（土地资源管理专业论文）西安市城市土地集约利用评价研究.pdf

摘要 随着我国社会主义市场经济的不断发展，作为城市化的载体土地，是我国最大 的国有资产之一，因此也受到政府、学者和社会各界的重视，而城市土地的集约利用问 题一直是人们关注的热点之一。 本文在阐述土地集约利用内涵，综合分析西安市城六区的自然条件、社会经济及土 地利用现状的基础上，通过对西安市城六区土地集约利用的影响因素进行定性分析，构 建城市土地集约利用评价指标体系，采用主成分分析法计算各年份城市土地集约利用得 分，最后运用数轴法划分为粗放利用、低度集约利用、中度集约利用和高度集约利用。 计算结果显示，8 0 年代，城六区城市土地利用均处于粗放型利用阶段；9 0 年代基本处 于土地低度集约利用阶段；2 1 世纪初则处于土地低度集约向中度集约再到高度集约利用 的混合阶段，结果显示西安市城六区城市土地集约利用水平逐步提高的。通过各城区平 均综合得分比较，得出西安市城六区城市土地集约利用水平排名由高到低依次为碑林 区、新城区、莲湖区、雁塔区、未央区和灞桥区。可见，城六区土地集约利用在空间分 布上遵循“圈层分布、由内向外依次递减 的规律。 在城市土地集约利用潜力研究方面，以西安市城六区为研究对象，结合区域特点， 构建了城市土地集约利用潜力评价指标体系，运用熵值法确定权重，采用总分值极 限修正模型计算潜力得分，最后运用数轴法对其进行空间分级。结果显示，未央区和灞 桥区为高潜力区，莲湖区、新城区和雁塔区为中潜力区，碑林区为低潜力区。其城市土 地集约利用潜力在空间分布上呈圈层向外递增，基本符合西安市社会经济发展情况。 最后，根据以上分析结果，结合西安市土地利用总体规划及社会经济发展规划， 为政府合理安排建设用地及制定合理的土地政策提出了科学的建议，同时，为进一步促 进城市土地利用集约化奠定理论基础。 a b s t r a c t a sc h i n a ss o c i a l i s tm a r k e te c o n o m yc o n t i n u e st od e v e l o p ，a st h ec a r r i e ro ft h ec i t y l a n d ，i sc h i n a so n eo f t h el a r g e s ts t a t e o w n e da s s e t sa n d ，t h e r e f o r e ，s u b j e c tt og o v e m m e n t ， a c a d e m i c sa n dt h ec o m m u n i t y sa t t e n t i o n , a n dt h ei n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n di s s u eh a sb e e n o n eo ft h ef o c u s e sp e o p l e sa t t e n t i o n f i r s to fa l l , b a s e do nt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n do nc o n t e n t ，c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so fs i x d i s t r i c t si nx i a nc i t yo fn a t u r a lc o n d i t i o n s ，l a n du s ea n ds o c i o e c o n o m i cs t a t u s ，t h r o u g ht h e6 d i s t r i c t si nx i a nc i t yl a n d - i n t e n s i v eu s eo ft h ef a c t o r sa f f e c t i n gt h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，t h e c o n s t r u c t i o no ft h ei n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n de v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m ，ap r i n c i p a l c o m p o n e n ta n a l y s i s ( p c a ) m e t h o d t oc a l c u l a t et h ey e a ro fi n t e n s i v eu s eo f u r b a nl a n ds c o r e d t h el a s tf e wa x i sm e t h o do fu s ef o rt h ee x t e n s i v eu s eo fl o w i n t e n s i v eu s e ，m o d e r a t eu s eo f i n t e n s i v ea n dh i g h l yi n t e n s i v eu s e t h er e s u l t ss h o wt h a ti