（企业管理专业论文）商业地产项目后评价研究.pdf

西华大学硕士学位论文 、 第1 i 页 摘要 随着中国加入w t o 、北京成功申办2 0 0 8 年奥运会、上海成功申办2 0 1 0 年 世界博览会，中国经济持续稳定发展，国家积极引导扩大内需政策等利好消息 也大大增强了投资者的投资信心。商业地产投资一时成为投资热点。尽管如此， 由于我国商业地产交易分散在各种形式的交易活动中，不为人们所熟悉。人们 对商业地产的价值与投资价值的认知程度还比较低，对商业地产的概念、价值 形成和变化规律、选址、效益分析、风险防范等问题尚缺乏全面、深入的研究 分析。如何使用好建设资金，使建设项目顺利建成并正常运转，同时在商业地 产项目投入运转中如何采用合理的管理模式，保持项目持续健康地运作，产生 盈利，是摆在项目投资者和决策者面前的重要课题。因此，对于商业地产开发 项目，有必要推行项目后评价，总结经验教训，减少同一问题的重复出现，提 高开发建设与经营管理水平，增强商业地产企业的国际竞争力。 国内外有关项目后评价的专著较多，但针对商业地产后评价的专著几乎没 有，由于商业地产有其自身所独有的特点，例如它的规划布局、业态分布、招 商、项目营运等方面都有着与其它一般建设项目不同的特点。 本论文首先介绍当前国内外项目后评价理论的现状发展，结合商业地产的 特点，尝试性地提出商业地产项目后评价的定义、特点和评价意义。 然后，从商业地产项目竣工结束后对项目商业运营的整体效益、效果和影 响方面，具体介绍了商业地产项目的评价内容和评价程序。在遵循后评价指标 体系设置的原则前提下，根据商业地产项目的评价内容，试着从技术水平、国 民经济效益、财务效益、社会效益、环境影响和管理状况等六个方面构建出相 应的后评价指标体系。由于商业地产项目有其特殊性，所以在评价方法选择上， 也有一定的局限性，并且这些方法都有不足。往往在对商业地产项目进行后评 价上采用多种方法综合评价，本论文主要介绍了层次分析法和模糊综合评价法。 最后提出了商业地产项目后评价中应注意的三大问题：用地取得、经营模 式和社会反馈问题。 关键词：商业地产；项目后评价；指标体系；评价方法 西华大学硕士学位论文第l ll 页 a b s t r a c t w i t hj o i n i n gw t o ，b e i j i n gs u c c e s s f u l l ya p p l y i n gf o rc o n d u c t i n gt h eo l y m p i c g a m e si n2 0 0 8 ，s h a n g h a is u c c e s s f u l l ya p p l y i n gf o rh o l d i n gt h ew o r l de x p oi n2 0 10 ， t h ee c o n o m yo fc h i n ac o n t i n u e st od e v e l o ps t a b l y ，a n dg o o dn e w ss u c ha sc o u n t r y s g u i d i n gi nt h ee x p a n s i o nt on e e dh a sp o s i t i v e l ya n dg r e a t l yh e i g h t e n e di n v e s t o r s i n v e s t m e n tc o n f i d e n c e t h ei n v e s t m e n to fc o m m e r c i a lr e a l - e s t a t eb e c o m e sah o t s p o t h o w e v e r , p e o p l ea r en o tf a m i l i a rt ov a r i o u st r a n s a c t i o n si nw h i c hc o m m e r c i a l r e a l - e s t a t et r a n s a c t i o n d i s p e r s e s b e c a u s ep e o p l e sc o g n i t i v e e x t e n s i o nt o c o m m e r c i a lr e a l - e s t a t ea n di n v e s t m e n tv a l u ei ss t i l ll o w e r , r e s e a r c ha n a l y s i so f c o m m e r c i a lr e a l - e s t a t e sc o n c e p t ，v a l u ef o r m i n g ，c h a n g er u l e ，l o c a t i o ns e l e c t i n g ， b e n e f i ta n a l y s i s ，r i s kg u a r d i n ga n ds oo na r el a c k e d h o wt ou s et h ec o n s t r u c t i o nf u n t oi l l a k et h ep r o j e c tc o m p l e t es u c c e s s f u l l ya n do p e r a t en o m a a l l y , a