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房地产开发企业业务外包决策研究 管理科学与工程专业研究生：舅子春 摘要 指导老师t 黄有亮翻教授 在过去十年中，业务外包的风潮迅速席卷了全球各地，对当代商业机构的运行模式进行了根本性 的变革，己经成为经济成功的核心动力之一。同时，根据国际经验，专业化是房地产行业发展的趋势。 对于持续发展的我国房地产开发企业来说，如何利用业务外包这一提升核心竞争力、走专业化道路的 战略管理工具为其带来持久的竞争优势和业绩改善是值得研究的。 本文从业务外包管理的一个重要环节挟策环节，对房地产开发企业的业务外包战略进行研究。 首先论文对房地产开发企业的业务外包现状及其影响进行分析，在对业务外包运作和管理基本过程分 析的基础上构建了业务外包决策的流程。然后，结合价值链理论详细分析了房地产开发企业的相关业 务活动，运用核心竞争力理论对业务的可外包性进行分析。接着，从企业外部环境因素对业务的可外 包性进行s t o w 分析，并通过成本效益分析对外包决策进行最后把关。最后，本文针对房地产开发企 业两项重要的业务活动营销和工程建设的外包模式选择进行了详细的研究：对营销外包的几种模 式一自行销售、委托代理和非完全委托代理进行了分析，并结合相关影响因素对营销外包模式选择 进行了研究，对工程承发包的几种模式平行发包、设计，施工总分包、d - b 模式、c m 模式进行了 分析，并结合相关影响因素运用层次分析法对工程外包模式选择进行了研究。 业务外包是一个跨行业的并具有现实意义的研究领域，有关业务外包的研究涉及非常广泛。本论 文将有关业务外包的理论研究应用到房地产开发企业，结合房地产开发企业的特殊性，对房地产开发 企业的业务外包决策进行了初步的研究，以期能对房地产开发企业的业务外包决策提供参考。 关键词：业务外包；房地产开发企业；外包决策；外包模式 r e s e a r c ho no u t s o u r t i u gd e c i s i o n = m a k l n go fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e m t h ep a s td 踟a d e ，t h et r e n do f o u t s o u r c i n gr a p i d l ye x p e n dt ot h ew h o l ew o r l d , w h i c hc h a n g et h er i mp a u e m o f b e s i n e s so r a n g ea n dn o wi so n eo f t h ej m p o n a n tf a c t o r st o 讲l o m i c 鲫c c e 鹞a t 血es a m et i m e , a c c o r d i n g 恤ei n t e m a f i o n a le x p e r i e n c e s , s p e c i a l i z a t i o nj s 恤u e n do fc h i n e s e 鹤眦i n d u s t r y h o wt og a j dc o m p e t i t i v e a d v a n t a g e sa n dp c 喻观如妞p r o v 锄雠t o 骶c o n s i s t e md 愀王0 p e dr e a le s 诅把咖d 鲻b yo 哪哟峨i l l g w h i c hc o u l di m p r o v ec 帆c o m p e t e n c ea n ds p e c i a l i z a t i o ni sw o r t hr e a r c h i n f r t h i sp a p e rd i s c u s si nt h eo m s o u r c i n go fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 矗u ma ni m p o r t a n tp a r t - - - - - o u t s o u r c i n g d e c l s i o n - m a k i n g f h s t l y , t h ep a p e rd i s c u s s e dt h es t a t u sa n di n f l u e n c eo f r e a le s t 