nt h e19 8 0 s ，t h e6d i s t r i c t su r b a n l a n du s ei sa tt h ee x t e n s i o nu s es t a g e ；i nt h e19 9 0 si sa tt h el a n dl o wi n t e n s i v eu s e s t a g e b a s i c a l l y ；i nt h ee a r l y2 1s tc e n t u r yi sal a n do fl o wt om o d e r a t ei n t e n s i v ea n dt h e nt oa h i g h d e g r e eo fi n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fm i x e ds t a g e ；i ti ss h o w e dt h a tt h e6d i s t r i c t si nx i a nc i t y u r b a nl a n di n t e n s i v eu s eo fg r a d u a li m p r o v e m e n ti nt h el e v e l c o m p a r i n ga v e r a g es c o r e s s h o wt h a tx i a nc i t ys i xi n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n da r e ar a n k e dh i g ht ol o wl e v e l sf o l l o w e d b yb e i l i nd i s t r i c t ，x i n c h e n gd i s t r i c t ，l i a n h ud i s t r i c t ，y a n t ad i s t r i c t ，w e i y a n gd i s t r i c ta n d b a q i a od i s t r i c t o b v i o u s l y , t h e6d i s t r i c t si nt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n do nt h es p a t i a l d i s t r i b u t i o no ff o l l o wd i s t r i b u t i o nr i n g ，f o l l o w e db yd i m i n i s h i n gt h ef i e l dw i t h i nt h el a w f u r t e r m o r e ，i nu r b a nl a n du s ep o t e n t i a lo fi n t e n s i v er e s e a r c h ，t os i xd i s t r i c t si nx i a nc i t y f o r t h es t u d y , w i t ht h e i rf e a t u r e s ，c o n s t r u c t i o no fu r b a nl a n du s ep o t e n t i a lo fi n t e n s i v e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m ，t h eu s eo fe n t r o p ym e t h o dt od e t e r m i n et h ew e i g h t ，s y n t h e t i c a l v a l u e - l i m i ta d j u s t i v em o d e l ( s v - l a m ) c a l c u l a t i o no fp o t e n t i a ls c o r e s ，t h ef i n a lu s eo ft h e i r s p a c ea x i so f c l a s s i f i c a t i o n a tl a s t ，b a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i s ，t h ec o m b i n a t i o no f ”x i a no v e r a l ll a n du s ep l a n n i n g ” a n ds o c i o e c o n o m i cd e v e l o p m e n tp l a n n i n g ，r e a s o n a b l ea r r a n g e m e n t sf o rt h ed e v e l o p m e n to f u r b a nl a n da n dt h el a n d p o l i c yo fr e a s o n a b l es c i e n t i f i cp r o p o s a l sa n dt of u r t h e rp r o m o t et h e c i t yf o ri n t e n s i v