房地产项目的规划设计.ppt

第六章房地产项目的规划设计,第六章房地产项目的规划设计,一、项目总体规划二、项目建筑风格三、项目景观设计四、项目户型设计五、中国住宅厨卫发展方向六、项目配套设施,一、项目总体规划,最适合人类居住的住区应达到下列目标：生态环境优美山水环境优美功能质量优良人居文化上乘物质、精神可持续发展,第六章房地产项目的规划设计,（一）总体构思（二）空间关系处理（三）用地平衡与管网布置（四）规划设计要则（五）住宅设计的崭新模式,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（一）总体构思,1、小区设计必须树立“以人文本”的规划设计思想2、住宅小区规划应因地制宜，与周围环境相协调3、小区设计应富有个性、特色突出随着小区规划要求的逐渐提高，住区不但又有特色，进行主题性的诠释，住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志。现代社区大部分都以组团的形式来进行小区域围合，便于特点集中和动静分离。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（一）总体构思,组团在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（一）总体构思,组团在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。,景观组团及住宅组团,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（一）总体构思,组团,景观组团住宅组团,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（二）空间关系处理,1、动与静的关系2、虚与实的关系3、建筑与环境的关系4、高层建筑和低层建筑的关系,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（二）空间关系处理,1、动与静的关系住区空间中包含的要素十分繁多，大体上分为动、静两类。属于静的因素：建筑物、构筑物，尤其是表面呆板、不通透、不装饰、不富有变化的，且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等。属于动的因素：流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流、车流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。住区空间由以“静”为主的建筑物和构筑物组成，在以“静”为主的场合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的的局面，冲破建筑物的凝聚感，山景、水面是重要的动态景观。在以“动”为主的场合下，要善于用“静”的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（二）空间关系处理,2、虚与实的关系虚实结合、相间有度，是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循这样一条原则：商业性空间（如小区内商铺）不宜过虚，就像北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路等，都是实多虚少，人潮涌动。文化性空间（如小区内的广场）不宜过实，就像北京天安门、英国的汉金广场、广州的中山今年堂，使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（二）空间关系处理,3、建筑与环境的关系根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（二）空间关系处理,4、高层建筑和低层建筑的关系根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。（1）高层建筑优点：高大宏伟，可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平，可以丰富一个城市的空间景观，可以节约大量的土地。站在高层顶端，可以一览城市风景，心情舒畅（2）高层建筑缺点：安全性低，没有经受过强烈的地震考验，在消防问题上还没有什么更好的办法；成本高，高层体量大，荷载强度高，地基处理及建筑成本相关问题多，阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题；年长日久的强度丧失问题；人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等（3）低层建筑：多层建筑成本低，建设周期快，维护费用小，能源消耗少，即使出问题，重建也不是太难的事情。多层建筑不会过高的增加城市容积率，城市病（如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。现在，一些发达国家已经认识到这些问题，都在合理控制高层建筑发展，我国也应该合理控制高层建筑的发展，鼓励多层。,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,1、居住小区的用地平衡2、总体布局与居住环境空间构成3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置,（1）小区用地的功能性分类,（2）规划用地注意（3点）,住宅用地公建用地道路用地绿化用地,（1）居住空间按功能划分四层次,公共空间半公共空间半私用空间私用空间,（2）总体布局时应注意(5点),（1）小区内的工程管线应配套齐全。