（公共管理专业论文）我国房地产金融风险分析与防范.pdf

摘要 房地产金融始终是田家宏观调控的对象，其所带来的风险也是多方关注的焦点之一，特别是。央行发 布的银发 2 0 0 3 1 2 1 号文件倍受争议持续膨胀的房地产金融是否健康、安全呢? 为此本研究从房地产金融主体银行的角度，按巴塞尔有效银行盟管的核心原则有关风险分类 标准，对我国房地产金融风险进行定性分析分析认为，我国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例 失调，又存在经营管理能力较弱，资产喷量恶化的状况，将面临流动f 生风险。房地产企业收入来源缺乏 稳定性，企业偿还能力没保障：而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险 我国银行内 部监督不力、人员素质不一，登记机关信息化水平低，中介行业刁i 规范，存在操作风险。业务办理过程 没有全面注意法律条文导致法律风险房地产贷款时间太长，旦市场利率上升，银行将面临损失的可 能。 为有效防范房地产金融冈险。最后，本文提出( 1 ) 通过加强旁地产市场管理，促进房地产金融健康、平 稳发展；( 2 ) 加快我盟金融体制改革；( 3 ) 增萄每业银行内控机审螬投、完善贷款风险坪估体系：( 4 ) 积 极引进住房抵押贷款证券化等措施 关键词：房地产金融风险分析防范 a b s t r a c t r e a le s t a t ef i n a n c ei sa 殍删t e l mo f e c o n o n y a c t i v i t i e s , s l 】d i c ：u f c i i t sa n dc r e d i t , w i t ht h e d e e p e n e do p ( 抽g t ot h ew o r l do fc h i n e 鸵e 。啦l c 咀血 r e f o r m , i t st r a n s a c t i o n s a l e g r o w i n g a n d p l a y i n gm o s t 姻0 0 l l a n t r o l e s a f t e rh a v i n gs u f f e r e dt h er e a le s t a t ef i o t hi nt h e e a r l y1 9 9 0 s 删t h ea s a nf i m n c a la 触w eh a v et h el o a mf o r t h e w a le s t a t ef i n a n c ea n dc o n s u m i n g l o a n s j l l 口酬n gs a c e s s i v e l ，：w t ut h e s i t u a t i o n a s t s o u n d l y ? t h ew r i t e r m m 嗡t h o t o u g l d y t h e b a n k i n g e n v l r o n m e r t tb o t ha th o m ea n d a b r o a d f a s t y , o l i n al 锄e s t a t ef i n a n c eb u s i n e s si s 蚋c o n c e n t r a t e di nt i m e a n d p l a c e ，s e c o n d l y , h 劬 r a t i oo f t h e 瑚心p 斌l 玎i 唱l o a m ，w h i c he x 曲a g e d f o rc a s ha r r i v e st ok s st h a n3 0 p e m e n l t h h - d l y , b u s i n e s sb 越d n g w i t h p o o r i n n e re n v i r o n m e n ts u c h 咄 a o p e a yi 1 1 l a y - o u t o f t h e c o m p a n y a n dt h e m 哪隘酣c l e f l c s0 1 m m ) a g e b t op 删r 这bf o u f l h l y , t h eu n s t a b l e o u s t , e n 访a o m m a t i s h 曲k t ol e a dt o i m 幽嘞f o h l y , u n s o u n d i n t e r n a lg o v e r n a n c e m e c h a n i s mi nl o a n a s s e s s n l e n l s i x t h l y , t h e i l le f f e c t t o t a k e p r e c a u t i o n sa g a i n s t f i n a n c i a l r i s k sd u e t ot h e 町p 咖o fm 黼e c o n o m y l 血o li no r d e r t o p r e v e n t t h er e a le s t a t e f m a n d a lr i s k s t h e w r i 船p u t s f o r w a r dt h a tl a n d m a n a g e m