物业管理综合能力第040506讲公共关系、行政管理学、法.ppt

物业管理综合能力,第四章公共关系基础知识与应用,第一节公共关系基础知识,一、公共关系的基本涵义,所谓公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋取事业的成功。,1、以社会组织为主体2、目的是谋求组织与各有关公众建立良好的关系3、两层涵义：关系状况；方针、策略和行为4、唯一手段是双向的信息传播,第一节公共关系基础知识,内部公众：董事会、员工、股东,社会组织,政府,媒介,顾客,社区,双向信息传播,第一节公共关系基础知识,1、主体：社会组织2、客体：公众,二、公共关系的基本要素,公众分类,3、手段：信息传播所谓传播就是制作、传递和储存信息的过程。传播沟通是公共关系的本质特征。四大元素：传播者、传播的内容、传播媒介和传播对象传播方式：人际传播、组织传播、群体传播、大众传播,第一节公共关系基础知识,第一节公共关系基础知识,传播者,传播内容,传播对象,人际传播,组织传播,群体传播,大众传播,三、公共关系的职能树立形象、广结善缘收集信息、咨询建议进行宣传、引导舆论交往沟通、协调关系四、公共关系与人际关系区别：行为主体、对象、性质、手段联系：内容、工作方法、人际关系能力,第一节公共关系基础知识,第二节人际关系概述,所谓人际关系，从实质上讲即是人们在为满足自己的各种需要而采取的自觉自主的活动过程中与他人形成的关系。,人际关系的功能合力功能互补功能激励功能沟通感情功能交流信息功能,人际关系的概念,影响人际吸引的主要因素,临近因素首次效应相似性因素互补性因素移情效应互动频率因素代价-酬赏理论情感的相悦性个性因素,影响人际吸引的主要因素,影响人际交往的因素,1、信息沟通层次：言语能力、表达能力、理解能力、沟通素质等2、社会知觉和归因层次刻板印象先入印象成见效应晕轮效应近因效应3、互动层次,影响人际交往的因素,第三节建立、维持和发展人际关系的原则和方法,一、建立、维持和发展人际关系的原则平等原则互惠互利原则：物质上、精神上、物质-精神上诚信原则宽容原则,二、建立、维持和发展人际关系的方法提高知识素养、增强交往实力牢记名字尽量迎合对方兴趣真诚的赞扬和欣赏真诚而巧妙的批评,第四节公共关系基础知识在物业管理中的应用,一、物业管理企业如何运用公共关系基础知识,第四节公共关系基础知识在物业管理中的应用,二、如何加强物业管理企业的公共关系能力建设,1、确立公关目标2、加强员工公关意识教育、培训3、把企业建设成开放型、透明型企业4、开拓公关活动途径和渠道5、搞好紧急预案的建立，增强危机处理能力,第五章行政管理学基础知识与应用,第一节行政管理概论,一、行政管理的含义及特点特点：执行性、政治性、权威性含义,二、行政管理主客体及活动原则,主体：国务院、地方各级人民政府及其职能部门、其他法律法规授权的具有社会公共管理职能的事业单位以及某些垄断企业。客体：国家事务、社会事务、行政机关内部事务。基本原则基本依据：行政权力根本原则：依法管理行政权力的特点：公共权力；合法性；操作性、技术性强；强制性；一元性。,三、行政职能的涵义及内容,所谓行政职能，是指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用。,四、行政管理组织,行政管理组织的含义广义：一切具备计划、组织、指挥、协调和控制等行政功能的组织。狭义：依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单的说就是政府机构。主要特征：权威性、强制力；预算拨款,行政管理组织种类,行政管理组织的结构,行政管理组织的结构是指行政组织的各组成要素之间的相互联系方式或互动关系模式。基本结构：纵向、横向纵向：各级政府上下级之间，每级政府的各组成部门之间的领导与被领导、命令与服从关系的组合方式。关键在于管理层次与管理幅度。,第二节工商行政管理概论,概念：指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。主体：国家对象：市场经营主体、市场经济活动、商品。起主导作用的是市场经济主体以及他们的行为。,地位：1、在国民经济宏观调控体系中的地位宏观控制：规范市场经营主体、市场准入调控、规范市场交易行为、调控市场结构微观控制：控制市场交易场所的市场经营秩序、控制具体的组织运行及与其他市场主体的交易行为，维护生产经营者和消费者的合法权益（看一眼即可）2、在国民经济监督体系中的地位1）市场监督；2）行政执法。所谓工商行政管理，就是市场监督管理。,工商行政管理的目标,目标：建立和维护社会主义市场经济秩序1、市场进入秩序2、市场行为秩序3、市场结构秩序4、市场退出秩序5、商品销售秩序6、交换关系秩序7、生产经营秩序8、涉外的规则秩序,工商行政管理机关及其行政行为,概念：工商行政管理机关是代表国家行使工商行政管理职能，管理工商行政管理事务的国家职能机关。工商行政行为成立的要件1、必须是在法定职权范围内采取的行政措施2、行政行为内容必须合法、确定和可行3、必须符合法律规定的程序4、必须符合法律规定的方式,工商行为的法律效力,拘束力确定力执行力,第三节物业管理的行政管理,物业管理的行政管理工作内容行政立法执法监督协调服务宣传引导,物业管理的行政管理部门,国家级：建设行政主管部门省市级物业管理主管机构基层物业管理机构基层政府及其派出机构物业管理的相关行政管理部门：1）、规划、城关、环卫、公安2）、工商行政管理部门3）、物价行政主管部门4）、税务行政管理部门,物业管理的行政管理方式和手段,物业管理企业与行政管理部门的关系,服从行政部门的管理协助行政部门的管理借助行政部门的管理支持行政部门的管理,第六章法律基础知识与应用,第一节法律基础知识,一、法的概念和特征广义的法：一切国家制定、认可并保证实施的规范性文件狭义的法：仅指人大及其常委会指定的法律规范。