砒ee n t e r p r i s e so u t s o u r c i n g , a n dc 翻鹤仇i c d 蚀a p r o c e s s o f o u t s o u r c i n gd e c i s i o m m a k i n g b a s e d o d t h ea n a l y s i s o f o u t s o u r c i n g o p e r a t i o n a n d l 咖l g e n l e n t s e c o n d l y ，1 h ep a p e ra n 甜y 别t h eb u s h l c s s e so f r e a lc s 龇e n = v p r t 蟠b y v a l u ec h a i nt h e o r ya n d t h el e g i b i l i t yo fo u t s o u r c i n gb y 涨c o m p e t i t i v e n e s st h e o r y t h i r d l y , t h i sp a p e ra l a l y 2 e dt h ef e a s i b i l i t yo f o u t s o o r c i n gw i t he x 忙r i l a le n v i r o n m e n t a l 蠡忆姗b a s e do ns w o t a n da n a l y z e do u i s o m c i n gd e c i s i o nb y c o s t - b e n e f i ta n a l y s i sf u r t h e r f i n a l l y , t h ep a p e re m p h a s i z e dt h ed e c i s i o no fo u t s o u r c i n gm o d e l so fm a r k e t i n g a n dc o n s t r u c t i o n , d i s c e s s e dt h eo u t s o u r c i n gm o d e l so fm a a e t i n g 吗a l eb yt h e m s e l v e s , p r i n c i p a l - a g e n t m o d e l , i n c o m p l e t ep r i n c l p a l - a g e n tm o d e l a n da n a l y z e dt h ed e c i s i o nw 袖i n f l u e n c ef a c t o r s ，d i s c u s s e dt h e o u t s o u r c i d gm o d e l so fc o n s t r u c t i o f 卜_ 呻a 绉l i e ic o r l f f t , d - b b ，d = b ，c m , a n da n a l y z e dt h ed c c b i o nw i t h i n f l u e n c e 臼c 幻巧b a s e do i l 越 o m s o u r c i n gi sh a sb 啪r e s e a r c h e do l l l o t so ff i e l d s ，t h i sp a p e rt o o kt h e o r i e so fo u t s o u r c i n gt or e a le s t a t e e n t = p r 如a n dd o e ss o l n ee l e m e n t a r yr e s e a r c ho no u t s o u r c i n gd e c i s i o n - m a k i n gw 确t h ep a r t i c u l a r i t yo f r e a l e s t a t ee n t = p l i s e sw i s hw h i c hc a no f f e rr e f e r e n c e sf o ro u t s o u r c i n gd c c i s i o n - m a k i n go f r e a le s a l c 锄t c r p d s e s w o r 凼：o 豳啪洳舀r e u le s 纽圭ee f 泖叔，o 啦亭。