长沙房地产市场份报页.doc

微软中国键入文档标题键入文档副标题含金量还不错原本担心长沙的销售旺季并不会像去年那般顺利，但从种种迹象看来，今年的9月配的上“金”字。来自搜房网的数据，9月份长沙干掉了133万方，环比上涨42.21%。新房源的集中入市，是推动成交量上升的一个原因之一。但最重要的是面对大量新房，人们对于楼市未来走高的信心也越来越强。而逐渐凉爽的天气和“史上最长长假”无疑为买卖双方提供了充裕的时间。据各大房地产网站显示，10月份长沙还将有很多楼盘进行放量，届时将是一番怎样的厮杀，着实令人期待。不过仅凭这短时间的逆市飘红，我们还无法盲目乐观。紧随“销量上涨42.21%”之后的是“价格下跌7.16%”。从本月新放量项目的价格来看，“谨慎定价、优先走量”无疑是大多数开发商的首选。进入下半程，资金流比其他任何东西都更能牵动他们的神经。而随着 “喊调”声越发密集，新的调控政策也终于在月底正式颁布，这也给未来市场增添了新的不确定因素。毕竟，国家的宏观调控不是闹着玩的。一年两度的房交会将在下月底如期举行，或许，人们能从中得到一些关于长沙楼市的未来风向。核心摘要楼报报解动态中国银行业监督管理委员会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知的出台，信贷政策紧锁，第四季度走势不被看好。（详见全国动态信息）楼报报说土地本月土地市场的供应量、成交量较上月都有大幅度下降。（详见土地市场情况）楼报报讲推广9月份报广投放依旧以形象宣传和开盘宣传为主。（详见报纸广告情况）楼报报的区域论东城推售量加大，销售走势一片走红。（详见东城板块）南城中信新城再推新房源，销售量再次过百套。（详见南城板块）北城北辰三角州以及万代广场的加紧施工，两大项目在前期都大量的投入了宣传推广。（详见北城板块）月湖板块没有太大的推售量，多数项目处于蓄客阶段，为下一次开盘做准备。（详见金鹰月湖板块）星沙星沙房地产市场销售异常火爆，各项目加大新品推盘的体量。（详见星沙板块）河西本月河西板块的市场行情与上月大致相当，销售情况比上月略有降低，价格没有太大变动（详见河西板块）别墅随着“金九银十”的传统销售旺季来临，本月别墅市场的整体行情继续上升。（详见别墅洋房项目）楼市动态抢鲜报10月份预计开盘项目共有17个，其中岳麓区5个，雨花区5个，天心区1个、芙蓉区2个、开福区2个、经济开发区2个。（详见新盘新动向）楼报报总结大会本月的签约面积达到了133.93万，签约套数有13097套，环比上涨42.21%，相比前三月销售面积和套数都有大幅度增加。(详见本月市场情况)随着新的信贷政策出台和执行，全国房地产市场将会是有一个低潮期。（详见市场预测）全国主要城市房地产市场概况 随着楼市“金九”的黄金期到来，多个城市的可售量大幅增加，9月过半城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳。（详见全国主要城市房地产市场概况）目 录第一章 宏观环境月度动态信息1（一）政 策1（二）金融1（三）行业及本地3（四）市政规划5第二章 土地市场谍报8第三章 媒体推广监测10（一）报广投放10（二）电台投放11（三）网站投放12第四章 区域市场详情13（一）东城板块13（二）南城板块18（三）北城板块23（四）金鹰月湖板块28（六）河西板块37（七）别墅洋房项目42第五章 市场新动向47第六章 月度总结49（一）本月市场情况49（二）未来市场预测50附件1：全国市场整体情况报告52附件2：各项目网站广告投放汇总63第一章 宏观环境月度动态信息（一）政 策1、温家宝：稳定房价和住房保障是政府重要职责世界经济论坛第四届新领军者年会13日下午在天津梅江会展中心开幕，国务院总理温家宝出席开幕式并致辞。温家宝表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。温家宝表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。2、国务院急查楼市回暖：两部门慎言二次调控住房和城乡建设部、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。日前，该项工作相关已经完成，汇报材料已上报国务院。 这两份汇报材料中既反映了8月以来内地主要城市楼市成交量的迅速回暖，但也提出，在成交量回升的同时，房价并未出现伴随性的大幅跃升，楼市投机、投资资本得到了一定程度的抑制。也正因如此，两部门提出强化落实现有调控政策，严密监测市场动态。 