（工商管理专业论文）广州市限价房政策完善措施研究.pdf

1 、 论文原创性声明 重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 学位敝储虢槭 日期：勺年，月起、日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 ， 日期：2 0 0 9 年1 1 月1 8 日 广州市限价房政策完善措施研究 专业：工商管理硕士 硕士生：郑振威 指导老师：李江帆教授 摘要 近年来，我国商品住宅价格快速上涨，而广州市在全国房价普遍飙升的大环 境下，商品住宅销售均价从2 0 0 5 年初的5 0 1 1 _ 元平方米，到2 0 0 7 年底的1 0 5 8 8 元平方米，2 年内房价涨幅达1 1 倍。此间，虽然国家及地方也相应出台了一系 列宏观调控政策，对稳定房价也曾产生一定的作用，但商品房价快速增长的势头 依然较猛。为了应对高涨的房价，广州市政府推出限价房这个身份不很明确的住 宅产品，希望通过改善商品房供应结构来稳定市场，合理地抑制快速上涨的房价。 因为广州限价房的出现是具有房价高涨的历史条件的，如果该市场环境发生 改变，限价房所处的环境就会非常尴尬。2 0 0 8 年广州房地产市场的调整，部分 普通商品房价格已接近限价房，本应体现价格优势的限价房突然变得优势不明显 了。而且，限价房销售环节的各种限制，一度使已经建成的某限价房经历卖不出 去的尴尬。 随着在已开发项目的陆续售罄以及未开发的3 块限价房用地的改变用途，广 州市限价房已告一段落。但此时，广州房地产市场又呈现房价上涨的态势，限价 房此时退出市场是否妥当? 本文通过大量的数据，从住宅的有效供应角度进行分析的基础上，研究广州 市限价房建设的必要性，同时分析运作过程中存在及潜在的问题，以及分析研究 房地产企业进行限价房开发的可行性，并根据此提出限价房政策的完善建议。 主题词：房地产，限价房，政策，建议 g u a n g z h o u p r i c e l i m i th o u s i n gp o l i c y p e r f e c tm e a s u r e sr e s e a r c h m a j o r ：m a s t e ro f b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：z h e n gz h e n w e i s u p e r v i s o r ：p r o f l ij i a n g f a n a bs t r s a c t r e c e n ty e a r s ，t h eh o u s i n gp r i c eo fo u rc o u n t r yh a sb e e nr i s i n gf a s t l y u n d e rt h e c o n d i t i o no fd r a m a t i cr i s e ，t h e a v e r a g eh o u s i n gp r i c eo fg u a n g z h o uh a sb e e n c h a n g i n gg r e a t l yf r o m5 0 11 y u a n s q u a r em e t r ea tt h eb e g i n n i n go f2 0 0 5t o 10 5 8 8 y u a n s q u a r em e t r ea tt h ee n d o f2 0 0 7 t h eh o u s i n gp r i c eh a sr e a c h e d1 1t i m e so n l yi n 2 y e a r s d u r i n gt h ep e r i o d ，a l t h o u g ha s e r i e so fm a c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c ys e t t i n g b yt h ec o u n t r ya n dt h el o c a lg o v e m m e n th a v ed o n es o m e t h i n gt ot h es t a b i l i t yo ft h e h o u s i n gp r i c e ，i ts t i l lg r o w sr a p i d l y t or e l i e v et h i sp r o b l e m ，g u a n g z h o ug o v e r n m e n t h a sb r o u g h to u ta nu n i d e n t i f i e dh o u s i n gp r o d u c t - - t h ep r i c e - l i m i th o u s i n g t h r o u g h i m p r o v i n gt h es t r u c t u r eo fh o u s i n gs u p p l y , t h eg o v e r n m e n th o p e st om a