（工商管理专业论文）新加坡公共住屋发展的研究.pdf

阿交通人学崔：理学院“b 学垃沦卫 新加坡公共住屋发展的研究 摘要 f6 4 8 k m 2 ，3 1 0 万，8 6 ，9 0 ，2 4 m 2 ，5 亿元，3 亿元，5 5 0 万。这串 数字概括了新加坡的住宅发展状况。 6 4 8 k m 2 一新加坡面积； 3 1 0 万一新加坡人口： 8 6 一新加坡有8 6 的人口居住在政府组屋； 9 0 一其中每十户当中有九户拥有自己的屋子 2 4 m 2 一新加坡人均居住面积： 5 亿元一新加坡政府每年拨出5 亿元来进行主要和中期翻新工程： 3 亿元一9 9 年初新加坡建屋局推出第一批价值3 亿元的中期票据， 是一个总价值3 0 亿元中期票据计划的第一阶段； 5 5 0 万一直至本世纪中，政府将以5 5 0 万人口为基础，进行国家发 、 展的长远计划，并且已保留了地段，为所有人提供足够的住屋。厂r 堑塑塑：政府把公共住屋建设看作是增强社会稳定、增加人们凝聚 力、加快经济建设的重要手段。( i 9 6 0 年专门成立了“建屋发展局”来发 展和管理公共住屋，并在财政上j 立法上给予支持。新加坡刚成立自治 政府时，殖民主义者留下的是贫困、失业、房荒。可以说，经过四十年 的发展，现在新加坡全体国人的居住状况已名列世界前茅，在组屋发展 的战略、政策、操作、技术上具有世界领先水平，特别是在提供中下收 入层居民住屋和旧城改造方面，更具有极其卓越的表现和成功的经验。 ， j l 一一一 一 一露召墨胃曩岛曩墨嚣- ，e l 聂i ；j ；i 海交逋人学荫艘学院ub 学位【奁上 本人有幸在新加坡建屋发展局( h d b ) 工作了6 年，凭借这些年生 活、工作的亲身体验，我深切体会到新加坡政府对发展公共住屋的积极 态度和大力支持。政府干预的结果，使住房问题抓得早、抓得切切实 实，即制定了科学的符合本国实际情况的住房政策和发展计划。“居者 有其屋”计划和中央公积金住房贷款计划是新加坡公共住屋发展成功的 两大支柱。h d b 专业化、高水准的服务，保证了一系列住房政策的顺利 实施。政府根据市场需求不断调整住房政策和发展计划，是“居者有其 、 屋”计划长盛不衰的重要保证。广了一、 建屋局1 9 9 8 年的调查显示，8 2 5 的住户对长期住在组屋感到满 足。 进入2 1 世纪，面对新的变化，新加坡公共住屋建设将面临新的压 力和挑战。可以预见，新加坡未来公共住屋的发展方向将是：继续开发 新的生活环境和居住理念；城市的翻新和改造工程将会占据更多的比 重：继续开发新的住宅发展技术；乐龄公寓越来越受重视；政府与居民 保持紧密沟通，敏感于市场的需求变化。 未来，住房不只是遮风挡雨的地方，它的影响力和贡献都证明了它 不仅有经济价值，而且对于社会的价值。新加坡政府要不断捕捉新加坡 人对未来的期望和渴望，不仅满足为人们提供高质量的住房，更要为新 加坡人创造出高品质的生活方式。 关键词：组屋，居者有其屋，中央公积金，乐龄公寓 三查窒堡查兰笪堡兰堕! ! ! 兰堡堡奎 堑塑堕兰生望兰星兰生盟 r e s e a r c ho fp u b l ich o u sin gd e v e l o p m e n t l ns l n g a p o r e a b s t r a c t t h ef o l l o w i n gd a t ag e n e r a l i z e t h ed e v e l o p m e n t o fp u b l i c h o u s i n gi ns i n g a p o r e 6 4 8 m 。一一s i n g a p o r e l a n da r e a 3 1m i l l i o n s i n g a p o r ep o p u l a t i o n 8 6 - t o - d a t e8 6 o fs i n g a p o r e a n s 1i r ei nh d bf l a t s 9 0 一一o ft h ep e o p l e 1i v i n gi nh d bf l a t s ，n i n e o u to ft e n o w nt h ei ro w nh o u s e s 2 4 寸一一i n h a b i t a b l ea r e ap e rp e r s o n s $ 5h u n d r e d m i l l i o n e a c hy e a r g o v e r n m e n t g r a n t f i v e h u n d r e dm i l l i o ns i n g a p o r ed o l l a r s f o re s t a t er e n e w a ls t r a t e g y ( i e ，m a i nu p g r a d i n gp r o g r a m m e ，i n t e r i mu p g r a d i n gp r o g r a m m e ) ： s $ 3h u n d r e dm i l i i o n a tt h eb e g i n