青岛橡六标准厂房及实验楼弱电建设项目可行性研究报告.doc

项目编号：项目编号：XXXXXXX 青岛橡六青岛橡六标准厂房及实验楼标准厂房及实验楼弱电弱电 建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 委托单位：委托单位： 编制单位：编制单位： 编制日期：编制日期： 二零一二年十二月 此页为公司资格证书彩页 委托单位：委托单位：北京临空国际经济技术开发中心 编制单位：编制单位：国信招标集团有限公司 工程咨询资格证书编号：工程咨询资格证书编号：工咨甲（20120070066） 公司审定：公司审定： 唐小平 高级经济师 公司审核：公司审核： 杨晓敏 高级工程师 注册咨询工程师（投资） 张海平 高级工程师 注册咨询工程师（投资） 部门审核部门审核： 张井贵 高级工程师 项目经理：项目经理： 焦向丽 工程师 项目组成员：项目组成员：刘爱荣 注册咨询工程师（投资） 王 杨 注册一级建造师 常 雷 专专 家：家：马 站 建 筑 高级工程师 吕中维 建 筑 工 程 师 刘书兴 微电子 高级工程师 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 I 目目 录录 第第 1 章章 总论总论 .1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 建设单位概况.1 1.1.3 可行性研究报告编制依据.1 1.1.4 项目提出的理由与过程.2 1.1.5 项目建设的必要性.4 1.2 项目概况.5 1.2.1 拟建地点.5 1.2.2 建设内容.5 1.2.3 建设目标.6 1.2.4 项目总投资.6 1.2.5 项目建设条件.6 1.2.6 主要技术经济指标.6 1.3 结论与建议.7 1.3.1 结论.7 1.3.2 建议.7 第第 2 章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.8 2.1 需求分析.8 2.1.1 半导体行业发展现状及前景预测.8 2.1.2 北京地区半导体分立器件市场需求与发展预测.10 2.1.3 北京临空国际产业基地半导体分立器件产能分析.11 2.2 生产工艺流程.11 2.3 建设规模.11 2.3.1 标准厂房.11 2.3.2 研发楼.12 2.3.3 地源热泵机房.12 2.3.4 综合水站.12 2.3.5 门卫.12 第第 3 章章 场场 址址.13 3.1 场址现状.13 3.1.1 地点与地理位置.13 3.1.2 场址土地权属类别及占地面积.13 3.1.3 项目现有场址利用情况.13 3.2 场址条件.14 3.2.1 地形、地貌条件.14 3.2.2 工程地质.14 3.2.3 气候条件.14 3.2.4 交通条件.14 3.2.5 社会环境条件.15 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 II 3.2.6 周边建筑物与环境条件.15 3.2.7 公共设施条件.15 第第 4 章章 建设方案建设方案.16 4.1 建筑设计原则.16 4.2 项目总体布局 .16 4.3 建设方案.17 4.3.1 编制依据.17 4.3.2 建设方案描述.18 4.3.3 建筑工程.19 4.3.4 装饰装修.20 4.3.5 给排水工程.21 4.3.6 通风空调工程.21 4.3.7 电气.22 4.3.8 电梯.23 4.3.9 道路及绿化.23 4.3.10 停车位及硬质铺装.23 4.3.11 围栏与门卫.23 第第 5 章章 节能节水措施节能节水措施 .24 5.1 节能措施.24 5.2 节水措施.25 第第 6 章章 环境影响评价环境影响评价 .26 6.1 项目场址环境现状 .26 6.2 项目建设与运营对环境的影响.26 6.3 环境保护措施 .26 6.4 环境影响评价 .27 第第 7 章章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防.28 7.1 危害因素分析 .28 7.2 安全设施.28 7.3 消防设施.28 第第 8 章章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.30 8.1 组织机构.30 8.2 人力资源配置 .30 第第 9 章章 项目实施进度项目实施进度 .32 9.1 项目建设周期 .32 9.2 项目实施进度安排 .32 9.3 招标采购.32 第第 10 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .34 10.1 投资估算编制依据 .34 10.2 投资估算编制的范围.34 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 