一如既往，建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备，但短期内，实施全面新政策的可能性较小。而针对楼市回暖，对涉房信贷进行相应的技术调整与控制，则是可能采用的手段，其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等。政策解读：温家宝总理在世界经济论坛中提出房价和住房保障问题，说明了政府对房地产的“关注”。9月已见底，8月份全国绝大多数重点城市的量价齐升，政府也仅仅是关注而不见其他动静。与8月份国家领导人的频繁发话“抑制房价快速上升”相比，9月份平静的政策动态多少已经让国民对政府政策的执行力失去信心。（二）金融1、银监会：暂不出台新调控措施 房贷政策不加码银监会副主席蒋定之说，对房贷政策仍维持在加强跟踪管理等基本要求。随着楼市在8月份明显回暖，各方普遍担忧监管层将出台新的楼市调控政策。中国银监会副主席蒋定之昨日在上海表示，银监并将会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。蒋定之是在出席第四届中国银行家高峰论坛时做以上表述的。蒋定之在回答关于房贷的问题时称，到目前为止，银监会对房贷政策还是维持加强跟踪，加强管理，严格信贷管理这些基本的要求，其他方面目前还没有什么新的监管措施。为遏制房地产投机，今年4月份下发的“新国十条”已要求，将银行发放第二套房首付款比例上调至50%，贷款利率调高至不得低于基准利率的1.1倍；且要求部分价格上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套房贷款等严厉措施。对此，蒋定之表示，第三套房完全由市场主体来决定，“根据客户信用情况由银行来自主决策，很多银行都把三套住房停掉了。”2、长沙多家银行三套房贷借道“抵押贷”亮红灯8月份，长沙部分银行暂停发放第三套住房贷款，房贷再度收紧。这使得一些购房者通过房屋抵押贷款的方式实现“曲线房贷”，以规避第三套房贷收紧的限制。长沙多家银行调查发现，一度悄然盛行的曲线买房融资通道房屋抵押消费贷款正开始被部分银行“叫停”，或者提高利率门槛。3、中国银行业监督管理委员会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局，国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，现就相关信贷政策通知如下：一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。金融政策解读：银行的房贷如果按第二套利率上升10%，第三套停贷来严格执行和落实到位，必然能打击到房产投机者。但银行执行力度的不到位或模凌两可，必然使此轮政策的调控的效果大打折扣。最新银行关于信贷问题的通知终于在9月29日晚出台，此政策通知规定首次购房必须首付30%及以上、第二套住房不低于50%（利率1.1倍）和对购第三套住房的条件或停发贷款做出了明确要求，在10年的最后一季度注入了信贷调控强行针，房产发展趋势不容乐观。（三）行业及本地1、3000万扶持资金引来30亿元投入 望城着力打造创业者乐园 望城县着力打造创业者乐园，从2009年至今，县财政已安排3000万元创业富民专项扶持资金，拉动30亿元投入创业。昨日，一场别开生面的青年创业创意方案征集评选活动决赛暨第二批创业扶助资金发放大会在望城举行，当场发放296万元。市委常委、统战部长虢正贵，市政协副主席、市工商联主席彭继球等出席了活动。 据望城县委常委、统战部长骆志平介绍，3000万元创业扶持资金已拉动30亿元投入创业。该县广源家居建材中心、靖港古镇旅游创业一条街等创业基地蓬勃发展，吸引了140多个创业项目入驻。2、长沙城乡一体化建设投资洽谈会10月召开 25个过亿元项目将签约 2010年长沙城乡一体化建设投资洽谈会将于10月20日在长沙举行。洽谈会以“统筹城乡发展，建设现代农业”为主题。据悉，洽谈会将迎来中外嘉宾，已初步落实会议签约项目35个，签约金额135亿元，其中过亿元项目25个。 2010年长沙城乡一体化建设投资洽谈会以“统筹城乡发展，建设现代农业”为主题，由长沙市人民政府举办，长沙市农办承办。目前各项前期工作正在紧张筹备，拟邀请全国涉农上市公司、全国农业产业化重点龙头企业等知名涉农企业100家以上，将重点推介80个农业招商引资项目，已初步落实会议签约项目35个，签约金额135亿元，其中过亿元项目25个。