各种管线应地下铺设。,（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系,一、项目总体规划,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）小区用地的功能性分类：住宅用地公建用地道路用地绿化用地,一、项目总体规划,1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：不可片面追求高容积率容积率（PlotRatio/VolumeFraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。A.计算公式：容积率=地上总建筑面积总用地面积容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：不可片面追求高容积率B.对生活的影响a.人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。b.内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面c.安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：不可片面追求高容积率现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:并根据不同城市的特点有所差别。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,一、项目总体规划,1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境A.以人为本在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证居住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造养功能。不能有裸露泥地，尽量减少尘埃。B.处理“三废”净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒处理，改善小气候。C.环保提倡环保、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，进行垃圾无害化处理。面积特别大、建设期长的小区，要根据市场变化进行适时的规划调整。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,2、总体布局与居住环境空间构成（1）居住空间按功能划分，可分为四个层次：公共空间：小区的公共交通干道和集中地绿地或游乐场地，属于小区的居民共享空间。半公共空间：具有一定限度的公共空间，作为住宅组团内的半公共空间可供组团内的居民共同使用。半私用空间：住宅楼栋间的院落空间，是小区内最有吸引力的活动空间，这种半私用空间不仅指住宅楼间的空地，也可组织在一个高层的层间，或在一栋住宅的围闭空间内。私用空间：住宅底层庭院、楼层的阳台或室外露台。底层庭院可供居民种植，增加组团内的自然景观；楼层上的阳台、露台可供居民眺望、休息、种植花木，可丰富建筑立面的景观，也增添生活乐趣。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,半私用空间：架空层中间架空层花园,一、项目总体规划,2、总体布局时应注意（1）居住空间按功能划分，可分为四个层次：善于博采兼容，既善于学习外国的形式，犹主义传统地方特色的继承和弘扬。结合地形等自然环境条件，因地制宜，巧妙安排。注重规划创意和营造多层次的空间组合注意保留绿化庭院空间对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体规划上应充分注意风格的统一，外部管道与道路系统一并规划。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（1）小区内的工程管线（含供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等）应配套齐全。各种管线应地下铺设。为保证小区空间和视野的整齐，小区内的工程管线应进行管线综合规划，合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系道路A建筑红线：也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。B.小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，并应于城市公交系统有机衔接，方便与外界的联系。小区及道路，行车宽度一般不超过7米，红线宽度不小于6米，居住小区组团级道路，路面宽度一般为46米，宅前小路一般为1.53米。小区道路应通畅，主出入口应合理及避免区外交通穿越。同时必须满足消防、救护、抗灾、避灾等。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系停车停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少环境污染、噪音干扰，而且应节约用地，设在地下、半地下较为合适，主要有几种形式：A.