n dh o wt oa d o p t t h es u i t a b l em a n a g e m e n tm o d ei nt h ec o m m e r c i a lr e a l - e s t a t ei n v e s t m e n to p e r a t i o nt o b r i n gt h ep r o f i t ，h a v eb e c o m et h ei m p o r t a n tt o p i ci nf r o n to f t h ep r o j e c ti n v e s t o r sa n d t h ed e c i s i o n m a k e r s t h e r e f o r e ，r e g a r d i n gc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j e c t ，i ti sn e c e s s a r yt oc a r r yo u tt h ep r o j e c tp o s t - e v a l u a t i o n , s u m m a r i z et h e e x p e r i e n c et or e d u c et h er e p e t i t i o na p p e a r a n c eo ft h ei d e n t i c a lq u e s t i o n ，e n h a n c et h e l e v e lo fd e v e l o p m e n tc o n s t r u c t i o na n dt h em a n a g e m e n to p e r a t i o n , a n db u i l du pt h e i n t e r n a t i o n a lc o m p e t i t i v ep o w e ro fc o m m e r c i a lr e a l - e s t a t ee n t e r p r i s e s t h e r ea r es o m a n yd o m e s t i c a n d f o r e i g nm o n o g r a p h s a b o u t p r o j e c t p o s t - - e v a l u a t i o n , b u th a r d l ya n y o n em o n o g r a p ha b o u tc o m m e r c i a lr e a l - e s t a t e p o s t - e v a l u a t i o n c o m m e r c i a lr e a l - e s t a t e i sd i f f e r e n tf r o mg e n e r a lc o n s t r u c t i o n p r o j e c tb e c a u s ei th a si t so w nu n i q u ec h a r a c t e r i s t i c s ，s u c ha si t sl a y o u t ，s e c t o r s d i s t r i b u t i o n , i n v e s t m e n t ，p r o j e c to p e r a t i o n sa n ds oo n f i r s t l y , t h i st h e s i si n t r o d u c e st h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dd e v e l o p m e n to ft h e c u r r e n td o m e s t i ca n df o r e i g np r o j e c tp o s t - e v a l u a t i o nt h e o r y a c c o r d i n gt ot h e c h a r a c t e r i s t i c so fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e ，t h ed e f i n i t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c sa n dm e a n i n g o ft h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep o s t - e v a l u a t i o na r ep u tf o r w a r d t e n t a t i v e l y t h e n ，i nt e r m so ft h ew h o l eb e n e f i t ，e f f e c ta n di n f l u e n c eo fp r o j e c t so p e r a t i o n a f t e rc o m p l e t i n gc o m m e r c i a lr e a l - e s t a t e ，i t sc o n t e n ta n dp r o c e d u r ea r ei n t