写字楼可行性报告

1 / 13 写字楼可行性报告 华腾凯旋国际晶项目 可行性报告 德州恒正工程造价咨询有限公司 目 录 - 第一章项目概况和规划设想 -第 3页 第二章市场调查与预测 -第 8页 第三章项目投资估算及投资效益 -第 14页 第四章结论 -第 16页 附： 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 2 / 13 8、 德州恒正工程造价咨询有限公司资质证书 德州恒正工程造价咨询有限公司营业执照 德州恒正工程造价咨询有限公司税务登记证 德州恒正工程造价咨询有限公司组织机构代码 德州市城市规划技术服务中心建设工程规划设计方案论证意见书 山东华腾投资置业集团有限公司营业执照 山东华腾投资置业集团有限公司组织机构代码 山东华腾投资 置业集团有限公司土地使用书 第一章项目概况和规划设想 一、项目名称及开发商 1、项目名称：华腾凯旋国际项目 2、开发单位：山东华腾投资置业集团有限公司 企业地址：德城区北园小区沿街门市 6 号楼 4 号 法人代表：呼建武 经营范围：房地产开发、经营 企业类型：有限责任公司 注册资本：人民币 10000 万元 山东华腾投资置业集团有限公司，成立于 2002 年 6月 6 日，注册资金 10000 万元，资质等级为 三级。公司地址：德城区解放北大道 1643 号，法人代表：呼建武。主营：房地产开发、经营。 该公司现有职工 60 余人，其中各类技术人员 30 人，包括高级职称 8 人，中级职称 15 人，初级职称 7 人。3 / 13 所有员工均严格培训持证上岗，公司在大力发展民营经济政策的指导下，遵纪守法，诚实守信，合法经营，照章纳税，重视科学管理。法人代表兼总经理呼建武 41 岁，具有丰富的管理经验、极强的市场开拓意识和超前的思维方式，经过几年的艰辛创业，该公司有小到大，由弱到强，超常发展，跨越式前进，迅速发展壮大起来，为德州经 济腾飞做出了一定的贡献。 该公司先后开发华腾家园项目、禹城市中花园项目、德州北苑 新邸项目、天成家园项目、单县时代花园项目、阳光水岸项目、铁西商务综合楼等项目，开发面积近 41 万平方米。该公司视质量为企业生命，对产品全面质量管理水平不断提升，工程合格率 100，优良率 70，售房率 100，品牌效应产生，得到了市委、市府及有关部门的一致好评。 山东华腾投资置业集团有限公司于 XX 年 8 月以土地拍卖方式取得平方米土地使用权总建筑面积： 以“人与自然和谐共生”，为宗旨 ，以创造二十世纪全新概念的“绿色商务”为目标。以“写意公务”为文化主题。 基于“写意公务”的文化主题，使商务楼空间环境具有安逸舒适的生活意境和品位，营造和谐商务氛围 以简洁大方的现代建筑风格作为塑造商务整体环境4 / 13 特色及建筑风格取向，借鉴现代建筑细部设计手法，简洁而不简单，大气而不失细节 ,体现现代建筑商务楼的高雅品位、超群个性以及中西合璧的商务环境。 四、项目条件 现场内部条件 1、该项目现场，两面临主要大道，场内已完成场地平整； 2、周围 基础设施已完成七通，即通路、通电、上水、下水、通讯、气热。 现场外部条件 l、工程地质条件 德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的一 摘要 XX 年 9 月 1 日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块 40 年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。 项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自 2002 年上海汽车城的建造 ,同济新城凭借良好区位 条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。 XX 年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼5 / 13 已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。 该写字楼容积率，建筑面积 35000 平方米，地下 1层，地上 6 层。开发总成本万，项目建设期为年，第一年投入总投资的 70%，第二年上半年投入总投资的 30%。银行贷款万元，抵押贷款期限 15 年，贷款利率 %。建成后出租，预计 85%出租率，租金每日每平方米 2 元。内部收益率为 %，按10%的目标收益率测算的财务净现值为万元，动态投资回收期为年。项目可行。 一、总论 项目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。 发展商情况 项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司 开发资质：一级 法定代表人：吴金阳 注册资金： 8000 万元 地址 ：上海市嘉定区曹安公路 4800 号 6 / 13 企业类型：有限责任公司 注册号：沪房地资第 123 号 项目评价目的 本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。 1) 过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。 2) 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 3) 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划 计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选 定，利用利润率、 净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 4) 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿 还能力分析、评价项目的资金安全度。 5) 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对 项目进行不确定性分析。 6) 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。 7) 为政府进行项目审批提供参考和依据。 7 / 13 项目评价依据 1) 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方 法 2) 定额标准：上海市建筑和装饰工程预算定额 3) 投资项目可行性研究指南，北京：中国电力出版社， XX 4) 与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规 5) 中华人民共和国企业法人营业执照 6) 委托方提供的项目开发有关资料 建设可行性概述 本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距 市中心较远的嘉定区，预计租金较 低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户 进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。 二、项目概况与基地分析 8 / 13 项目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于 XX 年 9 月 1 日通过上海 AA 拍卖有限公司拍得，成交价亿，总价亿。 XX 年 6 月 1 日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。 项目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。 嘉定区位于上海西北部，中心位臵在北纬 31 度 23分，东经 121 度 15 分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积平方公里。行政区域界线总长公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴 淞江、浏河相连。河道总长 1800 余公里，平均河网密度为每平方公里 4 公里。 本项目所在的同济新城总投资约 100亿，绿化率 45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块 “ AH”商贸办公中心，西部板块 综合发展区，东部板块 现代 写字楼项目可行性研究报告 2016 年 9 / 13 前 言 可行性研究报告是从事一种经济活动之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大 小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联网、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，为客户设计该项目的建设方案，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投 资的必要性。我们策划编制的写字楼 X 项目可行性研究报告在发改委、投资商与金融机构的审慎下处于同行领先水平。 【出版日期】 2016 年 【交付方式】 Email 电子版 /特快专递 【价 格】 订制 写字楼项目可行性研究报告 第一章 项目总论 10 / 13 一、项目背景 二、项目简介 三、项目可行性与必要性分析 四、主要经济指标说明 五、可行性研究报告编制依据 第二章 项目建设单位介绍 一、项目建设单位介绍 二、经营业绩 三、资质证书 第三章 写字楼市场分析 一、写字楼行业发展现状 二、写字楼行业市场规模分析与预测 三、写字楼市场分析小结 第四章 产品方案 一、主要产品 二、产品功能 /特点介绍 第五章 技术方案 一、技术来源 二、生产工艺 三、主要生产设备 第六章 主要原、辅材料 第七章 项目建设条 件 11 / 13 一、项目选址 二、地理位置 三、交通条件 四、基础设施 第八章 工程建设方案与总图布置 一、工程建设基本原则 二、总图布置方案 三、建设经济指标 第九章 人力资源管理 一、组织架构 二、劳动定员 三、人员培训 四、薪酬绩效制度 第十章 节能、节水保护 一、编制依据 二、能耗与水耗分析 三、节能、节水 措施 第十一章 环境保护与劳动安全 一、设计依据及执行标准 二、环境影响分析 三、环境影响保护措施 四、劳动安全措施 12 / 13 五、环境保护与劳动安全措施 第十二章 消防设计 一、设计依据及执行标准 二、危险因素分析 三、消防安全措施 第十三章 项目实施进度安排