k e t h eh o u s i n g m a r k e tm o r es t a b l ea n dt h es i r eo ft h eh o u s i n gp r i c em o r er e s o n a b l e t h ea r i s eo ft h ep r i c e - l i m i th o u s i n gi ng u a n g z h o uh a sah i s t o r i c a lc o n d i t i o n ，t h a ti s ， t h ef a s tr i s i n go f t h eh o u s i n gp r i c e i ft h ee n v i r o n m e n to ft h i sm a r k e th a sb e e nc h a n g e ， i tw o u l db er a t h e re m b a r r a s s e df o rt h ep r i c e - l i m i th o u s i n g t h ea d j u s t m e n to f g u n a g z h o ur e a le s t a t em a r k e ti n2 0 0 8h a sm a d et h ep r i c eo fp a r to ft h eo r d i n a r y c o m m o d i t y h o u s e sc l o s i n gt ot h ep r i c e l i m i th o u s i n g ，w h i c hm a k e st h ea d v a n t a g e so f t h ep r i c e l i m i th o u s i n gn o ts oo b v i o u s m o r e o v e r , t h er e s t r i c t i o no ft h ep r i c e - l i m i t h o u s i n go n c em a k e s i tf a c i n gt h ee m b a r r a s s m e n to fn o ts e l l i n gw e l l t h ep r i c e l i m i th o u s i n gi ng u a n g z h o uh a sb e e ne n d i n ga st h ed e v e l o p m e n t a le s t a t e s u k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t e ，t h ep r i c e - l i m i th o u s i n g ，p o l i c y , s u g g e s t i o n i i v 目录 摘要i a b s t r s a c t 目录v 图表目录 第l 章导论1 1 1 选题研究的背景与问题提出l 1 2 有关理论的研究4 1 3 研究思路、方法及论文框架1 2 第2 章广州市房地产业发展现状及限价房的产生15 2 1 广州市房地产发展回顾1 5 2 2 城镇住房改革后广州市新建住宅的供应情况1 8 2 3 广州市商品住宅价格快速上涨及限价房的产生2 3 2 4 分析结论2 5 第3 章广州限价房建设存在的问题2 7 3 1 限价房消费群体过窄2 7 3 2 限价房价格机制尚需完善3 3 3 3 限价房政策的其他问题3 8 第4 章广州限价房存在问题的对策研究。4 2 4 1 对限价房的正确定位4 2 4 2 需要正确理解限价房四方面的关系4 5 4 3 对发展限价房的对策建议4 9 4 4 总结5 4 第5 章企业参与限价房开发的可行性分析5 6 5 1 房地产企业开发限价房优劣性分析5 6 5 2 政府吸引企业进行限价房建设措施6 l 第6 章总结6 5 参考文献6 8 附录7 2 后记7 3 v 图表目录 图目录 图2 1根据广州市统计局数据处理1 9 图2 21 9 9 8 2 0 0 8 广州市区住宅竣工结构2 1 图2 319 9 8 2 0 0 8 年广州竣工住宅每套面积2 2 图2 42 0 0 5 年广州新建商品住宅成交情况2 4 图2 52 0 0 6 年广州新建商品住宅成交情况2 5 图2 - 62 0 0 7 年广州新建商品住宅成交情况。2 5 图4 - 1 广州市区商品住宅销售均价4 4 图4 2 政府、企业与消费者三个限价房市场主体之间的关系图。4 6 图4 3 萨洛普圆形城市模型4 8 图5 1 限价房利润构成图5 9 表目录 表2 11 9 9 8 2 0 0 8 年住宅有效供应量2 0 表3 1 限价房推出前后住房供应和消费体系的比较2 8 表3 2 限价房申购情况汇总表2 8 表3 3 限价房户籍对比表2 9 表3 4 第一批限价房年龄分组3 0 表3 5 第二批限价房年龄分组3 1 表3 - 6 限价房夫妻申购比例3 2 表3 7 广州限价房土地出让情况3 4 表3 8 已售限价房价格变动情况3 6 表3 - 9“地王 与限价房分布对比4 1 表4 1 广州各收入层次人群房价收入比4 3 表4 2 广州各收入层次人群房价收入比4 5 表4 3 限价房用地出让流程5 2 表5 1 限价房与普通商品房劣势对比表5 8 表5 22 0 0 8 年房地产开发资金到位情况6 0 v i 第1 章导论 1 1 选题研究的背景与问题提出 1 1 1 我国房地产业的发展 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。 