（工商管理专业论文）海沧土总房地产工程项目管理实践探讨.pdf

内容摘要 内容摘要 厦门海沧土地开发总公司( 以下简称“海沧土总”) 的房地产项目管理属 于业主方的工程项目管理。而目前各高校所编辑的有关工程项目管理方面书籍的 绝大部分是站在建筑旄工单位的角度上来编写的。本文突破了以建筑施工单位为 侧重点的工程项目管理思路，从业主方海沧土总的角度研究了房地产类工程 项目管理的过程。 本文重点探讨了海沧土总的房地产工程项目管理实践，对该公司的工程项目 管理实践分析是结合了该公司在项目管理中存在的深层次问题分析进行的。针对 这些问题所提出的具体解决方案和几种主要的工程项目管理方法也是围绕着工 程项目管理实践展开的。本文期望通过这些结合实践的理论分析和具体解决方案 为其它类似项目的业主方提供了一个解决问题的有效思路。 全文共分四章： 第一章介绍了海沧土总的公司背景和项目管理模式，对房地产工程项目管 理的基本概念进行了理论分析，简单描述了海沧土总常用的若干项目管理方法。 第二章介绍了海沧土总房地产项目的目标管理体系及管理过程。文章重点 描述了海沧土总在投资、进度和质量这三大目标管理中的实际做法，以及如何通 过这些管理手段保证房产开发项目总目标的实现。 第三章分析了海沧土总在工程项目管理中存在一些影响项目目标实现的深 层次问题，比如市场可行性研究不到位、施工图设计质量差、直接分包项目多和 最低价中标等。这些问题严重影响了项目管理目标的实现，因此文章针对这些问 题提出了具体的解决方案。 第四章围绕着海沧土总的工程项目管理目标，从预控项目中深层次问题的 角度介绍了一些主要的管理方法或工具在工程项目管理中的具体实践，以及如何 应用这些管理方法来解决项目管理实践中遇到进度控制、质量控制、投资控制的 难题。同时，文章也明确了房地产企业应用这些管理方法于项目管理实践中的重 要意义。 关键词：房地产；工程；项目管理 a b s 仃a c t a b s t r a e t t h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n ti nx i a m e nh a lc a n gl a n dd e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n ( h e r e a f t e rr e f e r r e dt oa s ”h a lc a n gt uz o n g ”) i sd e f i n e da st h ep r o p e a y o w n e r sp r o j e c tm a n a g e m e n t m o s to ft e x t b o o k se d i t e db yu n i v e r s i t i e sa b o u tt h e p r o j e c tm a n a g e m e n ta r ew r i t t e nf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fc o n s t r u c t i o nc o m p a n i e s t h i s t h e s i si n v e s t i g a t e st h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h e p r o p e r t yo w n e r ，h a ic a n gt uz o n g ，n o tf o l l o w i n g t h et r a d i t i o n a l m a n a g e m e n t p e r s p e c t i v e s t h i st h e s i sf o c u s e so nt h ei n v e s t i g a t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n t p r a c t i c e si nh a lc a n gt uz o n g t h ei n v e s t i g a t i o ni sc o n d u c t e dt h r o u g ht h ea n a l y s i so f t h ef u n d a m e n t a lp r o b l e m se x i s t i n gi nh a lc a n gt uz o n g w h e nd e v e l o p i n gt h e s o l u t i o n sa n dm a n a g e m e n to p t i o n st ot h e s ep r o b l e m s ，t h ep r a c t i c e so fp r o j e c t m a n a g e m e n ta r ee m p h a s i z e d t h ea u t h o rh o p e st h a tt h i ss t u d yw o u l dp r o v i d ea n e f f e c t i v es o l u t i o nt ot h ep r o b l e m so fo t h e rs i m i l a rp r o j e c t st h r o u g