n i n go f 1 9 9 9 ，s i n g a p o r e h o u s i n g d e v e l o p m e n tb o a r de m b a r k e d o nt h ef i r s tb a t c ho fs $ 3 b i l l i o nm e d i u mt e r mn o t e ： 5 5m i l li o n u pt ot h em i d d l eo f t h i sc e n t u r y ，t h e s i n g a p o r eg o v e r n m e n t w i l l c a r r y o naf u t u r ep l a nb a s e do n 5 5 m illi o n p o p u l a t i o n g o v e r n m e n ta ls or e s e r v e dl a n d p r o v idin g h o u s i n gf o ra l lr e s i d e n t s h o u s i n gi s n o l o n g e rj u s t ar o o fo v e rs i n g a p o r e a n s h e a d s i th a sb e c o m e a n i m p o r t a n t e c o n o m i ci n d i c a t o r s i n g a p o r e 4 曩蕊丽曩孺霭瞄蕊百孤胃扩习匿露= - 一 h 海空逋丈学管理学院mb a 学位沦戈 新洲坡登弛佳屋拉展的研宄 g o v e r n m e n tc l o s e l ym o n i t o rh o u s i n gs t a r t sf o rs i g n so fh e a l t h int h e e c o n o m y a n d c o u n t r y d e v e l o p m e n t t h e h o u s i n g d e v e l o p m e n tb o a r d ( h d b ) w a se s t a b li s h e do n l f e b r u a r y 1 9 6 0t o d e v e l o p a n dm a i n t a i n p u b l i ch o u s i n g b e s i d e s ，t h eg o v e r n m e n t s u p p o r th d bb yh o u s i n gs u b s i d ya n dl e g i s l a t i o n i n 1 9 5 8 ，t h e f o r m e rr u l e rl e f tt h e p o o r ，u n e m p l o y e d a n d h o u s i n gs c f l r c i t y a f t e r 4 0 y e a r s ，h o w ic a ns a yt h a tt h e q u a l i t yh o u s i n ga n ds e r v i c e s i na ne n v i r o n m e n tf o rs i n g a p o r e a n n a m e r a n k i n g i nt h e f o r e a l s o ，t h es t r a t e g y ，p o t i c y ，o p e r a t i o n a n d t e c h n o l o g y o f h o u s i n gd e v e l o p m e n ta r e i nt h e l e a d i n g p o s i t i o n o ft h e w o r l d e s p e c i a l l y i nt h ef i l e do f p r o v i d i n g h o u s i n g f o rl o w - i n c o m e f a m i l y a n de s t a t e r e n e w a l ，s i n g a p o r e h a so u t s t a n d i n gp e r f o r m a n c ea n ds u c c e s s f u le x p e r i e n c e w i t h i n m y 6 y e a r s e x p e r i e n c ei nh d b ，t h es u p p o r t f r o m g o v e r n m e n t t o h o u s i n gp r o g r a m m e i s s t r o n g l yi m p r e s s e d o n m y m e m o r y t h eh o u s i n gp l a n sa n d p o l i c i e s t h a th a v eb e e n f o r