（土地资源管理专业论文）常德市城区土地利用集约潜力评价研究.pdf

摘要 随着城市化进程的加快，城市发展对土地的需求不断增加。目前， 我国经济快速发展对城市建设用地的巨大需求已经严重威胁到了区 域粮食安全和生态安全。城市土地是城市社会和经济发展的基础，其 利用水平的高低会给城市带来不同的经济、社会和环境效益。因此， 无论从保护耕地资源，还是从城市可持续发展的角度，城市土地集约 利用都显得非常重要。 本文首先论述了城市土地集约利用研究的背景、目的及意义，阐 明了城市土地集约利用的基本概念，简述了国内外研究现状。然后对 常德市目前城区土地利用现状进行了分析。特别地，运用熵值法从投 入和产出两方面对土地经济效益进行了评价。结果显示：该市城区土 地利用结构较合理，其土地的经济效益水平在全省属于第1 i i 级，处 于中等水平。但目前该市城区土地利用存在扩张过快、布局不合理、 土地产出不平衡、资金投入不足等问题。 本文根据常德市城区各个区片的发展方向，结合城区目前土地利 用状况分别设计了符合各个区片发展方向的评价土地利用集约潜力 的指标体系。运用脚方法确定了指标权重，采用多因素综合评分法 对城区土地利用集约潜力进行了深入的评价。结果表明：常德市江北 城区、江南城区、德山开发区的土地利用集约潜力分值分别为5 8 2 3 、 6 2 8 8 、6 8 3 8 。江北城区的集约利用状况最好，潜力最小，江南城区 次之，德山开发区的土地集约利用状况最差，潜力最大。在此基础上， 进一步提出了各个区片的潜力挖掘方向：江北城区通过控制目前城区 外延扩张的速度，严控增量、盘活存量达到土地集约高效利用的目的； 调整各类用地比例，优化布局，改善投资环境，增加土地投入，提高 产出是江南城区挖掘土地潜力的有效途径；德山开发区主要通过应用 高科技，提高劳动生产率和土地投入转化为产出的能力来提高单位土 地经济效益。达到土地集约利用的目的。 关键词：城区土地，土地集约利用，集约利用潜力，常德市 a b s t r a c t a l o n g w i t ht h er a p i du r b a n i z a t i o n ，c i t yd e v e l o p m e n td e m a n d e dm o r c a n dm o r cl a n d n o w a d a y s ，b o t he n v i r o n m e n ta n df o o d ss e c u r i t yi nc h i n a h a v eb e e nt h r e a t e n e db yt h ev a s td e m a n d sf o rc o n s t r u c t i o nl a n d a st h e u r b a nl a n dw a st h ef o u n d a t i o no f u r b a ns o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t , t h ee 硒c i e n to fu r b a nl a n du s ec r e a t e e dd i f f e r e n te c o n o m i c s o c i a la n d e n v i r o n m e n t a lb e n e f i t s b o t hf o rt h ep r o t e c t i n gc u l t i v a t e dl a n da n dt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ec i t y , t h eu r b a nl a n di n t e n s i v eu s ew a ss o i m p o r t a n t i nc i t i e s i nt h i sr e s e a r c h ，w eh a v ed i s c u s s e dt h eb a c k g r o u n d ，t h ep u r p o s e ，t h e m e a n i n go ft h eu r b a nl a n di n t e n s i v eu s ea n de x p o u n d e dt h ed e f i n i t i o no f t h eu r b a nl a n di n t e n s i v e 峨a n ds u m m a r i z e dt h es t u d yo nt h et h e o r yb o t h h o m ea n da b r o a d t h e nw eu s e dc h a n g d ec i t y 笛a l le x a m p l ea n d a n a l y z e di t sp r e s e n ts t r u c t u r e sa n di n t e n s i v el e v e lo fl a n du s e ，v i i t h e n t r o p ym e t h o d , t h ee c o n o m i ce 伍c i e n to fl a n du s eb o t hi n p u ta n do u t p u t h a v eb e e ns t u d i e d t h er e s u l t ss h o w e dt h a tt h ep r e s e n