III 10.2.1 工程费.34 10.2.2 工程建设其他费用.34 10.2.3 预备费.34 10.3 投资估算.34 10.4 资金筹措方式与来源 .39 第第 11 章章 财务评价财务评价.40 11.1 基础数据选择 .40 11.2 服务收入支出预测 .41 11.2.1 服务收入估算.41 11.2.2 服务成本估算.41 11.3.3 建设期利息.42 11.3 财务评价 .42 11.4 敏感性分析 .42 11.5 盈亏平衡分析.43 第第 12 章章 社会评价社会评价.44 12.1 项目区社会现状 .44 12.2 项目建设对社会的影响.44 12.3 社会评价 .45 第第 13 章章 研究结论与建议研究结论与建议.46 13.1 结论.46 13.2 建议.46 附附 图图.47 附图 1 项目区总平图.47 附图 2 标准厂房平面布置图.47 附图 3 标准厂房剖面图.47 附图 4 标准厂房立面图.47 附图 5 研发楼一层平面布置图.47 附图 6 研发楼二层平面布置图.47 附图 7 研发楼三层平面布置图.47 附图 8 研发楼四层平面布置图.47 附图 9 研发楼五层平面布置图.47 附图 10 研发楼六层平面布置图.47 附图 11 研发楼剖面图.47 附表及附件附表及附件 .47 附表 1 总成本估算表.47 附表 2 利润表.47 附表 3 现金流量.47 附件 企业营业执照.47 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 1 第第 1 章章 总论总论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 1.1.2 建设单位概况 北京临空国际经济技术开发中心，位于北京市顺义区高丽营镇西文化营村北。 法人代表为高春富，注册资金为 10000 万元。企业经济性质为全民所有制。 北京临空国际经济技术开发中心，于 2006 年由顺义区人民政府第八次常务 会议决定成立，2007 年正式挂牌运行。其经营范围包括技术开发、技术咨询、 投资管理、土地整理、房地产开发、物业管理等。 1.1.3 可行性研究报告编制依据 （1） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发2004 28 号； （2） 关于发布和实施的通知国土资发 2008 24 号； （3） 国务院关于印发进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政 策的通知国发2011 4 号； （4） 北京市地方税务局转发北京市人民政府关于贯彻国务院鼓励软件 产业和集成电路产业发展若干政策实施意见的通知京地税企2001 386 号； （5） 北京城市总体规划（2004-2020 年） ； （6） 北京市土地利用总体规划（2006-2020 年） ； （7） 关于印发关于发展热泵系统的指导意见的通知京发改2006 839 号； （8） 顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （9） 顺义区 2011 年政府报告 ； 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 2 （10）电子工程建设用地指标1993 年； （11）科研建筑工程规划面积指标1991 年； （12）北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地） ； （13）北京市房屋安全鉴定和设备检测中心房屋安全鉴定报告 ； （14）建设工程测量成果报告书 ； （15）企业法人营业执照； （16）项目建设单位提供的其他资料。 1.1.4 项目提出的理由与过程 我国的国情为人多地少，只有严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量， 强化节约利用土地，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，才能 保证经济社会可持续发展。 自上个世纪 90 年代初以来，在全国普遍出现的“开发区热”过程中，滥占 土地，盲目投资、低水平重复建设现象严重，导致开发区建设用地出现了严重 的浪费和不经济现象。2004 年，国务院颁布了国务院关于深化改革严格土地 管理的决定 ，决定中指出“在开发区推广多层标准厂房” 。标准厂房是指在规 定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要通过出售、租 赁等方式为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发 展平台。