（公共管理专业论文）加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究.pdf

， 印 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。除本文已经注明引用的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含为获得凼墓直太堂及其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：隧指导教师签名：学位论文作者签名： 丝塑墨圭一 指导教师签名： 日 期：鲨丝：垒：呈 1 3 肇日之枸 在学期间研究成果使用承诺书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：内蒙古大学有权将 学位论文的全部内容或部分保留并向国家有关机构、部门送交学位论文的复印件和磁盘，允 许编入有关数据库进行检索，也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编学位论文。 为保护学院和导师的知识产权，作者在学期间取得的研究成果属于内蒙古大学。作者今后 使用涉及在学期间主要研究内容或研究成果，须征得内蒙古大学就读期间导师的同意；若用 于发表论文，版权单位必须署名为内蒙古人学方可投稿或公开发表。 学位0 文作邃茎竺兰，指导赫签名：垒竺查丝 日 期：型：鱼：z 日 十 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 摘要 房地产业是我国经济发展的支柱产业，近几年特别是“十一五”以来发 展迅速，其所占国民经济的比重逐年上升。但是，伴随着房地产行业的快速 发展，由此带来的诸如房价增长过快、如何加强税收监管以及房地产业如何 保持健康持续发展等一系列问题需引起高度重视。本文就是在这样的背景下， 结合笔者在税务部门的工作经历，选取房地产税收监管这一视角，以呼和浩 特市为例，围绕房地产业的涉税问题、房地产业的税收情况以及如何进一步 加强和完善房地产税收监管等方面进行了粗浅的分析和研究。 本论文共有四部分。第一部分，介绍了我国房地产市场的快速发展，分 析了形成较高房价的原因，指出房地产市场存在“暴利下的税收黑洞”，得出 加强房地产税收监管重要而且迫切的结论；第二部分，介绍了呼和浩特房地 产业的发展并分析了呼和浩特市房地产税收监管的现状和问题；第三部分， 分析了呼和浩特市房地产税收监管问题产生的各种原因；第四部分，提出了 加强和完善呼和浩特市房地产税收监管的相关建议。 当前，我国房地产税收存在着税制不合理、税收监管体系不完善等问题， 房地产税收流失严重，在完善税制需要较长过程的情况下，加强房地产税收 监管显得更加迫切，房地产税收有着巨大的潜力可挖。就呼和浩特市而言， 税收流失主要表现在营业税和企业所得税。据此，本文得出结论，要加强房 p 地产企业的税收监管，尤其要加强营业税和企业所得税的监管，提高房地产 企业所得税的应税所得率，对于规模较大和账目健全的企业实行企业所得税 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 查账征收，项目完工前预缴的政策。 本文力求分析房地产涉税的基本环节，试图建立房地产行业税收监管的 模式，以表达出加强房地产税收的中心思想。但由于笔者学识能力所限，以 及文章篇幅和时间所限，本文的一些分析和总结还显粗浅，希望能在今后的 j 日子里能再有机会研究探讨，也希望本文能给他人以启示，更深入地探讨促 进我国的房地产税收。 关键词：房地产，税收监管，对策 i i t h es t u d yo nt h ec o u t e r m e a s u r e s0 f h o h h o tcit ys t r e n g t h e n ln gr e a le s t a tec o m p a n yt a x a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so u rc o u n t r ye c o n o m yd e v e l o p m e n tp i l l a ri n d u s t r y i nr e c e n ty e a r s ，e s p e c i a l l yt h e e l e v e n t hf i v e - y e a r h a sd e v e l o p e dr a p i d l y , t h e p r o p o r t i o no fi t si n c r e a s e dy e a rb yy e a rt h ep r o p o r t i o no f t h en a t i o n a le c o n o m y b u tw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dt h er e s u l t i n gr a p i d g r o w t hi nh o u s ep r i c e s ，s u c ha sh o w t os t r e n g t h e nt h er e a le s t a