万科研究报告

1 / 31 万科研究报告 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 本 科 毕 业 设 计 学 院： 建筑工程学院 专 业： 工程管理 学 生 姓 名： 董 湃 学 号： XX34028 指 导 教 师： 徐冰冰 评 阅 教 师： 闫 铭 完 成 日 期： 2016 年 5 月 25 日 大连理工大学程城市学院 DalianUniversityofTechnologyCityInstitute 大连理工大学城市学院本科毕业设计题目名称 万科春河里项目可行性研究报告 总计毕业设计 表格 42 插图 482 页 表 幅 摘要 春河里项目是沈阳万科房地产有限公司 2016 年全新推出的旗舰大盘，是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目。位于沈阳市沈河区，地处城市金廊 CBD 与 CCD 的交汇处。整个项目占地近万平方米，总建筑面积万平方米，计划分三期2 / 31 开发。春河里作为金廊沿线最大比例住宅用地项目，融合了居住、休闲及现代商务等众多功 能，堪称万科在沈阳深耕 18载后的倾城之作，为了将其打造成沈阳典范的生活社区，给沈城高端人群营造一个繁华城市中舒适宜居的高品质生活环境！同时，为了使项目可以有一个更好的品质保证，万科也是首次在沈阳采用了目前世界上最为先进的装配式建筑技术，即住宅工业化技术！ 为了在这片无法复制的土地上可以呈现超出期望的佳作，沈阳万科也是首次与东京建物、京阪电铁及鹿岛建设三家国际企业通力合作。 万科在沈阳经过了十八年的发展，这次带给沈阳高端人群的是一种全新的城市高端生活方式，它诠释了繁华城市中真正的豪宅价 值，即不仅仅要拥有繁华都市的配套设施、最新的技术成就，而且还要享有绝佳的自然景观资源，同时更要保证高度的安全性和私密性，并且具备突出的个性化特征及文化品位。春河里正是这样一个适合沈阳财富阶层的真正第一居所，也必将成为城市核心最为宜居的唯一选择！ 该房地产投资项目进行了严密的可行性研究，房地产营销策划，对项目的可行性进行了全面的分析和研究，并编制了切实的房地产可行项研究报告，以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。 3 / 31 关键词：产业化住宅；装配式建筑；工业化技术；可行性研究 Abstract Spring the river project is shenyang vanke real estate Co., LTD in 2016 launched a new flagship of the grail, is to promote the industrialization of residential demonstration projects. Is located in shenyang shenhe district, located in the city gold corridor CBD and CCD crossed. The project covers an area of nearly square meters, with a total construction area of square, plans three periods of development. Spring the river as gold corridor along the largest proportion housing land project, living, leisure and fusion of modern business, and many other functions, can be in shenyang in deepening 18 vanke after the fight for the work, in order to made it into the life of shenyang model community, shen city common people to build a prosperous high-end city comfortable livable high quality living environment! At the same time, in order to make the project can have a better quality assurance, vanke is also used for the first time in shenyang in the world most advanced fabricated 4 / 31 architectural technology, namely residential industrialization technology! In order to be in this piece of replicating land can present the work of beyond expectations, shenyang vanke is also the first time with Tokyo and Beijing of building electric iron and LuDao construction came through three international enterprise of our close cooperation. China vanke in shenyang after 18 years of