（土地资源管理专业论文）基于GIS技术的土地价格信息管理系统的设计与开发.pdf

a d i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt o v 工iiiiilllllll18lllllllllollllllllllllllllll7lllll6lllllly1 f8110 7 6 t o n g j iu n i v e r s i t yi nc o n f o r m i t y w i t ht h er e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro fa d m i n i s t r a t i o n d e s i g na n d r e a l i z a t i o no fap r i c eo f l a n di n f o r m a t i o n m a n a g e m e n t b a s e do ngi s s c h o o l d e p a r t m e n t ：s c h o o lo f e c o n o m i c s m a n a g e m e n t d i s c i p l i n e ：p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t c a n d i d a t e ：j u n m i n gl i s u p e r v i s o r ：p r o f j i a n - g a n gs h i j a n u a r y ，2 0 0 7 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：志幽怿 矽年五月a l 旧 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在式年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：亏老妙j 学位论文作者签名：砖f 知问 夕一7 年多月名日 协v 7 年弓月叽日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：欠i 幻善 一年 月d c e l 摘要 摘要 g i s 是2 0 世纪6 0 年代中期开始发展起来的技术。最初是用于解决地理问题， 发展至今已经成为一门涉及测绘科学、环境科学、计算机技术等多学科的交叉 性学科。目前g i s 应用领域不断得到扩展，在土地管理领域的应用也得到了不 断的深入和拓展。本文旨在探索和研究利用g i s 技术开发土地价格信息管理系 统，并以上海土地价格实际数据加以应用前景的探索研究。g i s 技术具有其他系 统无法比拟的空间数据管理和分析功能，土地价格信息属于空间地理信息范畴， 引入g i s 技术管理和分析土地价格信息，会使人们对土地价格规律的进一步认 识和理解。 基于g i s 平台软件m a p i n f 0 7 5 及其m a p b a s i c 7 0 语言，借助面向对象计算 机语言v i s u a b a s i c6 0 和插值软件s u r f e r6 0 开发应用型的g i s 土地价格 信息管理系统，系统具有四大功能模块：土地价格源数据预处理模块；土 地价格信息二维显示功能模块；土地价格信息三维显示功能模块；土地价 格数据统计、比较分析模块。 文中对数字地价模型建立过程中的插值方法以及插值范围做了一个比较详 尽的研究。而且也对系统所涉及的数据库结构和数据模型作了详尽阐述，同时 对每个模块的实现技术给出了开发思路和开发核心源代码。最后对于系统的各 个功能以及其应用都作了比较细致具体形象的论述。在文章最后列出今后需要 继续研究的工作方向。 关键词：g i s ，土地管理，信息系统，v b 6 0 ，插值方法 目录 a b s t r a c t g i si sa t e c h n o l o g yd e v e l o p e di nt h em i d - 2 0 t hc e n t u r yt ot h e1 9 6 0 s g i si su s e d t os o l v eg e o g r a p h i c a lp r o b l e m ，a n dn o wh a sb e c o m eac r o s s d i s c i p l i n a r ys c i e n c e ， i n v o l v e sm a p p i n g ，e v i r o n m e n t a ls c i e n c e ，c o m p u t e rt e c h n o l o g ya n do t h e rd i s c i p l i n e s g i sa p p l i c a t i o n sh a v e b e