t et a xm o n i t o r i n g a n dh o wt om a i n t a i nh e a l t h ya n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n do t h e ri s s u e sn e e d a t t e n t i o n t h i sa r t i c l ei su n d e rs u c hb a c k g r o u n d ，c o m b i n e dw i t ht h ea u t h o r sw o r k e x p e r i e n c e i nt h et a xd e p a r t m e n t ，s e l e c tt h ep e r s p e c t i v eo fr e a l e s t a t et a x r e g u l a t i o nt oh o h h o t ，f o re x a m p l e ，t a x r e l a t e di s s u e ss u r r o u n d i n gt h er e a le s t a t e i n d u s t r y , r e a le s t a t et a xr e v e n u ea n dh o w t of u r t h e rs t r e n g t h e na n di m p r o v et h e r e g u l a t o r ya n do t h e ra s p e c t so f r e a le s t a t et a xa n a l y s i sa n ds t u d yo f t h es h a l l o w t h ep a p e rc o n s i s t so ff o u rp a r t s t h ef i r s tp a r t ，w i t hi n t r o d u c i n gt h er a p i d d e v e l o p m e n t o fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ，a n a l y s i so ft h e r e a s o n sf o rt h e r e l a t i v e l yh i g hp r i c e s ，p o i n t i n gt h a tt h er e a l e s t a t em a r k e tw i t h p r o f i t e e r i n gb u t l o s s i n go ft h et a x ”，t h ep a p e rc o m e t ot h ec o n c l u s i o nt h a ti t si m p o r t a n ta n du r g e n t i t os t r e n g t h e ns u p e r v i s i o no ft h er e a le s t a t et a x e s t h es e c o n dp a r t ，n t r o d u c et h e r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n de s t i m a t eaf e wc o n s e r v a t i v en u m b e r so ft h el o s so f t a xr e v e n u e t h et h i r dp a r t ，a n a l y s i so ft h er e g u l a t i o no fr e a le s t a t et a xh o h h o t i l l 一 n v a r i o u sc a u s e s f i n a l l y ，t h i sp a p e rp r o p o s e st h e i d e ao fe s t a b l i s h m e n to ft h e s u p e r v i s o r ys y s t e mi nt h e r e a le s t a t et a x a tp r e s e n t ，t h e r ei su n r e a s o n a b l ea n di n a d e q u a t es u p e r v i s o r ys y s t e mr e v e n u e f o rm ec w e mr e a le s t a t et a xr e v e n u e ，s e r i o u sl o s so fp r o p e r t yt a xr e v e n u ei nt h e l o n g e rp r o c e s so fi m p r o v i n gt h et a xs y s t e m ，i ti s e v e nm o r eu r g e n tt os t r e n g t h e n s u p e r v i s i o no f t h ep r o p e r t yt a