啪媳d e c i s t 衄- m a k m g , m s o u f c 魄m o d e l 王王 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复 印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和 纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布 ( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办 理。 研究生签名：牡导师签名：越日 期：瑚 第一章引论 1 , 1 研究的背景与意义 1 1 1 研究的背景 第1 章引论 所谓业务外包( o u t s o u r c i n g ) ，也称资源外包，英文一词的直译是。外部寻源”自从1 9 9 0 年， 美国学者g a n y l i a m e l 和p r a h a r a d 在 企业的核心竞争力 中首次提出了“业务外包( o u t s o u r c i n g ) ” 这一概念以来，西方学者l o b 和v e n k a t r a m a n ( 1 9 9 2 ) 、k o t a r e ( 1 9 9 2 ) 、l e i 和h i t t ( 1 9 9 5 ) ，以及w i l l c o c k s ( 1 9 9 5 ) 和j o h n s o n ( 1 9 9 7 ) 等从不同角度对业务外包( o u t s o u r c i n g ) 进行了定义f 1 1 ( 见表1 1 ) 。 1 1 西方学者对业务外包的理解和定义 学者对外包的理解和定义 时间 l o h 和v e n k a t r a m a n 外部供应商从事与企业整体或部分生产设施相 1 9 9 2 关的物资或人力资源活动 k o t a r e 由来自世界各地独立的供应商为企业提供产品 或部件的活动 1 9 9 2 l e i 和h i t t 依赖于外部资源制造部件或从事其他增值活动1 9 9 5 w i l l c o c k s 为获得预期结果，把组织的部分或全部信息技 术和相关服务交给第三方管理 1 9 9 5 j o h n s o n一种将部分管理义务或责任向外部组织转移， 1 9 9 7 改变服务传递与组织员工内部管理模式的安排 本文认为，从本质上来讲，业务外包应是一种由内部驱动而产生的资源优化配置过程，它通过将 某业务交由那些能比自己更有效率、更有效果完成该任务的外部专业生产商执行，甚而与其形成资源 互补的战略伙伴，从而集中精力培育和提升企业核心能力，实现自身的持续性发展。它涉及两个过程， 一是将企业内部有限的资源用于能为企业创造较大价值的业务环节；二是吸收引进外部资源以弥补自 身资源的不足，创造更大的价值。 ( 1 ) 业务外包在国际上风起云涌，在各行各业迅速发展 彼得德鲁克( p e t e r d r u k e r ) 曾经说道：“在1 0 年至1 5 年之内，任何企业中仅做后台支持而不创造 营业额的工作都应该外包出去，任何不提供向高级发展的机会和活动、业务也应该采用外包形式。企 业的最终目的不外乎最优化地利用已有的生产、管理和财务资源。”这句话精确地预示了业务外包在今 天的商业舞台上风起云涌的场面。 这种重要的企业发展战略和管理模式，早在上世纪8 0 年代就被欧美发达国家的企业普遍接受，并 且已广泛应用于电信、i t 、电力、石化、制药、纺织、汽车、航天、航空、农业、零售业、会计、人 力资源和政府管理部门等领域1 2 j 。 据联合国贸发会议统计，2 0 0 3 年、2 0 0 4 年、2 0 0 5 年全球外包支出达到1 5 1 0 亿、3 0 0 0 亿、5 8 5 0 亿美 元，预计2 0 0 7 年将达到1 2 万亿美元p l ( 见图1 1 ) 。美国财富杂志报道，目前全世界年收人在5 0 0 0 万美元以上的公司，都普遍开展了外包业务。 近日，g o r h e t tg r o u p 对全球2 0 0 余家超大型企业的决策人物进行了一项关于外包市场的调查： i 东南大学硕士学位论文 9 7 的被调查者表示近两年在外包服务的投入有较大幅度的增长，并且表示这一势头将继续保持下去； 7 8 的被调查者认为外包已成为企业管理的一种重要手段，并且9 2 的被调查者反应他们的相关业务 正在向外包发展据专业部门研究发现，实施外包战略可使产品开发成本节约9 ，生产能力和质量平 均提高1 5 左右。 