半地下停车场与绿化组合在高出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以及花架、花坛等，一举两得。B.全地下车库其顶面的覆土应做绿化，并与周围园林绿化融为一体。C.架空平台下停车库在数栋住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上绿化、交往空间。D.在绿化带搭棚架停车尽量少用，如果能做到停车地面仍有绿化（用砖块铺地，地砖边锋种草）也可以。,第六章房地产项目的规划设计,（三）用地平衡与管网布置,一、项目总体规划,1、适用适用是住宅的基本要求，也是根本要求，户型设计的第一位就是使用方便，集中归纳为：“动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区”应是使用功能合理的基本原则。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性生活功能厅内要有良好的光照、通风和视野厅内不要有太多的门，以便安排家具厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染厨房与餐厅最好近邻，以便端上和撤出餐具卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。2、面积大小好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。引导性的前瞻设计:主要强调的是在功能面积上的超前考虑与创新，对新的流行趋势的把握，从而通过具体的设计产品来满足要求，引导消费。现实性的市场定位:根据楼盘综合素质确立的市场定位，进而确定主力户型定位，然后依据技术设计要求最终完成户型组合。3、高科技与环保相结合高科技和环保相结合的智能小区，将成为新世纪的住宅流行时尚。,第六章房地产项目的规划设计,（四）规划设计要则,一、项目总体规划,1、五位一体模式从当前市场的热点来看，未来住宅的模式必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的高度统一和有机搭配，最终整个小区具备：优雅舒适的居所、方便完善的配套、和谐融洽的文化、优美祥和的环境，服务周到的会所等五大功能的和谐。2、空间渗透模式(1)半公共空间，通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候（1）方便居民之间接触交往（2）作为儿童的活动场所（3）作为防灾避难和疏散的有效空间（4）高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段。(2)纯净空间，在静字上做文章，即保证其安静、安全、安逸（1）人车彻底分流无任何电线在空间内穿梭（2）围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集中活动空间。,第六章房地产项目的规划设计,（五）住宅设计的崭新模式,一、项目总体规划,2、空间渗透模式(3)步行空间，景观布置和休息场所设计是精华所在（1）无车辆的步行空间（2）必须具有空间上的延续变化和收放（3）采用多种形式，如一步线、直线、L型线等(4)平台分流，采用架空平台，在平台的两边设计为绿地，使人流汇集到中间，避免了对一层的视线干扰，而且保证人行安全（1）注意平台下部的采光开阳的景观设计（2）人员在平台下与车流不交叉，使景观能直接入单元或入户(5)架空空间（1）做好架空空间的人流、车流组织，分区停放不同车辆（2）美化环境，视觉效果扩大（3）重视架空层的色彩效果,第六章房地产项目的规划设计,（五）住宅设计的崭新模式,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（一）建筑风格的价值（二）建筑风格的类型,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（一）建筑风格的价值1、建筑风格的含义风格是一个建筑物的个性或独特表征；风格是建筑的一种方式、类型和方法；建筑风格是一代人文思想的重要组成部分，他作为凝固的社会思潮深刻的体现出人类的价值观和美学观；风格是民族的特征，也是时代的特征；风格是建筑艺术和审美价值的直接体现形式。建筑风格对住宅开发的影响风格对建筑开发具有重要的意义，这主要体现在三个层面：（1）从建筑本身来说，是通过风格取得两种效果：一是美观。二是识别（2）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘速销是有积极意义的，可以作为卖点之一。（3）对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，音质精神上的愉悦。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型1、住宅设计的艺术风格建筑物有使用和美观两种功能，设计时对两者的侧重性，要视建筑类型、经济状况、低于时空、环境要求定。（1）住宅有民族风格和地方特色是必然的影响居住文化特征的主要因素是自然环境和社会结构，地方的气候、地形、材料、工艺都影响着住宅的风格；民族的风俗、习惯、传统技术经济条件都会直接表现在住宅形式上。（2）住宅的时代感、现代化同样是必然的（3）艺术风格的体现住宅的艺术性也不仅仅是外表美的问题，更有着深刻的文化内涵，有他的时尚精神和文化继承。