x ，r e a le s t a t et a xh a st r e m e n d o u sp o t e n t i a l h o h h o t ， 锹1 0 s s e so c c u r r e dm a i n l yi nb u s i n e s st a x e sa n di n c o m et a x e s a c c o r d i n gt ot h i s e s t i m a t e ，a c c o r d i n g l y , t h i s a r t i c l ec o n c l u d e st h a tt h er e a l e s t a t et a xs h o u l d s t r e n g t h e ns u p e r v i s i o n i np a r t i c u l a r , i ti sn e c e s s a r yt os t r e n g t h e nt h es u p e r v i s i o n o fb u s i n e s st a xa n de n t e r p r i s em c o m et a x ，c o r p o r a t ei n c o m et a xt o r a i s et h e t a x a b l ei n c o m eo fr e a le s t a t er a t e s f o rl a r g ea n dh e a l t h ya c c o u n t sw es h o u l d i m p l e m e n ts o u n dc o r p o r a t ei n c o m et a x e s l e v i e da u d i t ，u t i l i z et h ep o l i c i e so f p r o j e c tp r i o rt ot h ec o m p l e t i o no f p r e 。p a i d t h i sp a p e rs e e k st oa n a l y z et h e b a s i c p r o p e r t y t a x - r e l a t e dl i n k s ，t h e e s t a b l i s h l n e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yw i t ha na t t e m p t t oc o n t r o lt h er e v e n u e m o d e lt oe x p r e s st h ei d e a st os t r e n g t h e nt h er e a le s t a t et a x h o w e v e r , a s t h ea u t h o r h a sl i m i t e dc a p a b i l i t yk n o w l e d g ea n da r t i c l es p a c ea n d t i m ec o n s t r a i n t s ，t h ep a p e r m a y b ea n a l y z e sa n ds u m m a r i z e ss i g n i f i c a n ts h a l l o w ih o p ei nt h ec o m i n gd a y s c o u i dh a v et h eo p p o r t u n i t yt os t u d yt h e ma n dh o p et h i sw i l lg i v ei n s p i r a t i o nt o o t h e r sf o rm o r ei n d e p t he x p l o r a t i o no f c h i n a sr e a le s t a t et a x k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，t a xm o n i t o r i n g ；c o u n t e r m e a s u r e s i v 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 引言 目录 l ( 一) 选题背景和意义。l ( - - ) 国内外研究现状2 ( 四) 研究思路和研究方法2 ( 四) 论文的创新之处3 一、房地产涉税问题的概述 4 ( 一) 房地产税收监管内容4 i 房地产涉税监管的背景4 2 房地产涉税的基本环节4 3 房地产业税收监管所针对的对象1 l ( - - ) 房地产税收监管问题的理论基础1 4 1 公共收入管理理论1 4 2 新公共管理理论1 6 3 流程再造理论1 7 ( 三) 房地产税收监管问题的意义和作用1 7 1 进一步加强对房地产业的监管，维护房地产业发展秩序，稳定税收收入1 7 2 有效规避税收政策执行巾的主观随意性，规范税收执法行为1 8 3 有效增加对涉税违法行为打击力度，整合房地产税收领域1 9 二、呼和浩特市房地产税收的现状和税收监管面临的问题 ( 一) 呼和浩特市房地产税收的现状2 0 1 呼和浩特房地产市场近年价格变动情况2 0 2 呼和浩特房地产税收的现状2 1 ( - - - ) 呼和浩特房地产税收监管面临的问题2 3 1 从营业税上讲2 3 2 从企业所得税上讲2 4 ( 三) 结论2 5 三、呼和浩特市房地产税收监管现状的原因分析 v 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 ( 一) 客观形式。