t 掣蜘s h o u l d b e f l m t h e r r e k a l m da t i b e 自g 嗍m e tb a a k 堍 a n dr i s k 枷n g 棚l l db ep e r b a 1 0 c a lb i - s i n e s p x c p e a ys y s t e m s h o u l db e ；u - ) d f m a n c i a i 畔“i 菇s h o u l db e 曲豺呼删 独创性声明 y7 7 4 3 4 0 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：时间：年月曰 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在鳃密后应遵守此协议) 研究生签名： 导师签名 时间：年月日 时问：年月日 引言 o 1 问题的提出 在我国，随着经济体制改革的不断深化，房地产金触业务规模不断扩大，并发挥着越来越重 要的作用但是，刚刚经历了上世纪九十年代初期房地产泡沫和九七年亚洲金融危机之后，我国 又迎来了房地产开发贷款和消费贷款规模连续几年快速的增长。 据央行统计，1 9 9 8 年我国商业银行房地产开发贷款余额为2 6 8 0 亿元。2 0 0 2 年达到6 6 1 6 亿 元，年均增长2 5 3 ：个人住房贷款余额1 9 9 7 年为1 9 0 亿元，2 0 0 2 年增至8 2 5 3 亿元，年均增长 达1 倍以上。2 0 0 3 年4 月。商4 k 银行房地产贷款余额增至1 8 3 5 7 亿元，其中，个人住房贷款余额 增至9 2 4 6 亿元1 按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3 至8 年 另据统计。截至2 0 0 4 年5 月末，在我国】7 万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2 5 万亿 元，约占1 5 雨在这1 7 万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款要占到5 0 的比重2 。 建设部等部委对全国房地产业的调查显示，2 0 0 3 年房地产项目中6 1 的资金来自于银行。其 中房地产开发企业的项目投资中约2 0 一3 0 来自银行贷款，3 0 - - 4 0 来自建筑施工企业的垫 付资金，而这部分垫付资金也是灏于银行贷款，此外至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷 款。 房地产加速投资直接推动了我国固定资产投资的快速增长2 0 0 3 年第一季度中国固定资产 投资占国内生产总值的比重达到4 2 年来的最高点远远超过韩国和泰国在1 9 9 7 - - 1 9 9 8 年金融危机中的水平 持续膨胀的房地产金融市场是否健康、安全呢? 无论是政府、银行还是学界对房地产金融风 险始终持不丽的判断，特射是商监银行把房地产贷款仍然当作优良资产，继续扩大其房地产金融 业务。显然，政府、银行对风险的不同把握，既无助于金融业舶发展，也无助于风险的抵御为 准确判断我国房地产金融风险状况，本文将从房地产金融主体银行的角度，按巴塞尔有效 银行监管的核心原则) 有关风险分类标准，对我国房地产金融风险进行定性分析 o 2 国内研究现状 国内的房地产金融理论研究是随着近几年我国金融资金迅速融入房地产市场而迅速发展，并 不断推进和深入。目前，我国所研究的房地产金融风险主要集中在社会风险和经营风险，并取得 较丰富的成果。房地产金融社会风险研究成果主要表现在：一、我国房地产市场发育还不完善 房地产开发企业的生产经营风险加大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上；二、道德、信用体 系不健全，银行根据不完善的信用体系发放贷款产生风险；三、我国改革的进程中，市场经济的 运行机制尚未配套，法规不健全。政策变化频率过快给房地产金融带来风险。经营风险研究成果 主要表现在：银行信贷管理不够科学。操作不规范，监督机制不健全造成风险5 此外。金融界和学术界对房地产金融风险的特征作了归类，从房地产金融作为房地产与金融 结台体出发，把房地产金融风险分为道德风险、信用风险、操作风险、房地产市场风险、融资转 移风险，流动性风险等，在风险度量应用方法上开始做初步的探索。 1 由于发达两方国家房地产金融发展历史比较长。金融界和学术界对房地产金融风险的研究理 论体系比较完整，对房地产金融风险的特征作了比较科学的归类。如比利时、加拿大、法国、日 本、瑞士、英国、美国银行监管权威机构和中央银行的首脑1 9 7 5 年建立的巴塞尔银行监督委员 会基于开放金融市场体系背景，从银行风险监管的角度对金融风险特征作科学归纳。其中房地产 金融风险类型有流动性风险、信用风险、利率风险、撵作风险、法律风险、市场风险等。巴塞 尔有效银行监管的核心原则同时对个风险定义做了严格界定。在房地产金融风险防范手段上 已经建立起相对完善的法律体系和社会信用体系，并成功走上房地产抵押贷款证券化道路。房地 产金融风险研究的重点集中在风险的度量模型开发和完善上 与发达田家相比，我国房地产金融风险研究有一定差距这种差距主要体现在：一、房地产 叠融风险研究多是基于我国金融市场尚未开放并处于相对封闭的背景，随着2 0 0 6 年金融市场保 护期临近结束，我国将全面履行世贸协议承诺，房地产金融市场也将是开放的，那么房地产金融 还将面临更复杂的风险。