development, the high-end people to shenyang is a kind of new city high-end lifestyle, it interprets the busy city of true a person of extraordinary powers curtilage value, which is not only to have the heart of the citys facilities, the latest technical achievement, but also enjoy the excellent natural landscape resources, but also to ensure the high security and privacy, and have prominent personalized characteristic and culture grade. Spring the river is such a suitable for shenyang wealth classs real home first, and will become the most livable city core the only choice! The real estate investment project feasibility study of tight, real estate marketing planning, the 5 / 31 feasibility of the project to carries on the comprehensive analysis and research, and works out the real estate feasible to study for the real estate project to research and market analysis. Keywords: industrialization residential; Fabricated architecture; Industrialization technology; Feasibility studies 报告摘要 依据本次财管课程研究报告的要求，我们对万科企业股份有限公司进行了财务研究分析。我们结合房地产发展状况和趋势，研究了企业经营活动、投资活动、筹资活动对公司财务状况的影响，寻找公司经营管理和财务管理中的长处和不足，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策和依据，并以外部投资人角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债券投资建议。 主要结果是该公司在行业中占有率比较高，竞争力比较强，在管理上也能做到高效管理，万科公司能够根据市场和政策的变化，建造出符合市场需求的房地产，同时在管理 上的控制让成本也逐年降低，公司主导产品的销售情况在同行业中处于领先地位。但是从对公司的财务状况分析可以看到公司的营业利润呈现下降的趋势，同时市盈率也处于下降趋势，可见市场对该公司的预期有所下降。但是考虑到近6 / 31 年来房地产行业的市场和政策变化，这个下降的趋势也是可以理解的。但是公司的盈利能力下降，筹资效率比较低，资产中负债的较大比重影响公司的长期偿债能力和未来发展，在存货和应收账款的周转率上也呈现出不乐观的情况。万科公司在行业中总体是处于领先地位的，但是财务状况仍然存在一定的问题。 分析的结论是，万科 企业有限公司是有规模化的资产，总体来讲成长性良好，盈利性在未来能够看好。在行业中处于领先地位，但是营业利润呈现下降趋势，还有一些财务状况的问题对公司的长期发展不利，但是对于各项指标的分析可以看出万科公司正在管理上转型，降低成本，并且在房屋建造上更加符合国家政策和市场需求，以此增加营业收入。公司的市场地位比较高，权益乘数一直处于比较高的水平，可见公司的资金运用上风险比较小，获得借款的能力比较强。同时市场对房地产行业的信心回升，对万科的投资也有一定程度的增加，公司融资能力比较强，公司的收入绝大部分来源于营业收入 ，比较具有持久性，总体来看，公司十分具有投资价值。 1 财务管理课程专题研究报告：上市公司财务分析报告 、 7 / 31 目 录 承诺 . 错误！未定义书签。 报告摘要 . 1 1. 近 年 来 公 司 经 营 与 财 务 概况 . 3 公 司 概况 . 3 公 司 近 年 来 经 营 状况 . 4 公 司 存 在 的 主 要 财 务 问题 . 5 8 / 31 2. 以 净 资 产 收 益 率 为 核 心 的 分析 . 6 整 体 分 析 思路 . 6 盈 利 能 力 变 化 的 原 因 分析 . 7 资 产 营 运 效 率 变 化 的 原 因 分析 . 9 偿债能力变化的原因分析 . 11 引 起 所 有 者 权 益 变 动 的 原 因 分析 . 13 3. 现 金 流 量 分析 . 14 9 / 31 公 司 现 金 流 量 结 构 的 分析 . 14 现 金 流 量 状 况 变 化 的 原 因 分析 . 17 如 何 提 升 现 金 流 的 创 造 能力 . 18 4. 公司主要财务问题的经营相关性分析 . 18 财 务 状 况 概 述 与 主 要 财 务 问题 . 18 公 司 经 营 策 略 对 财 务 状 况 的 影响 . 19 公司管理层的财务政策选择对财务状况的影响 . 21 5. 分 析 结 论 与 措10 / 31 施 . 