此次洽谈会是长沙扩大农业对外开放、统筹城乡发展的又一重要举措。3、200亿牵引“两型”产业 继世贸大厦在岳麓区滨江新城奠基后，长沙市文化娱乐航母港岛娱乐中心日前正式落子岳麓区青山花卉大市场，这个占地32亩的娱乐航母年底开唱，将填补河西城区无大型文化娱乐项目的空白。支部抓产业、党员创实业、群众富家业，今年岳麓区乘创先争优东风，助“两型”（环境友好型、资源节约型）产业发展，一批产业工程实现了落地生根。 岳麓区委书记赵建强告诉记者，按照市委的要求，该区创先争优围绕加快推进“两型”都市新区建设，努力实现后发赶超的目标，重点实施了产业富民、学习提升、基础加固、城乡共建、服务创优五大工程。今年以来，该区139个项目工程相继启动，完成投资约200亿元，其中，在滨江新城奠基开工的世贸大厦，由上海世茂集团投资35亿元，这座高达240米的建筑，将成为省会长沙的新地标；岳麓科技产业园建设拉开序幕，中铁轨道、晚安家居等7个项目落户园区；洋湖垸总部经济区、梅溪湖国际功能服务区也已启动建设，产业发展的春天已然来临。4、500亿铺设“黄金走廊”对接株潭 在2010湖南天心第二届区域资源（北京）推介会上，天心区沿江现代服务产业带受到300余家京商追捧。从华远金外滩项目到保利南湖广场，再到中建长沙中心，随着10多家央企项目在滨江区落地， 城南昔日的棚户区，如今已成塔吊林立、机车轰鸣的项目建设热土，一条“黄金走廊”正在天心区沿江产业带凸现。 2008年，长株潭城市群被确定为国家“两型社会”建设综合配套改革试验区, 作为长株潭经济一体化核心区、省政府行政中心所在地和全国生态示范区，天心区迎来千载难逢的发展机遇。行业及本地政策解读：长株潭一体化的发展已高速运转，近年来随着政策倾向，招商项目越发越多，重大项目的进驻和建设开发，将为长株潭增加和提升魅力值，为长株潭在全国乃至全世界的知名度和声誉度加分。（四）市政规划1、西湖文化园建设将启 投30亿打造开放型公园 长沙西湖文化园将建成集旅游、市民休闲、文化、娱乐、体育、消费于一体的低碳中央游憩区。这是西湖文化园整体鸟瞰图。西湖文化园项目是大河西先导区的重点工程，项目建设总投资约30亿元。目前，前期腾地等工作已基本完成。随着腾湖清淤的实施，西湖文化园建设即将全面启动，计划在3年内完成，届时，市民可以畅游长沙的“小西湖”。 建成后的西湖文化园拟设置东西南北4个出入口，其中东出入口在白沙液街附近，西出入口位于枫林路与龙王港交界处，南出入口选址滨湖路和枫林路交叉口，北出入口从咸嘉湖路建步行桥跨龙王港到达防洪堤。园内将新修建环湖主游路，将是游人环湖步行观光、散步、晨跑的主要道路。2、长沙首个三国主题文化社区公园年底迎客 据雨花区园林局负责人介绍，该社区公园位于老107国道和新韶山路（中意路和汇金路）交界处，毗邻歇马岭和清泉古寺，呈三角形地块，规划规模达1.8万平方米。公园布局以歇马岭和歇马广场为中心，歇马岭通过仿古建筑歇马亭以及一组关羽闲坐、赤兔马小憩雕塑，配以仿古景观柱和园林小品，生动地再现“关公歇马”等三国故事。整个公园将形成一条以歇马岭为背景的景观主轴。据悉，除歇马岭公园外，雨花区本周内还将开工建设雅塘村、金井、学堂坡社区公园，如果加上拟建的木莲冲公园，将为长沙城南增添4万平方米公园绿地。歇马岭、雅塘村、金井、学堂坡社区公园总投资2000万元，目前已完成招投标、拆迁腾地工作，预计12月15日前开园纳客。3、火车北站片区征集改造方案昨日，开福区政府、市规划局、长沙城投铁路站场迁建开发有限公司联合发布征集令面向国内外征集长沙市火车北站片区棚户区改造工程城市设计方案。 此次征集设计方案的区域规划范围东至东风路、南至体育馆路、西至芙蓉路、北至三一大道，总用地面积1.22平方公里。内容主要包括加强对总体定位的研究、用地功能布局、公共设施配套、城市形象及景观处理、道路交通组织、地下空间利用、城市安全、城市设计导则和开发时序等。有意参加本次规划方案征集的设计单位可持相关资质及证明文件等资料于9 月11日17时30分前向长沙市火车北站片区棚户区改造征收工作指挥部（长沙市芙蓉中路一段6号沙坪商务中心6楼）报名。主办方将从报名参赛单位中选择不超过5家具有较强设计队伍和同类项目经验的规划设计单位参与方案征集。 4、地铁2号线杜花路站完成盾构井施工，盾构施工预计本月底启动 在杜花路站的东端，明挖区间内的两条方形地铁隧道已经主体完成。车站西端的盾构始发井提前完工、车站东端的明挖区间完成主体建设作为地铁2号线施工进度最快的车站，杜花路站已具备盾构始发的条件。昨日从杜花路站施工现场了解到，首台盾构机预计于本月底入场，从杜花路站出发，向体育公园站掘进。