el a n du s e b a s i s 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 如形年广月劢e l 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) ) 论文作者答名：刁 凯侈年厂月切e l 导师签名：杏2 虱晦 沙扩年广月b 日 吁 、叫 长安大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 论文选题的背景、依据及意义 1 1 1 论文选题的背景 随着我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是党的“十六大 提出全面实现小康 社会的战略目标后，城市化问题受到全社会的普遍关注。作为城市化的载体土地， 是我国最大的国有资产之一，因此也受到政府、学者和社会各界的重视，城市土地利用 研究已成为目前土地科学、城市科学、地理科学、生态学等学科的研究热点，城市土地 的集约利用问题一直是人们关注的重点之一。国土资源部2 0 0 6 年率先在江苏省南通市、 四川省成都市开展城市土地集约利用潜力评价工作；温家宝总理在2 0 0 7 年政府工作 报告中明确指出，要把节约集约用地作为转变经济增长方式的突破口和重要抓手；国 土资源部把“节约集约用地，坚守耕地红线”作为第十七个全国“土地日 的宣传主题； 2 0 0 8 年1 月3 日国务院关于促进节约集约用地的通知强调“切实保护耕地，大力促 进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子， 是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求， 是我国必须长期坚持的一条根本方针。 0 0 2 由此可见，节约集约用地，不仅关系当前经 济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。 城市土地是城市社会和经济发展的基础，也是最具活力、增值潜力最大的国有资产， 更是政府可以直接经营运作的高效资本载体。城市土地资源数量、质量差异，及其在各 行业的分配不同，给城市带来不同的经济效益、社会效益和环境效益。在社会主义市场 经济条件下，受经济利益驱动，城市土地盲目扩张，导致城市土地利用结构不合理，这 一方面严重影响到城市快速步入现代化，另一方面，造成土地资源的大量浪费。据国土 资源部专项调查表明，从1 9 9 6 年到2 0 0 4 年仅8 年间，全国耕地减少了6 6 6 6 7 多万h m 2 ， 大量土地被粗放利用甚至浪费，调查显示，到2 0 0 4 年底，全国城镇规划范围内其闲置 土地达7 1 9 5 3 3h m 2 ，空闲5 6 1 6 0h m 2 ，批而未供1 3 5 6 2 6 7h m 2 ，三类土地总量为2 6 3 7 3 3 3 h m 2 ，相当于现有城镇建设用地的总量的7 8 t 3 1 。从1 9 9 0 年到2 0 0 2 年，全国城市辖区面 积由2 6 5 0 万h i i l 2 扩大到4 6 5 0 万h m 2 ，2 0 0 2 年城市建成面积为2 5 9 7 3 万h m 2 ，相当于 1 9 9 0 年( 9 3 3 2 万h m 2 ) 的2 8 倍 4 1 。可见，我国城市正以“摊大饼 式的发展模式蚕食 着有限的土地资源。在此种形式下，如何使有限的城市资源发挥最大的效益，进而扩大 第一章绪论 城市经济总量，增强城市竞争力，已成为地方各级政府及学术界思考的重要内容之一。 在城市土地资源紧张和环境污染日趋严重的压力下，通过提高城市土地利用效率，合理 配置土地资源是缓解城市土地供需矛盾的根本措施之一5 1 。 本文采用定性与定量相结合的方法，分析8 0 年代以来西安市城六区土地集约利用 程度变化情况进行评价分析，在此基础上对西安市城六区土地利用潜力进行评价，为实 施城市土地利用规划或计划，实现城市土地可持续利用提供科学依据的过程。 1 1 2 研究目的及意义 我国城市正处在一系列激烈的社会经济变革之中，面对经济体制转轨、产业结构调 整、城市急剧扩张和城市化进程日益加速等诸多变化，客观上要求保护和调整好城市土 地资源，促进城市土地及空间资源的合理配置和集约利用。城市土地集约利用研究以城 市可持续发展、城市土地的持续高效集约利用为目标，评价城市土地当前的集约利用水 平与最佳集约利用水平的差别状况，为未来城市土地利用的决策提供参考依据，城市土 地集约利用研究的意义主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 为政府编制土地利用总体规划和城市规划确定城市用地规模提供科学依据。 城市土地集约利用的评价结果，可以直观的反映城市总体集约利用水平。如当前土地利 用集约度低，说明土地利用程度低，在制定城市土地利用政策时就需要更多地考虑城市 土地的内部挖潜。 ( 2 ) 优化土地利用结构，促进土地的合理利用和管理。通过土地集约利用评价， 可以了解到各区域用地的集约利用情况，对于粗放利用和过渡利用的土地可通过经济杠 杆、公共干预、土地整理等手段调节土地利用结构，促进土地资源的合理利用并使之向 着集约利用的方向转变。 ( 3 ) 为土地供应计划的制定以及盘活存量的年度计划实施提供翔实的资料，并为 城市土地储备供应决策提供参考依据。