22 基 于 公 司 管 理 层 视 角 的 分 析 结论 . 22 基 于 外 部 投 资 者 视 角 的 分 析 结论 . 22 6. 小 组 工 作 总 结 与 体会 . 错误！未定义书签。 小 组 沟 通 与 讨 论 说明 . 错误！未定义书签。 对 小 组 沟 通 与 讨 论 的 建议 . 错误！未定义书签。 7. 参考文献 . 23 8. 附11 / 31 录 . 24 财务分析报告 万科企业股份有限公司 1. 近年来公司经营与财务概况 公司概况 万科企业股份有限公司是在深圳证券交易所上市的房地产行业股份有限公司，上市时间是 1991 年，从 2016 年年报可以看出目前发行股份是 317158261 股。根据最近一期年度报告披露可以看到，最终产权性质为民营，截至报告期末，华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股，占公司股份总数的 %，为公司第一大股东。其中第一大股东与公司的股权关系如下图 所示： 资料来源：万科 2016 年年报 公司主要附属全资企业总共有 10 家，如图为公司主要附属全资企业的经营情况和业绩： 财务管理课程专题研究报告：上市公司财务分析报告 资料来源：万科 2016 年报 在报告期内，公司还主要发起设立的注册资本在人民币 3000 万元以上并已实际投资的子公司 24 家，合计投资12 / 31 金额为亿元，除外公司还发起设立其他公司共 59 家，合计投资金额人民币 亿元。 在公司治理方面，公司严格按照法律法规及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作，公司于第一大股东以及关联企业在业务、人员、资产等方面都完全分开，保证公司具有独立完整的业务及自主经营的能力。汇报期间多次召开股东大会，表决公司重大决议。独立董事都严格履行自己的职责和义务，公司实施以均衡积分卡为核心的组织绩效管理，董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施，保证公司管理的有序性和公平性。 公司近年来经营状况 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2016 年公司 销售面积 万平方米，销售金额 亿元， 2016 年全国商品房销售总额为 64,456 亿元可见， 2016 年公司在全国的市场占有率为 %，公司共实现销售面积 万平方米，销售金额 亿元，同比分别增长 %和 %，销售金额再度刷新行业纪录。房地产业的竞争相对比较激烈，竞争者众多，并且市场也有一定的萎缩，公司在市场策略上注重在主流市场，销售的房型继续延续中小型户型的商品房， 140 平方米以下户型达 90%。在业务经营规划上，公司更加注重提高经营效率，13 / 31 同时在保证施工安全的情况下降低成本。公司接下来将实行装修房策略，顺应市场需求， 关注价格变化。 总体而言，房地产行业在 2016 年全国范围都有一定的萎缩，商品房成交面积都有下降，虽然在 2016 年 3 月后市场有一定的改善，但是相比前几年房地产业还是有一定的差距。在这样的市场环境下，房地产的供应也在减少，一定程度反映了市场对企业的调节作用。在融资方面，为促进货币信贷合理适度增长，央行在 2016 年上半年两次下调存款准备金率各个百分点，并在 6、 7 月两次下调存贷款基准利率，因此融资环境有一定的改善，但是没有根本性的好转。这将影响公司在资金运用方面的决策。 公司目前财务状况 从近三年来公司年报披露的数据可以看到， 2016 年公司的主营业务收入为 5,046,万元，同比增长率为 %； 2016年主营业务收入为 7,121,万元，同比增长率为 %， 2016 年为10,243,万元，同比增长率为 %，有主营业务收入的增长可以看到， 2016 年到 2016 年，公司提高了经营效率，同时使用了顺应市场的销售策略，因此主营业务收入有显著提高，2016 年和 2016 年的同比增长率都高于 40%。 从盈利水平方面看，可见 2016 年的毛利率为 %，营业利润率为 %，营业收入净利率为 %，净资产收益率 %，总资产收益率为 %； 2016 年的毛利率为 %，营业利润率为 %，营业14 / 31 收入净利率为 %，净资产收益率 %，总资产收益率为 %， 2016年的毛利率 %，营业利润率为 %，销售净利率为 %，净资产收益率 %，总资产收益率为 %. 从资产周转情况看， 2016 年的总资产周转率为 %，非流动资产周转率为，流动资产周转率为 %，存货周转率为 %，应收账款周转率为； 2016 年的总资产周转率为 %，非流动资产周转率为，流动资产周转率为 %，存货周转率为 %，应收账款周转率为； 2016 年的总资产周转率为 %，非流动资产周转率为，流动资产周转率为 %， 存货周转率为 %，应收账款周转率为。 从财务杠杆方面看， 2016 年的权益乘数为，资产负债率为 %，最后一个交易日股价为元 /股，每股收益为元 /股，市盈率为； 2016 年的权益乘数为，资产负债率为 %，最后一个交易日股价为元 /股，每股收益为元 /股，市盈率为 %； 2016年的 权益乘数为，资产负债率为 %，股价为元 /股，每股收益为元 /股，市盈率为。 公司存在的主要财务问题 从盈利水平的角度进行分析，公司的毛利率，营业利润率，营业收入净利率从 2016 到 2016 一直呈下降趋势，可见 公司的营业上存在问题，营业收入正在下降，总体可见公司的总资产收益率处于一个比较低的水平，在 5%附近波15 / 31 动，从 2016 年到 2016 年有小幅度的上升但是没有较大的提升，可见该公司通过总资产产生盈利的能力还不够好。