房地产税务检查(下).ppt

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(下）,钟必(云中飞）2014年3月,第二部分成本税收政策解读与税务稽查技巧,计税成本支出的6大内容,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号第二十六条房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。,31号文第27条为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。,31号文第27条指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。,31号文第27条指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。,31号文第27条开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。,31号文第27条指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。,31号文第27条为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。,土地成本虚增检查重点关注：股权溢价进入土地成本股权转让的实质：税负转移、风险转移,企业股权溢价进土地成本的手法虚开建筑、设计、咨询发票北京地税第二稽查局案例,13,无效的税收筹划之企业所得税与土地增值税“低纳高抵”方法探讨,云中飞转载此文并不代表认同本文观点。“低纳高抵”现行税收政策分析与应用（某教授）税收征纳双方的“博弈”是客观存在的。一些精心研究现行税法的企业，在探寻到“低纳高抵”的政策空间后，会加以利用，来合法减轻自身税负。我们用两个案例探讨如下：案例5：企业所得税与土地增值税“低纳高抵”方法探讨我国现行企业所得税税率最高为25%，而土地增值税的税率最高为60%。这其中就存在用25%的企业所得税去抵减60%土地增值税的“低纳高抵”的政策空间。例如某一企业，三年前用1亿元拿到一块地皮，但现在地价大涨，再投入1亿元开发项目，其项目收入可达8亿元。土地增值率达300%，要按最高税率60%交纳土地增值税。这可不是个小数。,14,两个错误：1、土地所有权未转移不要交企业所得税，2、土地增值税的土地不能用评估价。,针对这种情况，可“通过评估增值交纳企业所得税”的方式，来减轻高额土地增值税。比如将1亿元地皮评估到3亿元，再投入一个亿开发，销售仍为8亿元，其增值率为100%，执行40%的土地增值税税率，土地增值税税负就会大幅度降低，但同时企业要付出增值部分25%的企业所得税。因企业所得税和土地增值税都属于地方税种，各地执行不一，但其中肯定存在“低纳高抵”空间。所以要仔细计算，多做几个比较税负大小的方案，选优执行。,关于印发广州市地方税务机关代开发票管理办法的通知穗地税发200772号,第十二条经济实体发生经济纠纷，经法院判决取得的执行款（不包括退回的诉讼费），由法院代为负责执行的：（一）纳税人已领购与其经营业务范围相应的发票，应自行开具发票给法院；纳税人没有领购与其经营业务范围相应的发票，则凭取得有关法定的执行依据（包括判决书、裁定书、法院调解书、仲裁决定、强制执行公证书等法律文书）到税务机关申请开具发票。（二）对法院判决的执行款应区分国税、地税的征管范围，属于我局征管范围，按有关规定办理开具发票。,土地置换问题,A公司几年前以1亿元买来的一块土地，现评估价为5亿，政府因规划的需要收回，置换另外一块价值评估价5亿土地给A公司，合同是置换土地合同。实际操作是：政府拨5亿元给A公司，然后A公司以招、拍、挂的形式买回来。为了保证A公司能绝对买回，招、拍、挂为A公司度身定做，规定招、拍、挂的钱必须是政府拨款，A公司成为唯一买家。问：土地C成本当地是1亿还是5亿？关键点：原价1亿的土地，现在政府拨5亿元给A公司，A公司有4亿的差价。这4亿元是否要交企业所得税？2013年第11号公告：企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。,广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函2012198号,十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题（一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。（二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：1委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）；2向上级公司缴纳的管理费；3转让房地产过程中缴纳的诉讼费；4为开发项目购买的商业保险。（三）房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除。,房地产企业经营业务流程,2019/11/26,18,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,2前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,境外的设计费,一般不打开,思考：完全发生在境外的设计费1、要代扣代缴营业税吗？2、可以税前扣除吗？3、要代扣代缴预提所得税吗？4、境外设计费有个人所得税纳税义务吗？5、特许权使用费与劳务费设计费的区分,问题我公司与香港公司签订设计合同，合同约定合同总价不包括国内任何代扣代缴税款，该税款由我公司承担；且合同中同时约定香港公司应就我公司缴纳的税金总额向我公司开具设计费发票。请问这样约定存在税务风险吗？像该种情况合同中如何约定最好呢？因设计版权归我公司，应该不涉及代扣所得税，合同中也约定设计全部境外完成，这样还要扣缴所得税吗？工程设计已经营改增，换算成含税价，附加怎么办呢？