房地产发展的宏观经济背景研究.docx

宏观经济背景研究一、 全球经济的发展趋势（一）经济全球化20世纪90年代以来，国际经济形势发生了重大变化，呈现了诸多发展趋势，包括：经济全球化、以信息技术为导向的新技术革命、全球经济的市场化以及区域经济一体化等等。其中，经济全球化是当代世界经济不可逆转的发展趋势，关系到世界各国政府的决策和普通公民的切身利益，其影响已日益为国际社会所广泛关注。经济全球化，是经济生活国际化的一个新阶段，是资本、信息、技术、劳动力、资源在全球范围内进行流动、配置、重组的过程，是生产、投资、金融、贸易使世界各国、各地区经济相互融合、相互依赖、相互竞争和制约的趋势。它是世界经济规律的体现，使企业生产的内部分工不断朝横向和纵向扩展为全球性分工，使生产要素在全球范围内优化组合和资源优化配置，从而促进了各国和全球经济的共同发展，同时也带来了各国和全球共同面临的社会经济问题。经济全球化带来的国际分工大发展、产业大转移、资本大流动和技术大外溢，是发展中国家弥补国内资本、技术等生产要素缺口，实现产业升级、技术进步、制度创新和整个经济起飞的机遇。纵观产业发展史，共经历了三次“全球化浪潮”。第一次全球化浪潮的实质是“市场全球化”，即通过国际贸易来拓展市场，大量的企业被新市场的远大前景吸引而向海外拓展。第二次全球化浪潮在50年前发生并持续至今，其实质是“生产全球化”，即跨国性的大企业纷纷在低薪资国家建立制造性工厂，开始了大规模的蓝领职位转移，而中国则在20世纪80年代后成为这种转移的主要受益者，以无可争议的优势夺得“世界工厂”的美名。 目前,第三次全球化浪潮即“服务全球化”正向我们走来，其实质是借着互联网和电信技术的广泛普及，服务业正在经历与制造业相似的变化：由生产成本高的地区转移到成本低的地区，大量服务性、知识性的白领职位也正在进行转移。 （二）区域经济一体化区域经济一体化已成为国际经济关系中最引人注目的趋势之一。 区域经济一体化的新浪潮折射出世界经济多极化的大势。从发达国家来看，由于此轮区域一体化以经济全球化为背景，一方面，全球化伴随着科技进步和生产力巨大发展的要求，生产体系和市场体系在全球范围不断扩张，而充当其中载体和推动力量的是跨国公司。另一方面，由于民族国家和利益的存在，全球竞争不断加剧；与此同时，在经济发展不平衡规律的作用下，美国经济在上世纪中叶的独霸局面已经不复存在，从而形成了今日世界经济“一超多强”的格局。因此，发达国家企望通过建立区域经济组织来保证自己的生产体系和市场规模的扩大，以增强自身的竞争实力，确保在更多获利的过程中立于不败之地。 从发展中国家来看，随着经济全球化的深入，新兴工业化国家和包括中国、印度在内的发展中国家的经济，已经逐步在世界经济中各自占据一席之地。在这种态势下，作为世界经济中的“一极”，这些国家参与国际竞争和经济一体化的愿望更加强烈，要求同发达国家平等互利、实现共赢的呼声更加高涨。然而，发展中国家作为单个经济仍显弱小，因此希望通过参加区域经济组织来维护自身的经济利益和经济安全。尽管这些区域经济组织往往都由大国主导，并且明知大国主导也是出于其“私利”动机，但是，发展中国家仍可能从参与区域经济一体化中获得自己的利益。 由此可见，区域经济一体化的实质就是世界经济的多极化。其含义包括：一是在经济发展不平衡规律的作用下，当今世界经济正在摆脱超级大国的控制，有利于平等合作、公平竞争；二是经济全球化背景下的区域经济组织不仅是竞争的产物，更是大势所趋。经济一体化的形式根据不同标准可分为不同类别。美国著名经济学家巴拉萨把经济一体化的进程分为四个阶段： (1)贸易一体化，即取消对商品流动的限制； (2)要素一体化，即实行生产要素的自由流动； (3)政策一体化，即在集团内达到国家经济政策的协调一致； (4)完全一体化，即所有政策的全面统一。区域经济一体化的形式:1) 自由贸易区(free trade area):2) 关税同盟(customs union)3) 共同市场(common market)4) 经济联盟(economic union)5) 完全的经济一体化(perfectly economic integration)服务于本地区的和平、发展与稳定，是此轮区域经济一体化浪潮的政治原因，其主要包括： 一是谋求政治修好，缓解矛盾冲突，稳定地区局势。