住宅形式的要素是空间和实体。完美的住宅艺术形式是营构物质实体来围合空间，内外空间和动静空间是相互依存和补充的。住宅外表的形式美是遵循约定成俗成美的法则创造的，有公约的认同感。住宅的造型是有其独特的性格的，居住的功能内容，日常家庭生活的特性，很自然的表现在住宅外形上，住宅从造型到内部功能都显示出一种居住的生活气息。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型2、住宅的外墙设计（1）外墙住宅的外墙把自然环境和人工环境分开，属边界“隔膜”体，其主要作用有保护、承撑、通风采光、景观等。也可以视之为住宅实体空间的外皮层，在立面设计中给人以直接的美感。（2）材料外请材料选用要综合考虑耐久性（防来自尘、风、鱼的酸碱污染、防老化）、安全性（防台风暴雨、防脱落裂移、防火）、可居性（隔热、防渗水、遮阳、隔噪音）、可清洁性、兼容性和美景等（3）外墙平面设计的整体构图通畅住宅的墙面宜朴实大方、简洁明朗，亲切宜人。构图上应该虚实有度，有节奏韵律感，重点装饰。在构图主旋律上有水平构图、垂直构图、成组构图、网络式构图、散点构图、流线构图和不定式构图等设计者要运用窗、墙面、阳台、梯间、门廊、屋顶等要素，有意识的组成有特色、情调、性格的图像。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型2、住宅的外墙设计（4）色彩和质感墙面的色相和线条的划分，色调的图案处理，阳台和屋顶的重点装潢，可以表现出一种向往美好的生活气息和安宁家居的气氛，但要注意色块构图的均衡，风格的协调统一。例如在南方喜欢用较为清淡明朗的颜色为主基调，浆黄、淡绿、浅灰等。（5）表面处理对表面进行明暗、凹凸的处理或特殊材质的运用给人以不同的质感幕墙：幕墙是建筑物的外围护墙，像幕布一样挂上去，故又称是挂墙，是现代大型和高层建筑常用的带有装饰效果的轻质墙。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型2、住宅的外墙设计（5）表面处理对表面进行明暗、凹凸的处理或特殊材质的运用给人以不同的质感垂直绿化：又叫立体绿化，就是为了充分利用空间，在墙壁、阳台窗台、屋顶等栽种植物，以增加绿化覆盖，美观又健康。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型3、建筑风格类型（1）欧陆风格主要是以黏贴古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色与浅色线脚相结合。山花尖顶：,宝瓶、通花栏杆,色彩,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型3、建筑风格类型（2）新“古典主义”与“现代主义”相结合吸取了类似欧陆风的一些元素，加以简化和局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚架构，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛。目前属于主导建筑风格。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型3、建筑风格类型（3）现代风格大多以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调外观建筑的明快、简洁。,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型3、建筑风格类型（4）异域风格,二、项目建筑风格,第六章房地产项目的规划设计,（二）建筑风格的类型3、建筑风格类型（5）乡土建筑风格,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）景观的价值（二）景观设计准则（三）系群殴去园林绿化要点,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）景观的价值1、优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。2、有利于边际利润提升边际利润是反映增加产品的销售量能为企业增加的收益。销售单价扣除边际成本即为边际利润，边际利润是指增加单位产量所增加的利润。边际利润的计算公式为：边际利润(M)=销售收入(S)-变动成本(V)边际利润的运用边际利润的概念有以下几个用途：A、决定企业生产的某一产品是否应该停产。只要亏损产品存在边际利润（即它的销售收入大于其变动成本），就应应该继续生产。B、判断企业产品结构是否合理。如果企业生产的所有产品均有边际利润，则说明企业的产品结构基本上合理。C、停止某一产品的生产必须要以其他产品增产所带来的边际利润大于停产产品的边际利润为前提。,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）景观设计准则住宅是住区的主体，环境是住区的基础，住区环境既有物质方面的“硬环境”，也离不开精神方面的“软环境”。