房地产备案信息系统操作手册.doc

房地产市场信息系统 新建商品房网上监管平台 （开发企业操作手册） 项目名称房地产市场信息系统密级公开 三级文件顺 序号 5_2.01 版本 1.10 房地产交易中心 北京超图软件股份有限公司 2009.4 房地产市场信息管理系统 V1.10 目 录 1.新建商品房网上监管平台概述.1 2.预售证网上申报操作.2 2.1.系统登陆 .2 2.2.系统界面说明.3 2.3.入网流程 .4 2.4.预测绘办理流程.5 2.5.预售证办理 .5 2.6.预售登记备案.7 3.网上合同签订及备案.8 3.1.登陆系统 .8 3.2.预售证网上申请录入 .9 3.3.预售证网上信息确认.15 3.4.节能减排内容查看 .16 3.5.楼盘销售权限分配 .16 3.6.预售证信息浏览 .17 3.7.楼盘项目信息网上发布.18 3.8.楼盘分户信息网上发布.23 3.9.网上签约流程.26 3.9.1.选择房源.26 3.9.2.系统核查.29 3.9.3.合同签约.30 3.10.网上备案流程.39 3.11.合同打印设置.40 3.12.合同变更流程.43 3.13.合同注销流程.43 4.客户端设备要求 .44 4.1.计算机配置基本要求.44 4.2.打印机基本要求 .44 4.3.网络要求 .45 1. 新建商品房网上监管平台概述 新建商品房网上监管平台是按Internet在线方式实现新建商品房的预售、销售和相应 的合同备案功能，主要功能包括：合同模板制定、合同签订、合同撤销、合同变更、合同 跟踪、销售管理等。采用了先进的B/S架构技术，利用Internet网络搭建了一个完善的网 上房地产交易管理平台。经过注册认证的房地产开发企业或其代理商将其所要销售的项目 信息输入系统，由政府房地产管理部门对其进行商品房预售许可审批，购房者可在网上查 询符合预售条件的房屋信息并利用系统提供的合同模板与开发商签订商品房预售合同，政 府房地产管理部门对网上签约的合同进行备案登记并在网上对楼盘、预售许可、成交、行 情等信息进行公示。 通过发布的房源信息，都需经过房管部门的业务系统进行校验，特别是房屋产权、房 屋面积、房屋限制信息等房产活动中容易引起的纠纷信息，以确保了信息的真实性、有效 性。方便老百姓对各类所需信息的获取，因为买房子是许多人一生中的头等大事，需要考 虑的方面也较多。而房地产开发企业和中介机构发布信息的局限性给购房者带来很多的不 便，建立完善的发布平台，能让购房者不再东奔西走，达到走百家不如走一家的目的。 企业信息、楼盘项目信息的实时传递，与公众相互沟通的即时性、互动性，弥补了传 统手段的单一性和不可预见性。通过内外网一体化的方式将网站的功能进一步拓展，建立 商品房预销售和行业管理对象的业务处理通道。网站与业务系统密切结合，做到业务信息 、行业信息和公众反馈信息及时传达，使政府、企业和消费者都能及时了解和把握信息， 提高工作效率。 通过网备系统将房产管理业务中产生的动态数据，及时、准确、全面的采集和分析。 公众和企业可以得到透明的市场信息，给社会提供公平、公正、公开的市场环境，有助于 形成规范的房地产中介服务体系，促进消费，从供给和需求两方面充分发挥住宅与房地产 业关联大的特点，带动和促进相关行业的发展，拉动经济发展。 同时，房产管理网为相关政府部门、政府与社会、企业与消费者之间提供了快速的信 息沟通平台，不仅为政府部门提供了信息收集、反馈的渠道，同时也为政府宣传房产业政 策、更好地为社会提供了窗口。 2. 系统模块介绍 2.1. 系统登陆 为了最佳的显示和使用效果，请将备案站点加入“受信任的站点”。 【操作步骤】 1.打开Internet Explorer 浏览器，输入【http:/ 】【】 菜单中选择工具 Internet选项，如图所示： 图 1打开Internet Explorer选项 2.选择 “工具” “Internet 选项” 选择 “安全” “受信任的站点” 点击 “站点(S) “ 然后在弹出窗口中输入 【】 去掉 “对该区域中的所有站点要求服务器验证(https:)” 前面的勾， 单击 “添加” 完成该站点的设置。 图 2设置站点 【备注】 该操作在每一台电脑上只需要操作一次就可以了。 