e nac o n s t a n td e p t ha n de x p a n s i o na n de s p e c i a l l yc o n t i n u et o e x p a n di nt h ef i e l do fl a n dm a n a g e m e n t t h i sp a p e ra i m st oe x p l o r et h eu s eo fg i s t e c h n o l o g ya n dr e s e a r c hi n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ts y s t e mf o rl a n dp r i c e s s h a n g h a i l a n dp r i c e sa n dt h ea c t u a ld a t ac o u l db ea p p l i e dt of u t u r ee x p l o r a t i o na n dr e s e a r c h g i sw i t h o u to t h e rs y s t e m sa r ea b l et om a t c ht h es p a t i a ld a t am a n a g e m e n ta n d a n a l y s i sf u n c t i o n s l a n dp r i c e si n f o r m a t i o nb e l o n g st ot h ec a t e g o r yo fg e o g r a p h i c i n f o r m a t i o n ，t h ei n t r o d u c t i o no fg i si n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ta n da n a l y s i so fl a n d p r i c e s ，t h el a w so ft h el a n dp r i c e sw i l lb ef u r t h e rk n o w na n du n d e f s t o o d b a s e do n g i ss o f t w a r e p l a t f o r m o fm a p l n f 0 7 5a n dm a p b a s i c 7 0 l a n g u a g e ，a n du s i n g o b j e c t - o r i e n t e dc o m p u t e rl a n g u a g ev i s u a lb a s i c6 0a n d6 0s u r f e ri n t e r p o l a t i o n s o f t w a r ed e v e l o p m e n ta n d a p p l i c a t i o no fg i s - b a s e di n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ts y s t e m f o rl a n dp r i c e s ，t h es y s t e mh a sf o u rm o d u l e s ：l a n dp r i c ed a t as o u r c ep r e t r e a t m e n t m o d u l e ；( 萤l a n dp r i c ei n f o r m a t i o n2 d d i s p l a ym o d u l e ；( 耍) l a n dp r i c ei n f o r m a t i o n3 d d i s p l a ym o d u l e ；l a n dp r i c ed a t a ，c o m p a r a t i v ea n da n a l y s i sm o d u l e am o r et h o r o u g hs t u d yi sd o n eo nt h ei n t e r p o l a t i o nm e t h o da n dt h ei n t e r p o l a t i o n o ft h ep r o c e s so fe s t a b l i s h i n gd i g i t a lp r e m i u mi nt h ep a p e ca n dt h es y s t e mo ft h e d a t a b a s es t r u c t u r ea n dd a t am o d e l si n v o l v e dw e r ee l a b o r a t e ，m e a n w h i l e ，g i v e nt h e t e c h