楼盘精选.ppt

2019/11/30,第四章楼盘精选,2019/11/30,主要内容,1购房的基本程序,2挑选楼盘,3签订购房合同,4楼宇按揭,5入住验收,6选购二手房,2019/11/30,1购房的基本程序,1.1选房,1.5办理产权证,1.4办理入住手续,1.3办理签约手续,1.2办理预订手续,2019/11/30,1.2办理预订手续,买卖双方在正式签约之前先行签订认购书并不是购房进程中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。,1.2.1订购时需提供的资料和费用,1.2.2认购书的主要内容,1.2.3认购书的法律性质,1.2.4签订认购书应注意的事项,2019/11/30,1.2.1订购时需提供的资料和费用,办理商品房的订购手续，对于一般购房者来说需要提供以下的资料和费用:(1)居民身份证原件或护照；(2)一定数额的订金；(3)载有购房者详细通讯地址的合法证明文件。认购书的有效期一般为1014天。购房者在对楼盘进一步了解和多方权衡后，须在规定期限内到卖方指定的地点签署正式的房地产预售契约，否则。原先签订的认购书随即作废。卖方有权按事先约定，没收订金以作为赔偿。也可以将楼重新出售而无需向原订购方发出通告。,2019/11/30,1.2.2认购书的主要内容,一般来说，购房者与卖方签订的商品房认购书包含以下一些主要内容；(1)买卖双方的名称与联系地址；(2)所订住宅的基本情况(名称、面积、单元号等)；(3)所订住宅的售价；(4)所订住宅的付款方式；(5)购买任宅需交纳的综合税费；(6)买卖双方的违约责任；(7)买卖双方签章。,某楼盘的认购书,认购书样本,2019/11/30,1.2.3认购书的法律性质,(1)认购书不是商品房买卖合同。,(2)认购书不是商品房预售合同。认购书与预售合同，最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。除此之外，两者在签订时间、手续上也有不同：在时间上，预售合同应在具备一定条件且取得预售许可证之后才能签订；手续上，预售合同要到有关行政部门办理登记备案手续，而认购书则无此手续。,(3)认购书是由开发商提供的、以优先购买权为主要权利义务内容的、无名的格式合同。,2019/11/30,认购书是一种无名合同：我国合同法分别规定了十五种合同类型，认购书没有位列其中，但认购书又是平等主体之间设立双方民事权利义务关系的一种协议，当然属于合同法调整的范畴，因此，认购书是一种无名合同。认购书是一种格式合同：认购书的主要条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立时不与认购者协商的条款，因此，认购书是一种由开发商提供的格式合同。把认购书定位为格式合同，有利于认购者保护自己的合法利益，防止开发商滥用自己的优势地位。认购书是以优先购买权为主要权利义务内容的合同：认购书的主要权利义务是围绕优先购买权确定的认购者出让一定时间的“定金”使用权给开发商，获得了某一商品房一定时间内的优先购买权；开发商出让同一商品房一定时间的优先购买权给认购者，得到了商品房销售前景的预测，并获得了一定时间的“定金”使用权。,2019/11/30,1.2.4签订认购书应注意的事项,(1)在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。,(2)签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。,(3)如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。,(4)认购者不应承担必须签订商品房买卖合同的义务。,2019/11/30,认购者在认购书中所享有和承担的是行使优先购买权的权利义务。认购者在约定的时间里，应与开发商就签订商品房买卖合同进行谈判，谈成了，开发商应与认购者签订买卖合同；谈崩了，认购者有权不与开发商签订买卖合同。如果要求认购者承担必须签订商品房买卖合同的义务，不但脱离了认购书的本意，对认购者也是不公平的，严重损害了认购者的权益。,(5)认购书不应将定金作为订立商品房买卖合同的担保。,根据解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，如认购书中将定金作为订立商品房买卖合同的担保，造成的直接后果是，在商品房买卖合同谈不成的情况下，定金归与开发商。因此，认购者应当避免将定金作为订立商品房买卖合同担保的条款，明确规定定金只作为本认购书的履行担保。,2019/11/30,(6)认购书要规定明确的定金条款。大部分认购书定金条款不完整或不公平，如仅规定了认购者违约时开发商有权不退还定金，而没有规定开发商违约时，开发商应双倍返还定金。建议认购者要求开发商在认购书中明确定金条款，特别是适用定金的条件，以免产生纠纷。,(7)要明确规定认购书的转让条款。为避免存在异议，对准备转让认购书的认购者，可以要求在认购书中规定转让条款，明确规定认购者有转让认购书的权利。,(8)“订金”与“定金”的区别,2019/11/30,所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。民法通则、合同法和担保法等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。,“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。,2019/11/30,商品房销售管理办法第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。,最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”,2019/11/30,1.5办理产权证,1.5.1基本程序,1.5.2要缴纳的税费,2019/11/30,1.5.1基本程序,(1)契约登记发展商应在房地产预售契约签订后30天内办理有关的合约登记手续。内销楼，按规定在签约后30天内，将有关资料送该楼盘所在地的房地产交易所登记备案，合约生效；不按上述规定办理的房地产预售契约。不受法律保护。有关部门将不予办理产权证。