m u l a t e da r e a p p r o p r i a t e f o r s i n g a p o r e t h e h o m e o w n e r s h i p f o rt h e p e o p l e s c h e m ea n d c p f h o u s i n g s c h e m ea r et w om a i n s u p p o r t s t o d e v e l o p i n gh o u s i n gs u c c e s s f u l l y p r o f e s s i o n a l a n d h i g h s t a n d a r d s e r v i c e so fh d bm a k es u r et h es e r i e so fh o u s i n g p o l i c e s c o u l db e i m p l e m e n t e ds u c c e s s f u l l y h d bs h o u l dr e v i s e t h ep l a n sa n dp o l i c i e s i n c e s s a n t l ya c c o r d i n gt ot h ec h a n g e o f m a r k e t i n g d e m a n d i t m a ye n s u r et h a tt h eh o m eo w n e r s h i pf o r t h ep e o p l es c h e m ei s f l o u r i s h i n gf o r e v e r i n v e s t i g a t e d i n1 9 9 8 b yh d b ，i ts h o w st h a t8 2 5 o f t h e r e s i d e n tf e e ls a t i s f a c t i o no fl i v i n gi nh d bf l a t s 三查奎墨苎兰量些芏堕! ! ! 竺堡! 堡兰 堑型些竺些堡堡兰壁堕旦堕l i nt h ec o m i n gc e n t u r y ，t h e d r i v e r so f c h a n g e w i11e x e r t e n o r m o u s p r e s s u r e s o 1t h eh o u s i n g i n f r a s t r u c t u r e i t i s f o r e s e e a b l et h a t s o m eo ft h et e n d e n c i e s o fs i n g a p o r ep u b l i c h o u s i n gd e v e l o p m e n t a r ef o l l o w i n g s ：n e w1 i v i n ga r r a n g e m e n t s ， p r e v e n t i o no fu r b a nd e c a y ，i n n o v a t i n gb u i i d i n g t e c h n o f o g y ， h o u s i n go p t i o n s f o r t h ee l d e r l y ，s e n s i t i v et om a r k e t i n gd e m a n d h o u s i n g h a sc o m et oo c c u p y a p r e e m i n e n tp o s i t i o n i t s i m p a c t a n dc o n t r i b u t i o n a r ed e m o n s t r a t e dn o to n l yb y i t s e c o n o m i cv a l u e ，b u ta l s ob y i t se f f e c to rt h es o c i a la n du r b a n l a n d s c a p e i nt h en e wm i1l e n n i u m ，s i n g a p o r eh o u s i n g a u t h o r i t i e ss h o u l d f i n dn e we x p e c t a t i o n s o f s i n g a p o r e a n ，a n d w i l ls u c c e e dn o to n l y i n i m p r o v i n g t h e q u a l i t y o fh u m a n s e t t l e m e n t ，b u ta l s ot h eq u a l i t yo fh u m a nl i r e k e w o r d s ：h d bf l a t ，h o m eo w n e r s h i p ，c e n t r a lp r o v i d e n t f u n d s t u d i oa p a r t m e n t 6 海交通人学管理学硫8 a 学位论史靳圳坡公共怍挺授艇的m 坨 第一章国际住宅产业发展概况 1 1 住宅问题是全世界各国的共同问题 11 1 住宅产业的内涵及地位 据日本资料显示在日本，“住宅产业”( 英译为h o u s i n gi n d u s t r y ) 一词出现于i 9 6 8 年。