住区“硬环境”主要包含能满足人的居住、生活需要的居住空间、交往空间、景观空间、公建设施、教育设施、体育娱乐设施、交通设施、商业服务设施等住区“软环境”,1、住区园林应力求创新、各具特色2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩3、住区园林应与方便人际交往相结和4、利用、改造、自然景观与人造山水景观相结合5、发展立体绿化，营造空中景观6、住区绿化与体育活动场地结合7、住区园林应力求美、静、净、洁8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担9、居住环境的优化必须有丰富的社区文化作支撑,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）景观设计准则,1、住区园林应力求创新、各具特色2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩（1）空间层次从小的楼顶、楼旁绿化、路边绿化、到组团绿化、小花园等各类主题花园都应做到层次分明，各具特色。（2）植物品种层次造地、花卉、灌木、乔木，喜阳植物、喜阴植物、不同季节的植物，都应合理布局3、住区园林应与方便人际交往相结和在住区环境建设中，应注重营造人际交往空间，除文化娱乐场所外，组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间，应作为住区园林建设的重点，把它建成既有观赏景观又有交往设施（亭台、卓越、器具等），便于居民就进享用。住宅楼的首层架空也是增加人际交往和绿化的好方法，可设置休息、健身设施，老人、儿童的活动中心。,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）景观设计准则,4、利用、改造、自然景观与人造山水景观相结合未经开发改造的园景元素往往难以达到理想要求，合理的做法：5、发展立体绿化，营造空中景观这是有效增大住区绿化面积，改善环境，美化住区的重要措施之一。立体绿化通常有阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物、天台花卉、架空层空中花园等。另一方面就是把种植的植物立体化，把乔木、灌木、花卉种植形成有层次的立体景观。6、住区绿化与体育活动场地结合除建硬地运动场外，还可兴建一些草地运动场，如微型高尔夫球场、草地滚球场等，既增加了绿化面积，又增加居民运动项目。,有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）景观设计准则,7、住区园林应力求美、静、净、洁住区各类景观布置和小品、雕塑等，都应有专家设计，住区景观要美、环境要静、水面要净，空间要洁。园林建筑小品可分为两大类（1）观赏小品，如叠石盆景、喷泉及各种装饰物。它的作用就是通过作品自身的美，给人从视觉感官上激发起美的情趣，美的联想，并将环境衬托得更加和谐，更加漂亮，由于它们所处的位置一般都很重要，大多在景区中心成为主要景观或是全园的构图中心。（2）集观赏与实用于一体的建筑小品，这类小品是园林绿地中数量最多，体积最大的人工景观。如亭、廊、架、榭之类，无论在现代园林还是古典园林中都因这些得体的小品点缀而使其成为园林。,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）景观设计准则,8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担9、居住环境的优化必须有丰富的社区文化作支撑（1）住区各种园林景观的设计，必须具有我国传统文化内涵，显现中国式的诗情画意。（2）住区应为居民组织各式多样的文化、教育、体育、娱乐活动，使他们不但能观赏、享受优美园林景观，而且能参与活动。（3）住宅环境的优化必须有高质量的物业管理相配合。,三、项目景观设计,第六章房地产项目的规划设计,（三）系群殴去园林绿化要点,1、空间组织要有层次；相互渗透、开合得体、公私有别，疏密上下相宜；2、园景配置要有韵律感、对比性、活泼逗人；3、园中分区、分级、分段设置要分老少、动静，做到景中有景、园中有园；4、山、水、花木、草地要统筹安排，便于居民随时进入消闲、运动等；5、园路、小品、园灯、亭、廊、喷泉、花坛设置要精、巧、趣。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述（二）户型设计的基本流程（三）户型比例的确定方法（四）户型设计新理念（五）住宅层数确定,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,1、户型的经济分类从经济发展的角度而言，住宅户型可分为安置型、实用型、舒适型和豪华型四种。他是依据人们生活水平的不同所定的住宅面积、户室数、设备设施、装修标准等定下的。（1）安置型（2）实用型（3）舒适型（4）豪华型,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,1、户型的经济分类（1）安置型住宅对象居住对象是家庭收入少、经济困难，需要国家补助住宅特点是一种居住水平较低的住宅类型，户型比较少，公共设施较简陋，造价比较低，居住面积在50平方米以下。这种住宅随着人们生活水平的提高会越来越少。（2）实用型住宅对象居住对象是经济收入中下水平的平民百姓。住宅特点是一种经济型住宅，住宅设计主要从功能出发，基本满足人的生活实用要求，寻找有限度较合理的平面格局，面积在5075平方米之间，一厅两房，相当于次小康住宅，装修中档，具备良好的声、光、热居住环境，达到现代化家庭生活配套和居住卫生方便的环境质量目标。此类住宅目前数量比例比较大，随着经济的发展，实用型将会逐步向舒适型转变。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,1、户型的经济分类（3）舒适型住宅对象对象是收入较高的白领阶层和比较富裕的人家。