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浙江大学 硕士学位论文 杭州市房地产周期波动研究 姓名：毛荣一 申请学位级别：硕士 专业：结构工程（建筑经济与管理） 指导教师：马纯杰 20070601 浙江大学硕士学位论文 摘要 近年来，杭州着力打造“住在杭州”品牌，并获得了“联合国人居奖”和“国 际花园城市”等称号，成为人们居家置业的首选城市之一。同时杭州市政府出台 的一系列住房方面的政策也促进了杭州房地产业的快速发展。目前杭州房地产业 已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改 善。但必须清醒地看到，当前杭州市房地产市场确实存在一些亟待解决的问题， 如供求矛盾突出、房价上涨过快、市场惜售和投机性交易增多等问题。同时杭州 市房地产市场是否过热也成为政府、学者、消费者越来越关注的问题。房地产业 及房地产市场的特点决定了房地产周期波动具有自身独特的变动规律；随着房地 产市场的不断发展，与国民经济的关系也越来越密切，房地产市场的波动幅度过 大必将对国民经济造成很大的破坏力，因此有必要对杭州市房地产周期波动情况 进行研究。 首先，论文在总结了当前杭州房地产市场存在的问题及房地产周期波动方面 国内外研究情况下提出了论文研究的目的与意义。然后，从周期、经济周期基本 原理入手，解释了房地产周期波动的释意、总结一般房地产周期波动的特征等， 并讨论了房地产周期成因。接着，结合实际建立房地产周期波动评价指标体系、 通过S P S S 软件划分领先指标、同步指标、后滞指标。计算扩散指数、领先、同 步、滞后指标综合指数。同时也分折了投资、竣工面积、销售面积单项指标的周 期波动，证明杭州市房地产周期波动的客观性。同时通过E v i e w s 软件分别对领 先、同步、滞后及商品房销售价格进行短期预测，计算结果表示杭州市房地产周 期于2 0 0 7 年左右达到波峰。最后，文章主要结合杭州市房地产周期波动测定和 预测的结果，从土地、提高居民住房消费能力、政府调控等方面提出杭州市房地 产市场持续、健康发展的建议。 关键词：杭州市房地产周期波动 A P , M A 模型对策研究 浙江大学硕士学位论文 A b s t r a c t I nr e c e n ty e a r s ，H a n g z h o uh a sf o c u s e do nc r e a t i n g ”l i v i n gi nH a n g z h o u ”b r a n d ， a n do b t a i na ”t I N H a b i t a tA w a r d ”a n d ”I n t e r n a t i o n a lG a r d e nC i t y ”t i t l e h o m eh o m e b u y e r sb e c o m et h ep r e f e r r e dc i t i e s i nt h ew o r l d w h i l et h eg o v e r n m e n th a s i n t r o d u c e das e r i e so fp o l i c i e st op r o m o t et h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n H a n g z h o u C u r r e n t l y , H a n g z h o u ，r e a le s t a t eh a sb e c o m ea ni l l l p 河I a n tp i l l a ro ft h e n a t i o n a le c o n o m y M e a n w h i l e , t h eu r b a nh o u s i n gc o n d i t i o n sh a v eb e e ng r e a t l y i m p r o v e d H o w e v e r , w em u s tc l e a r l yS e et h a tt h ec u r r e n tr e a le s t a t em a r k e to f r t a n g z h o ut h e r ea r es o m ep r o b l e m st h a tn e e du r g e n t s o l u t i o n I ft h eo b v i o u s c o n t r a d i c t i o nb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ，s o a r i n gh o u s s i n gp r i c e s ，t h em a r k e ta n d s p e c u l m i v et r a n s a c t i o n sA sr e p o r t e di n c r e a s i n gp r o b l e m s H a n g z h o uh a sb e c o m e o v e r h e a t e dr e a le s t a t em a r k e tw h i l et h eg o v e m m e n t ，a c a d e m i c s , c o n S n l T l e r Sa r c i n c r e a s i n g l yc o n c e r n e d C h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a l e s t a t ea n dp r o