如流动性风险、利率风险；二、房地产金融风险的特征归类不科学，不 利于风险的评估和计量，如存在信用风险与道德风险重叠，操作风险与道德风险重叠现象，各风 险定义界定不清；三、在风险度量模型开发上仍处于起步阶段，尚无可实用的成果 o 3 研究b 标和内容 本文研究的主要路线从房地产金融主体镶行( 金融) 的角度，按巴塞尔有效银行监管 的核心原则j 风险分类标准，对我国房地产金融风险进行分类，再对每一类型风险按“特征描述 风险成目我国现状得出风险分析结论在文章最后提出防范措施。 本文研究的目标是按巴塞尔有效银行监管的核心原则 风险分类标准，对我国房地产金融 的漉动挂风险、信用风险、摄作风险、法律风险、利率风蹬进行分析，提出姥范房地产金融风险 应对措施并形成分析结论，为有关部门决镱提供参考。 本研究在实践调查的基础上主要采用数理统计、比较分析、定性分析等方法，借助计算机 处理后形成分析结论 研究内容，本文共分九章，第- - 着t ：l ：要论述房地产金融的起濒、特点及我日房地产金融的重 要作用、发展：第= 章是按巴塞尔有效银行监管的核心原则 风险分类标准。对我国房地产金 融风险进行分类；第三章是分析房地产金融流动性风硷的特征、成因以及我国金融机构流动性现 状：第四章是分析房地产金融信用风险的特征、成因以及判断我国金融机构是否面临信用风验； 第五章是分析房地产金融操作风险的特征、成因以及我国金融机构操作问题；第六章是分析房地 产金融法律风险的特征、成因以及我国房地产金融法律状况；第七章是分析房地产金融利率风险 的特征、成因以及我国金融机构顽临的利率变动带来的收益损失问题；第八章是针对我国房地产 金怼面临鲍风险状况，建议政府、银行采取的舫范措渣：第九章是结论和讨论。 2 中国采业大学硕士学位论文 第一章房地产金融起源与发展 第一章房地产金融起源与发展 1 1 房地产金融概念与起源 房地产金融是指围绕房地产这一标的进行的相关金融活动。它是在房地产开发、流通和消 费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总 称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金支持房地产开发、流通和消费， 促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行7 。 房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤 其是房地产抵押贷款从事房地产投资、信托保险、典当和赞币结算以及代理房地产有价证券的 发行与交易等。在中国，最重要的房地产金融服务活动就是商业银行提供房地产贷款服务。 房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。 埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的 时候，贷款人的权利也能得到保障此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古罗马在其法律 制度中就己出现了抵押法并被实施，成为现代抵押制度的先驱。 1 2 房地产金融特点 由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点印房地产位置的固定性、价值稳 定性、增值性等。决定：房地产金融与其他金融相比，具有以下四个特点。 1 2 1 资金融通规模太 无论是房地产企业的开发经营资金，还是个人的消费购房款都会遇到使用支出的集中性 和来源积累的长期性、分散性的矛盾，为了解决这一矛盾，需要房地产金融市场为企业或个人进 行大量的融资据统计，发达国家房地产投资资金杠杆率高达7 5 9 一9 5 ，而一般制造业则仅为 5 0 - - - 6 0 。另外，国外住宅信贷规模的发展尤为迅速。例如美国1 9 4 5 年住宅抵押贷款余额为 2 7 0 亿美元，1 9 6 0 年增加到1 6 3 0 亿美元，1 9 7 9 年则突破1 万亿美元大关，相当于战后初期的3 7 倍。 1 ，2 2 具有较强的政策性 房地产金融受政府政策干预较多，同时也是政府补贴较多的行业。因为，一方面城市规划、 城市发展计划和产业政策等对房地产金融有诸多限制；另一方面，居民的住房问题关系到社会安 定团结和政局的稳定。因此政府通常要通过房地产金融部门。采用各种奖励、补贴或税收优惠 等手段来支持个人住房抵押贷款的发展。例如，战后美国政府规定住宅贷款利率不能提高，由政 府贴息，并把住宅贷款的偿还期延长到3 0 年。 1 2 3 债权通常有保障 房地产金融一般属于长期信心，丙此房地产金融机构在从事膀地产贷款时，首先要考窿债 3 中国农业大学硕士学位论文第一章房地产金融起源与发展 皇篁皇曼皇e 曼量曼置皇| 曼s 鼻岛皇墨i l lp lmi i , , 曼皇曼曼皇日曼置毫曼目量| 寞| 曼曼 权的安全性问题，即贷出去的款项能否按时足额地收网。为解决这一安全性问题，金融机构通 常要求借款人提供担保担保包括人的担保( 即保证) 和物的担保( 主要是质抻和抵押) 。保证 通常是由第三方为债务人的债务消偿提供担保，当债务人不能履行债务合同时，该第三方负迮带 责任。抵押或质押，就是以特定的财物为借款人的债务履行作担保，当债务人不能履行其债务时 债权人就有权行使该担保物权由于房地产属于不动产。