ht h ec o m b i n a t i o n t h et h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a la n a l y s i s t h i st h e s i si n c l u d e sf o u rc h a p t e r sa sf o l l o w s ： t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h ec o m p a n yb a c k g r o u n da n dp r o j e c tm a n a g e m e n t m e t h o d sa p p l i e di nh a ic a n gt uz o n g t h eb a s i cc o n c e p to fr e a le s t a t ep r o j e c t m a n a g e m e n tt h e o r yi sa n a l y z e da n dc o m m o np r o j e c tm a n a g e m e n tm e t h o d su s e db y h a ic a n gt uz o n ga r ed e s c r i b e di nt h i sc h a p t e r t h es e c o n dc h a p t e rd e s c r i b e st h et a r g e t sm a n a g e m e n ts y s t e mf o rt h eh a lc a n g t uz o n g sr e a le s t a t ep r o j e c ta n dt h ep r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e s s t h i sc h a p t e r f o c u s e so nd i s c u s s i o no ft h ep r a c t i c e so fh a ic a n gt uz o n g st h r e e - t a r g e ts y s t e m i n c l u d i n gi n v e s t m e n t ，s c h e d u l ea n dq u a l i t ym a n a g e m e n t t h i sc h a p t e ra l s od i s c u s s e s h o wt oa c h i e v et h eo v e r a l lt a r g e t so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t st h r o u g ht h e a b o v em a n a g e m e n tm e t h o d s t h et h i r d c h a p t e ri n v e s t i g a t e s t h ef u n d a m e n t a l p r o b l e m s t h a ta f f e c t t h e 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 a c h i e v e m e n to fp r o j e c tt a r g e t s ，f o re x a m p l e ，i n a d e q u a t em a r k e tf e a s i b i l i t ys t l l d y ，p o o r q u a l i t yo fc o n s t r u c t i o nd e s i g n ，e x c e s s i v ed i r e c ts u b c o n t a c t e dp r o j e c t s ，a n dt h el o w e s t p r i c ef o rs u c c e s s f u lb i d d i n g t h e s ep r o b l e m ss e v e r e l yi m p a c to i lt h ea c h i e v e m e n to f t h et a r g e t so f p r o j e c tm a n a g e m e n t t h i st h e s i st h e r e f o r ep r o p o s e ss p e c i f i cs o l u t i o n st o t h e s ep r o b l e m s t h ef o u r t h c h a p t e ri n t r o d u c e s t h e s p e c i f i ca p p l i c a t i o n s o fm a j o rp r o j e c t m a n a g e m e n tm e t h o d sa n dt o o l st oa c h i e v et h ep r o j e c tm a n a g e m e n tt a r g e t sf r o mt h e v i e wo ff u n d a m