（企业管理专业论文）基于熵理论的房地产投资方法优化.pdf

中文摘要 摘要：本文是关于在房地产投资决策中引入熵理论的研究。文中首先简要介绍了 现行的房地产投资决策方法，指出现行的房地产投资决策方法存在的问题。其次， 本文介绍了熵理论的起源，并且详细的介绍了熵理论的扩展信息熵、极大熵 和熵权原理。细致的对熵理论在房地产投资决策方法中的适用性进行了分析，得 出了熵理论完全可以适用于房地产投资决策理论，并且得出熵理论能够解决目前 房地产投资决策方法中存在的不足的结论。其次，将熵理论运用于现行的房地产 投资决策方法中。在确定影响房地产投资决策各指标的权重时，采用层次分析法 计算主管权重，采用熵权理论计算客观权重，将以上两个权重相结合，得到指标 的综合权重，最后通过投资方案综合属性度，判定各投资方案的优劣。在分析房 地产投资风险时，采用了两种方法。一种是采用极大熵原理，估计风险因素的概 率分布。另外一种是采用熵权的方法，计算风险因素的综合属性度，进而确定项 目综合风险系数，衡量项目面临风险大小。通过以上分析，解决熵理论在房地产 投资决策中的应用，形成一套系统的、基于熵理论的房地产投资决策方法，以期 提高投资决策的准确度并丰富现有的房地产投资决策方法。 关键词：房地产；投资决策；信息熵；极大熵；熵权 分类号： a bs t r a c t a b s t r a c t ：t i l i sp a p e ri sa b o u tl e a d i n gt h ee n t r o p yt h e o r yi n t or e a le s t a t ei n v e s t m e n t d e c i s i o n f i r s t ，t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h em e t h o do fr e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n b r i e f l ya n dp o i n t so u tt h ep r o b l e m s s e c o n d ，t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h eo r i g i no fe n t r o p y t h e o r ya n dt h ee x t e n s i o no fi t , t h a tt i t lei n f o r m a t i o ne n t r o p y , m a x i m u me n t r o p ya n d e n t r o p yw e i g h t t h r o u g ht h ea n a l y z et h ea p p l i c a b i l i t yo fl e a d i n gt h ee n t r o p yt h e o r yi n t o r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n , a n dg e tt h ec o n c l u s i o nt h a tu s i n ge n t r o p yt h e o r yc a n s o l v et h ep r o b l e m so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n t l l i r d w h e nc o u n t i n gt h ef a c t o r w e i g h tw h i c hi n f l u e n c et h ei n v e s t m e n td e e i s i o n , u s et h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) t oc o u n tt h es u b j e c t i v ew e i g h ta n dt h ee n t r o p yt h e o r yt oc o u n tt h eo b j e c t i v ew e i g h t t h e ng e tt h ef a c t o r ss y n t h e s i z e dw e i g h tf r o mc o m b i n et h et w ow e i g h t st o g e t h e r o r d e r e dt h ei n v e s t m e n tp l a n sb yt h ec o m p r e h e n s i v ea t t r i b u t e s u s et w ow a y st o e s t i m a t et h er i s ko fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t o n e w a y i su s em a x i m u me n t r o p yt oe s t i m a t e t h ep r o b a b i l i t yd i s t r i b u t i o n t h ea n o t h e rw a yi su s ee n t r o p yw e i g h tt oc o u n tt h er i s k y f a c t