（工商管理专业论文）新加坡政府组屋居住环境的发展.pdf

圭竺奎兰奎兰! ! 坠兰竺兰兰 堑塑苎璺! 璺里里竺! 竺竺垄垦 a b s1 r a c t h o u s i n gi sab a s i cn e e do fm a n k i n da n do n eo ft h ek e ye l e m e n t so fh u m a ns u r v i v a l ， d e v e l o p m e n ta n de n j o y m e n t ，a m i d s tw o r l d w i d eu r b a n i z a t i o n ，a l lc o u n t r i e s ，d e v e l o p e d o rd e v e l o p i n g ，f a c et h ec o m m o ni s s u eo fh o w t op r o v i d eq u a l i t yh o u s i n ge s t a t e st ot h e r a p i d l yi n c r e a s i n gu r b a np o p u l a t i o nw i t ht h ea d v e n to fg l o b a l i z a t i o ni nt h e2 1 “c e n t u r y a s r e p r e s e n t e db y e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a n di n f o r m a t i o n t e c h n o l o g y a n d t e l e c o m m u n i c a t i o n s ，t h ef l o wo ff u n d ，h u m a nr e s o u r c ea n dc a p i t a lw i l lb e c o m e i n c r e a s i n g l ym o r ec o m m o np r a c t i c e t h ec o r eo fg l o b a lc o m p e “t l v e n e s s ，h e n c e ，l i e s w i t h i n c r e a t i n g av i b r a n te n v i r o n m e n tt oa t t r a c tt h ei n f l o wo fc a p i t a la n dh u m a n r e s o u r c e i nt h ep a s t4 0y e a r s ，s i n g a p o r e ，t h r o u g hi t s p u b l i ch o u s i n gp r o g r a m ，h a sg r e a t l y i m p r o v e dp e o p l e sl i v i n ge n v i r o n m e n tb o t hf r o mm a t e r i a la n dc o m m u n i t y s p i r i t p e r s p e c t i v e st h ep u b l i ch o u s i n gp r o g r a mh a sg o n eb e y o n dm e r e l yp r o v i d i n gs h e l t e rf o r a l le n t i r en a t i o nt o w a r d sh o m e - o w n e r s h i pa n dc o m m u n i t yb o n d i n g i tn o wa i m sa t c r e a t i n g a t h r i v i n g ，c o h e s i v e a n dv i b r a n t c o m m u n i t y ，a w o r l d c l a s sh o m et h a t s i n g a p o r e a n s f e e l p r o u d o fw i t hi t s f o c u so nt h r e e k e ya s p e c t s ，n a m e l y ， n e w l y d e v e l o p e dh o u s i n ge s t a t e s ，e x i s t i n gh d bh o u s i n ga n dt h ei m p a c to fa g i n gt r e n d o ft h ep o p u l a t i o no nh o u s i n g ，t h i st h e s i sa i m st os y s t e m a t i c a l l yh i g h l i g h tt h eh i s t o r i c a l d e v e l o p m e n t ，t h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e sa n dt h el a t e s tt r e n da n dp