p e r t ym a r k e t f l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l ec h a n g e sw i t l li t so w n u n i q u ec h a r a c t e r i s t i c s A l o n g w i t l lt h ec o n s t a n td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ta n de c o n o m i cr e l a t i o n sh a v e b e c o m ec l o s e ra n dc l o s e r e x c e s s i v ev o l a t i l i t yo f t h er e a le s t a t em a r k e tw i l lc a u s eg r e a t d a m a g et ot h en m i o n a le c o n o m y T h e r e f o r ei ti sn e c e s s a r yt oc o n d u c tas t u d yo f H a n g z h o ur e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n s F i r s t ，w es u m m a r i z e st h ec u r r e n tr e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n sa n dt h ep r o b l e m s t h a te x i s tu n d e rd o m e s t i cr e s e a r c ha n di n t o u d u c et h ep u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c eo ft h e p a p e r s T h e n ，s t a r t i n gt oe x p l a i nt h ei n t e r p r e t a t i o n so f t h e r e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n s f r o mt h ec y c l et h eb a s i ct e n e t so ft h ee c o n o m i cc y c l e s u m m e du pt h eg e n e r a l c h a r a c t e r i s t i c so f t h er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n s ，a n dd i s c u s s e dt h ec a u s e so f t h er e a l e s t a t ec y c l e T h e n ，i nl i g h to fa c t u a le s t a b l i s h m e n to ft h ec y c l i c a lf l u c t u a t i o n so ft h e r e a le s t a t e a p p r a i s a l s t a n d a r d sa n dt h r o u g hS P S Sd i v i s i o n l e a d i n g i n d i c a t o r s y n c h r o n i z a t i o n ，a f t e rl a g g i n gi n d i c a t o r C a l c u l a t i o no fd i f f u s i o ni n d e x ，al e a d i n g ， s y n c h r o n i z a t i o n ，l a g g i n gi n d i c a t o rc o m p o s i t ei n d e x A l s oa n a l y z e dt h ei n v e s t m e n t ， c o m p l e t i o na r e a ，as a l e sa r e ao ft h ec y c l i c a lf l u c t u a t i o n so fi n d i v i d u a li n d i c a t o r s ， H a n g z h o uf l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l et op r o v eo b j e c t i v i t y E v i e w s r e s p e c t i v e l yt h r o u g hl e a d i n gs o f t w a r e ，s y n c h r o n i z a t i o n ，a n dr e a le s t a t es a l e sp r i c e sf o r s h o r tl a gf o r e c a s t s1 1 1 er e s u l t si n d i c a t e dH a n g z h o ur e a le s t a t ec y c l e r e a c h i n gt h ep e a k i n2 0 0 7 F i n a l l y , t h ea r t i c l em a i n l yi nt