杜花路站东端距离武广高铁长沙南站约800米，车站西端为盾构区间，连接体育公园站。该站为地下两层10米标准岛式车站，标准段总宽18.5米，车站总长179.6米，有效站台长118米、宽10米。根据设计，该车站共设置4个出入口，预留3号出入口，共设两组8个风亭。按照计划，地铁2号线今年将启动盾构区间施工。据悉，首批盾构施工将从杜花路站西端开始，盾构机在始发井内拼装完毕后，将向西推进，到达体育公园站。目前，盾构始发的相关准备工作正在紧张进行，预计9月底首台盾构机将下井作业。市政规划解读：随着长株潭一体化进程的加速，长株潭经济、交通、信息的完善和发展。城市发展还将带动人口的增加、生活配套的完善，民生工程和休闲生活配套的建设也必须符合城市规划要求，满足人民日常生活所需。第二章 土地市场谍报（一）土地市场成交情况据统计，长沙市9月份土地挂牌8宗，总面积为188.2亩，实际成交2宗，成交土地面积20亩（其中一块地是8月挂牌）。上图为长沙市9月交易土地区域情况表，从图中可以看出，本月只有雨花区、开福区有成交。另外，长沙县挂牌6块，共计807.8亩，4块为工业用地，2块居住用地，因国土局网站原因，无法查看成交结果。土地市场小结：本月土地市场的供应量、成交量较上月都有大幅度下降。从成交性质来看，1块为商业、办公，1块为住宅。其中长沙市雨花区万家丽路此块地，以起拍价3040万元，成交价4983万元被长沙三嘉房地产开发有限公司拍得。第三章 媒体推广监测（一）报广投放1、本月房地产报纸媒体广告监测概述 平面广告发布总量：182次，共计105.96个整版。 楼盘信息总量：45个（1）从版面选择上看，晨报以为1/2次数最多，共计83次，占晨报投放总量的72%；晚报同样以1/2版次数最多，共计32次，占晚报投放总量的73%；三湘都市报以1/4次数最多，共计23次，占三湘都市报投放总量的83%。（2）从报纸版面的数量统计来看，晨报共计69.705个整版，平均每次投放0.65个整版。晚报共计24.5个整版，平均每次投放0.6个整版。三湘都市报共计6.75个整版，平均每次投放0.29个整版。2、报广投放时段统计分析媒体名称星期星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日次数潇湘晨报双整版/整版/151017/331/2版25152926/771/3版/1/11/4版/1/11/8版/1/1合计次数26214143/113三湘都市报双整版/整版/1/2版/2/2/41/4版/5239/19合计次数/54311/23长沙晚报整版/2/43/91/2版/251216/351/4版/11/21/8版/合计次数/561619/46从单周的情况来看，每周四、五两天的投放最为活跃，共133次，占总投量的73%。3、投放传递信息对比9月份报广投放依旧以形象宣传和开盘宣传为主，投放次数分别为48次、70次，占总投放次数的26%和38%； VIP认筹类26次，占总量的14%；活动促销38次，占总量的22%。VIP认筹类：信息卖点以筹集优惠政策为宣传重点，辅以项目的特色介绍。形象宣传类：部分已经进入持销期楼盘，目前都已经基本完成初步销售任务，销售压力减小，转而开始为项目的自身优势做宣传，以继续吸引购房者的眼球。活动促销类：以活动邀约为主，产品介绍及促销活动内容。本月，报广的投入较7月份数量上有小幅度减少，但是从版面来看，1/2整版的数量最多，从类型看，形象宣传的数量有大幅度增加。 （二）电台投放1、金鹰955在该电台投放广告的项目有：融科东南海、万博汇、万科城2、交通在该电台投放广告的项目有：融科紫檀、迪亚溪谷、欧洲城、双湾国际、鹏基诺亚山林（三）网站投放8个主流地产网站上共有79个项目，投放地产广告120幅。北城共15幅，其中万科城投放最多（4幅）；南城共26幅，其中欧洲城投放最多（4幅）；东城共13幅，每个项目各投放1幅；河西共38幅，其中阳光100投放最多(5幅)；星沙共17幅，其中汇一紫晶城投放最多（3幅）；中心共6幅，每个项目各投放1幅；月湖共2幅，每个项目各投放1幅；其他地区共3幅，全部为三和国际医药城投放。8个网站中，搜房投放34幅，占投放比例28.33%；0731投放27幅，占投放比例22.5%；安得屋3幅，占投放比例2.5%；好房子16幅，占投放比例13.33%；红网1幅，占投放比例0.83%；焦点网16幅，占投放比例13.33%；腾讯蓝网11幅，占投放比例9.17%；新浪乐居12幅，占投放比例10%。