,(2)确认产权发展商应在商品房竣工验收后30天内，凭住宅报批及验收文件，到楼盘所在地的房地产登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼的房地产权属证明书,2019/11/30,(3)交易监证发展商持房地产权属证明书及该住宅各单元的房地产预售契约到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易监证后按每单元核发房地产交易监证证明书,(4)转移过户发展商会同您(委托代办需出具经公证的委托书)携带房地产权属证明书、房地产交易监证证明书等证件。到楼盘所在地的房地产登记所办理过户手续，由原经办人立案收件办理。,(5)缮证发证经审批同意发证的商品房，由楼盘所在地的房地产登记所缮写房地产证经校对无误后，由发证人员通知产权人前来领取(委托代办，由开发商统一领取，再分发给住户)。,2019/11/30,1.5.2要缴纳的税费,要缴纳的税费有八种。(1)房屋买契税：交纳售价的3%。(2)契约印花税：交纳售价的0.03%。(3)交易印花税：交纳售价的0.05%，在办理交易过户时缴纳。(4)权证综合费：约售价的0.2%，含产权和土地使用登记费、产权勘丈费及文件费等。(5)交易监证费：交纳售价的0.3%，在办理交易过户时缴纳。(6)契约公证费：一次性或分期付款的购房者交售价的0.15%，采用银行按揭付款的交售价的0.3%。前种付款方式可自愿公证。(7)抵押登记费：采用银行按揭付款的交售价的0.07%。(8)按揭手续费：采用银行按揭付款的依按揭确定。由银行负责向客户收取。,2019/11/30,2挑选楼盘,2.3考察住宅的细节,2.2看楼重点,2.1现房与期房,2019/11/30,2.1现房与期房,商品房按交房时间来分，分为现房和期房,2.1.1期房的选择,(1)优点,(2)缺点,(1)优点,(2)缺点,2.1.2现房的选择,2019/11/30,先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。价格都能给予较大的优惠，一般为左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付万元的定金和总房款的2左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。房型设计上的优势，相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。升值的优势。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。,2019/11/30,根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。开发商情况难把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。市场行情与价格涨跌难以预测。看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。,期房的缺点,2019/11/30,房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。入住便利。房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。,现房的优点,2019/11/30,选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。价格较高，难以优惠。隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。,现房的缺点,2019/11/30,2.2看楼重点,看位置,看配套,看绿化,看布局,看开发团队,看价格,看朝向,看通风,看户型,看设备,看节能,看隔音,看私密性,看年限,看面积,看分摊,看物业管理,2019/11/30,房地产作为不动产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展。,2019/11/30,居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。住宅配套的公共设施主要包括：学校：幼托、小学、中学。商业配套：菜市场、粮油店、日杂店、理发店、超市、银行、邮局、医院、公用电房、垃圾站等。管理机构：街道办事处、居委会、派出所等。其他；文化娱乐设施、会所等。,2019/11/30,居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于。,2019/11/30,建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。,2019/11/30,看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。,2019/11/30,如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。,2019/11/30,看设备住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。,看节能住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。,2019/11/30,看隔音噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。住宅设计规范规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于分贝，夜间应小于或等于分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。,看私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离米内能辨别对方，米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。,2019/11/30,2019/11/30,看分摊商品房的销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。,2019/11/30,看物业管理买房时，购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。在商品房预售阶段，由于房屋末竣工交付使用。