e n t a lp r o b l e m si nt h ep r o j e c t t h i sc h a p t e ra l s od i s c u s s e st h e a p p l i c a t i o n so ft h e s em e t h o d st os o l v et h ep r o b l e m si nt h es c h e d u l e ，q u a l i t y , a n d i n v e s t m e n tm a n a g e m e n t sa n dc o n t r o l s m e a n w h i l e t h es t u d ya l s os t a t e st h a tt h e a p p l i c a t i o n so ft h e s em a n a g e m e n tm e t h o d sa r es i g n i f i c a n ti nt h er e a le s t a t ep r o j e c t m a n a g e m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；e n g i n e e r i n g ；p r o j e c tm a n a g e m e n t 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签 抄鸟年肛月弓日 卜故 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其他指定机构送交论文的纸质版和 电子版，有权将学位论文用于非营利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检 索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密 后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密() 作者签旒良日期洳z 月3 日 导师签名：曰期：年 月日 第一章海沧土总房地产工程项目管理概述 第一章海沧土总房地产工程项目管理概述 一、公司介绍 第一节海沧土总工程项目管理背景 2 0 0 4 年6 月，厦门海沧土地开发有限公司、厦门海沧征地拆迁公司、厦门 海沧房地产开发公司三家管委会直属企业按照海沧投资区管理委员会的统一部 署整合为厦门海沧土地开发总公司( 以下简称“海沧土总”) 。海沧土总注册资金 人民币3 6 9 9 亿元，由公司总部、两个子公司( 厦门海沧房地产开发公司、厦门 海沧征地拆迁公司) 、一个控股公司( 厦门出口加工区管理有限公司) 、两个参股 公司( 海沧旅游发展有限公司、海沧市政管理有限公司) 组成。该公司是一个以 房地产开发为主营业务，集土地储备管理、土地开发、征地拆迁、工程建设管理 等为一体的多元化综合型公司，是海沧管委会直属大型国有资产企业。 海沧土总作为建设单位，是建设工程的投资人，是建设工程的重要责任主体。 该公司每年的项目投资总量约为七亿元。从房地产开发项目的建设工作准备，包 括可行性研究，编制计划任务书，办理征地，地质勘察，建设工程图纸设计，工 程招标、预决算、办理开工手续开始到项目破土动工，基础施工，主体建造，装 修装饰及竣工验收，海沧土总自始至终参加建筑产品的形成活动，在工程投资、 进度、质量方面起着监督和保证作用。公司正在建设的项目有：厦门市经济适用 房生态社区、绿苑海景、绿苑国际公寓、绿苑商贸中心、绿苑新境界等“绿苑” 系列的项目，建设面积总量超过1 0 0 万平方米。 二、海沧土总的工程项目管理模式 海沧土总有着与其它房地产开发企业相似的共性，也是一个没有生产车间的企 业。在整个房地产工程项目建设过程中，业主方的项目管理、设计方的项目管理、 监理方的项目管理、承包商的项目管理、供货方的项目管理共同组成了海沧土总工 程的项目管理系统。在这个管理系统中，海沧土总的项目管理完全属于业主方的项 目管理。海沧土总居于整个组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起着决定性 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 的作用。 海沧土总的项目管理模式特点就是工程部经理为了完成项目的总目标和任 务，运用现代系统工程理论和方法，对工程项目进行全过程和全方位的规划、组 织、控制与协调等科学的管理活动。在项目的目标设计、监理、施工等实施和运 行过程中，整个管理主体由设计方代表、监理方代表、承包方代表( 含各分包方) 、 供货方代表共同组成，他们来自不同实体，代表不同的利益，有着各自不同的目 的。所以建设单位的工程部经理必须考虑建设主体以及他们之间的相关利益，系 统地分析他们的需求，指引他们行为服务于项目的目标，协调使所有的参与者组 成一个能够能通力合作，为实现项目目标而努力奋斗的联合体。 一个项目的建设是否成功，业主方的项目管理起着龙头作用。 图1 ：业主方项目管理系统 设 项 一、项目 项目管理 第二节项目管理的基本理论介绍 项目是对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。主 要包括：科学研究项目、开发项目、国防项目、工程建设项目、社会项目、咨询 项目等。