ts t r u c t u r eo fl a n d u s ew a sr e a s o n a b l ei nc h a n g d e , a n di t se c o n o m i ce f f i c i e n to fl a n dl l b e l o n g e dt ot h et h i r dc l a s sw h i c hw a sa lt h em i d d l el e v e li nh u n a n p r o v i n c e b u tt h e r ew e 豫l o t so fp r o b l e m sw i t hl a n du s ei nt h ec i t y s u c h a se x p a n s i o no fu r b a nl a n d1 j l l 锄t o or a p i d l y , t h ep l a c e m e n to fu r b a nl a n d w a sc h a o t i c ，t h ei n p u ta n do u t p u to fl a n dw a sa s y m m e t r i ca n dt h e i n v e s t m e n to nl a n dw a sn o te n o u g h c o n s i d e r e dt h ed e v e l o p m e n ta n dt h ep r e s e n tl a n du s ei nj i a n g b e i , j i a n g n a na n dd e s h a nd i s t r i c t ，w es e tu pa l li n d e xs y s t e mo ft h eu r b a n l a n di n t e n s i v eu s ew h i c hc o u l df i tt ot h et h r e ed i s 打i c t si nc h a n g d e 1 1 艟 w e i g h t so ft h ei n d e xw e 他e s t a b l i s h e db yu s i n ga n a l y t i ch i e r a r c h y p r o c e s sa n dt h ep o t e n t i a lo fu r b a nl a n di n t e n s i v eu s ew a se v a l u a t e db y u s i n gm u l t i f a c t o rs y n t h e t i ce v a l u a t i o n ；w ef o u n dt h a tt h ep o t e n t i a li n d e x o fu r b a nl a n di n t e n s i v eu 8 ea r e5 7 8 2 ( j i a n g b e i ) ，5 8 9 8 ( j i a n g n a n ) a n d 6 9 0 5 ( d e s h a n ) t h a tr e p r e s e n t e dt h a tt h ej i a n g b e i sl a n dw h i c hh a sb e e n 。 i n t e n s i v e l ye x p l o r e dw a st h eb e s t ，f o l l o w e db y t h ej i a n g n a na n d d e s h a n i nt h eo p p o s i t e , t h ed e s h a nd i s t r i c t sl a n du s cp o t e n t i a lw a st h e n b e s t , t h e nt h ej i a n g n a na n dt h ej i a n g b e i b a s e do nt h a t ，f u r t h e rs t u d yh a s g i v e nw a y st oe x p l o i tt h ep o t e n t i a li ne a c hd i s t r i c t f o re x a m p l e , s l o w i n g d o w nt h es t r e t c hs p e e do fu r b a na 坞aa n de x p l o r i n gt h ee x i s t i n gu r b a n l a n dc o u l da c h i e v et h eb e s to fl a n di n t e n s i v eu s ei nt h ej i a n g b c id i s t r i c t n ej i a n g n a nd i s t r i c tc o u l da d j u s tt h er a t i oo ft h el a n d s , r e f o r mt h e p l a c e m e n to ft h el a n d sa n da m e l i o r a t et h ei n v e s t m e n tc i r c u m s t a n c e st o a c h i e v et h e g o a lo fi m p r o v i n gt h