n i c a ld e v e l o p m e n to fe a c hm o d u l eo ft h ec o r ei d e a sa n dt h ed e v e l o p m e n to ft h e s o u r c ec o d e f i n a l l ys y s t e m sf o rt h ev a r i o u sf u n c t i o n sa n ds p e c i f i ca p p l i c a t i o n sh a v e m a d em o r ed e t a i l e di m a g eo ft h ee x p o s i t i o n t h ea r t i c l ec o n c l u d e sw i t ht h en e e dt o c o n t i n u et os t u d yt h ef u t u r ed i r e c t i o no fw o r k k e yw o r d s ：g i s ，m a n a g e m e n to fl a n d ，s y s t e mo fi n f o r m a t i o n ，v b 6 0 ，i n t e r p o l a t i o n n 目录 目录 第1 章引言1 1 1 研究背景l 1 2 研究的目的和意义1 1 2 1 课题研究目的1 1 2 2 理论意义2 1 2 3 实际应用价值2 1 3 文献综述2 1 4 论文的内容和框架5 第2 章g i s 基础理论与技术6 2 1g i s 基础理论6 2 1 1g i s 概念介绍6 2 1 2g i s 技术框架7 2 2g i s 现代技术进展8 2 3g i s 技术在房地产领域的应用9 2 3 1g i s 技术在房地产领域的应用范畴9 2 3 2g i s 技术在房地产领域的应用研究综述9 第3 章土地价格信息管理系统设计1 3 3 1 系统总体设计方案1 3 3 1 1 系统开发目标1 3 3 1 2 系统总体设计逻辑框架1 4 3 2 系统详细设计1 5 3 2 1 系统功能模块划分1 5 3 2 2 系统开发技术路线1 5 第4 章土地价格信息管理系统开发1 6 4 1 数字地价模型生成j 1 6 4 1 1 插值方法选择1 6 4 1 2 区域样本点插值范围确定2 2 4 2 空间数据数据库的建立2 3 4 2 1 空间数据数据库的结构2 4 4 2 2 空间数据数据库的建立2 4 4 3 各功能模块技术实现2 6 4 3 1 基本地理信息系统功能2 6 i 目录 4 3 2 土地价格源数据处理功能3 0 4 3 3 土地价格信息可视化显示功能3 5 4 3 4 土地价格信息数据比较分析功能3 9 4 3 5 土地价格信息数据动态显示4 2 第5 章土地价格信息系统功能及应用介绍4 4 5 1 系统主界面介绍4 4 5 2 系统主要功能介绍4 4 5 2 1 土地价格信息数据源数据处理模块4 4 5 2 2 土地价格信息显示模块4 6 第6 章结论与展望6 1 6 1 结论6 l 6 2 进一步工作的方向6 1 致谢6 3 参考文献6 4 附录a 有关数据材料6 6 附录b 部分源代码6 8 j 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果1 0 1 i v 第1 章引言 1 1 研究背景 第1 章引言 随着我国房地产市场的逐渐深入发展和完善，必然会带动土地市场化的加 剧。由此必然会引发政府、企业对土地价格问题的大力关注。我国从9 0 年代末 至今对土地价格的管理一直实行的是基准地价更新与地价中介的市场化方式， 虽然各个地方的基准地价工作均已进行评估和更新，但对基准地价的成果管理、 决策服务、预测预报、空间演化等研究还不够深入，尤其是对城市地价的空间 变化的可视化方面的研究尤为薄弱0 - 3 1 。在一般情况下，宗地价格的评估利用现 有的地价形式( 如：综合土地级别基准地价、分土地用途( 商业、住宅、工业等) 级别基准地价、商业用地路线价、区片价、标准宗地价( 有时称标定地价) ) 就可 满足市场评估的要求，但对研究城市内部空间地价的变化及其演化规律就显得 粗糙和力不从心。这不仅给政府进行城市土地市场管理和城市土地优化利用正 确的决策带来了难度，而且也不能为房地产开发企业提供有效的市场参考。利 用现有的g i s 技术以及数字地价模型理论，把空间土地价格信息引入到g i s 平 台中，可以很好的解决这个问题，同时也会使人们对城市内部空间土地价格的 空间分布规律有了更加准确的把握。把数字地价模型理论和现有的g i s 技术结 合起来，可以将空间地价信息与其相对应的地理数据信息紧密的集合在一起， 使人们更加精确、科学的把握城市土地价格的脉搏，这不但能为土地的集约利 用提供很好的依据，而且也从根本上提升人类对土地利用与开发的水平。 