这一千古流传的名句凝聚着中 国人世代传承的民生梦想。2 0 世纪初，中国民主革命先驱孙中山先生提出“耕 者有其田，居者有其屋”，把“居者有其屋”列入其建国方略，把中国人的住房 权利提高到新的重要地位。温家宝总理在2 0 0 9 年的政府工作报告中提到“深化 城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标 。 改革开放以前，在计划经济体制下，国家实行实物福利分房制度，土地归国 家所有，无偿划拨，城镇居民住房由国家建造、分配和管理。除了一些从事房屋 管理和维修的房管部门外，专门从事房地产开发的企业很少，房地产业基本没有 形成。1 9 8 0 年4 月，邓小平在关于住房问题的讲话中明确提出了我国城镇住房 要走商品化的道路，我国住房制度改革起步。1 9 9 8 年，我国住房分配制度改革 取得重大突破，城镇住宅投资和分配机制发生了重大变化。房地产开发业从无到 有，由小到大，蓬勃发展起来。房地产业开发投资规模快速增长，房屋竣工面积 逐年增加，房屋市场交易量不断提高，房地产业市场化程度不断提高，成为国民 经济中关联性强、带动性明显的支柱产业，为改善人民住房条件，为我国经济迅 速发展做出了贡献。 1 9 9 8 年以后，随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，房地 产业总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积，已由1 9 9 8 年的不到1 9 平方米提高到现在的2 0 0 7 年2 7 1 平方米以上。 从国际经验来看，据世界银行的研究，住宅需求与人均g d p 有着密切联系， 中国统计年鉴1 9 9 9 ，2 0 0 8 当一个国家人均g d p 在1 0 0 0 4 0 0 0 美元时，房地产进入高速发展期；当人均g d p 进入4 0 0 0 - 8 0 0 0 美元时，房地产进入稳定快速增长期。我国人均g d p 到2 0 0 8 年 已超3 0 0 0 美元，这意味着今后相当长时间内我国的住宅产业仍将处于快速发展 和稳定快速增长时期。 随着我国房地产业发展迅速，房地产业在g d p 中的比重，由1 9 7 9 年的2 1 增到2 0 0 7 年的4 7 。2 0 0 7 年房地产业的增加值为11 8 5 4 亿元，同比增长1 3 6 ， 扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为8 2 ，即房地产 开发投资对g d p 增长速度的贡献率为8 2 ，这还不包括房地产对其它产业以乘 数效应产生的间接拉动。 应该说，以市场化、货币化为指向的中国房地产市场在改善城镇居民住房困 难局面、促进产业发展、增加税收等方面发挥了积极的作用；但在肯定成绩的同 时我们也应注意到，在住房方面我国还存在不少困难，尤其是近几年住房市场化 带来的住房供应结构失衡、房价快速增长等问题逐步显现，在住房市场化的同时， 住房保障程度不足，经济适用房以及廉租房保障制度尚未真正建立。 i i 2 对目前住房供应情况的思考 经过多年的城镇住房改革，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系已大 体建立。在取得一定成绩的基础上，居民住房困难的矛盾仍然相当尖锐。一个重 要的原因就是我们过度强调市场化，忽视了住房保障体系的建立。2 0 0 8 年，我 国房地产开发中，9 5 5 的住房开发为商品房，“经济适用房”只占4 5 3 而廉 租房制度尚没有真正建立起来。考虑到经济快速发展、城市化进程加快、居民住 房消费观念转变、旧城改造等因素，住宅的需求将是巨大的，住宅建设任务十分 繁重。 由于住宅供应存在内在平衡机制作用的失灵，造成房地产投资大起大落、房 价畸高。2 0 0 0 - - 2 0 0 7 年，商品住房中经济适用房完成投资所占比重总体下降非 常明显，2 0 0 7 年比2 0 0 0 年减少1 1 9 个百分点，而同期大户型、高价位住宅完 成投资所占比重则相反，呈逐年增加的趋势。表明商品住房的内部供应结构不符 毋2 0 0 9 年李德水在全国政协十一届二次会议答记者问 雪国家统计局综合司关于房地产对国民经济影响的初步分析，2 0 0 5 1 0 o2 0 0 8 年中国房地产开发统计快报 2 0 0 0 年和2 0 0 8 年中国统计年鉴 2 合宏观调控的要求。近几年房屋价格特别是居民住房价格过快上涨已经成为经济 运行中的突出问题。这不仅因为房价是个宏观经济问题，而且还因为其直接影响 到居民的生活。 面对住宅市场供应失衡、房价畸高等一系列问题，要求政府加强对住宅市场 进行干预的呼声日益高涨。