2 6 1 经济快速增长产生的需求加大了房地产税收监管的难度2 6 2 城市化进程的推进加大了房地产税收监管的难度2 6 3 呼和浩特市政治中心东迁、城市的向外拉伸加大了房地产税收监管的难度2 6 ( 二) 政策导向2 7 1 自治区成立6 0 周年的政策导向推动房地产业繁荣，加大了房地产税收监管难度。2 7 2 土地等稀缺资源市场化、公开化给房地产税收监管带来新的挑战2 7 ( 三) 意识倾向。2 7 1 房地产作为一个投资领域的思维观念，推动了房地产的过热现象2 7 2 监管主体的意识淡薄制约着房地产税收监管工作2 7 3 投机炒作因素的存在影响房地产税收监管的效率2 8 四、建立和完善呼和浩特市房地产税收监管的建议 2 9 ( 一) 建立有利于房地产业税源监管的机制2 9 1 成立专业化的税收管理组2 9 2 制定行业税收管理办法2 9 3 建立多层次、有松有紧的税源监控体制3 0 4 按房地产开发项目逐个建立档案3 0 5 建立房地产业信息化税源监控体系3l 6 与产权登记制度及银行交易制度结合3 l ( 二) 解决房地产业经济信息不对称的问题3l 1 建立与其他职能部门协调配合的机制3 2 2 以票管税3 3 3 税务机关内部信息交流3 4 4 房源控制税源3 5 5 “第三方”的介入3 6 6 开展纳税评估3 6 结束语 参考文献 致谢。 v i 4 0 4 3 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 引言 ( 一) 选题背景和意义 随着我国国民经济的持续发展，人们物质生活水平的不断提高，住房消费观念发生了 较大变化。在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅 猛发展的趋势，加上我国城镇化进程逐步加快和城镇住房制度改革的逐步到位，在扩大内 需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并逐渐成为我国新的发展阶段的一个重要支柱产 业。房地产业的快速发展已经成为目前地方经济发展新的增长点，房地产税收的宏观调控 作用日益明显，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是， 房地产开发的热潮，房价的持续走高加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，加之 现行的房地产税收是在经济体制改革过程中陆续设置的，缺乏明确的总体设计思路，存在 着结构不合理、税种设置重复、配套措施不完善、房地产税收涉及的税种多、监管的难度 大、税源控管存在较多漏洞等多方面的问题，也给税收监管工作带来难题。税收是国家进 行宏观调控的重要手段，改革和完善现行房地产税收体制，充分发挥房地产税收的宏观调 控作用来确保房地产业的健康发展，已经成为社会关注的焦点问题。如何加强房地产税收 监管，发挥税收对经济的宏观调控职能，增加地方财政收入等问题，已经成为各级地税部 门需要加以高度重视、认真研究解决的一个新课题。建立和完善房地产税收体制，规范房 地产税收监管工作，不仅是稳定财政收入的必然要求，更是巩固和发展宏观调控成果保持 国民经济平稳较快发展的重要条件。 本文试图透过当前呼和浩特市房地产税收征管现状以及相关的国家房地产税收政策 等相关因素的客观分析与辨识，对呼和浩特市房地产税收的发展现状和未来走向作出理性 的判断，找出存在的问题及原因并进行深入的探讨，以期为建立一个公平、有效的房地产 行业税制体系，为我国房地产税制改革及房地产税收监管提供理论依据及参考意见，充分 发挥税收对经济的宏观调控功能，确保房地产业的持续健康发展和国民经济的良性运行。 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 ( 二) 国内外研究现状 在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位，对房地产开发、经营、持有、使 用和转让等活动进行课税，构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。由于历史、文 化、国情以及经济调控目标各异，各经济发达国家在房地产税制方面有诸多不同之处。纵 观各经济发达国家的税收制度，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划 归地方，构成地方税收的主体税种。从税收的分布结构来看，国外重视对房地产保有环节 的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流 动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产， 刺激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。