住宅特点是一种符合现代人家庭生活方式，具有舒畅适宜的居住环境，有家庭文明的气息，文化品位较高，装修个性较强，通常面积在75100平方米之间，两房两厅或三房，设施周全景观幽静，家居是一种享受。（4）豪华型住宅对象高收入的金领、企业高层、外资高级人员和比较有声望的人住宅特点属高档豪宅，面积在100300平方米之间，面积大房室多，设备齐全。通常在室内设有健身房、娱乐室、桑拿室、书房等，多为独院、复合式设计。室内动静结合，内外分区明确、装修豪华、用料高级，满足高级生活享受需要。这种住宅市场数量暂不会多，但随着外资、高级人员的增加会逐步增多。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,2、户型设计难点剖析（1）专家与用户间的矛盾,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,2、户型设计难点剖析（1）专家与用户间的矛盾,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,2、户型设计难点剖析（2）专家间的矛盾专家与专家之间，因为位置和角度的差异，对户型决策问题也是见仁见智，从以下专家讨论中可见一斑。发展商A：很多人认为越小的户型越好卖，事实上现代城所有复式的户型，来不及推出就卖掉了。建筑面积在250300平方米的户型全都售光了，单价全都超过一万块人民币，这是一个比较好卖的品种。销售最好的，达到写条子的程度的，是188平方米的河畔型的房子。代理商B：我认为，总的来说小型化是一个发展趋势，因为购房者的能力是一个金字塔型。当高收入阶层的需求基本满足以后，中等收入、中高收入家庭进入市场，在目前二级市场不成熟的情况下，更青睐小户型的商品房。在某个项目里，一种户型卖得快有很多种原因，如景观、价格，如果抛开这些因素单说户型，我认为小型化是趋势，不仅是在住宅领域，也包括写字楼、商铺等物业。发展商C：户型与价格有相似之处，平均值对我们的指导意义不大，我们更关心个案的问题。首先决定户型的是地理位置。去年我们推出丹桂苑，最受欢迎的是最大的四房两厅的平层户型。我觉得离城较远的地方，大户型可能较好卖，可能是小户型的客户很难承受这么远的距离和生活成本。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,2、户型设计难点剖析（3）最好卖户型的偏差如果说上述“矛盾”只是业内人士各自的意见，那么有相当多的发展商对“最好卖户型”的一些基本判断已经产生了一些偏差。业内专家认为，片面追求大面积是不成熟的表现。人对于起居行为和居住心理的要求是有度的，与之相对的家具配置和装修气氛也是有规律可循的。因此，家庭的各种功能空间尺度并不是越大越好。大而无当，不但会造成浪费，而且不利于有效地组织家庭的生活氛围。根据我国家庭人口结构发展趋势，主导户型至少10年内，仍会以三房一厅和两房一厅的中小户型为主，建筑面积标准以不超过120平方米为宜。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（一）住宅户型设计概述,2、户型设计难点剖析（4）发展商的喜好类似的问题有很多，例如，许多发展商认为客户都不喜欢走廊。想把走廊面积放在厅里面，觉得大厅的感觉比较好。但今后走廊应该是个趋势，因为有很多功能上的好处。带走廊的户型里，主卧室与客厅离得比较远，私密性保护得很好。另外可以把动静区分开来，客厅和卧室不会互相干扰。家庭里的生活成员作息出现差距的时候，走廊的妙处就会显出来。再如对当前较为流行的“跃层住宅”，有专家认为跃层（错层）住宅是在一定条件下才成其为好的户型。因为这一点已在上海得到印证。跃层只有在180平米以上时才是合算的，否则它的功能是不合理的：厅不够大、或者面宽不够。另外，物以稀为贵。比如说跃层从建筑的角度来说是不经济的，但是在全国各地推出来都很畅销，这是一个创新的户型品种，有一个生命周期，在一个城市也就是两到三年时间。其实只要布局很好，平层是最经得起考验的。在香港户型已经趋于一致，都是一种布局最合理的户型，这是一种理性消费。北京比上海的感性消费更强烈一些，因此这种户型上的创意在北京的生存空间更大，但是一定要警惕这里面非科学的成分。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,1、进行市场调查2、掌握户型需求3、确定户型大小4、进行功能分区5、进行户型布局6、确定户型构成7、住宅的空间配置,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,1、进行市场调查如果以为掌握了一次、两次的市场调查数据就掌握了市场需求，那就大错特错了。市场调查提供只是一个可能性，一种未来可能的倾向，而不是一个单纯结论。作为参考，市场调查有借鉴作用；但作为决策依据，仅有市场调查是不够的。市场调查有其局限性，具体如下：（1）样本的选择及其代表性的局限。限于人力、物力，无法选取更大的样本，完全样本是不可能做到的；而所选择的样本是否有代表性，即是否属于可能会购买或有能力购买的目标客群，无法判断，区域样本的选取存在疑问，各区的样本比例应如何确定，无法得出结论。（2）样本的可靠性存在局限。被访者是不是有限时或近期购买的打算呢？抑或只是表达一种愿望，一种意愿，而他们本身并没有财力于近期购买或者不打算近期购买。如果他们所传达的只是一种将来的愿望，那么这种愿望随时都会发生变化。（3）调查结果只能对楼宇销售形成一定依据，但不能为销售提供策略。