（该信息来源于各主流房地产网站，信息收集截止9月31日。详情见附件2）第四章 区域市场详情（一）东城板块1、区域代表楼盘跟踪序号项目名称推盘量销售价格（元/）优惠政策本月销售备注1美联天骄城4月16日推出7#（一房）、8#（两房）共900套，其中一房750套，两房150套2房均价5800，1房均价6400（17层以上）一次性98折，按揭99折40套买房送空调，格力1.5P2茂华国际湘二期于9月17日开盘2栋21层、22层，主推173/175四房，80套左右5200总价减一万，一次性98折，按揭99折，总价减一万100套买房抽宝马3恒大绿洲9月22日推出1栋，共128套。主推88二房、110三房起价6000，均价 7000（精装修）最高优惠25万，本周额外89折，送1600元/豪装70余套推出一栋4优山美地于9月25日开盘，4号栋板式住宅，主推113-118房源均价51005000优惠15000，按揭99折，一次性98折60住宅总共8栋，总套数为936户，可售商业面积约为23005双水湾剩20套左右80-140二、三、四房均价5400-5500一次性98折，按揭99折5套预计10月开盘，89+13灵动空间=102宽居三房，限时认领2万元购房券。VIP认筹升级已启动6湘域熙岸9月底推出1、2号栋200套，88-110三房均价6000VIP抵2万，一次性97折，按揭99折100套/7星城映象在售80两房，90-114三房均价5400一次性98折按揭99折6套老带新各优惠1% 8万科金域华府7月28日开盘，在售87、89精装公寓，120精装三房7000-7500（精装修）一次性98折，按揭99折28套正在办理新房源VIP2、个案情况个案1项目名称：象屿优山美地项目位置：体育新城曲塘路和白沙湾路交汇处上榜理由：新推房源基本经济指标：项目总占地43964平方米；总建筑面积112217平方米，容积率2.2，绿化率45%，有8栋住宅，规划总户数为936套。推盘情况：9月25日推出64套销售价格：5100元/折 扣：预交5000元，优惠15000元，全款98折，按揭99折，团购额外优惠一个点。销售成果：60余套户型配比： 户型面积（）套数比例3+1111-11764100%合计/64100%户型解析：户型：3+1面积：111-117u 户型紧凑，有较大的总价优势。u 南北通透性，通风采光良好。u 客厅和主卧都朝南向，最大化做到人性化设计。u 整体赠送面积较多，实用空间增大。个案小结：此项目用地为不规整、狭长型地块，开发商考虑到地块的因素，因地制宜，以“鲜花谷”为主题，打造自然、生态，软质景观为主的园林景观。同时在产品方面，此项目户型紧凑，经济实用。如3+1户型面积控制在113-117左右，在长沙市场为数不多，有市场主流竞争产品的差异性，尽可能做到了一个紧凑实用的功能，避免了做大户型高总价的滞销风险，所以此项目每次开盘都有较高的去化率。3、本月板块开盘情况09月东城板块共有4个项目开盘，推售新房源有近600余套。金九月的到来，开发商销售进程在加快。板块小结：1、销售价格整个板块价格相比8月份略低。茂华国际湘由于9月17日推售房源都是170左右的大面积，且开盘优惠折扣较大，所以此次开盘价格相比上次开盘价格低500元/左右。2、销售情况到了销售旺季的九月，板块内各个项目销售量都有一定幅度的增加，特别是有新房源推售的楼盘，新推房源去化量在开盘当天达到了80%以上，板块销售走势上一片走红。（二）南城板块1、区域代表楼盘跟踪序号项目名称最新推盘量销售价格 （元/）优惠政策本月销售备注1鑫远湘府华城9月4日新推3、4号栋360余套，80-140的二房、三房起价4980，均价5700。一次性98折，按揭99折300余套二期700余套基本销售完毕2星城荣域预计11月底开盘30-170户型/免费办VIP卡，总价减3000元无销售星城荣域二期铂郡预计11、12月开盘，37165的1-5房3长沙奥林匹克花园“乾台”组团，四房32套，五房及复式388套7800-8000（19#空中别墅15000元/）一次性98折，按揭99折6套楼王组团剩余约20余套4博林金谷8月15日，推出100余套三期130-160大三房6200一次性98折，按揭99折。 35套11月份将推出新房源5长盛岚庭主推50-90均价5400按揭95折，一次性95*99折10套10月1日样板房对外开放，即将推出新房源6中信新城9月12日推出11号栋， 55-85一房两房均价5500VIP预交1000元优惠9000元，全款98折，按揭99折。