r o d u c e d 西华大学硕士学位论文第1 v 页 c o n f o r m i n gt o t h ep r i n c i p l e so fs e t t i n gt h ei n d e xs y s t e mo fp o s t - e v a l u a t i o n , a c c o r d i n gt ot h ec o n t e mo fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c t ，i t sp o s t e v a l u a t i o ni n d e x s y s t e mi sb u i l tu p b e c a u s et h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c th a si t ss p e c i a l i z a t i o n ，i ti sc e r t a i n l y l i m i t e di nt h es e l e c t i o no fe v a l u a t i o nm e t h o d s ，a n dt h e s em e t h o d sh a v ed e f e c t s u s u a l l y , s o m em e t h o d sa l ea d o p t e dt op o s t e v a l u a t es y n t h e t i c a l l y t h i st h e s i sm a i n l y i n t r o d u c e sa h pa n df u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o d f i n a l l y , t h r e em a j o rp r o b l e m so f c o m m e r c i a lr e a l - e s t a t ep r o j e c tp o s t - e v a l u a t i o n w h i c hs h o u l dp a ya t t e n t i o na l ep r o p o s e d ，l a n d0 b t a i l l i n g ，t h em a n a g e m e n tp a t t e r n a n dt h es o c i a lf e e d b a c kq u e s t i o n ， k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lr e a l - e s t a t e ；p r o j e c tp o s t - e v a l u a t i o n ；i n d e xs y s t e m ； e v a l u a t i o nm e t h o d 西华大学硕士学位论文第1 页 声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西华大学或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示谢意。 本学位论文成果是本人在西华大学读书期间在导师指导下取得的，论文成 果归西华大学所有，特此声明。 作者签名： 扬驾纠一 导师签名：厶眵年笋月7 日 哆 西华大学硕士学位论文第1 页 1 绪论 1 1 研究的目的和意义 1 1 1 研究的目的 商业地产项目的后评价分析是一项高技术含量的工作，需要评价人员科学 严谨的工作态度和渊博的评价知识与实践经验，而且评价人员要对分析结果承 担技术责任。本文研究的目的是通过建立商业地产项目后评价的指标体系，并 对这些指标体系进行综合评价，最后得出商业地产的开发效果。商业地产的后 评价分析适应了我国商业地产投资经济的发展需要，解决了商业地产投资领域 普遍投资决策水平不高，增强了理性投资和科学决策，提高了商业地产项目管 理水平，增强人们对商业地产项目后评价作用的认识，同时为我国商业地产项 目后评价理论和实践的发展作出有益的探索。最后，由于我国已经加入w t o ， 国际上很早就已把后评价纳入法定的项目管理程序。本文的研究也是使我国与 国际接轨，适应国际竞争的需要。 1 1 2 研究的意义 理论意义：商业地产项目后评价是总结项目经验教训，提高商业地产投资 主体决策水平和实施主体管理水平的一种科学方法。它是对已完成商业地产项 目的实际结果和实践活动的检查总结，评价分析项目预期目标是否达到，项目 的主要效益指标是否实现，评价投资决策者、管理者和建设者在工作中取得的 经验和存在的问题，最后通过及时有效的信息反馈，提高商业地产项目决策的 科学化水平，促进投资活动的规范化，达到提高投资效益的目的。 国内外有关项目后评价的专著较多，但针对商业地产后评价的专著几乎没 有，由于商业地产有其自身所独有的特点，例如它的规划网点布局、业态分布、 招商、商业营运等方面都有着与其它一般建设项目不同的特点。从完善我国现 行商业地产开发管理而言，相关政府、企业和金融等机构单位急需一套较为系 统的商业地产后评价指标体系和评价机制，同时也需具备有所创新的评价方法。 现实意义：近几年来，我国商业地产业在迅猛发展的同时，暴露出诸多问 题，如投资总量偏大、结构失衡、空置率过高等，这不仅使投资者遭受巨大损 失，也在相当程度上阻碍了房改及商业地产业的发展进程。