它具有下列主要特征： 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社，2 0 0 3 年1 1 月 2 第一章海沧土总房地产_ t 程项目管理概述 1 、项目任务和成果具有一次性特点。只有认识项目的一次性，才能有针对 性地根据项目的特殊情况和要求进行项目管理。 2 、项目目标具有明确性特点。项目目标分为成果性目标和约束性目标。成 果性目标是指项目的功能性要求，如修建一所学校应能满足容纳一定学生人数的 要求，兴建一个住宅小区应能满足居住一定数量居民的要求。约束性目标就是项 目的限制条件，包括工期、费用、资源、质量、安全等目标 3 、项目具有整体性特点。一个项目，既是一项任务整体，又是一项管理整 体，是一个完整的管理系统。 4 、项目对象具有确定性特点。任何项目都应具备明确的对象，同时能够清 晰界定项目的工作范围、规模和相互之间的界限。 二、工程建设项目 工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力 ( 或使用功能) 的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。它是最普遍、 最典型、最为重要的项目类型，如修建一幢大楼、一个住宅小区等。它可能是一 个独立的单体工程，也可能是作为一个系统的群体工程。 三、房地产项目管理和业主方的项目管理 房地产项目管理就是项目管理者应用管理的理论、观点和方法，对工程项目 实施全过程、全面的策划、组织、控制、协调与监督，实现生产要素在工程项目 上优化配置，为用户提供优质产品。 一个房地产项目管理是一个系统。这个系统主要由业主方的项目管理、设计 方的项目管理、监理方的项目管理、施工单位的项目管理、供货方的项目管理等 组成。在这个项目管理系统中，起主导作用的是业主方的项目管理。业主方担任 的是“总协调”的角角，它可以协调好各参与单位之间的关系，对项目目标的实 现发挥重要的作用。本文中海沧土总的房地产项目管理就是业主方的项目管理。 业主方的项目管理侧重于对项目成本、进度、质量三大1 3 标控制在预定的计 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社月月月 年年年i 2 2 2 ， 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 划内( 项目成本计划成本；建设工期计划工期；项目质量符合标准要求) 以 及决策重大问题，如项目立项决策、建设用地报批、工程建设报建、选择咨询( 监 理) 公司、确定勘察和设计单位、施工单位选定等等。在房地产项目管理中业主 方的项目管理始终起主导作用。 监理单位的项目管理则受业主方的委托，依据国家批准的工程项目建设文 件，有关工程建设的法律法规和工程建设监理合同，及其它建设合同，对工程实 施的监督管理。业主方授权监理方对项目工程投资、进度、质量三大目标进行控 制，保证业主方项目管理目标的实现。 设计方的项目管理是在设计合同所界定的工作内容内对业主建设意图进行 了解，对项目的使用功能、质量要求等进行掌握，从而进行施工图设计及对施工 图中存在的问题进行修改。 承包方的项目管理在合同约定下追求最大的工程利润，控制施工成本、工期、 质量来按合同约定的目标实现，对分包商进行管理，负责项目的具体实施，对项 目的现场安全、质量等全面负责。 供货方的项目管理按照合同约定保质保量按时提供工程建设周期内的建筑 材料和设备。 图2 ：房地产工程项目管理系统各方参与主体在项目管理中的关系 房地产工程项目管理( p m ) = o p m + d p m + c p m + s p m 曹小琳：工程项目管理讲座，重庆大学建设管理与房地产学院 4 第一章海沧士总房地产工程项目管理概述 四、房地产工程项目管理的目标体系 房地产工程项目管理目标是房地产项目管理的一个重要要素，没有目标就无 所谓管理。管理的性质和功能决定了它是实现这一定目标的手段。房地产项目管 理的目标是一定的时间限制下，在一定的费用预算内，生产出满足质量要求的建 筑产品。也就是说，管理的目标不仅仅是最终的项目产出物工程实体，而是 有一定的时间、费用和质量要求的建筑产品。房地产工程项目管理控制的目标 主要可归结为三大项：进度管理控制目标、质量管理控制目标和成本管理控制日 标。 1 、三大基本控制目标的基本概念 1 ) 工程项目质量及质量控制概念 质量反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和( g b 6 5 8 3 9 4 ， i s 0 8 4 0 2 1 9 9 4 ) 。 工程项目的质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设 计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。工程 项目的质量不仅包括活动或过程的结果，还包括活动或过程的本身，因此，工程 项目质量应包括工程建设各阶段的质量及相应的工作质量。质量控制是指为达到 质量要求所采取的作业技术和活动( i s 0 8 4 0 2 1 9 9 4 ) 。质量控制贯穿于质量形成 的全过程、各环节、要排除这些环节的技术、活动偏离有关规范的现象，使其恢 复正常，达到控制的目的。