政府也频频出台各种政策措施稳定房地产市场的发 展。 2 0 0 5 年5 月，国家办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工 作的意见，强调通过改善住房供应结构、严格土地管理、调整住房转让环节营 业税政策等八项措施来稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。2 0 0 6 年，国 家加大对房地产宏观调控的密度和力度，接连出台关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见、关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知以及“限 制外资准入政策 、加息、提高银行准备金率等等措施。2 0 0 7 年，广州市出台了 穗七条，使调控政策更加细化，根据有关政策，在2 0 0 6 年9 月发出限价地出 让公告，并在1 1 月首次成功出让了5 块限价地，同时从供应、需求两方面稳定 房价；2 0 0 7 年9 月，国家第二套房贷方案出台。随着对市场的不断深入了解， 政府对房地产市场的调控方向，从以往仅仅是房价的调控，转而向住房结构、土 地管理和住房保障等深层面发展，关注低收入人群住房难问题，建设面向中低收 入阶层的住房，中国房地产业发展战略开始考虑公共政策。 1 1 3 问题的提出及其研究意义 “限价房 ，最根本出处是国办发 2 0 0 6 3 7 号规定，“保证中低价位、中小 套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定 房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房( 含经 济适用住房) 和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量 的7 0 ；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法， 以招标方式确定开发建设单位 。 广州市政府根据国办发 2 0 0 6 年3 7 号文，参照香港居屋政策一缴交地价、 限销售价格、限销售对象的形式，而为特定群体产生的住房优惠政策。其目标是 调整住房供应结构，规范限价商品住宅的销售管理，构建广州市多层次、多结构 3 住房梯级供应和消费体系。 广州限价房的推出，确实解决了相当一部分市民的居住问题，但由于限价房 “非保障、非市场”的尴尬身份，政府限定最高价的“行政手段 、以及2 0 0 7 年底开始的房地产市场的调整等因素，广州限价房饱受诸多质疑，大致有以下几 方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成 本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分 配不公。截止2 0 0 9 年下半年，广州市出让的9 块限价房用地( 风神项目是定向 销售，不作统计) ，六块已开发，富力公司的地块转成保障性住房用地( 因拆迁 问题未能按合同准时交地给富力公司) ，辉发投资公司以及亨利公司的地块收回 并重新作商品房用地成功拍卖。限价房销售管理办法也做调整，海外人才有优先 购买权。广州暂时没有再出让限价房用地的计划，限价房政策进入思考期。 由于“政策的作用时滞 ，一般情况下，宏观调控效果必然要在调控手段实 施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，广州限价房由土地出让 到预售，进度最快的西子湾项目，也要一年半时间。由于政策作用滞延的客观存 在，导致广州限价房在房地产市场已发生变化进入调整期时才陆续上市，此时， 市场对限价房的需求已有所减弱。同样道理，在高房价时需要的限价房，有可能 是在房地产市场低迷时出让的土地。 面对2 0 0 9 年上半年住宅价格的反弹，我们需要认真考虑，限价房政策是借 机退出历史舞台，还是作为保障市民居住的手段继续发挥作用呢? 对此，我们有必要对广州限价房政策实践中发现的问题进行总结分析，从而 提出完善建议。同时，再好的政策也需要有人去执行，目前出现的限价房土地改 用途的情况，是否反映企业认为限价房建设没有利润而不愿参与? 本文通过对房 地产进行限价房开发的竞争策略选择、执行的研究，证明在政策完善的情况下， 限价房开发是有利可图的，这对限价房政策的完善是有其相当的实践意义的。 1 2 有关理论的研究 限价房对于普通商品房以及保障性住房( 经济适用房、廉租房) ，是一个新 的事物，特别是其定价、供应量以及销售管理等方面。限价房是政府直接干预房 4 地产市场供应的一个措施。从广州市的实际情况看，住房政策改革后，商品住宅 有效供应并没有跟上市场对商品住宅的需求，在社会经济高速增长、人民生活大 幅改善的情况下，市场对于住宅的需求大幅增长，而住宅的有效供应反而逐年减 少，这是广州市商品住宅价格不断攀升的主要原因之一。限价房与普通商品房相 比，在土地获得、房屋开发购买以及后期管理方面有诸多的限制。政府通过限价 房对于房地产市场的干预是否有必要，方式是否合适，能否取得效果? 限价房是 否还有继续存在的必要? 