o r ss y n t h e s i z e dw e i g h ta n dm e a s u r et h er i s k yt h ep r o j e c tm a y b ef a c e d a sar e s u l t o ft h er e s e a r c h e sa b o v e ，f o r m i n gas y s t e mo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o nb a s e do n e n t r o p yt h e o r y , i no r d e rt or a i s et h ed e c i s i o na c c u r a c ya n de n r i c ht h ec u r r e n tm e t h o do f r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；i n v e s t m e n td e c i s i o n ；i n f o r m a t i o ne n t r o p y ；m a x i m u m e n t r o p y ；e n t r o p yw a e # t c i a s s n 0 ： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全i 解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：导师签 垡臣 签字日期：年月 日 签字日期：1 。9 年6 月i1 日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：签字日期：年月日 3 8 致谢 本论文的工作是在我的导师郝生跃教授的悉心指导下完成的，郝生跃教授对 于本文的选题以及论文结构安排，都提出了许多宝贵的指导意见。在两年的研究 生学习生活中，郝老师严谨的研究态度和豁达的处世态度，都使我受益匪浅。感 谢郝老师给予我的无私关怀，在我对于前途迷茫和犹豫的时候，是郝老师的理解 和支持让我更加勇敢的去相信生活。 感谢经济管理学院工程管理系的每一位老师，是你们让我学会了工程管理的 基本知识，在各位老师的教导下，让我学会了如何去思考问题，如何研究问题。 另外也感谢我的父母，父母含辛茹苦二十四载将我养育成人，从未考虑过会 有怎样的回报。谢谢我的父母，给了我人间最无私的爱；谢谢我的父母，多年来 对我的教导；谢谢我的父母，无论我怎样选择都始终理解和支持；谢谢我的父母， 给我足够的空间和信任，让我独立的思考；谢谢我的父母，从未对我有过高的期 望。仍然是，等你们老了，做我的孩子。 1 绪论 由于房地产项目投资金额巨大，因此房地产投资决策就是重中之重，一旦在 投资决策方面出现偏差，将有可能导致整个项目的失败，甚至可能会出现由于在 建设过程中资金紧张，而无法完成房地产项目的情况。 房地产投资决策分析是目前大多中国房地产企业经营运作中的“瓶颈 环节， 从近几年我国房地产业的发展历程来看，许多房地产开发项目并不完全是因为一 些偶然的原因才滞销和亏本的，而是从一开始就是没有市场的，是注定要失败的。 很多企业在做投资决策分析时凭直观的市场感觉或几个人的意见为依据进行投资 选择，具有极大的市场盲目性。即使比较重视市场的一些企业，采用也是一种在 已定开发地块和内容后的反证法。在这种情况下的投资分析论证往往会犯“先入 为主 的毛病，通常投资分析人员总是一味地从各个角度来描绘项目投资的美好 前景，自始至终都在为了证明该项目是可行的，把项目的可行性研究当作了项目 的“可批性 研究。 另外，在房地产投资决策中，目前常用的方法是对房地产项目按照各个指标 进行分析，再与这些指标的基准值比较，决定是否能够接受这个项目。但是，这 样的房地产投资决策方法在现实应用中也存在一些问题，在实际的操作中往往受 到决策者主观意识的影响，因而人为因素对房地产的估价结果影响较大。为了解 决这个问题，一些学者开始研究在房地产投资决策中引用数学模型，以期决策方 法更加严谨，决策结果更加客观合理。 1 1研究综述 1 应用于房地产投资决策的数学方法 目前，在将数学模型应用于房地产估价投资决策方面，研究较多的方法有模 糊数学、层次分析法、熵理论等方法。 ( 1 ) 模糊数学法在房地产投资决策中的应用 房地产投资决策面临着信息不完全的问题，在决策中带有模糊性。对于此类问 题的问题，模糊数学能够很好的解决。马乐生等在基于模糊数学的房地产投资 决策研究n 1 中，采用模糊聚类分析和贴近度的方法，对于各个投资方案进行排序， 确定投资方案的优先顺序，解决了如何再不确定的情况下，选择投资方案的问题。 l 模糊聚类分析和贴近度两种方法相比较，贴近度的方法更加简单明了。王夫东等 在模糊综合评判在房地产投资中的应用圆一文中，采用了模糊综合评判的方法 评判房地产投资风险。刘昌平、常青在房地产开发风险的多因素层次模糊综合 评价模型n 1 一文中，采用了多层次的模糊综合评价方法，分层次的对于房地产开 发风险进行估算，通过索取专家数据和计算所得的风险因素权重，分析各个投资 方案的风险程度。 ( 2 ) 层次分析法在房地产投资决策中的应用 因为影响房地产投资的因素众多，在房地产项目建设过程面临的风险也是众 多，为了明确其对于投资决策总目标的影响，采用层次分析法对这些因素进行分 层次的分析能够清晰分析思路。