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- iv- 东海商务中心投资可行分析研究 摘 要 房地产业在我国是一个新兴产业，经过 2 0 多年的改革，房地产业的 发展已初具规模。 2 0世纪 9 0年代我国曾提出发展房地产业为支柱产业，随着九十年 代房地产热问题的暴露和亚洲金融危机的影响，房地产业的发展进入低 谷。 1 9 9 8 年后政府将住宅业作为群众的消费热点和国民经济新的增长点。 在最新的产业分类中，房地产业被划分为第三产业，并逐渐成为我国国 民经济发展的支柱产业。 房地产业具有投资数额大、回收周期长、风险高等特点，为了规避 风险、扩大收益，对房地产业的投资就必须重视风险分析的投资决策的 优化。房地产可行性研究是在投资决策前，对与建设项目有关的市场、 资源、工程技术、经济、社会等各方面情况进行全面的分析、论证，并 通过具体的指标评价和判断项目是否有市场需求、技术上是否可行、经 济上是否合理的一个科学过程。 东海商务中心项目位于深圳市福田区深南大道北，由三宗地组成， 将构成深圳市的核心建筑群之一，是进入城市中心地带的门户地区的核 心场所，本文作者从事该项目的前期开发及可行性分析工作。本论文结 - v- 合实际工作情况，根据房地产项目投资分析的理论和方法，对东海商务 中心项目投资的可行性作详细的分析及评估，以确定该项目的投资可行 性情况。 全文共分六章，主要内容如下： 第一章为绪论，讲述了本文的整体思路、研究内容与方法等。 第二章介绍了东海商务中心项目的概况、历史、开发程度等，并对 该项目的城市设计指引做了简要概述。 第三章主要对房地产市场进行了着重分析，本章从需求、供应、价 格走势，对全国、深圳乃至片区房地产市场情况做了详细分析。 第四章为该项目的定位分析，通过前两章的概述分析，本章对项目 进行 s w o t 分析，对该项目进行市场定位。 第五章主要从财务指标的角度分析该项目是否可行，通过估算项目 建安成本、各项目费用、预期各类收入、确定投资情况、资金利用方案， 再计算出该项目的损益表、现金流量表，然后得出有价值的财务指标。 第六章对该项目的各类风险进行了评价、分析，并提出风险控制的 建议。 第七章对项目的可行性分析进行了总结，给出项目投资开发建议。 关键词：可行性，市场分析，投资风险分析 - vi- the feasibility study on east pacific center project abstract after the reform and opening, the real estate has recovered and developed with the reform of the city housing and land using system of china. in 1990 s, the real estate industry has list as a pillar of national economy. but it was weakened because of the “ real estate heat” and “ asia banking crisis” in 1992- 1993. since 1998, the housing industry has been cultivated as the consume heat point and the new economic growth point by the new government, and the real estate developed into pillar one again as the part of the third industry. however, products and investment of real estate has their peculiarity: the huge investment, long payback period and compound risks etc. in order to lower the level of risk and enlarge the profit, the investor must emphasize risk analysis and the optimization of investment decision. east pacific center s strategic location occupies a highly prominent - vii- location and presents a unique opportunity to create a new landmark, a premium shopping and entertainment address and future office centre, to be a focal point on shennan avenue. the author, as the eyewitness served for shenzhen east pacific real estate development co., ltd., is