图1 1 全球外包支出发展趋势 ( 2 ) 政策、市场因素致使房地产开发企业面临业务外包变革 近年来，政府为了化解金融风险，出台了房地产信贷紧缩政策，其代表是2 0 0 3 年6 月1 3 日央行公布 的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款等作 了进一步规范，提出了更为严格的贷款条件。这些政策一方面促使房地产开发企业拓宽融资渠道，提 升融资能力，另一方面也对房地产开发企业的资金使用效率提出了更高的要求。房地产开发的价值链 很长，如何在价值链中专注于核心业务，通过与市场上专业公司的协作，把有限的资金和资源投入到 提升企业品牌和竞争优势的业务中去，创造更多的利润，是现阶段房地产企业面临的一大课题。 在这些因素的影响下，有人提出房地产协作型的开发模式。协作型开发方式的实质就是开发企业 专注于自己最擅长的业务领域或必须的核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长的业务 服务，如市场专业咨询、报建专业代理、工程管理咨询、专业营销策划服务等，从而形成高协作性的 开发流程使开发机构超脱一般的协调和技术细节，专注战略管理和资金管理。毫无疑问，购买服务， 不单纯是最低成本的追求，重要的是，获取开发品质与成本控制曲线中的最优解【4 j 。 1 1 2 论文研究的意义 随着信息技术的迅猛发展、市场和劳务竞争的全球化，企业面临的竞争环境比以往任何时候都要 复杂多变，传统的房地产开发企业由于其纵向一体化固有的刚性不能再适应新的环境，专业化是房地 产行业发展的趋势。业务外包作为房地产产业专业化的有力杠杆，有利于房地产开发企业供应链的整 合，竞争优势的提升。业务外包的研究，能够让人们对于房地产开发模式的传统观点进行重新的审视， 重视业务外包战略在房地产开发企业管理中的运用。 虽然国内很多房地产开发企业在业务外包方面已经有了一些实践，但相关的理论研究还较少。通 过对于业务外包决策的研究，有利于房地产开发企业在执行业务外包战略的过程中，找到一条有关企 业核心能力的识别与分析、业务可外包性分析、外包模式选择的合理途径，从而达到提升企业竞争优 势、聚焦核心功能、加速企业重构、控制和降低成本的目的。 迄今，有关业务外包的研究大多还是针对制造业等一般性的企业，研究比较成熟的领域集中于信 息技术、物流、人力资源等领域。本论文主要吸收管理学界对企业业务外包理论的研究成果，结合我 2 第一章引论 国房地产开发企业业务外包的实际情况，提出关于房地产开发企业业务决策的方法和途径，包括业务 的层次分析、业务的可外包性分析和外包模式及其选择等。有助于业务外包决策理论在房地产开发企 业的应用研究，并促进业务外包思想在房地产领域的发展及实践。 1 2 国内外研究的现状 1 2 1 国外研究现状 在外包业务类型和外包模式方面。l e p a k 和s n e l l ( 1 9 9 8 ) 根据价值和独特性两个维度把业务分为周 边业务、核心业务、传统业务和异质业务四种类型。v i n i n g 和g l o b e r m n n ( 1 9 9 9 ) 根据资产专用性和生产 复杂性两个维度提出了外包的四种情景：低专用性低复杂性、低专用性高复杂性、高专用性低复杂性、 高专用性高复杂性。a r n o l d ( 2 0 0 0 ) 按照外包程度把外包模式划分为自制( i n s o u r c i n g ) 、内部外包 ( i n t e r n a lo u t s o u r c i n g ) 、外部外包( e x t e r n a lo u t s o u r c i n g ) 三种，内部外包指中心模式、合作模式、 合资企业和投资等；外部外包指正式合作、非正式合作、现货交易等。 b a d e n - f u l l e r ，t a r g e t 和h u n t ( 2 0 0 0 ) 根据技术变化和顾客需求变化两个维度把业务外包分成四种 类型：追赶型、技术转移、改变价值链经济、新兴市场n e l l o r e 和s o d e r q u i s t ( 2 0 0 0 ) 根据战略重要性 和竞争力潜力两个维度把业务外包分为九种类型，并对以往的业务外包的分类进行了整合。在外包组 织形式方面，詹姆斯布瑞安奎因，弗雷德里克g 希尔默在战略性外购中指出业务外包属于 当代组织变革中的一种，它所形成的组织形式介于激励型的市场组织和控制型的等级制组织之间，属 于一种“相关的组织形式”的范畴。 在业务外包决策的模型方面。