房地产基础.doc

房地产基础知识一、什么是房地产？房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。地产是土地及其使用权、收益权等权利的总称。1、 房地产的特性：、位置的固定性不可移动，、地域的差别性根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样、高值耐久性年限较长、保值增值性具有较长时期的保值增值性2、房地产行业的地位及作用房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一部分，是我国经济的支柱产业1）、房地产业是经济结构的主要构成部分 任何行业的发展都必须依赖一个前提：土地与房产2）、房地产业带动其他产业发展 制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等3）、有利于改善城市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，未形成自身资金周转和循环，结果城市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金。4）、扩大了对外开放，发展外向型经济，房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者的吸引力和信心5）、房地产业开发经营的项目，最终都落实到人类生活基础设施和人文景观上，房地产业还为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境3、中国房地产市场发展历程1、萌芽阶段2、休眠阶段3、复苏阶段（1979-1991），78年改革开放，80年全国城市规划工作会议把对城镇土地征收使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取城市土地使用费，规定土地使用年限，84年5月政府报告指出，城市住宅建设，要进一步推行住房商品化试点，并将房地产业列为独立行业；88年4月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让”土地管理法也做了适当修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等城市实行土地使用权有偿转让；89年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落；90年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法出台，改善了投资环境，增强了外商在中国投资的信心，市场开始升温并达到88年水平。4、快速发展阶段（1992年至今），92年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一个历史转折点，92年底全国房地产公司达1200余家，投资总量732亿元，商品房销售面积达4288万平米，销售额440亿元；93年全国房地产开发公司达到2万余家；04年底全国从事房地产经营公司已达到3万余家二、什么是房地产经纪人?经纪作为一种社会经纪活动，指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动的机构和个人。1、房地产经纪业的起源？历经时期：A、元代，称为“房牙”主要是帮人介绍房屋信息，又称“中间人”“掮客”B、鸦片战争（1840），称为“二房东”在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出租的方式，将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”C、解放前（1930-48）在民间，经纪活动较活跃，混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。D、行业消失期（1952-1978）这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。E、改革开放至今特别是在1992年后，房地产经纪行业得到了空前发展。2、房地产经纪行业的作用1）有助于房地产市场的活跃和兴旺2）有利于房地产行业稳定持续发展3）有助于住房制度改革的继续深化4）促进人民居住生活水平的提高5）促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求6）提高了就业率三、我为什么要选择加入房地产经纪人？A、经纪人在中国属于朝阳职B、经纪人专业化程度高、知识面广C、经纪人具有高抗压能力D、经纪人的薪酬较丰厚E、经纪人锻炼了我的意志F、经纪人铸造了良好的职业素养房地产名词解释一、名词解释土地类1、土地用途种类：农用地、建设用地和未利用地土地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、土地来源及性质：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、集体土地指农村集体所有的土地4、土地使用权出让 土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。年限：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。5、土地使用权的出让方式土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。6、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。7、商品房取得预售的条件：国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证二、名词解释房屋类1、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3、房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。4、集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。5、平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。6、经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。三、名词解释面积1、房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。四、名词解释房地产交易1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 4、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5、 什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。五、名词解释房地产交易税费1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。4、营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。5、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。6、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。7、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。8、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。9、房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。10、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。六、名词解释房地产中介服务1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪 ：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费9、加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、利用品牌效应，加盟地铺上级公司不直接参与经营管理10、直营地铺：属于经纪公司的一个直接管理、管理机构七、名词解释二手房专业术语1、洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况2、洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态3、看房4、洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求5、跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息6、跳盘：指通过同行挖走业主房源7、跳客：指通过同行挖走其客户资源8、日志：指与业主、客户沟通的内容9、封盘：指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指定人员才有权看到该物业信息10、守价：指咬住某价格不放11、喊价：指讨价还价的方式12、差价：指房屋买卖过程中的差额13、转介：指公司不同部门介绍业主、客户资源14、诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）15、定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力。产权类1、产权转让流程是怎样？答：买卖双方签定中介方居间合同买方向银行申请按揭银行审批 具体看各银行办事效率双方在房管局签定本市市房地产买卖合同 当天递件 7个工作日立契交税办证 15个工作日出证银行做抵押登记 7个工作日银行取抵押件水电过户、交房注：如不需要按揭，则将银行类别去掉产权转让应提交的资料：卖方（业主）：房屋产权证、房屋共有权证、身份证明（如权证上有其他人名字应都到场）买方：身份证、共有产权人身份证、流动人口婚育证明（非本市户口）产权转让须填写的表格：1）本市市房地产转让申请表2）契税纳税申报审批表3）私有房屋所有权登记申请表或自管（直管）房屋所有权登记申请表4）买卖合同壹份（可购买也可自行拟定）2、产权过户的税费有那些？