o s s i b l ec h a l l e n g e s a n dc o r r e s p o n d i n gs t r a t e g i e so fp u b l i ch o u s i n gi ns i n g a p o r e k e yw o r d s ：p u b l i ch o u s i n g ，l i v i n ge n v i r o n m e n t ，n e e d ，e n v i r o n m e n t a lp e r c e p t i o n c o m m u n i t yi d e n t i t y , d e v e l o p m e n ts t r a t e g y 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 新加坡政府组屋区居住环境的发展 第一章总论 1 1 居住环境的概念 所谓的环境顾名思义，是相对于某一中心事物的而言是作为某一中心事物的对 立面而存在的，它因中心事物的不同而不同，髓中心事物的变化而变化与某一中心事 物有关的周围事物，就是这个事物的环境。 所谓居住环境，主要是指和人们居住生活相关的各种自然的或人工的外部条件。狭 义的居住环境主要是指物质环境，包括地形、地质、土壤、水文、气候、植物、动物等 自然环境，以及房屋、道路、管线基础设施等人工环境。广义的居住环境除了物质环境 外还包括人口分布及动态、服务设施、娱乐设施、社会生活等杜会环境；文化水平，历史 传统，生活习俗等文化环境；人们对环境的感受，空间意识，居住反映的心理环境；资源市场 条件、就业、收入、税入水平、经济基础、技术条件等经济环境以及建筑特色风貌等美 学环境。 从上述的定义可得知，居住环境的主体是人，其构成既有自然因素，又有人工因素， 同时还有社会，文化，心理，经济与美学的因素，这使居住环境的结构较为复杂，受多种因 素的影响是诸要素的复合体 1 2 新加坡居住环境简介 新加坡是一个位于赤道以北l3 7 公里、马来西亚半岛最南端的城市岛国国土面积 6 8 27 平方公里。新加坡本岛东西长为4 2 公里- 南北长为2 3 公里气候属于赤道气候 常年高温、潮湿- 日均温度在2 3 9 度一3 0 9 度。 2 0 0 0 年总人 z l 为4 , 0 17 7 3 3 ，人口密度约为每平方公里5 8 8 5 人是世界上人口密度 最高的国家之一。 新加坡是一个多元种族的移民国家其中包括华旅、马来族、印度族、欧洲人的后 裔，多元种族、多元文化使居住环境体现多元性。 新加坡在1 9 5 9 年自治后开始实施现代化发展战略- 农业和农村逐渐萎缩以至消亡。 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 新加坡政府组屋区居住环境的发展 第一章总论 1 1 居住环境的概念 所谓的环境顾名思义，是相对于某一中心事物的而言是作为某一中心事物的对 立面而存在的，它因中心事物的不同而不同，髓中心事物的变化而变化与某一中心事 物有关的周围事物，就是这个事物的环境。 所谓居住环境，主要是指和人们居住生活相关的各种自然的或人工的外部条件。狭 义的居住环境主要是指物质环境，包括地形、地质、土壤、水文、气候、植物、动物等 自然环境，以及房屋、道路、管线基础设施等人工环境。广义的居住环境除了物质环境 外还包括人口分布及动态、服务设施、娱乐设施、社会生活等杜会环境；文化水平，历史 传统，生活习俗等文化环境；人们对环境的感受，空间意识，居住反映的心理环境；资源市场 条件、就业、收入、税入水平、经济基础、技术条件等经济环境以及建筑特色风貌等美 学环境。 从上述的定义可得知，居住环境的主体是人，其构成既有自然因素，又有人工因素， 同时还有社会，文化，心理，经济与美学的因素，这使居住环境的结构较为复杂，受多种因 素的影响是诸要素的复合体 1 2 新加坡居住环境简介 新加坡是一个位于赤道以北l3 7 公里、马来西亚半岛最南端的城市岛国国土面积 6 8 27 平方公里。新加坡本岛东西长为4 2 公里- 南北长为2 3 公里气候属于赤道气候 常年高温、潮湿- 日均温度在2 3 9 度一3 0 9 度。 2 0 0 0 年总人 z l 为4 , 0 17 7 3 3 ，人口密度约为每平方公里5 8 8 5 人是世界上人口密度 最高的国家之一。 新加坡是一个多元种族的移民国家其中包括华旅、马来族、印度族、欧洲人的后 裔，多元种族、多元文化使居住环境体现多元性。 新加坡在1 9 5 9 年自治后开始实施现代化发展战略- 农业和农村逐渐萎缩以至消亡。 上海变通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 6 0 年代政府从解决住房问题和实施工业化发展两方面人手，国民生产总值咀年均约 92 的速率持续增长。9 0 年代，新加坡被国际经台组织评定为新* 工业化国家，在产业 结构不断调整上升的同时，国民就业和生活走向了全面城市化，成为一个典型的单一都 市杜会，人均国民收入从1 9 6 5 年的约5 2 9 美元上升至2 0 0 0 年的约2 4 4 8 6 美元。居住环 境也有了很大的发展，1 9 6 0 年新加坡只有9 的人口居住在低成本的住房内，到2 0 0 0 年总人口的8 6 的居民生活在具有现代化设施的政府组屋内，其中8 2 的居民拥有自己 的组屋。