具有保值和增值的特点，因此在实际操 作中，常常以房地产作为贷款的抵押担保品，使贷款的可靠性、安全性大大提高。 1 2 4 具有证券化趋势 房地产金融和其他金融一样其负债大多是流动性强、期限短的短期金融来源，但其资产 却具有期限长、金额大的特点因此，当该项资产占有金融机构资产总量的比重较大时，金融机 构便会面临资产占金融机构资产总量的比重较大时，金融机构便会面临资产的流动性风险资产 韵流动性风险是指一项瓷产变现或作为抵押品交给债权人保管时遭受损失的可能性。房地产作为 不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产。这主要体现在以下两方面：首先， 房地产只能成套出售或转让不像股票或债券那样，可根据需要进行转让。在某些不利情况下 所投的资金难以变现其次，房地产作为抵押品时，不能移动。不易分割不方便交给债汉人保 管和处置由于房地产传统资产形态具有这种缺陷，西方发达国家从2 0 世纪6 0 年代起出现了房 地产证券化的趋势 1 3 旁地产金融作用 房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时提 供有若房地产资金结算、审价、咨询、项目评估、房遗产信托和代理保险等中介服务具体来说 房地产金融具有三个方面的作用：一、房地产金融是房地产业发展的保障。由于房地产业有投资 规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发销售等活动都是在金融部门的支持下进行 的：二、引导住房消费，推动房地产业的可持续发展：三、通过房地产金融政策对房地产业进行 宏观调控，如通过调节贷款比率可以调节房地产开发和消费” 1 4 房地产金融市场的融资方式 房地产金融市场的融资方式包括闻接融资和直接融资两种间接融资是指银行等房地产金 融机构不宣接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从 事房地产开发，经营的公司( 企业) 组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款当然也可以是 经中央银行批准的限额内发放固定资产( 包括技术改造) 贷款。上述贷款通常采取抵押贷款的形 式。间接融资具有无限扩展的可能性、不受融资双方的资金数量、时间、地点与范围待方面的限 制，因此融通灵活方便资金运用也较为合理有效在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活 动中。必须依靠闻接融资方式，才能合理有效地实现资金融通而赢接融资在我国一般锻少采用。 1 5 我国房地产金融发展 1 。5 ，1 起步时期 我国房地产金融业务有着较欧的历史，吣国时期在沿海发达地区不少银行都介入膀地产 4 的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。 1 5 2 停滞萎缩时期 2 0 世纪5 0 年代以后由于计划经济的推行、城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房 作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在房地产金融业务也随之消失。 1 5 3 恢复时期 1 9 7 8 年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革， 住房商品化的政簟开始实旌，建设银行专门承担生产性基建贷款任务，从8 0 年代初开始办理土 地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款 1 5 4 调整发展时期 1 9 8 8 年2 月，国务院住房改革领导小组翻度关于在全田城镇分期分批推行住房制度改革 的实施方案，由国务院啦国发f 1 9 鹋1 1 1 号文发布。以住房金融为代表的房地产金融业务得到进 一步的发展。 1 5 5 规范发展时期 1 9 9 4 年以来。有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定。促进房地产金融业朝规范、有 序的方向发展国家先后陆续发布了政策性住房信贷业务管理暂行规定、个人住房担保贷款 管理试行办法k 个人住房贷款管理办法) ，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和剩睾、 担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定随后。各国有商业银行都颁 布了实施细则以担保贷款为特征的住房贷款开始形成“ 5 第二章房地产金融风险及分类 一般来说，房地产金融通常被认为是安全性较高的信贷业务。但是由于房地产金融是一种 专业性缀强的金融服务项目。需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放 集中以及资金来源短期性与资金运用长期性之间的矛盾。