商业地产项目的后 评价是按照商业地产项目的实际情况，通过对商业地产项目前期策划、效益预 西华大学硕士学位论文第2 页 测、方案决策、经营管理等全过程的综合研究，衡量和分析商业地产项目的实 际情况是与预测( 计划) 情况的差距，确定有关项目预测和判断是否正确并分析 其原因，从项目完成过程中吸取经验教训，为今后改进商业地产项目的准备、 决策、管理等工作创造条件。 ( 1 ) 提高投资决策水平、改进投资决策、提高投资效益。 根据党的十六大提出的保持国民经济持续、快速、健康发展的总体要求， 今后一个时期内，国家仍将投资建设一大批基础设施、基础产业和高科技产业 的重大项目，国有投资在全社会投资中的比重将保持在一定的水平，部分重大 项目的建设仍将由政府部门来决策。从我国商业地产投资管理的多年情况看， 虽然有些项目是成功的，建成后为国家经济发展起到了重要的作用。但同时也 应该看到，还有很多商业地产项目投资的实际效益低于预测效益，有的项目长 期达不到设计能力，还贷能力差。对于这些项目尤其有必要通过项目后评价， 研究分析项目效益达不到预期目标的原因，并提出适当的纠正措施。同时，通 过后评价，将有关信息反馈到商业地产投资管理和投资决策部门，为改进和改 善项目投资政策提供依据。 ( 2 ) 保证可行性研究和前评估客观、公正性。 近年来，为适应建立社会主义市场经济体制的要求，我国对投融资体制进 行了一系列的改革，包括实行项目法人责任制、资本金制度、招投标制度。但 由于改革不完善，投资的责任机制尚未完全建立起来。在实际中，可行性研究 并没有发挥作用，虚假可行性研究的现象还不同程度的存在。因此，建立完善 的商业地产项目评价方法和制度，对前评估进行较全面、客观的检测和衡量， 并建立起相应的奖惩制度，可以促使项目的前评估工作人员和有关部门在进行 前评估中高度负责，确保商业地产项目前评估的客观、公正。同时，随着金融 体制改革的深化，要求国有商业银行逐步发展成“自主经营、自负盈亏、自担 风险、自我约束、自我发展 的企业，这就要求银行在商业地产项目信贷合同 和生效后对商业地产项目进行后评价，针对每个商业地产项目的具体情况，提 出改进的经营方法、加快贷款回收的措施和建议，使商业地产企业开发经营活 动朝着预期的目标运行。 ( 3 ) 提高商业地产开发的项目管理水平，实现项目管理科学化。 做好后评价工作，不仅能提高商业地产投资商的决策水平、改进投资决策、 西华大学硕士学位论文第3 页 提高投资效益，而且能利于提高商业地产项目管理水平，有利于实现管理科学 化。通过运用实际数据、资料来检验和分析商业地产开发项目管理过程中存在 的问题，总结研究开发项目各阶段变化的内在联系和促成因果，形成科学的评 价结论。运用评价的结论和所获得的经验教训，指导新的商业地产项目投资建 设，从而能达到不断提高项目管理水平的目的。 ( 4 ) 满足目前商业地产市场的内在需求。 随着我国逐步建立社会主义市场经济体制，实现国家制定的宏伟战略目标， 经济建设、城市基础设施建设还要进行大量的投资，这是对后评价的潜在需求。 目前有许多商业地产投资项目需要及时总结经验并做出再评价，这是对后评价 的现实需求。研究如何总结经验教训，为未来决策提供依据，加强社会对商业 地产投资行为的评价和监督，既是我国经济发展的客观要求，也是旨在提高我 国商业地产投资效益的大事。 1 2 国内外相关研究 1 2 1 国外相关研究综述 国外项目后评价产生于2 0 世纪3 0 年代，最早起源于美国。之后，各国政府 和世界银行、亚洲开发银行等国际双边和多边金融组织，为了保证援助资金的 合理使用和提高投资的效益，纷纷建立和健全了他们的评估和后评价体系，创 造和发展了评价的理论和方法。西方的宏观和微观经济理论是国外项目后评价 的基础，尤其是成本效益理论，费用效益理论、福利经济学和发展经济学。其 研究分为四个阶段1 。 项目后评价的萌芽阶段：1 9 3 0 - 1 9 3 0 年。该阶段是以强调利润动机的古典 经济学为依据的，其特点是追求企业利润的最大化。因此，该阶段关注的是项 目效益的高低，重视的是财务评价，此时虽然萌芽了一些财务后评价的思想， 但没有形成真正意义上的项目后评价理论。 传统的“成本一效益分析方法 阶段：1 9 3 0 - 1 9 6 0 年。该阶段的经济学理论 基础是古典经济学所假设的完全市场竞争环境，福利经济学的“帕累托最优 的目标和消费者剩余理论以及发展经济学的基本理论。其评价重点是项目经济 评价，但关心的是项目产生的社会生产效益，而不是项目产生的社会分配效应， 1 任淮秀，汪昌云建设项目后评价理论与方法 m 北京：中国人民大学出版社，2 0 0 3 ：2 2 3 2 西华大学硕士学位论文第4 页 且评价的对象局限于政府投资的公共工程项目。 “费用一效益分析方法”阶段：1 9 6 0 1 9 6 8 年。这一阶段，项目后评价的重 点仍然是项目经济评价，但关心的不仅是项目产生的社会生产效益，而且更加 关注项目产生的社会分配效应。因此不少经济学家致力于社会生产和社会分配 效益评价的基础研究。 1 9 6 8 年至尽是项目后评价“新理论与方法 的产生与应用阶段。2 0 世纪7 0 年代以后，西方发达国家和一些国际金融机构将巨额贷款用于支持发展中国家， 但是发展中国家仍摆脱不了经济衰退、贫困以及事业问题的捆扰。一些经济学 家认为这是由于这些国家的财政货币政策不完善，建成的项目所产生的国民收 入分配不公所造成的。