理财学6

2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,1,房地产黄金艺术品邮币卡其他资产,第六章资产(实物)市场理财,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,2,房地产概述房地产投资形式房地产投资基本面分析房地产投资技术面分析,第一节房地产,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,3,一、房地产概述,（一）概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,4,（二）房地产的构成,建筑地块,房地产,房屋建筑物,配套基础设施,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,5,房屋建筑物按用途划分,（1）住宅用房：对应住宅地产（2）生产用房（3）营业用房：对应商业地产（4）行政用房（5）其它专业用房,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,6,(三）房地产的特点、属性及特性,1、房地产的特点耐用消费品金融投资品,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,7,2、房地产的属性,商品属性财产属性投资品属性社会和政治属性,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,8,3、房地产的（经济）特性,内涵的统一性价值的双源性空间的固定性需求的普遍性效用的长期性,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,9,二、房地产投资形式,（1）房地产购买（2）房地产租赁以租养贷（3）房地产信托,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,10,三、房地产投资基本面分析,政策面分析资金面分析价格分析,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,11,1、政策面分析,受制于房地产宏观调控政策调控目标：房地产由重要支柱产业到支柱产业房价要回落到合理水平,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,12,系列调控文件,2010、2011年出台一系列文件，国六条、国八条，部委文件，地方政府文件。最重要文件：国务院2010年10号文件国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求地方政府：制定实施细则,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,13,需求方面调控政策,限贷限购限价,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,14,供给方面调控政策,保障房政策商品房：打击捂盘惜售,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,15,2、资金面分析,楼市资金有流出迹象，一部分流出资金到了：玉石市场中药材市场艺术品市场钱币收藏品市场,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,16,3、价格分析,影响因素分析评价指标分析,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,17,（1）房价影响因素分析,直接影响因素分析间接影响因素分析,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,18,房价的直接影响因素,供求关系建设成本市场预期,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,19,房地产供求,房地产供应房地产需求,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,20,房地产供应,商品房保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%廉租房公租房经济适用房限价房,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,21,房地产需求,消费性需求投资性需求,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,22,建设成本,土地成本开发成本开发费用销售税金开发利润,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,23,市场预期,多空双方分歧在加大,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,24,房价的间接影响因素,经济因素社会因素行政与政治因素环境因素,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,25,经济因素,经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况,居民收入水平投资水平财政收支金融状况,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,26,社会因素,人口、家庭城市形成历史城市化状况社会治安文化与时尚,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,27,行政与政治因素,行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,28,内在和周边环境因素,指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,29,（2）房价合理性评价指标分析,房价收入比房屋售租比,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,30,房价收入比,房价收入比=房价/年收入房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行和联合国人居中心当房价收入比=36时，房价合理当房价收入比6时，房价偏高,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,31,房价收入比参考数据,2007全国城镇=82004深圳=6.522005深圳=9.832006深圳=15.76,目前美国：3倍多目前日本：56,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,32,房屋售租比,房屋售租比=房屋总售价/每月房租房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。当房屋售租比=200300时，房价合理当房价收入比300或200时，房价偏高或偏低,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,33,售租比与市盈率,售租比=房屋总售价/每月房租=房屋总售价/（年房租/12）=12（房屋总售价/年房租）售租比12市盈率,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,34,售租比与市盈率,市盈率国际标准：925（波动区间）1520（较为合理）,售租比对应国际标准：108300（波动区间）180240（较为合理）,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,35,四、房地产投资技术面分析,1、以月为单位，作出当地房地产的价格-成交量走势图。2、使用技术指标，如5月均线，对房地产的未来走势进行预判3、具体投资时，做好止盈与止损,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,36,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,37,房地产下跌趋势可能形成,据每日经济新闻2011年08月17日温州楼市一夜入秋：满城尽闻抛房降价声,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,38,基本结论,1、房价高位震荡2、房价增速放缓3、房价拐点形成的概率在加大4、房地产最佳投资时点已经过去，现在投资住宅地产存在较大的风险。