如果继续建限价房，是否有企业愿意承担建设任务。这 些都需要深入研究。 1 2 1 国内外房价研究现状分析 一、国外研究现状分析 目前国外对公众预期对房地产价格影响的研究有很多，y u l d o n o g u c h i ( 1 9 9 4 ) 通过对日本4 7 个区域的地价影响因素的分析，得出过分预期心理引起大量投机 需求导致地价上涨，从而会影响房价的结论。c a s e ，ka n dr s h i l l e r ( 2 0 0 3 ) 也 在分析中指出：公众对未来价格的过度预期，将导致价格暂时性的快速增长。 圆w c o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国房地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、 国际资本大量流入的情况下，房地产商对市场的过度乐观预期以及居民预期之间 的相互作用产生的“羊群效应在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。 而对于住宅价格干预的研究，s a g a l y n ，s t r n l i e b ( 1 9 7 3 ) 提出了对土地供给、分 区的控制等方式来达到控制住宅价格的目的；l o n ( 1 9 9 8 ) 认为，政府仅考虑 对土地供给的限制，却没有防止住房供应量的短缺，会导致土地价格和房屋价格 的趋高。 上述这些文献从消费者心理预期以及土地的供给角度分析了对房价的影响， 显然对目前广州的限价房土地供给和限定价格的形成机制完善有一定的借鉴作 。y i l l 【i on o g u c h i ，h o u s i n gm a r k e t si nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n ，u n i v e r s i t yo f c h i c a g op r e 墨s ，1 9 9 4 田c a s e 9k a n d1 l s h i l l c r ，i st h e r eab u b b l ei nt h eh o u s i n gm a r k e t ? a n a n a l y s i s t h eb r o o k i n g s p a n e lo n e c o n o m i ca c t i v i t y 2 0 0 3 一0 9 锄w o n gk a r - j i u ，h o u s i n gm a r k e tb u b b l e sa n dc u r r e n c yc r i s i s ：1 1 i ec a s eo f t h a i l a n d t h ei n t e r n a t i o n a l c o n f e r e n c eo n “t h ea s i a nc r i s i s ：t h ee c o n o m i c sf r o n t ”，h e l di ns e a t t l e ，d e c e m b e r2 9 3 0 锄s a g a l y n ，s t m l i e b ，d u o p o l yl o c a t i o n sa n do p t m l a lz o n m gi nas m a l lo p e nc i t y ，j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s 5 5 1 9 7 3 ，p 6 1 4 - 6 2 6 四l o n w a n g ，u r b a n ，l a n dp o l i c ya n dh o 哪i n gi na ne n d o g e n o u s l yg r o w i n gm o n o c c n t r i cc i t y 。r e g i o n a l s c i 印c ca n du r b a ne c o n o m i c s3 4 19 9 8 5 用。 二、国内研究现状分析 国内关于房价的研究文献有很多，研究方法和角度也各不相同，得出的结论 也不尽一样。曾永昌( 2 0 0 5 ) 从土地出让角度指出，我国目前土地的“招拍挂 出让方式，容易形成经济泡沫，难于平抑房价；刘琳，刘洪玉( 2 0 0 3 ) 分析了 地价与房价的因果关系后认为：笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了 房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分 析。 周京奎( 2 0 0 5 ) 从货币政策的角度，研究发现表明各城市住宅价格水平与投 资额、销售额和滞后一期的价格存在协整关系。由于投资额和销售额中的大部分 是银行贷款，得出住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系的结论。 李宏瑾( 2 0 0 5 ) 从市场垄断的角度指出，房地产市场并非完全竞争市场，因 此，房屋价格必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。