一旦矛盾处理不当，便会引起严重的金 融风险甚至金融动荡 2 1 房地产金融风险概念及特征 从系统理论的角度定义，风险是指因系统本身和环境条件的不确定性而弓i 起的系统实际产出 与预期目标产出闻偏离的可能性房遗产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集，融通、 清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料( 即不确定) 因素的影响，使银行的实际收益与预 期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可艟性“ 房地产金融作为一种特殊的形式，其风险具有金融风险的一般特征。具体来说，房地产金融 风险具有以下几个特征： ( 1 ) 社会性房地产金融行业不同其他非金融行业，其作为金融中介 它本身就具有极其明显的社会性特征房地产金融行业咀瓷金为经营内容。但是，其自有资金占 全部资金的比重一般较小。绝大部分营运资金都来自于存款和借入资金。因此，房地产金融业的 特殊地位决定了社会公众与金融机构的关系是一种依附型、紧密型的债权债务关系，如果金融机 构经营不善，无偿债能力，就会导致客户大量挤兑存款，b l 发金融机构倒闭和社会动荡，进而损 害公众年哇益金融机构不娩涟偿债务，会给整个社会提供负面示范效应，造成整个社会经济秩序 的混乱( 2 ) 扩张性现代金融业的迅速发展，不仅在房地产金融机构与客户之间存在着大量 的债权债务关系，而且在各家房地产金融机构之闻也存在着大量的债权债务关系在信用的基础 上，房地产金融机构之间紧密相连，互为依存例如，同业拆借、清算、票据贴现、金融债券发 行和认购以及信用工具的签发使用等，都是在多家金融机构之间进行的社会上债权债务关系的 发展和扩大，艘簧遥过金融机撺来摆动和运作，它盛然带来风险，从而形成金融风险扩张性机 制。因此，一家房地产金融机构旋生目韪，在这种金融鼠硷扩张性机制作用下，往往会使整个金 融体系运转不畅乃至诱发危机( 3 ) 可控性只要有房地产金融业务活动，就会有金融风险寄 在。绝对无风险的房地产金融业务在现实金融生活中是不可能的尽管房地产金融风险是客观的， 但是它是可控的房地产金融主体可以通过风险识蹦、估计来搞清面临的风险在质上归属于伺许 具体形态、在量上可能达到何种程度，并对其采取预防、规避、分散、转移、抑制和补偿等措施 将风险控制在一定的范围和区间之内。此外，中央银行的有效监管也是防范和控制房地产金融风 险的重要保证。( 4 ) 周期性。任何房地产金融机构都是在既定的货币政策环境中运营的。货币 政镱在周期规律的作用下，有宽松期、紧缩期之分。一般来说在货币政策宽松期，放款、投资 及结算等环节的矛盾相对缓和，影响金融机构安全性的因素逐濒减弱。金融风险就小；反之，在 紧缩期，金融同业间以及金融、经济同的矛盾加剧影响金融机构安全性的因素逐渐增多，金融 风险就大因此。货币政筑宽松媲一艘也是金融风险低发期：货币政疑紧缩蚬，一般也是金融 风险多发期， 6 中国：蠢业文学硕士学位论文第二章房地产金融风险厦分类 2 2 房地产金融风险分类 由于房地产金融风险的表现具有不同特征，囚此可以将其划分为不同类型。基于开放金融市 场体系背景，从银行风险监管的角度，根据巴塞尔有效银行监管的核心原则和我国现有的金 融体制，房地产金融风险按照表现形式，可分为流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险、 利率风险等。巴塞尔有效银行监管的核心原则 同时对个风险定义做了界定。 流动性风险：指商业银行无力为负馈的减少或资产的增加提供融资，朗当银行流动性不足时， 它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金，从而影响了其盈利水平。流动性 风险的危险性较大，严重时会造成银行的清偿问题甚至置商业银行于死地。 信用风险：指银行的交易对象由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银行 遭受损失的可能性 操作风险：是指在日常经营中因各种人为的失误、同业竞争、欺诈及自然灾害、意外事故引 起的导致金融机构蒙受损失或获取额外收益的机会和可能性 法律风险：指因不完善、不正确的法律意见、文件而造成同预计情况相比资产价值下降或负 债加大的风险，同时也包括现有法律可能无法解决与银行有关的法律问题，法律的变动对整个银 行业产生影响，从而增加银行的成本。 利率风险：指银行的财务状况在利率出现不利波动时所面对的风险这种风险不仅影响银行 的盈利水平，也影响其资产、负债和袭外金融工具的经济价值” 2 3 房地产金融风险的计量 对金融风险引入计量方法或模型是近三十年在西方发达国家发展起来蘸，2 0 世纪7 0 年代以 前。西方田家对金融风险的评估主要采用主观判断或定性分析，尚来有严密的数学方法随着金 融全球化进程的推进，备国金融界非常重视对风险计量方法的研究，特别是近几年发展迅速，如 v a r 模型被西方国家推广应用，摩根银行信贷矩阵、风险矩阵模型的推出等。 我国的金融风险计量方法或模型开发工作比较缓慢，我国金融机构对风脸的评估主要采用经 验判断或定性分析方法，目前尚来有成熟的风险计量工具因此，本文对房地产金融风险只怍定 性分析。 7 第三章流动性风险分析 流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资，即当银行流动性不足 时，它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金，从而影响了其盈利水平流 动性风险的危险性较大，严重时会造成银行的清偿问题，甚至置商业银行于死地。 