调查结果多数是告诉开发商及代理商不能这样做，而没有告诉他们该怎样做。因此，一定量的市场调查虽然是必要的，但却是远远不够的。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,2、掌握户型需求,目前的户型需求多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是随时间、区域而异；户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。,（1）客户户型选择的决定因素（2）添加材料：房地产市场,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,2、掌握户型需求,（1）客户户型选择的决定因素价格因素客户买房时，单价仅是心理价位，而非决定取舍的价位，最终购买时，应该看的是总价。客户自身需求人口多少，是丁克族，还是两代、甚至三代；是需要解决“有无”问题、还是改善住宅；是自用、还是投资（这两者很难分开，但在心理上会有所偏重）。必须具备的市场条件：三级市场活跃程度。这决定了买房后再交易的难易程度。随着三级市场的成熟，市区住宅小型化的趋势是一定的。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,2、掌握户型需求,（2）房地产市场房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。A.按组成要素分，可分为：土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。房地产技术信息市场。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,2、掌握户型需求,（2）房地产市场房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。B.根据房地产流通顺序分为：一级房地产市场。又称土地出让市场。这是国家垄断的市场。二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。三级房地产市场。又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,3、确定户型大小,发展商如何确定自己的户型大小？（1）市场调查市调的关键在于科学、准确、全面，由于市场成交数据处于严格保密状态，一般很难获取真实信息。但是仍然尽可能要做到科学、准确、全面。主要把握以下几点：样本点是否是有效客户，比如伟业主要在东、西、南、北八个销售点寻找客户和潜在客户做查；样本点是否够一定规模；设计问卷和进行访问时，需仔细研究问卷设计本身是否科学；从大势上把握客户的心理。（2）弹性设计方案包括两个内容：户型内部中的弹性设计，留出一、两室变成三室、四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。户型与户型间的弹性设计。团结公寓将三室二厅改成两个一室一厅的方案，使客户有很大的挑选余地，极大地扩大市场定位的范围。使大户型与小户型的矛盾不那么尖锐。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,4、进行功能分区,住宅一般有如下几个分区：（1）公共活动区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。（2）私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。（3）辅助区：供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,5、进行户型布局,根据调查，北京客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，客户认为各功能区的重要程度依次为：起居厅、主卧、餐厅、次卧。有专家认为目前在130-140m总面积的户型里设计30m的厅比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从1518m上调至25m。其中的原因可能是：（1）客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视、看书的位置，厅的一部分功能转移到卧室中；（2）社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念；（3）整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加；（4）餐厅不与起居相连餐厅最好单独设立；实在不行，最好与厨房在一起合设，占到42；建议和起居室合设的仅占16。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,6、确定户型构成确定户型的构成比例比较复杂，没有一成不变的定例或规矩，视市场情况而定，如果楼盘所面对的购买群特征单一，那么在确定主力户型及其比例时较为容易；如果楼盘所处区域消费者需求层次复杂难以定位，主力户型数量可适当增加。户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、需求变化、平面布局、规划设计等因素影响。市场需求虽然是其决定性的因素，但不是唯一的影响因素，有时候户型的构成比例还受到规划设计、容积率等因素限制，以致不得不作出某些局部调整。