h ec o n t e x to ft h er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n s m e a s u r e da n df o r e c a s tr e s u l t s ，i nt e r m so fI a n d ，R e s i d e n t sa n dh o u s s i n gc o n s u m p t i o n ， g o v e r n m e n tr e g u l a t i o na n do t h e ra s p e c t so fr e a le s t a t em a r k e ti nH a n g z h o us u s t a i n e d a n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h ep r o p o s a l K e yw o r d s ：H a n g Z h o u ，F l u c t u a t i o n so f t h er e a le s t a t e ，A R M A M o d e l ，C o u n t e r m e a s u r e n 浙江大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 论文研究背景 1 9 4 9 年新中国成立后到1 9 7 8 年改革开放前，住房作为一种社会福利，房地 产作为商品被严格禁止，我国的房地产行业的发展极度萎缩。直到改革开放以后， 随着住房制度和土地制度的商品化改革的推进，住房被作为一种商品，房地产业 作为一个独立的产业部门被重新发展起来，并迅速成为国民经济的热点产业，其 周期性也逐渐凸现，尤其典型的是1 9 9 2 1 9 9 3 年的房地产热，过量积压的空置商 品房给国民经济造成了极大的危害。时至今日，中国的房地产业又进入了一个新 的高速增长周期，房价迅猛上涨，商品房的开工量和竣工量高速增长，现在的房 地产是否过热，房地产业的这一轮周期能持续多久，1 9 9 2 1 9 9 3 年的局面是否 会重现? 现在来研究房地产周期就更具有现实的意义和紧迫性。 近几年房地产市场一枝独秀，呈现出强势运行态势：房地产投资和消费同时 高速增长，房地产价格逆势上扬，一派繁荣景象。随着中国房地产市场的蓬勃发 展，关于房地产泡沫、房地产投资过热等讨论一直争论不休。越来越多的人开始 担心房地产是否存在“泡沫”，甚至有人预测“泡沫”不久将会破裂并引发一场 房地产市场危机，严重的话还会拖跨金融市场。因此对房地产业的各种研究也就 成为热点课题。 1 2 问题提出 与宏观经济总是处在经济扩张与经济收缩两大阶段的周期性交替循环一样， 房地产业在实际运行过程中，也因为受资源约束或消费约束而出现经济收缩阶 段，由于资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往 复，由此构成房地产周期波动现象。房地产周期波动是房地产业自身发展的规律， 但长久以来人们对此缺乏重视，逆规律而行，给房地产业的发展甚至宏观经济带 来灾难性的损失。发生在1 9 9 7 年的东南亚金融危机其内部原因就是这些国家金 融资本过度介入房地产业，造成房地产开发空前高涨，而房地产的过度开发又导 致了银行不良资产的骤增，进而引发整个金融危机。 1 2 1 杭州房地产业发展的简要回顾 1 9 9 5 年以来，杭州房地产业经历了长达十几年的高速增长时期。从1 9 9 8 年 到2 0 0 5 年，杭州房地产开发实际完成投资额年均增长幅度超过2 0 ，累计竣工 浙江大学硕士学位论文 商品房面积2 0 6 3 7 2 万平方米；房地产投资额占G D P 的比重从1 9 9 8 年的9 6 9 ，迅速上升到2 0 0 5 年的1 5 5 5 2 0 0 5 年全市房地产税收4 4 9 7 亿元，与房 地产投资紧密联系的建筑业税收2 4 6 3 亿元，两大行业税收占到全市地税收入的 2 6 3 ，占全市地方财政收入的3 7 7 2 。考虑到房地产业发展对建筑、材料、装 饰装修等产业的带动效应，以及房地产业发展推动城市建设资金增加形成的间接 经济和社会发展推动效应，房地产业已经成为杭州经济和社会发展最重要的支柱 产业之一。房地产业能否长期持续稳定发展，将直接影响到杭州经济和社会的稳 定发展。 近年来，杭州着力打造“住在杭州”品牌，并获得了“联合国人居奖”和“国 际花园城市”等称号，成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了 取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、 取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措 施、允许经济适用房上市交易，极大激活了潜在的消费群。 杭州市自1 9 9 8 年实施经营性用地招标拍卖出让政策以来，房地产业发展出现 了一些新的趋势：土地出让价格显著提高的同时，二、三级市场房地产购销两 旺、房价急剧上涨。以市中心区商品住宅价格为例，1 9 9 5 年1 9 9 7 年主要维持在 每平方米4 0 0 0 元6 0 0 0 元之间；而至1 9 9 9 年达每平方米4 5 0 0 元6 5 0 0 元；2 0 0 0 年2 0 0 3 年售价则达每平方米6 8 0 0 元9 0 0 0 元，与1 9 9 9 年相比售价总体涨幅达6 5 之多。与此同时，商品房销售则处于供不应求的状态。在房地产业购销两旺、 蓬勃发展之际，有不少品牌响亮的房地产商纷纷外扩发展。众多房地产企业经 营面临困境甚至破产，房地产业的重组、兼并、整合活跃。