坚持 “宽税基、少税种、低税率 的基本原则，采取“明税，少费 的房地产税费政策，税率 设计较为合理，拥有健全的财产登记制度和财产评估制度及完善的房地产税法。我国现行 的房地产税制，其基本框架还是1 9 9 4 年税制改革确定的。尽管最近几年对土地增值税、 城镇土地使用税、耕地占用税和个人所得税等税种进行了改革和调整，但房地产税制改革 步伐仍相对滞后，与房地产市场的发展速度很不适应，尤其是税制结构不合理，税种设置 重叠，保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。因此，需要对房地产税制结构进行调整和 优化，以更好地促进房地产市场健康、稳定、有序发展。 ( 三) 研究思路和研究方法 本研究拟从多角度、多层次分析呼和浩特市房地产税收的现状与问题，探讨提升呼和 浩特市房地产税收管理水平的发展思路，进而建立有效的管理模式并提出相应的政策建 议。为此，在论文撰写的过程中拟采用以下研究方法： 比较研究的方法。通过对国内外房地产税制的比较，对国外房地产税制进行评价， 并从中吸取对提升呼和浩特市房地产税收管理水平的有益经验。 理论联系实际的方法。本文研究注重理论分析，在理论分析的基础上，力求落实 到解决提升呼和浩特市房地产税收管理水平的实际问题。 部门访谈和专家座谈方法。对呼和浩特市有关部门进行访谈和邀请有关专家座谈， 2 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 一 听取他们对提升呼和浩特市房地产税收管理水平的积极建议，使本研究成果更加具有实用 性。 定量和定性相结合的分析方法。主要对相关资料、数据和调研结果进行定量研究， 分析已经存在的主要问题。并在此基础上，对提升呼和浩特市房地产税收管理水平的措施 作定性分析。 ( 四) 论文的创新之处 本研究在充分吸取前人研究成果的基础上，形成自己的创新之处是：对呼和浩特市房 地产税收现状进行了系统研究和综合评价，并通过呼和浩特市房地产税收现状的研究对改 革现行房地产税制提出对策建议，用新的发展思路提升房地产税收管理水平。 3 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 一、房地产涉税问题的概述 1 房地产涉税监管的背景 ( 一) 房地产税收监管内容 近年来我国的房地产市场得到了迅猛的发展，以遭遇经济危机的2 0 0 9 年为例，全国 房地产开发企业8 8 万家，从业人员达2 1 0 万人。完成房地产开发投资3 1 2 0 3 亿元，比 2 0 0 8 年增长2 3 4 。房地产开发企业实现利润总额3 6 2 0 亿元，同比增长2 4 8 。全 国建筑业企业( 包括具有资质等级的施工总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包企 业) 达7 1 万家，比2 0 0 8 年增长1 4 5 ，从业人员3 3 1 5 万人，增长5 8 ；完成建筑 业总产值6 2 0 3 7 亿元，增长2 1 5 ；实现建筑业增加值1 1 9 1 元，增长1 9 8 ，企业实 现利润总额2 2 0 2 亿元，上缴税金2 2 6 5 亿元，分别增长4 l 和3 2 1 。1 可见，伴随着 房地产市场的迅猛发展，带来房地产的过渡投资及房价的节节攀升，引起经济过热及人民 群众的不满，因此国家采取包括税收在内的各种手段实施宏观调控，以达到抑制房价、避 免经济过热的宏观调控目标。 2 房地产涉税的基本环节 房地产业涉税的基本环节包括：土地取得环节、房地产开发在建环节、商品房销售环 节、商品房完工环节、房地产竣工清算环节等。在这些环节中，由税务部门征收的共涉及 十二个税、一个费，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业 所得税、个人所得税、契税、耕地占用税、印花税、房产和城市房地产税、土地使用税、 车船使用和牌照税、土地增值税以及教育费附加，在本文中，对城市维护建设税、外商投 j资和外国企业所得税、个人所得税、城市房地产税、车船使用和牌照税及教育费附加不做 ，讨论。 1 邓幸文 房地产行业高利润从何而来中国社会导刊2 0 0 0 4 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 2 1 土地取得环节：涉及契税、耕地占用税、印花税 2 1 1 契税 房地产商主要有三种方式取得土地：其一以土地挂牌、招标方式购入取得，这是目前 土地的主要取得方式。呼和浩特市于2 0 0 4 年1 2 月正式成立土地收储中心，建立起“一级 土地政府垄断、二级土地实行招拍挂 的土地管理机制，从而使城市建设用地实现“一个 渠道进、一个漏斗出的土地储备流转机制，从2 0 0 5 年开始，呼和浩特市所有经营性土地 出让，一律严格执行“招、拍、挂 程序，由收储中心审核初步成本后，报市政府联席会 议批准并确定招拍价格，公开地在交易平台出让，禁止建设单位与存量土地使用者私自交 易。以这种方式取得土地征收契税的计税依据为土地的成交价格。其二以政府行政划拨方 式取得。