二、法的分类（二）法系大陆法系罗马法系，法典法系英美法系普通法系，判例法系,第一节法律基础知识,（三）法的形式分类按照法所规定的内容和效力的强弱，分为根本法和普通法。按照法的效力范围，分为一般法和特别法。按照创制形式或表现形式的不同，分为成文法和不成文法。,第一节法律基础知识,三、法的指定（二）法律规范法律规范的逻辑结构：假定处理制裁,第一节法律基础知识,（三）法律渊源宪法法律行政法规部门规章地方性法规,第一节法律基础知识,四、法的实施（一）法的实施法的实施的两种形式：守法和法的适用（二）法律适用广义上法的适用：一切司法和执法活动狭义上法的适用：司法活动，即处理具体案件的活动,第一节法律基础知识,（三）法律关系平权的法律关和隶属的法律关系一般的法律关系和具体的法律关系绝对的法律关系和相对的法律关系调整性的法律关系和保护性的法律关系,第一节法律基础知识,（四）法律关系的构成要素主体：权利主体客体：权利和义务所指向的对象内容：权利和义务（五）违法、法律责任和法律制裁的各种形式,第二节民法基础知识,一、民法概述（一）民法概念及其调整对象平等主体：人身关系：财产关系：静态的财产关系物权，动态的财产关系债权（二）民法的基本原则平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用,第二节民法基础知识,二、民事主体（一）自然人自然人的民事权利能力一律平等自然人的民事行为能力分为完全的、限制的和无民事行为能力三种。注意他们的区别（二）法人：应当具备的四个条件,第二节民法基础知识,三、民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。民事法律行为应具备三个条件：（1）行为人应具备民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。,第二节民法基础知识,违背以上三个条件之一，就可能成为下列之一1.无效的民事行为（1）无民事行为能力人做出的，（2）一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的行为；（3）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；（4）违法法律或社会公益的；（5）以合法形式掩盖非法目的的该行为从开始就没有法律效力。财产要返回给受损失方，过错方应该赔偿，都有过错应该各自承担责任，损害国家集体第三人的，应该收缴或返回集体和第三人。,第二节民法基础知识,2.可撤销的民事行为（1）有重大误解的；（2）显失公平的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害的非国家利益的行为。因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，撤销有效期限为1年；被撤销的民事行为从开始都没有效力。民事行为无效，其它部分仍然有效。,第二节民法基础知识,3.效力待定的民事行为（1）限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为；（2）无权处分的行为；（3）无权代理行为法律后果：第三人的追认权：如果追认，行为有效，否则行为无效相对人的催告权和撤销权：相对人可以催告追认权人在一个月内予以追认。若不作表示，视为拒绝。在被追认之前，善意相对人有撤销的权利。,第二节民法基础知识,四、民事权利,民事权利,财产权,人身权,身份权,人格权,债权,物权,知识产权中既有人身权又有财产权,第二节民法基础知识,（一）债权1.债的发生原因：合同、侵权、不得得利、无因管理2.保证保证定金抵押质押留置都是保证的具体形式，其中后三者又都属于担保物权。（二）人身权法律没有规定的民事主体的正当的人身利益，法律也应该给予保护。,第二节民法基础知识,五、民事责任包括合同责任和侵权责任侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充1.过错责任的原则损害事实发生；行为人实施了违法行为；违法行为与损害事实之间有因果关系；行为人有过错,第二节民法基础知识,2.无过错责任原则（1）职务侵权；（2）产品缺陷；（3）高度危险作业；（4）污染环境；（5）地面施工；（6）建筑物；（7）饲养的动物,第二节民法基础知识,3.承担民事责任的方式停止损害；赔偿损失两种都适用排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重做、更换侵害财产权支付违约金；消除影响，恢复名誉；赔礼道歉侵害人身权,第二节民法基础知识,六、诉讼时效一般诉讼时效：2年短诉讼时效：1年。身体伤害要求赔偿；出售质量不合格的商品未生命的；延付或者拒付租金的；寄存财物丢失或毁损的长诉讼失效：2年。国际货物买卖合同，技术进出口合同,第二节民法基础知识,六、诉讼时效诉讼时效的起算：从知道或应当知道算起，但最长不能超过20年诉讼时效的中止：诉讼失效的最后6个月，因不可抗力或其他障碍不能行使请求权的，诉讼失效中止。