2.2. 系统界面说明 【系统整体界面】 1.左侧1功能模块区域，用户对应的可操作权限都显示在该区域。即这里是所有的 管理入口。 2.中间2为工作区域。左侧1点击后的功能显示都在该主工作区域。 3.顶部中间3显示了当前用户的信息及用户在系统里的所在位置。 4.顶部右上角4为辅助区域，提供管理首页或者其他系统的快速入口，以及对自己 帐号的信息管理，退出系统等功能。 5.顶部4为“选项卡”页，打开过的功能模块页面可在此快速定位。 6.右上角的6区域，当选项卡页超过页面可用宽度之后，做为移动切换5区域的选 项卡功能使用。 图 3新建商品房监管平台登陆界面首页 2.3. 开发公司模块功能及对应角色说明 在网上监管平台中，开发商角色分为4类：预售管理员、预售操作员、网签管理员、 网签操作员。网上将官平台的模块极其对应的模块如下所示： 一、测绘成果备案申请【预售管理员】【预售操作员】 如开发商选择的测绘公司不能提供支持导入的数据格式。开发商需要手工录入测绘数 据，提交测绘审核小组审核，数据经过审核后才申办预售证。 二、预售证网上申请录入【预售操作员】 由开发商通过网络发起预售证办理的网上申请，完成总工程信息、工程信息、楼盘信 息、预售房屋情况、申报资料、节能减排信息的录入（导入），确认每个房屋的预售房产 类型。 三、预售证网上申请确认【预售管理员】 用于对预售操作员所填写的预售证办理网上申请信息进行审核，确认并提交。 四、企业信息管理【预售管理员】【网签管理员】 用于查看本开发企业基本信息，填写开发企业简介信息。 五、预售证信息浏览【预售管理员】【网签管理员】 用于查看本开发企业所有预售证信息。 六、节能减排内容查看【预售管理员】网签管理员】 查看楼盘节能减排内容，若发现节能减排内容有误或有变化，则需要携带建规委确认 的节能减排资料到房管部门修改。 七、楼盘销售权限分配【网签管理员】 用于分配楼盘的销售权限给对应网签操作员。只有分配了对应楼盘的销售权限的网签 操作员才能签订合同。 八、楼盘项目信息网上发布【网签操作员】【网签管理员】 销售楼盘的宣传资料维护模块，该内容将在房产管理网中呈现出来。该模块的资料越 完善，开发公司在网站上的宣传资料越丰富。主要包括项目信息、规划信息、配套设施、 售楼处信息、相册等内容。 九、楼盘分户信息网上发布【网签操作员】【网签管理员】 基于楼盘表的楼盘分户信息网上发布模块，直观的反映了当前楼盘幢的销售情况，并 用于设置预售房屋的参考价格、户型图等信息。每一个格子代表一个房源房号，用房号做 编码，用不同的颜色区分房源的产权性质，其中: 绿色：表示开发商可以出售的商品房 黄色：代表开发商已经售出的商品房但没有备案的商品房 红色：已经做过商品房合同备案的商品房 灰色：代表限制房产，开发商不得作为商品房出售 白色：代表未纳入网上销售状态房屋。 十、买卖合同网上签约录入【网签操作员】 商品房网上备案的核心模块，主要用于销售楼盘的合同签订的过程管理。选择可预售 的房源后，系统会进行自动核查，提示选择或录入相应合同的条款，最终形成商品房预售 合同。网签操作员确认合同信息无误后，提交到网签管理员，准备合同备案。 十一、买卖合同网上签约确认【网签管理员】 网签管理员确认合同无误，在购房人上输入合同密码后提交合同备案（此时所有已经 提交的合同将不允许在做任何修改）。通过用户密码在网上直接打印该合同。合同打印完 成后将合同交由交易中心进行备案。 十二、销售情况查询统计【预售管理员】【网签管理员】 用于查询统计本开发公司所属楼盘项目的具体销售情况，方便开发公司更好地了解自 身销售情况。 3. 新建商品房监管平台网上签约流程 本系统主要服务对象为开发企业，包含预售备案申请、网上楼盘信息维护、买卖合同 网上签约等。通过与房产管理网的整合，为开发企业在网上搭建一个统一的网上项目信息 管理管理平台。 开发企业可以通过该平台，录入预测会信息，预售登记备案的网上申请，买卖合同网 上签约等。管理发布在房产管理网上的项目、楼盘信息，房号等诸多信息。 3.1. 入网流程 开发商企业要将开发项目入网发布，首先需要开发企业入网。开发企业在房地产交易 中心窗口提交入网资料后，交易中心核对相关资料后，发放“账号密码”。