库恩( q u i n n ) 和希尔默( h i l m e r ) 的理论是在外包决策模型方面提出较 早的理论，也是迄今业务外包决策中最重要的理论之一。库愚和希尔默认为“核心能力”是企业做出 自制或外包决策时最主要的战略性概念。在核心能力的基础之上，他们于1 9 9 4 年提出了一个矩阵模型， 该模型包括竞争力因素、战略重要性和控制的需要三个要素。除了库思( q u i n n ) 和希尔默( h i l m e r ) 的矩 阵模型之外，其他相关的外包决策理论包括： ( 1 ) 韦尔奇( w e l c h ) 和拿雅可( n a y a k ) 的理论。韦尔奇( 乳l c h ) 和拿雅可( n a y a k ) 所提出的理论主要 关注三个因素：流程技术在提供竞争优势时扮演的角色。所采用技术的成熟程度。竞争者所采用 的技术的相对位置。在这三个因素的基础之上建立起来的三维决策模型可能就有四种结果，即“自制”、 “少量自制”、“外包”、“少量外包”。 ( 2 ) 艾派特( a p t e ) 和梅森( m a s o n ) 的理论。艾派特( a p t e ) 和梅森( m a s o n ) 提出的理论分为两个阶 段。第一阶段是先确定有资格可以分解的活动的清单。确定的标准有三个：信息强度的需要；顾客 接触的需要；物理存在的需要。等到第一阶段的适合于分解的活动的清单确定好以后，第二阶段的 工作就是决定清单内的活动到底那些可以外包，又有那些一定要在内部完成。这里又有两个主要的判 别标准。它们是：这项活动在战略上的重要性。和所有的竞争者相比，企业从事该项活动的相对效 率。 ( 3 ) a r n o l d ( 2 0 0 0 ) 结合交易费用理论和核心竞争力理论提出了一个外包的模型。该模型包括四个 基本要素：外包主体( o u t s o u r c i n gs u b j e c t ) 、外包客体( o u t s o u r c i n go b j e c t ) 、外包伙伴( o u t s o u r c i n g p a r t n e r ) 及外包设计( o u t s o u r c i n gd e s i g n ) 。根据w i l l i a m s o n ( 1 9 8 5 ) 提出的三个监督结构( 市场结构、 组织结构和混合结构) ，a r n o l d 把外包设计分为三种类型：自制、内部外包、外部外包。自制和组织结 构对应，外部外包和市场结构对应，内部外包和混合结构对应。 3 东南大学硬士学位论文 1 2 2 国内研究现状 在外包业务的类型和领域方面。陆明( 2 0 0 1 ) 把外包类型划分为个人层次、职能层次，流程层次 三个层次。复旦大学的陈志剐在他的硕士论文论战略外包中提出企业存在业务外包机会的三个领 域依次为：整个或部分的传统功能性或服务活动，如信息技术( 系统) 、会计、入力资源、广告等； 互补性的，可以整合的，或者复制性的活动；一些系统或亚系统的外包，外部供应商拥有更多相关 的创新能力和专门知识。一个典型的外包过程实际上也是一个逐步探索的过程。这个过程其实也是作 为买主的公司逐步走向虚拟化的过程。上海交通大学的李凌在其硕士论文企业业务外包战略研究 中按照企业对外包业务的控制能力的强弱将“外包”分为一下几种类型：补充性人力资源引进； 战略联盟；合资企业；选择性外包；完全外包。 在业务外包决策模型方面。樊钱涛，曲昭仲( 2 0 0 4 ) 在基于价值评价的外包决策模型研究一 文中建立了一个基于经济增加值( e v a ) 和战略价值评价( s v a ) 二维业务外包决策模型。郭永辉，钱省 三( 2 0 0 5 ) 在企业外包战略的决策模型研究一文中建立了一个基于核心竞争力、资产专用性和技 术三个维度的企业外包决策模型。吴锋，李怀祖( 2 0 0 5 ) 在基于核心制造规范的外包决策模型及实 证研究一文中将制造规范概念引入外包决策，从考虑企业长期绩效和长期竞争力的角度提出了一个 以制造规范核心度和流失度为控制变量的二维外包决策模型。 在房地产企业供应链管理方面。李少民( 2 0 0 6 ) 在论房地产企业的供应链管理一文中，根据 房地产开发的工作流程：市调可研一买地策划规划设计一施工营销物 管，并由此提出相应的。市场调查机构可研顾问机构一策划机构一设计商( 包括规划、建筑、 景观、装修等设计) 旌t ( 含监理) 承包商材料、设备供应商、销售代理商物业管理商”形成的 产业链。洪俊骅，龚国华( 2 0 0 5 ) 在房地产业供应链整合的价值委托代理视角一文中从委托 代理的角度探讨了在房地产供应链构建的过程中及供应链运作的磨合期间出现的问题 在房地产开发企业价值链管理方面。