世界银行研究表明：区域贸易协议除了促进贸易流动，也对消除政治冲突起着显著的作用。欧洲合作的初始动机和最终目标就是政治。经过两次世界大战的磨难，欧洲人意识到不能再发生战争，必须通过合作、一体化与联合，才能实现欧洲的长久稳定、安全和发展。时至今日，欧洲各国终于通过经济合作，为实现地区的和平与发展、实现大欧洲联合的梦想，奠定了坚实的基础。在亚洲，1999年东亚领导人关于东亚合作的联合声明，明确提出了开展政治、安全对话与合作的议题。此外，印度和巴基斯坦之间政治紧张局势的缓解，与正在进行中的南亚自由贸易区协议谈判密不可分。非洲一些国家政局长期不稳，大多数国家经济又不发达，这些因素促使非洲联盟于2002年问世，其目的是试图以政治和经济合作来推动地区稳定与经济发展。 二是推动国内的体制改革。一些发展中国家和转轨国家把区域贸易协议作为锁定贸易自由化或国内体制改革进程的机制，即通过外部的条约责任和有形具体的承诺来促进国内的体制改革。20世纪90年代，东欧转型国家与欧盟签署区域贸易协议的目的之一，就在于以此推动向市场经济的转化过程。 三是寻求区域层面的政治保护以抗衡其他区域集团。这是世界大国加紧组织和巩固区域经济集团的一个重要动因。美国参与跨地区的亚太经合组织，意在抗衡不断扩大的欧盟。而欧盟希望作为一个更强大的整体，用一个强音在国际上更有力地与美、日等大国抗争，不仅在自家门口加紧对外经济扩展，在拉美和亚洲等地积极开展经济合作，而且致力于“大欧洲自由贸易区”的构想。日本极力在亚太地区推行“雁阵模式”，巩固和扩大“大东亚经济圈”，同时采取各种措施打入欧美腹地，并期望借此获取安理会常任理事国地位。俄罗斯以独联体为依托，已经建立或正在构建一些区域经济集团，如独联体国家经济联盟、欧亚经济共同体等，以巩固和加强俄的大国地位。东盟通过加强内部协调与合作，在世贸组织、联合国贸发会议等多边经济组织中 用一个声音说话，来维护日益增强的自身利益。 四是传播主体政治价值理念。“911”之后，美国把反恐作为其国际战略的一项核心内容。2003年5月伊拉克战争结束后，美国主动提出与中东地区国家在2013年之前建立自由贸易区的倡议。舆论普遍认为，美国此举的真正目的是要通过自由贸易区方式在该地区推行美国式民主制度。二、 区域经济发展趋势（亚洲）进入新世纪以来，亚洲各种层次的区域经济合作对话开始升温，由于我国率先提出与东盟建立自由贸易区，东盟的“中国观”开始发生变化，“中国威胁论”已有所淡化，各国都希望能够与中国共同发展、共同繁荣，因而促使日本、韩国和美国、印度加强了“跟进”速度。东盟也采取措施加速推动东盟自由贸易区 AFTA 的进展，包括大幅降低关税和消除非关税壁垒，同时积极寻求与中日韩的经济合作新途径。2002年11月，中国与东盟各国领导人正式签署了加强全面经济合作框架协议，中国与东盟关于建立自由贸易区的正式谈判已经开始。现实表明，亚洲区域经济一体化滞后的状况正在改变，其经济一体化机制率先在亚洲次区域得以推动，不仅可以起到先导作用，也可以发挥示范作用。当前，亚洲区域经济一体化进程的显著特点是各国以双边或多边的形式签署自由贸易协定和建立自由贸易区。根据区域经济一体化发展阶段理论，自由贸易区是区域经济一体化的初始阶段。这说明各国在推动区域经济整合方面更加理性化及更加务实，其心态更趋成熟。但各大国的做法有所不同，美国和日本采取先与个别东盟国家签署自由贸易协定再过渡到同东盟整体签署自由贸易协定，而中国则是先同东盟签署了加强全面经济合作框架协议，再在此框架内与东盟一些国家 如泰国 提前实现水果、蔬菜等农产品的零关税，以加速自由贸易区的建立。（一）亚洲奇迹：20世纪60年代以来，亚洲经济一直保持着“奇迹”般的发展，日本经历了30多年的发展，到1992年，人均GDP达到29478美元，超过了美国，经济总量也上升到世界第二经济大国的位置。70年代，亚洲“四小龙（香港、台湾、韩国、新加坡）”实现“经济起飞”（前10年的平均增长率为9%；后10年的平均增长率为7。