房地产开发企 业凭该账号密码进入本网上新建商品房监管平台登录界面，修改初始密码，完成开户认证 手续。 请携带以下资料到房地产交易中心申请开发企业网上开户认证： 1.房地产开发企业入网申请表 2.营业执照复印件（校验原件） 3.委托书（原件）及受委托经办人身份证复印件（校验原件） 4.房地产开发企业开发资质证书复印件（校验原件） 3.2. 预测绘办理流程 将需预售的楼盘向具备房产测绘资质的测绘单位申请预测绘，与测绘单位签订委托合 同，同时提供以下资料： 1.建设工程规划许可证及附图（复印件校验原件） 2.规划报批建筑施工图纸（原件，包括平面图、立面图、剖面图等） 3.国有土地使用证（复印件校验原件） 4.已取得的地名门牌使用书（复印件校验原件） 5.开发企业营业执照（复印件） 测绘单位根据委托方提供的报批图纸等要件资料，参照国标房产测量规范的相关 规定实施预测绘。预测绘成果经检验合格并由委托单位确认验收后，测绘单位填写预测 绘成果备案表并将预测绘成果原件（纸质资料）和开发单位根据第二款提交的要件上报 市政管理局房管科，同时将预测绘成果（电子数据）通过内网传输给交易中心测绘审核小 组备案。 注：纳入网上预销售的房屋基础数据，将以该测绘数据作为基础数据。 3.3. 预售证办理 房地产开发企业获得经过交易中心测绘审核小组审核过的预测绘成果后即可申请办理 预售许可证，填报预（销）售房源相关信息，包括申请信息表、物业基金和用房预 缴信息表、预售证基础信息表、三证信息表、楼盘信息等情况。并提供以下资 料向房管部门申请办理预售许可证： 1.规划许可证、附件、附图（在预测绘时由测绘公司收取后转房产管理部门）； 2.规划信息中心出具的报批图（在预测绘时由测绘公司收取后转房产管理部门） 3.预测绘成果； 4.建委批准的扩初设计方案及配套表。 5.国有土地使用证； 6.经物业处确认的物业用房预缴单; 7.经拆迁办确认的拆迁安置用房清单; 8.已取得门牌证的需提供门牌证（预测绘时由测绘公司收取后转房产管理部门） 9.如果开发商需要委托其他企业预（销）售楼盘等事项的，需开发商委托代理企业 申请表； 房地产开发企业在申领商品房预（销）售许可时，总房源应根据建设工程规划许可 证批准的总面积、总套数和相应的指标一次性上报。 房地产开发企业以自然幢为单位, 分批申请商品房预（销）售许可证，并在申领预(销)售许可证时一次性报批项目总房源， 包括可供预（销）售房源、自留房源、拆迁安置房源、物业配套房源、社区用房房源、超 规划批建面积房源以及限制房源等。对商品房预（销）售房源权属情况进行有偿查档审核 确认。 房地产开发企业投资开发的商品房项目，可以保留部分房屋出租和自用，但保留的房 屋应当明确具体的房号，网上备案类别为自留房源。确定为自留房源的在项目初始登记前 ，不得上市预（销）售,网上操作系统不予备案。 开始 开发商申请预测绘,形成测绘数据 测绘数据入库 受理审批预售证,需完成如下操作: 1录入工程信息 2录入小区名称 3录入土地使用许可证,规划许可证,施工许可证等信息 4确定房屋栋性质(新建商品房.经济适用房等) 5选择确定房屋实际用途(住宅,写字楼,商贸等) 6确定房屋销售均价及不可销售房屋 预售证楼盘表在万维网上显示,预 售证对外公示 公示结束,打印预售许可证 预售证办理结束 数据入库成功数据重入库或重测绘 图 4预售证办理流程示意图 3.4. 预售登记备案 房地产开发企业办理预售证后即可申请办理商品房预售登记备案。提供以下资料向房 地产交易中心申请办理商品房预售登记备案： 1.商品房预售登记备案申请表（所需表格均可登陆我中心网站下载打印，网址：htt p:/ 2.申请人身份证明材料：营业执照、法人代表身份证；如委托他人代办，提供授权 委托书和被委托人身份证明（复印件）； 3.立项文件或投资项目登记备案证（复印件）； 4.国有土地使用证（复印件）； 5.建设用地规划许可证（含审批单、红线图）（复印件）； 6.建设工程规划许可证（含审批单、红线图）（复印件）； 7.施工许可证（复印件）； 8.商品房预售许可证（复印件）（两份）； 9.市政（绿化）工程、物业管理、白蚁防治预售备案意见表； 10. 经市房产局核准备案的房产预测成果报告书； 11. 