,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,39,风险提示,90年代日本房地产危机2008年美国次贷危机80年代末海南房地产危机,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,40,黄金概述黄金投资形式基本面分析技术面分析,第二节黄金,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,41,一、黄金概述,1、黄金属性商品属性金融属性社会属性,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,42,黄金的金融属性,金银天然不是货币，但货币天然是金银马克思,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,43,2、黄金功能,避险（首要功能）：乱世黄金（盛世古董）储藏投资,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,44,3、世界主要黄金市场,伦敦黄金市场纽约黄金市场苏黎世黄金市场香港黄金市场,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,45,4、黄金交易参与方,产金商加工商中央银行个人与机构,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,46,二、黄金投资形式（广义）,实物黄金账户黄金黄金ETF纸黄金黄金T+D黄金期货：一般十倍左右杠杆黄金基金：在基金理财中详细介绍,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,47,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,48,三、基本面分析,金价影响因素分析直接因素间接因素,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,49,金价直接影响因素,供求关系通货膨胀利率汇率（美元指数）,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,50,黄金需求,首饰、饰品需求：占比70%75%；印度,中国投资品需求：中国增长很快工业用途需求官方储备需求：美国需求量：2010年4000多吨,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,51,黄金消费,主要是金砖五国，尤其是印度和中国中国2010年，需求量：510吨；生产量：300400吨,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,52,黄金供应,全球总量：16.3万吨，每年增加2%第一产金国：南非,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,53,黄金美元趋势图,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,54,世界各国央行黄金储备及排名(2011.8),2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,55,金价间接影响因素分析,国际和美欧经济形势世界和地区政治局势与突发事件盛世收藏，乱世黄金,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,56,结论：基本面支持金价长期上涨,世界范围内越来越严重的通胀美债问题、欧债危机没有完全解决地区局势动荡,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,57,四、技术面分析,1、黄金价格长期走势2、黄金技术指标分析3、基本结论,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,58,黄金40年走势图,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,59,黄金技术指标-均线分析,由于黄金时间周期很长，可用5月均线或20周均线生命线具体参看软件,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,60,3、基本结论,黄金价格处于上涨通道中黄金价格在高位盘整黄金的最佳投资时点已失当前考虑投资黄金一定要等到进场时点，做好止盈与止损,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,61,永远要记住!,黄金的开采成本只有560美元,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,62,1美元投资品价格,1801年的时候，你买了1美元的投资品种，到2003年的时候结果是什么？美国股票：57.9万美元美国企业债券：1000多美元黄金：1.39美元,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,63,观看视频,对手黄金该买吗？(20110805）,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,64,第三节艺术品,一、艺术品价值的特点,、艺术品价值的难以量度性、艺术品价值的稀缺性、艺术品价值的无限增值性,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,65,二、艺术品投资的基本类型,（一）从艺术品的大门类进行分类,1、书画艺术品2、陶瓷艺术品3、古典家具4、铜镜5、古籍善本6、玉器,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,66,（二）从艺术品的属性进行分类,1、民间日常用品2、陈设品、非实用品3、奢侈品（皇家及贵族用品）4、艺术作品5、国家荣誉、民族感情的寄托品,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,67,三、艺术品投资的主要风险与防范,（一）艺术品投资的主要风险,1、宏观经济形势的风险2、赝品风险3、价格风险4、品相风险5、买卖风险6、保管风险,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,68,（二）艺术品投资的风险防范,1、提高自身的专业只是和藏品识别能力2、借助专家或行家的“慧眼”3、从小入手，警惕跟风炒作,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,69,四、艺术品投资与金融、实业（房地产）投资的特性比较,资本安全性整体风险资本回报水平投资的回收期及报酬率再投资的强制性市场变化特性资产流通性,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,70,第四节邮币卡,一、邮币卡内涵,邮币卡中的邮就是邮票；币就是纪念币、古钱币和已退出流通的货币（法律禁止买卖未退出流通的货币）；卡就是指带有一定意义的或成套的电话卡和其它卡类制品，卡包括的范围比较广，收集电话卡类的比较多。,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,71,二、邮票,（一）集邮的几个小知识,1、小型张2、小全张3、小版张4、邮资信封和邮资明信片,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,72,（二）邮票收集的类型,1、收集未使用过的新票2、收集信销票3、收集使用过的旧邮票4、收集特殊形式的邮票5、收集冷门邮票6、收集系列邮票首套,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,73,三、钱币,（一）人民币收藏的特点,1、人民币的种类“价值连城的第一套人民币”、“备受珍视的第二套人民币”、“有待升值的第三套人民币”、“值得留意的第四套人民币”和“极具收藏价值的人民币分币”。,2019/11/26,主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明,74,2、人民币收藏的技巧（1）留意编号（2）注重品相（3）瞄准发行量