1 2 研究的目的和意义 1 2 1 课题研究目的 利用现有的g i s 技术，再结合有关的土地价格理论方面的知识，尝试建 立起一套兼具有一般g i s 功能和土地价格信息管理分析功能的应用型g i s 系统一 一土地价格信息与管理系统；并探讨和研究有关g i s 理论与技术应用到房地产经 济管理领域中的相关理论和技术问题。 第1 章引言 1 2 2 理论意义 ( 1 ) 通过本论文的研究和探讨，希望能够对g i s 技术在房地产经济管理领域 中的具体应用方面有进一步深入探讨和研究，为今后更加深入的应用提供有价 值的借鉴； ( 2 ) 通过本论文的研究和探讨，对现有的g i s 技术提出一些在房地产经济与 管理领域中应用方面的技术问题，为今后g i s 在房地产经济管理方面的应用提供 反馈，以促进g i s 技术深入发展； ( 3 ) 通过本论文的研究和探讨，可以对城市地价空间分布及其演化规律有一 个实际、具体的、准确的认识或者发现了新的规律。以指导人们今后土地利用 的水平。 1 2 3 实际应用价值 ( 1 ) 利用g i s 平台，不但可以为人们展示出形象生动的土地价格信息，而且也 可以为人们提供准确的空间地价值，这样可以帮助人们更加快捷准确的对土地 价格做出估计，而且也可以帮助政府对土地合理规划以及制定更加科学的土地 政策； ( 2 ) 利用本论文所研究并开发的系统，也可以为企业的有关商业决策提供有 力的实际依据。 ( 3 ) 利用本论文所研究并开发的系统平台，还可以持续开发出具有其它功能 的、针对其它特殊用途的的应用型g i s 系统。 本论文所研究和开发的土地价格信息管理系统已经被上海城市估价公司所 采用，并将用于发布上海土地价格季度信息，所采用的形式有平面地价分布图、 地价等值线以及填充图、地价剖面图、板块地价图、三维地价图、地价数据统 计分析结果等。并且也可应用于估价实际业务当中。 1 3 文献综述 g i s 技术是本世纪六十年代中期开始发展起来的新技术。它最初为解决地理 问题而起，至今已成为- - i 3 涉及测绘学科，环境科学、计算机技术等多学科的 交叉学科。1 9 6 3 年加拿大测量学家r ft o m li n s o n 首先提出了地理信息系统这 一术语，并建成世界上第一个g i s ( 加拿大地理信息系统c g i s ) ，并用于自然资 2 第1 章引言 源的管理和规划。不久，美国哈佛大学提出了较完整的系统软件s y m a p 。这可算 是g i s 的起步。进入7 0 年代以后，由于计算机软硬件水平的提高，促使g i s 朝 着实用方向迅速发展，一些经济发达国家先后建立了许多专业性的g i s ，在自然 资源管理和规划方面发挥了重大的作用。如，从1 9 7 0 年到1 9 7 6 年，美国国家地 质调查局就建成5 0 多个信息系统。其他国家如加拿大、德国、瑞典和日本等国 了相继发展了自己的g i s 。8 0 年代后兴起的计算机网络技术使地理信息的传输 时效得到了极大的提高，它的应用从基础信息管理与规划转向更复杂的实际应 用，成为辅助决策的工具，并促进了地理信息产业的形成。到1 9 9 5 年，市场上 有报价的软件已达上千种，并且涌现出了一些有代表性的g i s 软件。 我国地理信息系统在理论探索、硬件配制、软件研制、我国g i s 的发展虽 然较晚，经历了四个阶段，即起步( 1 9 7 0 - 1 9 8 0 ) 、准备( 1 9 8 0 1 9 8 5 ) 、发展 ( 1 9 8 5 - 1 9 9 5 ) 、产业化( 1 9 9 6 以后) 阶段。g i s 已在许多部门和领域得到应用，并 引起了政府部门的高度重视。从应用方面看，地理信息系统已在资源开发、环 境保护、城市规划建设、土地管理、农作物调查与结产、交通、能源、通讯、 地图测绘、林业、房地产开发、自然灾害的监测与评估、金融、保险、石油与 天然气、军事、犯罪分析、运输与导航、1 1 0 报警系统公共汽车调度等方面得到 了具体应用。关于g i s 的发展动态，由罗云启等著的数字化地理信息系统建 设与m a p l n f o 高级应用一书中指出，g i s 的最新发展热点主要集中在以下几点： ( 1 ) g i s 中面向对象技术研究； 面向对象方法为人们在计算机上直接描述现实世界提供了一条适合于人类 思维模式的一种方法。面向对象的技术在g i s 中的应用，既面向对象的g i s 已 成为g i s 的发展方向。其具有很多优点，但同时也存在一些尚待解决的问题。 ( 2 ) 时空系统的研究； 时空系统主要研究时空模型，时空数据的表示、储存、操作、查询和时空 分析。在时空系统的开发现在流行的做法是在现有数据模型基础上的扩充，但 这种做法有其自身的缺点，还存在一系列有待解决的问题需要进一步探讨。 ( 3 ) 地理信息建模系统( 简称：g i m s ) g i m s 的研究有以下三点动向： 面向对象在g i s 中的应用； 基于图标的用户建模界面； g i s 与其他模型和知识库的结合； 3 第1 章引言 ( 4 ) 三维g i s 的研究 关于三维g i s 的主要研究方向包括： 三维数据结构的研究； 三维数据的生成和管理： 地理数据的三维显示； 以上只是列出一些比较热门的发展方向，除此之外，在g i s 领域中还存在 比较多的发展趋势。在此不再熬述。 再者，g i s 技术在“数字城市”方面的作用； 随着“数字地球 思想的提出，“数字城市 也自然被提上日程。而g i s 技 术是“数字城市”中主要的核心技术。高大利等在数字城市及其关键技术 一文中对“数字城市 及其技术有比较详尽的叙述，其中的八项技术中，与g i s 直接相关的就有四项( u g i s 技术、g i s 技术、3 s 集成技术、v r ( 虚拟现实) 技 术) 。 第三，有关土地价格以及城市空间地价分布规律方面的研究； 有关土地价格以及城市空问地价分布规律方面的研究并不是很多，在我国 学者何芳著的城市土地经济与利用和毕宝德著的土地经济学等书中都 有论述，但都是对古典传统理论的论述，没有实证性的研究。而且这些理论的 约束条件也随着现代经济的发展和城市格局的变化而变化着。有些结论已与现 实已经不相符合。徐燕、王晓梅在1 9 9 4 1 9 9 9 北京住宅出让地价时空分布研究 一文，曾研究过北京市住宅出让地价在1 9 9 4 - 1 9 9 9 年的时空分布，但分析的不 够细致、深入，而且也没有对办公和商业用途土地进行分析。在2 0 0 4 年，郑新 奇等写的数字地价模型在城市地价时空分析中的应用一文，以山东济南市 为例，对济南市1 9 9 8 - 2 0 0 1 的地价数据资料进行了分析。文中只是进行了地价 剖面图展示、分析。至于其他形式的地价信息形式没有提及。 第四，g i s 技术在城市空间地价研究领域中的应用研究； 有关g i s 技术在城市土地价格、土地利用方面的研究，中国农业大学的蒋 芳和朱道林在基于g i s 的地价空间分布规律研究一文中曾有提及。但此文 重点是地价规律的发现，而且也只是研究住宅用地。关于城市土地价格信息及 管理的应用型g i s 系统的编制以及应用研究的文章到目前还未查阅到。有关土 地估价、房地产开发、房地产测绘等方面的g i s 系统有些文章有所论述。如胡 建民等写的( g i s 支持下的土地估价研究、柴九宁等写的利用g i s 技术建立 4 第1 章引言 土地利用、人口与出行信息系统的研究、王朝等写的基于g i s 的房产测绘专 题制图系统研究等。 第五，一些应用g i s 系统的开发研究 虽然没有专门的论述有关城市土地价格信息及管理系统的文章，但也有一 些应用g i s 系统开发成功并应用到了生产实践。如朱明等写的基于m a p i n f o 的城市房地产绿地可达性查询系统开发一文就讲述了一个关于房地产绿地产 查询的应用g i s 系统。还有一些应用g i s 系统，正如上文所提到的大部分是应 用在了土地利用、土地评估、房产测绘等方面。 1 4 论文的内容和框架 图1 - 1 论文内容框架图 5 第2 章g i s 基础理论与技术 2 1gis 基础理论 第2 章g is 基础理论与技术 2 1 1gis 概念介绍 g i s ( 地理信息系统：g e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m ，简称g i s ) ，是在计 算机硬件支持下，对整个或者部分地球表层空间中的有关地理分布数据进行采 集、存储、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。地理信息系统( g i s ) 处 理和管理的对象是多种地理空间实体数据及其关系，包括空间定位数据、图形 数据、遥感图像数据、属性数据等，主要用于分析和处理一定地理区域内分布 的各种现象和过程，解决复杂的规划、决策和管理问题卜j 。 一个实用的g i s 系统，要支持对空间数据的采集、管理、处理、分析、建 模和显示等功能，其基本组成一般包括一下五个主要部分：系统硬件、系统软 件、空间数据、应用人员和应用模型【5 1 。它们之间的关系如图2 1 所示： 图2 1g i s 结构图 6 第2 章g i s 基础理论与技术 g i s 系统具有两大功能：1 ) 基本功能；2 ) 应用功能。其中，基本功能包括 数据采集与编辑、数据存储与管理、数据处理与变换、空间分析与统计产品制 作与显示、二次开发和编程；应用功能包括资源管理、区域规划、国土监测、 辅助决策等【5 1 。 2 1 2gis 技术框架 g i s 技术由三大部分组成：空间数据库建立和管理、空间数据分析以及地理 图形的显示和输出，如下图2 2 ： 图2 2g i s 技术框架图 7 第2 章g i s 基础理论与技术 2 2gis 现代技术进展 g i s 的发展已历经3 0 余年，用户的需要、技术的进步、应用方法的提高以 及有关组织机构的建立等因素，深深影响着g i s 的发展历程。现代g i s 技术应 用越来越广泛和深入，而且已经发展成为一门独立的新兴学科。