通过土地集约利用潜力评价可以确定一个区域或 一种土地利用类型的集约利用状况，在土地供应计划制定时就需要考虑到所在区域的土 地集约利用状况，有针对性地确定供地数量及其空间分布。 在入口、资源、粮食问题日趋严重的今天，我们必须对以前的城市土地利用方式进 行反思，从集约化和可持续发展的角度出发，转变传统的土地利用观念，对实现城市土 地资源的高效利用和合理配置均具有重要的指导意义。本次研究的主要目的就是通过对 西安市城六区土地利用所存在的问题和主要原因进行剖析，以城市土地集约利用理论为 2 长安大学硕士学位论文 基础，从定性、定量分析的结果明确从战略上实现西安市土地集约化利用的现实性和紧 迫性，结合西安市经济发展的新形势，就如何实现土地集约化利用提出思考和构想。 1 2 国外城市土地集约利用研究进展 1 2 1 理论研究 随着经济的发展，人们对资源需求的扩大，对土地资源利用的理论认识水平也逐步 得到提高。土地集约利用的理论涉及多方面，而最早提出了“土地报酬递减规律”的是 1 8 世纪法国学者杜尔阁，之后大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o1 7 7 2 1 8 2 3 ) 提出土地集约 利用都是以此规律为基础的。 最具影响力的是德国的区位理论思想的形成与发展对土地资源的优化配置有了较 高理论认识。如1 8 2 6 年杜能提出的“农业区位论”是基于级差地租理论确定经营集约 化、专业化布局方法，农业、工业、商业土地利用具有划时代的意义。之后土地集约利 用相关理论如雨后春笋般的发展起来，1 9 0 9 年韦伯的“工业区位论 、1 9 2 3 年 e w b u r g e s s 的城市利用同心圆模式、1 9 3 3 年克里斯塔勒的城市土地综合布局与利用 中心地理论、1 9 3 9 年h h o y t 的扇形模式、1 9 4 5 年c d h a r r i s 的多核模式【鲫。 德国经济学家特奥多尔布林克曼认为土地集约度标准：就是用土地投入劳动和资 本的多少来衡量。提出土地的投入与集约不是无限制的，当在用地集约边际范围内，土 地的集约度与单位土地上投入的工资费用、资本消耗以及经营资本所需支付的利息三项 之和成正比【引。 1 9 9 2 年联合国环境大会上与会代表提出了可持续发展的理念。伴随着可持续发展理 念的广泛深入为人们所接受，可持续的土地资源管理日益被世界各国所认可。1 9 9 9 年美 国提出了“精明增长 ，“紧凑式发展”、“内填式发展 等城市土地利用思想，最终目的 就是遏止城市无序蔓延，提高城市土地利用效率，实现土地资源的合理利用，保护生态 环境【9 】。 1 2 2 方法与技术支持 方法与技术是深入了解任何问题的过程、机理和影响因素的重要手段。由于国外土 地集约利用研究起步较早，不仅在理论方面有较大的突破，而在研究方法与技术方面也 有较大的进展。如综合模型方面，典型的模型有i m a g e 模型、i m p e l 模型、c l u e 模 型、d e m 模型、日本的l u g e c 1 模型等。随着土地可持续研究的不断深入和3 s 技术 3 第一章绪论 的进一步成熟，为土地监测、预警、调查跟踪、信息反馈和动态管理等工作提供了非常 有效的技术支持【1 0 】。美国建立了良好的城市土地市场行为和市场信息监测系统n 。 方法和技术的发展，一方面促进了人们研究城市土地利用理论的深入发展；另一方 面为人们更好的利用管理城市土地提供了重要手段。 1 2 3 指标体系研究 国外在对土地集约利用控制和评价的研究方面，主要集中于土地的利用强度。如区 划控制技术，采用的主要指标有用地类型、容积率、建筑密度、建筑高度。在评价土地 的最大开发强度方面，提出一套衡量土地开发效率的评价指标，包括密度、基地系数、建 筑密度、空地、建筑高度和建筑后退距离等，并用图解法来分析确定土地的最大开发利 用强度。在规划指标方面，人口密度、居住密度是居住区规划普遍采用的指标。在工业 区规划方面，香港使用了工人与楼面总面积的平均比率、工人密度、地积比率作为用地 的控制指标。其它衡量城市用地的指标还有：土地开发收益增值率、土地转换增值率。 虽然利用强度方面的控制和评价指标比较完善，但缺乏的是土地投入和产出方面的指 标。 1 3 国内城市土地集约利用研究进展 1 3 1 城市土地集约利用定性研究 我国对近年来对土地集约利用的研究有了较快的发展。在土地集约利用概念研究方 面，马克伟、毕宝德、肖梦、邱金峰、宋春华、杨重光、何芳等都从土地投入、土地产 出、土地利用强度和土地利用结构与优化等方面考虑。 在理论研究方面主要有两个特点：第一是理论研究上的突破，从可持续发展角度， 有的学者提出了绿色g d p 指标，其中涉及土地资源的集约化利用；有的学者结合中国土 地市场的实际，提出了在市场准入机制下的土地利用问题，将土地利用效率水平分为两 个层次：体现土地个体使用水平的“边际效率 和反映城市土地整体配置水平的“结构 效率 ，土地的结构效率与土地的功能布局、各类用地的比率以及土地受容水平有关【1 2 】。 第二是在控制指标方面的研究有所发展。2 0 世纪8 0 年代末，“城市用地分类与规划 用地标准”课题组在对全国2 0 0 余城市的用地研究发现：“城市用地规模与城市人口、 城市性质以及城市地域无明显相关性 0 3 。 