,含税价款=不含税价款+增值税+附加=不含税价款+不含税价款*6%+不含税价款*6%*（7%+3%+2%）,2、完全发生在境外的设计费属于非法支出不允许申报扣除,6月29日30日上午总局梁伟处长设计费，应引起高度重视，特别是国外设计公司设计费，根据建设部要求，外国设计公司应在中国设立机构，所以，不要拿外国东西来报销，一律不认可。,境外设计必须选择进行中外合作设计,建设部关于印发关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定的通知（建市200478号）第四条:外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。第五条:合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订，合同应明确各方的权利、义务。工程设计合同应为中文文本。,境外设计要构成常设机构才要交企业所得税,由于建筑设计劳务不属于特许权使用费，因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间（常见标准是六个月或183天），不涉及预提所得税和外国企业所得税。但是，超过3万美元必须到税务机关办理税务证明，否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除,注意：基础设施配套费是政府向开发商收取的,3、基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。虚列绿化费案例，证据要求：现场笔录,基础设施费的会计处理一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本A项目基础设施费”科目，贷记“银行存款”科目。,问：房地产企业园林绿化费用是否可以预提？国税发200931号文件规定，公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。请问房地产企业发生的园林绿化费用，尚未取得全额发票，是否允许作为预提费用税前扣除？解答：根据国税发200931号文件规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。但是，31号文件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。,4、建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,思考：建筑安装工程费重点审核内容？,（1）甲供材的正确处理甲供材增值税普通发票500，安装费300建筑发票二张发票扣除如果建筑发票开800，则重复扣除。,（2）建筑成本偏高是否能核定的问题,房地产企业不能事先核定,征管法第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。,陕西省地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知陕地税发201296号三、主管地税机关要依据行业间的关联关系，加强房地产业计税成本的审核。应重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。同时，主管地税机关要对房地产企业的大额成本费用发票进行专项核查，以房地产企业为中心，延伸到出具发票的企业，核实业务及发票的真实性。,国家税务总局企业所得税预缴管理座谈情况汇报,征管法第三十五条云中飞点评:青地税发201248号：没有核定五、关于成本费用方面的问题6、主管地税机关要根据市局确定的建筑安装工程成本参考表（详见附件6），对照房地产开发企业开发产品实际建筑安装成本，对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。,云中飞点评:苏地税规（2012）1号：土地增值税的风声越来越紧（一）房地产开发成本核定扣除纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。,假发票泛滥成灾亟需重拳治理,（3）税务机关虚开普通发票的四大检查方法,一、建筑发票不正常1、是非正常户开具的(1)虚构合同业务，税务局代开发票，特别是非正常户(2)取得以真实或者虚构的建筑公司名义开具的假发票,2、异地开具的不正常发票。新第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。,3从关联企业或非关联（设计、建筑等子公司）取得阴阳票,即大头小尾网络发票假发票泛滥成灾亟需重拳治理网络发票的大头小尾问题,二、用“三价对比”方法，三价即：预算价、结算价、计入成本价找出可疑发票,湖北：案例一,预算造价360万元决算价380万元结转成本额2000万元（假）,北京：案例二,工程造价约定2.3亿元工程结算金额1.3亿元开具发票总额2.3亿元（虚、退）,江苏：案例三,1号楼工程预算造价700万元、决算造价1100万元。1号楼工程量没有增加，如何发现？分部分项工程量清单而是材料、人工费价格成倍增加。钢材发票反映每吨3400元和预算相差不多，决算书：每吨6800元,审计2号楼时发现，决算书的工程量与预算相比增加较大。分部分项工程量清单要求企业提供现场签证和工程变更批准资料。,三、调查资金流向,资金回流的检查长时间没有资金流的借：开发成本建筑安装费营业费用广告费贷：应付帐款其他应付款,京国税稽罚告20082号,北京金来欣房地产开发有限公司一、违法事实（一）虚列成本费用1.2006年，你公司在“暂列成本费用”中列支已付中建三局、市政六建、建工设备安装公司等7家公司的工程款共72，051，374.91元。经查发现，你公司实际支付上述公司工程款共26，024，071.30元，造成少计应纳税所得额。,真发票掩盖假业务虚列成本终受处罚,资金回流的路径路径一:回流给房地产公司财务负责人路径二:回流给房地产开发公司现金会计路径三：建筑公司以借钱的名义把前回流给房地产开发公司路径四：回流给中间人（自然人）,复杂的资金回流检查,江苏多户企业接受虚开废旧物资发票偷税案案件来源2006年4月，国家税务总局稽查局收到河南省国税局稽查局反映无锡人陆某利用在河南注册成立的“*县S再生资源有限公司”和“卢氏H再生资源有限公司”，向江苏*市多家企业大量虚开废旧物资销售统一发票的重大案情报告。总局领导和总局稽查局领导做出重要批示，要求对江苏*市涉案企业进行彻底检查。