如图为 2016 年到 2016 年毛利率，营业利润率，营业收入净利率，净资产收益率和总资产收益率的折线图。 资料来源： 2016 年至 2016 年公司年报 从资产的周转情况的角度进行分析， 2016 年的总资产周转率，存货周转率和流动资产周转率都偏低，证明了这三年的资金周转天数比较长，这个时候的资 金运转上存在问题，可能公司的现金流存在一定管理问题，但是在 2016 年这三个指标都有一定幅度回升，可见在资金周转方面的问题不算非常严重。 资料来源： 2016 年至 2016 年公司年报 董家园项目可行性研究 万科 .房地产项目可行性研究报告 目 录 第 1 章 第 2 章 16 / 31 第 3 章 第 4 章 第 5 章 第 6 章 第 7 章 17 / 31 第 8 章 第 9 章 总 论 . 3 项 目 背 景 与 概况 . 3 主 要 技 术 经 济 指标 . 7 问 题 与 建议 . 8 项目投资环境与市场研究 . 9 投 资 环 境 分18 / 31 析 . 9 区 域 房 地 产 市 场 分析 . 11 销售预测 . 15 营销策略 . 19 建设规模与项目开发条件 . 21 建设规模 . 21 项 目 概 况 现状 . 21 项 目 建 设 条件 .19 / 31 . 22 建 筑 方案 . 26 设计依据 . 26 项目设计主题和开发理念 . 26 项 目 总 体 规 划 方案 . 27 建筑设计 . 28 结构设计 . 29 给 排 水 设计 .20 / 31 . 30 节能节水措施 . 32 设 计 依据 . 32 建筑部分节能设计 . 32 环 境 影 响 评价 . 33 编 制 依据 . 33 环境现状 . 33 项目建设对环境的影响 . 34 环 境 保 护 措21 / 31 施 . 34 劳动卫生与消防 . 35 指导思想 . 35 职业安全卫生健康对策与措施 . 35 消防设计 . 36 组织机构与人力资源配置 . 38 组织机构 . 38 人 力 资 源 配22 / 31 置 . 38 项 目 实 施 进度 . 39 第 10 章 第 11 章 第 12 章 23 / 31 第 13 章 第 14 章 董家园项目可行性研究 项 目 开 发期 . 39 项 目 实 施 进 度 安排 . 39 项 目 实 施 过 程 控 制 措施 . 39 项目 招投标 . 41 工 程 项 目 招 标 投 标 概述 .24 / 31 . 41 工程项目招标投标 因 素 分析 . 42 招标依据 . 44 招标范围 . 44 招标方式 . 44 投资估 算 与 资 金 筹措 . 45 投 资 估算 . 45 资金筹措 . 45 财务评25 / 31 价 . 46 项 目 评 估 依据 . 46 财 务 评 价 基 础 数 据 的 选择 . 47 财 务评价 . 47 不 确 定 性 分析 . 47 社 会 评价 . 48 项目对社会的影响分析 . 48 风 险 分析 .26 / 31 . 49 社 会 评 价 结论 . 50 研究结论与建议 . 51 可 行 性 研 究 结论 . 51 建议 . 51 第 1 章 总 论 项目背景与概况 1、项目名称： 董家园项目 2、承办单位概况 单位名称：湖南恒建房地产综合开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：港币 2,000 万元 27 / 31 单位住所：衡阳市衡东县城关镇峥嵘北路 478 号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：朱春林 企业负责人：吴小平，男， 1965 年 9 月 30 日生于湖南。现年 43 岁，自 2001 年 3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月毕业于长沙铁道学院，获学士学位； 1986 年分配到广州广铁集团任职； 1989 年调任广州市团委工作； 1990 年调任广州市花都开发区任副主任； 1992 年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司， 先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。XX 年 4 月 12 日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区 湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。 建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在 XX 年中国中西部招商 会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、 28 / 31 财务部、工程部、销售部等，现有职员 26 人，其中高级职称 1 人，中级职称 7 人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 50 万多平方米。 公司负责人吴小平先生于 1990 年开始涉及房地产 ,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积 60 余万平方米的中、高档住宅，总开发套数 5000 多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都 区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领