responsible for the prophase development. real estate depends on the scientific decision and rational judgment debasement of investment risk. the dissertation studied many aspects on the basis of these purposes: chapter one, two: introduce the background of the essay, the aim of the author, the city plan of shenzhen etc. chapter three, four: emphasis the real estate marketing, including the analysis on territorial economy, real estate market situation. chapter five，six: according the appraisal of investment, estimate the future profile, get effective finance data, and draw a primary conclusion on feasibility, and analysis the possible risk of the project investment. chapter seven, carrying out a summary on feasibility analysis, drawing a project develops suggestion. key words: real estate investment, marketing analysis, economic appraisal - ii- 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究 做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：杨虹 日期：2007 年 11 月 15 日 - iii- 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密?，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密?。 （请在以上方框内打“ v” ） 学位论文作者签名：杨虹 指导教师签名：屠梅曾 日期： 2007 年 11 月 15 日 日期： 年 月 日 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 1- 第一章 导论 1.1 项目来源及背景 深圳东海房地产发展有限公司原拥有 b302- 23 地块，后分宗为两块地，其中一块建设为招商 银行大厦，另一块为现在的 b302- 23 地块。原农科中心与深圳华深实业进出口贸易公司合作开发 b302- 20 地块，但由于农科中心经营不善，b302- 20 地块进入市场销售，东海公司通过土地交易 中心拍卖取得该地块的使用权。为实现土地整体开发，东海公司继取得 b302- 20 号地块后，通过 股权转让的方式取得 b302- 19 地块土地使用权，至此，东海公司取得该三块地的全部使用权。 为了实现土地合理高效利用以及深圳市的城市景观建设，东海公司申请将 b302- 0019、 b302- 0020、b302- 0023 三宗地统一进行规划设计，并申请提高三宗地容积率。规划部门已同意 将三块地建筑面积进行重新调配，三宗地容积率提高至 10.8。2007 年 4 月，该项目的法定图则 修改申请已通过法定图则委员会。 1.2 论文研究思路和方法 本文拟对东海商务中心进行投资可行性分析研究，预测该项目投资效果及风险，并提出有效 的对策、建议，借以探寻房地产开发投资决策问题。在研究过程中，重视理论同实践相结合，将 房地产发展趋势、房地产投资政策影响、房地产未来发展方向进行整体研究，再运用定量分析， 得到各项量化指标，加强该项目的可操作效果。 本文将从以下几个方面展开研究： 收集关于东海商务中心项目的相关资料、 全国至深圳片区房地产业发展的轨迹和投资现状的 资料，对该项目历史背景、特点、开发现状、市场状态进行分析，使得该可行性分析有的放矢。 使用 swot 等分析方法，重点对该房地产宏观市场、片区市场情况进行分析和评价，为后 面的财务分析和风险控制提供良好的评价前提。 结合房地产投资的特点，利用成熟的投资分析方法和理论，对该项目进行财务、风险分析， 得出较准确的结论。 1.3 假设和限制条件 （1）该份分析中项目用地面积、建设面积及规划指标根据容积率调整后的指标进行可行性分析， 该容积率调整申请已通过法定图则委员会，未通过大规划委员会。 （2）项目用地规划指标与设计方案中技术指标有一定差异，该份可行性分析研究以方案设计中 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 2- 技术指标为准。 （3）该项目土地用途已确定，本分析不对土地用途定位进行详细分析，仅对市场定位进行初步 判断。 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 3- 第二章 项目概况 2.1 项目简介 东海商务中心是展示深圳国际都会形象的窗口。该项目为一综合发展项目，当中包括甲级写 字楼、服务式住宅、高级酒店及购物商场。 东海商务中心项目位于福田区深南大道北，由三块宗地 b302- 0020、b302- 0019、b302- 0023 三块地组成。总占地面积 33200m2，容积率 10.8，其中计容积率建筑面积 390000 m2。其中办公 楼 10500 m2，酒店 42000 m2，商务公寓 176000 m2，商业 41500 m2，不计容积率建筑面积 450000 m2，覆盖率按总体布局要求。 2.2 项目环境 2.2.1 项目地理位置 该项目位于福田区深南大道，其北邻广深高速深圳入口，南靠高档社区香蜜湖片区，东侧为 深圳金融中心招商银行大厦。该项目位于深圳金融中心区，属深圳高档写字楼及高档居住片区， 具有优越的地理环境及人文环境。 图 2- 1 项目位置 figure 2- 1 east pacific center site 2.2.2 项目用地现状 （1）用地面积：本项目用地面积 33200m2。 （2）用地形状：项目地块呈规则四边形，位于深南大道北面，其中南北方向约 300m，东西方向 东海商务中心 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 4- 约 100m。 （3）用地现状：项目用地上正进行土地平整工程，除施工单位少量临建外，无其他建筑物。 图 2- 2 项目用地现状 figure 2- 2 project status 2.3 城市规划简介 2.3.1 城市建设目标 （1）东海商务中心与西侧明年广场和东侧招行世贸中心大厦共同构成了整个 3 公里长公建带的 核心建筑群组,是进入城市中心地带的门户地区的核心场所。 （2）各用地的建设应协同设计，综合统筹交通、建筑、环境景观等系统性要素，以塑造地区统 率性的建筑群体特征和地区核心性的城市功能空间。 （3）以烘托地标建筑243 米高的世贸中心大厦为整体建筑群的秩序统领，塑造具有识别性 的弧形城市天际轮廓。并利用建筑后退和建筑空间组织，在深南大道一侧形成连续的、城市主题 性公共开放空间。 2.3.2 东海商务中心规划要求 （1）建筑后退红线 南部控制为 18 米，与明年广场裙楼位置平齐。 北部大于 7 米。 东侧按照国家规范要求，应不小于 5 米。 西侧要求与明年广场共同建设限制性通行的地区支路，后退红线距离宜与明年广场相同。 （2）标志性城市特征 核心建筑群组的弧形天际轮廓是这一地区的标志性城市特征，经过空间模型比较分析，城市设计 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 5- 建议高层体量高度控制在 300 米以下。 2.3.3 项目概念设计简介 本项目位于福田区香蜜湖片区，总占地面积 33200m2，容积率 10.8，其中计容积率建筑面积 390000m2。其中办公楼 10500 m2，酒店 42000 m2，商务公寓 176000 m2，商业 41500 m2，不计容 积率建筑面积 450000 m2。据概念设计方案，该项目功能性目标如下： （1）先进的办公楼设施。 （2）有效率的商业操作配套。 （3）畅顺的交通及购物人流。 （4）建立清晰有序的车流及交通进出口系统。 2.3.4 项目概念设计方案简介 （1）城市文脉 东海广场位于深南大道旁并将成为贯穿深圳东西轴线上的焦点。 毗邻中国招商银行及连接地 下铁路。 图 2- 3 项目在城市天际弧线中的位置 figure 2- 2 site on the city plan （2）商业 创造全新购物休闲体验，营造多元化商户组合，提供优质生活及娱乐设施，吸引区内外 顾客。 提供流畅的地铁与商场连接。 输送客流至商场各楼层。 全面整合商场、办公楼及酒店整体设计，建立协同效果。 创造舒适购物氛围。 东海商务中心 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 6- （3）服务住宅 双塔式服务住宅大楼位于发展项目西面， 它为城市生活标准定位新指针。 大楼饱览城市景貌， 将成为顶级生活的标志。单位户型由开放式工作间、二至三房到复式特色单位，能迎合不同市场 要求。 （4）办公楼 缔造高科技智能化甲级办公楼。 设置逾 11m 进深，提供灵活室内规划。 室内层高 4m，净高 2.7m。 标准层面积 1500 m2，实用率可达 80%。 （5）酒店 五星级酒店客房层，融合酒店公共设施于群楼部分。 2.3.5 项目规划技术经济指标 根据东海房地产发展有限公司的深圳市土地使用权出让合同书、 深圳市建设用地规划许可证、 规划指标表，项目技术经济指标如下表： 图 2- 3 东海商务中心技术经济指标 figure 2- 3 project development schedule 2.4 项目建设合法性 2.4.1 土地使用权取得情况 （1）b302- 0020 地块 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 7- b302- 0020 地块由深圳市东海房地产发展有限公司与深圳市农科集团公司于 2003 年 11 月 20 日与深圳市规划与国土资源局签订第三次补充协议取得，其中东海房地产公司、农科集团分别享 有该地块 99%、1%的土地权益。