房地产商的自我竞 争意识和风险意识显著提高，市场调研、咨询、策划等环节日益受到重视。房地 产业作为支撑杭州国民经济快速增长的支柱产业，为了使其出现平稳增长的势 头，需要研究房地产的波动特性，预测未来趋势的波动。这一方面是为政府制定 相应的政策，同时也为企业的投资开发提供依据，以免出现房地产市场的投资过 热从而大量土地资源的浪费和大批“阑尾楼”的出现。 1 2 2 杭州房地产业发展存在的问题 应当承认，目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济 社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州”品牌的日益打 2 浙江大学硕十学位论文 响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支 柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。 但必须清醒地看到，当前杭州市房地产市场确实存在些亟待解决的问题， 主要表现为： ( 1 ) 供求矛盾突出。住宅产品总体上的供不应求与住宅品种的供求结构性 失衡并存。目前杭州市各种档次的住宅均出现供不应求的局面，卖方市场特征十 分突出。在这种总体市场特征下，掩盖着另一个影响楼市健康发展的显著特征是， 住房供给的结构性矛盾日趋尖锐，其表现是高档住房与低价位住房、特别是经济 适用房比例不协调，与高档次住宅相比，后者的供需矛盾更为突出，已经严重地 制约了杭州市广大中低收入居民居住条件的改善。 ( 2 ) 房价上涨过快。近些年杭州房价年平均上涨1 5 左右，而G D P 一直保 持在1 2 一1 3 的增长速度。国际经验认为房价增长速度超过G D P 增长速度的 2 倍以上，就有严重泡沫。杭州的房价上涨率虽然没有达到这一警戒线，但已经 小幅偏离了宏观经济的基本面。从收入增长速度来看，杭州市居民人均可支配收 入2 0 0 2 年增长了8 1 ，远低于房价的上涨率，使杭州市的房价收入比达到了 l O 倍以上的水平。另外从租售比价来看，反映房地产真实价值的是房地产的租 金收益，杭州市房价一直在上涨，而租金水平涨幅缓慢。租金与房价的比值下降 到4 一5 ，甚至有些只有2 一3 ，已经小幅偏离了由租金决定的房地产理 论价值。 ( 3 ) 市场惜售和投机性交易增多，严重影响房地产市场的持续、稳定发展。 住宅具有二重性，既是消费品，又是投资品。当房产品处于供不应求，房价处于 上升通道，市场普遍预期房价还会涨时，就会产生惜售心理，产生许多潜在的投 机性需求，这部分需求是一种虚拟性需求，它增加市场交易的环节，增加实现真 实需求的成本，加剧市场波动性。 市场惜售和投机性交易带来的另一直接后果是导致稀缺资源低利用率。投机 者与投资者、自用者的根本性区别是前者购房是为了卖房。投机者为了确保住宅 能随时变卖，往往以空关房这种低利用率来保有住宅。根据杭州市电力局提供的 数据，市区有4 5 万套住宅3 个月累计电力消耗费在1 0 元以下，其中的绝大多 数为空关房。一面是买不到房，导致社会稀缺资源的极大浪费，同时又减少了市 浙江大学硕士学位论文 场上住宅的有效供给，进一步加剧房价上涨。杭州一些新建小区为什么入住率低， 其中一个原因就是一部分抄房者持房待沽。 ( 4 ) 加大了住宅保障体系建立的难度。一方面是住宅供求的结构性矛盾和 房价持续攀升，一方面是居民收入增长的相对滞后，造成了广大中低收入阶层居 民难以通过商品房市场来解决其住房困难，给政府加快建立城市住房保障体系造 成了更大的压力。在这种情况下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供 给将是一个理想选择。 1 3 国内外研究动态 1 3 1 国外研究动态 B u r n s ( 1 9 3 5 ) 率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视 为房地产周期研究的起源。以及早期的研究以M o o r e ( 1 9 6 1 ) ，H a r w o o d ( 1 9 7 7 ) ， G r e b l e r B u r n s ( 1 9 8 2 ) 为代表，其房地产周期研究都与建筑周期研究融为一体， 主要研究影响建筑、房地产周期的因素，初步开始了房地产周期指标的研究。 P y h r r ，R o u l a c ，和B o r m ( 1 9 9 9 ) 将房地产周期研究分成了“宏观”和“微观” 两类，其中“宏观”着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区 范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究 内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期：以较长的时间序列资料为 基础研究房地产周期；以宏观经济周期为背景研究房地产周期。“微观”着重于 城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所 有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于 微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主 要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。 