薛小荣在房地产开发风险多因素层次决策支持 系统运用探讨n 1 一文中，对房地产开发中存在的主要风险因素及层次进行了分析， 并运用多因素层次决策支持系统对房地产开发中的风险进行分析。 2 模糊数学和层次分析法应用于房地产投资决策的局限性 模糊数学和层次分析发的理论基础是决策论，主要是采用一种科学的过程来 量化人的决策过程，使决策过程更加清晰，从而提高决策的准确度。模糊数学和 层次分析法是从决策人的角度出发的一种方法。并且，目前两种方法所能够解决 决策问题主要局限在确定影响因素或者风险因素的权重，进而确定如何选择投资 方案。而对于分析风险因素的概率分布一类问题，以上两种方法都没有能够很好 的解决。 3 熵理论在房地产投资决策中的应用 熵理论应用于房地产投资决策的理论基础是信息论，认为决策的最基本依据 是从所得的信息出发，由各决策方案的客观情况决定方案决策结果。可见，熵理 论应用于房地产投资决策，能够更好的反映信息对于决策的作用 杜纲、岳松涛在房地产开发投资决策的熵权系数优化模型嫡1 一文中，采用 了多准则综合评价的熵权系数优化模型，解决了多准则、多方案的房地产投资综 合评价评价问题。周国良在基于熵的不确定性项目投资决策优化模型旧一文中， 引用熵权的方法来确定影响投资决策各因素的权重，最终确定最佳的投资方案。 闫文周在基于综合属性度的项目投资决策模型及其应用口3 中，将熵权和专家赋 以的权重相结合，提出了综合属性度的项目投资决策模型，认为综合属性度越大 的方案应该成为选择的方案。 闰文周等在工程项目投资决策中的风险评价研究嘲一文中采用信息熵，并 2 提出综合属性度法，对工程项目的风险进行评价，从而确定关键风险，最后利用 风险系数确定工程项目整体风险水平。王永涛在熵权法在房地产投资决策中的 应用研究田1 中，采用极大熵的方法，估计风险因素可能的概率分布，从而确定项 目风险的大小。 1 2 研究内容 本文将借鉴现有的成果，系统地研究熵理论在房地产投资决策中的应用。本 文将借鉴现有的熵理论中的熵权理论，结合现有的房地产投资决策影响因素，确 定各影响因素的权重，形成基于熵权的确定房地产投资决策影响因素的方法；将 借鉴熵理论中的最大熵理论，分析房地产投资中的风险因素，估计风险的概率分 布。经过以上两方面的工作，将能够解决熵理论在房地产投资决策中的应用，最 终形成一套系统的、基于熵理论的房地产投资决策方法。 1 3 研究意义 我国房地产投资决策目前还主要依靠人的作用，一般注重经验与艺术。尽管 在房地产投资决策中有多个指标可以参考，如投资回收期、净现值、基本收益率 等指标，但是却缺乏将这些指标综合应用与房地产投资决策中的方法。虽然不断 有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法等，但在房地产投资决 策领域尚未引起的足够重视，也未作全系统的深人分析。目前，基于定量分析的 房地产估价方法综合应用的系统研究还很少见。 本文是对现有的熵理论在房地产投资决策中应用的进一步完善，在应用最大 熵的方法确定房地产投资的风险方面做出了有益的尝试，丰富了国内关于定量分 析的房地产投资决策方法的综合应用。在实践操作中，本文将丰富现有的房地产 投资决策方法，解决人为因素影响房地产投资决策的问题，对于房地产投资决策 的实践工作具有指导意义，使得房地产投资决策的结果更加准确，促进涉及房地 产投资决策的各项经济活动顺利进行。 1 4研究方法和创新点 本文以房地产投资决策现有的方法和熵理论为基本理论，将熵理论中的熵权 理论和极大熵理论应用于现有的房地产投资决策方法，确定影响房地产投资决策 3 的各因素的权重和房地产投资决策中面临的风险，两部分理论的结合点如下图所 - j - ： j编出由戤i 刍n | 童扣舌ll 翩譬珊k l 苫珈l 房 明 匕仃髟哪剀永仪里入1 胴5 比琢8 熵 地 一么：罢二 理 产 投 资 决 论 策 方 法 图1 1 理论联系图 另外本文还将采用案例分析的方法，对每种房地产估价方法均会采用案例进 行分析和应用。经过以上的分析研究，最终形成涵盖能够确定影响因素权重和估 计房地产投资风险的基于熵理论的房地产投资决策方法，形成一套系统的、具有 实践性的房地产投资决策方法。 4 2 现行房地产投资决策方法分析 2 1现行房地产投资决策方法概述 目前使用的房地产投资决策方法有很多，按过程分类可以分为单阶段决策与 多阶段决策；按照目的可以分为单目标决策和多目标决策；按照状态可以分为静 态决策与动态决策；按照次数分可分为一次性决策与重复决策；按事件发生的概 率可分为确定型决策、不确定型决策和风险决策。以上的各种方法概括起来可分 为定性分析方法和定量分析方法，对于房地产投资决策方法简述如下： 2 1 1定性分析方法 在房地产投资决策过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、 环境等都比较复杂，常常会无法采用数量方法来进行定量计算，因而采用定性的 分析方法更为适用。 定性分析的方法主要是经验法，经验法被普遍应用于一般决策中，但其缺乏 严谨的投资分析，只能对房地产投资项目作一些直观而表面性的描述，在对己有 成功案例的类似项目决策中此法较为适用。 2 1 2 定量分析方法 定量分析法是指采用数量指标和数学模型方法，进行房地产投资决策的方法。 其主要作用是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而 做出科学的决策。在房地产投资决策过程中，定量分析法能够使风险量化，使投 资者的决策过程数字化，是房地产投资决策中必不可少的分析方法。