110套一房37-50平方米，二房65-68平方米，复式80-88平方米7世纪桃花苑5月8日推出5栋共366套，二房170套，三房128套，四房68套均价4600一次性98折，按揭99折5套/2、个案情况个案1项目名称：鑫远湘府华城项目位置：芙蓉南路与韶洲路交界处（省政府机关大院东北角）上榜理由：新推热销基本经济指标：项目总占地97668平方米；总建筑面积376554平方米，容积率3.79，绿化率43%，规划总户数为2102余套。推盘情况：项目于9月推出2栋366套销售价格：5700元/折 扣：一次性98折，按揭99折销售成果：300余套户型配比： 户型面积（）套数比例三房二厅80-8923664.5%三房二厅138-14313035.5%合计/358100%户型解析：户型：两房两厅面积：87u 南北不通透，舒适度有一定影响u 南向2个大阳台，增加使用面积u 厨房和卫生间采光面一般户型：三房二厅 面积：138u 南北通透，通风效果不错。u 赠送超大空中花园，使用面积增加u 三房面积过大，总价高u 过道浪费面积 个案小结：本土开发企业，在南城已经有几个开发项目，有一定的品牌影响力和操盘能力。整个建筑风格充分体现出现代、稳重、德式建筑特色，定位高端。周边近几年发展迅速，交通、生活、休闲、教育等配套完善，为此项目的提供了较高的价值提升空间。再加上项目之前几月没新的房源退出，且蓄客情况良好，为此次开盘热销提供了一个基础，开盘当天销售量达到推售房源80%以上。3、本月板块开盘情况本月南城监控到的项目有2个开盘的楼盘。其中湘府华城推出360余套房源；中信新城推出小户型80余套。据不完全统计，南城9月共推出500套左右（这还不包括一些没有监控到的项目）。板块小结1、销售价格整个板块销售价格相比8月份相当，跟踪楼盘价格在5300-5700元/左右。只有博林金谷由于剩余房源价格本身较低，价格比开盘均价6800/元低近600元/左右，现在售价均价6200元/。2、销售情况南城项目推售量不大，只有几个楼盘推出了新的房源，与其他区域相比，南城项目由并没有对金九或银十有什么大动作，只是根据自身项目情况对外发售房源，因此在9月份南城板块没有像其他几个板块有大的推售量和销售量。（三）北城板块1、区域代表楼盘跟踪序号项目名称规模推盘量销售价格（元/）优惠政策价格变动（元/）本月销售备注1珠江花城占地917亩总建面110万方在售3期房源折后5500金卡9.3折，加优惠一万/400套项目于9月23号推出三期六栋共453多套房源2万国城占地650亩8总建面130万方一期17栋900余套带地暖的均价5500尚品格为8000起价按揭98折/100套左右去化比较快的为毛坯房3湘江世纪城占地1500亩总建面400万方项目共114栋， 约2.2万套江景房6800；靠小区内的是4800的起价/26套现在项目所剩房源不多了，导致销售下跌。4第一湾占地122亩，总建面30万方项目于4月18号推出销售6#、8#，约500套起价4900均价5400办理VIP卡，开盘享受98折/10多套左右项目将在10月份底推出小公寓房，价格6800/元，一期高层基本还剩20多套5凯乐国际城占地4万方总建面积20万方项目于4月25号开盘，推出1、2、3、5、6#）8000一次性98折，按揭99折/80套左右由于其地理位置比较好加之可以看到江景的优势，销售一直比较稳定6万科城占地20万方总建面积50万方7月17号首推精装的高层住宅均价6300VIP交1万可以优惠两个点/165项目于9月27号推出2号栋165套房源，推出就售罄7名富公寓占地7435平方总建面积6万方项目只有一栋共计1021套均价7000一次性98折，按揭99折/70多套由于前期开发商捂盘，现在所剩房源还有10套左右，基本退出市场。8山语城占地43万方总建面积90万方现在开发的是1期一栋共100多套均价4400一次性98折，按揭99折/50多套项目于10月份加推房源2、个案情况个案 1：项目名称:珠江花城项目位置：长沙市开福区福元西路99号物业类型：高层基本经济指标：项目占地917亩；总建筑面积110万方；容积率2； 绿化率45%推盘及销售情况：项目于9月24号推出三期6栋房源，共计453套房源，开盘销售近400多套房源。销售价格：销售均价为5500元/下图为此次推盘配比户型面积区间（）套数户型配比两房一厅76-8810022%两房两厅75-966915%三房两厅97-12322349%四房两厅1466114%合计453100%户型分析：左图为该项目户型图两房两厅，面积74。u 餐厅，客厅通风有一定问题，采光一般；u “L”型厨台设计，操作更便捷；u 主卧飘窗采用“L”型设计，才光得到最佳。