大力推进“三个转变”努力适应物业管理市场化.doc

大力推进“三个转变”努力适应物业管理市场化 近几年来面对油田物业管理市场化发展趋势我们玉山物业管理公司审时度势积极运筹充分把握管理局社区改革的战略缓冲机遇期着眼于公司生存与发展的前途和命运问题通过大力推进“三个转变”引导广大干部职工清醒认识市场准确分析市场主动融入市场在一定程度上逐步适应了物业管理市场化的发展要求有效地培养和锻炼了职工队伍初步总结积累了一些市场经验并且取得了比较好的社会效益和经济效益为公司的发展带来了旺盛活力和无限生机一、由计划经济意识向市场经营意识转变在思想观念上逐步适应了物业管理市场化发展要求回顾这几年搏击市场风浪的艰难历程我们深切地体会到作为一个特大型国有企业的物业管理机构影响推进市场化管理进程的主要制约因素除了体制方面的原因外主要是由于我们的思想观念还比较落后始终不想承认甚至不敢承认社区物业管理“自主经营”的发展趋势揉入了太多的依赖思想表现出了太强的惰性意识迈不开解放思想的步子就找不到生存发展的路子不彻底挣脱长期以来在计划经济条件下形成的陈旧思想观念的束缚不尽快树立起全新的物业管理市场经营观念就只能在日趋激烈的市场竞争中逐步萎缩直至彻底消亡为了促进广大职工的思想尽快由计划经济意识向市场经营意识转变我们一手抓教育推动一手抓干部带动取得了比较好的效果一是坚持依靠教育推动观念转变否定过去是痛苦的转变观念是艰难的但是没有痛苦的否定和艰难的转变思想观念就难以有大的突破改革发展就难以有大的作为几年来我们紧紧围绕油田物业改革的方针政策牢牢把握物业管理市场发展趋势积极畅通内部宣传教育信息渠道根据上级党委的要求毫不衰减地把推进社区改革和市场竞争的信号传递到了最基层传递到了每一个员工使大家逐步认识到走物业管理市场化发展道路是大势所趋只有从事实上具有准计划经济特征的运作模式向充满活力和生机、竞争和风险严格意义上的市场模式转变我们所从事的物业管理才大有希望才能从根本上维护好企业和职工群众的切身利益当前我们公司上下集中讨论、广泛关注的问题已经不再是“走不走市场化道路”的问题而是“如何走好市场化道路”的问题认真分析市场努力适应市场已经成为我们公司这个团队的坚定共识二是坚持依靠干部带动观念转变职工队伍思想观念转变的程度市场经济意识的强弱既取决于加强教育引导等基础性工作的效果更取决于干部的思想认识和行为表率作用转变思想观念树立市场意识搞“齐步走”是行不通的在认识水平和转变程度上要求达到“一般高”也是不现实的为此我们突出加强了公司领导和基层负责同志的市场观念培育主要是利用公司工作例会这个很好的机会努力灌输物业管理市场理念经常集体探讨物业管理市场化发展趋势问题经常研究实施模拟市场运作的方案和机制问题并组织交流开拓市场的体会和经验我们还创造条件经常给大家提供一些参加学习和培训的机会帮助大家开阔视野、开拓思路尽量使基层领导干部比普通职工站得更高些看得更远些想得更深些在解放思想、干事创业、开拓市场、加快发展中为职工群众做出表率用实际行动影响和促进职工群众尽快转变观念基本达到了预期的目的二、由维持基本生存向谋求更大发展转变在工作思路上逐步适应了物业管理市场化发展要求有分析人士指出未来35年是中国物业管理市场的“战国时代”根据油田社区改革发展趋势预测未来35年甚至会在更近的时间我们现行的物业管理市场也会逐步打破行政区域界限按照市场经营规则重新“洗牌”在这一转换过程中一些体制落后创新滞后服务低劣成本过高依靠外力扶持的物业管理企业必然难逃出局的命运即使是相对比较优秀的一些物业管理企业到那时再想进入物业管理社会市场分得一杯羹困难和阻力也会更大所以对于我们这些市场竞争能力相对较弱的物业管理企业而言目前是抢占物管市场的最佳良机我们立足当前稳扎稳打较好地把握住了生存发展的先机一是努力把内部服务市场做精物业管理企业的发展机遇集中体现在管理服务之中发展的客观规律也突出体现于管理服务之中通过为业主提供所需服务获得他们的认同“让业主满意”是加快发展的主要动力尽管我们公司确立了走向市场、做大做强的发展目标但是并没有脱离现实、本末倒置、急于求成我们清醒地认识到现在的内部市场是生存发展的基础内部市场的管理服务质量是影响外部市场竞争的决定因素几年来我们将优质文明服务作为一个系统工程来抓在各项工作中严格坚持“精、细、美”的质量标准在落实各项工作的过程中自觉践行“细、实、严、恒”的自率标准在我们胜中社区首家全面推行了iso9001质量管理体系认证对管理服务工作的每一个细节精雕细刻用精益求精的务实作风牢牢把握住了内部服务市场