G r e b l e r 和B u r n s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 一1 9 7 8 房地产总体建筑、公共建筑、 私人建筑和住宅建筑，发现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并且发现 G N P ( 经济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰值。 P r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 6 7 - - 1 9 8 2 美国经济周期对房地产投资的影响，其 结论是：( 1 ) 房地产供求之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动： ( 2 ) 描述房地产周期的最优指标是“空置率”。 写字楼市场是周期研究中的热点。H e k m a n ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 - - - 1 9 8 3 美国1 4 4 浙江大学硕士学位论文 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对G N P 、城市就业、城市失业率、城市写 字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行 调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国 全国写字楼市场具有很强的周期特征。W h e a t o n ( 1 9 8 7 ) 考察了二战后美国的写字 楼建设和空置情况，发现了1 2 年一循环的周期，并且发现写字楼周期的发生频 率要小于国民经济周期，G r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 的研究也证实了这一结论嘲。 e y h r r 和B o r n ( 1 9 9 4 ) 将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行 研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收 益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。 随着经济理论工具的发展，许多新方法和模型被引入房地产周期研究领域。 一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率、通货膨胀率、房地产价值、价格 和租金等：二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型、租金增长率和 租金分布模型：三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略“”。 1 3 2 国内研究动态 由于我国房地产经济起步较晚，缺乏相关系统的统计数据，房地产周期研究 滞后明显，伴随9 0 年代初房地产业快速发展及其因宏观调控而出现衰退之后，才 逐渐展开。 最初学者大多是通过单一指标进行分析的，从供求关系来定义不动产经济的 周期，以全国商品房销售额增长率或商品房年销售面积指标，分析不动产经济的 周期波动性及其特征。通过和G D P 增长率等指标相比较，简要分析其与通货膨胀 周期、总体经济周期之间的相互关系，认为中国房地产的周期与国民经济周期基 本吻合。 谭刚( 1 9 9 3 ) 通过归纳总结国外等房地产市场的实际发展过程，提出房地产 周期的概念，并建立了包括扩张与收缩两大阶段、四个环节的房地产周期分析模 式。在此基础之上构造出以间接、表层和内生三类指标组成的房地产景气指数体 系。之后( 2 0 0 1 ) 又选择了总量、投资、生产、交易、金融及价格等6 类1 6 项指 标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产周期波动特征1 。 何国钊、曹振良、李晟等( 1 9 9 6 ) 选用房地产经济活动中的商品房价格、城 镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇 住宅投资、房地产从业人员、房产买卖成交面积等十项指标，通过各个指标的环 浙江大学硕士学位论文 比增长率给出各单项指标的周期波动，然后综合各个指标的单个图形，最后利用 扩散指数计算方法，从而得到中国房地产周期波动形态。 近期研究主要内容有房地产周期原因分析、房地产周期聚类分析等等。 丁烈云( 2 0 0 3 ) 结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理 和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，并通过对( 1 9 9 7 2 0 0 2 ) 房地产相关产业的政策的分析重点分析了政策对房地产周期波动的影响， 发现我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，经济扩张政策和经济紧缩 政策交替变动，构成中国特有的政策周期“”。 罗乐，张欣莉( 2 0 0 6 ) 选取了( 商品房开发完成投资、房地产企业实现利润、 商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工 面积、销售平均价格和房地产企业数量) 等9 项房地产经济波动指标，经过相关 性分析，确定房地产经济综合指标体系，并运用聚类分析方法对我国房地产经济 波动进行了分析，为进一步分柝研究我国房地产周期提供了方法和手段“”。 