左图为项目户型图三房两厅两卫，面积为118。u 客厅、餐厅采光良好；u 房间赠送面积比较大；u 主卧带双飘窗阳台，通风、采光较好；u “L”型厨台设计，操作更便捷；u 过道过长，浪费面积过大。个案小结：项目终于在9月底推出，项目利用市场短暂的回暖期间开盘，取得了一定的销售业绩。项目在该区域被各个大盘所包围，采取比竞争项目较低的价格5500元/而推盘。由于一、二期的客户基本入住，加之绿化环境以成型，可以给三期客户直观的看到未来自己入住的居住环境，也以先居住的客户传播良好的口碑。板块开盘项目：9月本城板块，共两个项目开盘。万科城推出2号栋高层，共165套房源；珠江花城共推出三期首批6栋高层，共计453套房源。板块小结：虽然9月份万科城、珠江花城开盘或者加推房源，其中珠江花城以其400多套的销售量排在该板块的第一。整体来看，其价格在整个长沙市的房屋销售价格中算比较高的，主要原因是由于其板块几个楼盘精装房以及江景房的成交，直接把本板块中的均价抬升。但是随着9月底部分地区实行限购房以及停放第三套购房的贷款，长沙的购房客户又将加大购房的观望。北城板块，随着北辰三角州以及万代广场的加紧施工，都将会在近期展现在长沙广大购房客户群，两大项目在前期都大量的投入了宣传推广。（四）金鹰月湖板块1、区域代表楼盘跟踪序号项目名称规模最近推量销售价格（元/）优惠政策本月销售备注1威尔士春天占地141亩总建面36万方/5300/项目处于蓄客阶段，11月份将开8#、9#2理想财富名园占地200亩；总建面50万方/项目一期已全部售罄，2期将于年底推出3万科金域蓝湾占地180亩总建面41万方/二期暂定于12月开盘4藏珑湖上国际花园占地500亩；总建面46万方2-5、2-6、 3-7、 3-6。120均价7000元、140均价6000元起价/30套/5恒大雅苑占地1022亩，总建面150万方推出18、14号栋18#6000650014#7000720089折120套左右项目本月退出14#、18#两栋房源，共计759套6先锋东外滩占地4万方，总建面积28万方项目于6月推出3#、4#两栋房源5300/30多套项目目前在售的为3#、4#有48多的公寓房以及130多的三房2、个案分析：个案1：项目名称：恒大雅苑项目位置： 开元西路与万家丽路交汇处基本经济指标：项目总占地面积为1022亩，建筑面积约为150万，容积率约为2.5；商业容积率约为4.5，绿化率43.1%。推盘及销售情况：项目于9月13号加推14#、18#两栋房源共计759套，到目前为止共销售了120套左右。销售价格：18#价格为6000-6500元/；14#价格为7000-7200。下图为此次图片的户型配比：户型面积区间（）套数套数配比两房两厅7912516%三房两厅11114350667%四房两厅17512817%合计759100%户型分析：左图为该项目的户型图：三房两厅，面积为：118u 客厅、餐厅南北通透，采光好；u 带半赠送面积的入户花园；u 厨房采用管道排烟以及采光比较缺乏，形成暗厨；u 4.3米长的大景观阳台，能更好的欣赏小区景色。左图为该项目的户型图：三房两厅，面积为：142u 客厅、餐厅南北通透，采光通风好，u 多飘窗设计，让卧室的视野及采光更佳；u 次卫设计在两个次卧的门口，使用起来比较便捷；u 餐厅面积设计过大，存在一定的浪费空间。个案小结：恒大雅苑6月底开盘至今，基本每个月都根据项目的销售情况加推部分房源，每个月的销售量也基本都是100多套以上。恒大以低开高走的价格抢占市场，从最开始的开盘价5480元/，到目前的均价达到了6500元/左右，却依然能保持较好的销售状态。恒大以自己强大的品牌效应以及区域内的价格优势，能在市场环境不明朗的情况下，依旧吸引着不少的购房客户前去选房。板块小结：月湖板块目前基本就是藏珑以及恒大雅苑两大项目，支撑该板块中的销售量以及销售价格。财富名园、威尔士春天以及万科金域蓝湾一期已售罄，三个项目基本都是在年底开始下一期的项目销售，现在处于推广以及蓄客阶段。在今年年底，月湖板块将会出现比较集中的货量推出，但是现在房地产市场环境随时都会有较大的变化，也有可能直接导致各个项目的开盘时间节点的改变。