工程项目质量控制是为达到工程项目质量要求所采取 的作业技术和活动。工程项目质量要求则主要表现了工程合同、设计文件、技术 规范规定的质量标准。因此，工程项目质量控制就是为了保证达到工程合同规定 的质量标准而采取的一系列措施、手段和方法。 2 ) 工程进度及进度控制概念 工程项目进度是指完成工程项目各建设阶段的工作内容所需要的进间。进 度是工程建设项目一个重要指标，特别是对一些投资较大的房地产工程项目，如 何确保进度目标的实现，往往对经济效益产生很大的影响。工程建设项目进度控 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社，2 0 0 3 年1 1 月 朱勋杰：工程建设项目三大日标的辩证关系，建筑管理现代化，2 0 0 2 年 朱勋杰：工程建设项目三大目标的辩证关系，建筑管理现代化，2 0 0 2 年 海沧土总房地产_ t 程项目管理实践探讨 制是对工程项目各建设阶段的工作内容、工程程序、持续时间和衔接关系编制计 划，将该计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行， 对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交 付使用。进度控制的最终目的是确保项目建设工期目标的实现。 3 ) 工程项目投资及投资管理概念 工程项目投资是指建设企业在工程项目建设过程中所发生的全部生产费用 的总和。工程项目投资管理就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段和建设 实施工阶段，把工程建设项目的投资控制在批准的投资额以内，随时纠正偏差， 保证工程项目投资控制目标的实现。成本管理的目的是在预定的时间、预定质量 前提下，通过不断完善项目管理工作，充分采用经济、技术、组织措施和挖掘降 低成本的潜力，以尽可能少的耗费，实现预定的成本目标。 2 、房地产工程项目管理的三大基本目标的特征 工程项目的进度目标，投资目标、质量目标三者之间既存在矛盾的方面，又 存在着统一的方面。因此，三大目标必须作为一个有机的系统来进行整体的控制。 房地产项目管理者无论在制定工程项目的目标规划，还是在实施工程的目标控制 过程中，都应牢牢把握这一点。 首先，工程项目的三大目标，投资目标( 即投资省) 、进度目标( 即工期短) 、 质量目标( 即质量优) 之间存在着矛盾和对立的一面。 在通常情况下，如果项目业主对工程质量有较高的要求，那么就需要投入较 多的资金和花费较多的项目实施时间，即强调质量目标，就不得不需要降低投资 目标和进度目标；如项目业主主要抢时问、争进度的完成工程目标，把工期目标 定得很高，那么成本就要相应地提高，或者质量要求适当下降，即强调进度目标， 就需要或者降低投资目标，或者降低质量目标；如果要降低投资、节约费用，那 么势必要考虑降低工程项目的功能要求的质量标准，或者会造成工程难以在正常 工期内完成，即强调投资目标，势必会导致质量目标或进度目标的降低。所有这 些表现都反映了工程项目三大目标之间存在着矛盾和对立的一面。 朱勋杰：工程建设项目三犬目标的辩证关系，建筑管理现代化，2 0 0 2 年 6 第一章海沧土总房地产工程项目管理概述 其次，工程项目的投资目标、进度目标、质量目标三者之问的关系不仅存在 着对立的一面，而且还存在着统一的一面。 如果项目业主适当增加投资的数量，为工程承建商采取加快进度措施提供必 要的经济条件，就可以加快工程项目的实施进度，从而缩短工期，使工程项目提 前投入使用，这样工程项目投资就能够尽早收回，工程项目的经济效益得到提高， 即进度目标在一定条件下会促进投资目标的实现；如果项目业主适当提高工程项 目功能要求和质量要求，虽然会造成一次性投资的提高和工期增加，但能够节约 系统项目动用后的运营费用和维护费用，降低产品的成本，从而使工程项目能够 获得更好的投资经济效益，即质量目标也会在一定条件下促进投资目标的实现； 如果工程项目进度计划制定的既可行又优化，使工程进展具有连续性、均衡性， 则不但可以使工期缩短，而且有可能获得较好质量和较低成本。 这一切说明了工程项目投资、进度、质量三大目标之间相互联系是一个有机 统一体，三大目标的控制过程必须具有明显的系统化。 第三节若干管理方法介绍 房地产项目管理中可用的管理技术方法很多，本文主要介绍在海沧土总房地 产项目管理中常用并取得实际效果的几种方法。 一、目标管理方法 目标管理方法是由美国管理学家彼得德鲁克于1 9 5 4 年在管理实践一书 中提出的。基本思想是一种综合了以工作为中心和以人为中一t l , 的管理方式。它首 先由组织中的上级管理人员与下级管理人员、员工一起制定组织目标，并由此形 成组织内每个成员的责任和分目标，明确规定每个人的职责范围，最后又用这些 目标来进行管理、评价和决定对每一个部门和成员的奖惩。 二、p d c a 循环方法 p d c a 循环法是美国管理学家戴明先生提出的，其保证体系的基本方式是以 【美 斯蒂芬p 罗宾斯著，孙健敏等译：组织行为学，中国人民大学出版社，2 0 0 3 年1 1 月 7 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 计划( p l a n ) 、实旌( d o ) 、检查( c h e c k ) 、处理( a c t i o n ) 的科学程序进行管理 循环。