诉讼时效的中断：提起诉讼、一方提出要求或者同意履行义务。,第三节合同法基础知识,一、概述合同法的基本原则：合同自由、合同正义、鼓励交易二、合同的订立1.要约邀请要约2.承诺3.强制缔约4.格式条款四、合同的履行1.合同履行的原则：适当、协作与情事变更2.合同履行的抗辩权：同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权,第三节合同法基础知识,五、违约责任1.违约责任的归责原则合同法采取的是严格责任的规则原则，只要有违约行为，即只要有违约行为，即构成违约。一些过错责任包括：供电人的责任；承租人的保管责任；承揽人的责任；建设工程合同中承包人的责任；寄存人未履行告知义务的责任；保管人的保管责任。2.违约行为的形态4.承担违约责任的方式：强制履行；赔偿损失；违约金六、合同的解释看一眼即可,第三节合同法基础知识,七、买卖合同出卖人的义务：交付标的物、转移所有权、瑕疵担保买受人的义务：支付价款、检验义务（在收到标的物2年内通知出卖人）、保管义务、及时受领的义务标的物毁损、灭失的风险承担：,第三节合同法基础知识,八、租赁合同1.租赁期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效租赁期限6个月以上的，应该采用书面形式2.租赁合同的效力出租人的义务：瑕疵担保责任承租人的权利：优先购买权风险承担：不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。,第三节合同法基础知识,九、委托合同受托人的义务：看一眼委托人的义务：看一眼,第四节物权法基础知识,一、物权概述物权分为三大类：第一类：所有权第二类：以使用价值为内容：用益物权。包括国有土地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权，典权第三类：以交换价值为内容：担保物权。包括抵押权，质押权和留置权。,第四节物权法基础知识,一、物权概述（一）物权的效力排他效力：一个物上不允许存在两个内容不相容的物权优先效力：物权优于债权；先成立的物权优于后成立的物权,第四节物权法基础知识,一、物权概述（一）物权的效力追及效力：不论辗转洛于谁之手，均可以直接支配该物。但是当善意取得出现时，追击效力终端。物上的请求权：返还原物，消除危险，排除妨碍,第四节物权法基础知识,（二）物权法的基本原则物权性质：物权绝对物权种类：物权法定物权客体：一物一权物权效力：物权优先物权变动：公示和公信原则。不动产的享有和变动一律以“登记”作为公示方式。动产的享有以“占有”作为公示方式，变动以“转移占有”即“交付”作为公示方式。,第四节物权法基础知识,（三）物权的变动物权不能凭空变化。能够引起物权变动的原因多数是基于法律行为（如合同，遗嘱等）。出了法律行为以外，事实行为（如生产制造）、自然事实（死亡，天然孳息的分离）、其它（公用征收，获得奖励）也会导致物权的变动。1）因判决、政府征收导致物权变动的，自判决生效或征收行为作出之时生效。2）因继承或遗赠导致物权变动的，自继承或遗赠开始之时生效。3）因建造住房等事实行为导致物权变动的，自事实行为成就时生效。但是以上行为必须尽快补办登记，不登记不得处分。,第四节物权法基础知识,二、所有权（一）性质整体性本源性弹力性永久性社会性,第四节物权法基础知识,（二）所有权的权能占有使用收益：天然孳息和法定孳息处分其中使用权是灵魂，处分权则是最终体现。,第四节物权法基础知识,（三）所有权的限制诚信原则、禁止权利滥用的原则、相邻关系、他物权、当事人约定都可以构成对所有权的限制,第四节物权法基础知识,（四）善意取得制度限制了追及效力，旨在保护交易的安全。1）对象必须是动产2）动产必须是基于有偿的法律行为而取得3）受让人需实际占有该动产4）取得财产时需出于善意,第四节物权法基础知识,（五）相邻关系相邻关系不是独立的权利，但它可以对抗第三人，且不需要登记即可以产生。,第四节物权法基础知识,（六）共有1.分为按份共有和共同共有。2.按份共有第一，在共有物的管理和使用上权利平等，在分配盈利和分担亏损时则按照各自的份额，此系平等与不平等并存。第二，可以随时分割，可以对自己的部分进行处分，但共有人有优先购买的权利。4.共同共有夫妻共有，家庭共有，遗产未分割前的继承人共有,第四节物权法基础知识,三、建筑物区分所有权请按照制度政策这一门的补充教材复习即可。,第四节物权法基础知识,四、用益物权它是定限物权，他物权。其标的是不动产。国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、居住权等。,第四节物权法基础知识,五、担保物权担保物权的特征：从属性；不可分性；物上的代位性担保法规定了三种担保物权：抵押质押留置,第四节物权法基础知识,（一）抵押权1.抵押物抵押物一般为不动产，但不限于不动产，比如机器、交通运输工具都可。注意土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山的使用权不可抵押。但承包的荒山，荒沟等可以抵押。2.抵押合同采取书面形式，禁止流抵押。3.抵押的效力抵押期间，抵押人转让抵押物，必须通知抵押权人；处分抵押物所得的价款，必须提前清偿债务或向第三人提存。抵押人对于抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到