渭南洋房前期认筹思路.ppt

项目前期认筹思路！,信达现代城南区,20161027,项目定位,客户定位,营销推广,I,II,III,CONTENTS,执行方案,IV,项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中，聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘，同时区域差异化不明显、同享区域市政大配套。,市场分析：,竞品梳理：,建筑类别：区域内竞品楼盘主要以2633层高层产品为主；开发商品牌：当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局；项目规模：项目规模较大，100200亩规模；户型区间：市场主力去化产品100148两室、三室产品为主；去化速度：区域市场因市政府搬迁及大量拆迁人员，近两年市场去化速度较快，月均去化2030套。,区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主，品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重，竞争激烈，主要以三室产品为去化主力。,市场分析：,竞品梳理：,项目观察：,项目整体规划、设计以围合的布局形式，“南北竖向景观主轴线”为中心，内部布局11栋住宅、1栋幼儿园、地下停车场，外部由BLOCK商业街区和沿街商业组成。,鸟瞰图,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,10#,11#,9#,8#,1#、2#、3#：17+1层，2梯2户，高层住宅产品：122（3室）,4#11#：5+1层、6+1层、7+1层，2梯2户，多层洋房产品：144（4室）、158（4室）130（3室）,项目梳理：,项目观察：,住宅规划：项目共规划11栋产品，其中17+1产品共计3栋，7+1产品共计4栋，6+1产品2栋，5+1/6+1产品共计2栋；楼栋规划：均为2T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距；户型规划：122/1303房，144/1584房，南北通透、全明户型；风格规划：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面；配套规划：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管。,项目整体规划为纯洋房住区，比肩西安、曲江一二线品牌开发商的洋房豪宅标准，打造“渭南首席纯洋房住区”。,项目价值点梳理：,规模优势：项目占地约80亩，住户约400户，容积率2，项目规模适中，舒适度高；规划优势：5+1/6+1/7+1/17+1等11栋住宅，属于纯洋房住区；风格优势：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面，经久耐用、经得起岁月的沉淀，彰显一定的身份感；配套优势：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管，一站式生活配套一应俱全；楼栋优势：1T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距，楼栋入户大堂等，比肩一线豪宅标准打造；户型规划：122/1303房，144/1584房，南北通透、全明户型，宽景阳台等，同时1层带露天花园、下沉式庭院、顶层为頂跃、带露台；,项目定位：,区域定位：城市核心、市政府板块、未来新贵区项目定位：改善型产品、高端品质住区、纯洋房艺术园林住区生活方式：小资情调、生态悠居、轻奢生活,项目定位语：,13万纯洋房品质住区！,市府区新欧式生态洋房住区！,项目定位语：,备选：13万低密生态居住区13万纯洋房住区市府区新欧式品质洋房住区,项目定位语：,项目定位,客户定位,营销推广,I,II,III,CONTENTS,执行方案,IV,项目产品面积分析,122/1303房，144/1584房面积区间,项目产品总价分析,预估3房总价45万48万/套预估4房总价69万72万/套,首置+改善客群,首置客群：青睐小面积+低总价+高功能+追求一步到位改善客群：舒适度+社区环境+居住品质+高规格+高配套,客群定位：,客群特征：,【年龄】2835岁为主【家庭结构】23人（打算结婚一步到位、刚有小孩）【购买动因】一步到位满足基本的家庭居住需求，户型总价适宜、距离工作单位近、通勤成本及生活成本较低。