在决策分析 中常用的定量分析法有确定型决策法、不确定型决策法和风险型决策法。 1 确定型决策方法 确定型决策法，是一种自然状态的发生为已知( 发生概率为1 ) 的情况下进行 的决策。即决策者对决策问题的发展状态已经掌握，决策时可以选择最满意的方 案。确定型决策使用的前提包括：存在决策人希望达到的明确目标；存在一 个确定的自然状态；存在可供决策人选择的两个及以上的行动方案；不同的 行动方案在确定状态的收益或损失是可以计算的。 在房地产投资经济分析中，常用的确定型决策评价指标很多。决策者可根据 5 投资项目的要求，决策问题的性质等来选择适用的方法。经济效果的评价指标体 系如下图所示： 经济效果 评价指标 时间性指标 ：二兰兰： 价值性指标 比率性指标 净现值 净年值 费用现值 费用年值 资产投资收益率 资产负债率 内部收益率 外部收益率 费用效益率 净现值率 投资净收益率 图2 - 1 经济效果评价指标体系酬1 川 2 不确定性决策方法 不确定型决策问题的操作是在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所 知的情况下进行的。在此情况下决策，由于信息不全，有较大的主观随意性，所 以人们只得提出若干不同的决策准则作为不确定型决策的依据。这些依据有悲观 主义决策准则、乐观主义决策准则、预期收益值法、最小最大后悔值法等。 在房地产投资决策过程中，通常不知道所处理的未来事件在各种特定条件下 的明确结果( 自然状态) ，而且就连可能发生的结果以及各种结果发生的概率都不 知道，在这种情况下，不确定型决策方法较为适用。 3 风险决策方法 若投资项目所面临的条件与前景不十分明朗，要求决策者根据已掌握的资料， 对其各种情况发生的可能性( 概率) 做出某种估计，这一类的决策问题就是风险型 决策。风险型决策问题以同时考虑方案的损益值( 经济效益) 及其发生的概率的所 谓期望值作为决策准则。 6 应用风险型决策的条件包括：存在着决策人希望达到的明确目标；有两 个及以上的行动方案；有两个以上的不以决策人主观意志为转移的自然状态； 不同的行动方案在不同的状态下相应的损益值可以计算出来：不同的自然状态 出现的概念可以预先预计或计算出来。 在房地产企业的经营活动中，大量的决策问题都具有某种潜在的风险，而其 风险多数服从统计规律。因此，风险型决策是很重要的决策方法。根据决策者对 待风险的态度，以及决策利用的手段，可有不同的决策方法，因此也可能得出不 同的决策结果。风险型决策主要有最大可能性法、期望损益值法、决策树法等。【i i 】 由于房地产投资决策对于项目的成败至关重要，因此在决策过程中，应当尽 可能采用定量分析的方法。但是，由于房地产投资具有极大的不确定性，同时也 具有一定的风险性，因此在决策过程中也不能忽视定性分析的方法。因此，房地 产投资决策应当同时注重定性分析与定量分析，并且同时要考虑风险因素分析。 2 2 房地产投资风险因素分析 房地产建设项目投资额度高、建设周期长，涉及到的社会、经济、环境等诸 多风险。因此，在进行房地产投资决策时，除了要从成本与效益的关系上评价该 项投资在经济上的合理性外，还要用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规 律，对风险因素做出全面的辨识和评价，从而做出正确的决策、并寻求合理的风 险控制与管理办法，把风险损失降低到最低的程度，确保建设项目取得良好的经 济、社会效益。房地产投资存在着复杂的不确定因素，通常情况下房地产投资风 险可以分为以下七种，如下图所示： 7 火灾风险 风暴风险 地震风险 洪水风险 气温风险 现场风险 政治环境风险 政治体制改革风险 产业政策风险 土地制度改革风险 住房制度改革风险 金融政策变化风险 环保政策变化风险 建筑安全条例风险 法律风险 市场供求风险 财务风险 地价风险 融资风险 工程招投标风险 国内经济状况变化风险 建筑施工技术和t 艺革新的风险 建筑材料改变和更新的风险 设计变动和计算失误的风险 设计故障、损坏和施工事故风险 生产力短缺风险 信息风险 城市规划风险 区域发展风险 公众干预风险 住户干预风险 治安风险 国家风险 国际政治风险 国际经济风险 汇率变化风险 策划决策失误 管理不善风险 图2 - 2 房地产投资风险因素图 1 自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程 造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造 成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震 风险、滑坡风险、泥石流风险、雪灾风险、气温风险、塌方风险、施工现场地基 g 厂ll一、l厂illl，、fl厂ll-、l广lljl厂l，弋ll厂l ( 险 险 险 脸 脸 脸 鞑脸 飚 胎 飚 飚 脂 飚 臌雌 别 测 济 术 会 际 蓦呈哩 创 蒯 缁 j i 祖 国 蛐管 条件等等，这些风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的灾害是相当严重的。 对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保 之前，如果能够对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定 的了解和分析，则可以减少投保成本，从而增加投资效益。 