4 长安大学硕士学位论文 1 3 2 城市土地集约利用定量评价方法研究 评价方法是城市土地集约利用定量评价的基础，但由于研究难度大，成为研究中的 薄弱环节。一些研究者介绍了西方国家常用的土地评价理论与方法，并从方法论的角度 阐述了国外相关研究对我国研究的启示【悼1 5 】。另外一些学者结合我国实际提出城市土地 集约利用定量评价的基本内容，即设计一套评价指标体系和评价方法，对城市土地集约 利用进行定量评价。包括3 个层次：宏观层次是城市总体评价；中观层次是城市分区评 价；微观层次则是具体地块的评价 1 6 - i s 】。还有一些研究者提出因地制宜、注重约束条件、 效率和发展趋势的评价思路，认为城市土地集约利用评价主要采用比较分析方法，在确 定评价标准后进行定性、定量比较分析，取得评价成果【1 5 1 7 19 1 。 1 3 3 城市土地集约利用评价指标体系研究 城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门 颁布了城市土地集约利用潜力评价技术方案【2 0 1 。一些学者从我国实际出发，分析评 价指标体系建立的原则，认为应该慎重考虑指标的科学性、整体性、层次性、区域性、 动态性、前瞻性和可操作性等【1 5 ，2 1 。2 5 1 。有些学者从综合评价角度建立评价指标体系，认 为集约化、高效化和协调化是评价的3 个主要目标，评价指标应包括4 方面内容：1 ) 制 约土地集约利用的指标，主要包括环境污染指数和城市绿化率等；2 ) 城市土地集约利用 程度指标，主要包括土地投入强度和土地利用强度等；3 ) 城市土地利用效率指标，主要包 括土地经济产出指标等；4 ) 城市土地集约利用趋势和可持续度指标【1 5 ，1 9 ，2 5 瑚】。有的学者 则从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的土地集约利用评价指标体系。宏观评 价是以整个城市为评价对象，评价指标主要包括城市空间格局合理性、土地利用强度、 土地产出效率和土地可持续利用等；中观层次的评价对象是不同功能的城市分区，根据 功能不同分别设计了工业区、商业区和居住区等评价指标体系；微观层次则是以地块为 评价对象，评价指标主要包括容积率、经济产出和环境指数掣1 0 ，1 3 ，1 5 ，2 2 , 2 3 】。一些学者则 从整体角度出发，构筑土地集约化综合指数等综合指标来衡量城市土地利用集约度n 饥1 3 1 。 1 3 4 方法与技术支持 研究者从不同的视角出发，研究土地集约利用问题。何芳从总量集约潜力、土地水 平结构集约潜力、垂直空间集约潜力和土地动态集约潜力4 个方面构建了土地集约利用 潜力评价体系n 引，还从城市土地集约用及其潜力评价的理论体系、城市土地集约利用的 影响因素分析和时空分布规律的理论分析、城市土地集约利用潜力评价理论与指标体系 5 第一章绪论 以及城市土地集约利用的动力机制等方面进行研究。许树辉从土地产出率、土地利用强 度、土地投入强度、土地可持续利用强度4 方面构建了城市土地集约利用评价指标体系 总框架。郑新奇从城市土地优化配置出发构造了大量的综合模型，典型的模型有土地适 应性评价方面的模糊综合评价模型、多因素综合模型、格局分析模型、多目标模型、生 态位适宜模型；土地优化配置与集约利用方面的系统动力学模型、多目标优化模型、场 所互补与功能层次叠加法、集约度模型、总分值一极限修正模型、用地面积潜力测算模 型、用地效益潜力测算模型、理想值修正模型以及城市土地集约利用优化配置融合模型 等，对于研究我国城市土地集约利用问题提供了很好的研究参考【1 9 】。 另外在研究技术上，积极运用基于g i s 技术的、人工神经网络( a n n ) 、系统动力 学模型( s d m ) 等现代方法、模型和技术的融合与应用。随着g i s 技术和大型数据库技 术的发展，一些学者建立了基于g i s 和c s 技术的城市土地集约利用评价信息系统，并 在南京等城市应用，其成果可应用于规划编制与管理，建设用地管理、土地市场管理和 土地资产管理等领域。这对实现城市土地由粗放开发到集约利用转化和我国国民经济的 可持续发展具有重要意义。但总体上看，我国还必须进一步完善土地利用的评价方法和 评价标准，在适应市场经济体制的基础上，建立统一的对政府实施集约化管理的评价考 核制度，通过落实政府管理目标责任制，推进全国土地集约化利用水平的提高。 1 3 5 指标体系研究 上世纪八十年代末，城市分类与规划用地标准课题组在对全国2 0 0 多个城市用 地做类比分析后发现：城市用地规模与城市人口、城市性质与城市地域无明显的相关性， 但规划所采用的标准与现状建设用地标准有关。1 9 9 1 年我国颁布实施的城市分类与规 划用地标准对规划建设用地的标准的确定，是采用在现状用地的标准的基础上，按照 双因子控制的求要确定，建设用地的标准在6 0 1 2 0 m 2 人。同时该标准还规定了居住用 地、工业用地、道路广场用地以及绿化用地等人均单项用地指标。 近年来，我国一些省份国土主管部门和一些院校、研究机构对土地集约利用的评价 进行许多开创性研究。北京大学城市环境系在全面调研全国5 个有代表性城市的基础上， 提出了城市土地集约利用的评价方法，主要从土地投入和产出角度，建立了集约用地的 评价模型；山东省国土资源部门的研究以全省市、县建设用地效率为评价对象，着眼于 当年土地集约利用现状程度和比较往年变化趋势，即静态和动态两个层面进行评价目 前，城市土地集约利用评价指标体系多以全市、功能区、宗地为评价对象从城市土地集 6 长安大学硕士学位论文 约利用约束条件、集约利用程度、集约利用发展趋势3 个方面构建，并在福州、长春、 天津等城市展开试点研究，并取得了较好的效果。 