日本标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，它是日本标准产业分类的各个产业领域中 与住宅有关行业的总合，是系统化的产业概念。 1 9 8 8 年5 月通产省产业结构审议会住宅与都市产业分会在住宅产业发展政策措施建议中指 出， 对住宅产业的范围，看法不一，但从今后实现优裕舶居住生活角度看，住宅产业 主要包括以f 几个方面： a ：承担居住空间新建和改造的供应产业、改造产业、内装饰装修工程业； b ：提供所需材料、设备的住宅建筑业、住宅设备产业、内装饰装修材料产业： c ：承担住宅及其建材、设备等的流通产业【；l 及与居住生活密切相关的服务业； d ：为支持居民自己改善居住条件( 新建和改造) 的d i y ( 0 0i ty o u r s e l f ) 产业。 应当说，这样理解的住宅产业在各国都是客观存在的不过其它国家出于本国国情未 明确提山住宅产业这一概念。 中国建筑经济9 7 年第一期九十年代建筑业产业地位分析及政策研究一文指出： “既然建筑业含房屋建设，那么住宅建殴就庶是建筑业的一个重要组成部分，而不应成为一个 单独的产业若硬要分山一个产业，建筑业就只剩f 一个生产( 腌：i - ) 环：帆怎能成其为产业 呢”。 不管学术界对“仕宅产业”定义有何分歧，不可否认的是，住宅建没是全寸h = 界普遍关注的 问题，牲 斗= 会、政治、经济建设中扮演着重要角色。 据联合国对世界7 0 多个国家的调布，箨国住宅建设投资n i 国内生产总值( g d p ) 的比例人 约在3 、8 z 间。住宅产业是国民经济中的一个重要行业。 在日本无论是在其经济起e 阶段平| i 经济高度发展的今犬，址宅投资一i i 国内生产总值的比 重一直保持5 9 的水平。第一次世界人战后，随着经济的恢复和发展，日本仕宅建殴投资不 9 j ：塑奎望叁兰堕些兰堕! ! 兰兰些堕兰 堑业竺竺些! ! 鉴丝型业型! ! 断增k a 五十年代平均约为4 十年代约为6 七十年代超过7 ，1 9 7 3 年最高选8 7 ，以后随着址房问题的缓平| l 而逐步有所r 降。 法国住宅建醍投资j i 国内生产总值比例的走向与日本近似，七十年代人体在6 、7 之 间，八十年代人体在5 6 之间，1 9 9 2 年为4 9 。 美国和英国七十年代以斤住宅投资比较稳定，人约在3 、5 之间波动，并略有r 降之 势。在美国住宅产业作为建筑业的重要分支，其产值一直居建筑业总产值的5 5 以上，而建筑 业与汽车制造业和钢铁：r 业曾经并端并驱是美国经济发展的“三人支柱”。 韩国住宅投资d i 国咒生产总值( g n p ) 的比例，六十年代较低，在1 3 、2 7 之间七十 年代上升到6 ，1 9 7 8 年最高达到68 ，以后保持在4 、5 之间。 据世界银行对各国住宅投资的分析很多国家人均g d p 在1 3 0 0 美元左右时住宅投资比例 晟高人均g d p 低于1 3 0 0 美元时则明显低下。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例也 是国际统计的一项指标，该指标一般在2 0 3 0 之间。德国1 9 8 4 年曾达到3 l7 ，英国1 9 7 9 年最低为1 6 5 ，韩国八十年代下半期大体在1 6 左右。 住宅也是国家的一笔重要财富存量住宅价值一般占国家同定资产总值的2 0 左右。 总之住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重 要标志。住宅产业作为以生产和经营住宅为最终产品的产业，其市场需求量大，产业链条长， 集资本密集、技术密集和劳动密集为一体，是各国促进国民经济增长的支柱产业。 1 1 2 世界住宅问题当前的特点 从全世界来看住宅之所以成为重大“问题”，其内在含义有三个方面： 第一，住宅存量的供求不平衡。 第二，随着世界现代化生活水平的提i 宴i 仕宅质鼙已不符合居比的要求。 第三，仕宅分配上的两极分化苦乐不均现象。 尽管世界并国的政治制度、经济发达程度、社会平人口结构、历史地理条件都不尽相同， 但分析最近2 0 年箨国住宅建殴的发展状况，可以发现在解决住宅问题方面表现出明显的相同 特点。进入2 0 廿纪以后，由国家山面解决城市址宅问题成为世界普遍的现象而且持久地坚持 r 来。 国家干预年i l 解决址宅问题的土要手段，人体在四个方面： i 法律手段。在住宅管理中法律是依据。 2 行政手段。设置箨级行螋管理机构，实施行政管理和监督。 o 一燮望苎兰笪坐兰堕! ! i ：! = 些堡! 塑业些竺苎 ! 曼茎壁竺竺生 3 经济手段。主要指政府投资建聘，统管膀租及住宅补蚺等方面。 