2005 年 3 月 15 日，农科集团委托土地交易中心公开挂牌转让 b302- 0020 地块 1%的土地权益， 东海房地产公司摘牌， 获取 b302- 0020 宗地土地使用权 1%权益。 （2）b302- 0019 地块 b302- 0019 地块原由农科集团取得，农科集团享有 100%土地权，该地块为自用性质，不得 从事房地产经营。 2005 年 8 月 2 日，深圳东海房地产发展有限公司通过土地交易中心，通过公开挂牌交易竞 得农科集团委托挂牌转让的 b302- 0019 地块。b302- 0019 地块作为商品房用地进入市场，深圳东 海房地产发展有限公司补交商品房地价款。 （3）b302- 0023 地块 深圳东海房地产发展有限公司于 1995 年同深圳市规划与国土资源局签订土地使用权出让合 同，土地用途为商业、宾馆，东海房地产公司已缴清地价款。2005 年，b302- 0023 地块申请增加 商业，国土资源局同意按调整后的建设用地规划许可证完善用地手续。2006 年，深圳东海房地 公司与国土资源局签订补充协议，调整商业用地面积。 2.4.2 项目合法性情况 本项目用地批文、 工程设计及报建手续按照深圳市相关规定办理了合法用地手续、 建设手续， 并已办理完了计划立项手续，已拿到全部房地产证。 2006 年 4 月，深圳东海房地产公司正申请提高容积率，将容积率从原 9.2 提高到 10.8，该申 请已通过公告期，图则委员会已审查通过。 2.4.3 发展商简介 深圳东海房地产发展有限公司为香港东海联合集团于 1994 年 12 月在中国深圳成立的， 主要 从事房地产开发。东海下属多家子公司，经营物业管理、室内设计、装饰工程施工、航空货运、 商贸、俱乐部管理、餐饮等多个行业。 东海已开发的豪华住宅项目有：东海花园、东海君豪阁、东海港丽豪园、东海万豪广场等。 其中东海花园创立了深圳市豪华住宅的标志典范，在 1999 及 2000 年，两度被评为全国首家住宅 性能“3a”级住宅；并获国家科技部授予“国家小康住宅示范小区”称号以及深圳市有关机构 授予的“深圳特区高档社区成功开发典范” 、 “深圳十大明星楼盘”等荣誉称号。 在发展豪华住宅项目的同时，东海也参与投资开发高级商业地产项目。如 2002 年投入使用 的商业步行街东海坊； 2003 年投入使用的以经营餐饮业为主的银座式商业建筑物东海景田银座； 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 8- 2004 年投入使用的商住一体的东海万豪广场；2005 年投入使用的深圳首家公园广场式休闲购物 中心东海购物广场；与招商银行合作建设的甲级办公楼招商银行大厦 表 2- 1 发展商简介 figure 2- 1development company introduction 企业名称 深圳东海房地产发展有限公司 住所 深圳市福田区深南大道 7088 号招商银行大厦 37 层 企业类别 港资 经营范围 在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；经营香港至深圳 东海花园小区的专线巴士客运业务；在东海花园内经营器械健身健美室、 网球场、篮球室、游泳池；在东海花园内经营中西餐饮、桌球室、兵乓球 室、高尔夫拖杆练习场以及停车场。增加：经营市内客运包车。 注册资本 港币 10800 万元 营业期限 1994 年 12 月 3 日至 2044 年 12 月 3 日 成立日期 1994 年 12 月 3 日 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 9- 第三章 项目投资环境及市场分析 3.1 宏观经济环境分析 3.1.1 深圳社会经济发展现状 （1）经济增长平稳，资源利用效率提高 初步核算，2 0 0 6 年全市生产总值 5 6 8 4 . 3 9 亿元，比上年增长 1 5 . 0 % ，经济总量位居全国大中 城市的第四位。在经济稳步较快发展的同时，资源消耗水平不断下降。2 0 0 6年 1 - 3季度，全市 每平方公里土地产出 g d p 2 . 0 8 亿元，比上年同期提高 0 . 2 8 亿元；万元 g d p 水耗 3 1 . 9 8立方米， 下降 3 . 5 2 立方米；万元 g d p 能耗保持下降趋势。 图 3- 1 2000- 2006 深圳市 gdp 增长表 figure 3- 1 2000- 2006gdp diagram of shenzhen 从产业结构看，2 0 0 6 年全市生产总值中，第一次产业增加值 7 . 4 8 亿元，比上年下降 2 4 . 4 % ； 第二次产业增加值 3 0 2 1 . 0 3 亿元，增长 1 6 . 8 % ；第三次产业增加值 2 6 5 5 . 8 8 亿元，增长 1 3 . 1 % 。 三次产业结构由上年的 0 . 2 ：5 3 . 