【购买偏好特征】看重未来区域发展，距离单位近，总价适宜、满足家庭居住需求，品质好，路网交通方面，拥有较低的通勤成本及生活成本。【产品关注点】关注项目提供产品的面积及户型总价，项目的整体配套，区域的发展及路网交通状况及通勤成本。,区域企事业单位的白领阶层、个体商贩以及部分市区周边置业客户！,首置客群来源,客群特征：,【年龄】3055岁为主【家庭结构】24人（中年、稳定的经济收入）【购买动因】具有稳定的经济、家庭，所以转而追求舒适、品质的生活和居住条件，彰显一定的社会地位感。【购买偏好特征】看好当前区域，看重社区的服务以及配套，看重物业的轻奢型，低调同时又希望在圈层中形成分身份名片，注重品味。对于生活、配套的要求多于舒适性，对于生活品质有一定的追求。对于物业带有一定的投资取向。【产品关注点】物业的位置及周边的配套，户型的尺度与舒适性，产品配套完备性，装饰装修的奢华感，高端出行方式的便利性。交通动线的丰富性和可达性，项目的再次转让、升值的收益都很关注。,区域内企业主、建筑承包商、大型企事业单位中、高管，及部分实力生意人！,改善客群来源,客群需求：,项目定位,客户定位,营销推广,I,II,III,CONTENTS,执行方案,IV,10月,第2周,第1周,第4周,31日,11月,代理公司确定,营销节点：,组建队伍、进场,第3周,第4周,12月,练兵,第2周,第1周,第3周,第4周,5日,12日,19日,26日,3日,10日,24日,17日,第5周,31日,精准客户挖掘,认筹,2016年销售节点：,11.10日：代理公司自行组建销售团队，11.10日进场亮相。11.1120日：制定销售说辞，全面练兵；12.15日：老业主、精准客户挖掘；12.1日：一期媒体全面出街；12月下旬：项目开始全面认筹、收钱；,2016“成功认筹”营销,项目成功认筹200组、年前收到认筹款！,2016年营销目标：,基于对区域市场、本项目极值点、目标客户梳理制定2016年完成认筹任务目标2016年认筹营销策略,营销策略：,制造事件，释放声音，树立形象！,推广层面,以爆破事件为噱头，释放声音，线上线下媒体组合集中主打高品质。低价格！,抓精准客户，攻实力客户！,营销层面,从信达员工入手、以信达老业主为主、抢攻市政单位实力客户！,营销策略一：,针对信达员工群体：,内部员工优先团购活动！,由信达集团总部发起邀约，组织信达集团内部所有在职员工（以及所有合作单位），共同召开本项目产品推介会、组织内部员工团购。,内部员工团购政策：房源：项目准备开盘的房源，优先挑选；价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；时间：即日起xxx结束，过期不予；特惠：给予内部员工购房者，1次更名换房的机会（给予炒房机会）；,营销手法1：,客群：信达内部所有在职员工群体；内容：项目产品讲解；团购政策讲解；抽奖；,内部员工推介会！,针对信达员工群体：,营销手法2：,客群：信达在职员工及其亲友群体；信达合作上下游单位群体；渭南媒体群体内容：项目产品讲解；团购政策讲解；抽奖；,产品发布会！,针对信达合作单位群体：,营销手法二：,针对信达老业主群体,信达业主团购活动！,以信达集团名义发起邀约，组织信达曾经开发过的项目（如：信达广场、信达公馆等）业主，一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；,业主团购政策：房源：先排号，开盘先选房；价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；时间：即日起xxx结束，过期折扣收回；特惠：给予业主认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；,目的：释放信息+聚人气+挖客户形式：展点内容：扫码、发朋友圈、送精美礼品；邀约到访售楼部；项目讲解、认筹等；,老业主精准挖掘,重点社区外展点,营销手法1：,营销手法2：,针对信达业主群体,业主观影推介会！