4 制定仕宅发展计划平| l 战略。 从各国经验来看，解决住房问题，只有政府干预卜才能取得成功。每个国家都有并白的住 宅政策，实行城市住宅歧策就是国家干预住宅问题的标志。但从8 0 年代末开始，人仃j 很快认 识划，完成提高住房质姑的这样魔人任务，仅由歧府完全承担起来是不可能的，需要调动地方 政府、社会团体、私人房产企业、居【t 个人等方面的积极性米解决新时删的城市仕房问题。 1 1 3 住宅自有自用化成为世界性发展趋向 住宅自有自用化，是指居民个人所有住宅为自己及家庭所用，而不是以赢利为目的。实现 住宅自有自州化，这既是人们普遍向往的事情，也是世界各国普遗追求的发展方向和发展趋 势。 第二次世界大战后，北欧、西欧、北美、澳洲及日本等国形成了住宅白有白用化的强人热 潮。越来越多的中等甚至低收入的家庭卷入到自有自用的浪潮，表现出住宅本身具有的服务于 人类的福利属性。 发展中国家由于经济等问题，城市住宅供应不足房价高涨，致使约有3 0 的人口居住条 件和环境十分简陋、恶劣，并有许多人露宿街头。比较贫困的发展中国家，面临着严重的城市 住宅问题。经多年的努力逐步扭转了住宅继续恶化的趋势尤其亚洲地区一些国家及埃及等 1 # 洲国家取得了很大成绩。 发达国家如北美、两、北欧及日本等国，经过3 0 多年的努力住宅已由解决“量”的 问题过渡到解决“质”的问题上。今后，虽然西方国家仍然会建设新住宅，但更重要的是1 日 房改造和扩建问题。 发达国家住宅建殴的发展人体经历了三个阶段： 第一次i j 业革命之后到1 9 世纪末。这个时期止是敞洲处丁：产业革命带来的城市化外延阶 段农村人口涌入城市造成城市住房紧张。 本世纪初到第一二次世界人战前。土要是家庭结构变化，规模变小，户数增加。其玖是经济 发展居l t 的住宅需求标准提高造成l r 膀废弃、新膀不足。 第二玖世界人战毁上1 、了人簧房屎。儿乎世界各国都面临房岸短缺问题。白5 0 年代到7 0 年 代，各国都把重点放在解决住宅供应鼙不足的问题上。经过3 0 年左右的努力，曲方发选国家， 以及尔欧、前苏联等国基本解块或人人缓解了住宅数鼙短缺的矛盾。 1 9 8 7 年资料显示，世界再国人均居住使h j 面积人约是：美国4 0 时欧洲国家3 5 ，前苏联 1 4 g 孵，甸牙利2 8 m ? ，瑞典4l 孵。到1 9 8 0 年住宅在数蛄年| 质衬两方面满足需要的牲废新加 海交通人学管理学院jb 学旺论上 斩抽j 堆公乓f 崖蛙艟鸲丸 坡选刮8 0 一般国家在6 0 以上。各国的让宅建i 5 述度上，苏联、美国、日本何丁 眭界前 茅。而在居住质挝水平方面，曲方国家，尤其是比利时、丹麦、荚国、瑞典等能丁高水平。拄 经济发达国家，住房白有率普遍在4 0 、6 0 之间。 从近几年各国城市住宅白有自圳化水平的发展来看住宅白有臼州化的发展与国l t 收入水 平有很大的关系。发达国家住宅臼有白川化水平高丁发展中国家，人均国k 收入高的国家，其 住宅白有自川化水平一般也高。这是国民收入水平直接影响住宅需求数量和质量水平的结果。 但是，人均国民收入并不是影响住宅自有白州化的唯一因素，并且不一定平| i 住宅自有白刚 化成正比例发展。而一个国家的住宅政策却起着重要的怍州。特别是进入8 0 年代以后欧洲发 达国家及富裕的发展中国家在基本上解决了城市住宅短缺之后，促进中低收入家庭住房自有白 用化成为许多国家的主要住房政策。 为促进住宅自有自用化。各国采取的政策有： ( 1 ) 实行发挥市场集中与政府资助相结台的政策促进住宅自有自用化发展。 这一类国家不实行普遍的公共住膀租赁制，虽然兴建了供出租的公共住房，但在全部住房 中，比例很小。如美国、日本、澳洲等。美国主要靠私人住宅市场和金融市场的力量推进住宅 自有自用化。 ( 2 ) 实行以国家资助为主的政策，实现住房自有自用化。 由国家投入资金建设住宅，向居民出售从而引导和动员居民走自有白用化解决住宅问题 的道路。新加坡实行“居者有其屋”的计划比较成功。 ( 3 ) 由重点发展公接住宅转向促进住宅白有自刚化发展。 7 0 年代以来，人们满足了住宅“量”的需求，开始追求“质”的提高。另一方面7 0 年代 通货膨胀和经济停滞迫使西欧国家实行紧缩的经济政策，减少国家对住房的财政负担因而调 糕了住宅政策把重点转移到支持住宅白有白t h 化上来。 解决住宅问题采墩多种政策、多种形式、多种集资渠道的多元化住宅发展战略，这是并国 在解决住宅问题的实践中得山的共性经验。 1 2 住宅产业的主要指标 1 2 1 住房投资占国内总投资和国内生产总值的比重 海交通大学省璀学院ba ：位沦史 靳j 庋公甚仆屋发胜1 0 i 究 住宅产业发展与经济发展水平有很人的芙系，一者必须保持协惆的天系，士要表现为住房 投资i l 国内总投资和国内生产总值的比重要适直。住发达国家中，前者一般为2 5 左n ，后者 5 左右。