4 的居民居住在出租组屋另外，1 4 的高收入阶层入住在私人发展商发展的 各类产业。同时在住宅单位数量方面，2 0 0 0 年新加坡共有1 0 4 6 2 0 0 个单位，其中总数 的约8 1 为政府组屋，17 5 为私人有地住宅和共管公寓，其余为少量特别类型的住宅； 居民有拥有权的单位教占总数的9 23 。 由于8 6 的人口生活在政府组屋区内，所以政府组屋的居住环境可以说代表了新 加坡居住环境的风貌。 1 3 政府组屋居住环境 131 新加坡建晨发展局和政府组屋 新加坡是世界上少数实行住房发展整体计划的国家之一。在面对严重的失业同题和 住房问题时，新加坡政府决定把住房建设作为开发人力资源、城市发展和国家振式的战 略性问题面放在优先的位置上。】9 6 0 年2 月1 日，政府按照“住宅发展法”第2 7 1 章成 立建屋发展局( h o u s i n g d e v e l o p m e n tb o a r d h d b ) h d b 作为公共住房发展的唯 一权威机构，为居民提供出售或出租的政府组屋。 h d b 为了改善居民的居住质量，具体的措施是发展新镇。一般来说，新镇属于发展 卫星城的范畴，h d b 的目标不仅仅建立个单一的住宅区，而是一个具有系统的市镇。 这些新镇往往是综合规划的大型居住项目，有较完善的服务设施，能与城市中心保持相 对的独立性。新加坡新镇有一独有的特点就是镇内的政府组屋均有高层高密度的特点。 由于国土面积狭小。新镇事实更像作为高度密集发展并有机联系的大城市系统中的一个 结点，这种系统通过联系紧密的快速交通体系把新镇与城市中心紧密相连。 1 32 新镇土地的分配 在新加坡，新镇的土地使用规划从1 9 7 0 年开始系统化，建立了新镇发展的结构原型， 结构原型对新镇内的居住、商业绿地、娱乐、会杜以及工业用地进行了适当的分配，井 2 上海变通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 6 0 年代政府从解决住房问题和实施工业化发展两方面人手，国民生产总值咀年均约 92 的速率持续增长。9 0 年代，新加坡被国际经台组织评定为新* 工业化国家，在产业 结构不断调整上升的同时，国民就业和生活走向了全面城市化，成为一个典型的单一都 市杜会，人均国民收入从1 9 6 5 年的约5 2 9 美元上升至2 0 0 0 年的约2 4 4 8 6 美元。居住环 境也有了很大的发展，1 9 6 0 年新加坡只有9 的人口居住在低成本的住房内，到2 0 0 0 年总人口的8 6 的居民生活在具有现代化设施的政府组屋内，其中8 2 的居民拥有自己 的组屋。4 的居民居住在出租组屋另外，1 4 的高收入阶层入住在私人发展商发展的 各类产业。同时在住宅单位数量方面，2 0 0 0 年新加坡共有1 0 4 6 2 0 0 个单位，其中总数 的约8 1 为政府组屋，17 5 为私人有地住宅和共管公寓，其余为少量特别类型的住宅； 居民有拥有权的单位教占总数的9 23 。 由于8 6 的人口生活在政府组屋区内，所以政府组屋的居住环境可以说代表了新 加坡居住环境的风貌。 1 3 政府组屋居住环境 131 新加坡建晨发展局和政府组屋 新加坡是世界上少数实行住房发展整体计划的国家之一。在面对严重的失业同题和 住房问题时，新加坡政府决定把住房建设作为开发人力资源、城市发展和国家振式的战 略性问题面放在优先的位置上。】9 6 0 年2 月1 日，政府按照“住宅发展法”第2 7 1 章成 立建屋发展局( h o u s i n g d e v e l o p m e n tb o a r d h d b ) h d b 作为公共住房发展的唯 一权威机构，为居民提供出售或出租的政府组屋。 h d b 为了改善居民的居住质量，具体的措施是发展新镇。一般来说，新镇属于发展 卫星城的范畴，h d b 的目标不仅仅建立个单一的住宅区，而是一个具有系统的市镇。 这些新镇往往是综合规划的大型居住项目，有较完善的服务设施，能与城市中心保持相 对的独立性。新加坡新镇有一独有的特点就是镇内的政府组屋均有高层高密度的特点。 由于国土面积狭小。新镇事实更像作为高度密集发展并有机联系的大城市系统中的一个 结点，这种系统通过联系紧密的快速交通体系把新镇与城市中心紧密相连。 1 32 新镇土地的分配 在新加坡，新镇的土地使用规划从1 9 7 0 年开始系统化，建立了新镇发展的结构原型， 结构原型对新镇内的居住、商业绿地、娱乐、会杜以及工业用地进行了适当的分配，井 2 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 用道路网将它们整台在一起。各类用地分配的指标随着时代的发展而改变。目前新镇结 构原型的规划、指导方针是：( 1 ) 整台交通与土地使用；( 2 ) 土地使用的最优化：( 3 ) 为了 助成更有凝聚力的社区生活。这些结构原型只是在实际规划新镇时作为参考，这意味着 要根据每个新镇实际情况调整有关的指标。 