对物业管理情况无法了解，这时只能通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况。询问日后管理的物业管理公司名称、情况。询问与物业管理有关的硬件设施是否到位。比如可以询问是否配备有物业管理用房，面积有多大，住宅小区是实行全封闭式管理还是半封闭式管理，是否配备有监视器等。收费水平。与其他同类小区相对比。物业管理收费的项目和金额高不高。一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。,2019/11/30,选择住宅的朝向,客厅的朝向：客厅是一套住房中使用频率最高、使用人数最多的房间。故它的空间质量尤为重要。挑选住宅商品房的客厅，以朝南最佳。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。卧室的朝向：一套房内，消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标淮。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多。有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是。夏天北向的房间却是十分凉快。厨房要防止由于朝向不好、外面风压太大。引起油烟的“倒贯”或风将油烟引人其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。,另附“八种朝向的房间按其优劣排序”,2019/11/30,2019/11/30,住宅设计是否合理,合理的住宅设计包括平面功能分区的合理性、房间面积分配的合理性、通风透气性能、采光性能、厨房洁具布置合理性、管线配合合理性、储藏空间合理性和超前性等。,从整栋来看,从房间内部看,2019/11/30,(1)分摊面积少，实用率高。业内人士认为，多层住宅得房率在8387之间比较适当，小高层在7782之间较适当，高层在7276之间较适当；(2)水电表及煤气表集中在室外，方便日后管理维修；(3)电梯足够用。每部电梯服务60-90户，如一层八户则配三部电梯；(4)电梯间通风采光。这里是交通中心。人流多，使用频繁，因此应有一个较合适的候梯空间，应有直接对外采光和通风的窗户，这也有利于消防排烟；(5)车位充足。一般住宅5户配一车位。豪宅2-3户配一车位。,从整栋来看,2019/11/30,主要是户型的选择，评价户型时，可考虑以下几个方面：活动区与休息区明确分开，休息区相对集中；尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多；相互联系方便；房屋位置合理，进门有小门厅过渡；厅最好朝南向或景观向；厅平面避免不可利用的锐角室向；大厅与分户门之内室设半过渡性空间；在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开；厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房；居室、主卧室远离电梯间或楼梯；厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足；食寝分离、居寝分离；,从房间内部看,2019/11/30,入口处最好有玄关；餐厅与客厅分开，客厅是家庭的团聚，待客的空间。是温馨家庭的象征，它应该宽敞、通风，有较好的朝向和视野；餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风；卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅；洗手间与厨房不同门；阳台安全可靠，透视性强，最好做落地玻璃门；对于装修的设计，家具、电器的摆设考虑周全，一步到位，电线布线合理，插座够用；用电容量要留有一定的余地。为家庭电气化、自动化、信息化创造条件。应留有空调器、热水器的安装位置。共用电视天线，电话插座等都应该考虑周到。,户型评鉴,2019/11/30,2.3考察住宅的细节,（1）地面,（2）墙体和墙面,（3）门和窗,(4)设备,（5）顶棚,（6）装修,（7）电气,（8）水、卫、消防设施,（9）配套设施,2019/11/30,（1）考察地面末装修地面。以地面光整、起伏小为宜。可在室内地面上薄铺一层水。以水不向任何一方聚集为好，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。对于已经装修的地面，如由地面砖可看灰缝大小是否均匀。可看地面砖拼接线的曲、直程度。还要看地面砖的水平程度，也可用水试试。另外，要看每块地面砖是否粘牢。具体办法是用一木棒轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够。对于厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。可向屋内注水，看下层是否漏水。,2019/11/30,（2）墙体和墙面墙在建筑中承担承重、隔声、隔热、保温的功能。可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声。看相邻房间的噪声，嗓声越小越好。可检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测重墙角直角的准确度及均匀度。以均匀度高的为优。墙面与地面的交接处应有踢脚，踢脚的材料可用磨石、瓷砖。但硬度应高于墙面，表面应光整。便于清洗。踢脚的高度以12-15厘米为宜。色彩最好与地面同。可看踢脚是否平整。是否在一个平面上。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等，。对于抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀。若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大。说明粉刷质量低。对于喷塑，要看墙面的整体性，色点大小均匀的为好。墙纸、墙布上要不留气泡。纸与纸、布与布的交接处以平整为好。外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。,2019/11/30,（3）门和窗门开启是否自如，门是否由于下陷而与地面摩擦，或由于膨胀而关闭不严。门锁应活动自如。窗扇开启应灵活，玻璃与窗框的附着应牢固，可用手摇动窗框。