我国目前对房地产市场综合评价大多采用景气指数法，选择扩散指数和综合 指数来进行分析。其中最有代表性的是由政府统计部门编制的全国房地产开发景 气指数，简称“国房景气指数”，和中国房地产预警系统，简称“中房预警系统” 它们具有及时性、综合性和权威性等特点，己逐渐被社会各界所熟悉和重视。“国 房景气指数”从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条 件出发，选择统计指标进行分类指数测算，再以1 9 9 5 年3 月为基期对比计算出的 综合指数体系，并用百分制表示，最后结合专家法确定的各分类指数的权重，计 算出综合指数。“中房预警系统”以经济周期预警体系为理论基础，建立指标体 系( 先导指标、同步指标、滞后指标) 和指数体系( 扩散指数、合成指数) 。分 为全国房地产预警系统和重要城市预警系统。从1 9 9 7 年第二季度起，每季度发布 一次房地产预警报告“1 。 但其中也存在着一些问题，其权数由主观制定，因此其所确定的房地产周期 波形、波动趋势及波谷波峰有可能出现偏差。 1 4 论文研究目的与意义 1 4 1 论文研究目的 研究房地产周期波动规律的目的，是为了掌握其规律性，分析、预测和调控 市场，使波动得以缓和，缩短、缩小收缩期，尽快进入复苏期和繁荣期，避免大 6 浙江大学硕士学位论文 起大落，使房地产业健康稳定发展。 本文通过建立杭州市房地产周期波动指标体系，计算综合指数及单个指标来 测定1 9 9 0 年一2 0 0 5 年杭州市房地产周期波动情况，证明杭州市房地产周期波动的 客观性，分析其规律。同时通过建立A R M A 模型短期预测杭州市房地产周期波动情 况，为相关单位制定政策提供依据。通过通过分析杭州市房地产市场存在的一些 问题，提出相应建议，促进杭州市房地产市场的健康、持续发展。 1 4 2 论文研究意义 我国的房地产业，起步较晚，市场化运作时间不一长，本身尚不成熟，理论 研究也处于初级阶段。虽然已经总结了一些实践经验，也有一些较为现成的理论 作指导，但缺少完整的、系统的理论体系。在实践中暴露出许多鱼待解决的问题， 迫切需要对之进行系统的研究，以便更好地指导房地产业的发展。房地产业是先 导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位，正逐步成为我国国民 经济重要的支柱产业，房地产业与国民经济的运行互存密切关系。是能否解决好 房地产业中所存在的问题，将直接影响房地产业和国民经济的健康发展。 房地产业及房地产市场的特点决定了房地产周期波动具有自身独特的变动 规律：同时，作为国民经济波动周期组成部分的房地产周期波动，在受到国民生 产波动周期的影响和制约时也会对国民经济波动周期产生影响，而这一影响程度 的大小则取决于一国( 或地区) 房地产业的发展度和房地产市场发育成熟度。对房 地产周期波动理论进行系统的研究，具有很高的理论价值和重要的实践意义。研 究房地产周期波动，有利于把握房地产业和房地产市场发展的规律，从而指导实 践并减少实践中的盲目性。 房地产行业是一个复杂而充满风险的行业，为了最大限度的回避风险，房地 产开发商、银行和房地产信托基金等都需要预测周期，以便进行反周期操作，回 避风险：对于政府部门来说，研究房地产周期有助于对房地产业进行宏观调控， 将房地产周期的危害降到最低，促进房地产业的健康稳定发展。 另一方面，完善房地产周期的基本理论，也是对经济周期理论的完善。房 地产周期波动是宏观经济周期的一个重要组成部分，研究房地产周期波动对于预 测宏观经济周期波动，提出和实施相应的宏观经济对策，也具有重要的实践指导 作用。 7 浙江大学硕士学位论文 1 5 论文结构体系 1 5 1 论文主要内容 论文选题基本方向为对杭州市房地产周期波动的实证研究，通过对经济周期 相关理论及房地产市场本身的一些特征来证明房地产周期的客观性，同时对房地 产周期波动的成因及其波动特征进行探讨。结合文献综述与数据实际情况建立周 期波动评价指标体系，同时通过S P S S 聚类分析将房地产指标分为先行指标、同 步指标、滞后指标，通过扩散指数、综合指数的计算来证明杭州市房地产周期波 动的客观性。 并通过E V i e w s 软件对杭州市房地产周期波动领先、同步、滞后指标综合指 数、商品房销售价格进行预测，同时提供反周期对策研究，为相关政策制定房、 开发商和消费者提供科学、准确的数据。使房地产市场波动得以缓和，避免大起 大落，使杭州房地产业健康稳定发展。 论文主要内容如下： 第一章绪论 主要介绍文章研究背景、国内外研究状况、论文研究方法、论文研究目的与 意义，论文技术路线。 第二章房地产周期波动理论的考察 从周期、经济周期基本原理入手，分析了房地产周期波动的定义、总结一般 房地产周期波动的特征等，讨论了房地产周期成因。 第三章杭州市房地产周期波动的确定与分析 结合实际建立房地产周期波动评价指标体系、通过S P S S 软件划分领先指标、 同步指标、后滞指标。计算扩散指数、计算分析领先、同步、滞后指标综合指数。 同时也分析了投资、竣工面积、销售面积单项指标的周期波动，证明杭州市房地 产周期波动的客观性。 第四章杭州市房地产周期波动预测 对近几年杭州市房地产业增加值与杭州市G D P 进行曲线拟和，并计算未来 几年房地产业增加值的增长率。通过E v i e w s 软件分别对领先、同步、滞后及商 品房销售价格进行短期预测，计算结果表示杭州市房地产周期于2 0 0 7 年左右达 到波峰。 8 浙江大学硕士学位论文 第五章进一步完善杭州市房地产市场发展建议 最后，文章主要结合杭州市房地产周期波动测定和预测的结果，从土地、提 高居民住房消费能力、政府调控等方面提出杭州市房地产市场持续、健康发展的 建议。 第六章结论与展望 本章将对整篇论文进行总结与展望。