( 表卜1 ) 陌欧国家的住房投资1 1 i 总投资平g d p 的比重( 巴尔辛1 9 9 6 )表1 1 住房投资打总投资( )住房挫资i i ；o p ) 1 9 7 0 - 1 9 8 9 年甲均1 9 蛇午 9 7 1 ) 一i 驰9 毕平均 法围2 9z 762 0 瑞骢 z 7 一 蚀目2 82 6；8 9 意太利2 72 655 l 西膳2 72 36 ：h 荷兰z 7z 35 现 西班牙 2 62 d5 8 2 丹麦2 62 052 2 卢舞堡 一 2 0 一 比利时龉2 l- 4 观 爱尔兰2 3盟 5 6 7 奥地利 1 9 英国2 d 【83 5 9 筒镧牙旧l 7 42 2 资料来源：联合国住房和建筑统计手册住宅产业发展战略与对策p 1 4 1 新加坡在1 9 9 7 年人均g n t ： 为u s $ 3 2 9 4 0 ( n i ew o r l db a n k1 9 9 8 ) 占世界最高第四位。在 1 9 7 6 年至1 9 9 7 年期间年平均住宅投资i 叶g d p 比例为蛳；1 9 7 9 年最低3 j 4 5 左右：1 9 8 4 年最 i 搴| i 为1 7 左右。1 9 7 9 至1 9 8 4 年为逐步上升阶段，8 4 年选顶峰，后来逐年下降到9 0 年( 约6 左 右) ，后再上升直到9 6 年再次超过1 0 。( h o u s i n gp o l i c e ，吒a l t hf o r m a t i o na n dt h e si n g a p o r ee c o n o m y ) 1 2 2 住房价格与住户消费水平的比例 住房价格与仕户住房消费水平有关。芙丁适宜的住房价格与仕户消费水平的比例，有两种 有效的衡量标志，一个是住房价格与住户年收入的比例，根据国际经验一般为3 6 左矗：另 一个是居儿住房消费【l l 可支配收入戏居k 总消费的比重，一般以l 5 - 2 5 为宜。( 表卜2 ，卜 3 ) 13 海交通、学箱：删学院m b a 学位| 仑卫拼坷i 肚公儿f f 崖蛙i xn 0 圳咒 住房价格与位户年收入平人均g d p 之间比例的国际比较袭卜2 仕聃价晰往j r 巾收八住嵋价挤凡均i i 燕闭2 8c l 1 9 8 )5 6 【l9 9 0 ) 甍罔2 1 ( 【9 8 j ) 6 h ( 19 9 0 ) 主闻28 ( i9 8 2 )jl ( 1q h q ) 能用r7 ( ium 9 ) 俯ji ( 19hh ) 瑞典6z ( igh 【) 几丰6 7 ( i98 ： )l7 9cl9 9 0 ) 惫人利j 8 ( i9 8 9 】 埘窜太59 【9 9 0 ) 印度62 ( 【9 8 j ) 韩国j5 ( 19 8 6 ) 埃及 72 ( 19 8 j ) 资料来源：吴明雄1 9 9 0 ，迈尔斯大卫( m i l e sd a v i dk ) 1 9 9 4 住宅产业发展战略与对策p 1 4 2 西欧国家的人均g d p 和住房消费占居民消费的比重( 巴尔辛1 9 9 6 )表卜3 l9 95 年 均g d p ( 美元) l9 8 9 年住宅消赞占居民消费( ) 瑞士3 6 4 3 0 - 卅麦2 0 i9 0271 挪峨2 6 5 0 0 一 毽闸 2 6 0 0 0l81 蹙地利 25 0 】0i79 法国23 j j 0lb 9 瑞典232702 0 0 比利时 z2z6oi67 衙2 i ：j 0 d【8 6 英陶【8 95 0 i9 5 虑凡利 i8d 0 0l2 j 慢尔i 【5 【0 i )10 9 埘班_ i25 0 011 i 希精 8 10 01li 确橱_ ： 6 9 0 0 - 资料来源：联合国仕房利建筑统计手册，住宅产业发展战略和对策p 1 4 2 1 23 居住质量标准体系指标 居住质讨标准体系由一系列指标组成，其中反映国家宏观居住水平变化的指标包括：住户 数干住聃套数比，每住聘单元的房间数和面积，每个房间居住的人数，址房白有化率平1 i 成套 14 ；雌交通凡举葛理学疏mb 、菩世 仑土 靳圳帔0 l ”取k 址咒 住膀的比例( 表卜4 ，1 5 ，卜6 ) 。如日本的住户数车i f 位膀套数比庄1 9 5 8 年为09 6 ，t 9 6 8 年 为l _ 0 8 ，1 9 8 8 年为1 。 荐国居住水平的国际比较( 1 9 9 4 )表卜4 几丰 黄 目地嗣7 上闸 椰住肼竹元的脚闻数 【7jll5：i 7 罐个肼俐的辑住人数 ) 7 【0j )( ) 6 007 i 崞住房巾元的【i i 舣m |8 【 i ： 59 h j 住脯自仃化! 杠6 26 jd0 j 】 甲均新住房价与住广1 收入比7 11 11 6n 资料来源：住宅产业发展战略与对策p 1 4 4 香港、东京、新加坡的住房状况指标比较 表1 - 5 开港地区日本新舶i 垃 背 人均c np 美元( 年份)6 3 ：1 0c 19 日1 )i0 63 0 ( 【9 8 d )7 2 6 0 ( 【9 8 4 ) 景 平均户艘模 ( 年阶)d 0 f 】9 h4 ) ：j2 ( 【9 8 4 )d d ( 19 8 1 ) 房屋价格住房价格与收入比( 年份) 71 f i99 0 )【l 6 ( 球市【9 9 0 )28 ( j9 9 j ) 住房房租与收入比( 年份) 8 f l99 0 )【6 ( 东京【9 9 0 】1 日c 19 9 ) 炷廓公房居住人口* 