13户涉案企业均为增值税一般纳税人。其中12户为内资企业，1户为外资企业。这些企业主要生产用料为废塑料、废塑料瓶片。,（二）具体操作方式1.江苏货款汇入陆某在河南的两家公司。2.河南收款后扣除0.3%0.35%开票费用,以支付工资等形式将余款打到河南方面的22个人的信用卡上。3.河南提现集中汇到中间人等5人在*市开设的农行个人账户上，并将废旧物资销售发票邮寄给中间人。4.中间人通过提现或卡转卡的方式将资金转回到江苏涉案企业有关员工的个人账户上，并将发票交付给涉案企业。5.江苏企业有关员工再通过提现方式将资金交回给财务。,四、调查企业工程管理部门保管的工程的配套资料，总有痕迹,1、建筑施工许可证（建筑工程施工许可管理办法第二条）30,3002、企业工程管理部门保管的：例如华发工程管理申报表格（打开重点讲）（1）投标总报价表（2）工程款支付审批表（3）工程形象进度审核确认表（建设单位、施工单位、监理公司三方签名确认）（4）退还合同履约保证金（函）审批表（5）工程结算资料移交表（6）分部分项工程量清单，种植的树木逐项填列，名贵树木搬家300万3、资质：爆破工程领用炸药爆破要去派出所备案4、工程谁做的？工人是谁？5、其他费用：用了多少水电费等,萧山区国税局严格管理发票代开行为,云中飞表扬：萧山区国税局严格管理发票代开行为汪聪孙航波2013年7月10中国税务报浙江省杭州市萧山区国税局最近采取措施，加强技术咨询费发票代开管理。萧山区国税局加强宣传辅导，对于长期代开大额发票的个人，及时督促办理税务登记，以防漏征漏管。规范发票代开流程，仔细审核技术咨询业务协议合同的服务期限、服务方式、报酬计量、支付方式等内容，进一步印证业务的真实性。对代开金额巨大、存在疑点的技术咨询业务，对受票方在本地的开展实地核查，受票方在外地的开展发函协查，确认应税劳务的真实性，防范企业虚列成本。,5、企业所得税可按合同总金额的10来预提,第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10据总局撰写31号文件的领导确认，此条款实际是解决质量保证金问题的，质保金一般比例为5%，按照建设工程质量保证金管理暂行办法规定，全部或部分由政府投资的工程项目，发包方可以预留5%的质量保证金，用于缺陷责任期内的维修责任，其他工程参照适用该标准。,A房地产开发企业有一笔1亿元的建造施工合同因故只取得了部分发票，在结算完工计税成本时应如何处理？假设上例中A企业只取得了9000万元发票，则年度结转完工成本时应预提1000万元建筑安装成本。预提成本部分的会计处理为:借:开发成本建筑安装成本1000万元贷:应付账款预提成本1000万元,问题:上例中,总合同金额10000万元，已经取得发票9500万，如果按总合同金额预提10%，预提了1000万，则税前扣除为950万+100万=10500万，大于总合同金额10000万元。可以吗？,大连市地方税务局关于印发2010年度企业所得税汇算清缴若干规定的通知（大地税函201110号）规定，“预提金额应当以企业全部出包合同金额作为计算基数，但已取得发票的金额与预提金额之和不得超过合同总金额”，要求已取得发票的金额与预提金额之和不得超过合同总金额。,6、汇算清缴结束后取得发票如何处理,后补发票应在该项目发生年度作纳税调整国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证,国税发200931号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。可见，房地产开发企业完工计税成本不足部分如果能够在汇算清缴时提供发票，则可以税前扣除，否则不得扣除。,（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定，根据税收征管法的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。,如果房地产开发企业在汇算清缴结束后取得发票，仍可以扣除，但根据权责发生制原则，不得改变税费扣除的所属年度，应追补至该项目发生年度计算扣除。但是，在汇算清缴时对完工计税成本进行了预提，则需先冲减预提部分。,假设A企业2012年度取得了8100万元发票，则年度结转完工成本时应预提建筑安装成本1000010%=1000（万元），汇算清缴时可按9100万元结算完工计税成本。如果在汇算清缴结束后又取得发票1100万元，则应先冲减预提1000万元。发票与预提的差额100万元则应追补至该项目发生年度计算扣除，即仍要在2012年度进行纳税扣除。,青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算业务指引的通知（青地税函201344号）四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。,5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可否销售原则。,计入房屋开发成本的公共配套设施费，应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方法。（1）若公共设施是与商品房开发同步开发的，其开发费用直接计入商品房开发成本；分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负担的，可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，可按各开发项目的预算成本比例分配，其中应由房屋开发成本负担的部分，结转“开发成本房屋开发”账户。借：开发成本房屋开发贷：开发成本配套设施开发,预提费用，年末可以有余额。,（2）若公共设施后于商品房开发，且在合同注明是不可撤消的。企业可以预提土地开发项目应负担的公共设施费，A借：开发成本房屋开发贷：预提费用B实际发生公共配套设施费时，借：开发成本配套设施开发贷：库存材料、银行存款等，C配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并结清“预提费用“。借：预提费用（注意：现在是应付账款等）贷：开发成本配套设施开发,范围：开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等,1.