邝先慧( 2 0 0 6 ) 在论我国房地产开发企业的主要问题及对 策基于价值链的视角指出，根据我国房地产开发企业业务流程分析，一般可以将房地产开发企 业的经营活动分解为在策略上相互关联的九项活动，包括前期工作、产品设计、建筑施工、市场营销 及物业管理五项基本活动和信息管理、技术开发、人力资源管理及企业的基础设施等四项辅助活动 这九项活动就构成了房地产开发企业价值链。 在房地产核心竞争力及其评价方面。清华大学的周森锋和谢岳来( 2 0 0 5 ) 在基于价值链的房地 产企业核心竞争力分析一文中在对房地产企业核心竞争力进行分析的基础上，提出房地产企业的竞 争力是以企业资源和知识为基础的一系列能力的组合，具体来说，主要表现为战略规划能力、整合能 力、创新能力。姜淑华，郭秀英，杜晓春( 2 0 0 5 ) 在房地产企业核心竞争力评价指标体系研究中 提出运用“房地产开发企业核心竞争力层次分析结构模型”对房地产企业的核心竞争力进行评价。 其他方面，2 0 0 5 年1 0 月在中国价值工程联合年会上，华东理工大学商学院蒋景楠教授作了基于 价值工程的业务外包管理的报告，他从业务外包的基本流程与价值链分析入手，提出了业务外包管 理的关键环节，进而运用价值工程方法进行企业业务功能，成本与价值分析，企业核心能力评估以及 业务外包商的选择，最终实现业务外包的管理。 4 第一章引论 1 3 研究的理论和方法 1 3 1 研究的理论 ( 1 ) 企业外包理论 业务外包是指企业将一些非核心的、次要的或辅助性的功能或业务外包给企业外部的专业服务机 构，利用它们的专长和优势来提高企业整体的效率和竞争力，而自身仅专注于那些核心的、主要的功 能或业务。而从本质上来讲：( 1 ) 外包是企业的一种经营战略。是企业在内部资源有限的情况下，为 取得更大的竞争优势，仅保留其最具竞争优势的功能，而把其他功能借助于整合，利用外部最优秀的 资源予以实现。这样，企业内部最具竞争力的资源和外部最优秀的资源的结合，能产生巨大的协同效 应，使企业最大限度地发挥自有资源的效率，获得竞争优势，提高对环境变化的适应能力；( 2 ) 外包 是一种中间组织。在制度的谱系中，市场和企业( 一体化组织) 位于这个谱系中的两极，中间存在着 一系列连续的、无数个市场与组织相混合的制度形式。企业和市场可相互替代，但替代中有程度差异 问题，两者之间在相互转化中会出现半市场、半企业的组织形态，企业和市场之间存在着某种中间性 组织。企业之问若进行外包合作，双方虽然各自独立，但既不是企业内，也不完全依赖市场价格机制， 而是一种中间组织形态，是一种混合的制度形式；( 3 ) 外包是战略联盟的一种形态所谓战略联盟可 以认为是组织之间的一种合作的安排。这种联盟是建立在长久的基础上，需要伙伴投入资源。并且一 起工作，所以，它们必需以更紧密的方式加以整合。外包企业与承接企业之间是能力互补基础下的结 合，目标则是在增强彼此在产业水平阶段的竞争力纠 ( 2 ) 价值链理论 美国哈佛大学迈克尔波特( m i c h a c lp o r t e r ) 教授1 9 8 5 年在其著作 o 并且z b i = l ，则权重集b = ( b i ，b 2 ，b 3 ，1 3 4 ) 。 可得到二级指标层的权重集为： b l = ( b 1 1 ，b 1 2 ，b 1 3 ，b 1 4 ，b ”，b 1 6 ) b2 = ( b 2 1 ，b 笠，b ) b3 = ( b 3 1 ，b3 2 ，b3 3 ，b 3 ，b3 5 ，b 撕) b4 = ( b 4 1 ，b 4 2 ，b 4 3 ，b “，b4 ，) 同理可以根据上表确定三级、四级指标层的权重集。 3 ) 确定评价企业核心竞争力的评语集p p 1 = ( p i ，p 2 ，p 3 ，p4 ，p 5 ) ，其中p i ，p 2 ，p 3 ，p 4 ，p s 的数值分别代表核心竞争力对强、 较强、一般、较弱、弱五类特性的隶属度。 4 ) 确定模糊评价矩阵 对一级指标层各评价指标x i 建立模糊评价矩阵a ，通过c 层各指标评价b 层分类因素指标，通过 d 层各指标评价c 层分类因素指标，若单独考虑x i 下的指标x * 评判其隶属度属于第t 个评语p 。的程 度为p 斑。则可得到x i 的模糊评价矩阵，对于一级指标层x i = ( x i l ，x x h ) r l l ，n 2i ， 置：ib ：。 i l 2 ，k 其中i 为分类因素指标数目，n 为相关分准则层中评价指标数目；m 为评语集中评语数目。