8%）；80年代以来，中国大陆和东盟四国（泰国、印度尼西亚、马来西亚、菲律宾等）的经济发展再次出现“亚洲奇迹”（东盟各国前10年的平均增长率为7。3%；后10年的平均增长率为5。8%；而中国则继续保持9%的增长率）；“雁阵模式”：专家们认为，亚洲国家30多年来的经济发展和未来的格局将呈现出一种类似“雁行形态”和“多层次追赶形态”的发展结构：日本处于整个雁阵中“头雁”的位置；“四小龙”和东盟则是后起的“赶上或超过”的“雏雁”，而中国是雁群的“主阵”，快速地起飞。（二）“中国-东盟自由贸易区”重要性 2009年,中国东盟自由贸易区，拥有19亿人口, GDP达到6.6万亿美元,贸易总额是4.3万亿美元。中国东盟自由贸易区是发展中国家组成的最大的自由贸易区。 中国东盟自由贸易区的目标 1)用十年的时间完成所有关税和非关税的削减，消除双方之间存在的关税及非关税壁垒。2)建立一个综合框架，包含市场一体化一系列措施，如投资促进、贸易便利化以及和谐贸易及投资规则与标准。 “两廊一圈”战略：2004年5月，越南前总理潘文凯来华访问时向国务院总理温家宝提出的，当年10月温家宝总理访问越南，两国政府发表联合公报并确定的合作建设“昆明-老街-河内-海防-广宁”、“南宁-谅山-河内-海防-广宁”两个经济走廊和环北部湾经济圈的合作构想。“一轴两翼”战略：2006年月，在南宁举办的环北部湾经济合作论坛上，中国方面提出的： “一轴”是指建设和完善“南宁-河内-金边-曼谷-吉隆坡-新加坡”的铁路和高等级公路，逐步形成贯通中南半岛的经济走廊。“两翼”是指把中国与越南的环北部湾经济合作延伸成涵盖马来西亚、新加坡、印尼、菲律宾和文莱在内的泛北部湾经济合作区和将湄公河区域合作延伸到环北部湾地区的大湄公河次区域合作。（三）后金融危机时代后金融危机时代到来的标志是，欧美实体与金融业好转，新兴国家因为通胀压力普遍实行货币紧缩。无论是从实体经济还是从金融机构的赢利数据，欧美尤其是美国的经济已经开始走出低谷。由于CPI维持在低位，欧美还将维持低利率，今年欧美的股市还会继续上升，不会太糟糕。新兴市场经济体在巨大的通胀压力下不得不开始紧缩货币，从印度到韩国，从中国到澳大利亚，紧缩政策呼啸而过，这就意味着新兴市场的股市将开始承压。伴随着中国压缩地方基建项目，澳大利亚等国股市出现震荡，而2010年不涨不跌的巴西股市却很难出现牛市，2010年表现耀眼的俄罗斯、阿根廷等市场，前途难料。如果中国、印度等制造与人口大国实行严厉的紧缩政策，首当其冲受到影响的将会是资源与商品出口国。就中国国内而言，面临巨大的通胀压力以及年初流动性容易过剩的压力，因此各金融类上市公司年报虽然预计不错，但在紧缩政策及再融资的双重打压下，其估值中枢继续下移，在通胀周期中，抗通胀的金属股来回震荡，近期随着央行上调存款准备而下滑。说明市场已经对于基建规模减少做出了充分的准备。新股破发潮盛行，将带来创新型公司的重新定位。抗通胀与不抗通胀已经不是选择公司的准绳，能否带动经济结构转型、带来真正的赢利，才是必须观察的两大基准。小结：无论“经济全球化”，还是“区域经济一体化”，是世界大潮流和大趋势： (1)大而言之，当今的世界，国家与国家间可以放下主权和领土的争议，种族和文明的差异，国家政体和意识形态的差别，实施全方位开放，融入国际市场，共同发展经济；在经历世界性经融危机后，世界各国的经济都在呈现出复苏的迹象，通过政府的调控和市场自身调节，在未来的几年世界经济将走出低谷，逐步回升。 (2)中而言之，东盟国家-缅甸、老挝、越南-云南在地缘相邻、民族相亲、文化相通等方面呈现一致性；未来，云南将可以从中国对外开放末端变为对外开放的前沿；同时，云南，具有内连西藏、四川、贵州、广西等4省的区位和资源优势，以及远达国内的其他大都市经济圈的广大腹地，不能只是因为行政方面的分割就画地为牢，更不能被人为“解构” (后现代意义上的)而制造出新的“鸿沟”。(3)小而言之，市场的伟大力量会冲破一切自然的，人为的阻碍，终究会发生和实现“区域经济一体化”的目标，但如果相关行政部门能够认识这一必然规律和趋势，顺势推动之，岂不更是事半功倍。三、中国社会经济发展趋势中国发展战略（国家宏观政策）（一）十二五规划“十二五”规划了未来五年我国的发展方式、发展方向，发展的重点。