它是种很科学的管理程序，同时也是种很科学的工作程序。o 在工作 程序p 1 a n d o c h e c k a c t i o n 过程中：p l a n 即拟订计划，制订计划目标，制 订计划做法：d o 即执行实施，并加以控制；c h e c k 即确认或评估执行状况 与目标之差距；a c t i o n 即执行结果与目标值之差距探讨，并修正后采取措施。 三、工作结构分解( w b s ) w b s ( w o r kb r e a k d o w ns t n l c t u r e ) 主要是将一个项目分解成易于管理的几个 部分或几个细目，以便确保找出完成项目工作范围所需的所有工作要素。它是一 种在项目全范围内分解和定义各层次工作包的方法，w b s 按照项目发展的规律， 依据一定的原则和规定，进行系统化的、相互关联和协调的层次分解。结构层次 越往下层则项目组成部分的定义越详细，w b s 最后构成一份层次清晰，可以具 体作为组织项目实施的工作依据。 w b s 通常是一种面向“成果”的“树”，其最底层是细化后的“可交付成果”， 该树组织确定了项目的整个范围。但w b s 的形式并不限于“树”状，还有多种 形式，本文应用的是“树”状。 四、网络计划方法 工程的进度直接影响项目效益的发挥。进度管理的主要方法是网络计划方 法，网络计划以网络图为基础。网络图是反映项目各工作或活动间逻辑顺序关系 的图。 它既能反映项目工期，又反映积压工作间相互关系、前后次序，能够对 关键线路的分析，旌工计划的审核，合理统筹安排主次要工作各项资源，有效控 制：亡期。 五、价值工程方法 价值工程方法是由价值分析发展而来的，对实施产品或项目的必要功能进行 徐汉文等：现代企业经营管理，东北财经大学出版社，2 0 0 5 年8 月 j a c kg i d o ，j a m epc l e m e n t ，s u c c e s s f i a la r o j e e tm a n a g e m e n t ，p u b l i s h e db yt h o m s o nl e a r n i n g ，2 0 0 3 j a c kg i d o ，j a m epc l e m e n t ，s u c c e s s f u lp r o j e c tm a n a g e m e n t ，p u b l i s h e db yt h o m s o nl e a r n i n g ，2 0 0 3 8 第一章海沧土总房地产工程项目管理概述 分析，形成于美国2 0 世纪4 0 年代。其主要内容是：以最低的寿命周期成本，可 靠地实施产品或项目的必要功能，为提高产品或项目的价值而着重于功能研究的 有组织活动。价值工程的核心，是成本核算思想在房地产项目管理的一种特例， 尤其体现在工程项目的物流管理之中。它最初产生于从购买物品实体向购买物品 功能的转变，其实质是一种管理思想的发展。 价值工程是指运用集体的智慧和通过有组织的活动，对产品进行功能分析， 并以最低总成本来实现产品的必要功能，提高产品价值的一种科学的经济技术分 析方法。用公式表示为：回 v = f c 式中 v 一价值因数，反映产品功能与费用的匹配程度，是评价产品经济效益的一种 尺度； 卜一功能因数，反映产品所具有的能够满足某种需要的属性； c 成本因数，从根据用户提出的功能要求进行研制、生产到用户使用所花费 的全部成本。 工程项目从规划设计、材料采购到工程建设等环节，都可运用价值工程原理 与方法进行功能成本分析，优化设计、优化施工，从而提高综合效益。本文从公 式中分析功能和成本的关系，即价值因数的高低，是通过下列途径来提高产品的 价值： ( 1 ) 功能不变，成本降低。 ( 2 ) 成本不变，功能提高。 ( 3 ) 功能提高，成本降低。 ( 4 ) 成本略有提高，功能大幅度提高。 ( 5 ) 功能略有下降，成本大幅度下降。 六、里程碑计划 里程碑计划是一个战略计划或项目的框架，以中间产品或可实现的结果为依 郭汉丁：业主建设工程项目管理指南，机械工业出版社，2 0 0 5 年6 月 9 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 据。它显示了项目为达到最终目标而必须经过的条件或状态序列，描述了在每一 阶段要达到什么状态，而不是如何达到。列出关键节点做为中间阶段性的目标任 务，阶段性的目标作为实现总目标的必经阶段，实现了阶段性目标，才能确保总 目标的实现。 七、头脑风暴法 头脑风暴法是鼓励在小组中进行创新思维的最常用方法，用于产生大量观点 或可选方案的方法。具体地来说头脑风暴法就是团队的全体成员自发地提出主张 和想法。 与其他方法相比，它激发更多的观点和更好的建议尝试充分运用所有 员工的创造力，产生大量的可选择方案后，就有更好的机会发掘更多的观点来解 决问题。 八、专家会议法 专家会议法由美国人奥斯本于1 9 3 9 年首创。简单地讲，就是根据风险评估 的目的和要求，邀请有关专家，通过会议形式对拟定的风险评估对象开展讨论分 析，最后综合专家意见，做出判断，得出风险评估结果。这是一种刺激创造性、 产生新思想的技术。 