由于城市土地集约利用的内涵和目标认识未达成共识，导致城市土地集约利用的指 标体系构建的依据和标准不一，构建指标体系也不尽相同。根据指标内容不同，主要有 “投入产出指标体系、“经济一社会一生态 指标体系、“集约一高效一协调 指 标体系等m 1 。这三种指标体系所涉及的指标体系大致相同，只是研究的侧重点不同。无 论是那种指标体系都强调土地集约利用是一个动态过程，用人口用地增长弹性系数等动 态指标表示其发展变化的趋势【3 l 】。 1 3 6 集约途径 我国土地集约利用途径归纳为四个方面：基于城市化发展规律、基于市场调节机制、 基于政府宏观调控和基于公众参与机制等。实际上，这些方法主要是从宏观角度出发的。 还有学者提出可以采用行政手段、法律手段和经济手段三个方面研究。 总体来看，我国学者在研究城市土地集约利用的途径研究方面，主要有以下不足： 第一，从国内外学者研究的内容看来，国内外研究者对土地集约利用的出发点不尽 相同，第二，研究的领域看，对城市土地集约利用的研究较多，而对农村土地的集约化 研究较少，第三，单学科的研究较多，而多学科的关联性研究较少，第四，新技术的应 用还处于摸索阶段，还更大的研究潜力，第五，在土地集约利用的标准体系研究尚处于 起步阶段，研究力度还有待于进一步提高。 因此，今后一段时期内土地集约利用应从以下几个方面加强研究：( 1 ) 城市土地集 约利用的理论和方法研究。要从多学科交叉的视觉出发，加强城市土地集约利用的系统 性和综合性；加强城市土地集约利用的评价指标体系和评价方法的研究；( 2 ) 城市土地 集约利用评价的技术方法体系研究。加强3 s 技术体系研究，构建城市土地集约利用评 价信息系统。( 3 ) 城市土地集约利用评价成果的应用。城市土地集约利用的目的是合理 利用城市有限的土地资源，因此，要加强城市土地集约利用成果在管理措施、政策以及 规划中的应用m 1 。 1 4 研究内容与目的 总结国内学者董黎明等【3 2 1 、陈书荣等【3 3 】、许树辉【3 4 1 、陶志红【3 5 1 、章牧等【3 6 1 、邵华 等对土地集约利用的内涵、评价指标等进行了研究，多侧重于理论探讨，缺少实践性 7 第一章绪论 和结合地域的研究【3 7 】。 本文以西安市城六区为研究对象，在分析城市土地利用现状的基础上，选取影响城 市土地集约利用程度的因素指标，采用主成分分析法，研究西安市城六区8 0 年代以来 的城市土地集约利用水平的时空变化情况，分析2 0 多年来本市城市土地集约利用程度。 在此基础上，运用“总分值一极限修正模型 对西安市城六区土地集约利用潜力进行评 价，并针对评价结果提出相应的对策，为合理调整城市土地布局提供科学依据。 8 长安大学硕士学位论文 第二章城市土地集约利用影响因素分析 城市土地既是自然产物，也是赋予长期的人类劳动后的社会经济产物，影响城市土 地集约利用潜力的因素具有多样性和复杂性【3 ”9 1 。本章主要从自然因素、社会经济因素 和人为因素三个层面进行分析。 2 1 城市土地集约利用内涵 集约，相对粗放而言的，是注重内涵发展、质量提高、追求效益，依靠科技进步和 结构优化升级，实现规模经济和合理布局的经济增长方式。 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来的，其基本涵义是：在土 地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来 衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用集约度。但由于城市土地利用的多样性， 土地利用价值或效果很多方面不是经济指标所能衡量的，也就是说其集约度很难简单的 采用经济投入产出指标对土地集约状况进行衡量或评价，需要综合考虑经济、社会和环 境的综合效益。更由于城市土地利用效果的整体性，某宗地的高强度投入或产出，可能 是以其他宗地的低强度投入或产出为代价的。因此，城市土地集约利用内涵远较农业土 地集约利用丰富而复杂。目前为止，中外学者对城市土地集约利用的概念和内涵尚未达 成共识，概括起来，城市土地集约利用的内涵可以从以下几个方面来理解 4 0 1 ： 第一，多目标追求下的城市土地集约利用。城市土地具有多种社会、经济功能，土 地集约利用不能简单地局限于经济投入和产出效益提高，也不单单是“建筑”强度的概 念，而是一个包括经济、生态、环境、人口等多个方面指标的综合性概念【3 引。城市土地 的集约利用不是追求无限的高度集约或最高集约度，也不仅是高投入、高产出，而是经 济、社会和生态效益兼顾的最佳土地利用方式，即最优集约度或最佳集约度。 第二，合理布局下的城市土地集约利用。城市土地集约利用以合理的城市布局、优 化的城市结构和宜人的人居环境为前提。事实表明，如果城市布局和用地结构不合理， 在城市建设中，即使投入再多，容积率和使用强度再高，也不能达到最佳的土地利用效 果，甚至会出现负效应。 第三，动态的城市土地集约利用。城市土地集约利用是一个动态的过程，而不是一 个静态的终极目标。随着社会经济和科学技术的不断发展，城市用地效率会不断提高， 9 第二章城市土地集约利用影响因素分析 因此，土地集约利用应是我们不断追求的一个长远目标。 