非营利性且产权属于全体业主；2.无偿赠与地方政府、公用事业单位,视为公共配套设施,可以计入开发成本税前扣除,1.属于营利性；2.产权归企业所有；3.未明确产权归属4.无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位,应单独核算成本,自用:按建造固定资产处理,非自用:一律按建造开发产品处理,配套设施的定语分析：第17条,九、邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施税收处理是否正确,开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施,1、应单独核算成本2、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,邮电通讯、学校和医疗设施的税务处理第18条,在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，纳入房屋销售的成本，减少税负,是不可以的。,企业所得税配套设施的权属是税务检查的重点配套设施分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的如产权归企业所有的会所，要单独核算成本公司在“开发产品”科目列有“会所”明细。案例1：华X国际，2000万纳税调整，案例2：房地产公司“会所”的开发成本不得税前扣除3、固定资产（其实也是单独核算成本）,广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函2012198号,九、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题（一）房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。（三）对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理：1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。,青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算业务指引的通知（青地税函201344号）,三、关于公共配套设施产权属于全体业主所有的理解国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（三）项第1条规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：一是法律法规明确规定属于全体业主共有；二是经人民法院裁决属于全体业主共有；三是商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。,地下人防建设的停车场为公共配套,第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。注意：由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：地下基础设施无论是否对外销售、无论是否已经对外销售，均作为公共配套设施一次性进入开发成本。等到停车场所以后出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，但是，不能再次结转成本，即无成本同其配比。,国家税务总局答疑国税发200931号文第三十三条如何理解？【发布日期】：2010年12月24日问题内容：国税发200931号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？,您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照（国税发200931号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据（国税发2006187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。国家税务总局2010/12/24,土增税配套应把握的四个原则,6月29日30日上午总局梁伟处长9、配套应把握的四个原则国税发2006187一是产权属于业主共有的，不做收入、成本可扣；二是产权不属于业主，属于政府等部门，不做收入、成本可扣；三是产权属于开发商，做收入、成本可扣；四是开发商、业主、政府等都无产权，但开发商有经营权，收入不做，成本不扣。地下人防车库、幼儿园,地下车库选择当地的政策讲,各地对地下车位杂物间税务处理文件,各地税务局的做法是1、要么同时不做收入成本，不缴纳土增税，2、要么同时做收入和成本，缴纳土地增值税，3、出租：交房产税，不交土增税,青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算业务指引的通知（青地税函201344号）,二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法19956号）第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。,广东的口径,问：房地产开发公司销售属于地下人防设施的车位给业主，销售的是30年使用权，产权归本公司所有。请问我公司销售地下车位使用权取得的收入是否应当缴纳土地增值税？是否按销售不动产5%的税率缴纳这部分收入的营业税？答：根据（国税发2006187号）第三条第二项的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”公司出租地下车位使用权，取得的收入不缴纳土地增值税，其应分摊的土地成本、开发成本及费用也不能作为扣除项目。按照营业税暂行条例及其有关规定，该公司销售地下车位使用权取得的收入应按服务业5%的税率缴纳营业税。来源:广东省地方税务局纳服处发布时间：2011-08-03,“红线”外公共设施配套扣除问题通过“以地补路”等政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？