户型的构成比例确定以后，并非固定不变，如果在早期设计上考虑日后结构的灵活间隔的话，可以依据市场变化作出变动。例如南海中心针对大户型需求不旺、楼盘自身销售期过长的情况，把一些高楼层的4房2厅间隔为两套2房1厅出售。由此可见，拆细或组合的营销策略可以改变户型的构成比例。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,7、住宅的空间配置推荐住宅户内面积的分配如下：上述面积中，保姆室、家庭团聚室、走入式贮藏室根据商品房的对象而选择设置。目前常见的住宅空间格局主要为六大板块：卧室、餐厅、起居室、厨房、卫生间、阳台，而美国住宅，以功能分区为标准将空间细分为礼仪、交往、私密、功能、室外五大区，其空间格局不包括室外已经15个左右。,厅(起居室)：20-45m主卧室：15-25m次卧室：10-15m次卧室：8-12m保姆室：4-6m卫生间：4-10m,厨房间：8-12m洗衣机间：4m(附污水盆)贮藏室：4-6m阳台：4-12m生活阳台：4-6m走入式贮藏室：4-6m,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（二）户型设计的基本流程,户型设计应该做得细，每个部分都做得很好。但一个好的户型并不等于一个好的住宅产品。住宅产品应该包括：工程质量、功能、环境质量、服务等四个方面。户型设计仅是其中一个方面。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（三）户型比例的确定方法,1、户型不宜过杂，战线不宜拉长2、主力户型如果差异性过大，定位亦不准确3、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来决定,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（三）户型比例的确定方法,1、户型不宜过杂，战线不宜拉长以为户型较多能兼容并满足各种需求的思想是错误的，战线过长，往往无法集中力量去满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇档次和形象定位。（1）外销宜突出主力户型，且主力户型不宜多而杂。（2）内销户型比例的确定一般以中户型（2房2厅、3房2厅、4房2厅三种为主）为主力户型，大户型、小户型的比例少一些，再配以少量复式。通常的做法往往如此。某个大型住宅楼盘既外销又内销，户型从2房1厅到5房2厅、复式共有十几种，差距甚大，购买层次参差不齐，给消费者的印象似乎是个混杂的大社区，缺乏明确主题，没有统一的居家氛围。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（三）户型比例的确定方法,2、主力户型如果差异性过大，定位亦不准确例如布心某个即将推出的住宅盘，将3房2厅、1房1厅作为主力户型，势必拉大购房者层次，给物业管理治安造成相当大的难度。试想，不同层次业主各有不同的生活圈，如何避免交叉，划分各自独立的生活区域呢？若在整体小区的统一格局下，各分区独立布局，问题可得到缓解；如果楼盘是围合式、半围合式格局的话，就难以划区管理了。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（三）户型比例的确定方法,3、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来决定每个楼盘必然有其预期的目标客户群，针对目标客群的不同需求特点，细分出各个特征群体，然后再根据各个群体的购买力、购买目的、购买心理等因素进行研究分析及调查模底，确定对应的户型具体比例。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（四）户型设计新理念,1、旧户型面积趋向实用化2、功能配置更趋完善3、功能分区更为明显4、户型设计更为贴近人性5、设计观念的变更6、从人口构成确定居住空间7、安全第一,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（四）户型设计新理念,1、旧户型面积趋向实用化（1）传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。（2）大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。（3）户内实用率比以前高，公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（四）户型设计新理念,2、功能配置更趋完善（1）主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。（2）工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。（3）书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使空内生活更为丰富多彩，居家更舒适。（4）玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化。,四、项目户型设计,第六章房地产项目的规划设计,（四）户型设计新理念,3、功能分区更为明显（1）96年以前的住宅，没有什么功能分区概念，在居家使用上极不科学，大厅功能比较混乱，基本上不区分休息娱乐区（客厅）与进餐厅（餐厅），一些卧室门