第四，城市土地集约利用自身具有阶段性。伴随着城市化进程的加快，城市土地集 约利用由最初的劳力资本集约型过渡到资本技术集约型和更高层次的集约形式生 态集约型m 1 。 第五，城市土地集约利用水平衡量标准具有区域差异性。我国区域发展不均，城市 土地自然条件、社会、经济发展水平都存在较大差异，因此，不能用类似指标去衡量城 市土地集约利用状况，并且城市性质、功能不同，其衡量标准也不同。 城市土地集约利用概念在理论上可定义为：城市土地集约利用是在特定时段中，特 定区域的一个动态的、相对的概念。它是指在现期和可以预见的未来条件下，在满足城 市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益基础上，以城市合理布局、优化 用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断 提高城市土地的使用效率，并取得更高的经济、社会和生态环境效益【4 1 1 。 基于以上分析，我们认为城市土地集约利用的内涵为：以合理布局、优化产业结构 和用地结构以及可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理的途 径，不断提高土地的使用效率和经济效益。 2 2 城市土地集约利用的影响因素 2 2 1 自然因素 土地的集约利用受土地本身的构成要素和其他自然环境条件的影响。对建设用地来 说，地形坡度、土地的地质构造、土地承载力和地下水文状况等，都会对土地的集约利 用产生影响。 ( 1 ) 地形坡度。城市土地尤其是城市建设用地一般要求地势平坦，排水良好，土 方工程量小，以节省开支。当地形坡度超过一定的限度，就要采取工程措施，挖土填方， 平整场地。地形起伏地区，坡度对城市路网建设和交通营运管理有很大影响。因此，地 形对土地的集约利用水平影响较大，只有合理的规划才能达到集约用地的目的。 ( 2 ) 土地承载力。城市土地尤其建设用地要求天然地基基础稳固，具有较高的承 载力和良好的地质条件，以达到在同样单位土地上，最大限度的发挥土地的承载功效的 目的。因此，在土地合理利用的前提下，土地的承载力与土地的集约利用水平呈正相关， 对普通民宅或低层建筑物和构筑物表现不明显，但对高层建筑物和高构筑而言，如果土 地承载力较低，则必须采取措施强化基础。这样对土地的集约利用水平影响明显。 1 0 长安大学硕士学位论文 ( 3 ) 地质构造。地质构造主要成因是受地壳运动影响，其表现形式为：褶皱构造、 断裂构造以及地震。地质构造支配着地形，而地形又多方影响着城市的规划布局。如地 裂带，城市土地尤其建设用地应该考虑地裂缝的影响，使用时对其进行避让。因此，在 城市规划时要考虑一个地区的地质构造特点，综合其它因素统一布局。只有这样才能避 免地质构造的对城市土地利用的影响，从而达到城市土地的优化集约利用。 2 2 2 社会经济因素 ( 1 ) 经济发展水平。城市是社会经济发展变化的焦点，土地的供需矛盾既是社会经 济发展产生的结果，也是导致城市土地粗放或集约利用的原因。经济发展水平高的城市， 人口也比较聚集，人口密度相应较大，对土地的需求增大，单位面积土地利用率高，投 入产出大。随着城市人口的增加，经济的发展，人们购买能力的提高，土地市场需求量 大，可以降低土地和房产的空置率，减少土地的浪费，促进城市土地容积率的提高和集 约利用【2 2 3 9 1 。 ( 2 ) 城市发展规模。钱学森认为：城市是一个以人为主体、以空间利用和自然环 境利用为特点，以聚集经济效益、社会效益为目的，集中人口、经济、技术和文化空间 地域大系统。而物质流、信息流和能量流的聚集是这个复杂系统的最大特征，最终导致 规模不断扩大，因此城市规模也是城市土地集约利用的主要影响因素【3 9 1 。可见，城市规 模与土地的集约利用有着密切联系。城市规模同样也是影响土地利用集约水平的空间分 布的重要因素。城市规模越大，经营城市的成本就高，土地价格就高，所以资本一土地 技术替代率越高，从而提高了土地的集约利用水平。 2 2 3 人文因素 ( 1 ) 人口规模。土地节约集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地 资源的状况直接相关。可以说，土地资源的稀缺性程度是土地节约集约利用最直接的资 源型影响因素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域 人均土地资源的拥有。人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地节约集约利 用的客观要求就越强。 ( 2 ) 城市规划。城市规划是对城市土地资源的开发、利用和保护在时间和空间两 个角度上所做的总体战略安排，是优化城市土地利用结构，并对不同用途的城市土地作 地区分布上的安排：是通过对城市土地利用调节和控制，改善城市的物质空间结构和土 地使用过程中反映出来的社会经济关系，指导城市土地的集约利用。 第二章城市土地集约利用影响因素分析 ( 3 ) 制度与政策。如果说城市规划是城市土地利用的指针，而有关城市发展的政 府制度和政策，尤其是有关土地的制度和政策，则是左右指针平衡的吸铁石，它以强大 的吸引力左右着城市土地用的方向，它同时左右着城市土地的有效供给，它可以随时随 地的影响城市土地的集约化利用，解决因市场失灵带来的土地利用不合理现象。