归纳论文的主要研究工作与成果，并分 析论文研究的不足之处，讨论研究的下一个方向。 1 5 2 论文技术路线 提 出 问 题 分 析 问 题 解 决 问 题 l 进一步完善杭州房地产市场发展建议 臣圆 图1 - 1 论文技术路线 1 6 本章小结 首先介绍了论文的研究背景，同时讨论了杭州市房地产业的近期发展状况及 存在的问题。提出了本文的研究对象杭州市房地产周期波动研究。并简单介 绍了国内外相关研究，同时提出了本文的研究的目的与意义。最后介绍了论文的 主要内容及论文技术路线。 9 浙江大学硕十学位论文 第二章房地产周期波动理论的考察 通常在进行某一项研究之前，必须仔细地对研究对象和研究范围进行界定。 但由于房地产周期波动本身及其概念内涵的复杂性，各个学者有不同的理解。因 此需要从周期和经济周期入手，来界定房地产周期波动的概念。进一步去定义房 地产周期定义，分析房地产周期波动的一般模式、房地产周期波动成因。 2 1 经济周期波动及其成因 2 1 1 周期、经济周期的概念 周期的概念源于物理学上对波的运行的描述，包括波峰、波谷、波长、波幅， 比较常见的波的图形是正弦曲线，如图2 1 所示。由于相对于单一的物理系统来 说，经济系统的复杂程度要大得多。因此应用于经济管理领域的周期波动概念还 对波动情况进行了进一步划分，包括复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期。 图2 - 1 正弦波周期、经济周期示意图 世界各国经济发展的进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速 度或增长率总是有快慢高低的差异，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波 浪式上升或波浪式下降的波动现象。从本质意义上分析，可以说经济波动也就是 经济发展出现扩张与收缩的现象，丽经济周期是指扩张与收缩有规律交替出现的 现象，可以称为从波峰到波谷周期性运行的经济波动。经济周期是指宏观经济扩 张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态，反映了 宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波动、循环往复的运行特征。 本文所分析的经济周期和房地产周期，都是建立在这种理解上的。 2 1 2 经济周期的分类 从1 9 世纪初期算起，西方经济学家对周期波动的分析与研究，迄今己有大约 2 0 0 余年的历史。在从不同角度对经济增长过程中周期出现的波动现象进行分析 1 0 浙江大学硕十学位论文 与研究过程中，形成了不同流派、侧重不同内容的经济周期理论。 经济周期可以从不同角度进行划分，由此形成不同的经济周期。一般来说， 从周期波动性质来看，可以划分为古典型与增长型周期( 古典型周期是指经济总 量水平的周期波动，也就是产量绝对值指标的波动；而增长型周期是指依经济增 长率上升或下降而定义的经济周期波动，表现为增长态势下速度的加快与放慢) 。 另外从时间长度上来划分，西方经济学家按照周期时间的长短，把经济周期 分为以下几种： 表2 1 西方经济学者经济周期划分表 周期名称提出时间持续时间注释 朱格拉周期1 8 6 2 9 一l O 年 中周期或中波。 基钦周期 1 9 2 33 4 年 短周期或短波 康德拉季耶夫周期1 9 2 65 0 _ 6 0 年长周期或长波 库兹涅茨周期 1 9 3 02 0 年 长周期或长波 熊彼特周期1 9 3 9以重大创新为标志来划分 注：熊彼特认为，每一个长周期包括6 个中周期。每一个中周期包括三个短周期。他以重大 的创新为标志，划分了三个长周期。“产业革命时期( 1 8 世纪8 0 年代1 8 4 2 ) ”、“蒸汽和钢铁 时期0 s 4 2 - 1 8 9 7 ) ”、“电气、化学和汽车时期( 1 8 9 7 一) ”。 2 1 3 解释经济周期的相关理论 ( 1 ) 乘数一加速原理相互作用原理 西方经济学家比较普遍地认为，经济波动是乘数原理与加速原理联合作用 的结果。 乘数原理指在一定的消费需求下，投资的增加可直接或问接地导致国民收入 和就业的若干倍于投资增量的增加：反之，投资的减少也会直接或间接地引起国 民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。 加速原理则指当国民收入( 产量) 与上年比较的相对量增长时，会引致投资 的加速增长；反之，当国民收入( 产量) 的相对量停止增长或下降时，会引致投 资的加速减少。 因此，当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入( 产量) 的 大幅增加；而随着收入( 产量) 的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅 增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限时，投资就将减少 浙江大学硕士学位论文 或者停止。 众所周知，经济并不是可以无限扩张的，它要受到许多因素，特别是资源条 件的限制。所谓“极限”，主要有两种情况：一是经济扩张达到了现有资源充分 利用时的上限；二是投资扩张引起了产出过热，供大于求。 而当上述的投资减少时，因乘数原理的作用，国民收入( 产量) 就会大幅减 少；收入减少后，因加速原理的作用，又引致投资大幅减少，从而形成螺旋式的 下降。当国民收入( 产量) 下降到极限( 供小于求) 时，在一定的消费需求下， 就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动 ( 2 ) 消费不足周期理论 这是种历史悠久的理论，主要用于解释经济周期中危机阶段的出现以及生 产过剩的原因，并没有形成为解释经济周期整个过程的理论。