这样产生了一系列的经济评价和后评价方法。这些方法 认为市场价格不能真实反映资源的价值，因此主张对市场价格进行调整，如经 济与发展组织提出的l - m 法和s - t 法、联合国工业发展组织创造的u n i d o 和 u n i d o - i d c a s 法，这些都是项目后评价的新理论与方法。 目前，国外项目后评价已经形成了较为完善的体系。近几年国外项目后评 价的发展，主要呈现出以下几个方向的趋势2 ： ( 1 ) 评价内容和方法由单一向多样发展。回顾项目评价内容和方法的发展 过程，可以发现，评价内容和方法的发展经历了由单一的财务评价向包括财务 评价、经济评价、环境影响评价、社会评价等多种评价方法演变的过程，这也 表明评价内容和对象的逐渐增多。而以上各方面都己成为项目后评价的基本内 容。 ( 2 ) 项目评价倾向于对投资项目全过程进行评价，项目后评价的作用不断 提高。早期的项目评价只应用于项目的论证阶段，对项目决策后的建设实施阶 段评价分析较少。随着实践的深入和认识的不断提高，项目评价的时间范围开 始扩展，从前评估到后评价，再到对项目的全过程进行监督和管理的评价，逐 步形成对项目全过程进行科学的预测、分析、监督、管理、总结等多个方面的 完整体系。特别是在项目立项之后所进行的评价，在项目监督管理方面发挥着 重要的作用。亚洲开发银行2 0 0 0 年所颁布的“项目绩效管理系统”、世界银行 及美国政府倡导的绩效管理等，都体现出将投资项目的建设实施视为一个连续、 完整的过程的思想。 2 沈同德浅论项目追踪后评价 j 工业工程与管理，2 0 0 3 ，1 7 ( 5 ) ：4 5 4 7 西华大学硕士学位论文第5 页 ( 3 ) 国际金融组织扩大了其后评价机构的功能。在进行投资贷款项目后评 价的日常工作的同时，董事会要求后评价部门对整个金融机构的业务工作进行 年度评价，结合项目后评价的结论评价各业务部门的工作质量和效果，成为内 部监督的重要工具。1 9 9 9 年亚洲开发银行已经将原来的后评价局( p r o j e c t e v a l u a t i o no f f i c e ，p e o ) 改名为业务评价局( o p e r a t i o ne v a l u a t i o no f f i c e ， o e o ) 。 ( 4 ) 许多国家设立了专门的后评价机构。大部分西方发达国家的后评价机 构均隶属于国家立法机构，许多发展中国家的后评价机构则隶属于政府部门中。 国际组织，特别是国际金融组织，其后评价机构均是整个组织机构中非常重要 的一个部门。 1 2 2 我国项目后评价的发展历史和趋势 投资项目后评价在中国的应用始于上世纪8 0 年代中后期，1 9 8 8 年国家计委 正式委托中国国际工程公司进行第一批国家重点项目的后评价。尽管后评价工 作在我国起步较晚，但各部门对后评价的需求越来越高。率先进行后评价的机 构有国家计委、国家审计署、中国建设银行以及交通部、农业部、卫生部等。 回顾我国的后评价工作，大致经过了以下历程： ( 1 ) 萌芽阶段 我国在项目管理、总结与评价中，开展了与项目后评价相类似的工作，这些 工作相当于工作总结和调查。主要有以下几种形式：一是对某个项目( 主要是重 点项目) 或单项工程，从某一角度进行再评价，如对重点建设项目的跟踪审计等： 二是为制订政策，了解行业现状而进行的一些调查，包括由归口管理部门进行 的轻纺工业、化工行业等调查，银行部门进行的项目投资效益调查；三是总结 项目管理经验，如由施工部门举办的项目管理经验交流等。但这些工作的内容 深度都远未达到项目后评价的要求，也没有规范的程序和科学的方法。 ( 2 ) 起步阶段 1 9 8 6 年底，国家计委外经局与世行后评价局在北京联合举办了后评价学习 班，希望首先建立起我国的世行贷款项目后评价制度，进而推动建立我国基本 建设项目后评价制度，但由于种种原因，成效不大。从调查资料看最早在我国 进行的后评价工作是完成o e c f 贷款的京秦铁路项目后评价；1 9 8 8 年2 月中国基 西华大学硕士学位论文第6 页 本建设杂志第一次开设“后评价 专栏，发表了“武钢一米七轧机工程后评 价报告 ，这是国内公开发表的第一份项目后评价报告。 1 9 8 8 年1 1 月，国家计委下发了“关于委托进行利用国外贷款项目后评价工 作的通知，这是我国政府下达的有关后评价工作的第一份文件。1 9 8 9 年7 月初 国家计委召开了后评价工作会议，重申了后评价的重要性，对后评价的主要内 容进一步具体化。在计委的指导下，第一批国外贷款项目后评价的试点工作取 得了预期成效。 1 9 9 0 年1 月国家计委下达了关于开展1 9 9 0 年国家重点建设项目后评价工作 的通知。1 9 9 0 年4 月，国家计委在北京召开了“重点建设项目后评价工作会 议，会上部署了对大庆3 0 万吨乙烯工程、北京中央彩电工程等1 4 个项目进行 后评价的任务。1 9 9 1 年7 月，国家计委在哈尔滨召开了“全国重点建设项目后 评价座谈会 ，会上交流了1 4 个重点建设项目后评价工作的经验，讨论修改了 “国家重点建设项目后评价工作暂行办法( 讨论稿) ”。由此可见，我国投资项 目后评价工作已经从无到有发展起来，人们对其认识也在逐步深入。 ( 3 ) 徘徊阶段 项目后评价从无到有，仍处于初级阶段，需要进一步大力完善与发展。近 几年来的有益实践，无论是在控制决策水平与设计施工水平，还是在控制工程 造价与提高投资效益等方面都取得了显著的成效，但在后评价的制度化、法制 化建设方面仍有相当大的差距。