某房产商按政府要求，建设一水库并予以绿化和景点建设，发生的费用房产商和政府都进行了负担，湖区建设立项为水利项目。景点公众可以免费游玩，相关管理权属为房产商，房产商在湖区分期建设房产项目，请问，在企业所得税、土地增值税清算中，湖区建设费用可以摊入房产中吗?关键点：协议还是红线？,苏地税规（2012）1号江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告的解读,（二）公共配套设施成本费用的扣除对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。红线外,湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见鄂地税发（2013）44号七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。,浙江省国家税务局2013年企业所得税政策问题解答之一,9、房地产开发企业，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等，上述发生的费用是否可按市政配套费计入开发产品成本？答：如政府土地出让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建，并作为土地拍卖的条件之一的，广场道路的改造、绿化等可依据国家税务总局国税发200931号文第二十七条规定，作为公共配套设施处理。,6、开发间接费。国税发200931号：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。土地增值税：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号第二十六条开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。,广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函2012198号,十、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题（一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。（二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。（三）房地产开发企业同时开发不同房地产项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。,直接组织管理：单项目公司呢？什么叫“直接”？均与现场有关：除周转房摊销外。比较流行的观点是：除党群、财务、内审、办公室等外，成本合约部、工程管理部、设计部等均计入开发间接费用，包括分管副总。这种观点对吗？思考：集团公司工程管理部发生的工程管理费能否按占地面积、建筑面积法计入开发间接费用在各项目进行分摊？,重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知渝地税发2010167号,三、关于开发间接费用与其他房地产开发费用问题纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。主管税务机关在项目清算时，必须从严管理开发间接费用，按照直接组织、管理开发项目发生的费用进行控制。凡纳税人对开发间接费用与其他房地产开发费用划分不清的，应全部作为其他房地产开发费用，按税法规定的比例计算扣除。,河北将工程监理纳入营改增,关于营业税改征增值税若干应税服务范围的注释2013-07-10河北省国家税务局网站一、广告服务广告服务，是指利用各种媒介进行各种形式的广告发布业务以及广告代理业务，不包括广告设计、广告制作。二、工程监理工程监理，属于营业税改征增值税“鉴证咨询服务”范围。三、转让广播影视（节目）作品著作权转让广播影视（节目）作品著作权的行为，按照“文化创意服务商标和著作权转让服务”征收增值税。四、有线电视收视费有线电视网络公司向用户收取的有线电视收视费或有限数字电视收视维护费，应按照“广播影视服务广播影视节目（作品）播映服务”纳入营业税改征增值税范围，向电视台收取的落地费，暂不纳入营业税改征增值税范围。,待售样板房的装修费能进开发成本吗？,C、项目营销设施建造费（售楼部）规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产贷：银行存款计提折旧的时候，借：营业费用贷：累计折旧拆除的时候，借：营业外支出贷：固定资产清理如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成，借：开发成本开发间接费用营销设施建造费贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施的时候，如果有拆除的收入，借：材料贷：营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。如果土地增值税也允许这样做的话，实际上是对企业有利的。,广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函2012198号,十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题（一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。,辽宁案例,计税成本的核算过程,92,实际支出,待摊费用,预提费用,开发成本,土地征用费,前期工程费,建筑安装费,基础设施费,配套设施费,开发间接费,成本核算程序,期间费用,93,六项费用,直接,共同,间接,在建,完工,未建,产品,资产,未销,已销,销售成本,一、计税成本的概念（一）计税成本的概念第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。即：对象化的成本。,理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。企业愿意做期间费用呢，还是开发间接费用？2、开发产品会计成本与计税成本。