寰1 1 新镇原型用地平衡袭 新镇原型( 4 0 0 0 0 户) 1 9 8 2 年始建 序号用地性质面积( h m 2 )百分比( ) l商业( 镇中心、邻里中心等)8 61 37 2居住2 0 73 31 3学校7 31 1 7 d绿地 2 337 5体育设施1321 6会社( 会所、宗教场所等)2 337 7工业l2 01 9 2 8主要道路7 51 20 9基础设施和其它5o8 1 0合计6 2 51 0 0 l l新镇毛密度6 4 户h m 2 资料来源：h d b l33 新镇组晨区的分组与规模 组屋区的分级一般为三级，即新镇，邻里和邻里单位。 l 、新镇( t o w n ) 根据规划的模型- 新镇规模一般为容纳2 5 0 0 0 至5 0 0 0 0 个单位，总人口为1 2 5 0 0 0 至2 5 0 0 0 0 人，用地6 2 5 公顷。h d b 的目标是将新镇建成设施完善的自足体系，因此新 镇内用于发展组屋的用地占总用地的3 0 4 0 ，另外三分之一用来发展商业和工业一其 余发展配套设施。新镇一般为5 8 个邻里。 2 、郭里( n e i g h b o u r h o o d ) 每个邻里容纳4 0 0 0 至6 0 0 0 个单位，总人口为2 0 0 0 0 3 0 0 0 0 ，用地8 0 1 0 0 公顷； 每个邻里含6 7 个邻里组团。邻里的范围由城市道路或自然界线划分的邻里内设整套 满足居民日常生活需要的服务设施和公共绿地。 3 上海交酒大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 3 、邻里组团( p r e c i n c t ) 每个邻里组团一般容纳5 0 0 1 0 0 0 个单位，总人口为2 5 0 0 至5 0 0 0 人，用地1 0 1 5 公顷，是由4 瞳至8 瞳组屋楼围台而成并不为小区道路穿越，内设基本的服务设施和 庭院，随着对居住环境户外活动空间的围合感和空间限定的重视邻里组团成为新镇规 划的基本单位。 1 34 组屋的特点 l 、组屋单位 从1 9 6 0 年至2 0 0 0 年的4 0 年间，h d b 主要发展了1 房式至5 房式五种类型的单位， 目前建造的主要户型是四房式( 8 4 m 2 1 0 5 m 2 ) 和五房式( 1 10 m 2 1 2 5 m 2l 2 、组屋楼 一座典型的组屋楼一般有1 0 0 1 2 0 个单位，建筑高度的范围大多敖在】0 1 2 层，变 化范围从4 层至3 0 层。由于国土狭小，而人口密度高，估计未来当人口达到5 5 0 万时 密度将达到7 4 7 3 人，k m 2 因此在建筑面积的高需求与土地供应量少这一矛盾的情况下， 高层、高密度的发展是正确的选择；高层高密度发展的另一个较少提到的优点是创建了 一个配套设施规模经营的环境。 l35 配套设施 在新镇内，所设置的设施主要有：( 1 ) 商业设施；( 2 ) 工业设施；( 3 ) 教育设施； ( 4 ) 社团设施：( 5 ) 宗教设施：( 6 ) 体育娱乐设施；( 7 ) 公园系统。上述设施分级布 局。 镇中心( t c 用地很大，靠着众多的服务人口( 1 5 万3 0 万人) 吸引着许多零售 商、私人机构、银行和娱乐机构、图书馆等设施，是新镇中最繁华的区域。 邻里中t l , ：主要配置为居民日常生活服务设施，其服务规模为4 0 0 0 户至6 0 0 0 户， 服务半径不大于8 0 0 米。使居民能在1 0 分钟内从家中步行到达邻里中心。服务于日常 生活的商店包括小超市、杂货店、药店、小饭中心、私人诊所、巴刹( 农贸市场) 等。 邻里组团中心：其服务规模为4 0 0 至8 0 0 户，中- t l , 的主要配套设施有小运动场、儿 童游戏场和邻里组团公园等。 除了上述设于各级中心的配套设施以外其它一些设施分布在新镇中，主要是文化、 体育设施如中学、小学就分布在组屋和公共绿地附近。 工业设施的配置主要是为了解决居民的就近就业一一般位于新镇的边缘。 4 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府蛆屋居住环境的发展 l3 6 交通设施 在镇中心设置地铁站和公共汽车转换站，从而在新镇内部、各组屋邻里组团与各级 中心以及配套设施之间的联系- 目前以提供短程支线公共汽车为主的形式来解决。至于 新镇与新镇之间以及新镇与市中心区之间通过地铁和干线公交系统来进行联系。 137 社区生活 社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的杜会关系( 即人际关系) 新加坡是一个 移民国，祖先分别来自中国、马来西亚、印度和欧洲，由于是多元种族的国家- 为维护 国家的安定与发展- 政府致力于各种族的和谐与对国家的认同，因此对社区建设很重视。 为了加强居民的参与管理自己的社区，1 9 8 8 年通过了市政理事会法，来发展市镇理 事会，其功能是居住区的管理和维护，并于1 9 9 1 年从h d b 的手中接下了管理和维护 h d b 组屋和各级中心的公共设施。该区的国会议员成为市政理事会的主席，并从该区居 民中选出6 3 0 个公共服务记录良好的居民成为会员。这样居民可以很自豪地宣称是他们 自己管理所在的区域。 市政理事会的职责是维护和保养公共设施( 绿地、硬地、有盖走廊、楼梯、电梯等) 控制公共设施的使用；维持清洁、园艺及美化工作 增添新的娱乐及杜区设备：举办社 区活动。 