近些年来，一些研究部门注重后评价理论与方 法研究，缺乏实践性研究，制度滞后已成为后评价工作发展的瓶颈制约，可以 说我国的后评价工作已经进入一个较长的徘徊时期。 近些年来，一些研究部门注重后评价理论与方法的研究，项目后评价从无 到有，无论是在提高决策水平与设计施工水平，还是在控制工程造价与提高投 资效益等方面都取得了显著的成效。2 0 0 4 年7 月份，国家颁布了国务院关于投 资体制政革的决定( 国发 2 0 0 4 1 2 0 号) 。为了贯彻落实该决定，更好地履行出 资人职责，指导中央企业提高投资决策水平，管理水平和投资效益，规范投资 项目后评价，推动投资项目后评价制度和责任追究制度，国家发改委2 0 0 5 年5 月颁发了中央企业固定资产投资项目后平价工作指南( 国资委发规划 2 0 0 5 1 9 2 号) 3 。要求中央企业在该指南指导下开展后评价工作，我国项目后评 3 关于印发中央企业固定资产投资项目后评价工作指南的通知( 国资委发规划 2 0 0 5 1 9 2 号) 国务院国 有资产管理委员会，2 0 0 5 ，3 2 ( 5 ) ：2 3 - 2 6 西华大学硕士学位论文第7 页 价工作由以国家部门为主体逐渐扩展到以企业为主体，这标志着我国的项目后 评价工作进入大规模推广执行的新阶段。但在后评价的制度化、法制化建设方 面仍有相当大的差距，制度建设滞后已成为后评价工作发展的瓶颈制约，可以 说我国的后评价工作己经进入到了一个较长的徘徊时期，项目后评价仍处于初 级阶段，需要进一步大力完善与发展。 1 2 3 国内外商业房地产项目后评价的研究现状 国内外专门针对商业房地产项目后评价的研究文献几乎没有，但商业房地 产项目作为建设项目的一种特例，它遵循一般建设项目的评价方法和原理，当 然也有它自身一些独特的考虑因素，其中m i c h a e ld b e y a r d 等人编著的商业中 心开发手册( s h o p p i n gc e n t e rd e v e l o p m e n th a n d b o o k ) 4 陈建明的中国超级 购物中心s h o p p i n gm a l l 投资开发指南5 和杨列勋的研究与开发项目评估及 应用6 ，结合其它一些项目后评价的书籍为笔者对商业房地产后评价的研究提 供了可能。总之，针对商业房地产的特殊情况结合后评价方法的有关原理进行 试探性的探索是笔者一次难得的理论尝试。 1 3 问题的提出 随着我国改革开放进程的深入，中国的经济持续高速增长，房地产业也蓬 勃发展，大批项目陆续投资建设。特别是近两年来，由于新建商业地产上市、 国有商业企业转让、城市商业需求等原因，商业地产市场的供应量进一步增加。 商业地产投资己引起了投资者的关注。同时中国加入w t o 、北京成功申办 2 0 0 8 年奥运会、上海成功申办2 0 1 0 年世界博览会，中国经济持续稳定发展， 国家积极引导扩大内需政策等利好消息也大大增强了投资者的投资信心。商业 地产投资一时成为投资热点。 商业地产大规模开发，也极大地为企业及个人增加了投资机会。尽管如此， 后评价在商业地产项目中的运用尚未引起高度重视，如在招商过程中，业态的 变更，迫使设计、施工、经营管理的变更，直接导致成本增加、工期延长等等。 4 m i c h a e ld b e y a r da n dw p a u l0 m a r a s h o p p i n gc e n t e rd e v e l o p m e n th a n d b o o k w a s h i n g t o n d cu r b a nl a n d i n s t i t u t e1 9 9 9 ：1 2 0 1 2 3 5 陈建明中国超级购物中心投资开发指南 m 北京：经济管理出版社，2 0 0 3 ：1 3 1 8 6 杨列勋研究与开发项目评估及应用 m j j e 京：科学出版社，2 0 0 4 ：1 2 - 1 5 西华大学硕士学位论文第8 页 由于我国商业地产交易分散在各种形式的交易活动中，不为人们所熟悉。人们 对商业地产的价值与投资价值的认知程度还比较低，对商业地产的概念、价值 形成和变化规律、选址、效益分析、风险防范等问题尚缺乏全面i 深入的研究 分析。同时由于缺乏统一的监测、评估体系，商业地产投资项目许多是先决策 后评价，可行性研究成了可“批 性研究，人为因素占据主导地位；项目实施 后，又缺乏严格的项目管理制度对其进行监督、审查，结果是许多项目施工质 量达不到要求；由于项目的定位不准确，业态布局不是很合理或者经营管理模 式不科学，导致项目投产以后实际经济效益往往低于预测经济效益，贷款拖欠， 有些项目甚至濒临倒闭。 如何使用好建设资金，使建设项目顺利建成并正常运转，同时在商业地产 项目投入运转中如何采用合理的管理模式，保持项目持续健康地运作，产生盈 利，是摆在项目投资者和决策者面前的重要课题。因此，对于商业地产开发项 目，有必要推行项目后评价，总结经验教训，减少同一问题的重复出现，提高 开发建设与经营管理水平，增强商业地产企业的国际竞争力，为此需要建立一 整套科学、系统、完善的商业地产项目后评价体系，并且需要有与之相适应的 综合评价方法。本文试图依据项目后评价的原理，结合现今我国地产业的具体 国情和相关政策、法规，总结以往项目的经验与教训，建立了商业地产项目后 评价的指标体系，并通过案例对我国的商业地产项目进行了后评价分析，最后 提出后评价理论方法应用于商业地产项目中应注意的问题，为今后改进商业地 产项目策划提供了帮助。 