el a n dp o t e n t i a l i tc a nu s et h e h i g h t e c h n o l o g y , r a i s et h el a b o rp r o d u c t i v i t y , e n h a n c et h ea b i l i t yo f c o n v e r t i n gt h ei n p u tt oo u t p u tf o rd e s h a nd i s t r i c tt oi m p r o v et h el e v e lo f l a n di n t e n s i v el l 1 时w 娥l l i b a nl a n d ；l a n di n t e n s i v eu s e ； l a n du s ei n t e n s i f i c a t i o np o t e n t i a l ；c h a n g d ec i t y m 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：圳娲) 伽年白月，日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 作者签名： 导师签名： ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 壶1 1 吻日期：叫年6 月2e l 、1 ， 协杪年月日 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 第一章绪论 1 1 研究的背景和意义 1 1 1 城市土地集约利用研究的背景 我国是一个人多地少的国家，土地资源人均占有量为0 7 9 h m 2 ， 仅为世界平均水平的3 3 9 ，人均耕地面积更少，仅为o 0 9 h m 2 ，为 世界平均水平的2 7 l i 】。随着我国经济的发展和城市化水平的提高， 各项建设占用耕地数量日益增多，城市建成区面积日益扩大 1 9 8 1 - 2 0 0 3 年城市建设用地面积以年均6 8 7 的速度增加，每年增加 约1 0 1 1 k i n 2 。在城市快速扩张的同时，耕地资源急剧减少，2 0 0 3 年国 土资源公报表明：耕地资源从1 9 9 7 年的1 , 3 0 0 。6 6 7 k m 2 减少到2 0 0 3 年 的1 , 2 3 4 ，0 0 0 k m 2 ，7 年间共减少了6 6 ，6 6 7 k m 2 1 2 1 。另一方面，浪费和粗 放用地的现象日益严重。到2 0 0 4 年底，我国城镇规划范围内共有闲 置用地7 2 0 k m 2 ，空闲用地5 4 8 k m 2 ，批而未供土地1 3 5 6k m 2 ，三类土 地总量共2 6 2 4 k m 2 ，相当于现有城镇建设用地总量的7 8 3 j 。因粗放 用地造成的矛盾和问题，特别是滥占耕地的经济增长思路，已经成为 影响我国经济社会持续平稳运行不容忽视的现实问题。随着我国经济 快速发展及城市化，工业化进程的加快，对城市建设用地的需求将大 大增加，各类城市建设用地需求将给城市土地供应及落实我国耕地总 量动态平衡的目标带来很大压力，仅靠新增用地发展城市建设难度很 大。因此，就城市发展本身而言，必须走集约利用的道路，尽量少占 耕地切实保护基本农田，延缓城市扩张的速度。 中央领导曾多次强调，要按照建设节约型社会和发展循环经济的 要求，积极探索建立国土资源管理的新体制，全面落实土地管理的各 项措旖，节约和集约使用土地，切实保护耕地特别是基本农压1 c 4 1 。改 变我国目前城市土地狙放开发经营管理模式，促进城市由外延扩张向 内涵挖潜的方向发展，这是解决我国当前城市化进程中，对建设用地 需求及土地供应不足矛盾的基本途径1 3 】o2 0 0 5 年6 月2 5 日，全国“土 地日”确定的主题就是“节约集约用地，促进科学发展”。通过挖掘 城市存量土地利用潜力，可以节约用地，有效地减少城市发展中对耕 硕士学位论文 地的占用从而保证粮食安全，顺利推进我国的工业化、城镇化和现代 化。因此，集约利用不仅是城市土地管理的核心内容，也是我国城市 发展的必然选择，同时也是建设节约型社会的重要内容之一。 1 1 2 常德市城区土地集约利用研究的意义 l 、有利于实现经济增长方式的根本转变 粗放型经济增长方式是在生产技术水平较低的条件下，通过增加 资金、人力、物力等生产要素的投入量来提高产量或产值的经济增长 方式。租放型经济增长方式是单纯依靠生产要素的大量投入和扩张即 通过扩大生产场地，增加机器设备、增加劳动力等来实现经济增长的， 粗放型经济增长方式将引起经济发展与资源、环境的不协调。高能耗、 高污染的第二产业占国民经济的比重偏高，将造成资源供给紧张，环 境污染加重，直接影响到投资环境和可持续发展。而集约型增长方式 是在技术创新、人力资本积累、资源转移、规模经济、学习效应等因 素形成的动力推动下的一种经济增长方式，其最大的特点是高投入、 高技术、低消耗和高产出，这是一种增长代价较小，增长的质量和效 益较高的增长方式。目前常德市高消耗、高污染、低效益的传统产业 仍主导经济发展，对能源、原材料依存度较高，竞争能力弱。非金属 矿产、农产品加工粗放，资源浪费比较严重，增值能力不强。2 0 0 5 年末高新技术产业增加值仅占工业增加值的7 4 ，传统的劳动密集 型和资本密集型产业比重仍较大。现有的产业集聚度也不高，企业横 向联系少，产业规模优势未能得到发挥。