地产开发有限公司 总建面/未开发面积：46万方/5.4万方 本次推售楼栋：三期联排别墅共55套。,纳帕溪谷,%,b4户型，面