1 9 9 7 年成立了杜区发展理事会协助政府推展社会福利计划承接部分社会发展与体 育部的职责，以加强杜区联系和引导成功的人协助较不成功的人提升生活水平。每一个 社理会就像是一个参与式的地方政府，让新加坡人在管理自己的杜区有更大的发言权。 此外，还有三个自发地组织，通过各自不同的重点共同担负起增进新加坡公民社会 发展这一共同的目标。他们分别是居民委员会、杜区中心管理委员会以及公民咨询委员 会。 l 、居民委员会，由当地居民负责工作目标在于增进组屋邻居间种族的和谐和公民 凝聚力。为了达到这点，他们组织大范围的杜区活动和计划，让有不同背景和兴趣的居 民相互影响并感觉成为社区的一分子。一个居民委员会由5 1 0 座组屋平均1 5 0 0 户家庭 组成，成员由1 0 至3 0 人生活在这些组屋区并自愿者组成委员会的秘书由市政理事会 提供，并为这些自愿者提供组织、管理、后勤和训练等方面的协助。 2 、社区中心管理委员会，负责运作社区中心，杜区中心开放给所有的居民，无论他 居住在哪里，在社区中心有多种的课程和活动安排居民的业余生活。 5 上海变通太学m b a 学位论文新加坡政府蛆屋居住环境的发展 3 、公民咨询委员会其服务范围等同于选区的范围，他们照顾整个选区内组屋居民 和非组屋居民的一般福利公民咨询委员会和杜区中心管理委员会在选区计划中扮演着领 导作用，他们可以向政府推荐或提供意见对于那些会影响整个选区的发展计划如提供 设施适应民众的需求。 1 4 研究的目的 首先居住是人类的基本需求住房是人类生存发展和享受所必需的基本要素之一。 尤其在当前全球范围的快速城市化，使得无论是发展中国家还是发达国家都面对一个巨 大的问题，就是如何为快速增长的城市居民提供良好的居住环境。 其次髓着2 l 世纪全球化时代的到来，其具体表现是经济发展一体化和资讯运输 的全球化。人流、资金流和物流特在全球范围内流动。因此，吸引人材和投资成了全球 竞争的核心，所以如何塑造一个富有吸引力的居住环境关系到一个国家与城市的生存与 发展。 本文选取新加坡政府组屋居住环境的发展为研究课题，主要的原因如下； 1 、新加坡政府组屋的居住环境质量已达世界先进水平。 1 9 9 1 年，淡滨尼新镇的发展项目获得联台国世界人居奖( w o r l dh a b i t a ta w a r d ) 以 表彰该项目不但在物质方面极大地改善了人民的生话条件，而且成功地建立了一个有活 力、凝聚力强的社区。 2 、新加坡政府组屋计划被认为是成功的管理案例- 在1 9 9 5 年，h d b 接受了由亚洲 管理协会颁发的在发展管理领域的亚洲管理大奖，以表彰其通过革新建立了有价值、有 效率的管理方式，提高人民的生活质量。在快速城市化的过程中，发展中国家的很多城 市出现贫民窟，这是常见的，第三世界的政府往往认为住房需求是社会问题，只有在经 济取得成果后才能去处理，而新加坡的规划者，从一开始就看出其必要性，即把提高生 活环境作为经济成功的优先条件。 3 、组屋的供应对象最初是针对中低收人阶层，如何改善中低收入阶层的居住环境是 一个世界范围的问题- 世界各国无一例外地在不同程度上为中低收入者改善居住条件。 新加坡政府在解决这一问题上，承担了重要的牡会和经济责任，制订了各类针对性强的 组屋发展计划取得了较好的成效。目前政府组屋以其如下的特点而闻名于世：碾务范围 广泛，优良的环境，可负担的价格，便利的生活环境，舒适的家园以及有魅力的设计。 4 、由于居住在政府组屋的人口占总人口的8 6 * * ，因此蛆屋居住水平代表了新加坡 6 上海变通太学m b a 学位论文新加坡政府蛆屋居住环境的发展 3 、公民咨询委员会其服务范围等同于选区的范围，他们照顾整个选区内组屋居民 和非组屋居民的一般福利公民咨询委员会和杜区中心管理委员会在选区计划中扮演着领 导作用，他们可以向政府推荐或提供意见对于那些会影响整个选区的发展计划如提供 设施适应民众的需求。 1 4 研究的目的 首先居住是人类的基本需求住房是人类生存发展和享受所必需的基本要素之一。 尤其在当前全球范围的快速城市化，使得无论是发展中国家还是发达国家都面对一个巨 大的问题，就是如何为快速增长的城市居民提供良好的居住环境。 其次髓着2 l 世纪全球化时代的到来，其具体表现是经济发展一体化和资讯运输 的全球化。人流、资金流和物流特在全球范围内流动。因此，吸引人材和投资成了全球 竞争的核心，所以如何塑造一个富有吸引力的居住环境关系到一个国家与城市的生存与 发展。 本文选取新加坡政府组屋居住环境的发展为研究课题，主要的原因如下； 1 、新加坡政府组屋的居住环境质量已达世界先进水平。 1 9 9 1 年，淡滨尼新镇的发展项目获得联台国世界人居奖( w o r l dh a b i t a ta w a r d ) 以 表彰该项目不但在物质方面极大地改善了人民的生话条件，而且成功地建立了一个有活 力、凝聚力强的社区。 2 、新加坡政府组屋计划被认为是成功的管理案例- 在1 9 9 5 年，h d b 接受了由亚洲 管理协会颁发的在发展管理领域的亚洲管理大奖，以表彰其通过革新建立了有价值、有 效率的管理方式，提高人民的生活质量。在快速城市化的过程中，发展中国家的很多城 市出现贫民窟，这是常见的，第三世界的政府往往认为住房需求是社会问题，只有在经 济取得成果后才能去处理，而新加坡的规划者，从一开始就看出其必要性，即把提高生 活环境作为经济成功的优先条件。 