以食品业为例，市区的制造 企业中，食品厂家占近一半，但产值不到工业增加值的1 1 0 ，绝大多 数属于小打小闹的小作坊式生产。 土地作为最主要的自然资源之一，是人类生产生活的必备物质基 础，也是其他自然资源的基本物质载体。土地利用水平是资源利用水 平的重要标志，是衡量地区经济增长方式的重要尺度。党中央建设节 约型社会的号召为节约集约用地带来了良好机遇。从长远看，实行节 约集约用地，也必然会不断促进经济结构的优化调整和经济增长方式 的转交。 2 、有利于缓解现有土地供需矛盾，保护耕地，实现可持续发展 土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，它为人类提 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 供充足的生活资料以及合适的生产和生活空间。土地资源的有限性及 社会经济发展对土地的无限要求使得人类社会必须节约集约用地。常 德市正处于加快推进工业化、城镇化和现代化的发展阶段，发展必然 会扩大城市规模，占用耕地。1 9 9 8 2 0 0 5 年市城区范围从3 8 6 9 k m 2 扩 大到5 7 8 0 k i n 2 ，面积扩大了4 9 3 9 。1 9 9 8 - 2 0 0 5 年建成区范围扩张共 占用耕地1 1 7 2 k i n 2 ( 其中基本农田5 0 0 k i n 2 ) ，占城区扩张土地面积的 6 1 3 3 。 在人多地少的国情下，耕地会逐渐显得珍贵。只有实施土地集约 利用，提高现有土地利用强度，挖掘存量土地利用潜力，提高城市土 地使用效率和经济效益，才能解决好常德市土地供需矛盾，缓解“ 要吃饭，二要建设”的压力。城市土地集约利用一方面提高了城市土 地利用率，另一方面延缓了城市扩张的速度，保护了农业生产及生态 环境，促进了可持续发展。 3 、有利于遏制城区土地粗放利用，浪费严重的现象 常德市城区土地利用浪费严重现象较普遍。在用地规模上，表现 为总量失控，扩张过快。由于制度安排，税收设置等诸多因素，造成 了郊区土地开发成本相对低廉，而位于城市中心旧城改造成本相对较 高的现象，于是以经济利益最大化为出发点的开发商们必然愿意占用 郊区地进行开发。同时，地方政府将低价从农民手中征得的土地以 高价卖给土地开发商，从中筹措城市建设资金，增加地方财政收入， 这样在两方力量的推动下，导致城市规模不断向外扩张嘲。2 0 0 1 年至 2 0 0 5 年常德市区城市人口增长了1 8 2 6 ，建成区面积却增长了3 7 6 2 ，城市用地规模增长弹性系数已达2 0 6 ，大大超过了1 1 2 的合理 限度t 6 1 。城区土地综合容积率仅为0 2 ，比全国o 3 川的城市综合容积 率的水平低了0 1 。2 0 0 5 年末建成区内就有8 3 8 6 公顷的土地处于闲 置状态，闲置时间最长的达到了l o 年。通过对建成区进行改造，利 用存量土地，挖掘再利用的潜力，不仅可以遏制土地粗放利用浪费严 重的现象，还可以使旧城更新，城市增容扩能。 4 、有利于节省城市建设投资。 城区土地集约利用可以减少基础设施投入，提高城区用地布局和 人口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益，是为社会提供完善 硕士学位论文 的基础设施和公共服务设施的基本前提。目前常德市处于经济腾飞的 时期，城市基础设施日益完善，但使用效益却明显不足。2 0 0 0 年落 成的常德市汽车总站可谓是气势恢弘，充满了人文主义色彩。一走进 候车厅，参顶大树让人眼睛一亮。阳光从天蓝色天窗透射进大厅，让 旅客疲惫的心得到了极大的放松。但可惜的是，偌大的候车厅里寥寥 数人，售票窗口也只开放了一两个，这其实就是潜在的资源浪费的现 象。常德市目前的经济水平并不是很高，人力、物力、财力有限，经 济发展和城市建设都需要大量的投资，城市建设应当尽量集中布局。 集约利用土地，减少道路、管线等基础设施投资和运行费用，既为居 民提供完善的基础设施和社会服务，又极大地提高基础设施的使用效 率，尽量减少设施使用闲置浪费现象。 5 、有利于推动常德市。生态市”建设 土地粗放利用和土地过度利用都可能会产生一些环境问题，但真 正意义上的土地集约利用，其高投入是将各种土地生产投入要素优化 配置并合理布局后的高投入，其高产出是与外部生态环境相协调，形 成良性循环后的高产f l j t s j 。所以，土地集约利用，不但不会产生生态 环境问题，反而会促进生态环境的改善。与土地粗放利用相反，土地 利用越集约，单位土地产品的资源消耗和环境破坏越少，生态环境建 设越好。因此土地集约利用与生态环境之间的关系是一种辩证统一的 关系。 近年来常德市在生态建设领域不断加大了工作力度，城市垃圾、 城市污水已有合格的处理设施，市区建成了环境空气自动监测系统， 城市绿化居湖南省之首。同时，森林覆盖率、基尼系数、环境宣传保 护教育普及率等指标已达到国家环保总局提出的生态市建设标准。常 德市先后荣获“国家卫生城市”、“全国创建文明城市工作先进市”、 “中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国城市环境综合整治 先进城市”、“中国魅力城市”、“国际花园城市”等一系列荣誉称号， 已有的成果和成就为建设生态城市打下了良好的生态基础。但在经济 竞争力方面常德市距离生态城市的目标还有一定差距，经济指标已经 成为常德市“生态市”建设的瓶颈。2 0 0 5 年常德市区人均g d p 指标 达标率仅为5 9 6 3 。