因此， 要解决市场失灵所带来的问题，就需要政府从宏观角度出发，制定相应的有效制度与政 策，如土地利用总体规划、城市规划、土地用途管制、土地储备制度、住房制度等政策， 使在实践中不断得到修正，以达到促进城市土地集约利用的目的。 2 3 本章小结 本章主要在对城市土地集约利用的内涵总结基础上，从自然、社会经济和人文三个 方面分析了影响城市土地集约利用的主要因素。其中自然因素包括：地形坡度、土地的 地质构造和土地承载力；社会经济因素主要包括：经济发展和城市规模；人文因素主要 包括：人口规模、城市规划和城市的制度与政策。 1 2 长安人学硕士学位论文 第三章研究区域概况 西安位于陕西中部的关中平原，其主体在渭河二级阶地上，土地肥沃、水资源丰富、 土地平坦。其地理坐标为东经1 0 7 4 01 0 9 。4 9 和北纬3 3 3 93 4 。4 5 ，东以 产河和灞源 山地为界，与渭南市华县、商洛市洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与 宝鸡市眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与汉中市佛坪县、安康市宁陕县及商洛市 柞永县相连；北至渭河，与威阳市和杨陵区相邻。辖境东西2 0 4 公里，南北1 1 6 公里， 呈狭长形状，总面积为1 0 1 0 8 平方公里，占全省土地总面积的4 9 。其中市区面积为 1 0 6 6 平方公里。 西安是陕西省省会，现辖九区( 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、阎良 区、临潼区、灞桥区、长安区) 四县( 蓝田县、高陵县、周至县、户县) ，2 0 0 6 年底， 全市共有7 4 个街道办事处，1 0 2 个乡镇，3 1 6 2 个村居民委员会，5 6 8 个社区居委会。鉴 于数据搜集有限，本文主要选取城六区( 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、 灞桥区) 为研究对象。 满 黼，。鼻黟爷s 硼 图31 西安市行政区划图 j 一 第三章研究区域概况 3 1 自然条件 西安属东亚暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量适中，年平 均温度6 4 。c 一1 3 4 ，年均降水量5 3 7 5 1 0 2 8 4 毫米，平均海拔4 0 0 - - 4 5 0 米。市域 内南部多山，北部为平原，山、川、塬并存，地势总体南高北低，呈簸箕形状，平原面 积占全市土地总面积的4 3 7 。境内自然地貌形态多样，自北向南涉及渭河及其支流冲 积平原、黄土台塬、丘陵、秦岭山脉多个地貌单元，大体地势是东南高，西北与西南低， 其中冲积平原占4 1 ，海拔4 0 0 - - 6 0 0 米；黄土台塬及丘陵占1 2 ，海拔6 0 0 - - - 8 0 0 米，秦 岭山系占4 7 ，海拔1 5 0 0 - 2 8 0 0 米。境内河流有5 4 条，主要河流有泾、渭、灞、沪、沣、 漓、涝、灞河等，素有“八水绕长安之誉。 3 2 社会经济 ( 1 ) 经济发展状况。西安是我国西北地区一颗璀璨的明珠，是西部大开发的桥头 堡，其经济发展在西北地区起着领头羊的作用。2 0 0 6 年末，全年总人口为8 2 2 5 2 万人， 比上年总人口增长1 5 ；实现生产总值( g d p ) 1 4 5 0 0 2 亿元，比上年增长1 3 o ；按 常住人口计算，全市人均生产总值1 7 7 9 4 元，增长1 1 o ；规模以上工业总产值1 2 1 5 1 7 亿元，比上年增长2 4 7 ( 按现价计) 。其中：轻工业2 7 5 0 1 1 5 9 亿元，重工业9 4 0 1 6 2 7 6 亿元。全年完成全社会固定资产投资1 0 6 6 6 2 亿元，比上年增长2 7 7 0 4 。城市居民人均 可支配收入1 0 9 0 5 元，比上年增长1 3 3 ；农民人均纯收入3 8 0 9 元，增长1 0 1 。年末 城乡居民储蓄存款余额1 9 5 0 5 3 亿元，比年初增长1 3 6 。 ( 2 ) 交通条件。西安自古就是中国中部辐射四面八方的交通枢纽和沟通欧亚大陆 的古丝绸之路的起点。经过五十多年的建设，市区道路、公路、铁路、航空等四通八达。 城区道路采取棋盘、环状和辐射的模式，形成三纵三横三环八条放射线内外结合的路网 系统。公路运输有g z 4 0 、g z 4 5 主干国道和银武、西合、阿荣旗- f l 卜, 海线等三条西部大 通道以及2 1 0 、3 1 0 、1 0 8 、3 1 2 四条国道从西安经过，随着西潼、西铜、西蓝、西阎、 西汉等高速公路的通车，一个以西安为中心，贯通全省、辐射周边省市的“米 字型公 路网已经形成。铁路运输有横贯东西的陇海铁路，东与京广、京沪交轨，西与宝成、兰 新衔接，同时，新建西康j 西榆两条南北铁路的贯通，十字型铁路骨架已经形成，使西 安成为中国内陆最大的铁路交通枢纽中心。 1 4 长安大学硕学位论文 ( 3 ) 科研实力。西安是新中国成立后国家集中兴建的高等教育合科学技术研发基 地，全市共有高等院校1 0 8 所，其中普通高校3 7 所军事院校7 所，成人高校2 l 所， 民办高校4 3 所，在校大学生6 0 多万人，高校数量和在校学