“十二五”目标：经济平稳较快发展。价格总水平基本稳定，就业持续增加，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。经济结构战略性调整取得重大进展。居民消费率上升，服务业比重和城镇化水平提高，城乡区域发展的协调性增强。经济增长的科技含量提高，单位国内生产总值能源消耗和二氧化碳排放大幅下降，主要污染物排放总量显著减少，生态环境质量明显改善。城乡居民收入普遍较快增加。努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，低收入者收入明显增加，中等收入群体持续扩大，贫困人口显著减少，人民生活质量和水平不断提高。社会建设明显加强。覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善，全民受教育程度稳步提升，全民族思想道德素质、科学文化素质和健康素质不断提高。社会主义民主法制更加健全，人民权益得到切实保障。文化事业和文化产业加快发展。社会管理制度趋于完善，社会更加和谐稳定。改革开放不断深化。财税金融、要素价格、垄断行业等重要领域和关键环节改革取得明显进展，政府职能加快转变，政府公信力和行政效率进一步提高。对外开放广度和深度不断拓展，互利共赢开放格局进一步形成。 关键词：住房调控（增加中低收入居民住房供给）关键词：城镇化（中小城市放宽落户条件）关键词：收入分配（扭转收入差距扩大趋势）关键词：财税改革（开征环保税缓解环境压力）关键词：农地征用（征地以保障农民权益为条件）关键词：行政改革（探索推进“省管县”体制）小结：十二五规划作为指导中国未来5年发展的纲要性政策文件，其目标鲜明中国未来5年还是要以发展经济，调整经济结构，改善民生为主。可见经济建设还是中国发展的中心，政府通过各种调控手段其目的还是让经济持续平稳较快增长。（二）2011年两会方向温家宝政府工作报告具体部署了2011要重点做好的十个方面工作：1保持物价总水平基本稳定。把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，努力消除输入性、结构性通胀因素的不利影响，消化要素成本上涨压力，正确引导市场预期，坚决抑制价格上涨势头。2进一步扩大内需特别是居民消费需求。政府工作报告从积极扩大消费需求、大力优化投资结构两个方面提出了具体措施。3巩固和加强农业基础地位。坚持把“三农”工作放在重中之重，一是确保农产品供给，多渠道增加农民收入：二是大兴水利，全面加强农业农村基础设施建设；三是加大“三农”投入，完善强农惠农政策；四是深化农村改革，增强农村发展活力。4加快推进经济结构战略性调整。一要调整优化产业结构。二要促进区域协调发展。三要积极稳妥推进城镇化。5大力实施科教兴国战略和人才强国战略。一要坚持优先发展教育。2012年财政性教育经费支出占国内生产总值比重达到4。今年将抓紧解决“入园难”问题。二要加强人才工作。以加快培养造就一大批创新型科技人才和急需紧缺人才。三要大力推进科技创新。加快实施国家科技重大专项，突破一批核心关键技术，提升重大集成创新能力。6加强社会建设和保障改善民生。一要千方百计扩大就业。今年中央财政拟投入423亿元，用于扶助和促进就业。二要合理调整收入分配关系。今年重点采取三方面措施：着力提高城乡低收入群众的基本收入；加大收入分配调节力度；大力整顿和规范收入分配秩序。尽快扭转收入分配差距扩大趋势。三要加快健全覆盖城乡居民的社会保障体系。四要坚定不移地搞好房地产市场调控。五要推进医药卫生事业改革发展。主要任务是：在基层全面实施国家基本药物制度；抓好公立医院改革试点；提高基本医疗保障水平；完成农村三级卫生服务网络和城市社区卫生服务机构建设任务；鼓励社会资本举办医疗机构。六要全面做好人口和计划生育工作。继续稳定低生育水平。七要加强和创新社会管理。强化政府社会管理职能，完善社会管理格局。7大力加强文化建设。扶持公益性文化事业，加强文化遗产保护、利用和传承，进一步繁荣哲学社会科学，发展新闻出版、广播影视、文学艺术、档案事业，加强对互联网的利用和管理，深化文化体制改革，大力发展文化产业。