规模化企业通过i s m l 4 0 0 0 认证比率仅为0 7 4 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 ，指标达标率仅为4 。以科技含量高、经济效益好、资源消耗低、 环境污染少为特征的生态经济几乎没有。可见，常德市目前还仅仅是 停留在生态园林城市建设阶段，只是简单地增加绿色空间，追求的只 是绿化美化等城市外在形象的塑造，虽然这是生态城市建设的个重 要过程，但决不是建设的最终目标。生态城市的本质是经济增长方式 的“集约内涵式”，重视质量和综合效益。因此，常德市要真正达到 生态城市的要求，就必须改变现有粗放的资源利用方式。土地是一切 经济要素的落脚点，只有土地集约利用了才能推动经济增长方式的改 变。在土地集约利用的过程中，土地生产投入要素和布局逐步趋于合 理，在有限的土地资源上通过要素优化生产出更多的产品，一方面减 少了对不可再生资源的消耗和污染，另一方面也使为治理已存在的环 境污染和破坏提供技术和资金支持成为可能 6 、有利于加强政府对土地的管理 ( 1 ) 有助于土地管理部门充分了解城市土地利用存在的问题， 从而科学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市土地的使 用方向。 ( 2 ) 建立城市土地集约利用评价的指标体系和模型，评价城市 土地集约利用状况和潜力大小，有助于土地管理部门充分了解土地利 用潜力，加强增量土地供给和存量土地供给的衔接，使土地供应计划 的制定具有科学性、合理性和公平性。 ( 3 ) 有助于土地管理部门制定和完善城市土地利用的有关法律 法规，推动土地管理法制化的进程。 1 2 城市土地集约利用的基本概念 1 2 1 城市土地集约利用的概念和内涵 对城市土地集约利用研究最早来自于对农业土地利用的研究，是 李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的。所谓农业土 地集约利用是指在一定面积土地上集中地投入较多的生产资料和活 劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较少面积的土地上获得高 额产量和收入的一种农业经营方式。 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的。目 硕士学位论文 前对城市土地集约利用的概念尚未达成共识。但研究者从不同角度和 不同层次给予了阐述。美国著名的土地经济学家伊利在其所著的土 地经济学原理中指出：对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个 方法叫做土地利用的集约 9 1 。周诚认为，城市土地集约利用的主要内 容是；避免土地的空闲所造成的“时间性浪费”：慎重确定一切 用地项目，避免项目不当，建成后利用率低，甚至长期空置而无法利 用或不予利用，造成土地与土地附属物投资的双重性、长期性浪费； 合理确定一切建筑物、用地项目的占地标准；强化土地立体利用 向空中、地下扩展土地实际利用范围，把一平方米土地当作几平 方米来加以利用【嘲。毕宝德认为：所谓集约度，就是指单位土地面积 上所投入资本和劳动的数量。所投入的资本和劳动越多，则集约度越 高，反之，则越低。人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地， 言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设的 是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。 前一类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是 力争获得单位面积上的最大收益。” i 1 1 人们把在单位土地上使用高比 率的资本和劳动投入的土地利用类型称作集约利用。丘金峰主编的 房地产法词典中指出：城市土地集约利用程度指单位面积城市土 地上的投资和使用状况。衡量城市土地集约利用程度的指标有：1 资 金集约度，即单位面积城市土地上的投资额，表现为土地上的土地投 资占土地面积之比。2 技术集约度：即土地之上建筑物和设施在施工 中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映。 3 人口集约度旧。宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约 经营程度”词条的解释是：土地集约经营程度，是指单位面积土地投 入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、物力投入水平 高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程度的指标有 许多，如每平方米的建筑投资量等【l3 1 。肖梦认为：城市土地集约化使 用，可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土地一地多用。 城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进 行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用 途的多种建设项目。这也就是提高城市土地利用的集约化利用【1 4 】。 