2 ：4 6 . 6 发展为 0 . 1 ：5 3 . 2 ：4 6 . 7 。 （2 ）全社会投资保持增长态势，房地产投资回升 2 0 0 6 年，全社会固定资产投资完成 1 2 7 2 . 2 6 亿元，比上年增长 7 . 7 % 。其中，基本建设投资 6 3 9 . 6 8 亿元，增长 6 . 6 % ；房地产开发投资 4 6 0 . 6 8 亿元，增长速度止跌回升，增长 8 . 7 % ；更新 改造投资 1 3 8 . 9 9 亿元，增长 2 1 . 7 % ；其他投资 3 2 . 9 1 亿元，下降 2 4 . 0 % 。 （3 ）工业发展较快，支柱行业作用增强 2 0 0 6 年规模以上工业增加值 2 7 2 3 . 2 9 亿元，比上年增长 1 7 . 2 % 。 在各种经济类型中，国有企业增加值 9 1 . 9 0亿元，比上年增长 2 0 . 8 % ；股份制企业增加值 6 3 9 . 6 6 亿元，增长 2 7 . 2 % ；外商及港澳台投资企业增加值 1 9 5 1 . 7 0 亿元，增长 1 9 . 5 % ，占规模以 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 年份 百万元 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 百万元 g d p 增长率 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 10- 上工业增加值比重 71.7%。 在工业行业中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值 1 2 8 5 . 3 4 亿元，比上年增长 3 3 . 3 % ，占规模以上工业增加值比重 4 7 . 2 % ，比上年提高 3 个百分点。 （4 ）消费作用凸显，外贸出口强劲 社会消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额 1 6 7 1 . 2 9 亿元，比上年增长 1 6 . 2 % ，超 过生产总值 1 . 2 个百分点，增长速度近十年来首次超过 g d p 增长。 2 0 0 6 年全市外贸进出口总额为 2 3 7 4 . 1 1 亿美元，比上年增长 2 9 . 9 % 。全市外贸出口在多年基 数大，高增长基础上，全年仍保持快速稳定的增长势头，并呈现不断走高态势。全年出口总额达 到 1 3 6 1 . 0 8 亿美元，增长 3 4 . 1 % ，连续十四年居全国大中城市榜首。 全年进口总额超过千亿美元， 达 1 0 1 3 . 0 3 亿美元，增长 2 4 . 6 % 。 从外贸出口结构看，一般贸易、民营企业出口增长迅猛，占出口总额比重上升；进料加工出 口, 机电产品和高新技术产品出口快速增长。 全年一般贸易出口 3 2 0 . 9 4 亿美元， 进料加工贸易出口 7 7 8 . 2 6 亿美元， 分别比上年增长 8 9 . 5 % 和 2 4 . 8 % ，占出口总额比重一般贸易由上年的 1 6 . 7 % 提高到 2 3 . 6 % ，进料加工贸易由 6 1 . 4 % 降为 5 7 . 2 % 。 从企业类型看， 民营企业出口 2 7 4 . 6 6 亿美元， 增长 9 9 . 2 % ， 占出口总额比重由上年的 1 3 . 6 % 提高到 2 0 . 2 % ； “三资”企业出口 8 6 0 . 8 7 亿美元，增长 2 7 . 4 % ，所占比重由 6 6 . 6 % 降为 6 3 . 2 % 。 全年机电产品出口 9 5 4 . 7 2 亿美元， 增长 2 6 . 4 % ， 占出口总额比重 7 0 . 1 % ； 高新技术产品出口 6 1 3 . 5 0 亿美元，增长 3 0 . 3 % ，占出口总额比重 4 5 . 1 % 。 全年全市实际外商直接投资 3 2 . 6 9 亿美元，比上年增长 1 0 . 1 % 。 （5 ）港口生产良好，交通运输快速发展 2 0 0 6年深圳港港口货物吞吐量 1 7 5 9 7 . 7 7万吨，比上年增长 1 4 . 6 % ，其中，集装箱吞吐量 1 8 4 7 . 0 2 万标箱，增长 1 4 . 0 % ，继续稳居全球集装箱枢纽港第四位。 2 0 0 6 年，全市货运量 1 1 3 2 0 . 0 8 万吨，比上年增长 1 5 . 4 % ，完成货物运输周转量 7 5 7 . 1 9亿吨 公里，增长 2 5 . 2 % 。客运量和旅客周转量分别完成 1 3 9 5 6 . 7 2 万人和 2 6 7 . 7 3亿人公里，分别增长 1 0 . 9 % 和 1 8 . 6 % 。机场货物吞吐量 5 5 . 9 3 万吨，增长 1 9 . 9 % ，机场旅客吞吐量 1 8 3 5 . 5 9万人次， 增长 1 2 . 7 % 。 旅游业保持增长态势，全年接待旅游过夜人数 2 3 1 7 . 2 8万人，比上年增长 8 . 1 % ，其中海外 游客 7 1 2 . 7 4 万人，国内游客 1 6 0 4 . 5 4 万人，分别增长 1 5 . 6 % 和 5 . 1 % 。 （6 ）财政收入增长较快，金融存贷良好 2 0 0 6 年全市地方财政一般预算收入 5 0 0 . 