2 政治风险 政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各 种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政 策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。比如，对投资者的利润大 小、中介机构的服务范围、置业者的成本都会产生直接或间接的影响。在市场环 境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，比如在中国，房 地产市场就还有待进一步完善。房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势， 以便及时处理由此而引发的风险。 政治风险因素可分为以下几类： ( 1 ) 政治环境风险 政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生政治冲突、战争、社会动荡和 工人罢工等社会性的政治事件而对整个市场经济带来的损失，当然对房地产市场 也会带来严重损失。政治环境风险包括战争风险、工潮风险、社会动荡风险等。 ( 2 ) 政策风险 政策风险是指由于一个国家和地区由于经济体制、政策法规的突然变动所带 来的不确定因素。在我国，由于处在经济转型期，因此政策风险因素较为重要。 政策风险主要包括：经济体制改革风险、产业政策风险、土地使用制度改革风险、 住房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化 风险、审批手续过程风险、法律风险等。 3 经济风险 经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，他 们的出现会对房地产市场产生影响。 ( 1 ) 市场供求风险 任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种不确定性决定了市场中 经营者收入的不确定性。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场 情况下要大，因为房地产商品的价值受供求关系影响的幅度很大。这种由于供给 与需求之间的不平衡而导致的房地产经营者的损失就是市场供求风险。这是整个 房地产市场中最重要、最直接的风险之一。按发生的形式和影响的方式，房地产 的市场供求风险又可以分为供给风险和需求风险。 ( 2 ) 财务风险 9 财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给 房地产经营者带来的各种损失。财务风险可以分为：通货膨胀风险、利率变化风险、 资金变现风险、开发费用变化风险、税率变化风险等等。 ( 3 ) 地价风险 地价风险是房地产市场风险因素中重要的类风险。它主要是指因地价的变 化而给投资者带来更多的开发成本，增加了房地产商品的成本，提高了房地产商 品的市场价格，因此给房地产商品经营者也间接带来损失。地价风险包括许多种， 主要可以分为三类： a 一般地价风险 一般地价风险是指影响所有土地价格的一般的、普通的、共同的因素。这些 因素通常会对较广泛地区范围内的各块土地的价格产生全局性的影响。这类因素 主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。 b 区域地价风险 区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合 所产生的区域特征，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细 分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和 环境因素等。 c 个别地价风险 个别因素也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。个 别地价风险包括区位风险因素、面积风险因素、宽度风险因素、深度风险因素、 形状风险因素、地力风险因素、地质风险因素、地势风险因素、地形风险因素、 容积率风险因素、覆盖率风险因素、用途风险因素、按揭比例风险因素、土地使 用年限风险因素等。 ( 4 ) 融资风险 房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者 带来损失的可能性。房地产投资在资金运作方面有其自身的特点，表现为资金运 用量大，资金运用周期长，可以抵押贷款，筹资渠道多，非自有资金比重大等特 点。 房地产商品的上述特点决定了它是一种资金密集型商品。商品投资者对非自有 资金的依赖性很强。因此，外部资金条件一旦变化，便立即影响房地产商品的正 常经营活动。与融资风险有关的风险因素有以下几类：投资收益率与贷款利率的相 对变化风险、“楼花融资风险、房地产按揭风险等。 ( 5 ) i 程招标投标风险 工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。在这类活动中，由于招 l o 标方式、招标条件以及招标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加， 给工程投资者带来损失，工程投资者也有可能通过增加房地产商品价格将损失转 移到商品消费者身上。 ( 6 ) 国民经济状况变化风险 国民经济的发展状况决定着房地产市场的活跃程度。