（五）星沙板块1、区域代表楼盘跟踪楼盘名称规模最近推盘情况户型面积及配比销售价格 （元/）优惠政策本月销售备注康桥长郡占地292亩；总建面15万多方项目一期一批批于9月23日推出，为4栋18层小高层，房源总计336套2房77左右121套，“2+1”95左右85套，“3+1”130左右130套小户型均价4300,大户型3800-3900前期认筹交3千抵3万，开盘一次性98折，按揭99折336套/博雅湘水湾占地154亩；总建面25万多方9月23日开盘，推出6号栋，房源总计：68套2房95左右17套,3房125左右51套均价：3700前期交2千办vip,最高优惠15000，开盘一次性98折，按揭99折48套/华润凤凰城占地约600亩；总建面120万方9月22日加推4#和8#房源，352套加推户型：二房83，“2+1”110折后均价约4500一次性98折，按揭99折352套/筑梦佳园占地约68亩；总建筑面积14万多方9月27日新推4#和5#房源，256套推出752+1，933+1，107双卫3+1，127舒适三房，157奢华大四房折后均价约4300/250套/方略潇邦占地67亩；总建面19万方9月28日楼王7#开盘，推出108套房源，面积总计11893二房88-89，三房125-139目前在售房源均价约4000一次性99折90套/蝴蝶谷占地94亩；总建面34万多方9月19日推出5号栋，推出446套房源，面积总计36854主推72-106两房至三房目前在售房源均价约3700前期VIP交5千抵2万，开盘一次性98折，按揭99折430套三一街区占地34亩；总建面47万方预计10月底开盘推出76两房，952+1两房，120三房，140-145左右三房/前期认筹交2千抵1万/爱琴海岸占地42亩；总建面47万方二期临湖房源 预计10月底开盘主推80-140二房-四房/前期认筹交2千抵5千/2个案情况个案1：项目名称：康桥长郡项目位置：未来康桥长郡位于星沙漓湘路与黄兴大道交汇处 物业类型：高层,小高层基本经济指标：项目占地292亩，总建筑面积约50多万方，容积率3.5。项目总栋数：10栋，总套数：3248，停车位：2082，车位配比为：1:0.6推盘及销售情况：9月23日开盘，主推项目主入口位置的1-4号栋，推出房源336套，推出房源面积一约38905。由于周边黄花和朗梨两镇，政府大面积的征地和拆迁，使得星沙东南星城板块房地产市场呈现供小于求的局面。以上两镇客户有着很强的购买实力。加之项目本身最大的卖点：长郡中学的即将开学，使得项目一期推出的房源开盘当天售罄。星沙周边乡镇客户成为该项目的主要购房群体。销售价格：小户型销售均价：4300元/；大户型销售均价：3800-3900元/。以下为本次推出房源的户型配比和户型情况：户型面积（）套数套数比二房77左右12136%三房95左右8525.4%四房130左右13038.6%合计/336100%户型解析：户型：2+1 面积：100u 户型采光面大采购，采光效果好。u 双阳台的设计充分满足业主身活需求。u 赠送面积多，阳台可以设计一间房。u 过道太长，浪费面积多。u 径深太长，影响户型通风。u 主卧270度转角飘窗设计，浪费面积多，很不实用户型：2+1 面积：77u 户型采光面大，采光效果好。u 大面积观景阳台，有一定赠送面积。u 餐厅不采光。u 过道太长。u 径深太长，影响户型通风。 个案小结：本项目一期的开盘售罄，从营销和推广的角度去考虑，本案没有什么亮点可以借鉴。9月23日，它的开盘成功，主要是该区域房地产市场呈现供小小求的局面，以及客户长期固有的想法：“给孩子一个最好的教育环境”，两方面的因素影响业主慎重比较该项目的性价比。随着10月底该区域周边项目的逐步推盘，如：中国铁建国际城，开发商不诚信的行为被媒体曝光，导致开发商的品牌形象大受影响，稀释本项目的优势。因此，我司认为从长远的角度考虑，品牌对于一个开发商的长远发展至关重要！板块开盘总结：2010年9月，星沙板块有6个项目开盘，推出房源总计1566套，约25万的体量。9月星沙板块6个开盘的项目销售率都达到90%以上，特别是康桥长郡项目开盘当天售罄。板块小结：2010年9月，星沙房地产市场销售异常火爆，各项目加大新品推盘的体量9月星沙板块新品推盘量为1566套，约25方的体量。各项目开盘一个星期左右，基本都能销售90%以上，有的甚至开盘当天售罄。价格也随着区域成交量的上涨有上扬的趋势，特别部分项目楼王产品的推出，进一步促进该区域价格的坚挺并上涨。受国家宏观调控政策和第四季度开发商放缓推盘量的影响，我司认为随着2010年下半年星沙板块房地产市场将呈现量价相对稳定的局面，而10月受长沙秋季房交会和房地产市场传统销售旺季的影响，星沙板块房地产市场量价将会有进一步上扬的局面。（六）河西板块1、区域代表项目追踪序号楼盘名称规模最近推盘情况主力户型面积及配比销售价格 （元/）价格变动情况优惠政策本月销售备注1