流动性风险的产生主要存在两方面：一方面金融机构发放中长期贷款增速过快，贷款比例失 调，导致贷款出现结构性问题；另一方面金融机构自身经营管理能力较弱，而资产质量持续恶化。 当两方面问题同时出现时，必然会给金融机构带来流动性风险。 房地产金融流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的房地产贷款比重过高，现金和国库 券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道商业银行发放的房地产贷款是一 种中长期贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配对于银行来说，房地产信贷等中 长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险 3 1 房地产贷款特点 近6 年来，我国房地产投资呈现持续高速增长的态势，房地产投资顿年均增长达到2 0 以上。 房地产销售额也以每年超出2 7 的速度增长这种局面置接吸弓l 着资本向房地产业及与房地产相 关联的行业聚集。房地产贷款出现几大显著特征。 3 1 t 商业银行贷款高度集中在房地产行业上 央行年度报告显示，2 0 0 3 年末人民币贷款比年初增加2 8 万亿元新增人民币贷款主要集 中在四个方面：一是基建贷款增加6 3 7 3 亿元，这些新增贷款大部分漉入房地产开发企业；二是 个人消费贷款增加5 0 9 1 亿元，其中，个人住房贷款增加3 5 2 8 亿元；三是察据融资增加3 4 0 3 亿 元：四是农业贷款增加】5 3 】亿元以上四项贷款合计增加1 6 4 万亿元，占全年人民币贷款增加 额的6 0 “。而全年人民币贷款增加额中，约三分之一为房地产开发、消费的贷款增加额。另据 统计，截至2 0 0 4 年5 月末，在我国1 7 万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2 5 万亿元，约占 1 5 。结果表明，商业银行资金高度集中于房地产业及与房地产业相关的行业。 3 1 2 房地产贷款在时间上呈现高度集中 我国房地产市场经历了一段时间调整后，1 9 9 9 年全国房地产市场开始复苏，特别是，2 0 0 0 年起房地产业投资增长迅猛据统计，1 9 9 8 年来，商业银行房地产贷款余额约为3 0 0 0 亿元，2 0 0 3 年4 月增到1 8 3 5 7 亿元，不到四年半时闻，房地产贷款余额增长了约5 倍：个人住房贷款余额1 9 9 7 年末为1 9 0 亿元。截至2 0 0 3 年4 月增剑9 2 4 6 亿元，不到五年半时间，个人住房贷款培跃了近s o 倍，房地产贷款的增长速度快得惊人，在时间上呈现高度集中“。 8 中国农业大学颂士学位论文第三章流动性风睑分析 3 1 3 房地产贷教在空间上呈现高度集中 据统计。当前我国房地产投资5 0 分布在北京、上海、浙江、j “东、江苏5 省市。住房抵押 贷款主要集中在1 1 个经济发达地区，高度集中于上海、北京、广东三地。以中国一l ：商银行为例， 2 0 0 3 年1 一月份。工商银行北京、上海、浙江、广东、江苏、山东、深圳7 家分行累计发放个人 住房贷款2 3 1 7 8 亿元，占到全行累计发放贷款总额的6 0 6 。统计结果表明，我国当前房地产贷 款流向在空间上具有高度集中性” 以上通过对我国当前房地产贷款特点分析表明，我国房地产金融机构发放的房地产贷款增长 过速，特别是四大国有商业银行，贷款结构出现失衡n 3 2 商业银行经营管理能力 商业银行经营管理能力可以与银行的产权制度、公司治理结构、组织结构、职工素质、信息 系统等方面可以反映出来 3 2 1 产权制度 我国的商业银行体系由目有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、城乡信用社和 外资( 中外) 合资银行构成其中，居于市场主导作用的四大商业镊行均为国有独资银行。从理 论上讲，国有商业银行现行的国有独资产权模式形式上由嗣家代理和经营全民或社会公众的共 有财产，然后由国家政府部门进一步通过转委托的形式将国有独资产权转委托给银行的管理层进 行经营活动，产权所属关系从形式上看似乎是踢晰的但由于全民所有是一个抽象概念，全民作 为委托人在法律上也不具有可操作性，从而导致事实上的产权归属缺位，使得所有权人的权能无 法实现。 产权缺位必将导致全民与政府的委托以及政府对银行管理层的转委托关系流于形式，形成银 行经营管理活动听命于政府以及银行管理层。内部人”控制的局面而政府直接参与银行的经营 决策鉴将导致银行经营目标的变化一政府目标和银行自身目标冲突问题、银行自身经营导向问 题以及银行内部。官本位”文化风行等问慝另一方面，胃家既拥有国有商业银行的所有权，也 拥有国有商业银行资本的使用权、收益权和处分权国家承担了国有银行的无限责任。而银行没 有自己独立的经济利益，导致控制风险的能力不足。 3 2 2 公司治理结构 由于产权所有肴“缺位”使得我舀的商业银行特别是国有独资商业银行治理结构与国外现代 商业银行公司治理结构有明显的区别。具体表现在：( 1 ) 由于政府和银行作为没有真实委托人委 托的“代理入”，其行为无法得刭真i e 的委托代理关系中委托人的监督与控制。( 2 ) 在激励 机制方面主要实行的“官本位”的激励机制，通过行政级别的升迁而不是经济利茄来实现激励。 高级管理层的任免受各级政府的影响，从而造成银行高级管理层注重短期政策。