,客群：信达项目业主；业主亲戚朋友等；内容：项目产品讲解；团购政策讲解；到访礼品；观看电影；,营销手法三：,针对企事业单位公务员群体,企事业单位团购活动！,以信达集团名义发起邀约，组织企事业单位内部员工产品推介会，或一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；,事业单位团购政策：房源：先排号，开盘先选房；价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；时间：即日起xxx结束，过期折扣收回；数量：5人、10人、20人等成团,给予不同优惠；特惠：给予团购认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；,营销手法1：,事业单位产品推介会！,客群：企事业单位员工群体；内容：项目产品讲解；团购政策讲解；到访礼品；观看电影；,针对企事业单位公务员群体,营销手法2：,事业单位观影会！,客群：企事业单位员工群体；其亲戚朋友等；内容：项目产品讲解；团购政策讲解；到访礼品；观看电影；,针对企事业单位公务员群体,营销手法四：,针对社会其他群体,售楼部活动吸引、维系！核心商圈外展点拓客！,在信达广场华润万家、鸿基商城、新州时代广场等核心商圈设置外展点，进一步扩大项目宣传力度的同时拦截社会高端实力客户，从而为项目挖掘金准客户；每个周末在售楼部设置一些互动性强、趣味性租的暖场活动，吸引客户到访、烘托售楼部氛围等。,目的：释放信息+聚人气+挖客户形式：展点（华润万家等）内容：扫码、发朋友圈、送精美礼品；邀约到访售楼部；项目讲解、认筹等；,精准客户精准推广,话题事件活动,重点商超外展点,营销手法1：,周末暖场活动！,客群：所有到访客户；内容：DIY体验游戏（如：画石膏娃娃动感游戏、美甲）到访送精美小礼品；,营销手法2：,项目定位,客户定位,营销推广,I,II,III,CONTENTS,执行方案,IV,10月,第2周,第1周,第4周,31日,11月,代理公司确定,营销节点：,组建队伍、进场,第3周,第4周,12月,练兵,第2周,第1周,第3周,第4周,5日,12日,19日,26日,3日,10日,24日,17日,第5周,31日,精准客户挖掘,认筹,推广节点：,媒体节点：,物料设计印刷,户外媒体第一期出街,媒体资源寻找,户外媒体第二期出街,物料出街第二期户外广告设计,户外广告设计,前期执行排期：,2016“成功认筹”推广,约50天市场全面有声音迅速聚集人气！,2016年推广目标：,推广策略：,线上线下组合、集体统一释放！,集中释放,区域交通咽喉、核心商圈等各区域媒体同时出街，形成集中轰炸！,起势活动造势、事件活动炒作！,制造话题,以“陕牌相声会”引爆市场，以免费送早餐事件持续炒作！,目的：知名度+爆点+聚人气形式：演唱会内容：陕牌相声演绎青曲社歌唱演绎幸运抽奖+项目简介,项目入市起势活动,大型事件活动,项目组织一场大型活动，持续推广30天时间，可以快速的聚集渭南市各区域、各阶层人士围观，从而将项目信息全面释放市场。,事件活动1：,目的：知名度+爆点+聚人气形式：派送内容：扫码、发朋友圈、送一份早餐；在市政单位门口、信达社区门口等；媒体、微信圈等同时炒作；,项目持续事件活动,话题事件活动,事件活动2：,免费送早餐,选取特征：人流量大的车站，人群聚集的医院、商业中心，高端人群出入的市政单位，项目地周边的引导,全市媒体渠道分布区域意向筛选,媒体渠道：,抢占“自有”资源信达广场周边其它媒体资源分布；,媒体渠道：,前进路沿线：火车站信达广场路段；东风路沿线：鸿基商城路段，万达广场周边；胜利路沿线：县医院路段；仓城路沿线：北客站路段；仓城路沿线：项目地乐天大街东风大街（涵盖新洲时代广场）；乐天大街沿线：渭清路金水路段。,公交车候车厅分布区域,媒体渠道：,西高速路口：高架桥；前进路沿线：信达广场门口过街天桥。,市场跨街天桥广告分布区域,媒体渠道：,前进路沿线：信达广场路段，信达步行街内；东风路沿线：鸿基商城路段；仓城路沿线：项目地，乐天大街东风大街（涵盖新洲时代广场）；乐天大街沿线：项目地，渭清路金水路段；渭清路沿线：朝阳路乐天大街段。,灯杆旗广告分布区域,媒体渠道：,乐天大街沿线：渭清路十字