8深入推进重点领域改革。政府工作报告对重点领域的改革任务作了全面部署，涉及国有经济战略性调整、财税体制改革、预算管理制度改革、金融改革、价格改革、事业单位改革等方面。9进一步提高对外开放水平。要积极发展互利互惠的多双边经贸关系，不断拓展新的开放领域和空间。10加强廉政建设和反腐败工作。要加快解决反腐倡廉建设中的突出问题，扎实推进惩治和预防腐败体系建设，把查办大案要案作为反腐败的重要举措。一要认真治理政府工作人员以权谋私和渎职侵权问题；二要切实加强廉洁自律；三要坚决反对铺张浪费和形式主义。小结：通过经济结构调整，改善民生保持社会、经济平稳较快发展。（三）中国经济的发展现状及趋势经济分析师们经过广泛深入的调研,对人民币的国际化进程、新能源对中国汽车业的影响、未来中国能源消费格局、未来中国银行业发展趋势、中国纺织业的前景、文化创意产业的兴盛、网络生活的新阶段、粮食供求的平衡、资本市场的深化和城镇化发展水平等作出了全方位预测。经济国际化、产业高级化、市场深度化,将贯穿于中国经济未来发展的全过程。趋势之一：人民币国际化步伐加快 人民币难成自由兑换货币，稳健升值是大势所趋 趋势之二：新能源助中国成汽车强国 在中低端汽车市场上将孕育出一批世界知名大众品牌 趋势之三：能源消费居世界第一 国内能源产出与需求间差距拉大，能源进口占总消费比例进一步提高 趋势之四：银行走向“金融百货公司” 银行杠杆化产品将通过提高资金使用效率对实体经济投资产生积极影响 趋势之五：由纺织大国迈向纺织强国 创新将促使我国纺织服装产业结构向价值链高端延伸 趋势之六：文化创意产业迅速崛起 潜力最大的是文化与其他产业尤其是制造业的深层次结合 趋势之七：网络生活进入物联网阶段 “物联网”将引领电子消费进入一个更便捷、人性化、智能化的新时代 趋势之八：粮食长期处于紧平衡 良种推广、化肥应用和提高机械化水平仍然是粮食增产的有效手段 趋势之九：资本市场趋于国际化 资本市场国际化程度的提高，将提升我国在全球资本市场的份额和地位 趋势之十：城镇化率将接近六成 户籍制度将逐步开放，中小城市将成为吸纳农村人口转移的主力。 （五）房地产发展预测21世纪经济报道第三版上发表了一篇文章樊钢：未来三十年中国仍将快速增长。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势；2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）；5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变;6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9，社会科学文献出版社推出的中国中产阶层调查公布了这一数据。），有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多，其目的有自住、投资和投资加自住；9.拆迁用房：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1补”“2”的补偿政策，每年将新增1.52亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增11.5亿平方米的住房需求；10.政策类房：当前ZF力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各级ZF正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；11.特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。12.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；13.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；14.