蒋晓全、 丁秀英( 2 0 0 6 ) 通过建立p a n e ld a t a 模型，得出我国房地产市场的垄断程度依 然是相当高的以及我国房地产市场的垄断利润主要来源于较高的房屋售价和较 低的成本优势两点结论。 吴淑莲、胡银根( 2 0 0 7 ) 从城市化和房地产业发展的因果关系角度，得出从 长期趋势来看，城市化与房地产业发展之间存在着一种双向的、互为因果的互动 关系，城市化水平的提高必然会从长期增加城市房地产的需求。 宋良杰( 2 0 0 6 ) 使用l o 西t 模型研究了目前广州市民住宅占有方式，分析得 出，从家庭效用最大化的角度，对于那些因为收入问题而买不起房的城市居民， 政府应该采取直接的住房补贴方式，住房政策的制定也应尽可能朝市场化的方向 发展。o 以上研究从土地供给、市场垄断、金融支持、城市化以及住宅占有方式方面 。曾永昌：中国土地市场招标拍卖挂牌的信托危机和制度异化，国土资源，2 0 0 5 年第6 期，p 2 6 2 9 圆周京奎：货币政策、银行贷款与住房价格一对中国4 个直辖市的实证研究，财贸经济，2 0 0 6 第5 期 刘琳，刘洪玉：地价与房价关系的经济学分析，数量经济技术经济研究，2 0 0 3 年，第0 7 期 李宏瑾：我国房地产市场垄断程度研究一勒纳指数的测算，财经问题研究，2 0 0 5 年第3 期，p 3 1 0 西蒋晓全、丁秀英：我国房地产市场垄断势力度的测定与政策建议，中国房地产研究，2 0 0 6 年第一辑， 4 2 5 3 页 吴淑莲、胡银根：我国城市化与房地产业发展的g r a n g e r 因果关系分析， 中国房地产研究丛书之二 十八，2 0 0 7 年 。宋良杰：中国城市住宅占有方式选择研究，中国房地产研究，2 0 0 6 年第一辑，9 0 1 1 4 页 6 提供了解决限价房政策目前存在的问题的途径以及指出了完善的方法。 1 2 2 国外及香港公共住房制度的参考囝 近几十年来，世界各国为解决城市居民的住房问题，采取了一系列住房政策 和管理措施。如建造公共住宅一向低收入居民。目前欧洲部分国家的公共住房所 占比重可达4 0 6 0 ；亚洲如日本、新加坡的公共住房所占比重约为5 0 。 一、美国的保障性住房 美国总统胡佛曾说：“没有什么东西比住房更能为谋求人们幸福和社会安定 作出贡献 。作为世界富有的国家，美国仍然承认在美国有一定比例的家庭不仅 买不起房而且在租房的问题上是要靠国家补贴的。 ( 一) 美国保障性住房的界定。美国人认为，保障性住房是针对中低收入家 庭。美国中低收入家庭标准：家庭收入只相当于当地家庭收入中位数6 5 以下的 收入家庭，美国人认为中低收入家庭在住房上的支出不应超过家庭年收入的 3 0 ，如果超过这一比例，家庭就会承受较重的压力，因此美国出台了一系列法 规和政策，政府直接介入住房市场，为低收入家庭提供保障性住房。( 二) 美国 保障性住房资金来源。美国是以政府补助房屋租金的形式来解决中低收入家庭住 房问题。同时，采用优惠政策( 如规划优惠、税收优惠、融资优惠等) 鼓励开发 商建造出租给中低收入家庭居住的住房。( 三) 美国保障性住房的出租条件。美 国各级政府对开发商建造的用以出租给中低收入家庭的住房，设定了较多的限制 条件。由于采取了一系列措施，美国对低收入家庭的住房保障达到一定覆盖面。 二、英国的住房保障情况 英国政府介入公共住房的程度随社会的需求而变化。二战以前，英国地方政 府建造的出租住房，约占住房存量的1 0 。二战以后，两党政府都试图通过政府 建设计划来消灭住房短缺和贫民区，并满足人口增长的住房需求。2 0 世纪4 0 一5 0 根据以下文献整理 童悦仲等主编，中外住宅产业对比，中国建筑工业出版社2 0 0 4 年版。 傅宏波，住房保障来自国外的报告，新浪网，2 0 0 6 0 9 。 孟晓苏，住房政策的国外经验及启示，1 9 9 8 0 7 陈文殊，国外住房保障制度比较分析及其对我国的启示，南方论刊，2 0 0 6 - 1 0 国务院房改办赴美住房与房地产体制考察团：美国住房体制及住房金融的考察报告，载改革出版社中 国住房制度改革一书1 9 9 6 年1 2 月版 7 年代，工党执政时，把公共住房建造和公共住房出租作为主要政策措施，这一时 期，地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的8 0 。2 0 世纪5 0 一6 0 年代保守党 执政时期，中央政府则主要解决贫民住房问题。到2 0 世纪7 0 年代工党执政时， 住宅法以法律形式赋予住宅协会以公共住房建设和管理领域的地位，给予住 房协会协助，以兴建出租或出售公共住房这一时期，英国的公共住房占全部住房 的3 0 。2 0 世纪8 0 年代以来，英国公共住房政策发生重大转折。政府持续支持 住房私有化，把以公共住房建设为主的政策转变为增加住房供应的补充政策，新 公共住房建设量跌至1 9 8 9 年的3 万套。 