6 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 多数学者都认为土地集约利用就是通过增加在土地上的投入，以 获得更多产出的土地开发经营模式。一些学者认为城市土地集约利用 还应包括城市土地结构的优化和合理布局。例如原国家土地管理局局 长邹玉川在1 9 9 6 年土地日发表的文章中，指出城市土地内涵挖潜、 集约利用的潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜力可挖；二是 调整城市用地布局，提高土地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地有 潜力可挖；四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖f 1 5 】。其中第二点 指的就是用地结构优化的闯题。龚义等认为城市整体必须在合理布 局，优化用地结构的前提下，通过增加存量土地的投入，改善经营管 理等途径，不断提高土地的使用效率f 1 6 l 。曹建海主张使用土地有效利 用而不是土地集约利用。原因在于土地使用效率在经济学中有一定的 计量标准，达不到或者超过这个标准，都会导致土地利用效率的损失 而如果对土地集约利用的概念把握不当，土地利用的必然趋势是土地 的低度和过度利用，而不可能达到适度利用的水平【1 7 l 。何芳等认为城 市土地集约利用是指合理投入劳动、资本和技术，充分挖掘城市土地 潜力，获得最佳的综合利用效益的过程。其将城市土地集约利用的阶 段由低到高形式分为劳力资本型集约、资本技术型集约、结构型集约 和生态型集约。其还认为城市土地利用最佳集约度与城市化水平密切 相关。城市化的不同阶段对应着城市土地利用的不同集约强度、利用 形式和类型【l 阳。相当多的学者认为城市土地集约利用是个动态过程， 而不是一个静态终极目标1 1 6 , 1 9 。不同的经济发展和科学技术水平对应 有不同的城市集约利用水平。因为城市具有多种社会、经济功能，因 此部分学者认为，土地集约利用不能简单地局限于投入和产出的提 高，而应追求经济、社会、生态效益的统一【1 6 2 0 - - 2 。他们将城市土地 集约利用的内涵界定为：以合理布局、优化用地结构和可持续发展的 思想为依据，通过增加存量土地投入，改善经营管理等途径，不断提 高土地的使用效率和经济效益 j 6 , 1 9 】。 根据土地报酬递减规律，土地的产出并不会随着土地投入的增加 而增大，相反，当对土地的投入超过了经济报酬递减点时，这时的 地利用其实为过度利用，其也不属于集约利用范畴。另外，城市土地 利用是一个动态的过程，土地集约利用应充分考虑城市现代化过程中 硕士学位论文 功能的扩展，考虑土地集约利用的动态发展趋势【1 删。因此，本研究 将城市土地集约利用的概念定义如下：城市土地集约利用是在特定时 段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指在可持续发展 思想的指导下、在不破坏生态环境的前提下，通过增加存量土地投入， 优化用地结构，改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率，从 而实现良好的经济效益、生态效益和社会效益的土地利用方式。 1 2 2 相关概念界定 ( 1 ) 土地集约利用与合理利用的区别与联系 城市土地合理利用是根据土地资源的特点，通过科学技术和规划 布局的手段，使城市土地具有最佳的空间组合与利用方式，充分发挥 土地功能要素在城市活动中的作用，以期获得最佳的社会、经济、生 态的综合效益，并保持这种的效益的长期性。显然，合理利用从内涵 和范围上来看都比集约利用要广泛。城市土地合理利用基本上包含了 土地集约利用的内容，但后者不能完全取代合理利用。实现城市土地 合理利用更多依赖工程技术和规划手段，辅以诸如政策法规、经济手 段等途径；而土地集约利用最终目标毕竟还是土地使用效率和产出效 率的提高，属经济范畴，故更多还是要靠市场规律、经济手段和管理 政策来实现。 ( 2 ) 土地集约利用与可持续利用的区别和联系 土地可持续利用是人们接受了可持续发展观念，对以往土地利用 方式的反思，是可持续发展理论在土地利用中的应用。联合国环境与 发展委员会对可持续发展的定义为：可持续发展是既满足当代人的需 要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。土地集约利用 是以可持续发展为前提的，因此其属于可持续利用的范畴，但土地集 约利用更注重于生产效率和经济效果，与土地可持续利用相比是相对 片面的土地利用。土地可持续利用体现了人们对土地利用的多目标 性，强调环境、效益的协调发展，要求正确处理近远期的各种利害关 系，因此可持续利用是人们对土地利用方面更高步的认识。 l 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 1 。3 国内外研究综述 1 3 1 国外研究动态 ( 1 ) 土地报酬递减理论 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。1 7 世纪中叶威廉配第发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超 过这一限度后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加 了。