答：A、商品房：契税：1%-1.5%（普通住宅）3%（非普通住宅及其他）印花税：0.05%交易手续费：2.5元/平米 (非住宅)营业税：5.65%满五年差额，不满五年全额。个人所得税1%（普通住宅），2%（非普通住宅及其他）满五年唯一免征。房产税：人均面积超过60M以上部分x单价X70% X0.6%上海首套免征。B、经济适用房契税：1%土地收益金：1%转让手续费：1.5%其他:房产营业税：5.65%3、房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种？答：房产营业税务局的避税方式一般采用赠与的方式，也就是说在双方当事人同意的情况下，签定房地产赠与合同。须交纳契税1%转让手续费2.5元/M24、个人购私房指的是什么？签：个人购私房指买受人购买私人物业。如：私人拥有的商品房、集资房等5、什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。7、私房买卖须提交的资料有那些？答：卖方：1、房地产权证、购房发票，契税发票。2、买卖合同3、身份证及复印件，户口本，结婚证。4、当事人因故不能亲自办理应提交经公证机关公证的委托书买方：1、身份证及复印件（如须在产权证上填写多人名字，须提供他人的身份证）2、买卖合同，户口本，结婚证。银行按揭类1、申请个人二手房贷款的借款人条件（一）年龄在18岁以上65岁以下、有合法有效的身份证明、收入证明、无不良征信记录、具有完全民事行为能力；（二）借款人已经支付了符合规定的首付款；（三）贷款年限加借款人年龄不超过65岁；（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力，如：老师、律师、医生、国家公务员、大型企业正式员工等。（五）有贷款人认可的有效担保；2、申请个人二手房贷款须提供的资料（一）借款人身份证、户口簿或有效居住证明以及婚姻状况证明的原件/复印件；（二）借款人收入及财产证明（如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等）；（三）财产共有情况；（四）家庭月收入情况；（六）购房合同原件；（七）购房发票（首期款）原件及复印件；（八）贷款银行存折原/复印件；（九）贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。3、按揭申请办理流程买方提交按揭申请银行批复与银行签定借款合同产权过户办理抵押登记7个工作日放款4、提前还款流程（一）提前还款须准备的资料1）房屋产权证明2）申请人身份证及共有权人身份证3）提前还款申请书他项权利登记申请表（二）提前还款流程申请人向银行提出提前还款申请银行内部审批并出具剩余房款单据申请人将剩余房款打入银行还款存折申请人填写他项权利登记申请表在银行盖章后将所有资料递交到交易中心 5个工作日交易中心注销5、按揭税费有那几种？1）、印花税：52）、抵押权证费：组合贷款200,公积金贷款1003）、评估费：300-500/单，50万以下300,50-100万/500,100万以上0.1%4）、保险费：保险利率0.52*贷款年限5）、按揭代办费：300-500元/单6）、抵押登记费：贷款额的27）、工本费：20元8）、担保费：1500元/笔，贷款额超过10万的超出部份按5计算6、什么是住房公积金答：【住房公积金】是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。房地产名词解释1、什么是房地产？答：房地产包括两部份：一是地产，二是房产；是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式：1）纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；2）纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；3）建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。2、房地产的三个市场1）一级市场：指土地市场2）二级市场：指开发企业将物业出售给他人的行为3）三级市场：指房屋、土地的二次或多次转让3、房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。、土地用途种类有那几种？答：土地分农用地、建设用地和未利用地土地。1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地5、土地所有权的表现形式有那些？答：土地所有权的表现形式主要有两种：一是国家所有，二是农村集体组织所有。6、土地使用权出让指的是什么？答：土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。7、土地使用年限的类型有那些？答：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。8、土地使用权出让的方式有那几种？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式9、五证指的是什么？答：即五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证，按照国家相关法律、法规，在中国大陆开发企业必须取得以上五证才可能将房屋对外销售10、什么是房屋？答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。11、什么是居住小区？答：住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。12、什么是商品房？答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。13、什么是经济适用房？答：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。14、什么是存量房？答：存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。15、什么是增量房？答：增量房是指开发企业建设并出售的房屋16、什么是公有住宅？答：公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。17、什么是私有住宅？答：私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。18、什么是单元式住宅？答：单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。19、什么是期房？答：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。20、什么是房屋的开间、进深？答：是指房屋的宽度，在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.04.5米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；房屋的进深：是指房屋的实际长度。21、什么是房屋的层高和净高？答：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2。8米左右。22、什么是建筑容积率？答：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。23、什么是建筑密度？答：指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。24、什么是绿化率？答：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。25、什么是使用率？答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。26、什么是套内使用面积？答：使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。套内建筑面积由三部分组成： （1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 （3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 2、什么是总建筑面积？答：即建筑物总建筑面积总和，是指建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积，它是由使用面积、结构面积、辅助面积(应分摊的共用面积)组成，在房产交易中以其作为计算面积单位。2、什么是占地面积？答：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2、什么是低层、小高层、高层？答：多层是指至8层高的楼房；小高层房是指至层高以下的楼房；高层房是指总高在层以上的楼房。3、房屋的结构类型有那几种？答：【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。、什么是跃层式商品房、复式房？答：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。、什么是水景商品房？答：是指依水而建的房屋；也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。、什么叫“户室比”？答：“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。、什么是商品房的起价、均价、预售价？答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。、什么是砖混住宅？答：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。、什么是框架结构住宅？答：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。、什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。、什么是花园式住宅？