实际一i ：作中短期 行：l ：j 明显。设立股份制商业银行就是通过引入股份制这种现代企业制度形式，引入竞争机制，在 9 中国农业大学硕士学位论文第三章流动性风险分析 _ i ii 鼍皇皇皇曾皇皇目皇曼鲁蔓罾曼皇矗曼量皇寡! ! ! 蔓 银行内部形成“股东大会董事会，监事会经营屡”的法人治理结构。 3 2 3 组织结构 我国商业银行内部组织机构蒸本上按业务种类和产品来划分。除此之外其内部组织机构设置 还带有鲜明的机关模式特征，而且无论是国有独资商业银行，还是股份制商业银行、城市商业银 行，其内部组织结构和经营管理机制几乎一样。一是按贷款种类或产品设置部门。划分业务领域。 二是内部组织机构设置行政化侦向明显三是内部职能部门之闻分工不明确职责相互交叉，管 理的重复与“盲区”同时存在 我国田有独资商业银行的外部组织结构具有行政区划特征国有独资商业银行按照行政区划 层层设置机构，有一级政府设置一个分支机构导致分支机构体系庞大层次过多，对地方政府的 依附性较强 3 2 4 人员素质 人员素质是指银行员工的业务熟练程度、技能、文化素质及道德品质我国商业银行尽管比 较重视对员工素质的控制，但与国外商业银行扭比，仍存在对员工缺少职业规划、缺乏具有竞争 的激励机制和分配制度虽然近年来四大国有商业镊行进行了大规模的机构和网点撤并和减员增 效，并且实行了分配崩度改革，但国有独资商业银行内吃“大锅饭”现象还没有得到根本转变， 影响了内控制度的执行。 3 ，2 5 商业银行信息系统 我国商业银行的信息系统无论在信息的收集、加工、处理、传递方面还是在信息技术、信息 管理人员素质以及信息系统的基础建设等方面都存在着很大的问题这些直接影响了信息的数 量、质量和信息传递的速度尽管我国的商业银行大多建立了内部办公系统和公文流转系统，但 信息传递仍然主要镘靠一级一级缝舞会、一缀级地发文来实现，由于机拇的层次多多、链条太 长，信息传递缓慢、效率低下。 以上分析表明，我国商业银行存在产权制度单一，公司治理结构不完善，组织结构划分不科 学，人员素质较低，信息系统不完善等目题这些问题反映出银行经营管理能力较弱” 3 3 商业银行资产质量 我匿商业银行的资产质量通过商业银行的两个指标四不良贷款率、资产收益孝可以体现出 来。 3 ，3 1 不良贷款率 商业银行的资产质量状况擐主要体现在不良贷款率上。我国商业银行不良资产主要集中在四 人国有商业银行。新兴股份制商业银行的不良资产总颦较小。所d i 比率也鞍低。2 0 0 2 年来，按贷 1 0 ：塑农业大学硕士学位论文 i i i ，。，。0 譬翟i 銮量兰量：! 垒塞 ! 曼葛! ! ! ! ! ! ! s ! | i i 妄- 二二二 款五级分类口径，建设银行不良贷款率达1 5 3 6 ，中国银行集团为2 2 3 7 ，i ：商银行为2 5 5 2 ： 按四级分类口径。中国农业银行的不良贷款率为3 0 0 7 ；1 1 家股份制商业银行按再级分类口释。 不良贷款率为1 3 8 ：1 1 2 家城市商业银行按一逾两呆e l 径，不良贷款率为2 3 0 6 。另据公布， 截至2 0 0 3 年第一季度，四大国有商业银行的不良贷款率仍然高达2 4 1 3 。2 4 1 3 的不良贷款率 是在包括第三方国内外研究机构给出的结论中最低的数字，高的数字达到了4 0 - - 5 0 。世界先 进镶行的平均不良贷款率不超过3 ，中等银行在5 左右。另据银行高层官员表示，国有银行对 外公布的不良资产率从未包括非信贷资产损失。“ 3 3 2 资产收益率 我国商业银行资产收益率、总贷款收益率水平较低目前，国有银行平均资产收益率( r o a a ) 约为1 0 ( 这里的营业利润指的是缴税和呆坏账援备提留之前的利润) ，根据对备大银行2 0 0 0 年、2 0 0 1 年的一项调查，结合2 0 0 2 年的部分数据进行分析，结果显示：银行贷款占资产的平均 比熏约为6 0 。这一数字显示银行运营的平均总贷款收益率( r o a l ) 约为1 6 7 。” 以上两资产质量指标说明，虽然经历了上一轮的不良资产剥离，但是现在我国商业银行资产 质蟹状况仍然令人担忧，特别是不良贷款率居高不降，不良贷款规模更是有增无减。 综合房地产贷款特点、商业银行经营管理能力、资产质量的分折结果显示，我国房地产金 融机构发放的房地产贷款增长过速，特别是四大国有商业银行，贷款结构出现失衡，同时又存在 经营管理能力较差，而资产质量恶化等状况。这些因素同时存在预示着我国房地产金融将面临流 动性风险。 第四章信用风险分析 信用风险是指银行的交易对象由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银 行遭受损失的可能性。从目前实践过程来看，信用风险的产生主要有两方面的原因，一方面，借 款人因收入的变化，不愿意或无偿还能力；另一方面，银行在确定借款人信用和贷款决策时出现 问题，向无还款能力或信用不足的客户放贷。两方面都可能带来不良贷款。 在房遣产金融业务中，企业借款户的收入与房地产市场状况、企业实力及经营能力直接相 关；而个人贷款户的收入与工作性质、从事行业、自身素质、健康状况等直接相关。 4 1 企业贷款信用风险分析 4 ，1 1 房地产企业特点 我国目前有3 万多家房地产开发企业，如此众多的房地产企业拥有高资质的却很少，绝大 多数是临时资质或缺乏市场运作经验的低资质企业，这些企业资金实力不强、经营能力较弱、筹 资渠道有限，资金主要依赖金融部门 在我国，随着经济、金融的发展。