上海房地产08年楼市回顾及09年展望.ppt

佑威房产研究中心2009.02.23,“08年回顾”及“09年展望”,上海房地产市场,新房市场概况,新房成交面积：2008年上海市商品房成交面积为1273万平方米；2007年上海市商品房成交面积为2610万平方米；08年相比07年减少了51.23%。,新房成交均价：2008年上海市商品房成交均价为13390元/平方米；2007年上海市商品房成交均价为10438元/平方米；08年相比07年上涨了28.28%。,新房市场概况,新房市场各月概况(公寓),08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应量大于成交量；在08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上涨了53.8%和20%；09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断，并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。,各环间概况（公寓）,历年新房供应量持续减少，08年相比06和07年分别减少了35.44%和29.39%。中外环间一直是上海新房供应和成交的主要区域，历年所占比重维持40%-50%之间。,各环间概况（公寓）,各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08年相比07年涨幅比07年相比06年的涨幅更大；06-08年全市各年接近中外环间的价格；内环内和内中环区域，08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。,各环间成交与存量概况（公寓）,成交面积761万,全年公寓成交761万内环内和内中环间三房为主，套面积都在140平方米以上，并且四房、五房的大户型也受到较大关注；其他环间以二房成交为主，并且房型以90平方米左右为主。,各环间成交与存量概况（公寓）,可售面积645万,目前公寓存量645万按照06-08年上海市公寓月均销售111万平方米计算，6个月可以去化。存量房的套面积逐步增大，中环线以内小面积房型明显不足。,客源（公寓）,外资购房者减幅明显；本市购房者也出现明显减少；内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。,客源（公寓）,各环间内地购房者比例,各环间本市购房者比例,各地区大陆外购房者比例,国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。,各环间大陆外购房者比例,内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）,浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁恒河滨城，成交87699平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和台湾客户为主。,别墅市场,别墅供应和成交主要集中在外环以外区域；08年独栋别墅成交面积49万平方米，供应面积89万平方米；08年联体别墅成交面积84万平方米，供应面积124万平方米。内环内独栋别墅成交：御翠园七期42套、均价88467元/平方米，九间堂别墅2套、均价83683元/平方米。,别墅市场,外环外独栋别墅：成交量变化较大，08年相比06年和07年分别减少45.7%和59.2%；成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨74.7%和43.8%。,外环外联体别墅：成交量明显减少，08年相比06年和07年分别减少32.1%和45.3%；成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨59.4%和37.2%。,别墅市场,外环线以外总价大于1000万元/套高端别墅购房者中，大陆外购房者的比例明显的增加，其中香港的购房者比重最大，其次为台湾，可见高端物业购房者以吸引外资为主。,09年展望,在08年底出台多项新政措施鼓励房地产市场交易，09年政府还将会出台政策鼓励购房消费？财税政策+放宽房贷+房地产业振兴规划09年具有多项有利上海楼市发展刺激因素：世博会+京沪高铁+城际铁路+迪斯尼09年上海楼市走势如何？供应和成交将放大多数项目成交价格将会在正负10区内浮动,