商业地产建筑设计研究.ppt

,商业地产设计要点研究,2011年04月,贰、万达篇,叁、案例篇,肆、总结篇,核心内容,导读目录,壹、理论篇,壹理论篇,贰万达篇,叁案例篇,肆建议篇,一、商业地产涵义二、商业地产分类,广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等,广义概念,狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式,狭义概念,注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。,第一部分理论篇,商业地产概念,商业地产分类,商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。,随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。,商业地产概念,商业地产分类,商业地产概念,商业地产分类,上海兴力达广场,广州天河城广场,商业分类大型商业综合体（购物中心）,商业分类-开放式商业街区,商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式,商业地产概念,商业地产分类,江汉路步行街,武汉天地,商业分类-专业市场,专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。,商业地产概念,商业地产分类,家具广场,茶叶交易市场,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式,商业地产概念,商业地产分类,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式,商业地产概念,商业地产分类,随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向,商业分类-酒店,商业地产概念,商业地产分类,从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域。,商业分类-写字楼,商业地产概念,商业地产分类,商业分类-商住办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。商业分类-交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,商业地产概念,商业地产分类,一、企业背景二、业务结构三、产品模式,壹理论篇,贰万达篇,叁案例篇,肆建议篇,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,万达集团是形成以住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店为四大支柱型产业的大型集团企业。,大连万达集团成立于1988年，1992年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。,1,2,公司总资产200亿元，年销售突破150亿元，万达17年来投入公益事业的资金累计超过8亿元。,3,2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内商业地产抵押证券。,4,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,2002-2003,2004-2005,2006-？,第一代产品,第二代产品,第三代产品,案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场,案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场,案例：宁波万达广场、上海万达广场,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,选择省会或中心城市布局；选址都在城市最核心商圈；占地面积在1.2-2万平米，建筑面积在4-6万平左右；主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；一层为分割销售的小门店，二、三层为超市，四层为专业卖场和影院；建筑形态都为单体店面；第一代产品单体中，20%的商业零售，零售部分为一层商铺,第一代产品特点,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,选择省会或中心城市布局；选址都在城市最核心商圈；占地面积在5万平左右，建筑面积在10-15万平左右；主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；每个主力店都为一个单体店面，由多个单店组成商业广场；第二代产品中大体量商业，只租不售,第二代产品特点,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,选择省会或中心城市布局选址在城市副中心或新区的中心；占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓（或SOHO）、ShoppingMall商业街区、广场及高尚居住社区等组成；商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；建筑形式为综合体，以单店+商业街+高层的组合形式；第三代产品中，核心商业购物中心只租不售，销售部分为项目的写字楼、住宅、商业街,第三代产品特点,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,万达订单地产发展阶段,共同设计。万达根据租户需求量身定制。先租后建。主力店租户先签约，然后万达开工。保证长线稳步发展,商户优势所有万达商业广场都有国际知名商业企业进驻经营，如沃尔玛、百盛、欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基等，这些商户对于万达商业广场在消费人流的吸引、组织上都有显著的贡献，也正是这些商户的进驻，构成了万达商业广场的核心优势。,选址优势万达商业广场中，大部分建在省会城市或直辖市，建在经济特别发达的单列城市，大连、青岛和宁波；所有万达商业广场都选址在所在城市的核心商圈地段，是核心商圈的黄金商业地段。从万达选址、拿地的手段，可以看出各地政府对万达都是充满期望与支持的。