【年份) 45 i9 8 4 】55 ( 19 8 d )8 i ( 19 8 1 ) 产权公房存量 ( 年价)64 ( i9 9 0 )：1 0 ( 末京【9 9 0 )90 f 】9 9 0 ) 住房自育化牢( 年份) t ：! f t9 9 0 )6 1c 19 8 8 )90 l99 0 ) 公房租饵比重i i 瓠9 z6 * ( 年价)i 僻 h f 【9 8 4 )14 f 】9 8 )7 t i9h6 ) 住房人均使州嘶軎 时z2 一s7 ( 【9 8 0 ) 日一：j6 f 19 日0 77 一；t ) i9b o ) 质量( 年价)7 一【0 ( t9 9 0 ) l579 f 东柬19 9 0 )2 ”( i9 9 0 ) 辞州廊所住人戴( 年份】 077 采柬19 9 0 )【1 ( i99 tj ) 住房竹元i | i 鲁! m | | 目【23 一d0 一 2 。；一7 5 ( 年竹)i | ；佴17 6 527 - i i8 ：i ：；一【；j ( 【9 7 8 一i9 8 ：l 】f i9 b ；)( 【9 8 1 ) 仕聃住噼抵押赞戟吁部贷款盘颁比皿 【89 ( 19 9 0 ) id8l j ( i9 9 ) ) 金融( 坤价( 来市ih h i i ) 住j j 抵t 呵| 贷戡炷埘总投资比韭f 午 i5 ( ，* 26 ( 求市l9 9 i 】)1 i ( i9 9 0 ) 6 ) 住聃投资住肼投资，吁牛产总仇比正 午价) 1j ( i9 q 【)j2 ( 求京i9 9 1 】)7 + 1 ( i9 9 0 ) 山h 螨巾住价 与中他午住j 1 收 z 比住啊o i f t l b 收 比山棼住噼的i t i f t 年啦h lr 巾他孙聃r | 午收入晌h 舒比【： ) 上啸投资- 叶t rv 0 仉比皿巾啦j “总仇为再个城 l l i 衅l i - “总竹 资科来源：w o n 6ak ，y e l ls t e p t t e n ( 1 9 8 5 ) ，马可、博立特( 1 9 9 1 ) t 住宅产业发展战略和【对 策p 1 4 5 15 海交通人学麓：删学硫m b 掌位论卫拼胁i 墙公乓降嚏，歧怔疗i ij f 砭 欧美发选国家住房市场指标比较表卜6 捉l 吲蓖闱穗啊往i 目“l 拿 住肼自，r 化一仁( 年) bh ( 19 h 0 )j 8 ( jhh j ) 17 ( i9 8 0 )5 ) 7 ( i9h2 )n2 f i9 h i ) 65 ( 】9 9 n )67 ( 19 9 0 )docl9 9 ( ，)j 1 ( t9 8 9 )6 l ( 】9 q i ) 私人住噼资产净【与 07 ：j ( j9h9 )】hh l9h9 )l2 2 ( 19 8 q ) ) 9 t ( t9 8 ，1 ) ( ，d p f 舟比：杠( 牛) 住膀资产与住j 】午收入 l2 ( i98j 】)i8 ( 【9 8 ( ) ) jo ( j9 8 【1 )i8 ( 【9 8 n ) 【j ( 19 叭】) 的比率( 年)o8 f l9h 0 )2：j ( t9 9 0 )22 ( 19 9 0 ) l9 ( i9 9 0 )o 6 ( 【9 9 i 】) 靳住廊竹 与人均gup63 ( i9b i ) 64 ( t9 8 i )l08 ( 19 r i )7 6 ( 19 8 i ) 的比率( 年) i6 ( 19 9 0 )68 ( t9 9 0 )87 ( 19 8 9 )s 0 【19 8 9 )59 ( 【9 9 0 ) 住房抵押贷般戈微占住 6 0 ( 19 87 )67 ( 【9 8t )23 ( 19 9 0 )d8 ( 19 8 7 ) 50c l9 8 6 ) 户可支配收入( 年) 出租甚席和私席压自柯 3 ii88 ：l ：jbc 公私房台计) 住礴的 ( 年)3 2 【l45 62 ( 19 8 【) 6 6 ( 【9 8 0 )5 8 ( 【9 8 0 )：j7 ( 1980 )j 07 f 19 8 2 ) 均g n p 美元( 年)【5 3 9 0 b ；7 0i l l ：309 76 0 i3z 8 0 ( 19 8 4 )( 【9 8 4 )( i98 1 )( 19 8 1 ) f i9 84 ) 资料来源：m i l e sdk ( 1 9 9 4 ) ，马克。博立特( 1 9 9 1 ) ，住宅产业发展战略与对策p 1 4 6 1 3 世界各国住宅产业发展的一般规律 住宅问题不仅是社会问题，而且是国民经济发展的重要支柱。在世界经济发展的历史中， 住宅产业不但有其白身发展的一般规律，并且对国民经济的增长有着重大的影响作用。所以我 “j 在发展国家经济，让人们安居乐业的时候，首先要认识住宅产业其吲有的发展轨迹，在符合 其自身发展规律的同时，结合实际情况，才能制定、运刚、调整与本国相适鹿的址宅产业发展 战略帛l 方针。 1 3 1 住宅产业发展的周期性 房地产业、址宅产业受宏观经济周螂波动的影响，自身也牛现周瑚循环现象。据有戈学者 分析，美国房地产业人约按1 8 - 2 0 年时间完成一次周期波动，香港7 _ 8 年一次周j l j 波动，台湾 5 - 6 年一次周j l i j 波动，日本7 年左右一次周期波动。