我国住宅小区物业管理存在的问题与发展趋势2_-_副本_-_副本.doc

IV 湖南财政经济学院毕业论文我国住宅小区物业管理存在的问题与发展趋势 摘要从 1981 年第一家物业管理公司在深圳成立起，我国物业管理经过近 32 年的发展，取得了很大的进步。新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了突破。物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业。但是，在小区物业管理的快速发展背后，随之而来的问题也越来越多。本文首先概括了我国物业管理；然后依次从政策法规、开发商、物业企业自身等几个方面分析了目前我国住宅小区物业管理中存在的问题；最后从住宅小区物业管理企业角度出发，对规模化经营、规范化管理、信息化建设等方面进行了分析和预测，并指出今后我国住宅小区物业管理行业的发展将更加健康、规范、稳定。关键词：物业管理 ，住宅小区 ，行业发展 Problem of residential area property management in our country and the development tendency Author :Xia Liao Tutor : Dan Jin Abstract From 1981 the first property management company was established in shenzhen, Chinas property management after nearly 32 years of development, has made great progress. New basic adopts a system of property management in the new residential district, the old residential area property management also made a breakthrough.Plays the important role of property management in residential area, increasingly shows that property management has been a real estate industry in an important emerging industry. However, behind the rapid development of the community property management, a second question is also more and more.Property management in our countrys economic and social development and the construction of harmonious society plays an increasingly important role, but at present our country still exists generally in city residential area property management problems.This article summarizes property management in China, and then analyzes the questions existing in the property management of the residential district from the policy laws and regulations, the developers, the owners, the property management enterprises and other several aspects. Finally, in the opinions of the property management enterprises, it forecasts the development trends in the scale management, standardized management, informational construction and so on, and points out the trade of property management in residential district will become much healthier, stand order and stable. Key words: property management , residential district , industry development 目 录1 绪 论12 住宅小区物业管理概述22.1 物业管理概念22.2 住宅小区概念22.3 住宅小区物业管理简介22.3.1 住宅小区物业管理定义22.3.2 住宅小区物业管理的内容22.3.3 住宅小区物业管理的特征33 我国住宅小区物业管理存在的问题4 3.1 我国物业管理立法滞后4 3.2 物业管理公司与开发商的职责界定不明确4 3.3 成立业主委员会的比例低4 3.4 物业管理公司的经营缺乏监督5 3.5 物业管理费用收缴难5 3.6 物业服务企业竞争力不强5 3.7 物业服务企业管理人才短缺64 解决住宅小区物业管理存在问题的对策74.1 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律74.2 实行建管分离74.3 完善业主委员会的设立程序74.4 加大监管力度，提高物业服务水平84.5 建立科学，合理的物业服务收费制度84.6 实现物业管理市场化, 引进竞争机制94.7 要创新体制,用科学的手段吸纳和培养人才95 我国住宅小区物业管理发展趋势105.1 规范化的发展方向105.2 规模化的发展方向105.3 法制化的发展方向105.4 信息化的发展方向106 结束语11参考文献12致 谢13第 13 页 共 13 页 湖南财政经济学院毕业论文 1 绪 论 一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。 城市住宅小区中的物业管理，对于改善人民群众的生活、工作环境，保持社会的和谐稳定起着积极的作用。但是目前物业管理中出现了大量的问题，制约了我国城市住宅小区物业管理的健康发展。因此，分析和研究我国城市住宅小区物业管理中的主要问题，对于促进物业管理水平的提高，具有重要的现实意义。 2 住宅小区物业管理概述2.1物业管理概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有一定的资质；物业管理企业按照国家法律、法规、和物业服务合同，采用先进的维修养护技术和方法，对建筑与物业管理区域内的环境卫生、安全保卫公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主白日提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。