这种理论认为，经 济中出现萧条与危机是因为社会对消费品的需求赶不上消费品的增长。而消费品 需求不足又引起对资本品需求不足，进而使整个经济出现生产过剩性危机。消费 不足的根源则主要是由于国民收入分配不平等所造成的穷人购买力不足和富人 储蓄过度。 ( 3 ) 投资过度理论 该理论强调经济周期的根源在于生产资料的过度生产，认为投资的增加首先 引起对投资品需求的增加和投资品价格的上涨，这样进一步刺激投资增加，形成 繁荣。在这一过程中，因为需求的增加和价格上涨都首先表现在资本品上，所以 投资也主要集中于生产资本品的产业，而生产消费品的产业则没有受到足够重 视，导致生产结构失调，最终将引起萧条而使经济发生波动。 ( 4 ) 纯货币理论 该理论的基本特征是把经济周期和危机说成纯粹的货币现象。它不仅认为资 本主义经济周期性波动的唯一原因在于银行体系周期性地扩张和紧缩信用，而且 认为危机的产生完全是由于繁荣后期银行采取的紧缩信用政策而造成的。 另外解释经济周期的相关理论还包括心理因素理论、外部力量理论、政治的 经济周期理论等等。这些解释经济周期发生机理的理论给人们的启示是：一切经 济活动都不会一直持续繁荣下去，循环性、周期性普遍存在。这个规律对房地产 市场也同样发挥作用m 。 浙江大学硕士学位论文 2 2 房地产周期波动的释义 如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。对于房地产周期 的概念，不同的学者存在着不同的争论和界定，具体有以下几种观点： ( I ) 房地产景气循环。这种观点主要在台湾、香港学者间流行。所谓景气循 环( B u s i n e s sC y c l e ) ，是指经济活动兴盛( 景气) 与衰退( 不景气) 现象彼此交替 重复出现。于此相类似，房地产景气循环就是房地产各阶段活动重复交替出现兴 盛、衰退的经济现象。 ( 2 ) 不动产经济周期波动。这种观点认为，在一般市场经济前提下，由不 动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期 性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是不动产周期的组成 部分，可以分为五个阶段：不动产供求失衡、市场趋于活跃、繁荣、紧缩、萧条。 ( 3 ) 房地产周期波动。这种观点认为房地产业在起伏波动的发展中呈现出由 复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期 或房地产周期波动。 ( 4 ) 房地产市场周期。这种观点认为房地产开发过程复杂、建设周期长，造 成供给同需求相比在时间上是滞后的，由于这种供给需求的不平衡使房地产市场 有规律性的出现萧条、旺盛两种阶段，就形成了房地产市场周期。 ( 5 ) 房地产生命周期。与任何产品的生命周期划分为投资、生产、交易和使 用四个阶段相似，房地产的生命周期也是由这四个阶段不断循环重复而产生的过 程，需要注意的是由于房地产生命周期远较一般产品更长，各阶段之间存在着时 差( T i m e - - L a g ) 现象。 ( 6 ) 房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程。这种观点认为，房地 产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶 段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括地产开发、建造房屋、房地 产营销、使用、维修与服务、退废的阶段或环节。嘶1 对以上观点归纳总结为两大类：前四种观点是第一类，都是从经济周期的角 度来定义房地产周期或房地产周期波动，并且基本上都把房地产周期分为两大阶 段以及四个环节。后两种观点为第二类，主要是从房地产业的运行过程来定义房 地产周期。 浙江人学硕士学位论文 由于研究的目的所限，本文不作进一步论述。认为前一类的观点更好把握了 房地产周期的本质特征，定义房地产周期波动是房地产市场中由于供给与需求的 波动及相互作用，使房地产业总体运行不断重复出现扩张和收缩两大阶段，复苏 一扩张一收缩一衰退四个环节的现象。 2 3 房地产周期波动的一般过程 通过对房地产周期波动理论的分析可以看出与其他产业经济一样，房地产业 在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。理论上房地产经济周期可 以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段： 复苏阶段、扩张阶段、收缩阶段和衰退阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程， 后两个阶段构成了房地产收缩过程。但在实际情况中，考虑到影响房地产周期波 动的因素很多，因此，实证研究一般难以很难确定周期波动的四个阶段，只能大 概的判断。 对房地产经济周期性波动规律的把握，认清各阶段的运行特点，有利于更好 的了解房地产周期波动的过程，分析房地产市场的发展变动趋势，便于投资者掌 握投资时机。下面对房地产经济周期中四个阶段的供给、需求、空置率、租金的 变化进行描述。 2 3 1 复苏阶段 通常，最底点是在上一阶段的过剩建设停止时出现的。在循环的最底点，空 置率达到最高值，然后进入复苏阶段。由于前一阶段的新增建设或者是需求的负 增长率，市场处于供给过剩。最底点过后，需求开始增长，来慢慢吸收现存的过 剩供给，但这个时候的供给增长是不存在的，或者是相当低的。随着过剩供给的 吸收