三、日本的公营住宅情况 日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其 建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波 动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1 9 8 3 - 1 9 9 0 年年均也 只上涨了4 4 ，而在1 9 8 9 和1 9 9 0 年则分别为5 3 和3 3 。这不仅在房地产泡 沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会 经济的稳定也起着重要的作用。 四、香港的住房保障情况 香港的房地产供应也存在一个梯级的金字塔结构。第一个梯级是廉租房，占 整个房地产住宅市场的3 0 左右，由政府提供，租金低于市价5 0 以上，香港 收入最低的市民大多住的是就是这种廉租房，虽然政府允许达到一定条件的居民 可以购买廉租房，但由于租金低廉和转手不易，居民普遍没有购买需求，这也防 止了借廉租房来投机或投资。第二个梯级是居屋，类似我们的经济适用房，占整 个房产市场的1 5 左右，售价比一般的商品房便宜4 0 ，但相对于商品房来说， 它的户型偏小，密度较高，用材档次比商品房也较差，居住质量能够明显和商品 房拉开距离，让买得起商品房的人不会对居屋产生兴趣。第三个层次则是由完全 开放的房地产市场提供的商品房。 五、目前国内的保障性住房制度 我国在1 9 9 8 年全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化后，提出建立 和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系：对不同收入家庭实行不 同的住房供应政策。对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁 补贴为主，实物配租和租金核减为辅。最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准， 原则上不超过当地人均住房面积的6 0 ，租金由政府按维修费、管理费两项因素 定价。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。高收入家庭通过房地产 市场购买、租赁的商品住房。 对比国外及香港的住房保障制度，我们发现可借鉴的特点： 1 政府直接参与或通过政策鼓励开发企业参与中低收入家庭住房的建设； 2 中低收入家庭住房建设的量随社会需求变化而作相应调整； 3 对不同收入层次的家庭保障程度也不同。 因此，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是 从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题， 而非经济问题。住房建设在市场配置同时必须要借助政府的力量来保护弱势群体 基本居住要求，是各国社会的内在要求和必要保证。 在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫 富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。 因此，政府在房地产发展战略上需要从产业政策向公共政策回归，房地产要从过 度市场化向社会保障属性倾斜。 1 2 3 限价房政策的研究 限价房是政府直接干预房地产市场供应的一个措施。其对于普通商品房以及 保障性住房( 经济适用房、廉租房) ，是一个新的事物，特别是其定价、供应量 以及销售管理等方面。政府通过限价房对于房地产市场的干预是否有必要，方式 是否合适，能否取得效果? 限价房是否还有继续存在的必要? 这是目前对于限价 房政策研究的重点。认为限价房政策有误或作用不大的，主要有以下观点： 茅于轼( 2 0 0 9 ) 表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需 求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。他认为，经济适用房、限价 房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望，限 9 价房和经济适用房无助于财富分配合理化。回 曹建海( 2 0 0 7 ) ：“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的 推出不可能真正降低房价。 “政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来 政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为 主体的住房体系建设。 在他看来，只有经济适用房才能真正平抑房价，但平抑 程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。 徐滇庆( 2 0 0 7 ) “限房价是开倒车 ，“硬性规定房价并不能解决房地产市场 的问题，反而制造了人为的寻租空间。”商品房具有排他性，不是公用事业，也 不属于公益性事业。无论从经济学理论还是从价格法的角度看，限制房价的理论 依据明显不足 。