以下详细介绍 g i s 现代技术发展的概况。 ( 1 ) 面向对象技术与g i s 结合 面向对象技术将现实世界的实体都抽象为对象，利用四种数据抽象技术( 分 类、概括、联合、聚集) 可构建复杂的地理实体，利用继承和传播这两种数据 抽象工具将所有实体对象构建成一个分层结构。面向对象的方法为描述复杂的 空间信息提供了一条适合于人类思维模式的直观、结构清晰、组织有序的方法， 面向对象数据模型成为较为理想的统一管理g i s 空间信息数据的有效模型。 s m a l l w o r l dg i s 是目前面向对象g i s 中最为典型的代表，一些传统的g i s 也开 始部分采用面向对象的技术。 ( 2 ) 真三维g i s 和时空g i s 近年来，计算机技术迅猛发展，特别是计算机图形学的发展，使得显示和 描述三维实体的几何特征和属性特征成为可能，由此真三维数据结构的研究， 真三维g i s 的应用成为g i s 技术发展的一个热点。时空g i s 主要研究时空模型， 时空数据的表示、存储、操作、查询和时空分析。 ( 3 ) g i s 应用模型的扩展 g i s 的强大生命力在于与各种实际应用的结合。为用户提供建立专业应用模 型的二次开发工具和环境是目前大多数g i s 软件解决g i s 建模问题的一般方法， 而这种方法的一个主要问题是对于普通用户过于困难，最理想的方式是g i s 本 身能支持建立专业应用模型，这种g i s 又称为地理信息建模系统，它能支持面 向用户的空间分析模型的定义、生成和检验的环境，支持与用户交互式的基于 g i s 的分析、建模和决策。 ( 4 ) i n t e r n e t 与g i s 结合 i n t e r n e t 技术的迅速发展与普及应用为g i s 发展提供了新的机遇，i n t e r n e t 改变了地理信息的获取、传输、发布、共享、应用和可视化等过程和方式， i n t e r n e t 已经成为g i s 新的操作平台。在w e b 上发布和出版空间数据，为用户 提供空间数据浏览、查询、制作专题图和分析的功能，已经成为g i s 发展的必 8 第2 章g i s 基础理论与技术 然趋势了。i n t e r n e tg i s 的信息处理模式由传统的集中式转向客户一服务器模式， 客户机处理g i s 应用软件，服务器负责存储和管理g i s 空间数据，并响应客户 机对g i s 应用功能的服务请求。 ( 5 ) g i s 与专家系统、神经网络结合 g i s 经过4 0 年的发展已经逐渐成熟，但它的应用还主要停留在空间数据库 的建立与管理、空间实体查询、空间叠置分析、缓冲区分析以及成果输出上， 由于缺乏知识处理和进行启发式推理的能力，其决策支持功能仍然很弱，还无 法解决多层次、多因素、非线性变化的复杂地学问题。解决这类问题是一项具 有一定创造性的过程，需要大量的人为经验和专家知识。因此将g i s 与专家系 统相结合，发展智能g i s 或专家g i s 是解决复杂地学问题的重要途径。这方面 的研究受到广泛的重视并取得了一定的成果【5 1 。 2 3g l s 技术在房地产领域的应用 2 3 1gi s 技术在房地产领域的应用范畴 目前g i s 技术在房地产领域的应用主要集中在以下几个范畴： ( 1 ) 应用g i s 技术进行房地产估价系统的开发； ( 2 ) 基于g i s 技术的房地产销售管理系统的开发： ( 3 ) 利用g i s 技术开发房地产开发投资决策支持系统； ( 4 ) 基于g i s 技术的房屋土地测绘系统的开发； ( 5 ) 利用g i s 技术开发城市房屋或土地价格信息及管理系统； ( 6 ) 利用g i s 系统对城市土地利用规划提供支持。 2 3 2gis 技术在房地产领域的应用研究综述 ( 1 ) g l s 技术在房屋土地估价中的应用 房地产估价是指遵循社会行为学、商品经济学等基本原则，利用科学的估 价方法，根据特定的估价目的，结合专业人员的经验，在综合考虑各种社会的、 经济的、环境的、政治的等影响因素的基础上，在特定的时点对委估房地产各 种物权权益中定权益的估测和判断。在此过程中，专业估价人员根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地 产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判 9 第2 章g i s 基础理论与技术 定 e l 。在房地产的估价中，有大量空间对象的地理空间数据及其属性数据，如 估价对象及其地理区位、业主、估价时点等，需要形象直观的描述和表达。地 理信息系统g i s 正是能把数据管理和图形管理有机结合起来的信息技术，对这些 信息的表现具有极大的优越性【7 l 。目前，我国的房地产估价有着以下亟待改进 和提高的地方：缺乏系统性、统一性；效率低下，操作成本高；评估成 果质量难以保证；人为因素介入过多，缺乏客观公正性；信息传播不及时 资源信息不能共享等等【6 1 。