物业管理的具体内容，应当按照业主和物业管理企业签订的物业服务合同实施。现代物业物管理与传统房地产管理在管理体制、服务范围和服务质量上都有很大的不同。2.2 住宅小区概念所谓住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。2.3 住宅小区物业管理简介2.3.1 住宅小区物业管理定义 住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国务院颁布并于2003年9月1日起施行的物业管理条例重点规范了住宅小区的物业管理活动。2.3.2 住宅小区物业管理的内容 (1)居住设施的维护养护管理。住宅小区物业管理公司根据物业服务合同内容，负责住宅小区房屋及配套设施设备的维修养护管理，管理重点在共有，共用部分。主要包括房屋及配套设施的档案管理，房屋及设施设备使用、运行状态的监控、维修养护管理，房屋及设施设备安全状态、更换、使用年限的管理，业主或使用人房屋维修管理等。 (2)居住环境管理。主要任务是卫生保洁，环境绿化美化，安全保卫，消防管理，停车及道路管理，灾害预防，社区文化建设等，营造住宅小区整洁，安全，文明的居住环境。 (3)便民综合经营服务。物业管理公司可以根据居民的需要，住宅小区的硬件条件和企业自身实力，设计开展一些便民经营服务项目，如开设商场，菜场，美容美发厅，家电维修等项目。2.3.3 住宅小区物业管理的特征 (1)社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。 (2)专业化。这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样，将从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高。 (3)企业化。物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。 (4)建管结合。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设， 七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式，既理顺了建与管的关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值。 3 我国住宅小区物业管理存在的问题3.1 我国物业管理立法滞后 目前我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：第一层次，宪法的有关条款。如宪法第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。宪法第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如中华人民共和国城市房地产管理法、城市私有房屋管理条例、城市绿化管理条例、城市市容及环境卫生管理条例及其相关配套的法规、规章,如城市房屋修缮管理规定、城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等等最新出台的是国务院颁布实施的物业管理条例。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如北京市住宅小区物业管理办法、深圳经济特区住宅区物业管理条例等等。这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。3.2 物业管理公司与开发商的职责界定不明确 由于我们国家的物业管理行业建立较晚，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。3.3 成立业主委员会的比例低 2010年11月长沙晚报记者从长沙市房产局物管处了到，目前长沙住宅小区成立业主委员会的比例还不到20%，也是说，超过80%以上的居民小区没有成立业委会。住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业服务企业的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，负责向各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业的管理和运作，它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系。3.4 物业管理公司的经营缺乏监督 由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就严重损害了业主的合法权益。3.5 物业管理费用收缴难 对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。业主不缴管理费，主要原因有：一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；二，质价不相等，多收费少服务；三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公司制定的收费标准不认可；四，因房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到物业管理公司；五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等。3.6 物业服务企业竞争力不强物业服务企业规模小，难以发挥综合优势和群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。细看近几年，不少物业企业的退出也是一种市场的行为，未建立社会化、专业化、市场化的物业行业竞争体制，导致一些物业企业不能实现“自主经营、独立核算、自负盈亏”的现代企业竞争管理模式，在住宅小区的物业管理中，因竞争不强亏损现象尤为严重。物业服务企业必须建立现代企业制度，特别是加入WTO后参与物业服务行业国际竞争。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物业服务企业实行规范的公司制改革，精细管理，变被动为主动，走物业服务企业品牌化建设之路。 3.7 管理人才短缺问题目前，我国物业管理行业从业人员 80%以上人员来自城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳动力，经简单培训后进入企业，从事工作以体力劳动为主。目前，在很多小区物业管理企业人员构成中，10%从事管理，20%从事房屋及相关设施设备管理，40%左右从事保安，30%左右从事环境清洁绿化及居民生活服务。物业管理队伍中专业人才少，懂经营管理、工程技术、维护技术，又通晓物业管理业务的专业化人才则更少。