经济发达，则房地产市 场繁荣：经济停滞，则房地产市场萧条。因此，国民经济状况变化有可能给房地产 开发商和经营者带来风险。 4 技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给 房地产开发商和经营者可能带来的损失。比如，科技进步可能对房地产商品的适 用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。造成技术风险的 变量很多，其主要变量可以分为以下类别：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工 技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏的风险、 建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、信息风险等。 5 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响， 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社 会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、社会治安风险、公众干预风险 和文物保护因素等。 ( 1 ) 城市规划风险 城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的 价值量会产生影响。其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。城 市规划对房地产的影响是通过以下三个方面的原因引起的：容积率变化风险、建筑 覆盖率变化风险和用途的相容性风险。 ( 2 ) 区域发展风险 区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商 品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面： 近邻地区发展风险和类似地区发展风险。 ( 3 ) 公众干预风险 由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益而使公众自觉性地进行干预， 阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 ( 4 ) 住户干预风险 这一风险主要体现在旧城改造或建筑物重建过程中，住户不愿意搬迁或为搬 迁而未能达成协议，致使住户进行干预，阻止工程的顺利进展，从而造成工期延 长、成本上升的损失。 ( 5 ) 治安风险 人们对居住、购物、消遣都希望有一个治安状况良好的地区，如果建筑物所 在地区的治安状况不佳，则消费者将会大为减少，从而间接影响到房地产的价格， 房地产商品贬值，导致房地产开发上蒙受损失。 6 国际风险 国际风险对一个社会的所有经济活动都有很大影响。它主要是指因国际经济 环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。对房地产业来说，国际经济因素可 以主要分为：国家风险、国际政治风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、 国际货币利率变化风险和国际经营风险。 7 内部决策和管理风险 内部决策和管理风险指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致 预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型选择风险、组织管理风 险、企业商誉风险、时间管理风险、合同管理风险。 这些不同的风险，在不同时间、不同方式、不同程度地影响着房地产的投资 收益。以上的风险划分，从大的范畴上已基本分清。因为房地产投资过程中的所 引起风险的因素众多，其后果严重程度各异，完全不考虑这些风险因素或遗漏主 要因素，风险分析就失去意义，但把所有风险因素包罗万象都加以考虑，则会导 致问题复杂化，是不现实，也不恰当。风险分析目的就是要合理缩小风险因素的 不确定性，为投资决策提供最恰当的风险对策。 2 3现行房地产投资决策方法存在的问题 投资方案评价是投资决策中首要的一个环节，是决策的前提和基础，投资决 策评价结果的科学性和合理性，很大程度上由评价指标的选择及对个指标赋以的 权重所决定，同时也要考虑各个投资方案的风险性。但是，目前的投资决策方法 对于指标的选择、指标权重的确定以及投资方案风险程度的估计，都存在着一定 的缺陷。 1 无法解决多个复杂目标决策的问题 上述所提到投资决策方法大部分属于单目标决策，如只能评判投资回收期、净 现值等单个的指标。而现实中的房地产决策，单纯一个目标的决策问题是不多见 的，摆在决策者面前的大多数是含有多个复杂目标的决策问题。用单目标决策的 方法，不能够全面的考虑各个指标对于投资决策的影响，因此所做的决策是不科 学合理的。所以，在投资决策时，应当采用多目标的决策方法，对选定的多个目 1 2 标应当综合考虑其对于投资决策的影响。 2 未能将定量分析与定性分析相结合 在房地产投资决策中，由于影响投资决策的因素众多，并且各个因素的权重 难以确定。因此，准确判断各因素对于投资决策的影响程度十分困难。目前采用 的方法主要包括采用专家打分法、层次分析法等方法。