由a = c i r i ，得到一级指标层各指标的模糊综合评判集含。 4 = ( q ”q ：，口“) ，其中2 y 勺“ ，p = 1 ，2 ，掰) 。 5 ) 评价对象的计算 计算评价对象的模糊评价矩阵； 一，名。= ( q ，口2 ，) = 虬省，z ，4 ，4 ，其中a j = 矿 骂“吩 。 6 ) 归一化处理 对a 0 做归一化处理，将评语p 中各类评语给定标准分，求得企业核心竞争力模糊评价的得分。再 通过模糊分布法对相关业务做出评价，根据得分确定房地产开发企业各项业务的能力。限于篇幅，这 里对企业核心业务识别的分析只到业务能力评价方法阶段。企业决策者可以企业自身的特点，结合企 2 3 东南大学硕士学位论文 业核心竞争运用上述的方法对企业的业务活动进行评价分析，以区别企业的核心业务与非核心业务 并针对不同的业务采取是否外包的决策。 3 2 3 基于核心竞争力的业务可外包性决策模型 通过表3 2 和3 3 列出的各项业务能力评价指标和模糊数学综合评价法，房地产开发企业可以从 两个方面对业务活动进行评价：和竞争对手及可替代的专业公司同类业务活动进行必较，从而得出 该项业务能力与竞争者比较优势的大小；从本项业务活动对本企业核心竞争力的贡献程度的角度进 行评价，也就是和本企业其他业务活动进行比较。从而得出该业务与企业核心竞争力的关联度。 经过以上两方面的评价，房地产开发企业的各项业务大致可以归为四类( 如图3 3 所示) 。 丙j 与 拔 心 i ( 自制)i i ( 自籍) 竞 争 力 的 关 联 h i ( 外包)i v ( 自制，外包) 度 怔 低 与竞争者比较的优势高 图3 3 基于核心竞争力外包决策 针对图3 3 ，房地产开发企业对不同的业务活动应采用不同的外包决策： ( 1 ) 第1 类业务在行业中不具备竞争优势，但属于企业的核心业务，例如针对大大多数小型房地 产公司的融资、征地等具有战略重要性的业务。对于这类的业务，企业必须保持自制，并且要加大对 这类业务的关注，培养其在行业内的竞争优势。 ( 2 ) 第1 i 类业务在行业内具备竞争力，又是企业内的核心业务，是企业竞争优势的来源，对于这 类业务企业要全面拥有并不断保持竞争优势，防止被竞争对手赶上和模仿。例如深圳的品牌开发商万 科、中海地产，都有自己的强势品牌物业管理支持，属于企业的核心业务，并且这种优势在房地产行 业中也具备很强的竞争优势。不过，随着大陆专业品牌物业管理企业的快速成长以及香港知名物业管 理公司进军内地物业管理市场，其它未形成品牌物业管理的开发商，也都争相邀请著名物业管理公司 咨询或直接参与管理。这都直接削弱了地产商在品牌物业管理上建立的竞争优势。例如，万科董事长 王石一针见血地指出，万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式被模仿，现在万科需 要再形成新的核心竞争力。 ( 3 ) 第类业务属于在行业内不具备竞争优势、在企业内又处于边缘的业务，比如说开发企业的 设计、施工等业务，企业应该果断采用外包的方式，从市场上相关业务供应商处购买服务。 ( 4 ) 第类业务在行业中处于有利的位置，但在企业内却不属于核心业务，企业可以选择先拥有 该项业务，待一定时机再外包。 当然，这只是一个初步的判断，下文将结合企业外部环境对业务的可外包性进行进一步分析。 第三章房地产开发企业业务可外包性研究 3 3 基于企业外部环境的业务可外包性决策 上文通过核心竞争力一个维度对业务的可外包性进行分析。在业务外包决策的过程中，除了对企 业的核心能力进行识别和分析外还要对企业所处的外部环境进行分析。外部环境包括宏观环境和区 域环境，是相对企业内部环境而言的。 3 3 1 企业外部环境因素 ( 1 ) 宏观环境 1 ) 全国房地产市场形势。 全国商品房平均销售价格同比跌涨情况，各类物业的价格浮动情况，商品房空置情况，累计完成 住宅投资情况，国房景气指数等。 2 ) 政治、政府与法律法规。 一是，房地产开发和经营的法规。 二是，金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少，主要还是依赖于贷款。是依赖于贷款。大部 分房地产投资中，贷款份额能占到5 0 以上，有的甚至能占到8 0 以上。近年来，在中央银行和银监会 指导下，商业银行通过提高贷款利率，严格贷款程序，来稳定金融秩序，防范金融风险，抑制房地产 市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是，土地政镱。