1 4 论文的基本内容框架 1 4 1 研究内容 毋庸置疑，商业地产项目后评价工作长期受忽视，使投资商和政府管理部 门失去了“总结经验，吸取教训 的机会，同时也使许多来源于开发建设第一 线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。前段时间，广州举行两块土地 公开招标，在时间紧迫的情况下，许多投资商就暴露了数据不够、材料不足、 经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清“税费”的内容，有些决策者 弄不清本企业各类型物业( 高层住宅、多层住宅、写字楼) 的单方造价水平等， 这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为，加强项目后评价工作有着重要 西华大学硕士学位论文第9 页 的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于知道投资规划和策略、项目选定 和评估、建筑设计和建筑材料设备采购、工程实施和管理、项目营销策略和技 巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划，完善已建项目方面可以 起到重要作用1 。 本论文共分为七章，主要内容如下： 第1 章：绪论。提出了本文研究的背景和意义、商业地产项目后评价的国 内外研究的现状、相关概念及本文的主要内容、研究途径和框架。 第2 章：商业地产项目后评价的基本理论。概括阐述了商业地产的概念及 其特点，在此基础上引出商业地产项目后评价的定义：特点和评价意义。 第3 章：商业地产项目后评价的内容及其程序。商业地产项目后评价的一 种方案是在项目竣工结束后对项目运营的整体效益、效果和影响进行预测、评 价。根据这种评价方案，提出了相应的后评价的评价程序。 第4 章：商业地产项目后评价指标体系的构建。在遵循商业地产项目后评 价指标体系设置的原则前提下，利用第3 章提出的后评价方案，试着制定出相 应的商业地产项目后评价指标体系。 第5 章：商业地产项目后评价的分析方法。商业地产项目后评价的分析方 法总体上定量和定性分析相结合，主要介绍了层次分析法和模糊综合评价法。 第6 章：应用案例。通过x x 集团的大连“万象城 项目，建立了商业地产 项目的后评价指标体系，运用层次分析法和模糊数学的方法对各级指标进行了 综合评价，并分析了评价的结果。 第7 章：商业地产项目的后评价应注意的问题。结合商业地产项目开发运 营整个过程，提出后评价应注意的问题：用地取得、社会反馈和经营模式问题。 1 4 2 研究途径和框架 本文依据项目后评价的基本原理，结合现今我国房地产业的具体国情和相 关政策、法规，对商业地产项目后评价理论和实践进行了较为深入的研究，通 过探讨国内外的相关理论，总结以往项目的经验与教训，试图寻找出适合国情 的商业地产项目后评价的指标体系和方法。 本论文的研究框架如图卜1 所示。 7 余凯试论大型商业地产开发与商业经营脱节问题 j 沈阳建筑大学学报：社会科学版，2 0 0 6 ，1 2 ( 1 0 ) ： 1 2 一1 4 西华大学硕士学位论文第1 0 页 图1 - 1 论文研究框架图 西华大学硕士学位论文第1 1 页 2 商业地产项目后评价的基本理论 2 1 商业地产的概念及其现状 商业地产是指通过经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物 业，如商铺物业、酒店、写字楼、酒店式公寓、独立的商店( s t o r e ) 和购物中心 ( s h o p p i n gm a l l ) 等。商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、 商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经 营。 自2 0 0 0 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地 区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局数据显示，2 0 0 1 年以后，我国商 业地产投资年均增长率达到3 3 。超出住宅投资增长率6 个百分点8 。 从2 0 0 7 - 2 0 0 8 年中国商业地产市场分析及投资咨询报告中得知9 ，近年来新 近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而 传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下 了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 2 0 0 7 年1 - 4 月，房地产开发完成投资5 2 6 4 6 1 亿元，同比增长2 7 4 ，增幅同 比加快6 1 个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长2 4 3 、 3 5 6 和3 2 5 ，其中：福建、河南、广西等7 省同比增长均超过4 0 。 