1 8 1 5 年英国威斯特( e w e s t ) 在其资本用于土地一书中，首次 正式提出。土地报酬递减规律”。具体涵义为在技术不变，其他要素 不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的 报酬增量( 边际报酬) 迟早会出现下降。著名剑桥学派的创始人英国 经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活 而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投 入闯题，研究的是土地的合理集约度。此后西方经济学家以美国克拉 克、萨缪尔森、德国奥多尔布林克曼等的著作为代表，对这一规律 作了进一步的解释和拓展。 土地报酬递减规律的解释如下圈； 当其他生产要素固定在某种水平上，其中一种生产要素与总产量 的关系用函数表达为： y = f ( x o ( 1 - 1 ) y 一总产量； f _ _ 新的函数关系； x 卜某一生产要素的投入量。 则平均产量为每增加一单位某种生产要素所增加的总产量，生产 弹性表示报酬的变化强弱及变化力方向： 平均产量为：a p p = y 仅 ( 1 2 ) 边际产量为：m p p = - a y x ( 1 - 3 ) 生产弹性为：既p = m p p 俄p p ( 1 - - 4 ) ) 卜变动生产要素的增加量； y 一为在相应的情况下总产量的增加量。 图l 一1 表示的内容如下： 当生产要素x 在从零增加到a 点这段区域内，边际产量递增， 硕士学位论文 直至达到最高点d ，产量也递增，直至达到该曲线拐点f ，f 点之前 x 的报酬是递增的，并且总产量曲线( t p p ) 、边际产量曲线( m p p ) 都是 增长的，平均产量也平缓增加；由于在这段区域内，总产量和平均产 量均没有达到最高点，因此对任何一项投资生产活动，其生产要素的 投入量都不应停止在“o ) 逛a ”的范围内。 当投入的生产要素从a 点继续增加至b 点时，边际产量递减， 总产量以递减的速度增加；到达b 点时，平均产量曲线达到最高点， 与边际产量曲线相交e 点。 当投入量从b 点继续增加至c 点时，平均产量开始递减，但 其数值高于边际产量。当投入量增至c 点时，边际产量减至零，总产 量达到最高点，若要求最高总产量，生产要素投入应达到c 点。 超过c 点以后，再追加投资，边际产量可能为零或负数，总产 量的绝对数可能不变，也可能减少。因此从经济效益的角度，要素的 投入量不应超过c 点。 圉1 1 报酬递减规律 f i g 1 1l a wo f d i m i n i s h i n gr e t u r n s 报酬递减规律对城市土地集约利用的启示：在单位面积的城市 土地上，人们为了提高土地利用的集约水平，投入各种生产要素，但 土地利用的集约水平并不是与各种生产要素在单位面积土地上所投 入量绝对成正比的，而要根据报酬递减规律，找出生产要素的最佳投 资点。从土地利用的全过程来看，土地报酬的运动规律在正常情况 和一般条件下，应该是随着单位土地面积上生产要素的追加投入，先 是递增后趋向递减。在递减后，如果出现科学技术或社会制度的重大 变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转向递 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 增，技术水平与管理水平稳定下来后，将会再度趋于递减。由此，城 市土地集约程度的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变 化【捌。 ( 2 ) 地租理论 城市土地集约利用的理论依据之一是地租理论。传统地租理论将 地租定义为使用土地的代价，是土地作为生产要素之一投入生产过程 所得到报酬。西方经典的地租理论分三类：古典经济学地租理论、新 古典城市地租理论、马克思地租理论。马克思认为地租是因使用土地 而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。它来源于劳 动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分 配之后所剩余的部分。马克思将地租分为绝对地租和级差地租两种形 式刚。级差地租i 以土地的自然丰度为基础，级差地租l l 则以土地的 经济丰度为基础。 地租理论对城市土地集约利用的启示：绝对地租促使城市土地 集约利用。由于只要使用土地就必须交纳使用费，即由于绝对地租的 存在，迫使土地使用者把土地的租用数减少到最低限度；并在已租用 的土地上追加投资，以尽可能提高土地的产出率。这在客观上有利于 节约城市地资源，促使城市土地集约利用，从而达到最大的经济效 益。级差地租促使区域内城市土地集约利用水平的总体提升。由于 级差地租不仅存在于同一城市的不同区位上，也存在于不同规模的城 市之间。大城市的级差地租在总体上要高于小城市。因此，大城市昂 贵的地价将会形成一种约束力，限制那些占地过大，生产效率低的企 业在大城市中进一步发展，抑制城市规模的扩张，并集聚那些效益高 的第三产业到大城市中，促使大城市的土地集约利用水平的提高。而 小城市地租较低，这样在大城市中难以生存的企业，将被吸引落户到 小城市，其结果促进小城市的发展和土地利用水平的提高，并在区域 内形成合理的城镇体系脚1 。 ( 3 ) 可持续发展理论 可持续发展思想的核心是。既满足当代人的需求，又不对后代人 满足其自身需求的能力构成危害的发展。