以玻璃不发生震荡为好。,2019/11/30,(4)设备一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。可检测给水管、排水管是否通畅。管道是否已有锈迹。燃气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，检验其吻合程度。对于各设备的性能。应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。,（5）顶棚住宅的顶棚构造一般较简单，可检查吊棚是否结实，上下取物是否方便。顶棚上的灯具是否完好。各送风口是否均有风。,2019/11/30,（6）装修钢、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适宜。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽。与基层必须钉牢。门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。,2019/11/30,（7）电气电气线路安装应平整、牢固、顺直。过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地。应按套(单元)安装电表或预留表位。并有接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠。电梯应能准确启动运行。选层、平层、停层，嗓声和震动声不得超过规定值。制动器、限递器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑遮挡使及射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠。配置有电话的住宅，应检查电活线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。,2019/11/30,（8）水、卫、消防设施进出水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏。应按套(单元)安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米。并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生器具应质量良好，接口不得渗漏。安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。顶水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。,2019/11/30,（9）配套设施户外阴沟、阳沟不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有关规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差合理。,2019/11/30,3签订购房合同,3.3建设部和国家工商局商品房购销合同范本,3.2房屋买卖合同成立的条件,3.1签约前应做的事,204条购房补充条款,2019/11/30,3.1签约前应做的事,为提高消费者购房的安全性，即使签订了订购书，也不要急于签约付款。而应在订购书的有效期内抓紧时间通过以下步骤了解发展商及其出售的商品房，然后再诀定是否应该签约。(1)从建委、国土房管局等政府有关主管部门的咨询机构或消费看委员会等渠道了解发展商的信誉；(2)根据发展商提供的各种资料(如售楼书、图纸等)现场实地查勘；(3)向发展商索看房地产主管机关核发的预售商品房许可证并到房地产交易所或国土房管局市场处核对文号及其相应事实；(4)如果属于现房，可以向发展商索看质监站颁发的质量检验证书(5)研究发展商提供的契约条款。了解各种付款办法及其优惠措施，了解售后服务及质量保修办法。了解发展商在交易登记监证、权属转移登记发证上的义务。,2019/11/30,3.2房屋买卖合同成立的条件,必须满足以下条件，所制定的房屋买卖合同才能成立：合同双方都必须具有相应的民事行为能力。售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同的意愿表示。房屋买卖合同应读是双方在平等的基础上，共同协商的结果，而不应该仅仅体现一方的要求。一般开发商都事先起草好了一份房屋买卖合同，购房者有权要求修改合同中的不合理条款或对合同中未明确规定的事项签订一个补充协议。根据法律规定，合同的任何一方都不能以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。合同的内容不得违反法律和行政法规。合同不得违反国家利益和社会公共利益。如果房屋买卖合同违反上述四项条件，那么该合同就为无效合同(或部分无效合同)。无效合同从订立之日起，就没有法律约束力。确认合同部分无效的，如果不影晌其余部分的效力，其余部分仍然有效。房屋买卖合同的无效，由人民法院或仲裁机构确认。,2019/11/30,4楼宇按揭,4.7贷款的期限、利率和额度,4.6购房抵押贷款合同的基本内容,4.5申请按揭贷款的程序,4.4申请按揭贷款应提供的资料,4.3按揭贷款应具备的条件,4.2个人住房抵押贷款的种类,4.1定义,2019/11/30,楼宇按揭贷款是抵押贷款的一种，是指借款人在向房地产开发公司购买房产时，自己先交楼价款的一部分(作为定金)，其余部分由银行贷款垫付，在银行贷款垫付期间，房产的权益属于银行所有，当借款人还清全部贷款本息时，该房产的权益才移至借款人。,4.1定义,在我国，称为个人住房抵押贷款。,当事人有房屋购买者、房屋出卖者和银行三方，存在着房屋购买者与房屋出卖者之间的房屋买卖关系。房屋购买者与银行之间的借贷关系以及房屋出卖者与银行之间的协作关系。,2019/11/30,开发商,银行,购房者、贷款人,合作协议,购房合同,贷款协议,2019/11/30,4.2个人住房抵押贷款的种类,个人住房贷款可分为自营性住房贷款(亦称商业性住房贷款)和委托住房贷款(亦称政策性住房贷款、公积金贷款)。另外，还有个人住房组合贷款。所谓个人住房组合贷款，是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自筹资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。