计税依据为交纳的土地出让金及为取得该项土地付出的各项经济利益，如拆迁补 偿费、青苗补偿费等。其三以房换地方式取得。计税依据为实际付出房屋的市场价值。 目前呼和浩特房地产企业取得土地后的契税主要由呼市地税局农税分局在土地局设点 征收。 2 1 2 耕地占用税 对房地产企业占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房的，在经土地管理部门批准 占用耕地之日起3 0 日内，以土地管理部门认定的面积为计税依据，在呼和浩特不同的地理 位置按照每平方米6 元、1 0 元、1 5 元计算缴纳。 2 1 3 印花税 房地产企业取得土地使用权所立的书据按“产权转移书据 万分之五征收印花税。 2 1 4 土地取得环节税收监管要点 房地产企业在办理土地相关手续时契税是由农税局在土地局设立的中心所先行征收， 因此，以土地成交价缴纳的契税一般不会流失。但办理完土地相关手续后，房地产企业就 不受农税局的约束，之后发生的为取得该项土地付出的经济利益，如安置补偿费、地上附 着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等往往不会主动申报契税，造成税收漏 洞。税收人员在征管中应特别加以关注。 2 2 房地产开发在建环节：主要涉及土地使用税和印花税 2 2 1 土地使用税 房地产企业在取得土地使用权到商品房销售为止应按照规定( 国家税务总局关于印发 5 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知( 国税地字 1 9 8 9 1 4 0 号) ) 缴纳土地 使用税。纳税义务发生时间为土地使用证或建设用地批准书载明的取得土地使用权的日期， 计算期到商品房销售为止。计税依据为土地使用证或建设用地批准书载明的面积。 2 2 2 印花税 在房地产开发在建期间，房地产商须与其他相关经济主体签订一系列合同或协议，按 这些合同或协议的金额需交纳印花税，主要有： ( 1 ) 建筑工程勘察设计合同：指勘查、设计等合同，按所载金额万分之五缴纳； ( 2 ) 购销合同：材料采购合同，水、电、气、热等交款凭据，按合同或收据所载金额 的万分之三缴纳； ( 3 ) 建筑安装工程承包合同：指土建、内外装修、设备安装、消防、绿化等合同，按 所载金额的万分之三缴纳； ( 4 ) 借款合同：指流动性资金贷款合同和抵押贷款合同，按所载金额的万分之零点五 缴纳。 2 2 3 开发在建环节税源监管要点 ( 1 ) 有些房地产企业以土地使用证未办理等为理由不予缴纳土地使用税，造成税收漏 洞。如果确实未办理，要以建设用地批准书为依据计缴土地使用税。在税务人员无法取得 土地使用证或建设用地批准书的情况下，要以实际占用土地的日期算起，以测量的土地面 积为依据征缴土地使用税。 ( 2 ) 房地产开发企业发生的水、电、气、热等并没有签订购销合同，应缴纳的印花税 容易被遗漏，要以相关凭证或收据视同合同计缴印花税。 2 3 房地产销售环节：主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、印花税 销售环节实现了房地产企业的大部分税收，而且，房地产的计税销售有多种方式，非 常难于辨认和控管。房地产的销售分为两个阶段，第一个阶段是在商品房未完工前采取预 售方式销售的，在这个阶段其收入称为预售收入，第二个阶段是商品房完工后，首先把预 售收入按照收入确认原则结转为实际销售收入，然后在这个阶段售出的房屋符合收入确认 原则的直接确认记入收入，无论是第一个阶段的预售收入数还是第二个阶段直接计入收入 的数额，都是计算营业税、企业所得税、土地增值税的计税前提。把握住了预售收入或销 售收入( 以下统称应税收入) ，也就抓住了房地产企业税收的关键。 6 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 2 3 1 应税收入的确认 营业税是以房地产企业实现的应税收入为计税依据( 除视同销售行为中“转作固定资 产或自用”不缴纳营业税外) ；企业所得税在完工前按照应税收入预缴；土地增值税在竣工 清算前按照应税收入预缴。因此，确认应税收入是计算三税的关键。 ( 1 ) 采取预售款方式销售不动产的，为纳税人收到预收款的当天确认。 ( 2 ) 采取一次性全额收款方式销售不动产的，于实际收讫价款或取得索取价款凭据之 日确认。 ( 3 ) 采取分期收款方式销售不动产的，按销售合同或协议约定的付款日确认。 ( 4 ) 采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款于实际收到日确认，余款在银行按 揭贷款办理转账之日确认。 ( 5 ) 对房地产企业以开发的一部分不动产换取土地使用权的“以房换地”行为，按换 取不动产的市场公允价值确认应税收入，“以房换房”的行为同理。 ( 6 ) 对于视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移或取得实际利益权利时确认 收入，对视同销售的不动产计税价格按照本企业同类开发产品市场销售价格或当地同类开 发产品市场价格或1 5 的成本利润率确定的计税价格来确定。不动产用作以下用途视同销 售行为： 转作固定资产或自用； 用于捐赠、赞助； 用于职工福利、奖励： 用于对外投资； 分配给股东或投资人； 抵顶工程价款、材料费： 以房抵债( 如贷款等) ； 换取其他单位或个人非货币性资产。 ( 7 ) 对“拆一还一”的回迁房确认应税收入；对偿还面积与拆迁面积相等的部分，应 按同类住宅房屋的成本价核定应税收入，对收取回迁房屋的差价款、超安费等应合并经营 收入。 p ( 8 ) 对没有取得预售许可证，但实际上以“保证金 、“诚意金”等形式预定、预售 商品房，其预收款项应确认为应税收入。 ( 9 ) 销售的商品房兼带装修工程的，装修收入应并入销售收入计缴税款。 7 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 2 3 2 营业税 营业税以上述应税收入( 除上述视同销售行为中“转作固定资产或自用 不缴纳营业 税外) 向对方收取的全部价款和价外费用为计税依据，按5 的税率计算缴纳。 2 3 3 企业所得税 在商品房未完工前，企业所得税要进行预缴。 2 0 0 6 年3 月6 日，国家税务总局下发了国家税务总局关于房地产开发业务征收企业 所得税的问题的通知( 国税发 2 0 0 6 3 1 号) 自2 0 0 6 年1 月1 日起执行，国家税务总局 关于房地产开发有关企业所得税问题的通知( 国税发 2 0 0 3 8 3 号) 同时废止。2 新的文件规定：房地产开发企业开发、建造开发产品，在其未完工前采取预售方式销 售的，其预售收入先按预计计税毛利率( 呼和浩特为2 0 9 6 ) 分季( 或月) 计算出当期毛利 额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算 计税成本后再行调整。对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得 税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的建造成本问题。 房地产企业在进行成本和费用的扣除时，必须区分期间费用和成本、开发产品建造成 本的界限。其中期间费用可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本则在完工年度 与收入进行配比结转。 期间费用包括：指当期发生的管理费用、销售费用、财务费用。有一点需格外注意， 用于建造商品房本身的成本费用，如借款利息、工人工资等必须予以资本化在房地产成本 中予以反映，不能作财务费用、管理费用等期间费用进行扣除。 由于该文件在本文截稿为止在呼和浩特还未实行，目前仍实行内蒙古自治区地方税 务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知( 内地税发 2 0 0 5 3 8 号) 的文件，即对查账征收的房地产企业按预收款项的1 5 计算预计营业利润额，再并入当期 应纳税所得额计算应预缴的企业所得税；对核定征收的企业按预收收入的6 计算应税所得， 再乘以相应的税率计算应缴的企业所得税。 2 3 4 土地增值税 ，按照呼和浩特市地方税务局关于印发内蒙古自治区地方税务局关于印发( 房地产开 l 发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法) 的通知的通知( 呼地税字 2 0 0 5 2 9 1 号) ， 在房地产竣工清算前，土地增值税实行预缴的办法。依据前述应税收入区分普通住宅和营 业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅分别按照1 和2 5 实行预缴。 2 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的问题的通知( 国税发 2 0 0 6 1 3 1 号) 8 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 2 3 5 印花税 对商品房销售合同按购销合同缴纳印花税，税率为所载金额的万分之三。 2 3 6 商品房销售环节税源监管要点 ( 1 ) 商品房预售或销售收入存入私人账户不入账或延期入账或直接坐支等导致应税收 入不实，偷漏营业税、企业所得税、土地增值税。该环节因为涉及的税款数额大、偷漏发 生的概率高、偷漏的形式手段多，因此是房地产税收中最重要的税收监管内容。在征管实 践中，税务征管人员可以通过售楼中心或部门直接了解楼盘的销售状况、掌握楼房的己出 售数量、结余状况，回过头来结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案 资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预 收账款 明细账进行比对，挖掘企业是否有售楼收入未入账或沉淀在售楼部门。 ( 2 ) 采取按揭方式销售开发产品的，审查其首付款是否于实际收到曰确认收入的实现， 余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ( 3 ) 以房换地行为涉及的双方是否按“转让无形资产”和“销售不动产分别缴税； ( 4 ) 视同销售的商品房是否漏缴营业税、企业所得税和土地增值税。