“百城价格指数”：11月百城住宅均价环比连续第3个月下降-10大城市价格环比全线下跌.doc

2011年11月中国房地产指数系统百城价格指数“百城价格指数”：11月百城住宅均价环比连续第3个月下降，10大城市价格环比全线下跌2011年12月1日根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格 样本平均价格和价格中位数由当地在售楼盘的价格计算得出，具体计算方法详见附件。为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。总体来看，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。部分新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。l 百城住宅价格环比10月涨跌幅分析 11月住宅价格环比10月涨幅居前的十个城市是：威海、烟台、汕头、包头、太原、聊城、桂林、淄博、赣州、呼和浩特，涨幅较上月均有所下降，威海和烟台环比涨幅在1.5%-2%之间，汕头、包头、太原和聊城，环比涨幅在1%-1.5%之间，其他4个城市涨幅皆不超过1%，另外，湖州、洛阳等33个城市价格环比10月上涨，涨幅均不超过0.7%。环比跌幅居前的十个城市是：宁波、江门、无锡、西安、东营、南京、嘉兴、江阴、郑州、株洲，跌幅均较上月有所扩大，宁波跌幅超过2%，江门和无锡跌幅在1.5%-2%之间，西安、东营等6个城市跌幅在1%-1.5%之间，株洲跌幅低于1%；另外，昆山、吴江、成都等47个环比下跌的城市，跌幅在1%以内。l 百城住宅价格同比去年11月涨跌幅分析 11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较上月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。11月有9个城市住宅价格同比下降，下跌城市个数比上月增加4个。这9个同比下跌的城市是：宁波、芜湖、海口、苏州、北海、嘉兴、重庆（主城区）、哈尔滨、杭州，跌幅皆在5%以内。l 十大城市住宅价格涨跌情况根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.20%和0.90%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅皆在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨1.66%，是去年6月以来的最低涨幅。11月，8个城市同比上涨，但涨幅较上月有所缩小，2个城市同比下跌。其中，广州、武汉、深圳、北京、成都、天津涨幅介于1%-6%之间，上海和南京涨幅皆在1%以内；重庆（主城区）和杭州同比下降，降幅分别为0.57%和0.28%。l 百城住宅重点项目分析11月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。此外，从区域来看，远郊区县的价格进一步下降，如北京的通州区，住宅成交均价自今年7月开始连续5个月下降，最高降幅超过20%，具体项目如京贸国际城，其成交均价与年初相比，降幅高达25%。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。 6本报告由中国房地产指数系统完成，如有疑问请致发邮件至表1：2011年11月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）天津-0.04%1.82%11874 11000 北京-0.08%2.59%22927 19150 杭州-0.18%-0.28%20506 17400 广州-0.21%5.74%15299 12700 重庆(主城区)-0.24%-0.57%6416 5750 深圳-0.27%4.38%25678 20850 武汉-0.39%5.38%7387 6850 上海-0.47%0.95%23555 18700 成都-0.90%2.23%7880 7100 南京-1.20%0.13%12026 10200 表2：2011年11月百城住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)威海1.78%4910 4650 杭州-0.18%20506 17400 烟台1.69%6561 6300 柳州-0.19%4941 4900 汕头1.27%7524 7950 广州-0.21%15299 12700 包头1.21%5617 5150 兰州-0.22%6209 6200 太原1.20%5705 3550 保定-0.23%4202 3850 聊城1.13%4275 3800 重庆（主城区）(zhucheng)-0.24%6416 5750 桂林0.97%4635 3700 深圳-0.27%25678 20850 淄博0.89%4708 4350 长春-0.30%6144 5750 赣州0.69%4803 4900 台州-0.33%9739 8200 呼和浩特0.67%7279 7000 哈尔滨-0.37%7661 7900 湖州0.65%9328 8700 镇江-0.37%7329 7100 洛阳0.64%5350 4050 西宁-0.38%4704 4150 大连0.64%11569 10000 合肥-0.38%5996 5450 泉州0.63%7057 6450 绵阳-0.38%3936 3600 淮安0.61%4135 3900 武汉-0.39%7387 6850 德州0.53%4232 3400 唐山-0.41%5304 5450 泰州0.45%4974 5000 湛江-0.45%5303 5400 厦门0.42%11669 9850 银川-0.46%5685 5850 邯郸0.41%4754 4900 日照-0.46%5754 5300 徐州0.38%6433 6050 上海-0.47%23555 18700 营口0.38%4440 4350 福州-0.48%12596 12400 昆明0.37%7481 6950 常熟-0.53%8538 6950 宿迁0.35%3831 3850 苏州-0.69%11277 10100 扬州0.34%8288 7250 鞍山-0.69%5662 