经市规划部门审批的设计平面方案图纸； 12. 派出所出具的门牌证明； 13. 房地产开发企业房屋出售情况登记表和销售价目表（一式两份）； 14. 若开发项目有拆迁情况的，应提供拆迁许可证（复印件），同时办理已拆迁房屋 的权属注销手续；若无拆迁情形则由房地产开发企业书面陈述； 15. 若开发项目办理了在建工程抵押的，应提供抵押权人同意办理预售许可证的证明 。 房地产开发企业投资开发的商品房项目，可以保留部分房屋出租和自用，但保留的房 屋应当明确具体的房号，网上备案类别为自留房源。确定为自留房源的在项目初始登记前 ，不得上市预（销）售,网上操作系统不予备案。 预售证经过备案后才能在房产管理网上公示和做备案的相关操作。 4. 新建商品房网上监管平台详细介绍 4.1. 登陆系统 3.打开Internet Explorer 浏览器，输入【http:/ 】【】 开发企业可以通过房地产管理网上的链接进行新建商品房网上监管平台的登录操作。 如图 5所示： 图 5网备登陆链接 点击合同备案后出现如所示窗口，输入到交易中心入网时得到的帐号密码进入新建商 品房网上监管平台中。 图 6新建商品房网上监管平台登陆入口界面 4.2. 预售登记备案网上申请录入 该模块为开发商申报预售登记备案自己组建预售详细信息。 打开网上申报页面，如图 7网上申报界面，点击“预售登记备案办理网上申请”，弹出预售登记备案信息录入窗口 ，图 8预售登记备案输入模块 图 7网上申报界面 图 8预售登记备案输入模块 预售登记备案的申报所需要构建的内容包括总工程信息、工程信息、楼盘信息、预售 房屋情况、申报资料录入5大块。 总工程：录入该总工程的项目名称和简介，如图 9总工程信息。如果该工程不是第一次申报，可以点击查询按钮弹出总工程查询列表，如 图 10总工程列表，选择对应总工程即可。 图 9总工程信息 图 10总工程列表 工程信息：填写工程详细信息： 图 11工程信息 楼盘信息：导入由测绘审核小组导入的测绘数据（如不是GIS格式数据需要开发商录入， 并提交测绘审核小组审核）。 图 12楼盘数据 点击新增按钮，弹出预测会数据导入模块（开发商只能看到属于自己的楼盘，其他开发商 的楼盘无法查看）。 图 13楼盘导入 选择需要办理预售证的楼幢。点击“添加至预售证“，导入后的楼盘信息如图 14 导入后楼盘数据。开发商可以更改部分信息，提交后信息将不允许再做更改。 图 14 导入后楼盘数据 房屋情况 图 15预售房屋情况 点击获取楼盘信息后，程序自动根据导入的楼盘生成预售房屋情况，其中单元和结构 无法自动生成，需要手工修改。 图 16预售房屋修改 申报材料：填写申报材料的主要信息（证书编号和备注）。 图 17申报信息 节能减排内容录入：根据建规委文件录入节能减排内容。录入的节能减排内容将在合 同的最后几页显示出来。 图 18录入节能减排 全部录入完成后，提交企业主管审批 图 19提交企业主管审批 4.3. 预售登记备案网上信息确认 企业主管查看员工提交的资料后，如果核对无误打印申请单，并将该项目提交主管部 门，如果主管还未受理仍可通过回退企业审批将申报材料重新提交。一旦主管部门受理该 项目后，企业将不允许再更改任何资料。 图 20预售登记备案办理企业审批 提交房管部门后，携带网上申报申请单以及所有申报材料到房地产交易中心办理预售 登记备案。 4.4. 节能减排内容查看 该模块为开发商查看楼盘节能内容： 图 21 节能内容补充 4.5. 楼盘销售权限分配 该模块为开发商管理员分配销售项目给对应销售人员的模块。只有分配了对应项目的 销售人员才能签订合同。 首先选择要分配工程的帐号，如图 22所示： 图 22选择待分配的账户 选择要分配工程项目（以预售证为单位），如图 23所示。 图 23工程项目分配 4.6. 预售证信息浏览 查看自己企业所有的预售证信息 图 24预售证信息浏览 4.7. 楼盘项目信息网上发布 楼盘项目信息网上发布，主要是管理工程项目的宣传资料，将在房产管理网中呈现出 来： 项目信息： 包括项目基本信息、三证信息。此类信息为办理预售证时提供、之后不能自行更改。 图 25项目信息 项目规划信息： 包括建筑类别、占地面积、容积率、绿化面积、绿化率以及项目简介等。 