膀地产业、住宅产业的发展与经济周 | l 波动 阿交i 面凡掌崔璀学院m b 学位论丘：靳) j i i 埔公共件屋发艘的州究 的关联性较强，当整个经济增长速度加快时，房地产业、住宅产业的发展速度加快：当辖个经 济面临结构调粘增k 速度有所放缓时，膀地产业、住宅的发展也会面临调摧增速放缓。 房地产业、住宅产业的发展一定要与整个经济增妖速度相适应，而不能脱离经济增长述度 独自超前或滞后发展。国比经济是由许多产业共同组成的一个宏观系统，产业之间协调发展尤 为重要。经济周删波动时间与住宅i 产业周划发展时间也许并不完全同步，但总趋势是不变的。 冈此，衡耸或判断房地产业、住宅产业的发展是否止常，发展过热或过玲不仅取决于房地产 市场、住宅市场自身的烘需矛盾，还取决于社会宏观经济增长速度，以及宏观政镣对房地产 业、住宅产业的引导和调j 作刚。所以住宅产业如何发展，走势如何，应放在整个宏观经济发 展的火背景中加以考虑。 住宅产业周期性发展规律受蚪下因素影响： 一娃住宅产业的发展一般要受国民经济总值的彤响。所以，在一个国家的一定历史发展阶 段，仕宅产业发展的增长率是不同的是与宏观经济形势相关联的。 二是住宅产业发展也要受一个国家的人口数量帛1 人口结构( 城市人口、农村人口、农村城 市化进程) 的影响。譬如移民、结婚、社会老龄化、农村城市化都会引起住宅产业的变化。 三是住宅产业的发展要受科技进步的影响。新材料、新技术的采用，引起住宅产业的变 化，使住宅商品的成本、价格和需求层次发生变化，从而对住宅产业的发展产生影响。 四是住宅产业的发展要受住房政燕的影响。所以要在不同时期的住宅市场，制定相适应的 住房政策。 了解了住宅产业发展的周期性，政府在作决策对应把握住住宅产业的周期规律及其与国民 经济发展的关系采取适当的宏观调控措施，尽量避免住宅产业发展过程中的大起太蒋，使其 健康发展，更好地与国民经济发展相协调。同时对房地产企业来说，认识到住宅产业周期的规 律性以及市场需求的变化主动适应宏观经济形势的变动，调整企业发展战略，尽量减少由于 住宅产业周期性波动造成的损失。 1 32 住宅产业阶段性发展的规律 虽然并个国家经济发展水平不同，社会环境及住宅发展的政策不同，但是住宅产业发展的 阶段性规律却基本相同。以戋国、日本、德国等国家住宅产业发展为例： l7 上j 每交通大学管理学硫m b a 学位论文新加坡公共住屋发展韵研究 住宅产业发展规律比较表1 7 萎田日车毽匡 、致量型发展阶段 年代】g3 d i9 6 0l0 4 5 一l96oi9 49 一i9 6o 居民生圬水平 1 日7 i2 6 94 日7 ( 人均g d p 夔元】( 19 5 0 )( 19 55 )( i9 5 0 ) 罪椹尔秉赦 3 03c 1960 )422 ( 19 5 9 )5 07c l9 5 0 ) 居住占消费支出( _ ) 【l3 ( 1950 )926 ( i9 s 9 )l02 ( 19 5 0 ) 域嚷居民人均居住面积( 平方5 日 l j 0 求)( i9 4 8 )c 】9 50 ) 二、增量与蜃量井重麓晨阶段 年代 l960 一l9 7 2l0 6 0 l9 8 0l9 6 0 一10 8 0 居民生活水平( 人均g o p ) 48 l0 i7 5 8 i6 60 ( 1970 )( i97 0 )( 1970 ) 思椿尔秉教23 日( 10 7 0 )3 0 0 l0 7 5 )279 ( 19 7 0 ) 居住占消费支出( 薯j l57 ( 19 70 )1 1 2 f l97 0 ) l55 ( i9 7 9 ) 城镇居民人均居住面积( 平方 7 1 f l0 6 0 】2 40 ( 19 6 8 ) 来) 130 ( 10 7 8 )3 00 f l9 72 ) 三、总体水平甓晨阶段 年代 l0 75 i9 日7 19 8 0 一 居甓生话束平【人均g d p ) i539 01 125 2l l l30 ( i9 8 4 )( 19 日5 j 19 84j 器格尔系菇 2 13 ( 19 7 9 )2 4l f l9 9 0 )257 ( 19 日7 l 居住占蔼费支出( j2 9 64 l0 8 5 ) l25 4 【19 95 )- g6cj0 日7 ) 均屠住面积( 平方米) 690 ( 19 9 l l70 ( 199 0 )3 32 ( 19 8 2 】 资料来源：国际经济和社会统计资料，住宅产业发展战略与对策p 5 4 从上述数据描述可以看出，住宅产业阶段性发展规律是沿着人们生活水平提高一恩格尔系 数下降一住宅支出比重上升一住宅质量提高的主线运动着。 恩格尔是1 9 世纪德国著名的经济学家和统计学家他在研究英、法、德、比等国有关数 据资料的基础上提出，随着居民收入的增加耗费在食品上的支出比倒就会减少。当时西方经 济学界便把食品支出与家庭收入之比称为“恩格尔系数”，系数越小说明生活越富裕反之则 说明生活水平越低。由中国著名经济学家于光远主编、上海辞书出版社1 9 9 2 年1 2 月出版的 。经济大词典有关词条中就有“通常把食