5300 衡水0.34%3130 3050 廊坊-0.70%6022 6200 三亚0.34%19188 16050 鄂尔多斯-0.72%6225 5250 新乡0.33%3147 3250 济南-0.73%9225 9000 宝鸡0.30%3566 3700 乌鲁木齐-0.76%5115 4800 长沙0.30%6142 5750 马鞍山-0.78%5306 5400 秦皇岛0.30%7000 6450 金华-0.79%8230 8400 连云港0.29%5459 5000 海口-0.81%6946 5950 张家港0.26%9859 10750 中山-0.83%5712 5050 菏泽0.23%3419 3450 佛山-0.84%8859 7250 东莞0.20%7203 5600 常州-0.85%7483 6450 南宁0.20%6205 10800 沈阳-0.88%6450 6100 北海0.18%5101 4750 吉林-0.89%4724 4450 湘潭0.15%3609 3400 芜湖-0.89%5642 5150 南通0.12%7599 7200 成都-0.90%7880 7100 贵阳0.12%4902 3850 吴江-0.91%8938 8200 温州0.09%16158 10800 昆山-0.92%9606 8850 南昌0.05%5471 4400 株洲-0.95%3666 3450 珠海0.05%10513 8950 郑州-1.11%6787 6400 惠州0.04%6141 5150 江阴-1.16%8309 7300 青岛-0.01%9668 8150 嘉兴-1.18%8800 8500 宜昌-0.03%6004 5700 南京-1.20%12026 10200 天津-0.04%11874 11000 东营-1.28%4815 4700 绍兴-0.05%11251 9150 西安-1.49%7315 7050 潍坊-0.05%4118 3900 无锡-1.88%8515 7250 北京-0.08%22927 19150 江门-1.93%6786 5500 石家庄-0.12%6006 5350 宁波-2.25%13294 12800 附录：关于中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布100个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。关于搜房网搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，是中国最大的房地产与家居互联网企业，拥有6000名员工，数据覆盖中国310个城市，在全国86个城市拥有分公司和办公室。搜房（NYSE：SFUN)在美国纽约证券交易所上市。关于中国指数研究院中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业数据研究机构，其运营的“中国房地产指数系统”（CREIS）已有18年历史，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其每月发布的“中国房地产100城价格指数”，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统；其运营的“中国房地产TOP10研究”每年定期发布的中国房地产企业系列研究成果，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。附：指数编制规则百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。1、样本（1）样本分类 样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。（2）样本选择及其退出： 住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于3万、2万和1万平方米。北京、上海、广州和深圳的住宅建筑规模不低于5万平方米。除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证，当期已售部分不超过95%。当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时不纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。（3）样本价格： 样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。为了使价格统计口径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。当在售房源类型发生变化时，则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。 价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。若项目采取赠送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠幅度。为了计算方便起见，暂时不考了赠送家电等实物优惠。 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。（4）样本权重：按样本总建筑面积计算。若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过3%，小城市不超过5%。如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价格指数时将其剔除。2、计算模型本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：（1）全国及单个城市平均价格计算方法如下：其中代表第j个城市在第t期的平均价格，代表第j个城市第i个项目在第t期的价格，为该项目调整后建筑面积。（2）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。3、数据采集和复核（1）采集时间：每月25日-30日（2）调查区域：城区和郊区（包括近郊和远郊，但不含下辖县和县级市）。（3）采