以上几点在很大程度上削弱了估价工作的科学性， 阻碍了房地产估价业的良性科学发展。g i s 技术在管理和处理这类同时具有空间 特性的各种属性信息数据行之有效。根据g i s 技术的特点，再结合房地产估价本 身的特性，将两者融合于一体，就产生了房地产估价地理信息系统。应用g i s 技 术开发房地产估价系统，可以对房地产估价带来以下几点改进： 使得房地产估价更加科学、合理、可靠； 节约估价工作成本、提高估价工作的效率； 有效过滤人为因素，增强估价客观性； 基于g i s 技术的房地产估价系统开发原理主要是把房地产估价模型和知识 嵌入至u g i s 系统后台，再结合某一宗土地或房屋相关地理和属性数据，经过g i s 系统辅助得出其估计价格。图1 是房地产估价地理信息系统的逻辑结构： ( 2 ) g i s 技术在房地产销售管理中的应用 目前房地产销售的宣传方式传统单一，宣传手段有限，多采用宣传单、宣 传板作为载体。这些载体所表达的数据和信息有限，购房者不能全部了解房地 产楼盘的有关信息，宣传效果也因此大打折扣。有些企业采用3 dm a x 或f l a s h 技术，实现建筑物的三维建模和贴图，并将动画录制成为多媒体文件，这些宣 传方式对于购房者来说，是一种传教式的、被动的、单向的、缺乏交流的灌输。 三维g i s 不仅提供任意方向的、交互式的漫游，而且提供了房产销售的数据管理、 报表生成、统计汇总等数据库功能。将三维g i s 技术应用到房地产销售管理中， 可为购房者提供适时交互、互动的漫游，提供任意方向、任意角度、任意视点 的信息，从而全面了解房地产信息；为房地产销售公司提供一种交互式的、互 动的、能表达大数据量的宣传载体和宣传工具，同时提供一种适时的、高效的 房产管理决策系统 8 1 。 基于g i s 技术的房地产销售管理系统主要优点体现在以下几个方面： 信息完整而有条理，有利于房地产销售过程中产品和服务的充分宣传； 1 0 第2 章g i s 基础理论与技术 关于房屋产品本身的装修信息、小区景观信息、区位地段信息等的表达 更加灵活、充分、系统。 有关房地产销售的一些数据信息能够便捷快速得传达给用户。 用户可以根据自己的兴趣进行有关查询。 总之，基于g i s 技术的房地产销售管理系统具有很强的交互性和便捷性，而 且信息量完整系统，这两点是传统管理系统与之无法比拟的。基于g i s 技术的房 地产销售管理系统的开发中主要技术就体现在g i s 的三维可视功能，g i s 的三维 可视技术也是g i s 技术发展的前沿领域，还有很大的发展空间。 ( 3 ) g i s 技术在房地产丌发投资决策中的应用 随着城市建设的突飞猛进和同新月异，要求城市建设、管理、规划者对各种 错综复杂的海量信息能快速、科学地做出判断、决策。这样g i s 技术在房地产开 发投资决策中的应用也就顺理成章了。综合城市各类信息数据，采用先进的g i s 技术建立评估计算模型，将会为城市建设、管理、规划提供科学、可靠、快速的 决策依据；基于g i s 技术的城市房地产开发决策支持系统的研究开发具有重要 的意义：使城市资源开发投资者得到科学、可靠、快速地信息服务，使他们能 准确估算投资风险、及时确定投资方向；快速地为城市管理者、决策者提供科 学、可靠的城市建设项目可行性方案，如城市待开发地块的开发计划、棚户区改 造、道路新建、扩建等城市重大工程项目：根据系统提供的准确资料，通过科 学的规划、决策、设计，使房地产开发工程规划更合理、工程预算更准确、使用 更及时、资金回收得更快。无形中为建设企业节省了大量的投入，也给企业创造 了效益；将储备地块与城市发展建设的总体规划进行结合，实现良性的建设投 资 9 1 。 g i s 技术在房地产开发投资决策中的应用所带来的效益主要体现在以下几 点： 可以实现土地开发规划的地图可视化操作，用户界面好，使用人员即使不 具备专业知识也能操作； 应用地理信息系统( g i s ) 技术，使开发地块现状信息以地图的形式形象直 观地展现在面前，可对开发地块自动测算效益，从而为房地产开发规划提供科学 的依据； 利用可视化技术可实现数据作图，包括用柱状图、饼状图等形象化手段，以 不同的视图进行资源信息的比较分析，使分析的结果直观、明了； 第2 章g i s 基础理论与技术 能完整地将每次通过领域专家修正的各类房地产开发定额作为知识库进 行对应规则保存，达到一定的智能水平。 ( 4 ) g i s 技术在房屋或土地价格信息及管理中的应用 在一般情况下，宗地价格的评估利用现有的地价形式( 如：综合土地级别基 准地价、分土地用途( 商业、住宅、工业等) 级别基准地价、商业用地路线价、 区片价、标准宗地价( 有时称标定地价) ) 就可满足市场评估的要求，但对研究城 市内部空间地价的变化及其演化规律就显得粗糙和力不从心0 0 1 。这不仅给政府 进行城市土地市场管理和城市土地优化利用正确的决策带来了难度，而且也不 能为房地产开发企业提供有效的市场参考。