8 8 亿元，比上年增长 2 1 . 5 % 。1 2 月末，国内金融机 构人民币存款余额为 9 5 4 0 . 4 2 亿元，比年初增长 1 2 . 1 % ，贷款余额为 6 7 5 5 . 3 2亿元，按可比口径 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 11- 比年初增长 9 . 9 % 。 （7 ）居民收入稳步增加，市场物价趋稳 根据深圳市 6 0 0 户居民家庭抽样调查资料，2 0 0 6年居民人均可支配收入 2 2 5 6 7 . 0 8元，比上 年增长 5 . 0 % ，居民人均消费性支出 1 6 6 2 8 . 1 6 元，增长 4 . 5 % 。 2 0 0 6 年居民消费价格总水平比上年上涨 2 . 2 % 。其特点是，食品、居住类价格平均水平涨幅 最大，分别上涨 4 . 2 % 和 4 . 3 % ；娱乐教育文化用品类价格微降；烟酒及用品、衣着类、家庭设备 用品、医疗保健价格小幅上升。 过去的一年，深圳以转变经济增长方式作为经济工作的主线，全面落实自主创新和循环经济 发展战略；进一步调整经济结构，完善产业发展环境，提升城市竞争力，积极引进技术含量高、 低能耗、高附加值的产业链高端先进制造业，加快发展物流业、金融业和文化产业等新兴服务业， 加大铁路、港口、机场、交通路网、能源和水资源等公益型、基础型的重大基础设施建设；优化 制度环境，促进市场主体结构不断优化，确保经济的平稳健康发展。 3.1.2 福田区社会经济发展现状 （1）福田区基本情况 深圳市福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相连，西部至华侨城与南山 区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区龙华镇相连，南临深圳河。辖区面积 78.8 平方公里，截 至 2004 年末，福田辖区常住人口 99.63 万人，其中户籍人口 42.24 万人，暂住人口 57.39 万人。 福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的 行政、文化、信息、国际展览和商务中心。 2000 年 3 月，深圳市人大讨论通过“加快福田中心区的 cbd 建设” ，随后 cbd 六大工程于 2001 年全部动工。沿中心区 cbd，各种商务大厦迅速出现，近年来福田中心区 cbd 的价值逐 渐得到体现。 自 2006 年末至 2007 年 3 月，福田区各类房地产业成交均价最高，达到 14376 元/平方米， 高出全市均价 3541 元。福田已成为中心商务区，各类金融、商贸、文化、服务等机构在这里聚 集，交通完善，通信等现代化基础设施齐备，成为国际著名跨国公司、金融机构、企业财团设立 总部或分支机构的首选地。 （2）香蜜湖片区概况 该片区范围东起新洲路，西至侨城东路，南到深南大道，北至北环路。包括安托山东、竹子 林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。总用地面积 11.96 平方公里，规划人口 18.2 万人。本片 区主要为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 12- 旅游和高质量居住功能；严禁香蜜湖、竹子林的进一步开发建设，完善农科中心、景田的各类配 套设施。 香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有 120 万平方米的香蜜湖，43 万平 方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。政府在对香蜜 湖片区的最新未来规划里也明确表示：这里将是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社 区。即将建成的香蜜湖地铁站，直接接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。被称为 “都市绿肺”的香蜜湖，其度假村是规模较大的旅游胜地，迪士尼式的中国娱乐城，有 70 多项 陆空游乐设施。整个片区视野十分开阔。另外，农科中心和以工业区为概念的车公庙工贸园就正 逐步发展成福田中心区的另一个集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。它位于 城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河 大道，地理位置优越，交通极为便利，现已成为深圳高尚住宅代表。 按照深圳市规划局深圳市福田区分区规划文本(19982010)第五章城市发展策略和片区 发展策略的界定:本片区主要为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速 度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能；严禁香蜜湖、竹子林的进一步开发建设，完善农 科中心、景田的各类设施建设。 