专家打分法是依靠专家个 人的经验，对影响投资决策的各个因素赋以权重同时打分。层次分析法是将影响 因素分类，分析不同层次的因素对上层因素的印象，再确定各个因素对于最终目 标的影响程度。但是这些方法都受到评判人主管思想的影响，并不一定能够准确 反映各个因素的影响程度，从而影响了对于投资方案的准确判断。但是，同时我 们并不能够否定专家经验在投资决策中的重要作用。因此，目前缺乏一种能够将 专家经验与客观实际相结合的投资决策方法。 3 对于风险因素的考虑不足 上述决策方法对于风险的处理不够合理。目前度量风险基本上都采用期望损 益值、方差或标准差等。这些决策方法都要经过多次数、大样本的试验才能得到， 而房地产投资是不可能重复多次建设的，这种经济活动只有一次，显然，这种对 房地产投资的风险处理方法不够合理。另外，目前的决策方法也不能够评判各个 风险因素对于投资决策的影响程度如何，不能够描述出风险因素可能的概率分布 情况。在房地产的建设过程中，可能会遇到各种各样的风险事件，因此，在投资 决策阶段对风险因素进行充足的考虑，是十分有必要的。 1 3 3 熵理论在投资决策中的应用 3 1 熵理论起源 熵( e n t r o p y ) 一词的西文源自于希腊语，意为变化之意，表示变化的容量。“熵 最早由德国的物理学家克劳修斯提出，在1 8 6 4 年克劳修斯在热之唯动说一书 中，提出物理量熵( 用符号s 表示) 。克劳修斯还发现：如果一个物体的绝对温度 为t ，那么给该物体加进热量a q ，该物体增加的熵为a q t ，即s 。从而克劳修 斯发现熵的一个重要性质，即：熵仅与研究对象的起始状态和终止状态有关，而 与其经历的热力学路径无关。也就是说，熵是又一个新发现的状态函数。它意味 着系统状态一旦确定，其熵值就保持不变。而进一步对不可逆的热力学过程研究 后，他发现如果一个系统的热力学过程是不可逆的，系统的最终变化是朝着熵值 增加的方向进行的。自克劳修斯确切使用熵这一概念一百多年来，它己经被广泛 应用于几乎所有科学领域，具有十分重要应用意义。 s 代表吸进热量之后物体的熵( s ：) 与吸进热量之前的熵( 墨) 之差，即 2 j ，1 s = 岛一墨，。用积分表示为s e 一墨= 墨l 等。同样，如从该物体取出热量q ，则该 i 物体的熵就减少s 。 设有两物体，一物体温度较高，另一物体温度较低，把两者靠在一起，就有 热量a q 从温度较高的物体转移到温度较低的物体，那么温度较高的物体所减少 的熵为：a q t 1 ，即a q t l ，而温度较低的物体所增加的熵为a q t 2 。因此两物 体的总上的变化为：s 总= - a q t ! + a q t 2 。由于t l t 2 ，所以，q t l i 0 ，量日。叫做信息熵。他的意义是：在实验进行之前，他是实验结果不确定性 的量度；在实验完成之后，是从试验中所得到信息的量度。在随机试验的可能结 局的发生概率分配中，如果任意其中一个发生概率为l ，其他结局均为0 ，则该时 间未确定时间，不存在不确定性。若各个结局出现的概率相等时，则此时h 值达 到最大： ( h 。) 一= k l n n 即在这一情形下，该随机事件具有最大的不确定性。 熵日儿( x ) = 一p ( x ；y ，) l o g p ( x i y ，) 称为在收到信号y 。条件下信息源x 的 i = l 熵。其平均值日y = p ( y ，) 日h ( x ) = 一尸( j ，j ) 尸( y ，) l o g p ( x ，y ，) 为收到信 j t lj = i i = l 号后的信息源x 的条件熵。它具有一下性质： h ( x y ) = h ( x ) + h ( y x ) h ( x y ) 非负，系统处于每种状态的概率必为0 p ，1 ( i = l ，2 ，o dd o ，n ) ，从 而系统的熵是非负的。旧 h ( x y ) h ( x ) ( 2 ) 连续性分布的熵 设x 和y 具有连续分布的密度函数p ( x ) 和q ( y ) ，联合密度函数为f ( x ，y ) ， 则熵值： 啤 日( 曲= 一l p ( x ) l o g p ( x ) d x 1 6 为： 日( 少) = 一j 尸( y ) l 。gp ( y ) d y 分别成为x 和y 的信息熵。他们表示其不确定性信息量。相应的联合熵 条件熵为： 日( 砂) = 一，少( x ，y ) l 。g 厂( 工，y ) d x d y 以( y ) 堋y 协一，少( 圳1 0 9 等妫 姒加耶伽一，少( 训l 。g 等螂 它们具有以下性质： 当x 在有限集合中均匀分布式的熵最大。 若密度函数尸( 力当x o 时等于0 ，且均值为a ，则指数分布p ( x ) = 三p 磊达 到最大熵为i n a 。 当一维密度函数h 石) 的方差o r 2 的正态分布时的熵最大，最大值为 1 n 厮。 h ( x y ) = 日( x ) + h ( y x ) = 日( y ) + h ( x y ) h ( y x ) 日( y ) ，h ( x i o h ( x ) + 日( 】，) 当且仅当x 与y 独立时等号成立。 ( 3 ) 信息熵的基本性质 信息熵具有许多重要性质，它是关于一个合理的度量不确定性程度的所应当 具有的性质： 当随机事件为确定事件时，其熵值为0 ，即当且仅当阢( i = l ，2 ，n ) 之中的任何一个的值为1 ，其余为0 时，熵为o ；其余情况熵均大于o ； 对于一定的n ，当所有的p i ( i = l ，2 ，n ) 均相等时，此时的不确定性 最大，熵h ( n ) 取得最大值，其值为k l n n ； 设x ，y 为两个分别对应不同后果的风险行为，则其联合风险行为的不确定 性小于等于两者单独的不确定性大小的和。 