利用现有g i s 技术以及数字地价模型 理论，就能很好的解决这个问题，而且同时会使得人们对城市内部空间地价的 空间分布规律有了更加准确的把握。把数字地价模型理论和现有的g i s 技术结合 起来，可以将空间地价信息与其相对应的地理数据信息紧密的集合在一起，使 人们更加精确、科学的把握城市土地价格的脉搏，这不但能为土地的集约利用 提供很好的依据，而且也从根本上提升人类对土地利用与开发的水平。 g i s 技术应用到房屋或土地价格信息及管理中的现实意义体现在以下几个 方面： 利用g i s 平台，可以为人们展示出形象生动、科学准确的房地产价格信息， 这样可以帮助人们更加快捷准确的对房地产价格做出估计，而且也可以帮助政 府对土地合理规划以及制定更加科学的土地政策； ) g i s 技术应用到城市房屋或土地价格信息及管理中，可以为企业的有关商 业决策提供有力的实际依据； 利用g i s 技术平台，还可以持续开发出具有其它功能的、针对其它特殊用 途的土地、房屋价格信息有关的应用型g i s 系统。 1 2 第3 章土地价格信息管理系统设计 第3 章土地价格信息管理系统设计 3 1 系统总体设计方案 土地价格信息管理系统是一种以土地价格信息管理为主的专题应用型 g i s ，是现代g i s 技术在土地价格信息管理领域的应用。集一般g i s 功能与土地 价格信息数据管理分析功能于一身。本系统以城市区域样本点的历年四个季度 房屋挂牌价格剥离后的土地价格数据为源数据，建立相应数据库，然后再以土 地价格源数据为基础，进行一系列的处理、分析、存储、更新，以达到对城市 区域土地价格的管理和动态把握。系统开发技术采取的是o l e 自动化开发模式， 即以v b 6 0 为主要开发语言，通过o l e 自动化技术，集成m a p l n f o 、s u r f e r 、 o f f i c e 等功能。 3 1 1 系统开发目标 土地价格信息管理系统的开发总体上主要是为满足社会同益对城市土地价 格信息的动态精确把握的需求。土地价格信息管理系统开发目标有一下几点： ( 1 ) 样本源数据处理 通过对样本源数据的处理，分别建立土地价格样本层、各专题图图层、各 插值图图层。 ( 2 ) 土地价格专题图显示 在各个样本层图层以及专题图图层建立的基础上，用户可以通过本系统形 象直观的观察城市区域土地价格的宏观分布规律。并且可以输出有关的地价分 布形态图片文件。 ( 3 ) 土地价格样本数据分析 本系统具有对各区域样本数据的比较分析，分别在时间和空间的角度划分 为五种比较模式。用户可以根据应用需求分别对地价数据比较分析，并且系统 可以和o f f i c e 办公软件联接，以便用户更加深入的处理。 ( 4 ) 土地价格插值数据分析 本系统还具有对区域地价插值数据的比较分析功能，使用户在样本数据比 较分析的基础上，可以结合区域地价插值数据的比较分析，更加全面的把握区 域地价分布规律。 第3 章土地价格信息管理系统设计 ( 5 ) 区域地价动态演示 以不同的时间点为轴，系统可以对某一区域在用户设置的一个时间跨度内， 动态的演示出地价的动态变化态势。 3 1 2 系统总体设计逻辑框架 系统总体设计逻辑框架如下图3 - 1 所示： 图3 1 系统总计逻辑框架 1 4 第3 章土地价格信息管理系统设计 3 2 系统详细设计 3 2 1 系统功能模块划分 土地价格信息管理系统划分为四大模块：g i s 通用功能模块；地价源数 据处理模块；地价信息显示输出模块：地价信息数据比较分析。 g i s 通用功能模块是对系统工作底图有关数据进行管理和维护，包括电子地 图数据的编辑、修饰、输出、漫游、缩放等，另外也兼有对地价专题图数据的 管理维护；地价源数据处理模块主要是对样本地价源数据通过计算机自动化处 理，主要包括地价样本层的生成、有关专题图层的生成、插值数据库的建立、 区域板块样本地价数据统计计算等，为地价信息数据的显示及其比较分析做准 备；地价信息显示输出模块是实现地价数据图的空间显示与输出功能，包括地 价信息二维显示、地价信息三维显示、区域地价信息多时点动念演化、任意区 域地价信息输出、各种地价信息专题图输出等：地价信息数据比较分析主要是 对各区域地价数据( 样本和插值数据) 进行比较分析，根据时空划分为五种比 较模式，每种比较模式下都能与o f f i c e 中的e x c e l 联接，可以方便用户在办 公软件下对地价数据进一步的分析处理。 3 2 2 系统开发技术路线 土地价格信息管理系统采取的技术路线为：利用v b 6 0 可视化编程语言， 系统界面由v b 6 0 开发，运用o l e 自动化技术，以v b 6 0 + m a p l n f 0 7 5 + m a p b a s i c 7 0 + s u r f e r 8 0 为工具开发系统内核功能，如下图3 2 所示： 图3 - 2 系统开发技术路线图 1 5 第3 章土地价格信息管理系统设计 第4 章土地价格信息管理系统开发 4 1 数字