答：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。、什么是定金？答：定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。、什么是违约金？答：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。51、什么是物业管理？答：【物业管理】 是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。客户、业主收付款流程客户带定金（房款的10%）及相关证件，到中介公司业主带房屋相关证明到中介公司第一次收付款时间：双方签定中介方提供的房屋转让（居间）合同，客户交定金给业主，业主将房屋相关证明交中介方做为保证物和办理相关事务第二次付款时间：双方在产权过户前客户将剩余房款给业主，并交清所有中介费。第三次收付款时间：办理出客户方房产证后中介方将原业主的费用结算完毕后一次性交给业主第四次收付款时间（客户在做按揭的情况下）：办理出客户方房产证后，银行办理抵押登记结清相关费用后一次性给业主注：A、客户一次性付款，业主的收款方式为二步：1、收定金 2、收剩余房款，业主收款时间正常情况下前后约25天左右B、客户按揭付款，业主的收款方式为三步：1、收定金 2、收首款款 3、收客户方贷款部分，业主收款时间前后约35天左右关于各类合同表格填写的步骤A、业务类业主报盘：填写房源登记表，并在第一时间录入房友接待客户：填写在客户本，并在第一时间录入房友独家委托售房：填写独家委托书收为主锁匙：填写收匙条客户看房：填写看房确认书。客户落诚意金：填写居间斡旋，一式两份，第一联上交公司，第二联给客户客户落定金：填写房地产买卖斡旋（居间）合同，一式三份，第一联业主，第二联客户，三联上交公司买卖过后依次填写：成交报表。租赁房屋：填写租赁协议，一式参份，第一联上交公司，第二联业主，第三联客户荀盘表：每周填写一份，三个卖盘，二个租盘B、日常工作类外出：填写外出登记表中介业务交易01、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：详细介绍上海市房地产买卖流程，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他（她）不可能把房产证押在中介公司，他（她）就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款，过户时没有足够的时间查清业主产权是否清晰。再者，如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率过户，是对双方很不负责任的态度，更容易发生问题。02、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他（她），业主发财了、要移民、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。03、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下诚意金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。04、客户在一家公司多次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办？答：了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉，守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重新树立信心跟您买房。当他看中了你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户在查阅有关资料，并到交易中中心查档去了等等，让他产生一种“危机”感。05、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。06、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时“让业主来收定”，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。另一个解决问题的办法可以去交易中心帮他拉产权调查。07、客户质问为什么要下1-10%的的定金，我们应该怎样回答？答：当你交1-10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比如：查产权是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该定金会计入房款。而且定金太少会让业主容易违约。08、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办/答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没有理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1%的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。09、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房产证原件交到交易中心，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或银行资金监管才会到交易中心签字、办理过户手续。10、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个短期贷款，以贷款作楼盘首期，以租供楼。11、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机。2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。12、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定/答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。 2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议书，如果客户反悔，则称诚意金已被业主收走。13、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？1、 与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、 说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。14、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他（她），这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、 屋买卖而签署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请你仔细考虑。15、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2， 找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3， 可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。16、收订后，有其它客户出高价，怎么办？1、 公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、 如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可以达到让他高高兴兴地在我们手中买到其他房产的目的。17、客户首期款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答： 1、说服客户想办法，比如：向亲戚朋友预支，借钱等； 2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷；3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。5、与业主商量事不是可以配合做高房价。或者到手价变成交价。18、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？答：1、请详细翻阅合同范本，特殊情况由客户于业主自行商议，确认。 2、按照惯例，拿到房产证后再去办理水、电、煤气等过户手续，也就是款清交房。19、业主不收定金，要求在办过户的同时一定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？答：1、业主的条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户”，只不过是将现售买卖合同，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了交易中心的办税窗口而已。递件并不代表过户，出税单后产权才做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大的风险。 2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了。3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户，业主均能接受。20、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办理时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办理时间，否则按合同规定执行。21、由于客户目前面临困难无法及时将房款付给业主，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。22、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。 23、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