标准厂房的建设不仅可节约集约利用土地，同时可缩短中小企业建设 投资周期，减少中小企业前期固定资产投入，降低了中小企业发展风险。 （1）北京市用地现状 北京市地域总面积 164.11 万公顷，土地资源的特点是山地多，平原少，北 部为中低山区，东南部是缓斜的平原，其中山区面积约占 61%，平原面积约占 39%。根据全国 2005 年土地利用变更报告 ，2005 年北京市建设用地面积为 32.30 万公顷，占地域总面积的 19.6%。随着北京常住人口的迅猛增长，北京地 区土地供给压力日益增大，人地矛盾更加突出，在新增建设用地内更应注重土 地节约集约的问题，有效控制用地规模，不断增加节约集约用地水平。 （2）顺义临空经济功能区发展规划 顺义区是首都城市空间布局“两带”之东部发展带的重要节点，是北京重 点发展的三座“新城”之一，拥有北京六大功能区之一的临空经济功能区，是首 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 3 都发展最快、最具发展潜力的地区之一。 “十二五”期间，顺义区围绕“打造临空经济区、建设世界空港城”的目标， 构建“一核、两轴，两带”的产业空间格局。产业空间格局中的“两轴”即： 京承高新技术产业轴和京平高端制造产业轴。京承高新技术产业轴要主动对接 北京北部研发服务和高新技术产业发展带，将沿线区域建设成为中关村高新技 术的承载区和研发成果转化基地。见图 1-2 顺义区“十二五”产业空间布局示 意图。 图图 1-1 顺义区顺义区“十二五十二五”产业布局示意图产业布局示意图 顺义临空经济功能区即位于“京承高新技术产业轴”上，规划总用地面积 10 平方公里，是临空经济功能区的高科技核心板块，也是中关村科技园区东线 产业带上的重要节点。 2008 年，顺义区人民政府和中关村科技园区管理委员会签署框架协议，合 作共建中关村临空国际高新技术产业基地（以下简称“产业基地” ） ，入区企 业不但能够享有顺义区临空经济功能区的扶持鼓励政策，同时享有中关村全部 产业政策支持。 产业基地借助首都北京得天独厚的信息产业市场和科研优势，着力发展电子 信息产业及相关服务业，主要引进数字音视频、通讯显示、集成电路、电子芯 片及元器件、精密机械等产业项目，致力于打造我国第一个临空型、国际化、 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 4 信息产业为主导的高新技术产业基地。随着宝德强科技、北京数码视讯、北京 航天产业园等大型数字信息项目、航天产业项目的落户，北京中关村临空国际 产业基地电子信息及通信设备制造业已形成初步规模。 （3）本项目的功能定位 北京临空国际经济技术开发中心依托首都得天独厚的人才优势、政策优势、 区域优势，坚持产业集群化、资源集约化发展目标，在引进大型企业、大型项 目的基础上，加快培育配套企业-生产半导体分立器件为主的中小型企业。 北京临空国际经济技术开发中心通过已有的优惠政策及标准厂房的建设， 为投资规模小、发展潜力大的中小型半导体分立器件生产企业提供承接和创业 平台，并对引进企业配备研发场所。引进企业可自主开发有知识产权的技术， 加大企业对半导体分立器件生产的科技投入，改变以装配为主的生产模式，提 高产品的本土增值能力。 本项目建成后，增强了开发区内产业集聚优势，延长了产业链，解决入住 中小企业项目用地审批困难、前期投入费用高、周期长的实际问题，又避免了 厂房和基础设施的重复建设，节约资源，保护环境。 1.1.5 项目建设的必要性 （1） 节约土地的需要 近年来随着工业化和城镇化的提速，经济发展和城市建设对土地需求量不 断增加，土地资源与经济发展之间的矛盾日益突出。中小企业单独圈大院、建 单层厂房，不仅造成城市布局混乱和土地资源浪费，而且造成基础设施建设和 交通运输成本加大，带来能源、资源和资金的浪费。 本项目根据已有引进企业背景、行业情况，建设半导体分立器件标准厂房 及研发楼，向引进的中小半导体分立器件企业出租，在实行社会化协作的同时， 实现土地集约利用，并节约城市基础设施建设和交通运输成本，以及能源、资 源的消耗。 （2）建设北京世界城市的需要 北京未来的目标是要建设成为世界城市，而合格的世界城市必须拥有世界 一流的高科技产业集群，高度发达的经济发展水平和金融水准；在世界经济体 系中处于产业链的最高端，是世界经济的领跑者和增长极，是高端产业、高端 国信招标集团有限公司 北京临空国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目 5 服务、高端品牌和高端人才的汇集地；具有世界性的影响力、控制力、集聚力 和辐射力，掌握强有力的全球经济引领权。北京临空国际经济技术开发中心， 通过引进高新产业及技术研发，努力形成全球高端人才的聚集区，加快北京市 建设世界城市的步伐。 （3）加快区域城市化进程的需要 通过建设综合配套、功