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力，随着“经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让”政策的实行，土地供应更加公开化透明化，对土地资源的争夺越来越白热。最近出台 的一系列土地政策表明了政府严格土地供应，限制开发规模的决心。 四是，税收政策。目前房地产涉及的税种达十余种。针对不断变化的形势需要，国家会不断改革 税收度。 3 ) 技术环境。应该讲房地产产品的技术发展缓慢。尽管近年来绿色能源和绿色建材开始流行并日 益为消费者所关注，一些高科技配套设施也浮出水面，但与房屋的结构设计和布局规划相比不是影响 产品的关键因素。大多数房地产产品还是在地段、房型、结构、绿化、物业上做文章。需要特别指出 的是，国家有关部门对房地产产品的规格要求越来越细致和严格，有望将住宅建设规范化和标准化。 4 ) 社会文化根据经济收入来划分，中国社会已经分化出不同的社会阶层，不同阶层的人的消费需 求和消费行为存在明显差异，高收入者对住房的期望已经上升到追求舒适豪华多功能等品质要求，而 低收入还仅停留在满足一般的居住需求上，需要引起重视的是，随着社会的进步和中国人健康意识的 增强，绿色、环保、智能化、适合人居等崭新理念越来越为房地产开发商所重视。此外，受教育程度 的普遍提高、人口老龄化、人口的城市流动趋势，都对房地产行业发展有重要影响。 5 ) 国际环境。对中国企业影响最为深刻的应该是中国加入 r l o 。随着市场开放程度的不断提高和 国外公司准入条件的不断放宽，可能形成外资和外商涌如中国房地产市场的局面，对我国房地产行业 形成巨大的冲击。l 司时也存在着机遇，一方面入世可能带来房地产市场需求的增加，尤其是高挡住宅 和高档写字楼的需求，另一方面在日趋激烈的竞争中难免要淘汰一大批规模小、管理差的企业，使行 业向规范化和成熟的方向发展脚j 。 ( 2 ) 区域环境 房地产行业除了政策性以外的另一显著特点是它的区域性，有时区域环境分析甚至比宏观环境分 析还重要。房地产开发企业区域环境的分析应该以企业所处的城市为研究对象，对影响到本行业和本 2 5 东南大学硕士学位论文 公司的经济环境、人口统计、政策法律环境、行业和市场情况等方面进行信息收集，方法和信息形式 和前面的宏观环境分析是一样的，这里不再详细列举。 最后，利用外部因素评价矩阵对收集到的经济、社会，文化、人1 ：3 、环境、政治、政府、法律、 技术等方面的信息进行归纳和评价，得出企业在市场上面临的机会和威胁。 3 3 2 外包的s w o t 分析 企业在识别核心能力，并对上述外部环境因素进行分析的基础上，应运用s w o t 方法，来对自己面 临的优势( s t r e n g t h ) 、弱势( e a k n e s s ) 、机会( o p p o r t u n i t y ) 与威胁( t h r e a t ) 做一个综合分析。通 过s w o t 方法这种系统的企业环境分析工具，能迅速掌握企业的竞争态势，对企业的综合情况进行客观 公正的评估。如图3 4 所示，以外部环境中的机会和威胁为一方，以内部环境中的优势和弱势为另一 方，从而得到一个s w o t 二维矩阵。 企 业 内 企 j 巳 部 业 外 部 环 条 境 件 图3 4 外包的s w o t 分析 通过对企业业务的s w o t 分析，我们得出以下结论： ( 1 ) 对处于优势地位而又有机会发展的业务，企业应继续保留自制，并且将经营管理重点放在如 何利用有利机会提升该业务的优势地位上。 ( 2 ) 对处于优势地位但其发展面临威胁的业务，企业应在保留自制的情况下，将经营管理重点放 在如何规避威胁，维持这种优势地位上。 ( 3 ) 对处于弱势地位且其发展面临威胁的业务，则应是企业外包业务的重点考虑对象，企业应将 这部分资源释放以做他用。 ( 4 ) 对处于弱势地位但其发展面临机会的业务，则应视具体情况考虑是否实施外包： 1 ) 如果这种机会很有可能使企业存在的弱势转变为优势，甚至成为企业的核心能力，那么就不应 实施外包； 2 ) 如果该种机会虽然有利于改变企业存在的弱势，但这种可能性不大，或者改变并不明显，企业 从中并不能获取提升竞争优势的潜力，则对这种业务还是应该考虑实施外包。 在此基础上，下文将运用成本收益分析对拟外包业务进行最终的判断。 3 4 基于成本收益的业务可外包性决策过程 d e l o i t e 和t o u c h e 在1 9 9 6 年的一个调查中发现，企业在外包实践中通常没