瞵1 ”它是以保护自然为基础， 与资源和环境的承载力相协调的发展，不仅重视数量的增长，更追求 硕士学位论文 质量的改善、效益的提高、能源的节约，是与社会进步相适应的发展。 可持续发展提出了公平性、可持续性、共同性等原则，体现了经济效 益、社会效益、生态环境效益有机的结合。近年来，随着城市化、工 业化进程的加快，人口增加和人类活动范围的扩大，土地资源越来越 紧缺，破坏和污染越来越严重，人地矛盾越来越突出，严重制约了经 济和社会的发展。在1 9 9 2 年联合国环境与发展大会上，可持续发展 要领得到与会者的共识，从此可持续发展迅速成为地理、环境、经济、 规划等学科研究的焦点和前沿课题( 2 6 2 刀。土地作为一种有限和位置 固定的自然资源，在利用时必须也以可持续发展理论为指导，合理高 效地利用。城市土地集约利用即要在可持续发展理论指导和支撑下进 行，又要以实现可持续发展作为集约利用的目标。 ( 4 ) 。精明增长”理论 ， 美国早在2 0 世纪5 0 年代后期，大城市就开始出现中心区人口停 止增长，甚至负增长，而近郊小城镇人口迅速增加的现象，规划界称 这种现象为“郊区化”圆。年代以后，城市开始以极低的入口密 度向城市边缘扩展，占用过去从未开发的土地。这种失控的城市化地 区不断蔓延的现象，被称为“城市蔓延”。城市蔓延造成了城市生活 环境品质的下降、交通拥挤、城市内部出现阶层与种族分化和郊区孤 立等社会、经济、环境弊端。为了回应城市蔓延所带来的一系列弊端， “新城市主义”应运而生。“新城市主义”创造的紧凑取代了无序蔓 延的郊区模式，减少了浪费和和小汽车的使用，缓解了交通，节省7 能源，“新城市主义”大量被用于实践，可以说相当成功【2 9 l 。 在“新城市运动”大行其道的同时，北美出现了“精明增长”的 规划思潮。1 9 9 9 年，美国城市规划协会( a p a ) 研究完成“精明地增 长的城市规划立法指南”。2 0 0 0 年，a p a 又出版了该指南的使用手册。 “精明增长”作为一种新的城市发展概念，支持增长，因为增长是城 市发展的动力。但其提倡的是一种理性增长，强调对中心城区，旧郊 区的再开发，合理控制空间向外的无序蔓延，创造一个紧凑、高效、 可持续发展的城市空间。这种城市理性增长的理念反映在土地上实际 上就是我国的土地集约利用思想。“精明增长”所包括的“鼓励对中 心城区、近郊区等已开发土地的投资，提倡土地混合开发，反对用地 常德市城区土地利用集约潜力评价研究 功能的生硬分离，鼓励填充式发展等内容”为我国土地集约利用指明 了思路【蝴。 1 3 2 国内研究动态 我国土地集约利用研究起步较晚，1 9 8 0 年开始拟议征收城市土 地使用费，城市土地利用逐步向高效集约化迈进。9 0 年代以后城市 土地定级估价工作逐渐展开，城市土地相关资料日趋完整和系统，为 土地集约利用评价工作打下了良好的基础。从2 0 世纪9 0 年代开始， 随着工业化，城市化进程的加快，耕地保护与建设用地的矛盾日益尖 锐。因此，提高土地使用利用效率，集约节约利用城市土地引起学术 界和政府的广泛关注。1 9 9 8 年，新土地管理法的颁布，提出了 要“加强土地管理，十分珍惜合理利用土地，切实保护耕地，控制建 设用地”1 9 9 9 年国土资源部开展的“新一轮国土资源大调查”项目 设立了子课题“城市土地价格调查与集约利用潜力评价0 该项目标 志着我国对城镇土地集约利用评价研究走上正轨。该课题先后选择了 福州、包头、长春、南京、义乌、天津、济南7 个试点城市开展城市 土地集约利用潜力评价工作。在此过程中，北京大学与中国土地勘测 规划院共同承担了“城市土地集约利用潜力评价方法及指标体系设 计”的研究工作。2 0 0 0 年编制出台了( 2 0 0 0 年城市土地集约利用潜 力评价实施方案。接下来的4 年里上述7 个试点城市开展了土地集 约利用潜力调查与评价工作，建立了土地集约利用潜力评价信息系 统，完成了城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系设计，并 通过阶段性成果评审【3 l j 。我国学者对城市土地集约利用的研究主要侧 重于评价方法和评价指标的研究上。 1 3 2 1 评价方法研究 我国的研究者引进西方国家常用的土地评价理论与方法，结合我 国的实际提出了很多可行的评价方法。特别是近年来随着土地持续利 用研究的深入和遥感( r s ) 、地理信息系统( 0 i s ) 的广泛应用，为集约利 用定量评价和多种方法的综合运用提供了可能【3 2 明。 刘力等采用熵值法分析了全国13 个特大城市土地利用经济效益 的分异特征，对城市土地集约利用评价的方法进了有益的探索1 3 6 1 。薛 俊菲等采用多因素综合评价方法，得到集约利用综合指数，对重庆市 硕士学位论文 北碚区小城镇土地集约水平进行了评价【3 7 1 。史丽君等采用层次分析法 确定指标权重，选择二次综合函数来综合评价城市土地集约利用程度 【3 9 j 。章牧用极限条件法从宏观层次上对福州市土地集约利用等级进行 了评价【3 9 】。赵姚阳等应用模糊数学逻辑方法从土地经济效益和土地使 用效率两个方面对江苏省各地市的土地集约化利用程度进行了评价， 并且划分了等级嗍。宋戈等采用模糊层次分析综合评价方法对黑龙江 阿城市周边卫星城土地集约利用进行了评价，根据评价标准计算出阿 城市土地集约利用程度1 4 n 。黎一畅等采用主成分分析法对江苏省1 3 个城市土地集约利用情况进行了测度f 4 2 1 。杨红梅等利用多元统计分析 中的因素分析法对我国特大城市土地集约利用进行了综合评价