,核心优势凭借旗下全国唯一商业规划研究院、全国性商业地产开发建设团队、全国唯一连锁商业管理公司的“皇马阵容”，形成商业地产的完整产业链和企业核心竞争优势。,规模优势万达商业广场以ShoppingMall的模式开发，无论当地还是在国内其他城市，万达商业广场均显示出较大的规模优势，商业面积80000平方米以上的项目有11个，其他5个项目建筑面积都在40000平方米以上。这些项目分别在南昌、南京、青岛、济南和长沙，在当地也算是规模巨大的商场，满足一站式购物体验。,商业地产与住宅地产的区别,业务结构,产品模式,企业背景,一、项目概况二、室外步行街模式三、室内步行街模式,壹理论篇,贰万达篇,叁案例篇,肆建议篇,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,武汉万达菱角湖广场,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,一期A区商铺（B区二期C区三期未建成）商铺总体面积：约4.9万方商铺数量：295个商铺产权持有：非万达持有，对外销售。单铺结构：单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在3.8米8.5米之间，第一层空高5.1米，第二层空高3.9米。品牌入驻情况：A001-A059为包围室内步行街的A出入口右侧商铺，面积在174322平方米之间，入驻品牌依次是：可立特，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动数码。B001-B100为室外步行街A出入口左侧商铺，面积在68-200平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM机。C001-C136为室外步行街的B出入口右侧商铺，面积在66-642平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。,外街店铺以专卖店，小型餐饮娱乐店铺为主。,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,商业区室内步行街商铺总体面积：约4万方商铺产权持有：万达持有，不对外销售整体商铺结构：步行街呈U字形设计，长360米，共3层，1层层高5.4米、2-3层5.1米，一楼主动线宽达10米，交通组织上通过20部自动扶梯，4部观光梯，天井设计，步行街中有20余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。入驻品牌情况：一楼青年休闲品牌湖锦酒楼肯德基麦当劳必胜客屈臣氏星巴克面包新语ZARA以及三个副牌PULL&BEAR百家好衣恋、JACKJONESONLY小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG丝芙兰化妆品欧时力ASOBIO蒙奇奇施华洛世奇元素淑女屋LEE杰之行运动城二楼椰岛卡洛驰大嘴猴LILY、TOUCH、cachecache、lock&lock、拉夏贝尔、太平鸟，美晟数码，流行美万达旗下的大玩家热风hotwind天空商贸GXG的副牌gxg1978三楼主题性的餐饮绿茵阁旗下的品牌荷花亭当年情港式茶餐厅巴适川菜馆、拾味馆、大菊日本料理银鲨海鲜自助泰迪厨房帕帕米娅蓉李记阿香米线101牛排万达旗下的大歌星奇乐儿儿童乐园,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,旗舰主力店：万达旗下万千百货（15楼）万达影城（45楼）万达大歌星（3楼）万达大玩家（2楼）合作品牌：沃尔玛购物广场（副一楼）国美电器（1-2楼）奇乐儿儿童乐园（3楼）湖锦酒楼（1楼）,主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。,商业地产与住宅地产的区别,室外外步行街,室内步行街,项目概况,1、打造城市地标：城市综合体位于城市重要交通通道，综合体的规划理念体现项目档次2、物业形态丰富：万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公寓等物业组成，它最大程度满足城市人的商务、娱乐休闲、生活等3、综合体特征明显：商务区（集酒店、写字楼等商务物业于一体）、居住区（城市中心地段的居住区）、商业区（大型整体商业区、商业街）、娱乐区（影城、电玩、KTV、美食广场）4、自持物业：大量自持物业是公司自有品牌，如万千百货，也是万达商业模式成功运营的标志5、商业业态齐全：万达商业含有大型商场、超市、影城、美食广场、电玩、健身等多种商业业态，通过整体经营，聚合人气，满足消费6、综合体：位于城市中心地段，不可复制，丰富的业态组合，星级酒店、大型商业、公寓、写字楼等成为都市的高消费圈层，代表城市的形象。7、百货、酒店的核心作用：万达商业以百货、酒店的成功运营，拉动整个万达商业的人气，成功带动整个万达商业运营。,主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。,一、创造高质量的商业空间二、以主力店引导人流三、以局部的造景聚集人流四、以餐饮休闲区引导人流五、出入口数量和位置的设置六、人流系统规划,壹理论篇,贰万达篇,叁案例篇,肆建议篇,创造高质量的商业空间,商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时也要保证得房率，创造可停留享受的消费空间。,以主力店引导人流,将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线,很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。,以局部的造景聚集人流,景观式中庭是现代商业中心的必要元素。可提高空间品质,景观式中庭起到塑造与购物中心定位相符的主题空间功能，并在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。,以餐饮休闲区引导人流,餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。,不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。,出入口数量和位置的设置,出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光