2 0 0 7 年1 - 2 月份，商业营业用房投资比上年同期增长1 2 7 ，增幅比同期房 地产及办公楼投资分别低1 1 6 和6 8 个百分点；2 0 0 7 年第一季度，商业营业用房 投资虽有所反弹，即比上年同期增长1 7 7 ，但增幅不仅比同期房地产投资低9 2 个百分点，而且比同期办公楼及其它非住宅投资分别低5 3 和2 3 个百分点。2 0 0 7 年1 - 4 月份，与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资 5 8 4 2 亿元，比上年同期增长1 5 3 ，增幅与上年全年基本持平，比2 0 0 7 年第一 季度回落2 4 个百分点，比2 0 0 7 年1 - 4 月份全国房地产、办公楼和其它非住宅投 资分别低1 2 1 、2 3 o 和1 1 7 个百分点；在房地产开发投资中的比重为1 1 1 ，比 上年同期和2 0 0 7 年第一季度分别低1 2 和0 2 个百分点。 全国写字楼开发投资额及销售额均快速增长。2 0 0 7 年一季度，全国写字楼 开发投资额1 4 8 5 亿元，同比增长2 3 ；销售额2 1 0 0 2 亿元，同比增长2 4 8 。 8 黄伟锐中国商业地产现状与发展对策 j 建筑与环境，2 0 0 7 ( 3 ) ：4 5 4 8 9 中国投资咨询网( h t t p ：l l w w w o c a c o r m e n r e p o r t s 2 0 0 6 0 9 1 s h a n g y e d i c h a n h t m ) 西华大学硕士学位论文第1 2 页 写字楼销售面积增长平稳，但竣工面积大幅回落。0 7 年1 - 2 月，全国写字楼 竣工面积8 1 7 2 万平方米，同比下降3 1 5 ；销售面积1 6 0 5 4 万平方米，同比增 长1 5 6 。 商铺市场开发投资与销售额增速加快。2 0 0 7 年一季度，全国商铺完成开发 投资4 0 1 5 3 亿元，同比增长1 7 7 ；实现销售额4 2 5 9 9 ，同比增长1 0 1 。商 铺竣工面积与销售面积均小幅下降。2 0 0 7 年一季度，全国商铺竣工面积7 0 5 1 5 万平方米，同比下降2 6 ；商铺销售面积6 6 8 6 7 万平方米，同比下降1 6 。 商铺市场开发投资与销售额增速加快。2 0 0 7 年一季度，全国商铺完成开发 投资4 0 1 5 3 亿元，同比增长1 7 7 ；实现销售额4 2 5 9 9 亿元，同比增长1 0 1 。 商铺竣工面积与销售面积均小幅下降。2 0 0 7 年一季度，全国商铺竣工面积7 0 5 1 5 万平方米，同比下降2 6 ；商铺销售面积6 6 8 6 7 万平方米，同比下降1 6 。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市， 中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物 中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种 不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正 悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺 地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投 资的亮点。 2 2 商业地产的特征 相对于住宅房地产而言，商业地产还具有以下特点1 0 ( 以购物中心和商铺地 产为例) ： ( 1 ) 地理位置的特定要求。 商业地产的“植树原理，就是立地选址。如果一块地选错了，地产的商业 运营就会出现不同程度的问题。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北 方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。商业地产项目一定 要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段，最好处在道路十字路口，客流、 人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对 于“易达性 的要求。而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示，地理位 1 0 陈煜红对比法在商业地产项目后评价中的应用 j 中国住宅设施，2 0 0 6 ( 1 ) ：3 7 4 1 西华大学硕士学位论文第1 3 页 置的选择弹性也相对大些。 ( 2 ) 专业程度高。 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了 要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业 规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合 解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住 宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、 开业和经营管理。 ( 3 ) 综