,2019/11/30,4.3按揭贷款应具备的条件,申请按揭贷款的对象一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居住的自然人，且同时具备如下条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；(2)具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；(3)具有购买住房的合同或协议(购买外销住房的合同或协议须办理公证)；(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30作为住房的首期付款，享受购房补贴的以个人承担部分的30作为购房的首期付款；(5)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人：(6)贷款人规定的其他条件。,2019/11/30,4.4申请按揭贷款应提供的资料,申请按揭贷款应提供如下资料：1.贷款申请表(可向指定银行信贷部索取)；2.与开发商签订的购房合同；3.已支付订金或首朝购房款的收据；4.申请人有效身份证明文件，如身份证、户口簿或居留证等；5.申请人的职业证明。如工作证等；6.申请人个人收入和家庭收入状况的有关证明，如已缴交个人所得税或家庭财产税的税单、最近六个月银行往来对账单、存折和定期存款单以及有关投资收益的证明文件等；7.申请人最近住址或通讯地址的证明，如私人电话费单、电费单等；8.申请人的其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等。以上材料，除贷款申请表外，均需提交原件及复印件各一份。,2019/11/30,4.5申请按揭贷款的程序,4.5.1贷款申请与受理,4.5.4贷款使用与偿还,4.5.3贷款的发放,4.5.2贷款调查与审批,2019/11/30,(1)自营性住房贷款的申请与受理。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向银行的房地产信贷业务部门提出借款申请；房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，在二周内向借款人作出正式答复。(2)委托住房贷款的申请与受理。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方而提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款合同。受托银行与借款人办理有关手续。,4.5.1贷款申请与受理,2019/11/30,贷款银行受理后，应及时安排力量对借款申请进行凋查和初审，重点内容如下：(1)借款人的身份和资格；(2)借款人提供资料的真实性及合法性等；(3)贷款用途；(4)借款人的偿还能力；(5)借款人的担保和保险情况。贷前调查和初审，要对借款申请及其有关资料的真实性和正确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。,4.5.2贷款调查与审批,2019/11/30,(1)个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签订借款合同，办理用款、抵押、法律公证和登记、保险等手续，缴付各有关费用。(2)在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验以及今后的贷款催收等。,4.5.3贷款的发放,2019/11/30,借款申请获得批推后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款银行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内(含1年)的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息月均还款法、等额本金还款法等,4.5.4贷款使用与偿还,比较,2019/11/30,借款人应出具授权书，授权贷款银行可于约定的还款日主动在借款人在该行开立的存款账户中扣收。如采取单位代扣还款，可以签订委托代扣协议。提前还款。借款人在抵押贷款合同生效一年后，若有足够的资金来源可以提前部分或全部还款，但必须在还款前向贷款人提交书面申请。逾期贷款的处理。对借款逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。如借款人连续3个月或累计6期未能按期如数还款的，贷款人应向担保人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。,2019/11/30,4.6购房抵押贷款合同的基本内容,一份完整的购房抵押借款合同通常有以下几部分组成：总则：概述签约三方(抵押人、抵押权人与售房单位)的基本情况；贷款：明确规定贷款币种、金额、期限与月利率；还款：对供款方式、还款方式以及提前还款等问题作具体规定；房产抵押与保险：详细说明了购房抵押登记手续的办理程序以及对所购房产进行保险的有关事项；违约处分：对抵押人的违约情形和抵押物(房产)的处分方式作了详细规定；抵押人之责任：详述了在按揭办理和供款过程中，购房者应履行的基本责任；担保：详述了在按揭办理和供款过程中，开发商应履行的基本责任；其他：对按揭费用的处理以及合同公证等事项作进一步的规定。,2019/11/30,2019/11/30,5入住验收,5.1入住时间,5.5验收结果的处理,5.4验收的具体项目和相应要求,5.3验收房屋程序,5.2入住的基本程序,2019/11/30,如果是现房，一般在签约后一个月内可办理入任手续；如果是期房，入任时间则由工程进度等各方面因素来诀定，一般为3一5年。具体的人住时间。以发展商发出的房屋交付使用通知书上注明的时间为准。必须在通知单上注明的时间内(一般为50天)到楼盘现场办理入住手续。按常规。发展商向移交房屋钥匙的当天被视为实际交房日，如在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房屋交付使用，须自该日起承担所购房屋的风险责任及税费。