h ( x ，y ) h ( x ) + h ( y ) 当且仅当风险行为x 和y 相互独立时，等号成立。 对于概率p ，p ：，p ，p 。的任何趋于相等化或均匀化的变化都是 熵的值增大。因为概率的均匀化意味着不确定性的增加。 1 7 3 2 2极大熵原理 极大熵准则源于统计物理。我们的问题是找一个概率分布，使和我们已有的 关于状态集合的( 先验) 信息一致，并且没有太大的误差，最直观的最容易想到的 概率分布就是使熵达到最大的并且满足约束条件的概率分布，因为从最小二乘法 或最小距离的原理考虑，比较平坦的分布比有峰的分布满足己知的信息集合的可 能性更大。 虽然极大熵准则有其主观性，不过构造一个随机分布时，应当把它看成最客 观的主观准则。实际上，只要承认熵是度量不确定性的最合适的标尺，就完全有 权在给定约束条件下选择不确定性最大的那种分布作为随机变量的分布，从其含 有的不确定性的角度看，这种随机分布是最为随机的分布。依照极大熵准则，就 要在给定的那些约束下挑选不确定性最大的那种概率分布。 依照现代熵的观点，任何物质系统除了都受到或多或少的外部约束外，其内 部总是有一定的自由，这种自由会导致系统内的各个元素处于不同的状态下。而 状态的多样性、状态的丰富程度( 混乱程度、复杂程度) 的定量计量标尺就是熵。 而熵最大就是事物状态的丰富程度自动达到最大值，或说事物总是在约束下争取 最大的自由权( 自发达到最混乱最复杂) 。换句话说，当利用极大熵原理这一数学 方法时，实质上是我们承认物质系统内的熵( 这可能是某些熵中的一种) 自动地处 于约束条件所允许的最大取值状态。 t 而上面这种提法就与解热力学问题时所利用的“热力学第二定律”是等价的。 人们从不把热力学第二定律看成是数学中的“估计用的判据，而认为它是自然 界的根本原理，它是物理原理而不是数学原理。很多自然现象遵守正态分布、指 数分布、r 分布等也就易于理解了。实际上，正是这些自然现象中都在受制于不同 的约束的同时，还共同受制于最大熵原理。换言之，极大熵准则是很多自然现象 经常遵守几种概率分布的根本原因。 利用最大熵准则作为设立先验概率密度分布的理论根据是什么? s a s m i t h 从数学的角度进行了证明和推导，其在文献中是将一个随机性决策问题作为一个 对策问题来看待，将决策人与自然作为竞争对手进行博弈，认为自然界选择一种 状态的概率分布使期望损失为最大，而决策人则选择一决策方案使此期望损失为 最小。在损失函数的集为适合条件的一理想集的情况下，这个极小化极大解的却 能够导致一概率分布适合最大熵准则。其推理如下： 假定己经定义了损失函数。蝇，们，设风险事件可能出现的自然状态集为 9 碱，岛，岛见) ，a 为决策方案集，口彳；p 为自然状态出现的概率分布向量 p 2 【a ，p 2 ，p 3 以j ，则期望损失函数为： 1 8 a 媳，口) 口a f - i 则随机决策问题为在a 选择一决策口爿使期望损失最小，若将，( 幺，口) 简记为 i i ( a ) ，则随机决策问题可表示如下： m i n p i n l ，f ( a ) 歹；f ：(1 _ ， f 皇l 如果我们用极大熵准则来考虑此问题，即将该问题当作对策问题来考虑：假设 决策者所得到的有关概率的信息用集g 表示，概率向量p 被约束在g 范围之内， 有关后果和损失的结构用l ( a ) 来表示，a 为决策者采用的方案集。因此如果将上 述的随机决策问题作为对策问题来考虑，则认为自然将从集g 中去选择p ，使此期 望损失最大，而决策者则从方案集a 中选择一方案a 使得此期望损失为极小，则 此决策问题化为以下的极小化极大问题： 。m 。i 、。n ，m p 。a 。x ，p ，( 口)j c 厶、 j ，七v ；一， s a s m i t h 证明了： 躲善p ( 口) - 一善p m 这样若改变上面式中对p 求最大和对l 求最小的顺序，则该式的极小化极大 问题化为： m 一善川吣) 这就是在约束条件g 下的极大熵。即寻求一满足使信息熵极大的概率分布作 为最终的解。 若变量为连续型，则求解最大熵的过程可以表述如下： m a x h ( x ) = 一i f ( x ) l n f ( x ) d x s 1 ，f ( x ) d x = 1 m 口 p ( x ) g ，( x ) 出= 互 i = 1 ，2 ，n 艇口 式中秒是x 的论域，厂( x ) 是未知的，即需要求的概率密度函数；g i 是已知 函数，它表示已知的信息。 求解该数学规划问题，用拉格朗日乘子法来构造一个新函数： 1 9 甲( x ) = h ( x ) - a - 屏f i c x ) g ，( 力出 i = 1 艇口 其中，口和pr 均为常数。 一口一 j l g ，x ) 由甲( 彳) = o 有f ( x ) = e 智 从而将( d ) 代入( a ) 、( b ) 可求出厂( x ) 的值，则可求出熵极大值。 使用最大熵准则确定概率分布有如以优点： 最大熵的解是满足约束条件的最小的偏差分布，即在数据不充分的情况下 求解，解必须和己知的数据吻合，而又必须对未知的部分作最少的假定，避免了 人为的对风险变量的概率分布的不必要的假定。 o 根据结果统计显示，绝大部分可能的状态基本集中在最大熵附近。因此最 大熵所做的预测是比较准确的。 o 用最大熵准则求得的解满足一致性要求：不确定性的度量(