该片区居住用地规划规划中突出“以人为本”的规划设计思想，充分考虑人与环境的关系。 在农科中心、安托山、景田等生态环境相对宽裕的片区集中新建居住区。 在城市设计导引中，该片区总体意向的形成是通过常规的视点观察城市及城市活动，因此城 市的观景点和形成景观的城市区域是城市设计总体控制的具体内容。主要包括视线通廊、景观轴 线、界面和标志性节点等要素。以北环大道、深南大道、滨河大道和广深高速公路等横贯辖区的 道路为主体构架的视觉通道， 形成福田区总体城市意向的主要途径第三十三条高度控制靠近梅林 山、安托山附近基本是高层限制发展区，这主要是考虑在城市中对山体自然景观的视觉通达性要 求。 其景观轴线充分体现市中心区景观设计的意图， 加强市中心区南北向主轴和深南大道主轴线 景观的连续性构成，与侨城东、新洲、滨河、上步、华强、红岭、香蜜湖路等城市景观副轴共同 构成了分区的景观轴体系。 随着 2005 年中旅国际公馆二期，水榭花都 3 期，香蜜湖 1 号的渐次推出，香蜜湖片区在环 香蜜湖带的开发已经接近收尾，片区高档住宅区的规划特质已经成型。规划局对片区的远景集中 在该区基础配套的完善上，该区住宅市场发展的唯一瓶颈在于土地供应量的严重不足，可后续开 发项目稀少， 造成该区楼市一直处于供不应求状态， 拿到地成为该片开发商唯一需要解决的问题， 同时应该注意的是，随着环香蜜湖 3 大豪宅项目的垄断推出，以及对该区住宅高度，视野中轴的 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 13- 严格控制，继续炒卖香蜜湖景观资源已不明智，开发该区的山景资源将是上上之选。 3.1.3 深圳房地产市场宏观市场 过去几年，深圳对房地产需求强大且不断提升，实际固定资产价值增加了 21%，驱动力包 括： （1） 重大事件影响，如 2005 年地铁 1 号线完工。 （2） 深圳市政府对土地供应的严格控制，尤其是深圳特区内。 （3） 可支配收入/购买力的持续增长。 （4） 房地产投资需求：住宅、写字楼。 表 3- 1 2001- 2006 深圳市房地产数据 单位 2001 2002 2003 2004 2005 年平均增长率 房地产投资 亿元 315 388 412 434 423 10.2% 在建房地产建筑面积 万 m2 2776 2838 3360 3058 3058 5% 已竣工房地产建筑面积 万 m2 728 892 1020 681 945 8.4% 预售总面积 万 m2 383 422 488 953 894 19% 已售面积（含预售） 万 m2 643 791 877 908 1122 12.9% 已售面积 万 m2 259 381 411 381 n/a 12.7% 销售金额 百万元 22394 49383 55926 70276 76071 28.3% 2006 年为稳定房价，抑制房价过快上涨，中央及地方出台一系列的调控政策，分别从金融、 土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场，深圳房价上涨过快的势头有所抑制，涨幅逐渐回 落。但由于深圳房地产市场需求旺盛，而土地供应偏紧的格局难于改变，房价绝对水平继续攀升。 从深圳全年的房屋销售市场看， 新建商品房绝大部分的楼盘销售形势良好， 二手存量房交投活跃， 市场总量供给基本平衡，但供给结构有所失衡。在市场总体需求趋于旺盛，且供给结构有些失衡 的情况下，价格上升是必然趋势。 2006 年深圳房屋销售价格总水平比上年上升 12.3%，比上年涨幅扩大 4.8 个百分点，上半年 各月的同比涨幅呈现逐月拔高走势，下半年则基本呈现逐月小幅回落，全年各月的同比涨幅为： 9.3%、11.1%、10.2%、14.1%、14.6%、14.6%、13.5%、12.9%、11.9%、11.6%、11.6%、12.2%。 从反映近期价格变动的环比价格看，2006 年深圳房屋环比销售价格平均上升 1.0%，全年各月环 比价格呈现小幅波动，上半年的平均涨幅为 1.1%，下半年的平均涨幅为 0.7%，涨幅逐渐趋缓。 2006 年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。 从深圳房地产市场看，总体运行比较正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价 上涨较快。 上海交通大学 mba 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 14- 近年来深圳市城市基础设施建设不断完善，多条地铁线路建设的开展，清平快速干道、南坪 快速干道的逐步开通，西部通道的加快建设，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及 临近区域土地价值大大提升。而特区外城市化进程提速，加快了区域市场的转移，直接引致特区 外房价的上升。土地资源的日益稀缺，人民收入水平提高下改善性居住需求增长，使住宅产品结 构升级，高端产品供应增多，房价呈现结构性上涨。 深圳市房地产市场在全市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，继续处于 快速发展期。 