j a c kg i d o ，j a m ep c l e m e n t ，s u c c e s s f u lp 叫e c tm a n a g e m e n t ，p u b l i s h e db yt h o m s o nl e a r n i n g ，2 0 0 3 j a c kg i d o ，j a m ep c l e m e n t ，s u c c e s s f u lp r o j e c tm a n a g e m e n t ，p u b l i s h e db yt h o m s o nl e a r n i n g ，2 0 0 3 陈佑启等：房地产投资风险管理及经营决策方法，山西经济出版社，1 9 9 3 年3 月 1 0 第二章海沧士总项目日标的过程管理 第二章海沧土总项目目标的过程管理 如前文所述，管理目标是工程项目管理的重点。房地产项目管理一书指 出“房地产项目管理控制的目标主要可归结为三大项：进度管理控制目标、质 量管理控制目标和成本管理控制目标”。 房地产开发类工程项目管理目标也分解为质量管理、进度管理、投资管理三 大目标要素。因此，海沧土总的房地产项目目标管理也就是对质量目标、进度目 标和投资目标的管理。这些具体的要素目标在项目的策划、设计、旌工过程中都 被分解落实到具体的项目工作里。三大项目目标在项目的进程中经历了由总体到 个体，由概念到实旖，由简单到详细的过程，每个管理活动都必须围绕着项目目 标展开。本章根据三个目标要素的不同侧重点，展开分析了海沧土总如何对目标 进行管理的实践过程。 第一节质量目标管理实践 工程的质量管理是工程建设管理的重中之重，海沧土总建设的全部工程( 包 括材料、工艺等) 必须符合国家、行业、地方的现行规范及标准，若这些规范标 准有差异，按照最新版本、最高水准、最严格要求执行。公司的房产品牌要求我 们也必须以严格的质量管理为目标，建筑产品质量来不得半点马虎，不允许出现 次品，更不允许出现“豆腐渣”工程，质量管理是关键和核心。 海沧土总的工程质量管理着重抓事前质量控制、事中质量控制、事后施工质 量三个方面，对工程设计和施工的每个环节、每道工序加以控制和监督，消除隐 患于未然，决不能等出了问题再去处理，再去总结经验教训。 一、事前控制 1 、建筑设计 建筑设计是工程实体在理论上的预先构建，旄工图是工程施工的直接依据。 谭术魁：房地产项目管理，机械工业出版社，2 0 0 3 年】1 月 1 1 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 设计质量的高低是关系工程质量好坏的关键因素。抓工程建设质量首先要把好设 计质量关。设计单位与施工单位共同对工程质量负责。设计单位通过检查监督实 现设计构思和设计要求。海沧土总不仅派出工程项目组负责日常业主质量管理 外，还组织设计单位参加隐蔽工程、地基基础、主体结构、装修工程的部分项验 收，在检查验收中与设计人员一道研究讨论，解决施工中暴露的矛盾和难题。此 外，根据工程实际需要，及时解决设计变更等必要手续。 工程设计缺陷的例子：海沧- - 4 区工程中普遍存在卫生间门宽过小的问题 ( 门洞宽度仅为规范规定的最小值7 0 0 m m ，再加上某些门洞施工负误差后就只 有6 0 0 多r a m ) ，如此窄的门宽使得健康人在冬季衣着稍多或稍胖者就很难通过， 更不必说乘坐轮椅的老人和残障人士出入卫生间了。 2 、建筑材料选型 建筑产品质量高低，很大程度上取决于原材料质量的优劣。假冒伪劣建材 对工程质量可直接造成严重危害。为此，应严格检查施工单位迸场的材料、构配 件及设备的出厂证明、技术合格证或质量保证书及技术鉴定文件等。必要时还需 要进行抽检或试验。 建筑材料重点检验的内容：钢簸的出厂证明书、试验报告单，钢筋级别、种 类、直径及锈蚀情况，必要时抽样送检；水泥的出厂合格证、出厂日期、进场试 验结果报告以及品种和标号；骨料除按设计和规范要求检查级配、粒径、允许含 泥量外，还应注意禁用含风化的碎石；钢筋、混凝土构件要送实验室进行检验； 对砂石的粒径、含水量含泥量，混凝土的配合比、坍落度都要严格把关。只有这 样，才能保证钢筋混凝土的设计强度，从而保证建筑结构整体的安全性。 承包人采购材料设备必须按承包人投标书中有关承包人确定的产品采购，并 须经海沧土总项目现场管理人员和监理工程师确认。承包人采购的材料设备必须 符合现行国家、地方法规的规定和设计使用要求及相关行业协会的标准和要求， 必须具有相关的国家、省、市认可的合格证书、生产许可证、产地证明、装箱清 单、规格、型号证明、质量保证书及产品说明等相关随货文件，并经监理工程师 现场检验通过后方可进场。监理工程师认为不合格的，有权拒绝该材料进场，承 第二章海沧土总项目日标的过程管理 包人须自费将上述材料无条件在监理工程师规定的时间内搬运出场，并应重新采 购符合要求的产品，并承担由此发生的费用，由此延误的工期不予顺延。 3 、工程技术管理 图纸会审。海沧土总工程部通过图纸会审，使建筑规划、结构、水电气配套 等设计做到经济合理、安全可靠。图纸是工程施工的依据。工程部的相关项目组 人员先熟悉旌工图是抓好施工质量管理的前提。现场管理人员拿到图纸后，应认 真细致地进行审读，充分领会设计意图，并把所建工程的使用功能贯穿其中进行 思索，发现问题，必要时可以会同监理方和施工方对原设计进行研讨，并做好记 录，到图纸会审时提出所发现的问题和对进一步完善设计的建议，力争在施工之 前解决问题。 项目工程重点与难点的质量控制。对重要工程部位及容易出现质量问题的分 部( 项) 工程和以往工程中出现的一些工程质量通病，制定质量保证预控措施。 