目前我们已经创建出国家级示范住宅小区1个省级优秀住宅小区3个雅苑小区被评为“全国物业管理优秀示范小区”二是努力把内部模拟市场做实当前物业管理行业的竞争不但体现在比管理水平、比资金实力、比管理规模上而且已经上升为市场化运作基础上的持续竞争在这种发展趋势面前要提高我们公司的核心竞争力就必须锤炼一支过硬的职工队伍不断提高熟悉市场规则、了解市场趋势、自如驾驭市场的能力我们公司从规范内部管理切入建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制明确了物业站在物业管理中的甲方主体地位我们根据相关业务机构的工作内容在组织专题会议共同探讨的过程中彼此分清了各自应当承担的责任、权利和义务并达到相互一致认可后公司安排专人据此制定了对物业站的监督考核办法；物业站制定了对专业队的监督考核办法在日常管理过程中物业管理部每天巡视检查物业管理工作状况物业管理站每天考核专业队的工作质量在物业管理公司与物业管理站之间、物业管理站和专业队之间形成了以考核为纽带的工作关系充分调动了各方面的积极性既控制了成本又保证了服务质量提高了整体管理水平和经济效益增强了内部活力三是努力把企业 服务品牌做响品牌是综合管理、经营服务、产品质量、企业文化、员工素质、公众信誉等多种因素在广大业主乃至社会公众心中的综合反映良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可带来可观的经济效益而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾我们在全员中积极灌输“以人为本”的管理服务方针努力探索推行“人文社区”、“学习型社区”和“绿色物业管理”等全新的管理服务理念进一步充实其内涵和外延通过理念的升华推动了品牌的塑造目前我们相继打造出了“心连心”、“彩虹”、“广厦之星”、“银盾”等一批服务品牌在坚持强化素质、高效服务树品牌的基础上我们还通过策划设计标识图案、利用媒体进行文字宣传、制作固定或流动宣传图徽等方式充分进行了品牌形象展示同时对品牌队的服装和其它相关标识也进行了统一的规范既便于大众识别和监督又增强了员工自觉维护品牌形象的团队精神和集体主义观念品牌的感召力正在进一步显现三、由固守内部市场向开拓外部市场转变在具体行动上逐步适应了物业管理市场化发展要求我们必须充分认识到油田物业管理市场打破行政区域界限是必然的发展趋势而且迫在眉睫、指日可待即使退一步讲纵然我们能够站稳内部行政区域划定的现有物业管理市场由于普通住宅小区物业管理的盈利空间是十分有限的仅靠这部分市场份额枉谈发展因此大力实施“走出去”战略努力开拓外部市场积极扩大社会市场占有份额是物业管理企业谋求基本生存、实现持续发展的唯一选择为了适应这种要求我们主要从两个方面实现了重点突破一是积极向社会公共型物业市场渗透社会公共型物业主要是指机关事业单位、学校、医院等机构的办公、住宅等物业这部分物业本来是由单位统一管理但由于受到管理不够专业等因素影响致使管理成本高服务档次低随着政府后勤制度的改革这部分物业最终会走向市场我们之所以把社会公共型物业作为拓展外部市场的首选主攻方向是由于社会公共型物业是国有产权业主单一收费相对比较容易而且有一定的利润空间目前全国社会公共型物业管理全面飘红在一定程度上就说明了这个问题几年来我们以良好的社会信誉、优质的管理服务、诚恳的合作态度和坚韧的和谈毅力逐步敲开了迈进社会公共型物业市场的大门先后成功地接管了东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、胜利日报社、计算中心、油城广场等多处社会公共型物业赢得了近150万元的经济效益二是积极向外部专业型服务市场延伸外部专业型服务市场主要是指市政工程、城市广场等业务项目这些项目的建设管理职能一般都是在政府部门或企业机关部门管理方式一般是在明确具体的管理内容、服务标准和费用标底后采取招投标的形式面向社会公开招聘管理服务机构我们分析认为外部专业型服务项目业主一般不存在信誉问题管理服务费用能够保证及时支付到位这些项目管理起来也相对比较简单而且在管理服务过程中还便于展示管理机构的形象扩大社会声誉为此我们发动广大职工用心了解掌握外部专业型服务市场的招投标信息并在深入了解和分析的基础上积极参加社会市场的管理招投标活动全员渗透社会市场近几年来我们先后在油城广场管理服务招投标、东营市西城西片道路绿化养护招投标中一举中标赢得了较大的经济效益多年来的实践告诉我