3 、组屋的供应对象最初是针对中低收人阶层，如何改善中低收入阶层的居住环境是 一个世界范围的问题- 世界各国无一例外地在不同程度上为中低收入者改善居住条件。 新加坡政府在解决这一问题上，承担了重要的牡会和经济责任，制订了各类针对性强的 组屋发展计划取得了较好的成效。目前政府组屋以其如下的特点而闻名于世：碾务范围 广泛，优良的环境，可负担的价格，便利的生活环境，舒适的家园以及有魅力的设计。 4 、由于居住在政府组屋的人口占总人口的8 6 * * ，因此蛆屋居住水平代表了新加坡 6 上海交通大学m b a 学位论文 居住环境的发展水平，有其代表性。 通过研究政府盈屋居住环境的发展，总结 理的成功经验可以为那些同样面临因城市快 鉴所以，该课题的研究具有普遍性的意义。 新加坡政府组屋居住环境的发展 其迅速提高居住环境质量和有效的需求管 速发展所产生的压力的国家作为参考和借 同时，在总结经验的基础上，研究随着杜会 和需求的变化，探索在新的世纪里居住环境特面 作用的物质和社会因素，从而为在新世纪建立 定发展策略。 、经济的发展，人们对居住质量的理解 对的挑战，确定对居住环境质量起决定 个适应人们需求的高质量的居住环境制 1 5 研究的范围和方法 1 1 研究范围 为了达成上述的研究目标，主要研究以下几个方面 1 、新加坡政府组屋的发展过程。介绍政府推出的新镇组屋发展的各项计划，研究 这些计划对改善和提高居住环境的作用。 2 、在新镇的水平上研究影响居住环境的社会和物质因素。由于篇幅的原因- 物 质因素中的生物化学方面的因素，如空气、水质污染、辐射等因素将不展开研究。 3 、新加坡杜会与经济的发展趋势。 4 、h d b 推出的面向二十一世纪的滨海模型新镇一榜鹅，研究其组屋区、商业区、 交通和娱乐设施的规划和城市设计的目标以及实现目标的策略。 5 、城市规划和设计的理论，管理学、经济学的理论。 2 ) 研究的方法 本文的研究方法采用理论探讨和案例剖析相结合，本文涉及的理论涵盖管理学、经 济学、统计学和城市规划与城市设计，并通过对面向新世纪的模范新镇榜鹅的剖析，掌 握新加坡组屋发展的现状和最新动态，结合理论与实际，建立组屋居住环境的发展策略。 1 6 研究组织 本章为总论新加坡组屋的环境，确定研究的目标、范围、方法与组织；第二章相关 理论的回顾；第三章介绍组屋居住环境的发展过程及经验；第四章通过一系列数据图表 的对比分析，把握组屋居住环境的发展趋势；第五章通过对1 9 9 1 年概念性规划修正稿 和榜鹅新镇的案例分析探讨组屋居住环境的未来发展篆略：第六章探讨现有组屋区居 7 上海交通大学m b a 学位论文 居住环境的发展水平，有其代表性。 通过研究政府盈屋居住环境的发展，总结 理的成功经验可以为那些同样面临因城市快 鉴所以，该课题的研究具有普遍性的意义。 新加坡政府组屋居住环境的发展 其迅速提高居住环境质量和有效的需求管 速发展所产生的压力的国家作为参考和借 同时，在总结经验的基础上，研究随着杜会 和需求的变化，探索在新的世纪里居住环境特面 作用的物质和社会因素，从而为在新世纪建立 定发展策略。 、经济的发展，人们对居住质量的理解 对的挑战，确定对居住环境质量起决定 个适应人们需求的高质量的居住环境制 1 5 研究的范围和方法 1 1 研究范围 为了达成上述的研究目标，主要研究以下几个方面 1 、新加坡政府组屋的发展过程。介绍政府推出的新镇组屋发展的各项计划，研究 这些计划对改善和提高居住环境的作用。 2 、在新镇的水平上研究影响居住环境的社会和物质因素。由于篇幅的原因- 物 质因素中的生物化学方面的因素，如空气、水质污染、辐射等因素将不展开研究。 3 、新加坡杜会与经济的发展趋势。 4 、h d b 推出的面向二十一世纪的滨海模型新镇一榜鹅，研究其组屋区、商业区、 交通和娱乐设施的规划和城市设计的目标以及实现目标的策略。 5 、城市规划和设计的理论，管理学、经济学的理论。 2 ) 研究的方法 本文的研究方法采用理论探讨和案例剖析相结合，本文涉及的理论涵盖管理学、经 济学、统计学和城市规划与城市设计，并通过对面向新世纪的模范新镇榜鹅的剖析，掌 握新加坡组屋发展的现状和最新动态，结合理论与实际，建立组屋居住环境的发展策略。 1 6 研究组织 本章为总论新加坡组屋的环境，确定研究的目标、范围、方法与组织；第二章相关 理论的回顾；第三章介绍组屋居住环境的发展过程及经验；第四章通过一系列数据图表 的对比分析，把握组屋居住环境的发展趋势；第五章通过对1 9 9 1 年概念性规划修正稿 和榜鹅新镇的案例分析探讨组屋居住环境的未来发展篆略：第六章探讨现有组屋区居 7 上海交通大学m b a 学位论文 居住环境的发展水平，有其代表性。 通过研究政府盈屋居住环境的发展，总结 理的成功经验可以为那些同样面临因城市快 鉴所以，该课题的研究具有普遍性的意义。 新加坡政府组屋居住环境的发展 其迅速提高居住环境质量和有效的需求管 速发展所产生的压力的国家作为参考和借 同时，在总结经验的基础上，研究随着杜会 和需求的变化，探索在新的世纪里居住环境特面 作用的物质和社会因素，从而为在新世纪建立 定发展策略。 、经济的发展，人们对居住质量的理解 对的挑战，确定对居住环境质量起决定 个适应人们需求的高质量的居住环境制 1 5 研究的范围和方法 1 1 研究范围 为了达成上述的研究目标，主要研究以下几个方面 1 、新加坡政府组屋的发展过程。