图 26项目规划信息 项目配套服务： 包括配套设施（如道路交通、供水系统、供电系统、燃气系统、通迅系统、保安系统 等）和服务设施（如文化教育、体育休闲、医疗卫生、商业服务、金融邮电等）。 图 27项目配套服务 售楼处信息： 售楼地址、售楼时间、售楼热线、售楼人员、项目进度、促销方案等。 图 28售楼处信息 相册管理： 主要是上传、编辑、删除楼盘的相关资料图片。 图 29相册管理 注：系统里工程项目的基础数据是以预测绘数据为基础，不允许在开发企业在系统里 随意更改基础信息。 4.8. 楼盘分户信息网上发布 房号的管理，是基于楼盘销售表的操作。 可以管理的房号信息有： 房号信息： 参考销售价格、户型设定。 图 30房号信息 楼盘表直观的反映了当前楼盘幢的销售情况。每一个格子代表一个房源房号，用门牌 号做编码，用不同的颜色区分房源的产权性质，其中: 绿色：表示开发企业可以出售的商品房 紫色：表示已经被预定的商品房 黄色：代表开发企业已经售出的商品房但没有备案的商品房 红色：已经做过商品房合同备案的商品房 灰色：代表限制房产，开发企业不得作为商品房出售 白色：代表未纳入网上销售状态房屋，开发企业在取得该楼盘的房屋所有权证后方可 进行销售。 双击楼盘表中的房屋，可以打开该房基础信息，主要是提供给外网用户查看房号信息 使用，包括： 房屋基础信息 图 31房号基础信息 参考价格 图 32参考价格 户型信息 图 33户型信息 注：系统里房号基础数据是以预测绘数据为基础，不允许在开发企业在系统里随意更 改基础信息。 4.9. 网上签约流程 4.9.1. 选择房源 在左边树菜单中选择预售合同签订模块，再选择需要签订的项目幢，调出该幢的楼盘 表信息。 图 34选择房源 通过在楼盘表上直接双击房源，在弹出的新窗口中对该房源进行预售签约操作。（只 有绿色的房源才能签订合同） 图 35户型基础信息 单击合同签约，进入服务协议签订。 图 36 服务协议 单击同意，系统自动进行房屋限制核查，进入合同模板选取界面。如不使用合同模板 ，可以直接点击页面底部合同签约按钮。 图 37合同模版 4.9.2. 系统核查 对于纳入网上预销售的房源，系统在进行合同签约时会进行自动核查。所有未纳入、 自留、限制、正在办理业务或有其他特殊的房子将不允许进行预销售。 图 38限制核查 4.9.3. 合同签约 开发商可以到主管部门定义特定类型户型的合同模板。省去重复录入数据的时间。合 同模板选择界面如下。注：合同模版的创建有交易中心同意创建，合同模版经过核查无误 后，开发商才可选用。 图 39合同模版选择 如果不使用模板，合同签订分页分内容录入。包括： 合同双方当事人 建设、销售依据 房屋基本信息 计价方式与面积确认 支付方式与支付违约 交付期限与逾期交房 合同条款 合同附件 所有录入完成后点击右上角的“保存合同”按钮并提交。 点击右上角“预览合同”可以对合同进行预览和打印。 4.10. 网上备案流程 在合同保存后，开发商可以在预售合同备案模块中查到这份已经录入的合同。 在左边树选择预售合同备案，再选择需要备案房屋所属的楼盘，在网上申请备案合同 中按购房者和房屋坐落检索出需要备案的合同，点击右端“申请备案”。 开发商可在购房人上输入合同密码后提交合同备案（此时所有已经提交的合同将不允 许在做任何修改）。 开发企业通过用户密码在网上直接打印该合同。合同打印完成后将合同交由交易中心 进行备案。 【操作提示】 如果合同检查后发现有数据出入，可以点“退回编辑”回到合同编辑状态重新编辑合 同。然后再提交合同。 注：“退回编辑”后，重新编辑合同即可。 如用户交易密码忘记，可联系房管部门进行重新设定修改。 4.11. 合同打印设置 【操作步骤】 1.打开Internet Explorer 浏览器，打开头部菜单。 2.打菜单 工具(T) Internet选项(O) 高级打印背景颜色和图像。 3.打开Internet Explorer 浏览器，选择头部的菜单。 4.打菜单 文件(F) 页面设置(U )。 5.按下图对IE进行页面设置。 a)页眉：(清空) b)页脚：&b-&p-&b c)方向：纵向 d)页边距(左)：10 mm e)页边距(右)：8 mm