房地产金融市场的融资机构由舳年代初期中国建设银行 一家，逐步发展成包括所有商业银行、信托投资公司、住房合作社、住房金融公司、保险公司等， 形成了多层次、多形式的房地产融资渠道但是，据建设部等邦委对全国房地产业的调查显示， 2 0 0 3 年房地产项目中6 1 0 5 的资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投资中约2 0 - - 3 0 来 自银行赛教，3 0 - - 4 0 来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是源于银行贷款， 若考虑到购买土地、假按揭等来自银行资金银行资金在房地产开发项目投资的比重将达到8 0 。 特别是，我国房地产贷款高度集中于四大国有商业银行据统计。2 0 0 2 年，我国商业银行房地产 开发贷款余额为6 6 1 6 亿元，个人住房贷款余额达到8 2 5 3 亿元而据中国工商银行公布，2 0 0 2 年，四大国有商业银行包括工行、农行、中行、建彳亍的个人住房贷款余额达7 2 1 3 亿元。四大国 有商业银行个人住房贷款发放量占当年个人住房贷款发放总量的8 7 4 其中： 行2 5 8 0 亿元， 占四家银行个人住房贷款余额的3 6 ，居同业首位”结果说明，我国房地产企业融资渠道单一。 高皮依赖商业银行特别是四大国有银辛- 。 对于融资渠道单一井高度依赖商业银行的房地产企业而言，抗风险能力一般较差。其偿还 贷款资金依赖所开发商品房的预期销售收入但是房地产市场并非始终保持乎稳增蚝的它容易 产生周期性波动。房地产市场一旦出现波动。这些企业预期销售有可能落空，进而无法保证按约 还贷。 4 1 2 房地产市场状况 房地产市场发展是动态的，其所带米的风险也是当前极有可能爆发和最难以防范的是膀地产 中国农业大学硕士学位论文 第四章信用风般分析 过度开发或房地产市场结构不合理造成商品房空置率持续攀升，销售困难无法及时同笼资金按 时归还银行贷款，最终把银行拖入困境。在房地产泡沫时期，消费者信心一口受到影响，泡沫破 灭，整个房地产业将处于停顿状态，1 程半途而废、楼宇人量空置、十地闲置。经历了：十多年 的经济改革，我国的房地产市场趋于成熟，房地产市场的周期性也逐渐凸显。王克忠研究认为 1 9 8 1 1 9 8 9 年为第一个房地产经济周期：第二个房地产经济周期为1 9 8 9 1 9 9 9 年；1 9 8 4 年、1 9 9 2 年分别为房地产经济的高峰期。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年房地产市场对金融市场带来的冲击让人家印象 深刻，由丁房地产市场占用大量银行资金，再加银行贷款违规、拆借过量的资金涌到房地产市场 上，造成全社会货币供应紧张和通货膨胀，也造成了市场物资供应的紧张。目前，中国银行业共 有2 4 4 万亿元的呆坏账徐滇庆( 2 0 0 3 ) 认为呆坏账来自1 9 9 2 到1 9 9 4 年经济周期时狂刮的房地产 开发风和重复建设风的占1 ，3 。而1 9 9 9 年开始进入第三个房地产经济周期，1 9 9 9 - 2 0 0 4 年房地产 市场持续高涨，特别是2 0 0 3 年房地产市场发展更是迅速，在这个周期内房地产市场低谷何时出 现目前还是个未知数。“ 近6 年来，我国房地产投资呈现持续高速增欧的态势，房地产投资额年均增长达到2 0 咀上， 房地产销售额也以每年超出2 7 的速度增长，可以说供销两旺。1 9 9 8 年以后销售持续上扬，对投 资额的影响较大，使目前的投资额增长己超过销售面积的增幅。 据国家统计局对全国6 2 个大中城市3 3 2 8 家资质在三级以上的房地产企业进行调查，2 0 0 3 年被调查的企业的存量土地面积达1 1 4 0 2 万平方米。2 0 0 2 、2 0 0 3 年商品房施工面积分别为1 8 9 8 3 万平方米、1 9 0 7 1 万平方米，竣工面积分别为7 1 9 8 万平方米、7 4 9 7 万平方米，现房和期房销售 的面积分别为7 8 9 4 万平方米、5 6 4 6 万平方米。2 0 0 3 年和2 0 0 2 年相比，施上面积和竣t 面积分 别增长了0 4 6 和4 1 5 。 2 0 0 2 、2 0 0 3 年的房地产开发住宅实际投资额分别为1 8 2 2 亿元、2 2 7 6 亿元，2 0 0 3 年比2 0 0 2 年增长2 4 9 2 。其中投资别墅及高档公寓的增长1 2 9 。“此外，房地产投资的快速增长，房地 产市场是否安全我们透过以下指标迸手i 判断。 ( 空置率2 0 0 2 、2 0 0 3 年的空置一年以上的商品房面积分别达到3 0 5 3 万平方米、2 0 4 6 万平方米( 全国总空置面积超过1 亿平方米) 。其中写字楼及商业用房分别占2 6 6 3 和3 0 3 ， 别墅及高档公寓分别占7 2 4 和删b 。商品房空置分布毒况：别墅及高档住宅面积最多的是辽宁， 占1 5 3 6 ；普通住宅空置面积最多的是北京，占1 8 + 2 8 ：写字楼及商业用房空置面积最多的是 广东，占1 0 2 1 。而国际上公认的安全警戒线是1 0 。 房地产大量空置情况在中西部相对落后地区也普遍存在。据中国房地产报报道，截至2 0 0 4 上半年，武汉市空置一年以上的商品房面积约有3 9 万平方米，；与同期房崖竣面积的3 3 。武 汉市的空置房面积总量虽然在最近的二三年中已减低了不少，但截至今年上、扛年，全市空置一年