介绍政府推出的新镇组屋发展的各项计划，研究 这些计划对改善和提高居住环境的作用。 2 、在新镇的水平上研究影响居住环境的社会和物质因素。由于篇幅的原因- 物 质因素中的生物化学方面的因素，如空气、水质污染、辐射等因素将不展开研究。 3 、新加坡杜会与经济的发展趋势。 4 、h d b 推出的面向二十一世纪的滨海模型新镇一榜鹅，研究其组屋区、商业区、 交通和娱乐设施的规划和城市设计的目标以及实现目标的策略。 5 、城市规划和设计的理论，管理学、经济学的理论。 2 ) 研究的方法 本文的研究方法采用理论探讨和案例剖析相结合，本文涉及的理论涵盖管理学、经 济学、统计学和城市规划与城市设计，并通过对面向新世纪的模范新镇榜鹅的剖析，掌 握新加坡组屋发展的现状和最新动态，结合理论与实际，建立组屋居住环境的发展策略。 1 6 研究组织 本章为总论新加坡组屋的环境，确定研究的目标、范围、方法与组织；第二章相关 理论的回顾；第三章介绍组屋居住环境的发展过程及经验；第四章通过一系列数据图表 的对比分析，把握组屋居住环境的发展趋势；第五章通过对1 9 9 1 年概念性规划修正稿 和榜鹅新镇的案例分析探讨组屋居住环境的未来发展篆略：第六章探讨现有组屋区居 7 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 住环境的更新策略；第七章面对人口老龄化的挑战，组屋居住环境的发展策略；第八章 是总结。 8 上海交通大学m b a 学位论文折加坡政府组屋居住环境的发展 第二章有关居住环境的理论回顾 2 1 简介 人的生活空间包含不同的层次，住宅是其基本的与人的生活最密切的层次，住宅的 周围环境，也是居民容易熟悉的领域。在任何情况下居住对人们来说都具有重要的意 义，而住宅是人们的空问体系的核心一是家的体现，是具有个性和本能冲动的生活方式 反映一从广泛的意义上来说，城市建设最初和最终目的就是为了恰当地解决居住需要。 居住环境的发展受到经济的、技术的、杜会文化的和心理因素的影响，因此。如何协 调这些因素有效的管理成为关键同时和公共社会意识观念一样，应该避免受到歪曲了 的杜会现实的影响，因此，了解居民对环境的知觉和环境质量的理解变得尤为重要。 城市规划理论从一开始就分化出综合规划和形体规划两种途径，分月4 演化成现代城 市规划和现代城市设计两门学科，它们的主要目标是改进人们的生存空间的环境质量和 生活质量在城市规划与设计领域过去几十年有了很大的发展主要表现在规划者考虑 的范围增大，从以前只考虑物质因素发展到综合考虑影响环境的物质因素以及杜会、经 济技术、美学、心理等因素，因此城市环境的规划不仅是有关土地使用，交通安排等 物质空间的规划，而且还体现在居民对环境质量的认知与期望等精神方面。 当前，在城市环境质量研究方面比较感兴趣的是人们对环境质量的理解，了解居民 的想法是确保所规划的环境达到他们要求的标准。另一个比较感兴趣的方面是通过归纳 与分析，找出居民认为居住环境质量起决定性作用的因素，为居住环境的发展提供指导。 本章特回顾管理领域和城市规划与设计领域尤其是在环境的知觉和环境质量的理论 将互相依存的概念和原则系统地组合趋来从而构成知识的基本框架，为居住环境的发展 提供指导。 2 1 管理需求与消费 221 管理概念 海因茨韦里克教授认为：管理是人类各种活动中最重要的活动之一，自从人们开始组 成群体来实现个人无法达到的目标以来管理工作就成为协调个体努力必不可少的因素。 9 上海交通大学m b a 学位论文折加坡政府组屋居住环境的发展 第二章有关居住环境的理论回顾 2 1 简介 人的生活空间包含不同的层次，住宅是其基本的与人的生活最密切的层次，住宅的 周围环境，也是居民容易熟悉的领域。在任何情况下居住对人们来说都具有重要的意 义，而住宅是人们的空问体系的核心一是家的体现，是具有个性和本能冲动的生活方式 反映一从广泛的意义上来说，城市建设最初和最终目的就是为了恰当地解决居住需要。 居住环境的发展受到经济的、技术的、杜会文化的和心理因素的影响，因此。如何协 调这些因素有效的管理成为关键同时和公共社会意识观念一样，应该避免受到歪曲了 的杜会现实的影响，因此，了解居民对环境的知觉和环境质量的理解变得尤为重要。 城市规划理论从一开始就分化出综合规划和形体规划两种途径，分月4 演化成现代城 市规划和现代城市设计两门学科，它们的主要目标是改进人们的生存空间的环境质量和 生活质量在城市规划与设计领域过去几十年有了很大的发展主要表现在规划者考虑 的范围增大，从以前只考虑物质因素发展到综合考虑影响环境的物质因素以及杜会、经 济技术、美学、心理等因素，因此城市环境的规划不仅是有关土地使用，交通安排等 物质空间的规划，而且还体现在居民对环境质量的认知与期望等精神方面。 当前，在城市环境质量研究方面比较感兴趣的是人们对环境质量的理解，了解居民 的想法是确保所规划的环境达到他们要求的标准。另一个比较感兴趣的方面是通过归纳 与分析，找出居民认为居住环境质量起决定性作用的因素，为居住环境的发展提供指导。 本章特回顾管理领域和城市规划与设计领域尤其是在环境的知觉和环境质量的理论 将互相依存的概念和原则系统地组合趋来从而构成知识的基本框架，为居住环境的发展 提供指导。 