表1 ：工程项目质量通病预控表 项目编号 可能产生隐患和通 序号项目名称质量预控措施 病的质控节点 1 ) 土建部分的预控重点分别为：基坑开挖及基坑围护；主体结构中的结构 布置选型、钢筋含量、节点处理等问题：四大渗漏：屋面防水、外墙防渗水、卫 生间防水、门窗防水；土建与各专业的矛盾问题：工程施工中的可行性问题、专 项方案讨论。 工程例子：桩基施工前的重点预控 绿苑海景工程的桩基础设计采用预应力管桩，预应力管桩的施工是用打桩机 械打入土中，常用的两种可打桩机械分别为柴油锤击打桩机和全液压静力压桩 机。 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 柴油锤击打桩机的工作原理是用汽锤利用蒸汽或压缩空气为动力进行锤击 预应力管桩的桩头，把管桩打入土中。全液压静力压桩机的工作原理是依靠桩机 自身重量液压反作用于管桩，当静压力大于管桩的入土阻力时，管桩就沿入土方 向按加压设备的工作速度逐步压入土中。 柴油锤击法打桩旖工的特点是穿过土层能力强，承载力高，对施工场地的地 耐力要求低，缺点是施工速度慢，噪音污染。全液压静力压桩机施工的特点是成 桩后承载能力直观可观测，施工速度快，噪音小，缺点是对施工场地的地耐力要 求高。 该桩基旌工中若全部采用全液压静力压桩机打桩，桩机自重6 0 0 吨，对施工 场地的地耐力要求特别高。根据勘察报告分析，建设场地的地表土有部分属于松 散软弱地层，地耐力低，支撑不住桩机自重的压力，施工中将会出现断桩，质量 得不到保证。若采用柴油锤打管桩，可以满足要求，但施工速度慢，震动剧烈， 噪音大。 综合两台打桩机的特点，分析工程的地质情况，召集施工单位的专家和设计 人员共同讨论，最后达到共识：采用两种打桩机同时施工，部分松软场地采用柴 油锤打桩机施工：部分地质好、地耐力高的场地采用全液压静力压桩机施工，这 样既加快了施工进度，也控制住了静压桩的施工质量。 2 ) 配套部分的预控重点分别为：给水管供水量及管道走向、管径要满足最 不利点供水压力需要，且满足美观需要；消防工程设计满足美观及消防部门要求； 水、电、煤、消防等设备和管线安装位置的设计合理美观与土建图纸不相矛盾。 4 、样板引路 工程部建立样板引路制度。主要分部分项工程都有质量样板房，通过质量样 板房树立标准，以点带面，直观认识设计对象，也可以对全面的装修施工起到示 范指导作用，更可以在样板房的施工中发现设计图纸与施工实物之间的矛盾，对 装修的质量控制极为有利。样板房旌工质量必须真实地反映装修档次和标准，施 工中实际的装修质量，不应低于样板间的质量水平。 第二章海沧土总项目目标的过程管理 二、事中控制 在遵照设计、遵守操作规程和规范的基础上，海沧土总推行全面质量管理， 完善质量保证体系，对工程项目实施全过程、全方位的质量监督，同时要求参建 各单位之间友好合作，互相帮助，互相监督，共同努力搞好工程质量。当工程质 量出现问题时，参建各单位应做到不推卸责任，不互相扯皮，积极主动的采取合 理有效的补救措施，争取把问题消除在萌芽状态，通过共同努力来实现工程项目 建设的规范、有序、符合标准的建设目标。 i 、强化对监理单位的质量管理。海沧土总工程项目组现场代表应常驻现场， 监督与检查监理单位是否按监理规划和监理实施细则执行工程监理，审核监理单 位提交的施工方案和施工组织设计中的质量保证体系，确保工程质量有可靠的技 术措施。现场代表要求监理单位和旌工单位做到施工有措施，技术有交底，测量 定位有复查，材料、设备有试验，隐蔽工程有记录，质量有自检、专检，交工有 资料。现场代表定期或不定期对施工中出现的质量问题及时召开现场会，发现问 题、分析原因和解决问题，以及工程管理过程中各方面发生新情况和新变化要及 时汇报。 2 、加强对施工单位的质量管理。在具体旅工过程中，海沧土总工程项目组 现场代表参与工程管理，对施工中出现的问题和影响施工质量的各种因素全面考 虑，综合分析，采取有效措施严加控制，以达到质量控制的目的。现场代表从每 个工序每个施工细节上做好监督工作，坚持做到上道工序不合格的，不能转入下 道工序施工，尤其是地下工程、隐蔽工程，特别是基础和结构的关键部位，定 检验合格，做好原始记录才进行下一道工序。 例如对钢筋混凝土结构的施工，尤其把好几个要害环节的关。一是把好模板 安装关。模板的安装应能保证各部位工程结构和构件的形状、尺寸及相互位置的 准确，应具有足够的承载能力、刚度和稳定性，能可靠地承受新浇注混凝土的自 重和侧压力以及在施工过程中产生的荷载。二是把好钢筋的下料、绑扎、焊接关。 主筋要查其下料长度，特别是锚固长度；箍筋要检查其末端弯钩后直段部分长度。 三是把好混凝土浇捣时的施工操作关。这个阶段必须检查监督的是：混凝土配合 海沧土总房地产工程项目管理实践探讨 比要符合设计强度要求，搅拌时间根据混凝土坍落度、搅拌类型及出料量来决定， 最短不少于6 0 s 。振捣混凝土时注意各插点间的间距要均匀，每一振点的振捣延 续时问使混凝土表面呈现浮浆和不再沉落。当采用插入式振捣器时，振实混凝土 的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1 5 部。四是把好混凝土浇捣后的养护关。 混凝土浇捣后严格控制拆模时间；混凝土前三天的养护对其强度影响最大，一定 要保持足够的湿润状态：总的养护时间应根据气温的高低决定，但不能少于7 昼 夜。 三、事后控制 要完成一个高质量的建筑产品，首先要保证建筑结构整体的安全性。隐蔽工 程多为结构工程，隐蔽工程验收关系重大，如有