是否可以预提配套设施费用呢？（32条）3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报；（2）混淆成本对象。（混淆完工开发产品与完工开发产品的界限）4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（3）不配比结转成本）,（二）计税成本的扣除原则1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。2、合理性原则分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。3、配比原则（不允许混淆成本对象和不配比结转成本）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）,注意：对于银行办理按揭转账的期限没有明确的规定,配比原则,云中飞老师，请教你几个问题？我是河南国税的。问你几个问题：（一）房地产工程一期项目已完工，目前尚有一千多万的住房按揭贷款未到账，请问，如果银行迟迟不将按揭款项转入企业，那么企业就可以迟迟不做收入处理吗？对于银行办理按揭转账的期限，有没有明确的规定？例如，一套90平方米的房子合同价90万，但只收到30万的首期，完工结转成本只能按收入的比例30/90*90*每平方米计税成本。,计税成本核算的7步个步骤,可否销售原则,分类归集原则,功能区分原则,定价差异原则,成本差异原则,权益区分原则,开发产品能够对外经营销售的，作为独立的计税成本对象；否则，先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象,同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型无明显差异的群体开发的项目，作为一个成本对象,开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象,开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象,开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，分别作为成本对象,开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象,计税成本对象的确定原则(第26条),（一）在开工前合理的划分成本对象,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号解读企业产品成本核算制度（征求意见稿）,关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号,第十三条房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。,什么是成本核算对象？,成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案（已经取消）。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。成本对象的确定是房地产企业成本管理的核心内容。思考：某开发项目一有10栋高层，同时开工。每栋楼都是地下是车库、1、2楼是商铺，320楼是住宅，请问应该分为几个成本对象？A1B3C10,国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定国发20145号,34扣缴税款登记核准税务总局无中华人民共和国税收征收管理法实施细则（国务院令第362号）取消各级主管税务机关实施的此项审批均取消35房地产开发企业计税成本对象确定核准税务总局无国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）取消各级主管税务机关实施的此项审批均取消36非居民企业股权转让选择特殊性税务处理核准税务总局无国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知（国税函2009698号）取消各级主管税务机关实施的此项审批均取消,陕西省地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知（陕地税发201296号）：房地产开发企业在开工前按照房地产开发企业基本情况表的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发、产品结构、开工时间和预计竣工时间等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查等夯实基础。,成本核算对象与清算项目的区别与联系,商铺住宅分别备案可以争取延期纳税收集到的各地土地增值税政策精彩之处,土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位,企业所得税需要按照六项原则确定成本核算对象，成本核算对象可能较多。而土地增值税清算时，主要对象是审批备案的项目，或分期开发项目，开发项目中有普通住宅与非普通住宅的，再分开清算。与企业所得税相比，时间跨度不一样，清算项目按大类划分，而企业所得税相对细分。,成本对象：3个清算项目:1个，但是，要分别核算。例如每栋楼都是地下是车库、1、2楼是商铺，320楼是住宅，3者是一体的，其物理位置都在一起。应该是把地下车库、商铺和商铺上面的普通住宅看成一个整体项目进行土地增值税清算。,土地增值税清算四大弹性空间,土地增值税作为房地产公司一个重要税种，弹性空间主要存在于清算单位、分摊标准、精装房加计扣除项目及新旧房清算方式的转换。,6月29日30日上午总局梁伟处长,5、清算单位187号规定以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。梁处强调，清算单位不得以企业自行划分的为准，一定要以国家有关部门审批的项目为准，国家有关部门指规划部门，如规划部门的不是很明确，可参考立项、施工建设部门的。,各省关于清算单位确认问题,广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指