2 1 管理需求与消费 221 管理概念 海因茨韦里克教授认为：管理是人类各种活动中最重要的活动之一，自从人们开始组 成群体来实现个人无法达到的目标以来管理工作就成为协调个体努力必不可少的因素。 9 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 管理就是设计并保持一种良好的环境，使人在群体里高效率地完成既定目标的过程。 这一定义需要展开为： 1 ) 作为管理人员，需要完成计划，组织，人事，领导和控制等管理职能一过程论 2 1 管理适用于任何一个组织机构改革一横向 3 1 管理适用于各级组织的管理人员一纵向 4 1 所有管理人员都有一个共同的目标一目的 5 1 管理关系到生产率，意指效益和效率效率 从以上定义可知，管理是一切组织的根本，协调是管理工作的核心，把各方的力量协调 起来以完成集体的目标是管理的宗旨，现在管理已被认为是经济增长和提高生产率的一 个重大的要素。启示是居住环境的发展，其工作涉及规划设计，建造保养，影响因素众多， 需要协调，因此先进的管理知识是必不可少的。同时，为做到有救管理，要关注管理工作的 过程论，横向，纵向，目的和效率每一环节。 222 需求层次理论 城市设计最终是为人提供一个良好的环境因此，满足入的需求，是营造居住环境 的基本要求。 l9 5 4 年美国社会学家马新洛( a 。m a s l o w ) 在动机与个性一书中提出了“需求 等级”学说，把人的需求由低级到高级分成五个层次，即生理的需要、安全的需要、社 会的需要、尊重的需要和自我实现的需要。 ( 1 ) 生理需要这是人类的最基本需要，是对生存的需要； ( 2 ) 安全需要，出现在生理需要满足之后是相对稳定的需要； ( 3 ) 社会需要。是一种认同，理解和接受的需要，是一种心理需要； ( 4 ) 自尊需要- 乃是双方面的，人必须自己感受到自己的重要性一方面也需要获 得他人的认可以支持他自身的此种感受。 ( 5 ) 自我实现的需要，是最高层次的需要- 包括对生存的价值，生活的意义，自我 的满足，希望发挥其全部的潜能，成就其所希望成就的欲望。 需求层次理论同时提出，人的需求的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我实 现的发展过程，只有当低一层次的需求满足后，才可能产生对高一层次需要的需求，在 整个人类社会中，各层次需求的人的数量由低到高量呈金字塔型。除一般人的需求外， 1 0 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 对儿童、青少年、老年人和残疾的a 特殊需求应当特别给予重视。 马斯洛的需求层圾理论在居住环境规划方面的启示是必须了解居民的需求，这样营 造的环境才能印提高居民的满意度，又不会造成资源的浪费。 22 2 组屋消费者行为 人类的消费和支出方式，按照经济学的解释不仅倥表明消费者是理性的，追求最大 效用，同时由于生存于人类社会中，消费者进行消费的时候，也是进行比较的- 即具有 位置消费的偏好。 城市家庭的住房消费预算取决于多种因素，其中主要是家庭的年收a ，住房的价格， 个人的消费偏好以及国家的住房政策。但是不论住房消费的预算高低在基本预算颧确定 的条件，任何消费者总要使其消费支出取得最大的满足，达到最大的效用，这是消费者 行为的共同准则。 2 3 域市规划与设计方面的理论 23 1 域市意象与知觉 在城市规划和设计领域对城市的知觉，最常用来说明的是它的意象，意象知觉的城 市分析理论最先是美国城市规划学家，凯文件奇在他1 9 6 0 年的著作城市的意象一 书中提出的，并在这一领域做了开拓性的研究。他在研究了波士顿，洛杉机和纽约三个 城市后，归纳出人们常用来构筑他们心中城市意象的五要素。即； ( 1 ) 道路观察者习惯或可能是顺其移动的路线，如街道小巷，运输线： ( 2 ) 边界指不作道路或非路的线性要素。“边”常由两个面的分界线，例如河岸 所构成； ( 3 ) 区域是城市内中等以上的分区是二维平面观察者从心理上有“进入”其 中的感觉； ( 4 ) 节点是城市中观察者能够由此进入的具有战略意义的点- 如道路的交叉口 广场： ( 5 ) 标志城市中的点状要素，是人们体验外部空间的参考物。 意象知觉对城市空间环境提出了两个基本要求即易识别性和可意象性，可意象性是 林奇首创的空间形态评价标准- 它不但要求城市环境结构脉络清晰个性突出，且应为 不同层次，不同个性的人所共同接受。 上海交通大学m b a 学位论文新加坡政府组屋居住环境的发展 对儿童、青少年、老年人和残疾的a 特殊需求应当特别给予重视。 马斯洛的需求层圾理论在居住环境规划方面的启示是必须了解居民的需求，这样营 造的环境才能印提高居民的满意度，又不会造成资源的浪费。 22 2 组屋消费者行为 人类的消费和支出方式，按照经济学的解释不仅倥表明消费者是理性的，追求最大 效用，同时由于生存于人类社会中，消费者进行消费的时候，也是进行比较的- 即具有 位置消费的偏好。 城市家庭的住房消费预算取决于多种因素，其中主要是家庭的年收a ，住房的价格， 个人的消费偏好以及国家的住房政策。但是不论住房消费的预算高低在基本预算颧确定 的条件，任何消费者总要使其消费支出取得最大的满足，达到最大的效用，这是消费者 行为的共同准则。 2 3 域市规划与设计方面的理论 23 1 域市意象与知觉 在城市规划和设计领域