与此同时，我国对物业管理人才的培养还有所欠缺。 4 解决住宅小区物业管理存在问题的对策4.1 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律 2003年发布的物业管理条例可以说是物业管理制度发展中的一个里程碑。它对于规范房地产开发企业、物业管理公司和业主的责、权、利，以及水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律规范。它出台以后，对于解决物业管理中出现的诸多问题，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重要的作用。但由于其本身条文规范相对原则、涉及面较窄等问题，对在现实中存在的许多物业管理的问题都不能很好的解决。例如条例中对物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题都没有提出任何解决办法，而且像物业公司的佣金报酬、业委会收取物业费等新的现象，这部法规更是只字未提。一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师，对条例表现出质疑的态度。故我们需要以物业管理条例为基础，进一步完善物业管理法律、法规体系。4.2 实行建管分离 物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。 4.3 完善业主委员会的设立程序 现行政策下业主筹备、成立业主委员会困难重重。成立业委会必须首先要召开业主大会，筹备首次业主大会会议所需的文件资料包括房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等，这些文件均掌握在建设单位手中。虽然根据业主大会和业主委员会指导规则，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时，建设单位应当按照政府部门的要求，及时报送上述资料，但是如果建设单位没有报送，相关政府部门也仅有权责令建设单位限期改正，而不能要求建设单位承担其他法律责任。所以很多建设单位并没有及时报送相关资料，直接影响了业主大会的召开和业主委员会的组建。业主大会和业主委员会指导规则规定了政府部门在业主委员会成立中的相关职责，但是政府部门在业主委员会成立和指导上具体职责界定不明确，缺少罚则。且目前在实践中成立业主委员会和指导业主委员会工作没有引起地方政府的重视，没有有力的措施保障，有关基层部门人力资源和经费有限，缺少主动指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性。所以对相关法规规章应该对政府部门职责界定予以明确，建议政府部门指导业主委员会应纳入政府考核体系，对于不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则。这样可以增强政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快业主委员会的组建步伐。4.4 加大监管力度，提高物业服务水平 相关职能部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。物价部门也要加大监督检查力度，对乱收费的物业公司从严处罚，减少乱收费现象的发生。4.5 建立科学、合理的物业服务收费制度 物业服务费一直是业主和物业服务企业关注的经济焦点，也是二者产生的矛盾的核心内容。现在，市区的业主普遍已认识到日常生活不能离开物业管理，但认为物业服务费用高，这实际与市区人们的经济承受能力有关，另一方面，物业服务企业面临着生产要素的提高，却不能按已经颁布的新收费标准提价，使企业承受着一定的经济压力。那么，考虑这两方面因素，可以根据住宅小区的标准和服务范围，细化每一项服务项目的收费标准，然后，由业主通过业主大会决定需要的服务项目及相对应的收费标准，实行这种“菜单式”的收费方式，丰俭由人，这种以小区的配套状况、业主收入状况、业主的物管需求等作为调整因素，有利于降低业主与物业服务企业的经济利益之争。4.6 实现物业管理市场化, 引进竞争机制 目前我国的大部分物业公司都是由房地产商指派而来的,要想从根本上改变物业管理中存在的问题,除了国家出台相关法律、法规进行规范,还应该取消以前的“谁开发,谁管理”的运营模式。从根本上断绝物业管理公司于房地产商之间的关系。物业管理企业应该在工商部门依法登记并取得相应的资格,国家应多鼓励有实力的企业、团体加入到物业管理当中。物业管理企业经营中应当靠优质服务和品牌参与市场竞争,小区选择的物业公司应在政府房地产管理机关的监督下接受小区业主委员会的公开招标,中标后入驻小区,在政府价格主管机关领取收费许可证,制订服务收费项目标准公布后从事管理收费。通过市场竞争,使那些实力较强、规模较大、服务质量好的知名企业脱颖而出,从事较多的业务,创出品牌,用优质服务,合理收费占领市场制高点。促进物业管理服务行业健康有序发展。4.7 要创新体制,用科学的手段吸纳和培养人才结合我国物业管理行业人力资源开发与管理的现状问题以及该行业的特点,物业管理企业领导要认清形势,及时养将企业的人力资源开发与管理工作放到战略地位上来考虑和处理,要全面提高人力资源开发与管理的工作效能,进而提升企业的市场竞争力。为此,要彻底解决好这个难题,应做好以下几点:企业要提高员工的整体素质,促进人才的职业化,优化人力资源配置;建立一套科学的招聘管理系统,公实行公开招聘。公平竞争的用人机制;建立一套有效的绩效考评系统,完善符合企业激励雇员的激励机制。 5 我国住宅小区物业管理发展趋势5.1 规范化的发展方向 规范化即要求小区物业管理企业必须完善管理制度，运作必须做到规范化，尤其是收费管理要规范化。对于小区物业管理的基本业务和专项业务，可以采用“保本微利”为原则，只向业主收取较低的费用。而对于小区物业管理的特色业务，可以以“微利”为原则，在成本之上再收取稍高一些的费用。5.2 规模化的发展方向根据规模经济理论，企业只有达到一定的规模，管理服务成本才是最低的。随着专业化物业公司的大量涌现，住宅小区物业管理的市场竞争也日趋激烈。小区物业公司要发展，必须走规模经营、降低成本、提高效益的经营之路。另一方面，小区业主也必然会选择服务质量好、信誉高、经营得法、收费合理的公司。凡是上规模的物业公司，既能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务，又可以减轻业主的经济负担，为自身创造较好的经济效益。5.3 法制化的发展方向 随着业主法律意识的不断增强，物业管理条例将会得到更好的贯彻，实施对小区物业管理公司的监督管理，明确开发商与物业企业的房屋质量责任。在业主委员会成立还缺乏条件的情况下，建立业主保护自己权益的条件和机制，建立对物业消费的监督机制；在有业主委员会做出租赁或解除合同决定时，建立能保证决定有效的体制，从而保证小区物业公司和业主双方合法的利益方面真正做到公开、公平、公正。5.4 信息化的发展方向 信息化就是要求物业管理企业应建立并充分利用信息管理系统，以提高物业管理的及时性。物业管理信息系统的