而 1998 年住宅市场化改革后， 近年全市每年 95的住房需求是通过市场来解决的， 住宅市场面临持续增加的供应压力。此外，深圳市在 1992 年和 1998 年前后，曾有过两次较大的 移民潮；而 1998 年以后近 68 年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中 释放，使房价持续上涨。 经调研，目前深圳市房地产市场是以自住需求为主的市场，市场需求呈现出一定的刚性。而 2002 年以来新增土地供应的持续紧缩与存量土地的逐渐消化，使近年年度土地入市量难以满足 每年约 900 万平方米的商品住房需求； 空置商品住房的不断消化， 也使存量住宅供应进一步减少。 供求关系紧张是房价持续上涨的直接原因。 3.1.4 房地产市场前瞻 （1）住宅用地供应增长 30% 供求关系在一定程度上的不平衡是深圳 2005 年至 2007 年房价快速上涨的主要原因之一。 从供给上看，2006 深圳市商品住宅批准预售总面积 711.58 万平方米，同比下降 10.96。而 去年深圳市商品住宅销售总面积为 901.13 万平方米，同比增长 12.28。两组数字表明，去年深 圳商品住宅的新增供应明显小于需求。 而增加预售面积与增加住宅土地供应有着密不可分的关系，因此要求增加土地供应，以缓解 需求、平抑房价，成为深圳各界的需求。 2006 年深圳市计划供应商品住宅用地 104.1 万平方米，比去年增加了 24 万平方米，增加幅 度达 30。2007 年供地区域主要集中在宝安和龙岗，宝安供应 58.8 万平方米，龙岗供应 45.3 万平方米。此外，计划有 40 万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房 需求。 （2）商品房销售预测 写字楼未来市场消化压力加大 2003- 2006 年，深圳写字楼市场整体表现为交投两旺，均价 18000 元/平方米。但目前深圳写 上海交通大学 m b a 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 15- 字楼供应增幅远远大于销售增速，市场承接力有限，前景不容乐观。 市场上出现住宅和写字楼价格倒挂反映了市场的非理性。有两种情况可能导致倒挂， 一种是 住宅市场价格过高，另一种是写字楼的价值并没有得到很好的体现。 深圳写字楼价格偏低。目前深圳市写字楼整体均价在 2 万元左右，中心区写字楼整体均价也 仅在 23 万元/平方米之间。这一价格和其他主要城市相比，是比较落后的水平。同类写字楼产 品，上海的价格为深圳的 11.5 倍，北京的价格也为深圳的 1 倍以上。 而深圳的住宅相对价格较高，高层豪宅价格早已超过 2.5 万元/平方米，商务公寓项目，如世 金汉宫、金中环公寓项目和佳兆业中心等，均价均在 1.5 万元/平方米以上。 倒挂影响楼市发展 深圳住宅和写字楼价格的倒挂将会带来一系列的问题， 比较重要的一点将会消弱城市的整体 竞争力，导致写字楼价格的持续低迷。住宅价格的上升，将会导致商业运营成本的增加，进而导 致市场吸纳资本的能力减少，最终的结果是写字楼市场的价格低迷和城市竞争力的削弱。 公寓的价格高于写字楼，写字楼的成本却高于公寓。在这样的情况下，显然开发公寓的利润 比开发写字楼高，这将导致开发商更倾向于公寓的开发，今后将对商用物业造成极大冲击。 写字楼价格有上涨空间 住宅的价格和人口相关，写字楼的价格却和城市的定位有密切的关系。深圳写字楼价值的低 估和深圳这个城市整体定位不清晰有密切的关系。随着深圳城市定位的清晰，写字楼价格也将会 出现整体上涨。 根据 2003- 2006 年度深圳市产业导向目录 ，其中新建别墅、高档写字楼、新建高档宾 馆、酒店连续被列入限制发展类别，深南大道、滨海大道、北环路等主要交通干道边第一排新建 住宅项目列入禁止发展类别。商务公寓前景看好。 3.1.5 宏观市场与本项目发展借签 （1）总体上全国经济稳步发展，投资环境良好，加上中国加入 wto 后，国内外大批有实力的 知名外资公司的入驻。 深圳作为中国的桥头堡， 而本项目所处的区域又是深圳正在发展中的区域， 这些将为本区域及本项目带来积极的影响。 （2）泛珠三角的合作与 cepa 的实施，将进一步推动深圳经济的高速、健康的发展，消费指数 的不断增长，增加市民的置业信心，从而整体上带动了房地产市场的平稳发展。 上海交通大学 m b a 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 16- （3）深圳地铁已经开通试运营。多个城市的发展经验表明，以房地产为龙头，形成房地产、广 告、通讯、商贸为核心的业务组合的“地铁商业” ，将实现最大的经济效益。 （4）西部通道的建设将会为本项目带来一定的外销市场，扩大了项目的目标客户层。 3.2 区域市场分析 3.2.1 甲级写字楼市场分析 （1）综述 项目所处区域的写字楼主要集中在深南大道两旁，已落成的有招商银行大厦、东方银座、喜 年中心、创展中心等，以招商银行大厦作为深圳目前新一代甲级写字楼的代表，成为该区域地标 式的建筑。 2005- 2007 年是福田中心区甲级写字楼交付使用的高峰期，供应量较大，空置率虽然下降， 但仍处于较高水平。主