视同销售的行为 形式多，隐蔽性、迷惑性强，很多企业将视同销售的各种手段视为偷漏税的“法宝 ，而且， 由于其隐蔽性和迷惑性，税务人员也很难认定和查找证据，因此，该环节是房地产税收流 失的重灾区，应予以重点关注； ( 5 ) 审查本应计入房地产成本的费用是否计入期间费用作了当期扣除，减小当期的应 纳税所得额； ( 6 ) 在房地产开发商与购房人签订售房合同时，双方应按购销合同缴纳印花税。但因 为购房人相对零散且没有固定的税务管理机关，其应纳的印花税容易遗漏。在税收征管中， 为了不发生遗漏及征管的便利，一般委托房地产开发公司代扣代缴。 2 4 商品房完工环节：涉及企业所得税及可能涉及营业税、房产税、土地使用税 在这个环节，涉及企业所得税的结算，以及完工后自用、出借的商品房缴纳房产税和 土地使用税，待售商品房用于出租应缴纳营业税、房产税、土地使用税。 2 4 1 企业所得税的结算 根据( 国税发 2 0 0 6 1 3 1 号) 文，对符合完工标准的开发产品，企业必须在完工年度进 行结算，即确认收入，结转与其对应的建造成本，计算出该项开发产品的实际销售收入毛 9 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 利额，根据其与预售收入毛利额间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。否则主管税务 机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。 完工的开发产品标准是：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品或已开始投入 使用的开发产品或已取得了初始产权证明的开发产品。 2 4 2 完工后自用、出借的商品房缴纳房产税和土地使用税 自房屋自用、出借的次月起缴纳房产税和土地使用税，其中房产税按房产原值计算缴 纳，土地使用税以占用的建筑面积除以总层数得出课税面积。 2 4 3 完工后待售商品房用于出租应缴纳营业税、房产税、土地使用税 商品房完工后用于出租，应缴纳营业税和房产税，分别按照租金收入的5 和1 2 计缴， 还应该从出租的次月起缴纳土地使用税。 2 4 4 商品房完工环节税源监管要点 ( 1 ) 商品房完工后，由于企业不及时进行收入的结转，导致企业所得税的应纳税所 得额不实。在征管中，可以有以下方法确认收入：首先根据有关售房合同确定房产交付时 间：其次审核房产交钥匙的时间，要取证房屋钥匙交付的相关手续等，也可实地了解：再次 到房产管理部门查阅相关房屋产权登记资料。 ( 2 ) 在进行企业所得税的汇算时，房地产的成本是重要的监管内容，要把握以下几 点： 是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关 的成本、费用。 销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用 能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未 结转收入项目的成本、费用，有无多计开发产品单位工程成本和己售商品房面积的。 审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提：查明各项规费未正 常缴纳的真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书， 在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，从严掌握税前扣 ，除范围和标准。国家税务总局对纳税人所欠政府的配套费及土地、房租、水、电、气等费 用，认为应按照据实与合法的原则进行扣除，即：如果已经支付并取得合法凭证，可以在 税前扣除：反之，如果已支付但未取得合法凭证，或既未支付，同时也未取得合法凭证， 则不得在税前扣除。 为房地产开发而借入的资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否 1 0 加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究 资本化，是否就税法和企业会计口径差异进行了调整。 逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合 账面记载数据、预算、建安合同和结算票据等相关资料进行复核检查。 ( 3 ) 完工后商品房用以自用、出借和出租，由于其隐蔽性，隐瞒事实偷漏房产税、土 地使用税和营业税。 2 5 房地产竣工清算环节：主要涉及土地增值税及企业所得税的清算 房地产的竣工清算由于拖欠施工单位的工程款等各种原因往往要拖上很长时间，有时 甚至在商品房完工后几年才进行清算，在这个环节，主要涉及土地增值税的清算及企业所 得税的清算，可详见相关文件，在此不做深入论述。 3 房地产业税收监管所针对的对象 3 1 应税收入的隐匿偷逃相关税收 应税收入是计算营业税、预缴的企业所得税和土地增值税的依据，而这三税是房地产 业的主体税收，因此，隐匿应税收入是房地产业税收流失的主要原因。 3 1 1 、利用往来帐调剂收入 ( 1 ) 将收取的定金或预收款长期挂“预收账款 “应付账款 等科目，不按规定进行 申报纳税。 目前，房地产开