,5.1入住时间,2019/11/30,入住的基本程序如下：(1)发展商向寄发的房屋交付使用通知书或发展商通知到约定地点领取该通知书；(2)在约定时间持房屋交付使用通知书到现场售楼都或物业管理处联系入住事宜；(3)有关工作人员带领到所购房屋进行现场查勘，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在楼房验收交接表上；(4)若验收合格。须在楼房验收交接表上签字认可，并当场填写住户登记表，领取房屋钥匙和住户手册等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，也应将不足事项明确记录在楼房验收交接表上，可暂不办理人任手续，再次收楼时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。,5.2入住的基本程序,2019/11/30,(1)试验收，在正式收楼之前，有权向开发商索取查阅“三书一证一表”(建设工程质量认定证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表)以及到现场查勘验收。验收完毕后，可将关于房屋质量的初步检查意见告之开发商，要求开发商尽快协调解决。(2)发展商向寄发房屋交付使用通知书，在约定时间持房屋交付使用通知书到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜。(3)有关工作人员带领到所购房屋进行现场查勘对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在验收交接表上。若验收合格，须在验收交接表上签字认可，并当场填写住户登记表领取房屋钥匙和住户手册等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。(4)若验收不合格，也应将不足事项明确记录在验收交接表上，可暂不办理收房入住手续，再次收房时间由双方约定。但一般不应超过30天。,5.3验收房屋程序,2019/11/30,在住宅商品房的买卖过程中，房价款的多少与所购房屋的面积密切相关。2000年2月22日颁布的房产测量规范，于2000年8月1日实施，是目前较权威的面积计算法规。购房者如能掌握计算商品房销售面积的基本方法，对保护自己的合法权益不受侵害，具有重要意义。,5.4验收的具体项目和相应要求,5.4.1购房面积,房产测量规范节选,5.4.2其余验收内容,商品房建筑面积分摊,详见22.7及验楼清单,验楼应准备的小工具,2019/11/30,房产测量规范节选,8房产面积测算8.1.1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。8.1.2房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。8.1.3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使有的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。8.1.4房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,2019/11/30,8.1.5房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。8.1.6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01。8.2房屋建筑面积测算的有关规定8.2.1计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。,2019/11/30,楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。,2019/11/30,依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8.2.2计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,2019/11/30,8.2.3不计算建筑面积的范围层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,2019/11/30,2019/11/30,S公共=S总-S套内,公共建筑面积分摊系数f=S公共/S套内,某套商品房的销售面积=S套内（1+f）,2019/11/30,乒乓球人字铝梯化妆镜插页式文件夹备忘贴纸小锤子手电电笔矿泉水瓶带有日期显示功能的相机扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须刨等）直角尺、卷尺透明胶管（20米）卷纸、报纸,2019/11/30,正式验收后，如房屋质重没有什么问题，可当场办理收楼入住手续。如发现房屋质量有问题，应尽快提出投诉，要求解决。最好的办法是以书面形式向临时托管单位或物业管理部门提出，内容越详细越好，用词也要恰当。避免矛盾激化。其要求越早提出越好，即使投诉书已经提交，如再有发现问题，也可随时补充投诉，不必迟疑。住宅的物业管理部门，一般就购房者(业主)的投诉，与施工单位或设计单位等部门交涉。凡施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工造成的质量缺陷。由施工单位负责返修并承担经济责任。由于设计原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。施工单位的维修费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，不足部分由建设单位负责。因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购或其验收同意，施工单位承担经挤责任，属于建设单位采购的，由建设革位率担经济责任。,5.5验收结果的处理,2019/11/30,因使用不当造成的质量缺陷，由使用单位自行负责。因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经挤责任。因建设工程质量缺陷造成人身及以外的其他财产损害的，侵害人应按有关规定给予受害人赔偿。对于上述质量问题的鉴别与认定，根据房地产综合开发管理实施办法的有关规定，属竣工1年以内(含1年)的，由建委质监站鉴定；属1年以上的，由房地产管理属下的房屋鉴定所负责鉴定。施工单位自接到保修通知书之日起，必须在两周