生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20，不少家庭对“52”生活（节假日住在郊外）有了需求；15.居住文化：在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30。此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯；16.商业发展：有意大利机构分析认为，二00四年中国的零售业相当于当时的意大利，而从五年之后（二00九年）开始，每年中国的零售业增长量将等于一个意大利。随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会；17.地方发展：国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力；18.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45，而中等发达国家平均为61，高收入国家则平均为78。南美大国巴西属于发展中国家，城市比率也已达到86。中国城市发展的空间还很大。人口城市化率每增加1，就意味着新增城市人口约1,300万，新增住房需求约3.25亿平方米；19.城市递进：中国县级以上的城市多达近三千个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移；20.城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步。除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造、必须改造也能够改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用；21.土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。可用于城市建设的土地受到严格控制。土地供应愈紧张，人们对住房的要求往往愈强烈。“18亿亩”耕地控制限是必要的，但我们应注意到在每年的耕地减少量中，用于商住开发的土地还不到10，其余的是生态退耕用地、农业结构调整用地、灾毁地以及特殊用地等。中国的海岸线很长，东部相对发达地区在合理的规划之下，充分利用近海资源填海造地，是发展居住的一种好方法；22.“观望”过后：商品房价的升高主要是因为地价上升、拆迁成本上升、材料成本上升及通货膨胀等原因。当前中国不少城市的百姓对于近期购房持观望态度，期望房价出现大幅回落，并不意味着“需求萎缩”而当观望目标未能实现后，原本存在的刚性需求必会引发新的市场状态，个别地方可能还会出现短时效果“井喷”现象；23.货币升值：人民币在过去的半年之内升值了近7。人民币现在和将来的持续升值，使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发生着改变；24.国际差异：中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市（如东京、首尔、台北、香港和新加坡等）的房价相比，仍存在着数倍的差距。此外，中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10，而发达国家的房地产在GDP中所占比重在相当长的时期内超过了20；25.境外热钱：人民币的升值预期，使得不少的境外热钱欲通过在境内置业获取特殊收益。据统计，今年一季度涌入的热钱达851亿美元，为历史上最高值；26.“灰色收入”：国内有一部分人有“灰色收入”已是不争的事实。不少地方的各类行政干部的灰色收入高于薪酬，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素；27.经济安全：由于房地产在国家和地方的经济角色中的支柱作用，各级ZF并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。一个已经有80%以上百姓拥有自己房产