同时，徐滇庆指出限制房价的对象是商品房，而这些商品房潜 在的购买对象是中等或中等以上收入的家庭。无论如何也很难把这些中等收入家 庭纳入社会弱势群体。“限房价是开倒车。无论出发点是多么良好，最终只能干 扰市场化的进程。 认为限价房有正面作用的观点有： 廖俊平( 2 0 0 8 ) 认为限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系，而且更重要 的是牵制了过热的商品房市场。限价房的确已经成为政府干预市场的一个重要手 段，但这种干预作用并不仅仅体现在由政府直接向市民提供了中低价的住房，而 是调节了住房市场价格。 王则楚( 2 0 0 7 ) 认为，完善多渠道多方式的住房供应体系来满足不同收入人 群的住房需求，把可享受廉租房的低收入人群减少到政府可以承受的程度，才可 能使“居者有屋住 得以实现。在细分住房的需求份额后，目前的主要困难是， 中低收入家庭买不起商品房，经济适用房和廉租房的供应又难以改善他们的居住 条件。如果只用单一的商品房形式来满足不同收入人群的住房需求，虽然表面上 看来在房地产的价格面前大家平等了，但实际上由于家庭收入的巨大差异，他们 居住权利的平等被剥夺了。 回茅于轼：北部湾高峰论坛发表的观点，2 0 0 9 0 8 o 曹建海：中国经济周刊，2 0 0 7 0 4 o 徐滇庆：徐滇庆再论房价，机械工业出版杜，2 0 0 7 1 1 ，9 6 - 9 8 页 回廖俊平，限价房的定价策略房价降限价房不必跟着降，广州日报，2 0 0 8 0 3 王则楚，房协与房管局混淆了不同住房政策，金羊网，2 0 0 7 0 3 1 6 l o 黄穗诚( 2 0 0 7 ) ：居住权是基本人权之一。由于中高收入者和高收入者有能 力从市场购房，因此政府提供的保障性住房，无论出售还是租赁，其目标都是为 了解决那些无力自行置房的低收入者、中低收入者的居住问题。既然是为中、低 收入者解决住房问题，自然要求政策性住房的售价或租金是中、低收入阶层承受 得起的，不足部分应由公共财政予以补贴。同时，在满足所有人的最基本居住条 件前提下，为低收入者提供的政策性住房在质量上应与商品房拉开差距，否则会 导致政策的反激励。 贾图( 2 0 0 8 ) 在对经济适用房以及限价房的去留问题中提到了限价房对平抑 房价的积极作用，他认为经济适用房是我国社会保障性住房的主体，限价房是对 经济适用住房外延的补充，两者一旦取消，后果将不堪设想。圆 广州市国土房管局副局长谢晓丹表示：限价房既是对应帮助中等收入家庭解 决高房价情况下购房困难问题的一项住房政策，是多层次住房供应和消费体系的 一个层次，同时，也是政府稳定房价的一项措施，是灵活的“调节器”。高房价 时就多供应些、房价平稳期就少供应或不供应。实际上，目前出现的问题都可以 通过调整限价房销售范围、灵活掌握限价房用地供应规模来解决，不需要调整实 践已经证明行之有效的限价房政策导向。 除以上观点外，王阿忠在中国住房市场的价格博弈与政府规划研究，对 限价商品房的价格规划进行了分析，提出限价房特许开发权竞标等观点。 以上不同的研究角度和结论，表明了限价房在我国房地产经济发展过程中的 作用和规律值得进一步的探索。限价房其介于保障性住房与普通商品房之间的尴 尬身份，将影响其未来的发展前景，是黯然退场或是完善后发挥更大作用呢? 限 价房的真正定位应该是什么? 同时，这些观点更多是从政府层面或消费者层面去 分析限价存在的问题，而忽视了对限价房政策起承上启下作用的房地产开发企 业。在此背景下，有必要用科学方法对限价房的作用以及政策完善进行新的深入 的分析。 o 黄穗诚，住房问题是重要的民生问题，黄穗诚新浪博客，2 0 0 7 0 8 圆贾图，经适房和限价房绝不能取消，搜狐焦点网上海站，2 0 0 8 0 2 谢晓丹，广州调整限价房政策团购城中村做廉租房，中财网，2 0 0 9 0 2 王阿忠，中国住房市场的价格博弈与政府规划研究，中国社会科学出版社，2 0 0 7 0 7 1 3 研究思路、方法及论文框架 1 3 1 研究思路 我国经过多年的城镇住房改革，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系 已大体建立。在取得一定成绩的基础上，居民住房困难的矛盾仍然相当尖锐。虽 然住房供应的市场化程度不断提高，住房与非住房的投资、供应结构不断改善， 但是，商品住房内部投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降， 成为近几年来房价持续上涨的原因之一。出现这种情况，一个重要的原因就是我 们过度强调商品房市场化，忽视了住房保障体系的建立，经济适用房和廉租房制 度尚没有真正建立起来。有些人认为保障房交给政府，市场的归开发商，政府不 应该行政干预房地产市场。对此，本文首先对中外住房保障的情况做一探讨比较， 观察我国住房保障制度的建立、现状和变动情况，。 其次，本文研究的是广州市限价房的情况，因此，先对广州市房地产开发的 情况作回顾，重点用详实的数据分析城镇住房改革后，广州市住宅供应的变动情 况，及其对房价的影响，由此分析供应结构对限价房产生的必要性。 再次，并根据已出售的限价房对出现的问题进行分析，提出完善建议；并从 开发企业的角度，通过开发限价房的优